文明小區(qū)小區(qū)物業(yè)管理方案doc資料

1、文明小區(qū)物業(yè)管理方案目錄一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度一、項目概況地理位置 該項目位于西經(jīng)十路與西緯十路的交匯處。二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、 綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”； 常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋

2、面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下

3、水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、 保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、 制定專業(yè)管理方案并實施。通過

4、有序的工作使其達到功能正常、暢通、 達標，基本完好。智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt 智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)

5、量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。環(huán)境管理環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。3. 綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡

6、查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt 重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、 摩托車、 自行車等）進出、 行駛、 停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理住戶裝修管理在物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美

7、觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14 小時開啟電梯、24 小時高層供水、 水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務(wù)即向業(yè)

8、主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt 這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。三、物業(yè)管理模式居住在社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實

9、施措施、管理手段等五個部分。管理方法嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。提供共管式服務(wù)。嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。啟動 CI 系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。實施措施治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。在智能化管理上加強各方面工作超前性、創(chuàng)造性、全方位地

10、實行共管式服務(wù)。開展卓有成效的社區(qū)文化活動管理手段啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個 人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提 升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有 培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修等。工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮

11、群體效能，更重 視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人 公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科 學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度1、服務(wù)中心組織機構(gòu)1.1物業(yè)管理公司組織機構(gòu)圖wyfwgw.保安都工程裝修部修部.環(huán)境管理部42、公共管理制度停車場管理須知區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車 場保安人員的調(diào)度和管理。您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出

12、的位置。除 預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負責賠償。衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔全部修理費用及連帶責任。請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負責。請您不要將自種花卉放置在樓

13、棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。寵物管理須知為美化、 凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清 除排出的糞便；B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有 義務(wù)采取有效措施予以制止；D每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不

14、要遺棄或埋 在小區(qū)內(nèi)。綠化管理須知了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責）3 1 物業(yè)處經(jīng)理崗位職責 A. 應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作； B. 熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制

15、度； C. 帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作， 完成公司下達的經(jīng)濟指標；做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；配合街道、派出所、 物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；3 2 經(jīng)理助理崗位職責負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)；負責對本中心員工各類考核；向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處

16、理率99%；熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預(yù)定目標；熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；負責指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；3 3 環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)；C、負責定期

17、組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；E、 對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；3 4 保安部主管崗位職責負責保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責任心；制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物

18、業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理；負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I 、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。5 工程維修部主管職責負責小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、 維修、 安全檢查工作的安排與落實；組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；負責制定設(shè)備、備件采購計劃，報財務(wù)采購；做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查；負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；6、服務(wù)中心主管職責熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策