佘山桃源路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、佘山桃源路項(xiàng)目可行性報(bào)告開發(fā)商：上海鎏元置業(yè)有限公司 編制單位：上海世合不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 共 NUMPAGES 64 頁(yè)第 PAGE 64 頁(yè)目錄一、項(xiàng)目概況 第03頁(yè)1、地塊概況 第03頁(yè)2、區(qū)域環(huán)境 第04頁(yè)3、交通狀況 第05頁(yè)4、基地現(xiàn)狀 第06頁(yè)二、市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目情況分析 第07頁(yè)1、酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r 第07頁(yè)2、項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況 第09頁(yè)3、項(xiàng)目周邊情況 第10頁(yè)1）酒店式公寓項(xiàng)目分析 第10頁(yè)2）商業(yè)項(xiàng)目分析 第13頁(yè)三、項(xiàng)目SWOT分析 第23頁(yè)1、優(yōu)勢(shì)（S） 第23頁(yè)2、劣勢(shì)（W） 第24頁(yè)3、機(jī)會(huì)（O） 第26頁(yè)4、風(fēng)險(xiǎn)（T） 第28頁(yè)四、產(chǎn)品定位 第2

2、9頁(yè)1、整體定位 第29頁(yè)2、商業(yè)步行街定位 第30頁(yè)3、酒店公寓定位 第38頁(yè)五、目標(biāo)客戶分析 第39頁(yè)1、消費(fèi)客戶分析 第39頁(yè)A現(xiàn)有消費(fèi)客戶分析 第39頁(yè)B未來(lái)消費(fèi)客戶分析（5年規(guī)劃） 第45頁(yè)C. 總結(jié) 第47頁(yè)2、投資客戶、客戶組成 第49頁(yè)六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與盈利分析 第53頁(yè)1、經(jīng)營(yíng)模式 第53頁(yè)2、盈利模式 第57頁(yè)七、投資估算及資金籌措 第58頁(yè)1、投資估算 第58頁(yè)2、資金籌措估算 第58頁(yè)八、經(jīng)濟(jì)效益分析 第59頁(yè)1、總收入估算 第59頁(yè)2、總成本估算 第60頁(yè)3、利潤(rùn)估算 第60頁(yè)4、風(fēng)險(xiǎn)分析 第61頁(yè)5、基本結(jié)論 第61頁(yè)附表：項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用明細(xì)估算表項(xiàng)目投資分配表?yè)p益測(cè)算表

3、現(xiàn)金流量表貸款利息測(cè)算表項(xiàng)目概況1地塊概況本項(xiàng)目位于松江區(qū)佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域，現(xiàn)在正處于動(dòng)拆遷狀態(tài)。項(xiàng)目的南面為佘山鎮(zhèn)的主干道桃源路，東面為連接青浦區(qū)和松江區(qū)的主干道青松路，北面為三官塘，西面為辰山塘。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)內(nèi)容為：一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪所組成?；乜傆玫孛娣e: 35470 m2建筑總用地面積：15872.13 m2總建筑筑面積：60961.62 m2酒店式公寓建筑面積：13115.93 m2街道及水岸商業(yè)建筑面積：39384.07 m2酒店式公寓地下停車庫(kù)面積：2687.36 m2商業(yè)地下停車庫(kù)面積：5774.26 m2總地上建筑面積：52500 m2總地下建筑面積：84

4、61.62 m2容積率：1.47建筑密度：44.41%酒店式公寓戶數(shù)：215戶總停車數(shù)：276 部酒店式公寓區(qū)停車數(shù)：66部商業(yè)區(qū)停車數(shù)：210部2區(qū)域環(huán)境 外部環(huán)境：松江將在2008年初步建成一個(gè)同緯度世界上最好的植物園辰山植物園,市政府每年撥款1個(gè)億作為植物園擴(kuò)建維護(hù)的專項(xiàng)資金。松江新城區(qū)將建成一個(gè)超大型影城東方影城。與世貿(mào)集團(tuán)也達(dá)成意向，將建設(shè)一個(gè)世界上第二個(gè)地下五星級(jí)酒店。佘山月圓園還將建設(shè)一個(gè)大型藝術(shù)品SHOPPING MALL，計(jì)劃投資30億元人民幣，這也將進(jìn)一步促使佘山地區(qū)的商業(yè)繁榮。松江區(qū)還將建設(shè)一個(gè)大型、現(xiàn)代的娛樂(lè)場(chǎng)所和一個(gè)新的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為亞洲最大的同類型商城。中部環(huán)境：佘

5、山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有兩條發(fā)展軸線貫穿整個(gè)佘山鎮(zhèn)。一條是桃源路，一條是青松路。桃源路發(fā)展軸：桃源路是一條橫貫佘山鎮(zhèn)的主要干路，是出入佘山鎮(zhèn)的門戶。該路自東向西依次規(guī)劃布置了旅游服務(wù)配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心組團(tuán)、教育和醫(yī)療衛(wèi)生組團(tuán)等公共活動(dòng)內(nèi)容，是佘山鎮(zhèn)區(qū)的主要生活軸，也是 東向西的商業(yè)景觀軸。青松路發(fā)展軸：以西佘山風(fēng)景區(qū)為景觀軸的開端；沿線布置旅游服務(wù)配套組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)文化中心、三官塘濱水綠地；以北部公園結(jié)束，是一條綠地旅游景觀軸。該景觀軸充分體現(xiàn)了旅游城鎮(zhèn)的特色，是外來(lái)旅游者在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要景觀旅游及配套服務(wù)線路。內(nèi)部環(huán)境：本項(xiàng)目作為佘山鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)的特色，和佘山

6、國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū)相呼應(yīng)。本項(xiàng)目不僅給旅游者提供了一個(gè)旅游休閑的好去處，也給整個(gè)佘山鎮(zhèn)區(qū)彌補(bǔ)了沒(méi)有大型商業(yè)中心的空白。 3. 交通狀況本項(xiàng)目周邊的交通可謂四通八達(dá)，據(jù)上海市中心35公里，離虹橋機(jī)場(chǎng)18公里。在建中的輕軌9號(hào)線一期工程2007年下半年將建成通車，使上海市中心到佘山鎮(zhèn)的距離一下子縮短為20分鐘左右，基本建成“二縱三橫”高速公路網(wǎng)和“三縱四橫”市域干線網(wǎng)。加之鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的兩條發(fā)展軸線貫穿整個(gè)佘山鎮(zhèn)，使來(lái)佘山的旅游者和當(dāng)?shù)鼐用癯鋈胧直憬荨?. 基地現(xiàn)狀基地目前已完成部分拆遷，還不具備建設(shè)條件。根據(jù)初步的計(jì)劃，本地塊將建設(shè)一座酒店式公寓、商業(yè)裙房和水岸商鋪，這將使佘山鎮(zhèn)成為商業(yè)新亮點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)

7、松江區(qū)商業(yè)街的改造，進(jìn)一步提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍。市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目情況分析酒店式公寓與商業(yè)街區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r1）酒店式公寓近年上海產(chǎn)權(quán)酒店的供銷情況 2000年單身公寓現(xiàn)身上海灘，2002年產(chǎn)權(quán)酒店領(lǐng)異標(biāo)新，2003年房地產(chǎn)投資風(fēng)喧囂一時(shí)，小面積、低總價(jià)的產(chǎn)權(quán)式酒店受到開發(fā)商和投資客熱炒，帶來(lái)了它發(fā)展的黃金時(shí)刻。風(fēng)潮過(guò)后是思考，產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)過(guò)熱炒被世市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)它的經(jīng)營(yíng)性存在問(wèn)題，怎么辦，怎么發(fā)展？soho辦公延續(xù)了發(fā)展了產(chǎn)權(quán)酒店，soho成就了北京紅石，也使眾多開發(fā)商繼續(xù)涉及酒店產(chǎn)品，保證了04、05年市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)平穩(wěn)、保證了04年業(yè)績(jī)沒(méi)有出現(xiàn)大幅下滑，使諸多產(chǎn)權(quán)酒店在經(jīng)營(yíng)上都變成soho辦公的概念（如

8、綠地的感性達(dá)利、悅達(dá)國(guó)際大廈、國(guó)際新時(shí)空等）。但圖表的趨勢(shì)已說(shuō)明酒店公寓走向沒(méi)落。2）商業(yè)街區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況于2004年始，國(guó)家通過(guò)銀行貸款，稅收等政策對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行宏觀調(diào)控。這一年多來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況發(fā)生顯著變化，主要體現(xiàn)在：投資客戶占購(gòu)房客戶的比例越來(lái)越小，由2003年16%-17% 下降到目前的6%。房地產(chǎn)投資重點(diǎn)由商品房向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，商鋪，寫字樓等經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品成為投資重點(diǎn)。由于近期銀行貸款政策有所松動(dòng)，政府宏觀調(diào)控有放松跡象，加上國(guó)際基金（如摩根士丹利等海外基金大量收購(gòu)上海商業(yè)地產(chǎn)）對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的投資更加推動(dòng)了投資客對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境概況年內(nèi)

9、稅收總額7500萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)26.2%。財(cái)政收入6315.35萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)19.59%；支出7327萬(wàn)元。人均年收入4950元，勞均年收入8600元。年末銀行儲(chǔ)蓄額5.26億元，比上年增長(zhǎng)21%。房地產(chǎn)以集鎮(zhèn)改造、市政動(dòng)遷和度假區(qū)、新城區(qū)建設(shè)為契機(jī)，全年實(shí)現(xiàn)增加值1328萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)121.7%；利稅1075萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)91.6%。完成商品房建設(shè)投資1.34億元，比上年增長(zhǎng)283.7%；商品房施工面積1.34萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)192.1%；竣工、銷售商品房面積8.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)346.4%。憑借山林自然風(fēng)光，更兼“佘山”、“月湖”品牌優(yōu)勢(shì)，佘山以其得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，

10、是海內(nèi)外客商投資佘山發(fā)展房地產(chǎn)的興趣與日俱增。一批頂級(jí)房產(chǎn)“紫園”、“佘山銀湖別墅”等正次第崛起。 項(xiàng)目周邊情況1）酒店式公寓項(xiàng)目分析（1）目前地區(qū)酒店出租狀況分析表圖表顯示：地區(qū)總量不大，僅有339套，且目前出租情況不盡如人意，月均出租數(shù)僅有200套。設(shè)施齊全住宿品質(zhì)高的產(chǎn)品明顯出租率要更勝一籌（2）目前地區(qū)酒店價(jià)格分析表圖表顯示：目前三星級(jí)酒店房?jī)r(jià)(長(zhǎng)包價(jià))200元/日-280元/日二星級(jí)價(jià)格較低,在150元/日-170元/日（3）目前地區(qū)酒店賓館經(jīng)營(yíng)分析表 佘山主要賓館酒店經(jīng)營(yíng)狀況星級(jí)平均月出租率日均接待人數(shù)標(biāo)間價(jià)格（元）森林賓館76.3%110280蘭筍山莊65.0%130200松浦度

11、假村46.3%78170江秋度假村41.3%56150總值62.6%318圖表顯示：以佘山年年旅游人次150w人次計(jì)，日均 人流量為4100人，旅游人群的消費(fèi)意向中住 宿消費(fèi)占9%15%，約400600人，而目前佘山賓館的房間總數(shù)為330間，入住人總數(shù)約為日均318人，日平均出租率62.6%。數(shù)據(jù)表明：（1）現(xiàn)在佘山賓館的出租情況一般。（2）目前佘山賓館的數(shù)量不僅能滿足現(xiàn)有的游客需求，并且過(guò)剩。（3）由三星級(jí)賓館和二星級(jí)賓館的經(jīng)營(yíng)狀況比較，可以看出，只有更能體現(xiàn)出品質(zhì)和內(nèi)涵的產(chǎn)品，才能更好的爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。2） 商業(yè)項(xiàng)目分析（1）周邊目前及未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目分析桃源路商業(yè)中心位于桃源路東，過(guò)外青松公路

12、，2007年將能投付使用，和本項(xiàng)目之間能起到互相推動(dòng)的的作用。就目前租售情況而言，其主要商業(yè)形態(tài)為購(gòu)物，但對(duì)于佘山主要的消費(fèi)人群旅游者來(lái)說(shuō)，餐飲才是最重要的，故其對(duì)本項(xiàng)目可能起到更大的作用是襯托。佘山商業(yè)中心項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析表樓層主力面積m2售價(jià)（元/ m2）租金（元/ m2/天）4150048000.63150048000.82145.6650011145.61.5該項(xiàng)目還未拿到預(yù)售許可證，還未進(jìn)入正式銷售階段，故成交尚未體現(xiàn)。但從它的產(chǎn)品配比、價(jià)格分布和現(xiàn)場(chǎng)銷售上可看出幾個(gè)問(wèn)題 ：樓層越低面積越小租金越高。大面積高樓層的商鋪，價(jià)格低租金便宜。另整個(gè)項(xiàng)目推廣手段單一，形象表現(xiàn)不足，客戶量不足，會(huì)

13、影響到后期的交易量。辰山植物園將于2010年建成的上海辰山植物園位于松江區(qū)西北部，與東佘山、西佘山是“鄰居”，從佘山風(fēng)景區(qū)驅(qū)車前往僅10分鐘。 其占地202公頃，前期投資達(dá)13億元，景觀優(yōu)美、物種豐富、生態(tài)高效、功能多樣，將成為國(guó)際上收集品種最多最全的桂花園。隨著植物園的興建，5年后的秋季，這里將彌漫著醉人的八月桂花香，既能吸引如織的中外人士前來(lái)觀賞，也能作為學(xué)校、機(jī)關(guān)部門和農(nóng)學(xué)院開展科普教育和考察的基地，彌補(bǔ)了佘山風(fēng)景區(qū)景點(diǎn)相對(duì)單一的的問(wèn)題，但其周圍規(guī)劃中缺乏集中餐飲項(xiàng)目，這雖是它的不足，但卻帶動(dòng)了附近唯一的商貿(mào)餐飲休閑集中點(diǎn)本項(xiàng)目的人氣。另上海市人民政府、中科院簽約，共同開展上海辰山植物科

14、學(xué)研究中心的建設(shè)和管理工作，大量學(xué)者和技術(shù)工作人員的入駐也將隊(duì)本項(xiàng)目起到和上海政法學(xué)院相同的作用。月圓園雕塑公園（月湖公園）月圓園雕塑公園位于松江佘山國(guó)家度假區(qū)林蔭大道西，占地面積約1325畝，利用月湖的天然湖泊優(yōu)勢(shì)和近5000噸黃沙修建了人造沙灘，融合了雕塑、洞窟、景觀、植栽、建筑等藝術(shù)手段，有來(lái)自荷、加、德、日等10多個(gè)國(guó)家的雕塑大師創(chuàng)作的20余座現(xiàn)代雕塑作品，和山水風(fēng)景完美融合了創(chuàng)造、培育和鑒賞功能為一體，為大眾提供了一個(gè)親近藝術(shù)、感染藝術(shù)的新空間。其作為青少年春、秋游之所再合適不過(guò)，但休閑度假有余，獨(dú)不見商業(yè)餐飲的配套，結(jié)合其較適合有車一族的出行游玩，距本項(xiàng)目又只有約10分鐘車程，可以

15、形成相當(dāng)大的互動(dòng)和穿插。 佘山歡樂(lè)谷深圳華僑城預(yù)計(jì)投資40億元的上海佘山歡樂(lè)谷主題公園項(xiàng)目將在2008年基本建成，整體工程確保在2010年上海世博會(huì)開幕前正式開放。其位于滬寧滬杭高速的中間地帶，松江佘山國(guó)家度假區(qū)林蔭大道東面，距本項(xiàng)目約10分鐘車程。歡樂(lè)谷占地4.8平方公里，將建成一個(gè)引進(jìn)世界最先進(jìn)大型游樂(lè)設(shè)施的主題度假區(qū)和旅游配套區(qū)，并擁有酒店式公寓，集交通疏散、商業(yè)、休閑服務(wù)諸功能于一體，既增加了佘山景點(diǎn)的多樣性和可玩性，又改變了以往短途旅游尷尬局面。同時(shí)其還將串起一條文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條，各類策劃設(shè)計(jì)、咨詢顧問(wèn)公司將陸續(xù)入駐。但其仍偏重于游玩和商業(yè)購(gòu)物，餐飲依舊不是其重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃和方向。對(duì)本

16、項(xiàng)目而言，當(dāng)?shù)厝丝谑杖氲脑黾?、旅游人次的上升和大批量的入駐公司，給我們的餐飲、商業(yè)和酒店項(xiàng)目所帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在好處是不言而喻的。初步估算，歡樂(lè)谷主題公園每年將帶來(lái)不少于6000萬(wàn)元的稅收，預(yù)計(jì)建成后年接待游客將達(dá)到500萬(wàn)-700萬(wàn)人次，年綜合收入約15億-20億元，利潤(rùn)甚是豐厚。大眾國(guó)際會(huì)議中心大眾國(guó)際會(huì)議中心座落在佘山國(guó)家旅游區(qū)內(nèi)，依傍佘山，緊鄰沈磚公路，由大眾交通（集團(tuán)）與美林閣控股管理公司共同投資，按四星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，占地面積60畝，建筑面積17000平方米，擁有各類客房208套，大小會(huì)議室14個(gè)，最大會(huì)議廳可容納200人開會(huì)。其距本項(xiàng)目約10分鐘車程，但其周圍商業(yè)配套設(shè)施相當(dāng)空白，故

17、本項(xiàng)目的落成將是其周圍最近也是唯一的消費(fèi)場(chǎng)所，互動(dòng)性極大。吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村 “吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村”由吉盛偉邦聯(lián)合綠地集團(tuán)投資30億元建造，占地1180畝，自2006年5月份起分三期建設(shè)，將于2009年全部完成，距本項(xiàng)目約10分鐘車程。屆時(shí)入駐企業(yè)達(dá)600余家，將成為世界第一大家具行業(yè)中心。在家具村3小時(shí)車程的商圈內(nèi)，有1億具有強(qiáng)勁消費(fèi)能力的人群。國(guó)際家具村全部運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)每年形成上百億元人民幣的消費(fèi)規(guī)模。同時(shí)其將建立世界行業(yè)信息中心，接納世界各國(guó)家具協(xié)會(huì)設(shè)立駐中國(guó)辦事機(jī)構(gòu)，設(shè)立世界家具設(shè)計(jì)師沙龍、家具管理人才培訓(xùn)中心、家具博物館等，使之成為家具行業(yè)的資訊集聚地。如此大規(guī)模的交易量和人

18、流量，作為最近的商業(yè)配套項(xiàng)目，本項(xiàng)目當(dāng)然受益匪淺。奧特萊斯上海奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)位于滬青平公路和A9高速公路之間，距本項(xiàng)目約10分鐘車程。項(xiàng)目由上海百聯(lián)集團(tuán)與香港九龍倉(cāng)集團(tuán)斥資建造，總投資約4億元，占地面積12萬(wàn)平方米，總建筑面積約11萬(wàn)平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為5萬(wàn)平方米，約250個(gè)專賣鋪位，經(jīng)營(yíng)世界一、二線及國(guó)內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂(lè)區(qū)的建筑面積近3萬(wàn)平方米，機(jī)動(dòng)車停車位近1000個(gè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”長(zhǎng)假7天共接待了5萬(wàn)輛汽車25萬(wàn)人次的消費(fèi)者，銷售額每天都保持在120萬(wàn)-190萬(wàn)元之間，7天累計(jì)銷售額達(dá)994萬(wàn)元，刷卡率達(dá)到56%。但就實(shí)地考察來(lái)看，雖顧客盈門，

19、但其經(jīng)營(yíng)模式固定為購(gòu)物，暫時(shí)沒(méi)有餐飲設(shè)施，亟需一個(gè)成熟的休閑餐飲社區(qū)補(bǔ)足，于是，本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)又增加了一個(gè)砝碼。（2） 佘山地區(qū)整體商業(yè)情況分析及遠(yuǎn)景根據(jù)實(shí)地觀察，目前佘山鎮(zhèn)的商業(yè)設(shè)施存在很大空白，不僅形式單一而且數(shù)量不足，以私家飯店為主，余者只有2家超市和零星店鋪。不過(guò)，與整體商業(yè)設(shè)施不足的情況成對(duì)比的是，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)狀況甚諧，大半私家餐廳的客人都相當(dāng)可觀，超市也往來(lái)熙攘,可見佘山完全可以做起多元化集中式的商業(yè)設(shè)施群。雖然目前周邊僅有月圓園、大眾會(huì)議中心、奧特萊斯等商業(yè)和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，但在未來(lái)的五年里，佘山及周邊將陸續(xù)建起辰山植物園、歡樂(lè)谷、吉盛偉邦等一系列產(chǎn)品，這些產(chǎn)品涉足面相當(dāng)廣，人氣高

20、，足以彌補(bǔ)佘山地區(qū)景點(diǎn)單一不足，只適合短途游的弊端，屆時(shí)佘山地區(qū)年均將接待達(dá)500萬(wàn)人次，年綜合收入將達(dá)到驚人的25億元人民幣，增長(zhǎng)幅度達(dá)400%多。而本項(xiàng)目在立足自身特色（1925天主教堂和天文臺(tái)）的前提下，主要經(jīng)營(yíng)的餐飲和休閑娛樂(lè)等商業(yè)配套項(xiàng)目及酒店的建設(shè)將對(duì)這些形形色色的商業(yè)項(xiàng)目起到互惠互連、相互依托的作用，也在佘山整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)當(dāng)中承載著畫龍點(diǎn)睛的使命。三、 項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì) (Strength)1）佘山被定位為上海國(guó)家級(jí)旅游、度假、會(huì)議中心，這將佘山推向世界，使佘山成為世界旅游地圖上璀璨的明珠，將帶來(lái)更廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。2）隨上海2010世博會(huì)的臨近，政府對(duì)佘山旅游資源

21、的開發(fā)愈演愈烈，已經(jīng)使佘山板塊擁有了成為世博會(huì)重要旅游配套的顯著趨勢(shì)。3）由于佘山旅游經(jīng)濟(jì)的日趨發(fā)展，這樣的商業(yè)機(jī)會(huì)放在各大商家面前，百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國(guó)際家具村（在建），華僑城歡樂(lè)谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團(tuán)的索菲特大酒店（籌建），大眾國(guó)際會(huì)議中心都坐落周邊以求把握商機(jī)，同時(shí)共同創(chuàng)造了也贏得了佘山未來(lái)更廣闊的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，也為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)契機(jī)。4）佘山鎮(zhèn)將項(xiàng)目所在的桃源路板塊規(guī)劃為佘山休閑商業(yè)區(qū)，而本項(xiàng)目將是板塊內(nèi)第一家綜合商業(yè)休閑項(xiàng)目，這不但填補(bǔ)地區(qū)的空白，更是擁有了先發(fā)制人的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。5）項(xiàng)目位于佘

22、山鎮(zhèn)中心桃源路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民較集中，是佘山鎮(zhèn)的商業(yè)中心，且項(xiàng)目到市區(qū)車程30分鐘、到松江20分鐘，加上未來(lái)R9輕軌的建設(shè)通車，地區(qū)將享有十分便捷交通。6）佘山借助自身的自然景觀，規(guī)劃高端別墅產(chǎn)品，已使佘山板塊成為上海知名的豪宅區(qū)，這對(duì)本項(xiàng)目借力、造勢(shì)、定價(jià)創(chuàng)造了良好先決條件。7）項(xiàng)目規(guī)劃水系景觀設(shè)計(jì)優(yōu)美，建筑設(shè)計(jì)特立獨(dú)行，形成一道靚麗的建筑風(fēng)景。2、劣勢(shì) (Weakness)1）商業(yè)業(yè)態(tài)講究金角銀邊，項(xiàng)目地塊兩邊臨水，造成了商業(yè)業(yè)態(tài)臨街面少的一大劣勢(shì)。2）項(xiàng)目所在的桃源路還僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別的商業(yè)中心，知名度低，商業(yè)設(shè)施零散，商業(yè)配置不完善，很難吸引外來(lái)消費(fèi)。3）相比青浦趙巷的奧特萊斯，佘山旅游商業(yè)開發(fā)

23、已落人后，特別是休閑購(gòu)物的旅游商業(yè)開發(fā)，不但項(xiàng)目將面對(duì)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，也使地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)落于人后，我們必須迎頭趕上。4）目前，佘山旅游過(guò)于集中在東、西佘山的天文臺(tái)、大教堂和森林公園，新景點(diǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)還沒(méi)有成勢(shì)，加之佘山離市中心距離較近，游客多為短途旅游，在地區(qū)駐足時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益有限，這是實(shí)際面臨也必須解決的問(wèn)題。3、機(jī)會(huì) (0pportunity)佘山桃源路項(xiàng)目擁有三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：1）政府大環(huán)境：國(guó)家級(jí)旅游度假會(huì)議中心、世博會(huì)，這樣的機(jī)會(huì)是難得的、更是可貴的，他帶來(lái)的是知名度、是消費(fèi)人群、更是經(jīng)濟(jì)效益，這種機(jī)會(huì)不光是本項(xiàng)目，更是地區(qū)商業(yè)應(yīng)該緊緊把握住的機(jī)會(huì)。2）地區(qū)小環(huán)境：正是看中了大環(huán)境的機(jī)會(huì)點(diǎn)

24、，佘山鎮(zhèn)政府根據(jù)佘山目前發(fā)展?fàn)顩r，極有遠(yuǎn)見的將桃源路這條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心道路規(guī)劃成未來(lái)佘山休閑商業(yè)的核心區(qū)，又一次把握住佘山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契機(jī)。而佘山桃源路項(xiàng)目正是借助了這股東風(fēng)，把握這次機(jī)會(huì)做一次先行者、試驗(yàn)者，取得自身經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)協(xié)助政府取得良好的社會(huì)效益。3）未來(lái)經(jīng)營(yíng)性：所謂“英雄所見略同”，看到了這些機(jī)會(huì)的商家不在少數(shù)，項(xiàng)目對(duì)面弘基（籌建）、百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國(guó)際家具村（在建），華僑城歡樂(lè)谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園(籌建)，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團(tuán)的索菲特大酒店（籌建）它們都看重了佘山未來(lái)的機(jī)會(huì)，投資開發(fā)了周邊的諸多地塊。這些項(xiàng)目無(wú)論

25、建成的、籌建的在未來(lái)幾年內(nèi)，給地區(qū)的同時(shí)也是給本項(xiàng)目提供了：商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，旅游人口和旅游消費(fèi)增加的機(jī)會(huì)，商務(wù)人群和商務(wù)消費(fèi)增加的機(jī)會(huì)，提升品牌知名度的機(jī)會(huì)。4、風(fēng)險(xiǎn) (Threats)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)原于三方面：政府能否取得預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。開發(fā)商盈利的同時(shí)能否保證物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性?？蛻敉顿Y能否取得合理的投資回報(bào)。其實(shí)，這三個(gè)面只有一個(gè)焦點(diǎn)就是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，越是能吸引消費(fèi)，越是經(jīng)營(yíng)的繁榮，這些風(fēng)險(xiǎn)便蕩然無(wú)存。如何定位產(chǎn)品，如何經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品是避免風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的保證。四、產(chǎn)品定位1、整體定位由于，佘山地區(qū)的特點(diǎn)就是旅游度假，而項(xiàng)目本身為商業(yè)地產(chǎn)，因此，將項(xiàng)目定位為旅游商

26、業(yè)地產(chǎn)。考慮到項(xiàng)目區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產(chǎn)形態(tài)（別墅、經(jīng)營(yíng)性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前佘山稀缺餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、住宿為一體的旅游商務(wù)地產(chǎn)（指為指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的購(gòu)物、酒店、餐館、娛樂(lè)、休閑等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。），因此，進(jìn)一步將項(xiàng)目定位旅游商務(wù)地產(chǎn)。2、商業(yè)步行街定位1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位（1）投資客戶購(gòu)買產(chǎn)品面積分析投資客戶購(gòu)買產(chǎn)品面積范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資客戶主力購(gòu)買面積在40120 m2。占總量51.9%，其次為2040 m2占總量20.4%，120200 m2占18.8%表現(xiàn)也不錯(cuò)。由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的

27、目光。（2）投資客戶購(gòu)買產(chǎn)品總價(jià)分析投資客戶購(gòu)買產(chǎn)品總價(jià)范圍分布圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價(jià)不高。38115萬(wàn)的總價(jià)最為客戶接受，占到總量的50%以上，這對(duì)我們定位產(chǎn)品價(jià)格有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。（3）結(jié)合投資客戶心理定位項(xiàng)目產(chǎn)品面積總價(jià)和面積對(duì)比看，再考慮到佘山地區(qū)的商鋪價(jià)格，對(duì)佘山商業(yè)步行街的面積定位在50-150 m2。2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位與定量（1）針對(duì)客觀情況所產(chǎn)生的幾個(gè)問(wèn)題： a 佘山鎮(zhèn)整體規(guī)劃無(wú)論在實(shí)際建設(shè)上、宣傳上都沒(méi)能成勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的支持作用有限。b 作為佘山鎮(zhèn)首家旅游商業(yè)地產(chǎn)，周邊百?gòu)U待興，憑一己之要開拓出旅游商業(yè)的市場(chǎng)是有壓力有難

28、度的。 c 地塊位置雖在佘山鎮(zhèn)的中心，但目前佘山主要的商業(yè)價(jià)值并不在佘山鎮(zhèn)體現(xiàn)，而是在半里地以外的旅游風(fēng)景區(qū)里體現(xiàn)。 由以上原因，提議開發(fā)商求穩(wěn)，站在他人成功的肩膀上眺望自己的未來(lái)。為此，特地找了幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街事例以供研究。（2）幾個(gè)成功的旅游商業(yè)步行街的分析 a已成景點(diǎn)的成功商業(yè)街（上海新天地）新天地休閑廣場(chǎng)餐飲(計(jì)40家)時(shí)尚購(gòu)物(計(jì)38家)一茶一座樂(lè)園安梨家具Xnvier Designer Fashion翡翠酒家寶萊納朝安東尼Y-3鼎泰豐老第坊Anorld Palmer雅木軒金象苑泰國(guó)菜館SOHO英式酒吧餐廳ARTINI堯陽(yáng)茶行哈根達(dá)斯上海東魅綜合娛樂(lè)中心BabyJane雨田小

29、藝百草傳奇好地方Benetton素然凱博西餐廳采蝶吧Camper上海組合樂(lè)美頌甜品屋藏博堂Simply Life上海錦江拉丁餐廳長(zhǎng)青藤Sisley六會(huì)館藝術(shù)文化及其他(計(jì)13家)COCOON&CIOCOCO草莓地寶萊納太鼓甜品店UME新天地國(guó)際影城dot28the Gloss真的好海鮮餐廳88新天地酒店式服務(wù)公寓福林堂-新一代新天地專賣店上海新吉士酒樓亞力上大會(huì)館FormarinaVIVIENNE TAM法藍(lán)極品湖畔閣French Connection吳誼藝術(shù)工作室天泰餐廳艾米利亞羅馬涅-上海服務(wù)中心Giordano Ladies鴻禧茶居美麗20專業(yè)美甲中心I.T星巴克咖啡新天地壹號(hào)Just

30、GoldJust DiamondT8餐廳屋里廂逸飛之家香啡繽上海國(guó)際訪問(wèn)者中心雷門九歌透明思考新天地餐廳中央美術(shù)學(xué)院油畫廊瑪士高ye Shanghai沙宣美發(fā)研究中心NINE WESTVA BENE意大利餐廳華爾街英語(yǔ)瓊耳維品意大利維納斯冰淇淋新天地店新天地郵政rex湖庭上海灘VISAGE采蝶軒Cheese&Fizz星際餐廳（C.J.W）DR BAR上海Fans樂(lè)美頌法國(guó)歌舞餐廳新天地亞科音樂(lè)餐廳璐娜西餐廳酒吧共計(jì)91家，38家時(shí)尚購(gòu)物場(chǎng)所，12家藝術(shù)文化場(chǎng)所，26家美食餐廳，15家酒吧，時(shí)尚購(gòu)物雖占較大比例，但基本以相對(duì)較小的10-20平米面積為主，而美食和酒吧則都是200平以上的，故說(shuō)新天

31、地是以酒吧美食為主并不為過(guò)。且其白天的旅游購(gòu)物消費(fèi)者所見寥寥，商務(wù)餐飲倒占大多數(shù)，而晚上區(qū)內(nèi)酒吧和兼作酒吧的餐廳可以說(shuō)是夜夜爆滿，人聲鼎沸，是新天地消費(fèi)的主要來(lái)源。 b購(gòu)物旅游的配套商業(yè)街（上海弘基休閑廣場(chǎng)）弘基休閑廣場(chǎng)餐飲(計(jì)26家)面積面積購(gòu)物(計(jì)1家)面積上海小廚 280九頭鳥210雪峰高山茶200蒙骨王500牛大碗80撈來(lái)?yè)破鸱勖骛^180樓蘭美食100娛樂(lè)(計(jì)1家)逸群樓400真樂(lè)惠餐館110戰(zhàn)略高手網(wǎng)吧450香里巴巴餐館110湖南特色粉60香里巴巴小龍蝦400韓風(fēng)炭火燒烤120香里巴巴小龍蝦70樂(lè)絲甜品5博望坡300東東來(lái)80王記家鄉(xiāng)雞煲380老上海弄堂菜200多利川菜200巴依餐廳

32、200華廚三千里炭烤150久久丫5香港朱家莊避風(fēng)塘420綠棕林120農(nóng)家小菜70鄂香川菜70共計(jì)28家，1家茶莊，1家網(wǎng)吧，26家餐飲，餐飲當(dāng)之無(wú)愧獨(dú)占鰲頭c. 傳統(tǒng)景點(diǎn)（上海七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街）七寶古鎮(zhèn)商業(yè)街購(gòu)物(計(jì)36家)餐飲(計(jì)49家)屋里廂巴蜀鄉(xiāng)情成都川菜火鍋古鎮(zhèn)第一桶牛雜第一家海棠糕專賣古鎮(zhèn)七寶塘橋人家老街面糕點(diǎn)棉織坊古鎮(zhèn)酒樓文虎醬鴨利群食品商店阿明扎肉館李記生煎集雅軒一品方糕專賣店枕流園茶樓沈氏布店四如春白切羊肉新疆風(fēng)味館小湯服飾老街湯團(tuán)紅頂小籠館云星綢布店七寶老糕坊小喜子鄉(xiāng)村小吃館茜茜箱包江南羊肉館福建千里香古鎮(zhèn)名特食品店橋頭燒烤南翔小籠冠華古典家具行金陵一絕寶豐酒店品繡屋天香樓古鎮(zhèn)

33、食府龍舟坊黔一閣清玩齋云南屯古藝軒百貨韶山魚館其他(計(jì)1家)佳風(fēng)軒剪紙?jiān)谒环絿?guó)藥大藥房慧仁堂七寶古鎮(zhèn)羊肉店晶鈺軒圣地川菜酒家藝麗軒北國(guó)之村國(guó)榮珍珠風(fēng)味麻辣燙燕錚藝術(shù)畫莼鱸酒樓鳳悅服裝無(wú)錫小籠館章華布莊喬家柵e級(jí)棒生活坊一心酒家木器店七寶茶館好件軒石藝日月談嘉嘉喜鋪豚骨水瑞軒古鎮(zhèn)情晶天地老街臭豆腐尼鑫閣農(nóng)家小吃共計(jì)86家，其中49家餐飲，36家購(gòu)物，1家其他商鋪，餐飲占絕對(duì)大頭古鎮(zhèn)專賣店游子老鴨湯威威食府振興樓恒霖茶行寶寶白切羊肉上海五香豆第一家白切羊肉邊貿(mào)百貨七寶酒樓 d. 蘇州新景點(diǎn)金雞湖旁的旅游商業(yè)配套（蘇州左岸商業(yè)街）蘇州金雞湖左岸商業(yè)街美食小吃(計(jì)34家)時(shí)尚購(gòu)物(計(jì)3家)北門飯店麗

34、茲咖啡AOZ雅姿時(shí)尚潤(rùn)記廣東餐館迪奧咖啡羅記鞋管家逸園魚翅樓蕉葉咖啡屋明韻音像店四季蟹香王大酒店兩岸咖啡好悅港式餐廳金粉世家演藝酒吧天府之樂(lè)酒店紅番酒吧其他(計(jì)8家)廣記食府8號(hào)會(huì)所酒吧信義房產(chǎn)海韻向陽(yáng)漁港書香門第酒店會(huì)所21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)蘇州華美世居加盟店小李子湘菜館旭茶一座嘉賓典當(dāng)拍賣行翔記老廣東食街常春藤茶館招商銀行漁公漁婆海鮮漁港第一時(shí)間咖啡麥點(diǎn)麥田地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)海怡皇朝大酒店中新置地德邑德式別墅售樓處卞氏菜根香Scholars Hotel星海漁港酒店休閑娛樂(lè)(計(jì)12家)天域豪華精裝公寓荷塘月色大酒店佐登妮絲美容SPA生活館香港采蝶軒明玖 Origin Hairdressing來(lái)夢(mèng)來(lái)人日式餐

35、館奧瑞拉美麗會(huì)所小子壽司棕櫚泉浴室虹日本料理巴厘島溫泉鶴日本料理周易足道清風(fēng)亭日式料理吳宮按摩味源拉面松谷足道絲綢路多國(guó)料理店COCOON練歌廳韓國(guó)燒烤東方明珠俱樂(lè)部川布料理尼古拉艾蒂安會(huì)所劉東海韓式料理淺草日本料理水之都料理小南國(guó)日式燒烤Gergre Restaurant賽蒙餐廳棒約翰匹薩店長(zhǎng)發(fā)西餅艾維爾蛋糕禮盒水天堂西餐咖啡廳米蘿咖啡女之城酒吧共計(jì)71家店鋪，非常明顯的是以美食小吃為主由分析圖表看出，無(wú)論早的、新的、傳統(tǒng)的、商業(yè)配套的商業(yè)街，餐飲都是主體，都是成功的基石。3）本項(xiàng)目商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位因此提出，餐飲也是本項(xiàng)目的主力經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，占到商業(yè)街規(guī)劃的70%左右，剩下的規(guī)劃休閑產(chǎn)品。在餐

36、飲上，考慮游客為主，以便捷，快速的中小特色餐飲為主。休閑上，考慮到佘山旅游以爬山為主，規(guī)劃休息性強(qiáng)的休閑養(yǎng)生設(shè)施為主，如茶吧、spa、沐浴。3、酒店公寓定位 酒店公寓產(chǎn)品在2000到2002年第一次轉(zhuǎn)變帶來(lái)成功，2003年到2004年soho的轉(zhuǎn)變又帶來(lái)成功，我們要做第三次轉(zhuǎn)變，根據(jù)佘山的旅游資源、佘山的市場(chǎng)環(huán)境為開發(fā)商量身定做的轉(zhuǎn)變。1）我們對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的第三次轉(zhuǎn)變A、概念：私人產(chǎn)權(quán)會(huì)舍擁有與紫園別墅為鄰的榮耀、擁有歷史文化、擁有真正的森林、擁有一個(gè)豪宅區(qū)您賣得起的私人產(chǎn)業(yè)，擁有一個(gè)和最愛的家人、最親密的朋友、最真摯的伙伴相伴相訴的私人空間本項(xiàng)目私人產(chǎn)權(quán)會(huì)舍。B、物業(yè)擁有與會(huì)舍相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)

37、，區(qū)別于酒店的概念，提供名副其實(shí)的私家會(huì)舍。2）產(chǎn)品面積定位根據(jù)投資客戶購(gòu)買產(chǎn)品面積分析，建議酒店公寓面積控制在4575m2，便于出售經(jīng)營(yíng)。五、目標(biāo)客戶分析1、消費(fèi)客戶分析現(xiàn)有消費(fèi)客戶分析佘山鎮(zhèn)常住人口消費(fèi)分析人口規(guī)模佘山常住人口4.5萬(wàn)消費(fèi)能力 佘山鎮(zhèn)人均年收入4950元，勞均年收入8600元。年末銀行儲(chǔ)蓄額5.26億元，有一定消費(fèi)力。目前消費(fèi)狀況 根據(jù)實(shí)地觀察，當(dāng)?shù)叵M(fèi)狀況比較單一和不足，以桃源路青松路為核心，圍繞新建的居民區(qū)建有農(nóng)工商和華聯(lián)超市、余天成藥房、網(wǎng)吧、佘山集貿(mào)市場(chǎng)、中國(guó)移動(dòng)和聯(lián)通的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、通訊器材店等。未來(lái)消費(fèi)前景 根據(jù)佘山目前的人口狀況，收入情況看，上述商業(yè)設(shè)施是不能滿足

38、人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求的。在品牌服飾、特色餐飲、集中購(gòu)物、休閑娛樂(lè)上都有許多消費(fèi)空間等待開發(fā)。旅游客戶消費(fèi)分析 人口規(guī)模 每年百多萬(wàn)人次的旅游消費(fèi)客戶群，給佘山地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入帶來(lái)極其可觀的利潤(rùn)。消費(fèi)能力 據(jù)專業(yè)統(tǒng)計(jì)，松江區(qū)旅游業(yè)收入達(dá)140096萬(wàn)元，總共接待游人293.58萬(wàn)，其中佘山接待146.27萬(wàn)，占50%，佘山旅游業(yè)收入達(dá)6億元。目前消費(fèi)狀況 圖表分析目前，佘山地區(qū)旅游收入集中在游客購(gòu)物和娛樂(lè)休閑上，共占到55%，這體現(xiàn)旅游與商業(yè)互補(bǔ)的問(wèn)題：旅游對(duì)商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用，增加相關(guān)商業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)。商業(yè)配套對(duì)旅游業(yè)支持作用，只有關(guān)注游客消費(fèi)熱點(diǎn)，才能更好的增加地區(qū)旅游收入。未來(lái)消費(fèi)前景 佘山旅

39、游度假區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，必須結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀痪坝^，保護(hù)自然資源，因此，在旅游區(qū)內(nèi)規(guī)模化、多樣性、娛樂(lè)性、休閑性的商業(yè)設(shè)施不足，沒(méi)有真正帶動(dòng)游客消費(fèi)，沒(méi)能將休閑度假的生活方式體現(xiàn)出來(lái)。旅游還是以觀景為主，造成游客以散客、短客為主的局面，使原本也是旅游重頭收入的住宿、餐飲收入沒(méi)有良好表現(xiàn)。本項(xiàng)目距離風(fēng)景區(qū)僅500米，又不受保護(hù)自然環(huán)境的影響，我們可以規(guī)劃規(guī)?；?、多樣化、娛樂(lè)休閑化的補(bǔ)充商業(yè)設(shè)施，既能彌補(bǔ)游客需求，又能使產(chǎn)品成為游客旅游佘山的一個(gè)新景點(diǎn)。高端客戶消費(fèi)分析客戶構(gòu)成佘山別墅群落客戶，目前入住情況53.7%。消費(fèi)能力 佘山地區(qū)的別墅出售均價(jià)為35000元/m2，總價(jià)動(dòng)輒幾千萬(wàn)元。有錢買房自然有錢消

40、費(fèi)，消費(fèi)額總是和房?jī)r(jià)成正比的。目前消費(fèi)狀況 僅集中于佘山高爾夫球場(chǎng)及內(nèi)部休閑娛樂(lè)設(shè)施中，高爾夫練習(xí)場(chǎng)、會(huì)員中/西餐廳、景觀咖啡廳、高爾夫?qū)Ｙu店、桑拿按摩中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池。未來(lái)消費(fèi)前景 高端市場(chǎng)的需求點(diǎn)多樣而豐富，就高爾夫內(nèi)部設(shè)施來(lái)說(shuō)相當(dāng)不足，完全可以加上量販?zhǔn)終TV、酒吧、特色招牌餐飲等中高檔消費(fèi)場(chǎng)所。其次作為配合高端消費(fèi)客戶的低端消費(fèi)市場(chǎng)，衣食住行必不可少。其中，大型超市將是該人群的另一大消費(fèi)點(diǎn)。其他客戶消費(fèi)分析人口規(guī)模鎮(zhèn)北新建的上海政法學(xué)院，校園面積為 1050 畝，05年開始招生，每年招生數(shù)1300名。另上海市規(guī)定，第一年取得律師證的必須去上海政法學(xué)院進(jìn)修2周，每年約800-10

41、00人，每輪次約200人。其余律師每年必須去上政進(jìn)修2日。目前上海市律師人數(shù)接近8000人。消費(fèi)能力 當(dāng)代學(xué)生的消費(fèi)觀念是非常新穎和時(shí)尚的，據(jù)專業(yè)統(tǒng)計(jì)，大學(xué)生每學(xué)期的人均消費(fèi)支出高達(dá)4819元，月均800元。而教師和新律師的平均月收入應(yīng)該在3000元左右。目前消費(fèi)狀況 該消費(fèi)人群暫未發(fā)揮實(shí)際可見的效果，但潛力巨大。未來(lái)消費(fèi)前景 其對(duì)網(wǎng)絡(luò)、二線品牌服飾、小吃、快餐、聚餐場(chǎng)合、通訊器材、量販?zhǔn)終TV、超市有相當(dāng)大的需求和支撐。未來(lái)消費(fèi)客戶分析（5年規(guī)劃）佘山鎮(zhèn)常住人口消費(fèi)分析人口規(guī)模按統(tǒng)計(jì)局公布的地區(qū)年人口增長(zhǎng)率1.5%算，屆時(shí)佘山常住人口將達(dá)4.8萬(wàn)消費(fèi)能力按統(tǒng)計(jì)局公布的地區(qū)農(nóng)村居民人均年收入增

42、長(zhǎng)率11%算，屆時(shí)佘山鎮(zhèn)人均年收入將達(dá)7514元。旅游客戶消費(fèi)分析人口規(guī)模當(dāng)佘山地區(qū)逐漸林立起本項(xiàng)目、辰山植物園、月圓園雕塑公園、佘山歡樂(lè)谷、大眾國(guó)際會(huì)議中心、吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村、奧特萊斯等一系列旅游地產(chǎn)、大型商業(yè)地產(chǎn)、會(huì)展項(xiàng)目時(shí)，其所帶來(lái)的旅游人群決不應(yīng)少于500萬(wàn)。消費(fèi)能力據(jù)專業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合周邊商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)量接待能力，旅游收入將達(dá)到驚人的25億元人民幣。高端客戶消費(fèi)分析客戶構(gòu)成佘山別墅群落客戶、佘山高爾夫的消費(fèi)人群、會(huì)展客戶、商務(wù)人群。消費(fèi)能力在佘山商業(yè)配套項(xiàng)目（特別是餐飲和休閑娛樂(lè)）逐漸健全的情況下，各類高端客戶群體的可消費(fèi)項(xiàng)目與日俱增，按照國(guó)際慣例，消費(fèi)額自然成金字塔級(jí)數(shù)遞增。

43、其他客戶消費(fèi)分析人口規(guī)模上海政法學(xué)院在校生人數(shù)將達(dá)到5200名。而按照目前的上海市律師年增長(zhǎng)率，屆時(shí)每年前來(lái)進(jìn)修的律師人數(shù)將達(dá)到12873人。當(dāng)吉盛偉邦、歡樂(lè)谷、辰山植物園等項(xiàng)目落成后，約5000余名員工將常駐佘山。消費(fèi)能力按照上海市目前的年人均收入增長(zhǎng)率和學(xué)生支取比來(lái)算，屆時(shí)學(xué)生的月均可支配消費(fèi)金額將達(dá)到1200元。教師和新律師平均月收入可達(dá)4000元左右。按照商業(yè)項(xiàng)目的員工工資年增長(zhǎng)比例算，屆時(shí)該人群的月均收入可達(dá)2000元左右。C. 總結(jié)：2006年常住人口旅游人群其他單位周邊員工學(xué)生教師新律師老律師合計(jì)人數(shù)45000 200 2600 200 1000 8000 人人均可在佘山消費(fèi)額度

44、83 410 17 13 67 67 1500 元/天消費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)度365 341 240 240 14 1 天消費(fèi)時(shí)間占總時(shí)間比14%57%57%57%70%100%消費(fèi)人群占總?cè)藬?shù)比10%50%70%50%70%50%消費(fèi)人次234,643 1,462,700 19,486 249,600 13,714 6,860 4,000 274,174 人消費(fèi)額19,358,036 600,000,000 324,762 3,328,000 914,286 457,333 6,000,000 10,699,619 元（由于高端消費(fèi)客戶的流動(dòng)性和不可預(yù)見性太大，故暫不計(jì)入本次統(tǒng)計(jì)）根據(jù)以上分析及圖表所見

45、，旅游人群作為佘山地區(qū)的主力消費(fèi)人群絕對(duì)當(dāng)之無(wú)愧，而佘山目前仍欠缺相應(yīng)的旅游配套設(shè)施，作為旅游消費(fèi)人群的主力消費(fèi)點(diǎn)餐飲既無(wú)規(guī)模也無(wú)特色，只能維持一個(gè)小打小鬧的局面，放著如此巨大的消費(fèi)人群過(guò)屠門而不嚼，實(shí)在非?？上?。2010年常住人口旅游人群其他單位周邊員工學(xué)生教師新律師老律師合計(jì)人數(shù)47761 5000 5200 400 1000 12873 人人均可在佘山消費(fèi)額度125 500 33 20 100 100 2000 元/天消費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)度365 341 240 240 14 1 天消費(fèi)時(shí)間占總時(shí)間比14%57%57%57%70%100%消費(fèi)人群占總?cè)藬?shù)比10%50%70%50%70%50%消費(fèi)人

46、次249,041 5,000,000 487,143 499,200 27,429 6,860 6,437 539,925 人消費(fèi)額31,190,143 2,500,000,000 16,238,095 9,984,000 2,742,857 686,000 12,873,086 26,285,943 元雖然佘山地區(qū)各類商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍一般陸續(xù)落成，為當(dāng)?shù)卦黾恿溯^多的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高了人均收入，并為當(dāng)?shù)氐钠渌巳海ㄖ苓厗T工、師生）提供了廣泛而多樣的消費(fèi)項(xiàng)目。但相對(duì)水漲船高的是，區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的多樣化和日趨成熟，地鐵的建成和旅游線路的引入，改變了以往短途旅游的格局模式，更多的是帶來(lái)了成幾何倍數(shù)增加

47、的旅游人群。旅游收入屆時(shí)將形成投鞭斷流的局面，不僅對(duì)佘山，更對(duì)松江的經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。若說(shuō)旅游消費(fèi)是脊柱，則本項(xiàng)目因其商業(yè)配套和酒店項(xiàng)目的聯(lián)系紐帶作用，在其中扮演了神經(jīng)系統(tǒng)的角色，重要性一見可明。2、投資客戶分析、客戶組成投資客戶需求分析總套數(shù)商業(yè)街，步行街產(chǎn)品商貿(mào)城、專業(yè)商鋪商廈、購(gòu)物中心社區(qū)商鋪辦公其他10960349618411447130312171556上海2006年上半年累計(jì)商業(yè)地產(chǎn)銷售統(tǒng)計(jì)客戶投資產(chǎn)品分類比較投資客戶購(gòu)買商業(yè)產(chǎn)品分析圖 圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)投資客戶購(gòu)買商業(yè)產(chǎn)品的比例分析，最受青睞的是商業(yè)街，步行街產(chǎn)品，占投資總數(shù)的31.9%。其他產(chǎn)品相差不多，其中辦公房

48、，工業(yè)園區(qū)、酒店公寓、度假物業(yè)稍高點(diǎn)?？蛻敉顿Y產(chǎn)品面積比較客戶投資產(chǎn)品面積分析圖 圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資客戶主力購(gòu)買面積在40120m2。占總量51.9%，其次為2040 m2占總量20.4%，120200 m2占18.8%表現(xiàn)也不錯(cuò)。由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光?？蛻敉顿Y產(chǎn)品價(jià)格比較客戶投資產(chǎn)品價(jià)格分析圖圖表分析：據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于投資客關(guān)注中小面積產(chǎn)品，決定銷售主力產(chǎn)品的總價(jià)不高。38115萬(wàn)的總價(jià)最為客戶接受，占到總量的50%以上，這對(duì)我們定位產(chǎn)品價(jià)格有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。2）客戶組成分析圖表分析：據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海客戶將是本產(chǎn)品最大的支撐點(diǎn)，我們的推廣將

49、以上海客戶和港、澳、臺(tái)及東南亞客戶為主，以便針對(duì)性地推薦達(dá)到快速去化的目的?？偨Y(jié)：由圖表見，本項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)產(chǎn)品是最受投資客歡迎的商業(yè)步行街和酒店公寓，而產(chǎn)品的面積規(guī)劃未來(lái)價(jià)格都符合客戶的心理需求，推向市場(chǎng)后定能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與盈利分析1、經(jīng)營(yíng)模式由于，本項(xiàng)目作為非住宅項(xiàng)目，它的成功除自身建筑配套外，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的定位和特色建立以及具體實(shí)施的方案的確立是保證項(xiàng)目成功體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的關(guān)鍵。1）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方針制定項(xiàng)目是房地產(chǎn)旅游產(chǎn)品，但絕非不是造好就行得，要賦予它生命，賦予它文化精神的內(nèi)涵，使它成為有血有肉的旅游產(chǎn)品。 經(jīng)營(yíng)理念：將服務(wù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)化到體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)式經(jīng)

50、營(yíng)升華至體驗(yàn)式經(jīng)營(yíng)。內(nèi)涵： 體驗(yàn)經(jīng)營(yíng)，就是滿足消費(fèi)者對(duì)美好、難得、非我莫屬、不可轉(zhuǎn)讓的體驗(yàn)，制造滿足和幸福的回憶，使消費(fèi)者留戀并重復(fù)消費(fèi)。 反復(fù)消費(fèi)能創(chuàng)造價(jià)值，提升品牌。方式：制造消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)的互動(dòng)、參與，同時(shí)感受到文化、理念的記憶沖擊，產(chǎn)生留戀重復(fù)消費(fèi)。2）針對(duì)項(xiàng)目特色定位與具體實(shí)施（1）先練內(nèi)功對(duì)產(chǎn)品的合理分布，創(chuàng)造鮮明的特色功能區(qū)，為項(xiàng)目未來(lái)良好經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。A、商業(yè)步行街項(xiàng) 目特色街區(qū)針對(duì)客戶群體購(gòu)物江南特色產(chǎn)品、天文、宗教紀(jì)念品專賣區(qū)各地區(qū)游客、天文愛好者、宗教信仰人士韓日風(fēng)潮區(qū)周邊教育基地的青年人群及青年游客世界品牌小商品折扣區(qū)高端消費(fèi)人群，商務(wù)人群，女性人士，地區(qū)游客戶外

51、運(yùn)動(dòng)裝備區(qū)Cosplay動(dòng)漫周邊產(chǎn)品區(qū)（動(dòng)漫展）時(shí)尚運(yùn)動(dòng)人群，青少年消費(fèi)人群，特別是愛國(guó)主義教育和春秋游的青少年游客餐飲中華老字號(hào)特色區(qū)各國(guó)、各地區(qū)游客臺(tái)灣特色士林區(qū)中國(guó)各地區(qū)游客異域特色美食連鎖區(qū)高端消費(fèi)客戶、商務(wù)客戶、青年游客和時(shí)尚人群阿拉比卡灣風(fēng)情咖吧區(qū)休閑美麗心情養(yǎng)生會(huì)所專區(qū)女士專區(qū)娛樂(lè)步點(diǎn)節(jié)奏街區(qū)時(shí)尚人群B、酒店公寓對(duì)酒店公寓提出“私人會(huì)所”的理念，擁有與佘山豪宅為鄰的榮耀、擁有歷史文化、擁有真正的森林、擁有一個(gè)豪宅區(qū)您賣得起的私人產(chǎn)業(yè)，擁有一個(gè)和最愛的家人、最親密的朋友、最真摯的伙伴相伴相訴的私人空間。（2）再修特色項(xiàng)目定位的特色是體驗(yàn)式經(jīng)營(yíng)。而策劃這樣的體驗(yàn)互動(dòng)，必須結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?/p>

52、文化，這樣更容易引起共鳴和傳承。最終實(shí)施并非開發(fā)商獨(dú)自能夠完成的，這需要政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲共同努力打開佘山商業(yè)的新局面，這也和產(chǎn)品作為休閑商業(yè)和佘山大旅游配套的特性密不可分的。A、佘山特色文化隨著新世紀(jì)的來(lái)臨，歐洲文化對(duì)上海商業(yè)消費(fèi)的影響愈演愈烈，圣誕狂歡、情人節(jié)總能代來(lái)巨大的消費(fèi)狂潮。本項(xiàng)目年建設(shè)天主大教堂伊始，已擁有了濃郁的歐洲文化沉淀，結(jié)合這種特色將歐洲文化、理念導(dǎo)入是保證項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的根本。B、商業(yè)步行街體驗(yàn)經(jīng)營(yíng)特色作為商業(yè)項(xiàng)目，除了建筑管理本身以外，還因賦予它歷史文化上的內(nèi)涵，只有這樣的商業(yè)項(xiàng)目才能經(jīng)歷時(shí)間的洗煉，創(chuàng)造社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。按成功商操作慣例，項(xiàng)目的具體實(shí)施步驟因如下：第一步，項(xiàng)目樹立品牌、引起轟動(dòng)的思想文化載體、推廣載體宗教的節(jié)日游行。政府牽頭，開發(fā)商組織，旅游公司安排游客參觀，佘山天主大教堂在圣誕節(jié)、復(fù)活節(jié)、萬(wàn)圣節(jié)、情人節(jié)這幾個(gè)代表性的歐洲節(jié)日期間舉行宗教巡游（巡游路線天主大教堂本項(xiàng)目?jī)?nèi)）。以此打響品牌知名度，并將歐洲文化、理念隨著宗教巡游的同時(shí)引入項(xiàng)目自身。第二步，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)框架支持、延續(xù)經(jīng)營(yíng)的根本各國(guó)特色美食