【文旅地產(chǎn)】文旅地產(chǎn)怎么做才能盈利

1、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年六月 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場，如何抓住新一輪的機(jī)遇，成為了擺在各個(gè)房企面前的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)下半場的投資邏輯就是消費(fèi)升級和美好生活，也就是文化、旅游、休閑、娛樂。于是，文旅地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)商紛紛搶灘文旅地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)的黃金時(shí)代是否已經(jīng)到來?該怎么做才能盈利呢?文旅地產(chǎn)靠什么掙錢一、靠賣房和租房掙錢目前大部分旅游地產(chǎn) 項(xiàng)目中，地產(chǎn)收益比重仍占主導(dǎo)。1、賣房可以快速回籠資金這是地產(chǎn)項(xiàng)目的利益根本，所有的地產(chǎn)項(xiàng)目定位、開發(fā)，最終的利益首當(dāng)其沖的必將是通過對外的銷售來實(shí)現(xiàn)盈利。出售的物業(yè)類型可以有住宅、商業(yè)及寫字樓，因?yàn)槁糜伍_發(fā)讓所在區(qū)域的價(jià)值得到提升，旅游地產(chǎn)的售價(jià)

2、可以比其他區(qū)域高很多。據(jù)說，當(dāng)上海迪士尼還只是一紙方案，周邊的土地與項(xiàng)目便已經(jīng)借風(fēng)狂漲。2、品牌影響力增加自持物業(yè)收益旅游地產(chǎn)中部分物業(yè)可以自持，取得經(jīng)營性收入。比如主題酒店、Shopping Mall 、 會(huì)展 中心等物業(yè)，隨著區(qū)域價(jià)值提升，人氣聚集，以及品牌影響力的擴(kuò)大，其收益將不斷增長。比如集合文化、旅游、商業(yè)的“萬達(dá)城”，其核心業(yè)態(tài)除主題樂園外，還包括超大型商業(yè)中心萬達(dá)茂、頂級舞臺(tái)秀、9 個(gè)度假酒店、酒吧街等內(nèi)容。3、低價(jià)拿地帶來土地增值旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般位置都遠(yuǎn)離市中心，拿地成本相對較小，通過旅游開發(fā)和品牌價(jià)值的建立，所在區(qū)域價(jià)值大大提升。前期的低價(jià)土地成本， 使得后期進(jìn)行土地的二次轉(zhuǎn)

3、讓或者合作開發(fā)時(shí)可以獲得較高的土地增值。二、靠娛樂賺錢迪士尼的營利模式十分特別，是特有的“輪次收入模式”，亦即“利潤乘數(shù)模式”， 指的是迪士尼通過制作并包裝源頭產(chǎn)品動(dòng)畫，打造影視娛樂、主題公園、消費(fèi)產(chǎn)品等環(huán)環(huán)相扣的財(cái)富生產(chǎn)鏈。所有進(jìn)了迪斯尼的客戶都是重復(fù)消費(fèi)的，就是滾動(dòng)不斷重復(fù)消費(fèi)。其中，迪士尼主題樂園總收入僅占到集團(tuán)總收入的30%以上，次于排名第一的媒體網(wǎng)絡(luò)板塊。但根據(jù)福布斯的說法，迪士尼樂園的門票錢也就剛好更夠覆蓋運(yùn)營成本而已。真正賺錢的地方反而是酒店、衍生品、食品以及飲料 等等。在迪士尼樂園中，衍生品銷售和游樂設(shè)施幾乎是捆綁在一起的。比如 “星球大戰(zhàn)”主題的游樂設(shè)施的出口就是一家非常大的

4、衍生品銷售商店。很多游客無法抵擋誘惑，而紛紛掏錢購買。據(jù)悉，電影冰雪奇緣 中愛莎公主穿的裙子一年在美國的銷售量達(dá)300 萬條， 迪士尼光靠賣裙子就能掙到4.5 億美元。文旅地產(chǎn)究竟如何做1、找到資源是首要的文旅，顧名思義，要和文化旅游沾邊，不像住宅、商業(yè)，只要有錢有人就能開發(fā)。文旅地產(chǎn)的首要是找到資源。大城市近郊景觀城市是未來熱點(diǎn)國家規(guī)定的旅游資源分為五級，頂級的國家名勝區(qū)一般不允許開發(fā)。有些分級比較低的地方，拿地成本低，又有怡人的生態(tài)環(huán)境，更適合做文旅地產(chǎn)的項(xiàng)目。除此之外，大城市的市郊臨近一線人口密集區(qū)，客群得以保障，也適合做文旅地產(chǎn)。比較典型的就是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功，而未來隨著

5、大城市周邊旅游資源的消耗，位于一線城市周邊1 2 小時(shí)左右的景觀城市將成為旅游產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)，契合5+2 的流行生活趨勢。2、不能只靠自己，多靠政府爭取政府在土地出讓方面的讓步文旅項(xiàng)目通常占地面積大，如果在項(xiàng)目開發(fā)中能幫助政府落實(shí)相應(yīng)的公共利益，政府通常愿意在地價(jià)上給予一定的優(yōu)惠?？梢杂行Ы档惋L(fēng)險(xiǎn)、減少投入成本。比如，華僑城慣常做法是在進(jìn)入城市，將當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)資源、景觀元素進(jìn)行包裝，形成文化內(nèi)涵; 然后向政府推銷具有“文化內(nèi)涵”的旅游產(chǎn)業(yè)，獲取大片低價(jià)土地; 之后開發(fā)以主題公園為主的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，催熱當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提升土地價(jià)值; 借助旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開發(fā)商場、酒店、商業(yè)配套等業(yè)態(tài)，進(jìn)一步拉動(dòng)消費(fèi)，提高土地溢價(jià)

6、; 同時(shí)在旅游項(xiàng)目周邊實(shí)施分片區(qū)多次住宅開發(fā)，獲得高額地產(chǎn)收入，反哺旅游業(yè)發(fā)展。通過“文化旅游 -商業(yè) -地產(chǎn)-文化旅游”的創(chuàng)新模式，華僑城有效地降低了土地成本。早在2009年，華僑城的拿地成本就不足銷售價(jià)的15%，遠(yuǎn)低于保利、萬科、金地的24%、 27%、 32%。3、找準(zhǔn)客群，進(jìn)行項(xiàng)目定位城市觀光娛樂為主：城市主題公園+酒店以城市觀光娛樂為主的項(xiàng)目，通過將城市主題樂園與品牌餐飲美食街、 五星級酒店、購物中心、大型電影院等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具吸引力的區(qū)域性休閑消費(fèi)中心休閑 Mall ，以此帶動(dòng)寫字樓和住宅地產(chǎn)的開發(fā)，這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊，比如華僑城歡樂谷

7、。休閑度假為主：旅游景區(qū)+酒店以生態(tài)別墅或古村落為載體，強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨(dú)特的文化意境里享受時(shí)尚度假的體驗(yàn)，這種適合短途休閑度假，強(qiáng)化了過夜以及居住功能。高端人居為主：旅游景區(qū)+酒店+高檔住宅在城郊的風(fēng)景優(yōu)美之地，建立簡單的觀光、游樂、休閑產(chǎn)品以及酒店、餐飲、購物等，形成高檔人居旅游社區(qū)。旅游功能偏弱，主打居住。比如觀瀾高爾夫項(xiàng)目，其對于休閑地產(chǎn)的帶動(dòng)作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務(wù)商務(wù)休閑交流的平臺(tái)，能夠引發(fā)高端休閑人群的聚集，凸顯品質(zhì)性。復(fù)合型：旅游小鎮(zhèn)主題文化小鎮(zhèn)，主要是古鎮(zhèn)、古街區(qū)，或者新打造的小鎮(zhèn)

8、。其核心是創(chuàng)造出符合市場需求、凸顯獨(dú)特主題風(fēng)情的文化小鎮(zhèn)，以小鎮(zhèn)為載體，構(gòu)建文化休閑平臺(tái)，提升吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)小鎮(zhèn)外圍的休閑地產(chǎn)，如麗江大研古鎮(zhèn)、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮(zhèn)、成都芙蓉古鎮(zhèn)、楚雄彝人古鎮(zhèn)。這種模式，已經(jīng)成為很多古鎮(zhèn)進(jìn)行休閑化升級與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑。4、能不能賺到錢關(guān)鍵還得看運(yùn)營前期放在地產(chǎn)項(xiàng)目上，較快回收投資。在項(xiàng)目運(yùn)營前期，重心應(yīng)該放在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，一般五年內(nèi)要把銷售型住宅售完，已達(dá)到快速回收投資的目的。相對城市住宅而言，旅游地產(chǎn)絕對屬于窄眾客群，缺少客戶是項(xiàng)目常態(tài)，因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。今后旅游地產(chǎn)的蓄客必將是全國范圍內(nèi)的大蓄客，而項(xiàng)目客戶則來自于全國各地。異地布點(diǎn)的數(shù)量和拓展力度是決定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目去化速度的真正因素。逐步加重旅游項(xiàng)目運(yùn)營。在銷售住宅的同時(shí)，加重對旅游項(xiàng)目的運(yùn)營。由于旅游地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域比較多，在內(nèi)部運(yùn)營方面需要整合酒店運(yùn)營商、主題公園運(yùn)營商等合作資源，在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。轉(zhuǎn)入長期穩(wěn)定的旅游運(yùn)營部分。住宅產(chǎn)品銷售完成之后，項(xiàng)目重心完全放在旅游運(yùn)營部分，將長期運(yùn)營作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的管理，進(jìn)入長期穩(wěn)定的經(jīng)營階段。建立自己的IP 產(chǎn)業(yè)鏈。得 IP 者得天下，華誼總裁王中軍曾說