汽車商貿(mào)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、汽車商貿(mào)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 V汽車商貿(mào)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（本文檔為word格式，下載后可修改編輯?。┠夸?TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章總 論 11.1項(xiàng)目概況 11.1.1項(xiàng)目名稱 11.1.2項(xiàng)目地址 11.1.3項(xiàng)目方情況簡介 11.1.4項(xiàng)目運(yùn)作模式 21.1.5項(xiàng)目簡介 21.1.6項(xiàng)目宗旨 21.1.7項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 21.1.8項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 31.2編制依據(jù) 41.3研究過程及內(nèi)容 41.4研究結(jié)論 4 HYPERLINK l bookmark6 o Current Docum

2、ent 第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 52.1項(xiàng)目背景 52.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 102.3項(xiàng)目建設(shè)可行性 12 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章市場需求規(guī)模分析 133.1項(xiàng)目周邊地區(qū)需求分析 133.1.1項(xiàng)目周邊地區(qū)汽配產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)現(xiàn)狀 133.1.2項(xiàng)目周邊地區(qū)汽配需求狀況 143.2市場發(fā)展?fàn)顩r及需求規(guī)模測算 153.2.1市場發(fā)展?fàn)顩r 153.2.2市場需求分析及規(guī)模測算 15 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第四章項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析 184.1項(xiàng)目選址184.1.1選

3、址原則18地理位置18土地權(quán)屬類別及占地面積 18現(xiàn)有場地利用情況 184.2項(xiàng)目建設(shè)條件184.2.1地形、地貌、地震情況 184.2.2 工程地質(zhì)、水文地質(zhì) 194.2.3氣候條件204.2.4項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)環(huán)境條件 204.2.5交通運(yùn)輸條件 214.2.6公用設(shè)施社會(huì)依托條件 224.2.7防洪、排澇設(shè)施條件224.2.8環(huán)境保護(hù)要求22征地、拆遷、移民安置條件 23 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 施工條件 234.2.11主要建筑材料來源 234.3建址方案24 HYPERLINK l bookmark22 o Current Do

4、cument 4.4項(xiàng)目建設(shè)SWO分析24441 目標(biāo)商戶需求分析 24目標(biāo)商戶置業(yè)需求分析 25本項(xiàng)目SWO分析25 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第五章項(xiàng)目整體規(guī)劃 265.1項(xiàng)目戰(zhàn)略定位265.1.1項(xiàng)目定位原則265.1.2項(xiàng)目戰(zhàn)略定位275.2項(xiàng)目整體規(guī)戈U 285.3項(xiàng)目功能定位305.3.1項(xiàng)目功能定位原則 305.3.2項(xiàng)目功能定位 30 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第六章項(xiàng)目建設(shè)方案 376.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要功能分區(qū) 376.2項(xiàng)目布局方案 386.2.1項(xiàng)目布局

5、原則 386.2.2總平面布置方案386.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容386.3.1汽車2S店和品牌汽車直營店區(qū) 38汽車配件及用品交易區(qū) 396.3.3汽車維修美容及改裝區(qū)396.3.4二手車交易區(qū)39特種車輛交易區(qū) 40汽車倉儲(chǔ)物流區(qū) 406.3.7汽車金融與保險(xiǎn)服務(wù)區(qū) 406.3.8綜合配套服務(wù)及商住區(qū) 416.3.9信息化系統(tǒng)41 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第七章工程技術(shù)方案 437.1總平面布置的總體指導(dǎo)思想437.2平面設(shè)計(jì)447.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)447.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)44工程設(shè)計(jì)457.4供配電照明45 HYPERLINK l bookmar

6、k32 o Current Document 電源45 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 照明45線纜敷設(shè)45 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 7.5給排水45給水45 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 排水46 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 消防46 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第八章環(huán)境保護(hù)安全衛(wèi)生與節(jié)能 478.1環(huán)境影響分析研究

7、總貝U 478.1.1分析目的478.1.2分析原貝U 47分析標(biāo)準(zhǔn)47分析期限及分析重點(diǎn) 488.1.5環(huán)境保護(hù)目標(biāo)488.2項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀特征 488.3施工期間環(huán)境影響分析及治理措施 488.3.1施工期間環(huán)境影響分析 488.3.2主要環(huán)保措施498.4運(yùn)營期間的環(huán)境影響分析及治理措施 498.4.1處理措施498.4.2綠化工程508.5環(huán)境分析結(jié)論 508.6勞動(dòng)安全衛(wèi)生508.6.1勞動(dòng)安全與衛(wèi)生的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)50勞動(dòng)衛(wèi)生措施 508.6.3勞動(dòng)安全措施508.7節(jié)能專篇518.8水土保持528.9消防設(shè)施528.9.1火災(zāi)隱患分析 528.9.2防火等級(jí)528.9.3安

8、全及消防設(shè)施 52 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 549.1工程特點(diǎn)、施工條件 549.1.1工程特點(diǎn)549.1.2施工條件549.1.3施工方案549.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 54 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第十章 項(xiàng)目管理與工程招標(biāo) 5610.1項(xiàng)目管理5610.2項(xiàng)目監(jiān)督5610.3工程招標(biāo)5710.3.1招標(biāo)工作依據(jù) 5710.3.2招標(biāo)工作原貝U 5710.3.3招標(biāo)工作的組織管理58 HYPERLINK l bookmark48 o Current Do

9、cument 10.3.4招標(biāo)范圍5810.3.5招標(biāo)方式及組織形式58 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 第十一章 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營思路 6011.1完善專業(yè)市場整體配套，更好的為汽車城商家及消費(fèi)者服務(wù) 6011.2五大措施做好項(xiàng)目運(yùn)營，為汽車城的騰飛奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 6011.3專業(yè)化運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，以現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)能力實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值 62 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 第十二章投資估算與資金籌措 6312.1投資估算依據(jù) 63 HYPERLINK l bookmark54 o Current Docum

10、ent 12.1.1編制依據(jù)63 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 主要工程量 63具體估算依據(jù) 6312.2建設(shè)投資估算6412.2.1建安工程費(fèi)用估算表 6412.3 資金籌措 65 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 66 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 依據(jù)66項(xiàng)目計(jì)算期及經(jīng)營負(fù)荷 6613.3企業(yè)財(cái)務(wù)效益分析6613.3.1財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 66營業(yè)收入估算 66流動(dòng)資金估算 6613.3.4運(yùn)營總成本與經(jīng)營成本67

11、13.4編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表7013.4.1 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 70 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 13.4.2損益分析7013.4.3資金來源與運(yùn)用 7013.4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)7113.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)71 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 第十四章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析 7714.1經(jīng)濟(jì)效益分析 7714.2社會(huì)效益分析7714.2.1打造品牌特色市場，引領(lǐng)某某汽車文化發(fā)展 7714.2.2促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程 7714.2.3擴(kuò)大就業(yè)，吸引人才，富民創(chuàng)業(yè) 78 HYPERLINK

12、l bookmark76 o Current Document 第十一五章 項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 7915.1市場風(fēng)險(xiǎn)7915.2招商風(fēng)險(xiǎn) 8015.3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)8015.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)81 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第十六章結(jié)論與建議 83汽車商貿(mào)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱某某汽車商貿(mào)綜合體建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目地址本項(xiàng)目擬選址于某某市某某區(qū)專業(yè)市場城內(nèi)，衢化東路（暫定名）以西，某某廣 匯百姓家居廣場、某某市廢舊金屬綜合交易市場以東，緯四路以南地塊，總占地面積 284.37 畝。1.1.3項(xiàng)目方情況

13、簡介某某汽配城綜合開發(fā)有限公司由領(lǐng)銜當(dāng)前國內(nèi)汽配行業(yè)巨擎的某某集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)名企某某集團(tuán)共同投資建設(shè)，某某是一家高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)并擁有現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理 模式的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有國家二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。幾年來公司因勢利導(dǎo)潛心研究 汽車后市場未來發(fā)展方向，不斷開拓整合國內(nèi)汽配行業(yè)有效資源，從逐鹿中原到搶灘 華東地區(qū)，一步一個(gè)腳印，逐步成為領(lǐng)跑國內(nèi)汽配行業(yè)市場的佼佼者，公司秉承開拓、 務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)的經(jīng)營理念，始終以“誠信、上善、勤勉、臻德”為企業(yè)發(fā)展之根 本，不斷提升公司的核心競爭力。某某集團(tuán)成功地在常熟開發(fā)常熟國際汽配城，常熟 童裝中心批發(fā)市場，某某農(nóng)機(jī)大市場，泗陽國際汽配城，某某國際汽配城等。

14、某某企 業(yè)也被評(píng)為世界杰出華商協(xié)會(huì)理事長單位、中國汽車零部件重點(diǎn)培育單位、中國商業(yè) 企業(yè)聯(lián)合會(huì)中國重點(diǎn)培育單位。中國汽配行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長單位。某某集團(tuán)股份有 限公司以地產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)兼并整合為主軸，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場研究， 掌握實(shí)效客觀的市場動(dòng)態(tài)，專業(yè)從事商為房地產(chǎn)開發(fā)管理、招商、收購重組，并參與 地方政府舊城改造以及大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)。對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)如大中型商場、專業(yè)市 場、辦公寫字樓、工業(yè)園區(qū)建設(shè)及高檔別墅住宅積累了投資、銷售、招商、管理的豐 富經(jīng)驗(yàn)。公司專注于購物中心及專業(yè)賣場的研究，項(xiàng)目涉及全國各大中城市，公司現(xiàn) 已逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的系統(tǒng)化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化管理職能。中

15、國市場學(xué)會(huì)副會(huì) 長單位，2015中國長三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 50強(qiáng)企業(yè)。公司董事長呂某某先生系溫州籍企業(yè)家，大專學(xué)歷。從事房地產(chǎn)開發(fā)工作多年， 具有豐富的相關(guān)開發(fā)、運(yùn)營操作經(jīng)驗(yàn)，呂某某先生被中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)為中國市場杰 出人物、中國汽配行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長?，F(xiàn)任某某市政協(xié)委員、某某工商聯(lián)副主席、某某商會(huì)常務(wù)副會(huì)長、瑞安市人大代表、常熟市溫州商會(huì)常務(wù)副會(huì)長、常熟童裝商會(huì) 常務(wù)副會(huì)長；某某集團(tuán)公司董事長、某某服飾貿(mào)易有限公司董事長、某某皖西北汽配 城投資管理有限公司董事長、某某中宏置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、某某世紀(jì)財(cái)富置業(yè) 投資有限公司董事。呂某某先生傳奇的創(chuàng)業(yè)人生被天下常熟、溫州人在常熟等書錄納。某某汽

16、配城現(xiàn)任總經(jīng)理馬某某，高級(jí)經(jīng)營師，某某市場發(fā)展戰(zhàn)略研究所研究員， 中國汽車配件用品市場協(xié)會(huì)副會(huì)長，義烏小商品市場研究會(huì)副會(huì)長，某某集團(tuán)股份有 限公司副董事長、某某龍鼎集團(tuán)董事。1.1.4項(xiàng)目運(yùn)作模式市場化運(yùn)作、開放式管理。1.1.5項(xiàng)目簡介某某國際汽車商貿(mào)綜合體項(xiàng)目創(chuàng)新業(yè)態(tài)模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)多元化、規(guī)模集中化、經(jīng) 營信息化、品牌連鎖化、服務(wù)國際化，并結(jié)合某某市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、機(jī)動(dòng)車保有 量與未來發(fā)展趨勢及相關(guān)業(yè)態(tài)的目前發(fā)展概況，某某國際汽車商貿(mào)綜合體項(xiàng)目以汽車、汽配和汽車用品經(jīng)營為龍頭，向汽車維修、汽車美容、汽車養(yǎng)護(hù)、汽車改裝、工程機(jī) 械、二手車、摩托車電動(dòng)車及配件銷售和五金機(jī)電等領(lǐng)域延伸，并綜

17、合配套部分倉儲(chǔ) 物流和商住，開展多元化經(jīng)營，把項(xiàng)目建設(shè)成為規(guī)?；⒁?guī)范化、多功能、全方位服 務(wù)的綜合性的大型交易市場。1.1.6項(xiàng)目宗旨立足某某本地，依托閩浙贛皖四省邊境地區(qū)，滿足某某及周邊縣市居民對(duì)汽車、 汽車配件及用品、工程機(jī)械、二手車、摩托車電動(dòng)車和五金機(jī)電等相關(guān)產(chǎn)品的需求， 以汽配用品城綜合性服務(wù)功能，完善的配套服務(wù)和便捷的一站式服務(wù)，把某某國際汽 車商貿(mào)綜合體打造成閩浙贛皖四省邊境中心汽配及相關(guān)行業(yè)的璀璨之星。1.1.7項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容某某國際汽車商貿(mào)綜合體主要由幾個(gè)大區(qū)塊組成，分別為：汽車2S店交易區(qū)、汽車配件及用品區(qū)、汽車裝潢美容區(qū)、汽車維修改裝區(qū)、二手車交易區(qū)、工程機(jī)械與五 金機(jī)電

18、交易區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)與商住區(qū)，總占地面積284.37畝。汽車2S店交易區(qū)該區(qū)的業(yè)態(tài)主要為各種品牌汽車的展示銷售區(qū)和城市直營店區(qū)。汽車配件及用品交易區(qū)此業(yè)態(tài)規(guī)劃作為整個(gè)汽車城重點(diǎn)區(qū)域，建成某某丘市最大的汽車配件、輪胎、油品、汽保工具、汽車易損件、汽車美容裝飾用品專業(yè)市場。汽車美容裝潢區(qū)業(yè)態(tài)主要為汽車美容裝潢、汽車美容與裝飾等服務(wù)項(xiàng)目。二手車交易區(qū)主要從事收購、出售、代購、寄賣各類二手機(jī)動(dòng)車；新舊機(jī)動(dòng)車置換；評(píng)估、交易、二手車信息上網(wǎng)服務(wù)等。工程機(jī)械及五金機(jī)電交易區(qū)業(yè)態(tài)主要涵蓋大型機(jī)械工程車、特種車輛交易、工程機(jī)械交易及五金機(jī)電等。倉儲(chǔ)物流區(qū)主要為上游產(chǎn)業(yè)鏈采購所需物流，及客戶終端采

19、購提供物流配送，同時(shí)具備部分 倉儲(chǔ)功能。汽車維修改裝區(qū)業(yè)態(tài)主要涵蓋汽車保養(yǎng)、汽車大修、汽車快修、汽車改裝、汽車噴漆等服務(wù)項(xiàng)目。綜合配套服務(wù)與商住區(qū)該區(qū)為整個(gè)市場的綜合配套服務(wù)區(qū)，為相關(guān)的政府部門提供獨(dú)立的辦公場所。該 配套區(qū)將主要為引入銀行、工商、稅務(wù)、車管部門、評(píng)估事務(wù)所等一系列與汽車交易 相關(guān)的政府辦事部門，所有交易涉及的手續(xù)都能在這里獲得一條龍辦理。為入駐企業(yè)以及經(jīng)銷商企業(yè)提供辦公場所，直接打造總部式的行業(yè)中心（總部基 地）和研發(fā)中心；為行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)提供辦公場所，直接引入各類行業(yè)協(xié)會(huì)以及商會(huì) 組織，提供專業(yè)的培訓(xùn)，咨詢服務(wù)。規(guī)劃建設(shè)高規(guī)格的大酒店、大賓館，提供高檔次 的餐飲、住宿、休閑

20、、娛樂等服務(wù)。配套建設(shè)部分商住賓館，為入駐的企業(yè)及商戶提供優(yōu)質(zhì)生活配套。1.1.8項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總投資13.69億元人民幣，用地面積284.37畝，擬建總建筑面積為：277119 譏其中：汽車2S店交易區(qū)總建筑面積為62347叭汽車4S店交易區(qū)總建筑面積為 20555川；汽車配件及用品區(qū)總建筑面積為 67431川；汽車美容裝潢區(qū)總建筑面積為 20109 m2；二手車交易區(qū)總建筑面積為10836叭汽車維修與改裝區(qū)總建筑面積為 30005 川；工程機(jī)械及五金機(jī)電交易區(qū)總建筑面積為20496 m?；綜合配套及商住區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)總建筑面積為44730 m；公共配套（配電、公廁）總建筑面積660 m

21、。1.2編制依據(jù)某某市土地利用總體規(guī)劃(2010-2020)某某市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃某某市人民政府關(guān)于促進(jìn)某某市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見委托方提供的其他資料1.3研究過程及內(nèi)容本公司在接受委托單位的委托后，及時(shí)展開對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)可行性研究的資料收集、 調(diào)研和分析工作，在對(duì)成果資料進(jìn)行定性考察和定量計(jì)算的綜合分析基礎(chǔ)上，最終完 成本報(bào)告。本報(bào)告首先論述了項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀和未來發(fā)展規(guī)劃確定 項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容；其次根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)的建設(shè)條件(經(jīng)濟(jì)條件、自然條件、交通條 件等)，提出初步建設(shè)方案；最后進(jìn)行社會(huì)效益影響和案例分析，得出項(xiàng)目可行的結(jié)論 1.4研究結(jié)論本項(xiàng)目擁有廣闊的發(fā)展空間與堅(jiān)

22、實(shí)的運(yùn)作基礎(chǔ)。汽車及零配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢促使汽車配件專業(yè)采購和維修平臺(tái)的誕生。本項(xiàng)目 降低了汽車零配件企業(yè)的流通成本、交易成本、推廣成本，提高區(qū)域客戶換購汽車配 件、飾品的便利性及相關(guān)產(chǎn)品可靠度，順應(yīng)了汽車零配件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的浪潮。項(xiàng)目建設(shè)符合某某市相關(guān)商貿(mào)規(guī)劃和城市發(fā)展方向。本項(xiàng)目選址位于某某市某某區(qū)某某專業(yè)市場內(nèi)，有良好的區(qū)位優(yōu)勢，符合某某城 市發(fā)展方向。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)提高某某城市影響力，加速某某市南部片區(qū)的開發(fā)，加快 某某丘區(qū)域城市化進(jìn)程都有非常積極的現(xiàn)實(shí)意義。本項(xiàng)目的建設(shè)填補(bǔ)了某某及周邊區(qū)域一站式汽車消費(fèi)領(lǐng)域的空白。本項(xiàng)目的建設(shè)滿足了汽車零配件和汽車用品產(chǎn)品擴(kuò)充銷售渠道的需求，是專業(yè)市 場提

23、升改造的需要。項(xiàng)目集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲(chǔ)、物流配送以及 金融保險(xiǎn)、研發(fā)等功能于一體，擬打造為現(xiàn)代化汽車后市場產(chǎn)品類的專業(yè)市場，將成 為某某城市新名片。項(xiàng)目建設(shè)方有著豐富的市場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目初期從放水養(yǎng)魚的角度出發(fā)，通過降低經(jīng)營戶費(fèi)用、投入招商費(fèi)用、組建經(jīng) 營團(tuán)隊(duì)等方式來運(yùn)營好市場。通過中國汽車配件用品市場協(xié)會(huì)、中國汽車零部件聯(lián)合 銷售集團(tuán)、中國汽車零部件工業(yè)公司、中國商業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、安徽省汽車配件與維修業(yè)商會(huì)的加盟與合作，為本項(xiàng)目積累了大量的客戶資源， 從而降低了項(xiàng)目的招商難度。本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目實(shí)施在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。項(xiàng)目的建設(shè)是推動(dòng)富民創(chuàng)

24、業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的需要，推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程，解決農(nóng)村富余勞動(dòng)力，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合實(shí)力，符 合國家鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策，符合某某地方區(qū)域規(guī)劃，具有良好的社會(huì)效應(yīng)。 項(xiàng)目的建設(shè)能提升區(qū)域競爭力，降低經(jīng)營成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量。有效的帶動(dòng)周邊區(qū)域 各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引更多的消費(fèi)者和投資者前來，對(duì)某某市地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展起到 巨大的推進(jìn)作用。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性主要體現(xiàn)為：拿地、宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場競爭和財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性2.1項(xiàng)目背景快速發(fā)展的中國汽車產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大“十一五”期間我國汽車工業(yè)增長迅速，累計(jì)生產(chǎn)汽車2085.1萬輛，累計(jì)銷售汽車2086.2萬輛。

25、汽車產(chǎn)銷量平均增長率達(dá)到 25流右，2005年我國汽車工業(yè)總產(chǎn)量僅 為206.82萬輛，“ 一五”末期的2010年產(chǎn)量達(dá)到571的萬輛汽車，總量是2005年 的2.76倍?！笆濉逼陂g，中國汽車持續(xù)保持快速增長。尤其是 2014、2015年，年均分別 增長48.3%和 32.4%,產(chǎn)量迅速增至1379萬輛及1826.5萬輛。汽車工業(yè)總產(chǎn)值由2005 年3612億增至2015年的4.05萬億，增長了 10倍。2005年，全國的汽車產(chǎn)銷量雙雙 超過1800萬輛，中國已成為世界第一汽車產(chǎn)銷大國。2016年全國的汽車產(chǎn)銷量達(dá)2500 萬輛，到2016年末，我國國內(nèi)汽車保有量已達(dá) 1.94億輛，從各項(xiàng)

26、數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)的 汽車行業(yè)正處在蓬搏發(fā)展的上升期，而且這一時(shí)期將保持相當(dāng)一段時(shí)間，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 升級(jí)來看，汽車產(chǎn)業(yè)正成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)。汽車產(chǎn)業(yè)集群化，企業(yè)規(guī)模大型化在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展之后，中國汽車工業(yè)的集群化效應(yīng)也已經(jīng)初步顯現(xiàn)。目前 已基本形成了以東北、京津、中部、西南、長三角、珠三角為代表的六大汽車產(chǎn)業(yè)集 群。長三角、東北、中部地區(qū)汽車產(chǎn)銷量均超過200萬輛，遙遙領(lǐng)先于其他地區(qū)。據(jù)來自北京鴻銳新思的數(shù)據(jù)顯示，2015年，六大集群的市場占有率已經(jīng)達(dá)到 94%產(chǎn)量 也占到了總量的90%上。在六大集群中，東北地區(qū)、長三角地區(qū)、中部地區(qū)市場占 有率最高。分別為22% 21.5%、21%這說明我國工

27、業(yè)的集群化步伐仍在繼續(xù)。隨著汽車生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，汽車工業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度也逐漸提高。據(jù)國家統(tǒng)計(jì) 局的數(shù)據(jù)，2016年銷售收入超過千萬元的汽車零部件企業(yè)有 5,730家，超過億元的1, 277家，超過10億元的有83家。萬象集團(tuán)還在國外成功的收購了美國上市的WAI公司，2014年吉利收購沃爾沃，開創(chuàng)了我國企業(yè)收購海外上市公司的先河。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)快速調(diào)整2005年我國汽車工業(yè)總產(chǎn)量中，載貨車、客車、轎車的比例分別為36.35 : 34.28 : 29.37。2009年我國汽車工業(yè)總產(chǎn)量中，載貨車、客車、轎車的比例分別為30 : 34 :36,載貨車的比例明顯下降，乘用車的比例明顯上升。2010年轎車在

28、汽車工業(yè)中所占的比例上升到47%轎車無論是從產(chǎn)量還是從增長率上都是汽車工業(yè)中提高最快的部 分，我國汽車工業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正在迅速向以轎車為主體的方向發(fā)展。由上可以看出，乘用車無論從產(chǎn)銷量還是從成長率上都是汽車工業(yè)中提高最快的， 表明我國汽車工業(yè)的產(chǎn)能品結(jié)構(gòu)正在迅速向以乘用車為主體的方向發(fā)展。在乘用車中 又以基本型乘用車（轎車）增長和發(fā)展最快。“汽車后市場”形成及發(fā)展所謂汽車后市場是指汽車銷售后圍繞消費(fèi)者在使用過程中所需要的各種服務(wù)構(gòu)成 的市場,如：配件供應(yīng)、維修保養(yǎng)、汽車用品、汽車改裝、二手車經(jīng)營、物流運(yùn)輸、金 融服務(wù)、出租和租賃、汽車俱樂部、汽車檢測、汽車認(rèn)證、汽車導(dǎo)航、停車場和加油 站等。一般

29、而言，汽車售后服務(wù)市場是汽車產(chǎn)業(yè)中最穩(wěn)定的利潤來源，可占據(jù)總利潤 的60%左右。作為世界上汽車工業(yè)最發(fā)達(dá)的國家之一，美國的汽車售后服務(wù)業(yè)被喻為 “黃金產(chǎn)業(yè)”。在歐州汽車售后服務(wù)業(yè)也是汽車產(chǎn)業(yè)獲利的主要來源。中國汽車產(chǎn)業(yè)由此進(jìn)入以大眾消費(fèi)為基礎(chǔ)的快速增長階段，同時(shí)汽配消費(fèi)也由公 務(wù)、商業(yè)向私人、生活消費(fèi)轉(zhuǎn)變。伴隨著中國汽車市場的高速發(fā)展，居民汽車保有量 持續(xù)增加，對(duì)汽配、維修等“汽車后市場”相關(guān)的服務(wù)需求量越來越大，服務(wù)種類需 求越來越全面，服務(wù)質(zhì)量要求也越來越高。目前全國有各類汽車專業(yè)市場800多家。同時(shí)，博世（Bosch）、NAPA黃帽子（Yellow hat ）、殼牌（shell ）等國際

30、汽配及汽 修業(yè)巨頭也開始對(duì)中國市場虎視眈眈。巨大的市場已經(jīng)引起國際汽車服務(wù)業(yè)巨頭的關(guān) 注，日本最大的汽車服務(wù)用品連鎖企業(yè)澳德巴克斯已經(jīng)進(jìn)入中國服務(wù)市場；早在上世 紀(jì)90年代，美國最大的汽配連鎖企業(yè) NAPA就已進(jìn)入中國開展業(yè)務(wù)；日本第二汽車用 品連鎖企業(yè)“黃帽子”已經(jīng)在廣州番禺等地開店經(jīng)營，開始計(jì)劃2013年前在華東、華北、西南開設(shè)50家店，并且已與上汽集團(tuán)銷售公司簽約成立合資企業(yè)，以此來拓展中 國汽車后市場的業(yè)務(wù)；而全球最大的汽車快修連鎖企業(yè)美國 AC 德科公司也宣布最近兩 三年內(nèi)將進(jìn)入中國市場，參與競爭。2015年，全國的汽車產(chǎn)銷量雙雙超過 1800萬輛。2016年底，中國的整車市場依 然

31、保持在10%以上的增長速度，年產(chǎn)銷量達(dá)到1850萬輛的規(guī)模，伴隨著私人消費(fèi)群體 的增長，中國汽車零部件市場規(guī)模將從 2005年的1700億發(fā)展到2016年的15000億, 其中售后市場也將從2005年的600億發(fā)展到2016年的5500億元，整車市場的發(fā)展給 汽配流通行業(yè)帶來了廣闊的發(fā)展空間。2010- 2017年我國汽車配件行業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量走勢預(yù)測（資料來源：北京華經(jīng)縱橫經(jīng)濟(jì)信息中心）經(jīng)過多年的發(fā)展，汽配流通領(lǐng)域逐漸形成了以汽配城為主體，連鎖大賣場、連鎖 汽車快修、維修站以及4S服務(wù)站為輔助的汽配流通模式。隨著中國居民收入水平的提 高及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，汽車會(huì)更多的走進(jìn)中國普通居民的家庭，而“汽車

32、后市場”則 面臨更大的發(fā)展空間。持續(xù)改善的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況某某歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。位于某某省西部，錢塘江上游，金（華）衢（州） 盆地西端，南接福建南平，西連江西上饒，北鄰安徽黃山，東與省內(nèi)金華、麗水、杭 州三市相交?！熬诱阌抑嫌?，控鄱陽之肘腋，制閩越之喉吭，通宣歙之聲勢”。川 陸所會(huì)，四省通衢。是閩浙贛皖四省邊際中心城市，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市、浙西生態(tài) 市、國家歷史文化名城、國家森林城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅 游城市、2017年中國十佳宜居城市、國家化學(xué)工業(yè)基地。1994年衢城被國務(wù)院命名為 國家級(jí)歷史文化名城。2011年入選中國特色魅力城市200強(qiáng)某某市在經(jīng)濟(jì)區(qū)域上位于長三

33、角與海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的交集區(qū)，也是中部與東南沿海地 區(qū)的主要節(jié)點(diǎn)，是物流和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要節(jié)點(diǎn)。同時(shí)擁有完善發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，使某 某市作為商品物流集散中心的條件十分優(yōu)越。2016年，某某全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值890.3億元，增長11%財(cái)政總收入95億元，其 中地方財(cái)政收入57.6億元，分別增長26.1%和22.6%；固定資產(chǎn)投資511.6億元，增 長14.5%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額344.3億元，增長18.4%;外貿(mào)進(jìn)出口總額26.9億美 元，增長42.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 24900元，農(nóng)村居民人均純收入9635元， 分別增長14.2%和16.5%; 2016年末戶籍人口 252.55萬人，人口自然

34、增長率3.35%。， 人口密度為240 （人/每平方千米）。市區(qū)建成區(qū)面積60平方公里，機(jī)動(dòng)車保有量 40 萬輛。支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)增加值增長14%占GDPt匕重達(dá)46.9%,比上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1328.62億元，增長30.1%，增幅全省第一。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為傳統(tǒng)造 紙、化工、建材等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)以及氟硅、現(xiàn)代裝備制造、新材料等。2006-201年固定貸產(chǎn)投賀及算増長邁度元%00 r 255M - - 20Jl 1 ll 11II;2OQG 2006 2001 釦曲 2009 2OLD 2011固定資嚴(yán)矽總搦2DO5-2Q11甲全市主產(chǎn)總検速度億無%迎十、.I 5 .iTT 1 -

35、liillllll她說 SflQ SPll沖4葉*年帀區(qū)城市席址人也訶支自IfcAJ曲枝K%30000上152500030000 |1-H15DOO廠. a if 1110000I 1 1 1 I r55D0D1 I 1 1 1 I I0 ! , . 0SH* 200b 300? 2SU 迪 23103111iaaiD測&C0D4DQDrfFHllu20151052000DMl IIID20062011年全麗農(nóng)村居艮坷範(fàn)收人用範(fàn)瞎協(xié)驟20(43W? 20Cf 2OT 28Q 抽!全帀衣村琦眉人瞬臥十增繪連羨2016年，全市共有成交額超億元的各類市場 22個(gè)，攤位數(shù)7505個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額 241

36、.43億元，增長11.9%。成交額超十億元市場有8家。得天獨(dú)厚的項(xiàng)目優(yōu)勢優(yōu)越的區(qū)位交通條件某某市位于杭州2小時(shí)、上海4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)。市域范圍公路交通已經(jīng)基本 形成“半小時(shí)交通圈”，某某市到四省周邊中心城市之間也形成 2小時(shí)交通圈，交通優(yōu) 勢明顯。形成了較發(fā)達(dá)的公路、鐵路、航空的綜合交通網(wǎng)，使某某四通八達(dá)，交通十 分便利。巨大的市場需求某某的汽車保有量10年來增加隨著某某國民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，以及交通設(shè)施建設(shè)步伐的加快，在未來的幾年 中，汽車必將在家電、住房之后形成國民下一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。無論是轎車還是貨車，無 論是汽車還是汽車配件、汽車美容等相關(guān)行業(yè)，在今后的數(shù)年里將因?yàn)樾枨蟮脑黾佣?繁榮。截

37、止到2016年年底，某某汽車保有量已達(dá)168718輛，這其中，以轎車為主的 小型車就有近15萬輛。對(duì)比2006年年底的21058輛， 了 7倍多。前瞻性市場定位汽車行業(yè)作為一個(gè)科技含量高、附加值大、資本密集、關(guān)聯(lián)度大、能夠帶動(dòng)區(qū)域 和地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，早已使全國各地紛紛摩拳擦掌準(zhǔn)備“分一杯羹”，從未來發(fā)展趨勢來看，汽車行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和競爭勢態(tài)需要更高層次的產(chǎn)業(yè)集群，汽車 產(chǎn)業(yè)集群將向“模塊集約化”轉(zhuǎn)化，將更加具有專業(yè)性、區(qū)域性的特征。而目前某某 市汽車行業(yè)存在布局零散、管理混亂、功能不集中等現(xiàn)象。除已建成的4S集群外，其余的都是一些路邊店，占路占道現(xiàn)象十分嚴(yán)重。本項(xiàng)目規(guī)劃定位為汽車4

38、S店和汽車綜合展廳、汽車維修和改裝、汽車美容及裝潢、 汽車配件與用品、二手車交易、倉儲(chǔ)物流等服務(wù)內(nèi)容。該項(xiàng)目的建設(shè)必將整合、促進(jìn) 和引導(dǎo)全市汽車行業(yè)內(nèi)部之間的互相推進(jìn)和良性循環(huán)，必將增強(qiáng)某某汽車行業(yè)市場競 爭力和企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，必將提高某某汽車產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性汽車商貿(mào)綜合體是汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然選擇。汽車產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高、就業(yè)面廣、消費(fèi)拉 動(dòng)大，在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，是國家重點(diǎn)扶持和培育對(duì)象，發(fā)展 空間廣闊。汽配及汽車用品作為汽車產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，汽車后市場呈現(xiàn)出前所未有的 活力，由此形成了 1.5萬億元的汽車后市場規(guī)模。與快

39、速發(fā)展的汽車產(chǎn)業(yè)相隨的，必然是業(yè)態(tài)齊備，服務(wù)周到，規(guī)模適中的專業(yè)的 汽車、汽配、用品和維修等為一體的汽車后市場的商貿(mào)綜合體的出現(xiàn)。本項(xiàng)目通過打 造汽車后市場商貿(mào)綜合體來提供更加豐富專業(yè)汽車后市場的綜合服務(wù)，活躍某某汽車 消費(fèi)市場，激發(fā)潛在汽車使用者的購車熱情，推動(dòng)某某汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道。汽車商貿(mào)綜合體是汽配行業(yè)升級(jí)的必要途徑。目前某某市還沒有形成大型的汽配用品專業(yè)市場， 從事汽配用品經(jīng)營的商戶眾多， 但規(guī)模小、布局分散。某某市區(qū)4S店已超過40家，主流的豪華、合資、自主品牌均 在某某建立了 4S店。浙西汽車城和衢江汽車城已初具規(guī)模，其中年銷量1000輛以上的4S店有9家。汽車用戶為了進(jìn)行車

40、輛維修、保養(yǎng)、裝潢等業(yè)務(wù)，必須在全市區(qū)分散 的汽車銷售點(diǎn)及汽配店之間奔波。某某汽配行業(yè)問題還表現(xiàn)在：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修技術(shù)差，零配件質(zhì)量不高，偽劣配件多，政府有關(guān)部門監(jiān)控不力，收費(fèi)混亂等方面?？梢?某某汽配用品市場無論從服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量還是服務(wù)質(zhì)量來看，均無法滿足市場需求。本項(xiàng)目可以整合某某汽配行業(yè)資源，逐漸將各類分散經(jīng)營點(diǎn)整合進(jìn)市場，形成市 場的集聚與輻射，以達(dá)到市場規(guī)模效益最大化；另一方面，通過業(yè)態(tài)調(diào)整與完善打造 現(xiàn)代化汽配用品專業(yè)市場，為顧客提供更加豐富與專業(yè)的服務(wù)，滿足汽車使用者“一 站式”購物需求?？梢?，該項(xiàng)目的實(shí)施是汽配行業(yè)升級(jí)換代的必要途徑。汽車商貿(mào)綜合體是引領(lǐng)周邊發(fā)展的助推器。某某汽車

41、商貿(mào)綜合體是某某市專業(yè)市場城規(guī)劃的重要項(xiàng)目，通過該項(xiàng)目的實(shí)施， 不但可以形成汽車交易及汽車零配件銷售的專業(yè)市場，而且可以通過市場建設(shè)及配套 設(shè)施的完善帶動(dòng)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)制造業(yè)與輔助行業(yè)的發(fā)展，例如物流中心、 酒店、餐飲娛樂一條街等，隨著市場的逐步完善，逐漸聚攏人氣，進(jìn)而和周邊的其他 幾個(gè)專業(yè)市場共同帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)商貿(mào)業(yè)的繁榮與快速發(fā)展。汽車商貿(mào)綜合體是提升城市形象的有利契機(jī)。目前某某市沒有一家汽配用品專業(yè)市場，這些商戶主要集中在三衢路和東跡大道 兩側(cè)、浙西大道等。除此之外，市區(qū)仍有零散銷售點(diǎn)或汽車維修點(diǎn)。綜合來看，某某 市的汽配經(jīng)營戶眾多，但規(guī)模小且很多網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)陳舊，對(duì)周邊區(qū)域的交通、物

42、流有較 大影響。隨著某某建設(shè)“二地三城”和城市化水平的提高，這些凌亂的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)城 區(qū)市容市貌帶來負(fù)面影響。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，一方面可以統(tǒng)一規(guī)劃整合零散布局的汽配營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成大 型綜合汽配用品專業(yè)市場，改善某某汽配用品行業(yè)的整體形象和專業(yè)水平； 另一方面, 汽配專業(yè)市場的建設(shè)必將帶動(dòng)項(xiàng)目本身及周邊建筑物業(yè)形態(tài)的升級(jí)，對(duì)某某城市建設(shè) 及市區(qū)整體形象的改善是一大促進(jìn)。汽車商貿(mào)綜合體是提升某某現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的有力抓手。某某市現(xiàn)有各類市（商）場營業(yè)面積達(dá) 20多萬川，還有12座輻射市域的專業(yè)市 場，某某商貿(mào)流通業(yè)已達(dá)到一定水平。中共某某市委關(guān)于制定某某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議要求

43、，突出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。全面實(shí)施“十二五”服 務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，把現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展作為加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、 優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要載體， 構(gòu)筑四省邊際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展高地。培育發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)專業(yè)市場 建設(shè)，加快某某綜合物流中心建設(shè)，著力打造四省邊際物流中心。大力發(fā)展新型商貿(mào) 服務(wù)業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目地處某某市專業(yè)市場城內(nèi)，是某某商貿(mào)物流建設(shè)的重要一環(huán)。本項(xiàng)目的實(shí) 施是“大市場、大物流”規(guī)劃中的重要步驟，項(xiàng)目的實(shí)施可以一方面可以吸引人流、 聚集商氣，另一方面也為其他項(xiàng)目的投資開發(fā)培育氛圍。可見某某汽車商貿(mào)綜合體項(xiàng) 目是提升某某商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的有力抓手。2.3項(xiàng)目建設(shè)可行性汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，項(xiàng)目建設(shè)具備

44、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。汽車商貿(mào)綜合體的建設(shè)和長遠(yuǎn)發(fā)展并非一蹴而就，成功運(yùn)營與否關(guān)鍵還是看現(xiàn)有 產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否達(dá)到一定水平，而且其產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)能否足以支撐汽車商貿(mào)綜合體的建 設(shè)運(yùn)營。從目前看，某某汽車市場已經(jīng)有一定基礎(chǔ)，汽車交易市場方面，主要沿浙西 大道汽車城內(nèi)和東跡大道北側(cè)，全市約有汽車店 40多家，汽車交易市場基本形成。同時(shí)，圍繞汽車而產(chǎn)生的汽車美容裝飾、汽車配件以及汽車維 修服務(wù)等衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也初具規(guī)模，某某市區(qū)大約有 1350戶，三縣一市約有1220戶，因此，從汽車 交易、汽車裝飾、汽車配件以及汽車維修服務(wù)等現(xiàn)狀來看，某某汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)展初具規(guī) 模，項(xiàng)目建設(shè)具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。汽車交易市場日趨旺盛，項(xiàng)目

45、發(fā)展具備良好前景。隨著經(jīng)濟(jì)全球化、我國全面建設(shè)小康社會(huì)步伐的加快，汽車時(shí)代的到來是一個(gè)必 然。2015年，全市生產(chǎn)總值752.78億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.3%。城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入24900元，農(nóng)村居民人均純收入9635元，分別增長14.2%和16.5%;2016年全市汽車上牌量29740輛，年全市汽車保有量已達(dá) 168718輛，隨著消費(fèi) 潛能的釋放和道路交通條件的改善，汽車消費(fèi)也必將成為繼百姓房屋消費(fèi)后的又一個(gè) 熱點(diǎn)，尤其是汽車消費(fèi)進(jìn)入普通家庭及多元化趨勢愈加明顯。未來3年某某市至少有25萬輛車的增加量。政策扶持力度加大，項(xiàng)目建設(shè)擁有顯著政策優(yōu)勢。全面實(shí)施“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)

46、展規(guī)劃，理順服務(wù)業(yè)發(fā)展機(jī)制，落實(shí)政策、平臺(tái)和 主體。支持主城區(qū)“退二進(jìn)三”，鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)主輔分離，推進(jìn)市綜合物流園區(qū)、工業(yè) 新城物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。大力發(fā)展城市綜合體、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展等新型商貿(mào)業(yè)態(tài)。圍繞招大引強(qiáng)，創(chuàng)新招商辦法，強(qiáng)化考核獎(jiǎng)懲，制訂企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)投資項(xiàng)目引導(dǎo) 目錄，主動(dòng)對(duì)接省內(nèi)“三大國家戰(zhàn)略”，依托浙商回歸、山海協(xié)作、陸海聯(lián)動(dòng)等省級(jí)戰(zhàn) 略平臺(tái)，加強(qiáng)與長三角、海西區(qū)和四省九市區(qū)域合作，精心組織重大招商活動(dòng)，努力 引進(jìn)一批對(duì)我市擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量、拉長產(chǎn)業(yè)鏈、促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)有重大影響的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?，F(xiàn)有汽配市場存在不足，項(xiàng)目建設(shè)填補(bǔ)市場空白。目前某某汽配經(jīng)營戶眾多，但布局分散。某某汽車汽配及交易經(jīng)營網(wǎng)

47、點(diǎn)主要分布 在三衢路和東跡大道兩側(cè)等處。另外，市區(qū)有零散銷售點(diǎn)或汽車維修點(diǎn)。某某汽配經(jīng) 營店不但布局分散，其經(jīng)營規(guī)模也比較小，可見汽配及交易市場缺乏集中度。從行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，隨著汽車工業(yè)技術(shù)更新和售后服務(wù)完善，汽配交易及汽配市場 將會(huì)日趨集中與成熟。一般而言，汽配市場逐漸發(fā)展為以汽車修理、裝飾及零部件、 用品銷售為主，滿足消費(fèi)者需求頻率較高的消費(fèi)及服務(wù)，突出汽配服務(wù)的就近和便利 原則。因此，某某市汽配市場應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行歸并提升，劃行歸市，逐漸將各類 分散經(jīng)營點(diǎn)整合進(jìn)統(tǒng)一市場?，F(xiàn)有市場商業(yè)氛圍不夠濃厚，在凝聚人氣上有待提高，某某現(xiàn)有比較有規(guī)模的汽 配專業(yè)市場為馬路市場，雖然從調(diào)研中得知其經(jīng)營狀

48、況良好，但該市場規(guī)模較小、集 客能力弱、商業(yè)氛圍不夠。而濃厚的商業(yè)氛圍是保證專業(yè)市場長遠(yuǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵因素， 同時(shí)也是吸引經(jīng)營戶入駐及保證其長期留在市場經(jīng)營的重要因素。因此某某市需要建 立大型汽車后市場商貿(mào)綜合體，通過規(guī)模效應(yīng)整合零散的市場資源，使市場經(jīng)營戶聚 集在一起，形成聚集效益。本項(xiàng)目的建設(shè)是對(duì)原汽配市場進(jìn)行整合、升級(jí)、換代，彌補(bǔ)現(xiàn)有市場不足，以三 衢路和東跡大道兩側(cè)、浙西大道和沿路汽車銷售點(diǎn)、汽配維修經(jīng)營店為依托，結(jié)合某 某市汽車機(jī)動(dòng)車的發(fā)展，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)二手車、汽車用品的市場集群，形成頗具規(guī)模 的汽車汽配及用品市場帶。可見，項(xiàng)目擬建設(shè)成為規(guī)模化、規(guī)范化、功能多樣化、全 方位、多角度的汽

49、車汽配用品綜合體具備現(xiàn)實(shí)可行性。第三章市場需求規(guī)模分析3.1項(xiàng)目周邊地區(qū)需求分析3.1.1項(xiàng)目周邊地區(qū)汽配產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)現(xiàn)狀某某位于某某省西部，錢塘江上游，金華某某盆地西端，南接福建 南平，西連江西 上饒、景德鎮(zhèn)，北鄰安徽黃山，東與省內(nèi)金華、 麗水、杭州三市相交，是閩浙贛皖四省 邊際中心城市，周邊除金華外，南平、上饒、景德鎮(zhèn)、黃山等地區(qū)汽車、汽配工業(yè)基 礎(chǔ)薄弱，沒有系統(tǒng)融入周圍的汽車產(chǎn)業(yè)集群。 20世紀(jì)90年代，隨著改革開放進(jìn)程的 加快，汽車銷售及汽配行業(yè)才開始起步。進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 居民收入水平大幅提高，汽車銷售及汽配服務(wù)市場逐漸繁榮。各種規(guī)模和形式的汽車 城、汽配城大量

50、出現(xiàn)，各個(gè)品牌的汽車 4S店陸續(xù)投入運(yùn)行，汽修店、汽配店、汽車美 容中心發(fā)展迅速。目前某某市汽車4S店已具有一定的集聚發(fā)展效益，全國各類品牌的 汽車4S店基本已入駐某某，并且產(chǎn)品銷售市場已輻射上饒、南平、黃山、麗水等周邊省市總體而言，由于缺乏汽車生產(chǎn)工業(yè)基礎(chǔ)，該區(qū)域汽車、汽配行業(yè)的發(fā)展建立在汽 車銷售市場及其衍生出來的汽車后市場發(fā)展的基礎(chǔ)之上，屬于消費(fèi)拉動(dòng)型市場。3.1.2項(xiàng)目周邊地區(qū)汽配需求狀況2015年，某某省汽車保有量約5415536輛，2016年杭州汽車保有量約125萬輛， 某某周邊的金華（59.17萬輛）、麗水汽車保有量（14萬輛）；另外，與某某臨近的江 西省的上饒市2016年汽車保

51、有量約為17.95萬輛，安徽的黃山5.6萬輛。在周邊地區(qū) 中，某某汽車保有量雖處于第三位，但與第二位的上饒市差距很小。隨著周邊地區(qū)經(jīng) 濟(jì)的快速發(fā)展，汽車保有量將持續(xù)增加。按照年 7%的年增長率保守估算，2020年該地區(qū)汽車保有量將突破200萬輛，達(dá)到250萬輛左右2015 年汽車保有量常住人口（萬人）常住人口萬人汽車比2014年增加杭州市12480568701434.55293.15寧波市8774347601154.52292.53金華市5917875361104.08235.82臺(tái)州市565917596949.53182.48紹興市434809491885.56177.56溫州市789343

52、912865.51166.57嘉興市367812450817.36186.32湖州市218000289754.33173.91麗水市140492211665.84110.27某某市121423212572.75124.82舟山市50463122495.6077.36綜合54155365449993.86209.442016年全市汽車上牌量29740輛，與去年同期30853輛減少1113輛，下降3.6%，2016年全市二手車交易11641輛，和2015年11409輛基本持平。綜觀2016年車市，由于受扶持政策退市影響，2015年下半年部分提前購車，所 以造成2016年11、12兩個(gè)月上牌量比去年

53、同期下降 20.4%,減少了 1420輛，這是造 成2016年汽車銷量下降的主要原因，但我市全年降幅仍低于杭州市下降 7.2%的幅度, 這說明二、三線城市汽車市場潛力巨大。汽車消費(fèi)行業(yè)的繁榮以及汽車消費(fèi)者多元化、個(gè)性化的需求拉動(dòng)了汽車后市場的 快速發(fā)展，大型汽配專業(yè)市場的出現(xiàn)成為必然。而周邊地區(qū)中，只有金華、鷹潭市、 上饒市已經(jīng)建立起大型汽配市場，麗水、黃山尚沒有大型的汽配用品專業(yè)市場。汽配 用品市場項(xiàng)目的大量落地一方面是出于整合汽配市場資源的需要，另一方面也是各地 政府及項(xiàng)目開發(fā)商基于適應(yīng)汽配市場需求、滿足汽車消費(fèi)者多元化消費(fèi)特點(diǎn)的考慮。某某汽車商貿(mào)綜合體雖然北有金華的強(qiáng)大輻射，西面有鷹潭市

54、、上饒市汽配專業(yè) 市場的競爭，但東南兩側(cè)的麗水與黃山汽車及汽配市場發(fā)展較緩慢。尤其是同樣緊鄰 于東南面的麗水尚沒有形成規(guī)模的汽配用品專業(yè)市場，作為地級(jí)市，某某無論從經(jīng)濟(jì) 規(guī)模還是未來的汽車保有量均不弱于這兩個(gè)地區(qū)。本項(xiàng)目的實(shí)施可以產(chǎn)生相對(duì)的先發(fā) 優(yōu)勢，不但可以滿足本區(qū)域汽配市場需求，抵消金華和鷹潭市、上饒市的輻射，而且 可以借助地緣關(guān)系，對(duì)麗水、黃山形成輻射。3.2市場發(fā)展?fàn)顩r及需求規(guī)模測算3.2.1市場發(fā)展?fàn)顩r（1）汽車消費(fèi)量逐年增長，汽配市場需求旺盛。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，全市機(jī)動(dòng)車保有量16.8萬輛，隨著消費(fèi)潛能的釋放和道 路交通條件的改善，汽車消費(fèi)逐漸成為繼百姓房屋消費(fèi)后的又一個(gè)熱點(diǎn)。

55、民用車輛尤 其是家用轎車保有量將持續(xù)快速增長，汽車消費(fèi)進(jìn)入普通家庭及多元化趨勢愈加明顯。 未來3-5年某某市至少有25萬輛車的保有量。汽車交易市場的活躍必然推動(dòng)汽車配件、維修、二手車交易等衍生市場的繁榮。根據(jù)單輛汽車年在汽配維修方面花費(fèi) 1萬元計(jì)算，則某某的市場容量應(yīng)該在16.8億元 左右，扣除流失到金華、上饒等周邊地區(qū)的消費(fèi)量后，某某市現(xiàn)有汽配年交易額已突 破9億，但從現(xiàn)有汽車保有量分析，其發(fā)展空間仍然非常巨大。汽配市場產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善，市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。汽車交易市場的活躍以及汽車消費(fèi)多元化趨勢加快，必然推動(dòng)汽車配件、維修、 汽車裝潢、汽車美容、二手車交易等汽車衍生市場的不斷完善和進(jìn)一步繁榮。

56、因此， 隨著某某市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車消費(fèi)量將持續(xù)上升，汽車后市場的市場規(guī)模也由于 共生效應(yīng)將進(jìn)一步擴(kuò)大。配件供應(yīng)、維修保養(yǎng)、汽車用品、汽車改裝、二手車經(jīng)營、 物流運(yùn)輸、金融服務(wù)、出租和租賃、汽車俱樂部、汽車檢測、汽車認(rèn)證、汽車評(píng)估等 市場供求進(jìn)一步活躍。某某市現(xiàn)有汽配年交易額突破 9億。按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律，隨著人均汽車擁有量的 上升，汽車后市場規(guī)模增長速度將超過汽車交易市場。以一個(gè)地級(jí)市的標(biāo)準(zhǔn)來看，某 某汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然非常巨大。汽配用品城作為汽車后市場交易的流通平臺(tái)，發(fā) 展機(jī)遇不可多得。3.2.2市場需求分析及規(guī)模測算某某汽車商貿(mào)綜合體總用地面積 284.37畝左右，分汽配及用品區(qū)、汽車

57、美容裝飾 區(qū)、汽車維修區(qū)、二手車交易區(qū)、汽車展示區(qū)、酒店商務(wù)區(qū)。（1）汽修汽配產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，需求強(qiáng)勁。據(jù)德國著名汽車市場調(diào)研機(jī)構(gòu) (R . L. POLKMARKETING SYSTE MS)的最新預(yù)測報(bào)道說，未來7年內(nèi)全球汽車保有量仍將繼續(xù)增長近 20%。到2015 年，全球汽車保有量將從2012年的近8.2億輛增至10.2億輛左右。某某近幾年汽車保用量增長較快，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年某某汽車保有量達(dá)16.8萬輛，比上年凈增3.1萬輛。某某正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，對(duì)汽車 及工程機(jī)械的需求較為旺盛，近幾年汽車保有量增長較快，按年增長7%計(jì),預(yù)計(jì)到2020 年機(jī)動(dòng)車保有量將超過5

58、0.12萬輛。據(jù)權(quán)威報(bào)告顯示，國內(nèi)車主每年單車使用費(fèi)用高達(dá) 21,721元，不計(jì)算已購車用戶， 以2016年3.1萬輛新增乘用車計(jì)算，僅此方面的車主累計(jì)增量支出便高達(dá) 6.73億元。 其中以保養(yǎng)、美容、維修和配件等方面約占用車總支出的16.1%,平均約合3,477元。由此得出，目前某某市汽車在保養(yǎng)、美容、維修和配件消費(fèi)將達(dá)到近5.84億多元，預(yù)計(jì)2020年達(dá)到10.74億元的市場容量。據(jù)測算，在整個(gè)汽車獲利過程中，整車銷售、 配件、維修的比例結(jié)構(gòu)為 2 ： 1 ： 4,維修服務(wù)獲利是汽車獲利的主要部分，而在美國 行業(yè)協(xié)會(huì)里公布的數(shù)字，一個(gè)汽車銷售店，它大概有50%勺利潤都是來自于二手車，40%

59、!來自于它的后市場，10%!來自于新車銷售。目前汽配、連鎖汽修以及零散分布路邊店為汽車售后服務(wù)的主要業(yè)態(tài)。某某在城 市的近郊零散的分布著眾多的維修、美容裝潢店，對(duì)城市面貌造成較大影響。按照某 某目前的情況，應(yīng)當(dāng)通過本項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)來整合零散分布的路邊店。估計(jì)汽配用品、汽 修區(qū)域占據(jù)汽車售后服務(wù)市場份額 40%+算，預(yù)計(jì)2020年市場規(guī)模將達(dá)到25億元。 汽修汽配產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，需求強(qiáng)勁。、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的飛速發(fā)展，為工程機(jī)械蘊(yùn)含著無限商機(jī)“十二五”期間，某某市將：大力改善水生態(tài)環(huán)境、提高水利防災(zāi)減災(zāi)能力、加 強(qiáng)電源建設(shè)、完善電網(wǎng)布局、構(gòu)建綜合運(yùn)輸體系、加快發(fā)展鐵路交通、完善公路運(yùn)輸 網(wǎng)絡(luò)、提升港航

60、發(fā)展水平、擴(kuò)大航空運(yùn)輸能力等方面的建設(shè)。2017年某某政府工作報(bào)告中要求狠抓重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。落實(shí)“十二五”重大項(xiàng)目投 資計(jì)劃，創(chuàng)新重大項(xiàng)目推進(jìn)協(xié)調(diào)機(jī)制，開展重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)“互看互學(xué)”活動(dòng)，切實(shí)加 快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。加快推進(jìn)杭長客專、杭新景高速、205國道改造、市區(qū)繞城公路等一批重大交通項(xiàng)目，推進(jìn)衢江航運(yùn)開發(fā)等一批水利設(shè)施項(xiàng)目，推進(jìn)西氣東輸、500千伏夏金輸變電等一批能源項(xiàng)目，推進(jìn)“智慧城市”等一批信息化項(xiàng)目，推進(jìn)工程技術(shù) 學(xué)校二期、雙水橋?qū)W校、新湖學(xué)校、兒童公園等一批民生項(xiàng)目。狠抓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引進(jìn)。把招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作的牛鼻子，堅(jiān)定不移地推進(jìn)招商引 資“一號(hào)工程”。圍繞招大引強(qiáng)，創(chuàng)新招商辦法，強(qiáng)化考核