東營(yíng)市廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)策劃案

1、.：.；東營(yíng)市廣利港海鮮零售市場(chǎng)謀劃案工程總論本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢(shì)、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值、工程的主要建立目的三個(gè)方面分析，意在使企業(yè)對(duì)工程有一個(gè)宏觀的了解。一、政府政策與規(guī)劃趨式一東營(yíng)市海洋資源豐富，有著4800平方公里的淺海和180萬畝的灘涂資源，但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中，產(chǎn)量與GDP比重均處于末位，2002年，市政府為加快東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)，編制了，提出了東營(yíng)市漁業(yè)應(yīng)立足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，加快漁業(yè)構(gòu)造調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收，大力開展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)零售市場(chǎng)建立，開展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)展對(duì)外開放，添加出口創(chuàng)匯才干，實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)開展。并提出了各項(xiàng)

2、詳細(xì)開展目的，根據(jù)目的，東營(yíng)市到2005年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量到達(dá)34*104T，漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá)146萬畝，出口創(chuàng)匯到達(dá)1500萬美圓。二根據(jù)2003年市政府發(fā)布的，到2007年，東營(yíng)將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國(guó)家級(jí)中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)零售市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲效力為中心，培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。并為此出臺(tái)了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)漁業(yè)投資運(yùn)營(yíng)。在中，廣利港的開展定位是：以引進(jìn)外資和利用民間投資為主，鼓勵(lì)開展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)，重點(diǎn)開展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。三東營(yíng)市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建立“一區(qū)五園列入議

3、事日程，其中“一區(qū)就是中心城防潮堤以內(nèi)的約20萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū)，本工程曾經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心任務(wù)來抓。該區(qū)域根據(jù)以市興港，以港帶市的主題內(nèi)容，應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，本工程集中了漁產(chǎn)品零售零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，必將成為廣利港開發(fā)的龍頭工程，本工程的產(chǎn)生是廣利港開展昌盛的必然需求。二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值一可依賴的廣利港載體目前東營(yíng)中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮買賣場(chǎng)所，在廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高規(guī)范建立、高效能管理的原那么，建立一處大型海鮮、水產(chǎn)品買賣場(chǎng)所及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)所，將對(duì)東營(yíng)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的開展、城市功能的完善

4、以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生艱苦影響。二可借助的天鵝湖旅游資源本工程緊臨亞洲最大的平原水庫-天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套效力設(shè)備及旅游工程。本工程作為其“東鄰實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。三可改動(dòng)的海上漁業(yè)傳統(tǒng)買賣漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？?，深海歸來的漁船與東營(yíng)的水產(chǎn)零售、零售商進(jìn)展大批的海上水產(chǎn)品買賣，買賣后，漁船轉(zhuǎn)向羊口零售市場(chǎng)。在廣利港建立零售市場(chǎng)具有極大的開發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。廣利港零售市場(chǎng)的建成，不但可以滿足東營(yíng)三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、淄博等周邊地域因地理位置接近，也會(huì)來此進(jìn)展水產(chǎn)買賣。四珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值本工程

5、是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置，占地利；是政府同意和支持的大型海鮮買賣零售市場(chǎng)，工程含有獨(dú)一和壟斷性價(jià)值，據(jù)天時(shí)；工程符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特征經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)濟(jì)領(lǐng)會(huì)漁港休閑生活的特定場(chǎng)所，更是漁產(chǎn)品零售零售、廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地，有人和。三、工程的主要建立目的一工程選址廣利港位于東營(yíng)市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入海口，廣南水庫以東，間隔 東城約15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。工程區(qū)南北長(zhǎng)453米，東西寬160米，占地面積72480平方米。其東側(cè)為廣利河，西側(cè)為廣南水庫，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。附：廣利港概略：廣利港自1993年開場(chǎng)開發(fā)建立

6、漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人口357戶，1500人，流動(dòng)人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建立，1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理，2003年移交東營(yíng)區(qū)廣利港管理局管理，根據(jù)、與，廣利港將成為未來東營(yíng)海洋產(chǎn)品聚集的國(guó)家一級(jí)漁港。二建立條件1、位置條件工程位于東營(yíng)市本年度破土開工的寬100米，深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上東營(yíng)建立的重要基地。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等艱苦根底設(shè)備的建立，廣利港具備了更便利的交通條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該港接近東營(yíng)市中心城市，交通便

7、利，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港開展昌盛的必然。2、交通條件曾經(jīng)建筑的東營(yíng)旅游景觀路南二路直達(dá)本工程，天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本工程為購物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費(fèi)群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族，相對(duì)于這部分群體來說，交通相對(duì)便利。3、環(huán)境條件東營(yíng)是一個(gè)短少景觀的城市，本工程依托于東營(yíng)市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)獨(dú)一的重要景區(qū)，造景升值對(duì)于工程來說非常重要。4、土地平整情況水、電、路、訊等根底設(shè)備曾經(jīng)完備，具備開發(fā)的根本條件，但設(shè)備相對(duì)落后，有待爭(zhēng)取更大的政府扶持。5、土地征用情況開發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材依法以拍賣方式購得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地

8、72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)根本完成。三建立規(guī)模及功能規(guī)范1、建筑面積和內(nèi)容 本工程擬建立為綜合商業(yè)工程，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米原來是12000平米，建議添加10000平米，零售市場(chǎng)60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。其中臨街商鋪部分是工程開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議自創(chuàng)外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可懇求減少零售市場(chǎng)建筑面積，以到達(dá)容積率指數(shù)不變。2、功能設(shè)備規(guī)范本工程開發(fā)的沿街商鋪，是整個(gè)工程發(fā)明經(jīng)濟(jì)效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計(jì)，以滿足業(yè)主的居住需求，在溫馨、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑

9、便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)思索；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和運(yùn)營(yíng)業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。根本單體戶型設(shè)計(jì)為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進(jìn)深10米，廚衛(wèi)齊全。零售市場(chǎng)等部分未做引見四建立方案1、建立場(chǎng)地環(huán)境1地貌：場(chǎng)位置于東營(yíng)市東部，地貌上屬河流與海沖積構(gòu)成的沖積海灘地貌。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。2水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無腐蝕性。3地震烈度：根據(jù)建立部建抗199313號(hào)，本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)劃規(guī)劃工程總平面呈斜梯形規(guī)劃，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁

10、港，沿工程四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品零售市場(chǎng)，工程?hào)|南角建筑渡假酒店。工程設(shè)主入口一個(gè)，次入口三個(gè)，其中，商鋪規(guī)劃主次清楚，各有優(yōu)勢(shì)，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。工程總體規(guī)劃合理，突出表達(dá)了功能性與適用性。1商業(yè)效力配套設(shè)備齊全。2商鋪戶型設(shè)計(jì)順應(yīng)“商住兩用需求。3表達(dá)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。4注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。附建立技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米 其中：渡假酒店12000平方米 低層商鋪22000平方米 市場(chǎng)60000平方米 住宅10000平方米5建筑總高 其中：渡假酒

11、店50米 低層商鋪10米 市場(chǎng)8米 住宅20米6建筑層數(shù) 其中：渡假酒店15層 低層商鋪3層 市場(chǎng)2層 住宅6層3、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵照有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)迫性規(guī)范的規(guī)定。本工程地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，工程總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。同時(shí)應(yīng)思索到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，人們的審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、資料都提出了更高的要求，因此，工程在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，表達(dá)建筑的時(shí)代氣味，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特征的店鋪打好根底

12、。特別提示的是環(huán)境維護(hù)：停車場(chǎng)汽車排放尾氣對(duì)地面周圍空氣的污染。漁產(chǎn)品蛻變腐爛對(duì)周圍空氣的污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體渣滓處置等.產(chǎn)品定位篇本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)工程企業(yè)的效益最大化，其中建筑規(guī)劃定位中建議改動(dòng)原產(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度注重。一、社會(huì)價(jià)值定位本工程的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)工程嚴(yán)密結(jié)合，引領(lǐng)了東營(yíng)市的特征消費(fèi)新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑質(zhì)量；在建筑上，著力表達(dá)海洋文化，建立一處極具海港特征的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改動(dòng)生活。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮零售市場(chǎng)工程寫入東營(yíng)

13、建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。二、文化價(jià)值定位東營(yíng)是一個(gè)短少文化底蘊(yùn)的城市，東營(yíng)的建筑也同樣短少文化內(nèi)涵，建筑沒有內(nèi)涵就好像人短少靈魂。東營(yíng)是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們?cè)诠こ讨\劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為工程穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而發(fā)明出不可預(yù)估的商業(yè)價(jià)值。住漁村、觀海港風(fēng)光、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。來到漁碼頭，他可以去觀賞專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制造坊里嘗試制造糟魚和釀酒，甚至他還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮 三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉及工程的利潤(rùn)，在符合政府規(guī)劃的前提下

14、，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品的規(guī)劃，最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計(jì)方案已呈報(bào)，應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。一主路入口景觀-趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門，請(qǐng)書法名家題字“XX工程名。沿路向南路邊綠化帶中擺有假設(shè)干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道，總長(zhǎng)度為450米左右。作為工程標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。二入口廣場(chǎng)景區(qū)-“漁港船歌趕海大道向南200米左右，即本工程沿街商品房部分和整個(gè)工程的入口，建議在此設(shè)置小型廣場(chǎng)-“漁港之歌。作為“造景升值的重要部分，在建筑本錢適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。工程主入口做為中心廣場(chǎng)，主景為“漁港船歌大型雕塑，

15、雕塑著力表現(xiàn)漁民們?cè)诔快F中推船出海的場(chǎng)景，成為廣場(chǎng)標(biāo)志；圍繞“漁港船歌雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)的輔助廣場(chǎng),按北斗七星方位規(guī)劃成七個(gè)小型廣場(chǎng), 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路,設(shè)激光地?zé)簟⒑祰?、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場(chǎng)用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場(chǎng)景。三海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)-“漁舟唱晚“漁舟唱晚為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個(gè)工程中的亮點(diǎn)。東營(yíng)雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特征小吃、休閑文娛的專業(yè)街區(qū)，

16、不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了東營(yíng)的市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)曾經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型零售市場(chǎng)的銷售開發(fā)任務(wù)。建議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分添加“背靠、天井式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑本身的質(zhì)量與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能添加銷售賣點(diǎn)；建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特征留念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，根本戶型設(shè)計(jì)為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進(jìn)深均10米左右。四大型海鮮零售市場(chǎng)-“漁家賣場(chǎng)建筑于工程的中心位置，總規(guī)劃面積六萬平方米，是工程開發(fā)的中心區(qū)，由

17、于啟動(dòng)零售市場(chǎng)不確定要素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬平方米以內(nèi)，二期作為貯藏工程。產(chǎn)品規(guī)劃不但要思索市場(chǎng)的構(gòu)成，更要思索便于工程的銷售，盡量采取“產(chǎn)權(quán)式銷售，便于資金的回籠。有兩種設(shè)計(jì)方案：一種建立“單體構(gòu)造市場(chǎng)，降低業(yè)主入住門檻，以改動(dòng)漁民 “路邊店 傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)方式。該方案受害期長(zhǎng)，但投資報(bào)答慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原那么下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場(chǎng)。建議結(jié)合國(guó)內(nèi)大型漁業(yè)零售市場(chǎng)閱歷，聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家調(diào)整。五三星級(jí)賓館-“鑫奧特海洋渡假村縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店效力業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形狀，將在未來被消費(fèi)者所接受。本工程填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。酒店是建立在港口整體規(guī)

18、根底上，面向旅游人群、零售運(yùn)營(yíng)業(yè)主，為其提供餐飲、文娛、住宿、會(huì)議等效力，建議規(guī)劃減少規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開發(fā)，辟出部分面積建立“漁船展覽館，向國(guó)家旅游局懇求定點(diǎn)，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的開展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式酒店，對(duì)外銷售或協(xié)作運(yùn)營(yíng)。 六小型公寓-“漁人之家工程規(guī)那么中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十-八十平方米/套,總體銷售價(jià)錢不超越十萬元左右；可做為廣利港漁民的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)；可用來出租為度假或者外來人口的暫時(shí)公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì)；思索漁民漁需用品倉儲(chǔ)的實(shí)踐情況，

19、可視開發(fā)情況，增建倉儲(chǔ)室，減少車庫。市場(chǎng)營(yíng)銷篇本篇主要分為“市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略兩個(gè)內(nèi)容，中心思緒是“經(jīng)過市場(chǎng)的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售謀劃過程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及中心內(nèi)容的操作不做過多的文字描畫。市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)情勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，社會(huì)安定，工業(yè)企業(yè)消費(fèi)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費(fèi)自信心添加，這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活潑的根底，商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票、期貨等工程投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國(guó)正掀起群眾百姓中等收入家庭買房的熱潮，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展總體呈上升趨勢(shì)，有些城市和地域的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。如山東青島的住宅價(jià)錢平均已

20、達(dá)6000元/平方米以上，廈門、珠海、蘇州等地專業(yè)市場(chǎng)的鋪面價(jià)錢已高達(dá)1.5萬/平方米以上。個(gè)人購房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推進(jìn)的。二、東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀東營(yíng)作為新興城市，隨著城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施，地價(jià)迅猛上漲，掀起東營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營(yíng)市裝飾資料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等繼續(xù)熱銷；在西城，老商業(yè)街商河路改造工程、長(zhǎng)途客運(yùn)西站附近的小商品城等商鋪價(jià)錢一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場(chǎng)、鴻基大廈、方大建材城等的建立也是如火如荼。調(diào)查闡明，東營(yíng)商品房?jī)r(jià)錢呈總體上

21、漲趨勢(shì)，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到如今2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到如今的3000-4000元/平方米左右。東營(yíng)市人均儲(chǔ)蓄和人均消費(fèi)延續(xù)幾年位居山東前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求宏大，期望有物美價(jià)廉、升值潛力大的工程出現(xiàn)，本工程個(gè)性鮮明，是東營(yíng)為數(shù)不多的海鮮零售市場(chǎng)，工程集多種功能于一身，不但是廣利港當(dāng)?shù)丶跋嚓P(guān)漁民、水產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商戶的首要思索，還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。三、本工程優(yōu)優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)分析優(yōu)勢(shì)分析：工程周邊暫時(shí)不能構(gòu)成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。一是工程位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等根底設(shè)備相對(duì)落后，近期難以構(gòu)成良好的周

22、邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營(yíng)近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)種類單一。 優(yōu)勢(shì)分析：一是廣利港作為“海上東營(yíng)建立的重要基地，曾經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在2-5年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改動(dòng)；二是未來的廣利港將成為國(guó)家一級(jí)漁港，建成后可一次性停靠漁船數(shù)千艘，年買賣額達(dá)幾萬噸，對(duì)于昌盛東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極的推進(jìn)作用。三是工程市場(chǎng)價(jià)值宏大，帶有明顯的獨(dú)一性和壟斷性時(shí)機(jī)分析：投資者購買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場(chǎng)的啟動(dòng)情況關(guān)系到租金的價(jià)錢和未來的升值潛力，對(duì)于概念足、市場(chǎng)啟動(dòng)看好的工程銷售情況較好；而對(duì)于市場(chǎng)啟動(dòng)緩慢、開發(fā)商不注重前期炒作和市場(chǎng)運(yùn)作的工程，投資者大多持幣張望，銷

23、售難度加大。因市場(chǎng)啟動(dòng)缺乏而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)工程層出不窮，曾經(jīng)引起社會(huì)各界的注重和留意。專業(yè)市場(chǎng)啟動(dòng)曾經(jīng)不能靠政府干涉，應(yīng)自創(chuàng)外地先進(jìn)的勝利閱歷，快速啟動(dòng)市場(chǎng)來添加購房業(yè)主的投資自信心和購買愿望，從而帶動(dòng)商品房銷售。本工程中的周邊商鋪和零售市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照思索。營(yíng)銷戰(zhàn)略根據(jù)本工程市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，工程的營(yíng)銷推行戰(zhàn)略分為以下四個(gè)部分。一、目的客戶定位分析一目的客戶區(qū)域暫時(shí)鎖定整個(gè)東營(yíng)市包括市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū)及東營(yíng)周邊縣市，以運(yùn)營(yíng)業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類別分析，還要充分思索以漁業(yè)為生的外來人士。二目的客戶特征按當(dāng)前東營(yíng)市商品房?jī)r(jià)錢和此工程位置等綜合要素分析，沿街商鋪每套總價(jià)在20萬左右，按

24、揭付款首付40%即8萬元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式零售市場(chǎng)可劃分為10100平方米的不同面積，單價(jià)在1.4萬-14萬/套左右。經(jīng)過調(diào)查闡明，東營(yíng)市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式零售市場(chǎng)投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長(zhǎng)期漂泊在外，對(duì)于“一代商鋪養(yǎng)三代的了解尤為嚴(yán)重，他們必將成為該市場(chǎng)的第一批投資置業(yè)業(yè)主。三目的客戶細(xì)分根據(jù)以上目的客戶特征，此工程的目的客戶可細(xì)分為以下幾類人群：1、廣利港原來以漁業(yè)為生的居民2、在廣利港?？康臐O船老板、流動(dòng)的漁民3、廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的任務(wù)人員及海洋與水產(chǎn)局的職工4、本身運(yùn)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人

25、群5、二次置業(yè)的人群6、東營(yíng)市和油田年收入在3萬元以上的人群二、整體籠統(tǒng)謀劃推行工程籠統(tǒng)，主要指該工程視覺識(shí)別，其中心部分包括工程的稱號(hào)、標(biāo)志、規(guī)范色、規(guī)范字體等。要求外型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，籠統(tǒng)鮮明，便于記憶，便于宣傳，以一致運(yùn)用于工程籠統(tǒng)包裝。一工程視覺識(shí)別系統(tǒng)1、稱號(hào)1工程名一個(gè)好的工程稱號(hào)，使人有親切喜歡之感，讓人印象深化，讓人們留意、記憶、喜歡、傳播。好的工程首先要有一個(gè)響亮易記的工程稱號(hào)，目前的工程稱號(hào)暫定為“東營(yíng)廣利港海鮮零售市場(chǎng)思索到地理位置，工程特點(diǎn)等要素，在稱號(hào)方面應(yīng)高度注重，可以聘請(qǐng)風(fēng)水先生、起名巨匠參與甚至借機(jī)炒作宣傳。2道路名工程?hào)|側(cè)沿廣利河的大路向政府爭(zhēng)

26、取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大道。3建筑名工程主廣場(chǎng)命名為“漁港船歌主題廣場(chǎng)三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家公寓大型海鮮零售零售市場(chǎng)命名為“漁家賣場(chǎng)酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標(biāo)志略3、規(guī)范色略4、規(guī)范字體略二籠統(tǒng)的延展及運(yùn)用1、工地環(huán)境包裝視覺1建筑物主體開工建立后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的工程噴繪巨幅廣告，突出工程整體籠統(tǒng)，吸引到現(xiàn)場(chǎng)觀賞人群的留意力。2工地圍墻工地圍墻如今通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置工程噴繪廣告，宣傳工程公司情況、工程賣點(diǎn)、工程整體籠統(tǒng)、渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。3主路網(wǎng)及觀賞道路在通向工程工地的主要交通道路設(shè)置宣傳

27、工程的路標(biāo)或廣告牌，在工程入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳工程的彩噴吊旗。2、售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì)在工程現(xiàn)場(chǎng)暫時(shí)建立或利用原來建筑改建工程銷售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境亮堂整潔，里面設(shè)置工程展現(xiàn)區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在工程展現(xiàn)區(qū)內(nèi)設(shè)置工程整體沙盤、房子模型、戶型構(gòu)造圖等，展現(xiàn)整個(gè)工程的建效果果，建筑規(guī)劃等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)備，便于客戶休憩和詳細(xì)了解工程情況，客戶接待中心墻面懸掛工程宣傳展板、工程平面圖、工程銷售情況表等，要表現(xiàn)出工程紅火的銷售情況，引發(fā)客戶的購買愿望，加強(qiáng)客戶的購買自信心公司有條件的話，對(duì)于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板

28、間，給客戶身臨其境的覺得，加強(qiáng)客戶購買自信心。附：接待中心的設(shè)計(jì)要求詳表序 號(hào)內(nèi) 容設(shè)計(jì)要求1接待中心室內(nèi)外展現(xiàn)室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)工程展現(xiàn)區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3接待中心大門橫眉工程公司稱號(hào)和醒目的接待中心標(biāo)志4接待中心籠統(tǒng)墻工程公司標(biāo)志5臺(tái)面設(shè)計(jì)工程視覺規(guī)范色的利用6展板設(shè)計(jì)分類展現(xiàn)商業(yè)街、市場(chǎng)、酒店、公寓的籠統(tǒng)和工程的詳細(xì)引見7接待中心導(dǎo)視牌標(biāo)志字體醒目8銷售人員服裝與工程規(guī)范色的協(xié)調(diào)和一致、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為工程視覺系統(tǒng)的運(yùn)用10樣板房的設(shè)計(jì)構(gòu)造、面積、裝飾與建成后符合三廣告總體戰(zhàn)略1、廣告宣傳階段廣告宣傳

29、要針對(duì)確定的目的群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告戰(zhàn)略，按方案、分階段、系統(tǒng)地對(duì)工程的整體籠統(tǒng)和“賣點(diǎn)集中進(jìn)展宣傳和推介。普通按以下五個(gè)階段發(fā)布：銷售預(yù)備階段初次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)展監(jiān)控和調(diào)查評(píng)價(jià)，及時(shí)向公司反響信息，便于對(duì)下期廣告戰(zhàn)略的修正和發(fā)布。2、媒介戰(zhàn)略根據(jù)不同的目的客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)錢，綜合受眾比例和媒體價(jià)錢后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。1媒體建議工程公司可根據(jù)實(shí)踐情況選擇運(yùn)用媒體分類媒體選擇投放方式及頻率目的區(qū)域和特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)廣告工地

30、圍墻、接待中心室內(nèi)外、觀賞道路、工程入口噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場(chǎng)觀賞的客戶、廣利港當(dāng)?shù)鼐用瘛⑼？繚O民戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅籠統(tǒng)廣告受眾面廣，媒體費(fèi)較高報(bào)紙雜志東營(yíng)日?qǐng)?bào)、勝利日?qǐng)?bào)、電視周報(bào)、齊魯晚報(bào)、魯中晨報(bào)等籠統(tǒng)廣告和軟性文字資料，按銷售周期分階段發(fā)布受眾面廣，價(jià)錢相對(duì)廉價(jià)電視廣告東營(yíng)電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、有線臺(tái)等專題片、籠統(tǒng)廣告分階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺(tái)廣告東營(yíng)廣播電臺(tái)交通頻道和新聞時(shí)段黃金時(shí)段投放乘坐出租車的顧客直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍康拿鞔_，有車族和重點(diǎn)客戶，如餐飲運(yùn)營(yíng)業(yè)主、水產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫冊(cè)樓書、宣

31、傳單頁等接待中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會(huì)、及專人定點(diǎn)發(fā)送來訪客戶、重點(diǎn)客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站、東營(yíng)信息港、勝利局域網(wǎng)及國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)站工程網(wǎng)頁受眾廣泛、價(jià)錢優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車，上噴工程廣告流動(dòng)廣告、發(fā)放宣傳單頁、組織活動(dòng)用重點(diǎn)客戶2印刷品的種類序號(hào)分類1購房須知2詳細(xì)價(jià)錢表3銷售控制表4樓書5宣傳海報(bào)、折頁6認(rèn)購書7正式合同8交房規(guī)范9物業(yè)管理內(nèi)容10物業(yè)管理公約3、公關(guān)活動(dòng)謀劃1內(nèi)部認(rèn)購在工程建立開工后、預(yù)售證辦理前，采取直銷方式或小范圍組織客戶對(duì)工程進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購，簽定，收取訂金，加強(qiáng)工程銷售自信心。2舉行展銷會(huì)開盤后，在市區(qū)選擇適宜場(chǎng)所組織大型展銷會(huì)，全面展現(xiàn)工程，吸引目的客戶購買。3集團(tuán)認(rèn)購面向

32、集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)展工程的整體招商，或制定優(yōu)惠的團(tuán)購政策，鼓勵(lì)水產(chǎn)品市場(chǎng)的一切運(yùn)營(yíng)業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)展團(tuán)體購買。4開工儀式約請(qǐng)東營(yíng)市主要指點(diǎn)、水產(chǎn)局指點(diǎn)等參與，媒體同時(shí)進(jìn)展采訪報(bào)道，以擴(kuò)展工程知名度，引起目的客戶留意。5開盤儀式組織謀劃大型公關(guān)活動(dòng)，除組織市級(jí)指點(diǎn)參與外，還可組織表達(dá)海文化、漁文化的大型文藝活動(dòng)，約請(qǐng)媒體參與宣傳，進(jìn)一步擴(kuò)展工程知名度，加強(qiáng)目的客戶對(duì)工程的認(rèn)知度，促進(jìn)銷售。4、營(yíng)銷推行費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用待定項(xiàng) 目費(fèi) 用 內(nèi) 容費(fèi)用估算備 注現(xiàn)場(chǎng)包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置，籠統(tǒng)廣告運(yùn)用8萬元印刷品樓書，宣傳單頁，海報(bào)等10萬元媒介投放電視廣告，報(bào)紙廣告，電臺(tái)廣告，戶外廣告，網(wǎng)絡(luò)宣

33、傳等20萬元公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)組織謀劃費(fèi)用10萬元其他費(fèi)用看樓車的購置、裝飾，網(wǎng)站制造等8萬元合計(jì)56萬元按工程收入的0.5%投入廣告費(fèi)三、銷售招商戰(zhàn)略執(zhí)行一工程賣點(diǎn)分析1、“無憂置業(yè)。投資后由專業(yè)公司一致租賃，并給予投資者每年6%的三年租金報(bào)答；2、東營(yíng)市獨(dú)一的大型漁產(chǎn)品零售零售市場(chǎng)；3、東營(yíng)市獨(dú)一的大型專業(yè)運(yùn)營(yíng)海鮮的美食街二銷售戰(zhàn)略1、沿街商鋪銷售戰(zhàn)略為了表達(dá)開發(fā)商在市場(chǎng)啟動(dòng)的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金報(bào)答，來消除其關(guān)于市場(chǎng)啟動(dòng)的顧慮。詳細(xì)是引進(jìn)一家市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司，與投資業(yè)主簽署租賃協(xié)議，全面責(zé)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租報(bào)答方式?！胺底鈭?bào)答啟動(dòng)市場(chǎng)的銷售方式與

34、傳統(tǒng)銷售方式的比較：以100平方米商鋪為例對(duì)比內(nèi)容“先銷售后承租報(bào)答方式傳統(tǒng)銷售方式市場(chǎng)構(gòu)成確保市場(chǎng)的啟動(dòng)和構(gòu)成，第一年向社會(huì)招商免租金，市場(chǎng)迅速構(gòu)成，第二年和第三年收取租金合計(jì)收18000元保守。自發(fā)構(gòu)成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房?jī)r(jià)偏低。建筑面積100平方米100平方米建筑本錢一樣，在800元/平方米左右一樣，在800元/平方米左右定價(jià)1750元/平方米1600元/平方米總售價(jià)175000元160000元額外報(bào)答帶三年租賃協(xié)議，固定租金報(bào)答31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預(yù)料價(jià)值分析收入：房?jī)r(jià)差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。結(jié)論

35、采用“先銷售后承租方式，以啟動(dòng)市場(chǎng)促進(jìn)商鋪銷售的方式，銷售利潤(rùn)根本是一樣的，假設(shè)根據(jù)市場(chǎng)反映及時(shí)調(diào)整銷售價(jià)錢和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn)，將獲得不測(cè)收獲，詳細(xì)運(yùn)作方式和價(jià)錢根據(jù)實(shí)踐情況調(diào)整。2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場(chǎng)的銷售銷售戰(zhàn)略采取“先出賣產(chǎn)權(quán)、后整體租賃的運(yùn)作方式，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)展整體運(yùn)營(yíng)，一致對(duì)外招商招租。適用于大型封鎖市場(chǎng)，操作方法是將市場(chǎng)按區(qū)域劃分為1050平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)展銷售，回收大量資金，然后經(jīng)過返租的方法從購房者手中獲得運(yùn)營(yíng)權(quán)。其返租利率普通定在總投資的5-7。市場(chǎng)整租方式對(duì)中小投資者具有極大的誘惑力，他們購得海鮮市場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán)，由專門的市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)公司開發(fā)商控股返租整體運(yùn)營(yíng)，降低了投資者的投資

36、風(fēng)險(xiǎn)，將大大提高工程銷售速度。3、“漁人之家公寓的銷售“漁人之家住宅工程的優(yōu)勢(shì)在于緊靠海鮮零售市場(chǎng)，周圍環(huán)境嘈雜，優(yōu)勢(shì)在于“雙水景的獨(dú)特景觀，一面看海，另一面看湖。為促進(jìn)其銷售，可以先期進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)查，了解目的客戶對(duì)工程的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對(duì)外銷售。4、酒店的開發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，如今開發(fā)為時(shí)髦早。三市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租成立專門的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司，可在省外注冊(cè)，如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司，名義上是與開發(fā)商沒有任何關(guān)聯(lián)的外來公司，實(shí)踐上由開發(fā)商控股，該公司擔(dān)任與投資業(yè)主的詳細(xì)接洽，簽定三年租賃協(xié)議，一致運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)。1、政府優(yōu)惠政策。向政府爭(zhēng)取凡是來

37、此運(yùn)營(yíng)的業(yè)戶享用減免相關(guān)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動(dòng)，第一年房租免房費(fèi)，第二年、第三年均以優(yōu)惠價(jià)錢面向運(yùn)營(yíng)業(yè)戶招商招租?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金如5000元，商定運(yùn)營(yíng)業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對(duì)象：運(yùn)營(yíng)水產(chǎn)品零售、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的運(yùn)營(yíng)業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)；4、招商范圍：全國(guó)沿海省份，山東省內(nèi)各城市，東營(yíng)市及周邊縣區(qū)；5、招商方式：在上述地域相關(guān)的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談；在東營(yíng)市召開招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引運(yùn)營(yíng)業(yè)戶入住，迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。6、其他建議：為帶動(dòng)市場(chǎng)的快速構(gòu)成，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司可率先選擇優(yōu)越

38、位置開店運(yùn)營(yíng)，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛，等招租完成，市場(chǎng)構(gòu)成后，根據(jù)實(shí)踐情況繼續(xù)運(yùn)營(yíng)或?qū)ν獬邪?。四價(jià)錢定位及戰(zhàn)略1、定價(jià)方法主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)、并思索地段位置、鋪面朝向等要素綜合定價(jià)。突出工程“賣點(diǎn)和工程整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房要素的差別。2、優(yōu)惠條款序號(hào)優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購買一次性購買五戶以上可視為集團(tuán)購買，給予一定優(yōu)惠3選擇購買購買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)或購買偏遠(yuǎn)位置的客戶給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費(fèi)對(duì)象重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會(huì)期間優(yōu)惠促銷價(jià)6變相優(yōu)惠鑒于廣利港間隔 東西城位置較遠(yuǎn)的實(shí)踐情況，對(duì)于一次性購買30

39、0平方米商鋪或400平方米市場(chǎng)攤位的業(yè)主，可以贈(zèng)送一輛價(jià)值25000元左右的微型車等3、價(jià)錢分期戰(zhàn)略內(nèi)部認(rèn)購價(jià)錢內(nèi)部認(rèn)購期間屬于期房，此時(shí)房?jī)r(jià)不宜定高，從建筑本錢和如今東營(yíng)房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價(jià)為1600元/平方米，市場(chǎng)攤位定價(jià)為1300元/平方米較為適宜。入市價(jià)錢開盤銷售一個(gè)月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價(jià)錢上浮到1650-1700元/平方米，市場(chǎng)攤位上浮到0-1400元/平方米。價(jià)錢浮動(dòng)戰(zhàn)略為表達(dá)房產(chǎn)升值，加強(qiáng)投資者自信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴(kuò)張期建議每?jī)蓚€(gè)月上浮20元，爭(zhēng)取在預(yù)定銷售期內(nèi)，商鋪價(jià)錢上浮到1800元/平方米以上，市場(chǎng)攤位價(jià)錢上浮到1500元/平方米以上。五其他銷售建議1、

40、銷售代理商銷售顧問與房地產(chǎn)銷售謀劃代理商的協(xié)作將加快工程銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)謀劃銷售運(yùn)營(yíng)公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的閱歷和技巧，并熟習(xí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情和客戶心思，對(duì)此工程的把握更為準(zhǔn)確，應(yīng)積極與其協(xié)作。2、全員營(yíng)銷開發(fā)商發(fā)動(dòng)公司各部門都參與房產(chǎn)銷售任務(wù)，發(fā)動(dòng)一切可以利用的關(guān)系，配合銷售部門做好銷售任務(wù)。3、銷售網(wǎng)絡(luò)為抑制工程位置偏遠(yuǎn)的不利條件，便于城區(qū)客戶了解工程，建議開發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城可以設(shè)在水產(chǎn)品零售市場(chǎng)門口，東城設(shè)在人流聚集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場(chǎng)售樓。附：銷售部的任務(wù)流程表序號(hào)實(shí)施工程任務(wù)內(nèi)容1市場(chǎng)調(diào)查目的市場(chǎng)、價(jià)錢根據(jù)2批件申辦面積計(jì)算、預(yù)售答應(yīng)3資料制造樓盤價(jià)

41、錢、合約文件4宣傳推行廣告謀劃、促銷實(shí)施5銷售操作簽約履行、樓款回收6成交匯總回款復(fù)審、糾紛處置7客戶入住入住通知、管理移交8產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成9工程總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情四、營(yíng)銷效力謀劃實(shí)施一財(cái)務(wù)戰(zhàn)略序號(hào)分類實(shí)施實(shí)施內(nèi)容1信貸戰(zhàn)略選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作2付款方式戰(zhàn)略多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺陷分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通3按揭戰(zhàn)略明晰工程按揭資料盡能夠擴(kuò)展年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)戰(zhàn)略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)公司及條約公證處及條約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制二商業(yè)協(xié)作關(guān)系序號(hào)關(guān)系分類關(guān) 系 主 體1雙方關(guān)系開

42、發(fā)商與政府開發(fā)商與謀劃商開發(fā)商與設(shè)計(jì)院開發(fā)商與承建商開發(fā)商與代理商開發(fā)商與廣告商開發(fā)商與物業(yè)管理商開發(fā)商與銀行融資單位2三方關(guān)系開發(fā)商、謀劃商、政府開發(fā)商、謀劃商、設(shè)計(jì)院開發(fā)商、謀劃商、代理商開發(fā)商、謀劃商、廣告商開發(fā)商、謀劃商、物業(yè)管理商開發(fā)商、謀劃商、銀行融資單位3多方關(guān)系開發(fā)商、謀劃商、其他協(xié)作方三任務(wù)協(xié)調(diào)配合人 員工 作 職 責(zé)開發(fā)商主要擔(dān)任人與謀劃代理商確定協(xié)作事宜、簽署合同完善能有效任務(wù)的組織架購和人員配備分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷的發(fā)動(dòng)和組織監(jiān)視營(yíng)銷謀劃任務(wù)的執(zhí)行謀劃代理商工程擔(dān)任人協(xié)作洽談銷售謀劃任務(wù)對(duì)接、與工程方銷售人員的配合銷售謀劃任務(wù)成果分塊執(zhí)行、落實(shí)、跟蹤信息反

43、響任務(wù)效果總結(jié)財(cái)務(wù)部了解工程銷售任務(wù)進(jìn)展參與艱苦營(yíng)銷活動(dòng)銷售管理任務(wù)，配合催收房款配合銷售部核算價(jià)錢，參與制定價(jià)錢戰(zhàn)略及時(shí)辦理劃撥營(yíng)銷推行費(fèi)用工程部工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工，控制現(xiàn)場(chǎng)籠統(tǒng)銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合物業(yè)管理公司各銷售階段營(yíng)銷推行方案的配合執(zhí)行工程驗(yàn)收與工地想象維護(hù)銷售文件配合銷售買場(chǎng)的管理軍體操練保安員與售樓員的任務(wù)銜接、默契配合附表1：工程銷售前預(yù)備任務(wù)進(jìn)度方案表序號(hào)任務(wù)事項(xiàng)時(shí)間擔(dān)任部門 備注1銷售部門組建工程公司與謀劃商協(xié)作2銷售人員招聘、培訓(xùn)和專項(xiàng)培訓(xùn)銷售部3銷售接待中心設(shè)置工程公司沙盤、模型、展板4宣傳單頁印刷工程公司工程籠統(tǒng)、賣點(diǎn)5樓書設(shè)計(jì)制造銷售部工程籠統(tǒng)

44、、賣點(diǎn)展現(xiàn)6排號(hào)認(rèn)購活動(dòng)謀劃銷售部7廣告營(yíng)銷方案銷售部8宣傳單頁派送銷售部9銷售價(jià)錢表制定工程公司10東西城售樓處設(shè)置工程公司11廣告方案實(shí)施銷售部12樓書派送銷售部包括講解13物業(yè)管理的制定工程公司14銷售文件預(yù)備工程公司認(rèn)購書、五證二書、合同等15銷售物品方案和預(yù)備銷售部16業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)謀劃銷售部購房知識(shí)、工程引見17施工圍墻、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造銷售部18胸卡、名片、手提袋銷售部19銷售環(huán)境布置銷售部旗幟、導(dǎo)視牌等20服裝選型、定做銷售部一致服裝21業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)實(shí)施銷售部22銷售要點(diǎn)、一致說辭的培訓(xùn)銷售部23銷售收款方案工程公司24銷售人員安排銷售部25按揭銀行及方式確定工程公司26樣板房裝修工

45、程公司銷售建議附表2：銷售資料的預(yù)備序 號(hào)資料分類詳細(xì)資料1批文公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照國(guó)有土地運(yùn)用證建立用地規(guī)劃答應(yīng)證建立工程規(guī)劃答應(yīng)證建筑工程開工證商品房銷售預(yù)售答應(yīng)證2工程闡明書工程一致說詞工程平面圖交樓規(guī)范選用建筑資料物業(yè)管理內(nèi)容3價(jià)錢體系價(jià)目表付款方式按揭辦理方法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)范合同文本預(yù)定書內(nèi)部認(rèn)購書銷售合同規(guī)范文本個(gè)人商品房抵押合同個(gè)人商品房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書經(jīng)濟(jì)效益篇概述：本篇由工程建立進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四部分組成，并綜合思索市場(chǎng)多方面要素，經(jīng)過價(jià)錢、銷售進(jìn)度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨

46、在經(jīng)過對(duì)工程建立進(jìn)度、投資與收益的分析等，測(cè)算出各投資期產(chǎn)品的不同價(jià)錢、不同銷售進(jìn)度情況下工程的盈虧保本點(diǎn)，從而協(xié)助 企業(yè)進(jìn)展正確的資金運(yùn)作，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限制地獲得既得利益。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機(jī)構(gòu)工程借款程序和有關(guān)闡明。一、工程建立進(jìn)度 該工程工程施工預(yù)備分為四期進(jìn)展?jié)L動(dòng)開發(fā)。工程總建立期為兩年半，合計(jì)30個(gè)月，工期從2004年6月開場(chǎng)，至2006年12月底終了。一期開發(fā)分成兩部分同時(shí)進(jìn)展。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“漁港船歌及市場(chǎng)進(jìn)口的建筑、地上附著物的撤除等前期工程，同時(shí)建立售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街“漁舟唱晚的

47、開發(fā)建立。工期估計(jì)為6個(gè)月，2004年6月開工至2004年12月終了。二期為1000030000平方米海鮮零售市場(chǎng)“漁家賣場(chǎng)的建立。工期估計(jì)為6個(gè)月，2005年3月開工至2005年9月終了。三期為建立四棟住宅樓“漁人之家。思索到資金情況，住宅樓的開發(fā)建立可在二期海鮮零售買賣市場(chǎng)啟動(dòng)后鋪開。工期估計(jì)為6個(gè)月，2005年6月開工至2005年12月終了。四期為“鑫奧特海洋渡假村的開發(fā)建立。工期估計(jì)為12個(gè)月，2006年1月開工至2006年12月終了。二、工程資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元;第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬元。二期工程靜

48、態(tài)投資為7002100萬元。思索到該部分假設(shè)全部建為零售買賣市場(chǎng)投資額較大按700元/平方米計(jì)算，60000平方米需求投資4200余萬元，且按一個(gè)出賣單位50平方米計(jì)算，將有1200余個(gè)運(yùn)營(yíng)攤位，這樣大的規(guī)模不但東營(yíng)市場(chǎng)一時(shí)難以消化，即使再向周邊輻射，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此按照謹(jǐn)慎的原那么，擬先期進(jìn)展試探性建立，即可先期建立200個(gè)600個(gè)單位的攤位，建筑面積為1000030000平方米。該部分方案投資7002100萬元。三期工程靜態(tài)投資為700萬元。方案建立住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。該部分按每平方米700元建筑本錢計(jì)算，需投入資

49、金700萬元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。需求闡明的是，該工程投資時(shí)思索的是靜態(tài)要素，不思索時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原資料價(jià)錢的能夠變化?？偼顿Y估算表如下：總投資估算表單位：萬元工程全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“漁港船歌廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的建筑、地上附著物的撤除等前期造景工程，售樓接待中心的建立和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發(fā)建立海鮮零售市場(chǎng)的建立住宅建立“海鮮大酒店的開發(fā)建立建立時(shí)間2004年20042005年2005年2005年2006年投資額200154070021007002000總投資51406540該

50、工程靜態(tài)總投資為51406540萬元。資金投入方案與資金籌措方式： 該工程開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外假設(shè)還缺資金，那么向銀行貸款。詳細(xì)工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“海港之歌廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的建筑、地上附著物的撤除等前期造景工程，同時(shí)建立售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金處理。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建立

51、，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約1540萬元。由于一期工程所需資金量較大，建立單位如墊資300500萬元，加上內(nèi)部認(rèn)購的部分資金暫定為100萬元可以全部投入，那么還有將近700900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前一切的開發(fā)工程土地一切權(quán)或在建工程作抵押向銀行懇求房地產(chǎn)抵押貸款。二期工程： 此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建立200個(gè)買賣攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建立600個(gè)攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不容易構(gòu)成規(guī)模，后者容易構(gòu)成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，資金需求量也較大。在

52、此分別進(jìn)展估算。首先計(jì)算10000平方米海鮮買賣攤位的建立資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米10000平方米700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建立所產(chǎn)生的利潤(rùn)處理，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需求出資30%，即210萬元左右即可開工建立，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。其次計(jì)算30000平方米海鮮買賣攤位的建立資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米30000平方米2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建立所產(chǎn)生的利潤(rùn)處理，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需求出資30%，即630萬元即可開工建立，此630萬元資金來源為售出第一

53、期的部分商鋪利潤(rùn)。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建立所產(chǎn)生的利潤(rùn)處理，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需求出資30%，即210萬元即可開工建立，此210萬元資金來源為售出第二期的買賣攤位利潤(rùn)。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建立投入資金，完成四期工程的建立。 四期工程視前三期開發(fā)實(shí)踐效果暫不進(jìn)展詳細(xì)估算，只假定一個(gè)1000萬元的利潤(rùn)目的。三、不同價(jià)錢下銷售收入和利潤(rùn)變動(dòng)分析我們假定商鋪、海鮮零售市場(chǎng)和住宅樓建筑本錢均為700元/平方米，建立期銷售比例均定為60%，全部工程銷售終了不超越兩年，分別設(shè)計(jì)三種不同的產(chǎn)品價(jià)錢組合，

54、由此分析不同價(jià)錢下銷售收入和銷售利潤(rùn)程度不思索價(jià)錢對(duì)銷售進(jìn)度的影響。見附表按比例銷售收入和銷售利潤(rùn)分析表：四、經(jīng)濟(jì)效益分析一價(jià)錢分析雖然從目前來看，該工程還存在諸如水、電、路、訊等根底設(shè)備落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個(gè)人氣問題，只需前期“造景升值，分步開發(fā)能按照方案進(jìn)展，那么可實(shí)現(xiàn)既定利潤(rùn)目的。從建筑市場(chǎng)原資料及各種費(fèi)用價(jià)錢來看，沿街商鋪及海鮮零售市場(chǎng)和酒店建筑本錢完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作任務(wù)終了后，該工程的升值空間將非常宏大。保守的估計(jì)，上述部分建立工程建成后售價(jià)能上升一倍，即平均到達(dá)1500元/平方米，利潤(rùn)空間非常宏大。在本篇第三部分

55、我們?cè)?jīng)對(duì)不同價(jià)錢下的銷售收入和利潤(rùn)情況進(jìn)展了詳細(xì)分析和測(cè)算，這里不再贅述。二總利潤(rùn)分析一期工程：如定價(jià)每平方米1400元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：140070022000平方米1540萬元如定價(jià)每平方米1500元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：150070022000平方米1760萬元如定價(jià)每平方米1600元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：160070022000平方米1980萬元二期工程：建立10000平方米買賣市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：130070010000平方米600萬元如定價(jià)每平方米1400元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：140070010000平方米700萬元如定

56、價(jià)每平方米1500元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：150070010000平方米800萬元建立30000平方米買賣市場(chǎng)時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：130070030000平方米1800萬元如定價(jià)每平方米1400元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：140070030000平方米2100萬元如定價(jià)每平方米1500元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：150070030000平方米2400萬元三期工程：如定價(jià)每平方米1100元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：110070010000平方米400萬元如定價(jià)每平方米1200元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：120070010000平方米500萬元如定價(jià)每平方米1

57、300元，那么全部售出后銷售利潤(rùn)：130070010000平方米600萬元四期工程不進(jìn)展分析，假定一個(gè)銷售利潤(rùn)1000萬元。為便于計(jì)算總利潤(rùn)，我們?nèi)∶總€(gè)工程定價(jià)的最低值和最高值。由此計(jì)算出該工程完工并按方案出賣后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3540萬元4380萬元建立10000平方米市場(chǎng)時(shí)，或4740萬元5980萬元建立30000平方米市場(chǎng)時(shí)?？偫麧?rùn)測(cè)算表總利潤(rùn)測(cè)算表單位：萬元內(nèi)容工程最低價(jià)最高價(jià)海鮮城沿街商鋪的出賣可出賣面積22000平方米15401980海鮮零售買賣攤位的出賣可出賣面積10000平方米或30000平方米60018008002400住宅樓出賣可出賣建筑面積10000平方米400600海洋渡假村

58、1000合計(jì)3540474043805980三各工程產(chǎn)出及盈虧保本點(diǎn)分析一期工程保本點(diǎn)分析：一期工程單位面積造價(jià)約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬元，加上前期造景投入的200萬元，合計(jì)投入1740萬元。工程完工后每平方米我們擬訂14001600三種價(jià)錢方案，分別計(jì)算相應(yīng)的資金回收額，并假定在工程開場(chǎng)接受預(yù)訂直到全部售出的時(shí)間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建立期銷售比例定為60%，那么可計(jì)算出不同價(jià)錢下的盈虧保本點(diǎn)。如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出賣面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米12540

59、0平方米1740萬元0萬元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出賣面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米11880平方米1740萬元0萬元如定價(jià)每平方米1600元計(jì)算，賣出全部可出賣面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1600元/平方米10800平方米1740萬元0萬元二期工程保本點(diǎn)分析：二期工程單位面積造價(jià)700元/平方米，企業(yè)需求投入資金7002100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價(jià)錢計(jì)算保本點(diǎn)：建立10000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，

60、賣出全部可出賣面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米5400平方米700萬元0萬元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出全部可出賣面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米5000平方米700萬元0萬元如定價(jià)每平方米1500元計(jì)算，賣出全部可出賣面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米4700平方米700萬元0萬元建立30000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出賣面積30000平