《稅務會計實務》課程資源項目六案例降低抵債房產(chǎn)作價-減輕雙方稅收負擔

1、納稅籌劃案例：降低抵債房產(chǎn)作價一一減輕雙方稅收負擔一、根本情況稅法所指債務重組是指債權人與債務人之間發(fā)生的涉及債務條件修改的所 有事項。一般包括以下幾種方式：以低于債務計稅本錢的現(xiàn)金清償債務；以非現(xiàn) 金資產(chǎn)清償債務；債務轉(zhuǎn)換為資本，包括國有企業(yè)債轉(zhuǎn)股；修改其他債務條件， 如延長債務歸還期限、延長債務歸還期限并加收利息、延長債務歸還期限并減少 債務本金或債務利息等。在債務重組過程中，有些債務人常常以房產(chǎn)作為抵償債 務的方式。在抵債時因大多數(shù)房產(chǎn)的抵債價格經(jīng)常是采用評估價格，而我國目前 的評估市場較為混亂，評估隨意性較大，人為影響因素很多，致使資產(chǎn)的評估價 格往往與房產(chǎn)的真實價值相差甚遠。這樣在債

2、務重組過程中，就會加重債權人和 債務人雙方的稅收負擔，對雙方產(chǎn)生不利影響。因此，在債務重組時進行適當?shù)?稅收籌劃就顯得很有必要。當債務人以房產(chǎn)抵償債務時，為了到達降低債權人和債務人雙方稅負的目 的，在債務重組時債權人和債務人雙方可以采取以下方式進行稅收籌劃：首先， 債權人豁免債務人所欠的局部債務，然后，雙方可在重組協(xié)議中約定以房產(chǎn)的協(xié) 議價市場價，賬面凈值為計價根底，再以此價格抵償所剩余的債務。經(jīng)過這 樣有效的稅收籌劃就可到達預定目標。例如：甲公司為一家金融公司，乙公司為一家外貿(mào)公司。乙公司欠甲公司 貸款本息合計為1100萬元，其中本金1000萬元，利息為100萬元。因市場因素 的影響以及乙公

3、司自身的經(jīng)營管理不善，乙公司難以歸還甲公司的借款本息。甲 公司與乙公司協(xié)商，決定進行債務重組。甲公司同意乙公司以一座位于繁華市區(qū) 的房產(chǎn)用來抵償其所欠全部貸款本息，該房產(chǎn)原購置本錢為600萬元，已提折舊100萬元，不考慮殘值。房產(chǎn)的市場價約為1000萬元，乙公司請評估公司對該房 產(chǎn)進行評估，評估價值為1100萬元。稅務機關核定其扣除工程金額為 675萬元 含交易所涉的各種稅費。甲公司準備取得該房產(chǎn)后用作自己公司辦公。假設該地區(qū)契稅稅率為3%,營業(yè)稅稅率5%,城建稅稅率為7%,教育費附加征收率 為3%,甲乙公司的所得稅稅率均為 33%。甲乙兩公司以以下兩種不同的房產(chǎn)作 價方式進行債務重組。二、分

4、析與籌劃方案一：重組協(xié)議約定乙公司以房產(chǎn)的評估價1100萬元抵償甲公司的全部貸款本息。在這種情況下，兩公司的稅負分別為以下結(jié)果。甲公司：應繳營業(yè)稅為100X 5% = 5萬元；城建稅和教育費附加5X7% +3%=0.5萬元；應繳契稅為1100X3% = 33萬元；應繳印花稅為1100 X%o=0.55萬元；應繳所得稅為10050.5 33 0.55X 33%= 20.11 萬元；甲公司在債務重組過程中的總稅負為5+0.5+33+0.55+20.11 =59.16萬元；止匕外，每年尚需繳納的房產(chǎn)稅為1100X130%X 1.2 % = 9.24萬元。乙公司：應繳營業(yè)稅1100- 600X5%=2

5、5萬元；城建稅和教育費附 加 25X7%+3%=2.5萬元；應繳印花稅 1100X%3= 0.55萬元。另外，根據(jù)土地增值稅稅法的規(guī)定，增值額未超過扣除工程金額50%的局部， 土地增值稅稅率為30%;增值額超過扣除工程金額50%的局部，未超過100%的 局部，土地增值稅稅率為40%。因該房產(chǎn)為舊房，增值額需以稅務機關核定的扣 除工程金額675萬元為根底計算，增值額為1100- 675= 425萬元，增值額與扣 除工程金額之比為425+675X100% = 62.96 %,增值額超過扣除工程金額 50%, 未超過扣除工程金額100%。因此，我們可以按速算扣除法計算其應繳土地增值 稅為： 1100

6、675X 40% 675X5% = 136.25萬元。應繳所得稅為1100 600 100 252.5 0.55 136.25 X33% = 143.78萬元。乙公司在債務重組過程中總稅負為25+2.5+0.55+136.25+143.78 = 308.08萬元。方案二：甲公司與乙公司協(xié)商，首先，甲公司豁免乙公司積欠的利息 100萬 元，然后，雙方在重組協(xié)議約定以市場價為根底，對乙公司房產(chǎn)作價1000萬元抵償所欠貸款本金。2003年1月23日國家稅務總局令第6號?企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理方 法？第六條規(guī)定：“債務重組業(yè)務中債權人對債務人的讓步，包括以低于債務計 稅本錢的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)歸還債

7、務等，債務人應當將重組債務的計稅本錢與支 付的現(xiàn)金金額或者非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值包括與轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)相關的稅費 的差額，確認為債務重組所得，計入企業(yè)當期的應納稅所得額中；債權人應當將 重組債權的計稅本錢與收到的現(xiàn)金或者非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值之間的差額，確認為當期的債務重組損失，沖減應納稅所得。第七條規(guī)定：”以修改其他債務條 件進行債務重組的，債務人應當將重組債務的計稅本錢減記至將來應付金額，減 記的金額確認為當期的債務重組所得；債權人應當將債權的計稅本錢減記至將來 的應收金額，減記的金額確認為當期的債務重組損失。因此，在這種情況下，甲乙公司的稅負分別為：甲公司：應繳契稅100OX 3% =30萬元

8、；應繳印花稅為 0.5萬元； 應繳所得稅為100300.5X33% = 43.06萬元；甲公司在債務重 組過程中總稅負為30+0.543.06 =-12.56萬元；甲公司每年應繳房產(chǎn)稅為 1000X130%X1.2%=8.4萬元。乙公司：應繳營業(yè)稅1000 500X5%=25萬元；城建稅和教育費附 加25X7%+3%=2.5萬元；應繳印花稅0.5萬元；因該房產(chǎn)增值額 與稅務機關核定的扣除工程金額之比為1000 675+ 675= 48.15 %,增值額 未超過扣除工程金額的 50%, 土地增值稅稅率為 30%,因此，應繳土地增值稅 為 1000 675X30%=97.5萬元；應繳所得稅100+1000-600 100 252.5 0.5 97.5X 33%= 90.59萬元；乙公司在債務重組過程中總稅 負為 25+2.5+0.5+97.5+90.59 =216.09萬元。上述方案一與方案二對甲乙兩公司的稅負影響差異情況比擬：甲公司在債務重組過程中采用方案一比經(jīng)過稅收籌劃前方案二多繳稅金為：59.16 12.56= 71.72萬元。此外，甲公司每年還需多繳房產(chǎn)稅 9.24 8.4 =0.84萬元。乙公司在債務重組過程中，采用方案一比經(jīng)過稅收籌劃后的方案