某商廈融資方案經(jīng)濟(jì)分析與評價

1、目 錄班一、背景資料與搬分析艾 熬背扒敗半1案二、骯財務(wù)評價骯 白爸奧柏柏三、斑不確定性分析俺 八霸拔罷扳四、唉融資風(fēng)險分析與半應(yīng)對措施邦 盎盎艾扒般五佰、隘綜合評價和結(jié)論哀 叭跋阿啊唉熬六跋、俺詳細(xì)計算過程凹 笆扳把稗跋擺南鑫商廈埃融資方案經(jīng)濟(jì)分阿析與捌評價霸 盎 暗 俺（由學(xué)生自行命拜名，如：凱源商柏廈、南方商廈等頒）礙一、背景資料與挨分析（一）項目概況1、經(jīng)營規(guī)模凹本投資項目擬建班一挨大型商廈捌，位于上海市徐把匯敗區(qū)皚，南臨斑絆路，北臨版愛路，東臨芭半路，西臨班般路，扒總建筑面積為安20000班平方米擺。商廈擬罷2爸年建成凹，板第佰3板年開始經(jīng)營。哀（般位置搬由學(xué)生自行岸設(shè)置搬，如徐匯區(qū)

2、，北昂臨漕寶路，西臨艾桂林路等）2、實施進(jìn)度伴設(shè)本投資項目建隘設(shè)期為八2按年巴，板經(jīng)營期巴1爸0愛年絆，版計算期拌1奧2班年。跋3俺、拌固定資產(chǎn)估算襖固定資產(chǎn)投資含疤：案建筑工程費、投巴資方疤向調(diào)案節(jié)稅、設(shè)備費、敖裝潢費用等。胺笆建筑工程費中含伴：安工建費、水電征哀用費、設(shè)計費、按動遷費等。工建懊費以耙2750叭元俺/哎平方米版（笆建筑面積癌）斑估算。水電征用伴費以胺400巴元笆/啊平方米?。▔谓ㄖ娣e傲）八估算。設(shè)計費估拌算為凹200笆萬元。動遷費估啊算為哎350白萬元。隘投資方向調(diào)節(jié)稅叭以工建費的版10吧吧計算。礙設(shè)備費中含扒：傲電扶梯費挨、懊變電所、中央空叭調(diào)、電話總機(jī)等懊費用。電扶梯估

3、骯算為罷500翱萬元。變電所估拌算為奧300扮萬元。中般央空調(diào)估算為1阿2辦00安萬元。電話總機(jī)礙為愛100拌萬元。叭商廈市場定位為俺社區(qū)型百貨商廈敖。裝潢費用以版2500把元爸/暗平方米岸(巴建筑面積懊)隘估算。耙4啊、皚遞延資產(chǎn)哎和流壩動資金估算捌遞延資產(chǎn)估算為頒500阿萬元。其中捌：伴開辦費為傲300板萬元笆，鞍不可預(yù)見費為靶200翱萬元。流動資金埃為伴2000骯萬元辦。盎5、翱總投資估算及資癌金來源稗投資總額估算人澳民幣扒1擺.捌7版億元懊。氨其中把，佰建設(shè)投資傲1.5隘億元八，辦流動資金投資襖0.2胺億元辦，版投靶資進(jìn)度詳見芭表啊1-1。阿注冊資本八(皚自有資本百)暗0.5翱億元敗，

4、叭銀行貸款板1艾.敗2般億元傲，埃貸款利率按12拔。藹表啊1-1 唉分年投資計劃表懊(壩單位壩：凹萬元哀)扳藹 斑 年份叭項目稗1擺2俺合計埃1扒.建設(shè)投資耙3000絆12000澳15000翱其中：自有資金百3000矮2000跋5000拜銀行愛貸款跋0頒10000（年版中）白10000邦2.建設(shè)期利息骯0艾600俺600骯3.基建投資按3000扒12600隘15600把 其中：固定襖資產(chǎn)埃3000阿11500扮14500懊不可預(yù)見費用與跋開辦費啊0愛1100襖1100翱4罷.敗流動資金巴2000骯2000斑其中：銀行貸款佰2000扒2000矮5熬.啊項目投資總額耙17600百6班、矮貸款及還貸

5、方式阿固定資產(chǎn)還貸奧，挨建設(shè)期間只計息皚不還款暗，笆從經(jīng)營期開始還藹貸捌，拔每年先付清利息安，奧本金與建設(shè)期利巴息之和瓣，把分佰6熬年等額償還。貸艾款利息計入當(dāng)年挨成本。搬流動般資金翱還貸襖，頒經(jīng)營期間每年償扮還利息癌，扮計算期末一次性捌償還本金。7、銷售收入礙銷售總額第昂1拜年為啊1藹.擺8癌億元挨，埃以后每年遞增胺15，伴毛利額按行業(yè)加俺成毛利率吧22%凹計算。澳8昂、爸折舊與攤銷方式邦商場建筑和設(shè)備拌殘值分別為原值安5%藹，稗折舊年限分別為敖4邦0胺年和艾10靶年。裝潢折舊無伴殘值霸，皚 拔折舊年限為阿5盎年。遞延資產(chǎn)攤熬銷年限為藹5俺年。折舊與攤銷靶均采用直線法。捌9哀、隘職工工資總額

6、及霸附加費用懊公司人員共計辦450懊名藹，壩職工工資總額及扳附加費用以平均罷20000叭元啊/澳年擺礙人斑計傲算，巴經(jīng)營期第懊1佰年為礙900按萬傲，伴以后每年以熬10%礙遞增。10、其他費用絆其他費用經(jīng)營期安第壩1礙年奧估算斑為凹250稗萬元瓣，氨以后每年按背10霸艾遞增。11、稅收鞍稅收項目暫計增隘值稅和所得稅兩板項。銷售總額為拔含增值稅的收入愛。增值稅稅率為愛17%扒，般所得稅稅率為礙33%皚。氨（二）本投資項爸目分析中的財務(wù)哎處理1、還貸方式半基建投資還貸澳，辦建設(shè)期利息只計巴不付熬，暗建設(shè)期利息計入半開辦費艾，邦形成遞延資產(chǎn)叭。襖原計劃挨 安從經(jīng)營期開始還哀貸啊，熬每年先付清利息把，

7、安本金與建設(shè)期利罷息之和班，辦分暗6拜年等額償還。貸稗款利息計入當(dāng)年瓣成本。流動資金鞍還貸挨，辦經(jīng)營期間每年償疤還利息扳，昂計算期末一次性傲償還本金。板優(yōu)先使用當(dāng)年折絆舊費與攤銷費來阿償還本金與建設(shè)敖期利息，不足部百分用當(dāng)年利潤墊笆付。埃2、本靶投資項目經(jīng)營初鞍期虧損的處理暗本商廈投資項目敖早期出現(xiàn)虧損現(xiàn)吧象熬，墊付還本無笆法支出跋，襖于是提出以下兩昂個方案解決埃，鞍并通過計算選擇搬較優(yōu)方案。扳方案敖1搬：稗對于經(jīng)營期虧損啊年度出現(xiàn)的虧損襖，以新的銀行貸般款進(jìn)行彌補(bǔ)（貸扳款金額為50萬啊的倍數(shù)，假設(shè)新愛的貸款統(tǒng)一在經(jīng)澳營期第7年末償絆還）。襖方案皚2哀：啊推遲對貸款本金鞍的償還扒，班直到經(jīng)營期

8、第叭4壩年鞍(案第哀7奧年昂)骯才開始還貸。皚通過扒分析，爸可以看到方案氨1扳的財務(wù)分析結(jié)果鞍優(yōu)于方案捌2矮，鞍但方案敖2疤卻可以減輕哀本絆商廈經(jīng)營初期巨暗大負(fù)擔(dān)艾，所以兩方案各骯有長短。這里采阿取佰方案拔1耙進(jìn)行處理。礙（三）安項目融資的胺框架癌結(jié)構(gòu)岸設(shè)計1、項目發(fā)起人挨在項目融資實施班過程中，各參與埃人以項目公司為奧核心，建立起復(fù)稗雜的合同協(xié)議關(guān)懊系，以保證項目擺融資的順利進(jìn)行瓣以及項目建成后愛的正常營運。即暗項目融資參與者扒眾多，其相互之翱間的關(guān)系由一系骯列復(fù)雜的合同來把維系。埃項目融資各主要吧參與人如下：項啊目的發(fā)起人、項半目公司、項目的八貸款銀行、項目凹的信用保證實體凹、項目融資顧問

9、挨、有關(guān)政府機(jī)爸關(guān)等。盎（各主要參與人邦自行命名霸，說明各自作用把）矮2、啊項目投資結(jié)構(gòu)跋設(shè)計耙通過對項目背景襖的調(diào)查，進(jìn)行項斑目投資結(jié)構(gòu)的設(shè)拜計（采用的投資白結(jié)構(gòu)，如合伙制白結(jié)構(gòu)、公司型合捌資結(jié)構(gòu)、非公司奧型合資結(jié)構(gòu)、信翱托基金結(jié)構(gòu)，以搬示意圖方扒式表板達(dá)出投資結(jié)構(gòu)設(shè)扳計方案）柏，并進(jìn)行評價（頒選擇依據(jù)、優(yōu)缺笆點等），案參與人名稱與前笆保持一致。挨3、搬項目融資結(jié)構(gòu)搬在確定投資結(jié)構(gòu)笆后，就要設(shè)計和吧選擇合適的融資礙結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)投笆資者對融資的目板標(biāo)要求。項目融愛資通常采用的融頒資模式包括：投凹資者直接融資、半通過單一項目公叭司融資、利用藹“暗設(shè)施使用協(xié)議骯”擺型公司融資、生盎產(chǎn)貸款、桿桿租扳

10、賃、岸BOT扳模式等多種方式拜。（選擇某一融胺資模式并以示意皚圖方式表達(dá)），礙最后進(jìn)行評價胺（選擇依據(jù)、優(yōu)佰缺點等），敗參與人名稱與前伴保持一致。二、財務(wù)評價頒（一）財務(wù)盈利盎能力評價拜1、主要財務(wù)報氨表辦（要求完成以下稗表格，計算柏過跋程板附于第六部分）霸表皚2-1 疤折舊與攤銷估算靶表柏(按單位：萬元巴)吧 艾 癌 拜 年份 巴 懊 凹項目疤317年傲固定資產(chǎn)頒 啊 1.商場邦建筑奧 敖 折舊俺原值搬 敖 殘值愛 艾 折舊八/年鞍 靶 2.設(shè)備骯 隘 折舊藹原值啊 傲 殘值搬 扒 折舊敖/年哎 癌 3.裝潢按費用芭 愛 稗 折舊/年斑 暗 攤銷原值罷 瓣 折舊澳/年壩表懊2-2 翱投資總額

11、與資金敗籌措表哀(疤單位：萬元八)霸 稗 邦 把年份笆項目盎建設(shè)期末熬1. 項目投資辦總額罷1.1 基建投熬資俺1.1.1芭 固定資產(chǎn)阿其中：建設(shè)工程絆費拔 澳 按投資方向調(diào)節(jié)費斑設(shè)備費擺裝潢費唉1.1.2背 無形資產(chǎn)與開吧辦費佰1.2 流動資靶金班合 拌 計芭2. 資金籌措癌2.1 辦自有隘資金埃2.2 貸款皚其中：基建貸款安流動資金貸款背2.3 建設(shè)期吧利息凹合 安 計笆3. 注冊資本安表哎2-3 板借貸還本付息估絆算表胺(芭單位：萬元胺)稗1哀2哎3邦4藹5艾6稗7板8哀年初貸款累計敗當(dāng)年貸款瓣當(dāng)年應(yīng)付利息啊當(dāng)年應(yīng)還本金爸年末貸款累計背還本來源百 1.折舊費奧 2.攤銷費罷 3.利潤墊付

12、疤 熬9埃10敗11擺12板13稗14傲15暗16壩17熬年初貸款累計阿當(dāng)年貸款芭當(dāng)年應(yīng)付利息埃當(dāng)年應(yīng)還本金阿年末貸款累計皚還本來源挨 1.折舊費阿 2.攤銷費霸 3.利潤墊付絆表伴2-4 半損益與利潤分配胺估算表耙(拜單位：萬元跋)澳 年份半項目阿澳3辦4埃5百6柏7按8辦9奧10挨銷售收入翱增值稅斑總成本懊 其中：經(jīng)營成般本骯 頒利息挨 稗折舊胺 氨攤銷巴銷售利潤吧彌補(bǔ)虧損，所得頒額傲所得稅頒稅后利潤百彌補(bǔ)以前年度虧耙損伴墊付還本拌可分配利潤耙累計可分配利潤佰 按 暗 巴 扒 皚 拜 巴 矮 白 （續(xù)表1）邦 年份唉項目絆11霸12靶13伴14哀15擺16阿17愛合計笆銷售收入芭增值稅般總

13、成本背 其中：經(jīng)營成靶本把 安利息愛 跋折舊岸 斑攤銷絆銷售利潤愛彌補(bǔ)懊虧損，所得額澳所得稅皚稅后利潤疤彌補(bǔ)以前年度虧半損愛墊付還本皚可分配利潤邦累計可分配利潤奧注：藹增值稅拔氨銷售收入拌懊22%稗奧(1+17靶%邦)氨哀17案%昂 哀銷售利潤捌絆銷售收入八礙增值稅皚搬總成本邦表吧2-5 奧全部投資現(xiàn)金流頒量表白(隘單位：萬元把)挨 昂 年份斑項目哎1骯2扳3隘4般5瓣6俺現(xiàn)金流入哎1.銷售收入挨2.回收折舊殘埃值敗合 計皚現(xiàn)金流出阿1.建設(shè)投資拌2.流動資金奧3.經(jīng)營成本壩4.增值稅啊5.所得稅矮合 計敗凈現(xiàn)金流量藹累計凈現(xiàn)金流量敖凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值耙凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值啊累計俺 頒 斑 罷 八 安

14、阿 唉 半 （案續(xù)表1）氨 斑 年份叭項目邦7八8疤9瓣10隘11氨12奧現(xiàn)金流入挨1.銷售收入爸2.回收折舊殘八值翱合 計懊現(xiàn)金流出佰1.建設(shè)投資按2.流動資金疤3.經(jīng)營成本安4.增值稅瓣5.所得稅襖合 計奧凈現(xiàn)金流量凹累計凈現(xiàn)金流量哀凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值藹凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值埃累計爸 敗 百 巴 襖 柏 挨 頒 般 盎 邦 （續(xù)表2）哀 笆 年份頒項目拔13伴14懊15哎16白17?，F(xiàn)金流入邦1.銷售收入辦2.回收折舊殘盎值柏合 計叭現(xiàn)金流出癌1.建設(shè)投資頒2.流動資金八3.經(jīng)營成本爸4.增值稅絆5.所得稅熬合 計敗凈現(xiàn)金流量按累計凈現(xiàn)金流量拔凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值吧凈現(xiàn)金流翱量現(xiàn)值累計白表奧2-6 礙自有資

15、金投資現(xiàn)斑金流量表靶(半單位：萬元半)矮 拔 年份唉項目俺1熬2頒3奧4半5傲6阿現(xiàn)金流入般1.銷售收入耙2.回收折舊殘盎值吧合 計靶現(xiàn)金流出邦1.自有建設(shè)投扒資澳2.自有流動資敖金傲3.經(jīng)營成本案4.增值稅般5.所得稅擺6.還貸款利息扳7.還貸款本金八合 計版凈現(xiàn)金流量罷累計凈現(xiàn)金流量癌凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值熬凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值罷累計（續(xù)表1）叭 胺 年份芭項目唉7凹8案9邦10芭11罷12藹現(xiàn)金流入伴1.銷售收入案2.回收折舊殘啊值捌合 計暗現(xiàn)金流出拌1.自有建設(shè)投笆資敖2.自有流動資愛金扮3.經(jīng)營成本拜4.增值稅扮5.所得稅矮6.還貸款利息安7.還貸邦款本金擺合 計傲凈現(xiàn)金流量按累計凈現(xiàn)金流量白凈現(xiàn)

16、金流量現(xiàn)值隘凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值扒累計（續(xù)表2）岸 骯 年份挨項目佰13盎14板15巴16愛17案現(xiàn)金流入吧1.銷售收入白2.回收折舊殘笆值昂合 計扒現(xiàn)金流出疤1.自有建設(shè)投胺資巴2.自有流動資按金啊3.經(jīng)營成本絆4.增值稅叭5.所得稅稗6.還佰貸款利息靶7.還貸款本金襖合 計熬凈現(xiàn)金流量捌累計凈現(xiàn)金流量般凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值扮凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值把累計矮2、笆項目全部投資財扮務(wù)評價結(jié)果辦按照該項目的融矮資方案，按照財斑務(wù)評價的方法可伴以作出如下評價隘：艾（1）版靜態(tài)投資回收期拌 疤年 艾 邦（2）骯動態(tài)投資回收期骯 案年柏（3）胺凈現(xiàn)值胺NPV捌（拔1捌2） 俺 矮萬元捌（4）啊內(nèi)部收益率凹IRR骯 拜 斑（

17、癌計算昂過程扮附于第六部分絆，藹根據(jù)計算結(jié)果得哎出有關(guān)結(jié)論俺）百3、挨自有資金投資財奧務(wù)評價結(jié)果扳（1）罷靜態(tài)投資回收期般 = 巴 哀年 把（2）壩動態(tài)投資回收期壩 =熬 靶年頒（3）俺凈現(xiàn)值傲 NPV藹（12辦%) = 瓣 霸萬元 斑（4）扒內(nèi)部收益率艾 IRR = 捌 襖（愛計算敗過程頒附于第六部分骯，爸根據(jù)計算結(jié)果得辦出有關(guān)結(jié)論）鞍（二）項目清償邦能力分析伴見扒表敗2-3隘借貸還本付息估百算表鞍。耙三、不確定性分懊析礙（一）敏感性分版析班取內(nèi)部收益率八和凈現(xiàn)值版為敏感性分析指矮標(biāo)。設(shè)敏感性分瓣析因素為巴：岸銷售總額骯10，1暗0；哀投資總額捌10，1頒0；愛經(jīng)營成本藹10，1跋0頒；敖貸

18、款利率百20，2瓣0。敗表半3-1 奧自有資金澳敏感性分析霸表絆(奧單位：萬元唉)擺項目拜原方案隘銷售總額瓣投資總額靶經(jīng)營成本擺貸款利率按變化率佰10伴10罷10凹10啊10唉10熬20按20鞍內(nèi)部收益率班凈現(xiàn)值靶圖3-1 安自有資金斑敏感性分析叭圖壩（根據(jù)計算結(jié)果鞍完成）跋表擺3-2 全部擺投資搬敏感性分析靶表唉(疤單位：萬元背)叭項目半原方案愛銷售總額愛投資總額白經(jīng)營成本白貸款利率吧變化率白10巴10叭10懊10凹10辦10擺翱20疤20傲內(nèi)部收益率稗凈現(xiàn)值懊圖3-2 全版部投資半敏感性分析扮圖伴（根據(jù)計算結(jié)果昂完成）班（搬計算拌過程埃附于第六部分敖，扳根據(jù)計算結(jié)果得把出有關(guān)結(jié)論）伴（哎二辦）擺盈虧平衡分析案估計邦經(jīng)營期第一年與安第十年的邦商廈盈虧平衡點熬（用銷售收入與壩單位面積經(jīng)營成懊本分別表示）。哎（八計算頒過程啊附于第六部分胺，百根據(jù)計算結(jié)果得埃出有關(guān)結(jié)論）唉四、融資風(fēng)險分班析與應(yīng)對措施翱在對該項目的融爸資經(jīng)濟(jì)效果分析啊中，可以發(fā)現(xiàn)本靶項目能夠達(dá)到我暗們的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效斑果，但仍有很多襖不確定性因素的扮存在，有必要對芭項目岸投資過