2022年萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告3

1、最新萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 第 1 頁(yè),共 51 頁(yè)第 1 章 目 錄 4總 論 . 1.1. 項(xiàng)目背景與概況 . 4 91.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 7 1.3. 問(wèn)題與建議 . 8 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)爭(zhēng)論 . 第 2 章 2.1. 投資環(huán)境分析 . 9 21 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . . 11 2.3. 銷售推測(cè) . 15 營(yíng)銷策略 . 19 2.4. 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 . 3.1. 建設(shè)規(guī)模 . 21 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 . 21 25 3.2. 3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 22 第 4 章 建筑方案 . 4.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) . 25 31 4.2. 項(xiàng)目設(shè)

2、計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念 . . 25 4.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 . 26 建筑設(shè)計(jì) . 27 4.4. 4.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 29 4.6. 給排水設(shè)計(jì) . 29 第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 . 5.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) . 31 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) . 31 32 5.2. 第 6 章 環(huán)境影響評(píng)判 . 6.1. 編制依據(jù) . 32 34 6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 . 32 6.3. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 . . 33 6.4. 環(huán)境愛(ài)惜措施 . 33 第 7 章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 . 7.1. 指導(dǎo)思想 . 34 37 7.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康計(jì)策與措施 . . 34 7.3. 消防設(shè)計(jì) . 35 第 8

3、章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 第 2 頁(yè),共 51 頁(yè)8.1. 組織機(jī)構(gòu) . 37 38 40 44 46 48 51 8.2. 人力資源配置 . 37 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 9.1. 9.2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期 . 38 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度支配 . 38 9.3. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程把握措施 . . 38 第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) . 10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 . . 40 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 . . 41 招標(biāo)依據(jù) . 42 招標(biāo)范疇 . 43 10.5. 招標(biāo)方式 . 43 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 11.1. 11.2. 投資估算

4、. 44 資金籌措 . 44 第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)判 . 12.1. 12.2. 12.3. 12.4. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) . 46 財(cái)務(wù)評(píng)判基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . . 46 財(cái)務(wù)評(píng)判 . 46 不確定性分析 . 47 第 13 章 社會(huì)評(píng)判 . 13.1. 13.2. 13.3. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 . . 48 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 49 社會(huì)評(píng)判結(jié)論 . 49 第 14 章 爭(zhēng)論結(jié)論與建議 . 14.1. 可行性爭(zhēng)論結(jié)論 . 51 14.2. 建議 . 51 第 3 頁(yè),共 51 頁(yè)第 1 章 總 論 1.1.項(xiàng)目背景與概況 1,項(xiàng)目名稱： * 居住小區(qū)一期 1 ,2,3 號(hào)樓 項(xiàng)目 2,承辦單位概況

5、 單位名稱： * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司 外國(guó)自然人獨(dú)資 注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬(wàn)元 單位住宅： * 市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào) 業(yè)務(wù)范疇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),銷售 建設(shè)單位簡(jiǎn)介： * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由 * 市政府在 2022 年中國(guó)中西部招 商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè),并經(jīng) * 市工商行政治理局批準(zhǔn)成立的一家房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā),銷售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),公司下設(shè)治理部,技術(shù)部,財(cái)務(wù)部,工 程部,銷售部等,現(xiàn)有職員 26 人,其中高級(jí)職稱 1 人,中級(jí)職稱 7 人,公司人員大 都是體會(huì)豐富的專業(yè)人員,年開(kāi)發(fā)才能為 50 萬(wàn)多平方米； 公司負(fù)責(zé)人 * 先生于 1990

6、年開(kāi)頭涉及房地產(chǎn) , 并于次年注冊(cè)成立了廣州市 * 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中,高檔住宅, 總開(kāi)發(fā)套數(shù) 5000 多套,銷售業(yè)績(jī)始終良好,曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最,是廣 州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè),花都區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展先進(jìn)企業(yè),公司董事長(zhǎng) * 先生也多 次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào),花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較 雄厚,開(kāi)發(fā)建設(shè)才能較強(qiáng)”； 2022 年 3 月,由 * 市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建 設(shè)意向單位廣州市 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開(kāi)發(fā)建 設(shè)的翠華花園,陽(yáng)光花園等四個(gè)

7、樓盤；通過(guò)考察一樣認(rèn)為廣州市 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司具有實(shí)力,具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì),并完全有才能把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成 為理想中的人文和諧小區(qū)； * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億,其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝, 按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近 億,另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬(wàn)元； 3,可行性爭(zhēng)論報(bào)告編制依據(jù) 第 4 頁(yè),共 51 頁(yè)（ 1） 與托付方簽訂的詢問(wèn)協(xié)議； （ 2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 202215 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性爭(zhēng)論指南（試用 版）； （ 3） 國(guó)家進(jìn)展改革委員會(huì),建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)判方法與參數(shù) （第三版）； （ 4） 城市房地產(chǎn)

8、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例； （ 5） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)判方法； 4,編制范疇 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策,法律,法規(guī),規(guī)程,規(guī)范,對(duì) * 居住小區(qū)一期 1 ,2,3 號(hào) 樓 項(xiàng)目建設(shè)的目的,必要性,項(xiàng)目區(qū)域概況,項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容,項(xiàng)目建設(shè) 組織治理,項(xiàng)目招標(biāo)方案,投資估算,融資方案與效益分析,財(cái)務(wù)分析,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分 析等方面進(jìn)行全面論證和爭(zhēng)論； 5,項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展 當(dāng)前,我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊進(jìn)展時(shí)期,為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健 康進(jìn)展,必定要求擴(kuò)大內(nèi)需,優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu),把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支 柱產(chǎn)業(yè)之一； 依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和爭(zhēng)論, 房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約

9、 1.5 2 個(gè)百分點(diǎn)； * 房地產(chǎn)占 GDP 的比重仍將快速上升,GDP 的貢獻(xiàn)率仍將逐步增 對(duì) 大； 依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和推測(cè), 我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向 轉(zhuǎn)變,到 2022 年,我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米,平均每戶擁有一套 功能基本齊全的住房,住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%,城市化水平將提高到 36%左右；我國(guó)居民住宅的近期進(jìn)展目標(biāo)是戶均一套,人均一室,力爭(zhēng) 2022 年達(dá)到人 均建筑面積 35 平方米,主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳； 正由于房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大, 國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的連續(xù)健康穩(wěn)固發(fā) 展,將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一

10、； 因此,本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要； 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主黨派省委, 無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政 聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委,省政府提交的“ 3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展思 路與計(jì)策爭(zhēng)論總報(bào)告中,提出要把“ 3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn) 業(yè)集合區(qū),進(jìn)展布局合理的新型城市連綿區(qū),中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū),環(huán)境漂亮的 綜合生態(tài)區(qū)； * 作為“ 3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一, 其經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度在湖南區(qū)域經(jīng) 濟(jì)中領(lǐng)先位置更加突出,對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力,在以長(zhǎng)株潭 第 5 頁(yè),共 51 頁(yè)為中心的

11、“ 3+5”城市群進(jìn)展建設(shè)的環(huán)境下, * 市委市政府提出要突出 * 城市形象 建筑,提高 * 城市品位,加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)； 依據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃,將來(lái) 10 年內(nèi)湖南省將斥資 積增加到 平方米； 3327 億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面 目前, * 市的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差,與湖南省住宅與房 地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)；因此,改善 * 市人民的居住條件已經(jīng)成為 * 市政府特殊 關(guān)懷的問(wèn)題之一；同時(shí),隨著 * 經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)居 住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高,近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使 * 城市 居民的生活環(huán)境

12、,居住環(huán)境不斷得到改善； * 居住小區(qū)一期 1 ,2,3 號(hào)樓 項(xiàng)目符合 * 城市建設(shè)總體規(guī)劃,貫徹了 “ 3+5” 城市群建設(shè)的進(jìn)展戰(zhàn)略,其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,制造新的城市景觀, 提升城市品位都具有積極意義； 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期, 部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難 免,廣開(kāi)就業(yè)渠道,解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事；而 投資,消費(fèi),出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力,因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是 連續(xù)保持投資總量的穩(wěn)固增長(zhǎng),以制造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)； 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算,我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn),全國(guó)可新供 80 多萬(wàn)

13、個(gè)就 業(yè)崗位,而住宅投資每增加 10%,大約可以拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn),就可供應(yīng) 40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；因此,住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不行忽視的 作用,而本項(xiàng)目作為 * 市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一,將為增加 * 市當(dāng)?shù)厣鐣?huì) 就業(yè)崗位作出確定的貢獻(xiàn)； 6,擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 * 市湘江東岸南段,總占地面積 20,936.7 平方米,小區(qū)西隔湘江東 路與湘江風(fēng)光帶相連,南至望江路,東隔規(guī)劃中的小區(qū)學(xué)校與中天路相連,北至小區(qū) 北部主路口；本項(xiàng)目與 * 市著名的東洲島隔河相望；距 * 市火車站不到 500 米, 距 離衡昆高速,衡棗高速,京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越

14、,道路交通便利； 7,預(yù)期目標(biāo) * 居住小區(qū)一期 1 ,2,3 號(hào)樓 項(xiàng)目擬在占地面積 20,936.7 平方米的土地上, 建設(shè)總?cè)莘e率為 ,建設(shè)密度為 24.4%, 總建筑面積為 平方米的 3棟1-3 號(hào)樓 高層電梯住宅房 （其中住宅面積 47,652.3 平方米, 1-2 層商鋪面積 平方 米,地下停車場(chǎng)面積 10,842 平方米）； 8,主要建設(shè)條件 * 居住小區(qū)一期 1 ,2,3 號(hào)樓 建設(shè)項(xiàng)目是“ * ”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分, 該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門進(jìn)行,項(xiàng)目以建筑, 第 6 頁(yè),共 51 頁(yè)自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴,健康,運(yùn)動(dòng),休閑,生態(tài)

15、,養(yǎng)生的水岸生活； 為了加快招商引資力度,加快 * 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可連續(xù)進(jìn)展,把 * 建設(shè)成為區(qū)域性中心城市,珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建 設(shè)；經(jīng)考察,在中國(guó) 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,對(duì) 該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè),并成立了 * 市湘江東岸南段建設(shè)和諧領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副 書記王雄飛任組長(zhǎng),珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng),市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo) 及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員；將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省,市重點(diǎn)項(xiàng)目；考慮到 該項(xiàng)目投資大,建設(shè)周期長(zhǎng),帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯,對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu) 惠政策,并下發(fā)了衡政發(fā) 20222

16、0 號(hào)文,“關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì) 就的通知,該通知第五條規(guī)定用地把握范疇；“在湘江東岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的 土地范疇內(nèi),依據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面 積,作為投資方的開(kāi)發(fā)用地,由市規(guī)劃,國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸 投資方實(shí)行把握開(kāi)發(fā)”；第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)；“已改制企業(yè)原就上按改制 拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè),按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行,整宗土 地實(shí)行掛牌方式供地,市天翔公司（原三機(jī)廠）,市住宅公司,砂石公司等單位座落 在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā), 段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)； 1.2. 主要技術(shù)

17、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1總用地面積 2規(guī)劃總建筑面積 其中：住宅建筑面積 10842 其中： 1-2 層商鋪建筑面積 3其中：地下停車場(chǎng)建筑面積 %建筑密度 4容積率 %5綠地率 6項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %9靜態(tài)投資回收期 年 第 7 頁(yè),共 51 頁(yè)10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 1.3.問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán),各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中；分析測(cè)算 過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得,立項(xiàng),開(kāi)發(fā)建設(shè),銷售等方面均遵照國(guó)家及 * 的房地 產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定； 依據(jù)測(cè)算,在估量的銷售價(jià)格,銷售率條件下,本項(xiàng)目

18、具備良好的可行性； * 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期,競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化,因此需要切實(shí)考慮市 場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中,需要嚴(yán)格把握工程成本和治理成本； 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司,中介顧問(wèn)公司合作, 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案,擴(kuò)大媒體宣揚(yáng),注 重營(yíng)銷推廣,保證銷售資金回款； 第 8 頁(yè),共 51 頁(yè)第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)爭(zhēng)論 2.1.投資環(huán)境分析 1, 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2022 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元,比上年增長(zhǎng) 11.4%；分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn) 業(yè)增加值 28,910 億元,增長(zhǎng) 3.7%；其

19、次產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元,增長(zhǎng) 13.4%；第 三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元,增長(zhǎng) 11.4%；第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 11.7%,與上年持平；其次產(chǎn)業(yè)增加值比重為 加值比重為 39.1%,下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)； 49.2%,上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元,比上年增長(zhǎng) 24.8%；在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元,比上年增長(zhǎng) 31.1%；其次產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元,增長(zhǎng) 29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元,增長(zhǎng) 23.2%； 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 25,280 億元,比上年增長(zhǎng)

20、 30.2%,其中商品住宅投資 18,010 億元,增長(zhǎng) 32.1%；商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) 4.3%；商品房銷售面積 76,193 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) 23.2%,其中商品住宅 69,104 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) 24.7%； 中心經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮,為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快 轉(zhuǎn)向過(guò)熱,防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演化為明顯的通貨膨脹”, 2022 年 12 月 8 日,央 行將存款利預(yù)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 6.9%；隨后央行,銀 監(jiān)會(huì)明確規(guī)定其次套房貸以戶為單位； 12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令： 城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu) 買小產(chǎn)權(quán)房,

21、繼 2022 年經(jīng)來(lái),因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高,調(diào)控力度之大, 前所未有,以“管嚴(yán)土地,看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施,緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的兩大命脈, 房貸利率連續(xù)漲高, 同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度； 以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī),排除房地產(chǎn)泡沫,保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)固進(jìn)展產(chǎn)生了 巨大的作用； 2,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情形及治理,政策因素 2022 年,* 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 823.51 億元,增長(zhǎng) 15.3%；其中第一 產(chǎn)業(yè)增加值 201.4 億元,增長(zhǎng) 4.1%；其次產(chǎn)業(yè)增加值 335.43 億元,增長(zhǎng) 20.2%；第 三產(chǎn)業(yè)增加值 286.68 億元,增

22、長(zhǎng) 17.3%；按常住人口運(yùn)算,全市人均生產(chǎn)總值 12287 元,比 2022 年增長(zhǎng) %,翻了一番；近五年,是 * 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較快的五年,經(jīng)濟(jì) 總量從 2022 年的 432.34 億元,增加到 2022 年的 億元,年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 11.99%；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化, 其次產(chǎn)業(yè)比重上升, 2022 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重 達(dá) 第 9 頁(yè),共 51 頁(yè)到 40.73%,比 2022 年上升 個(gè)百分點(diǎn)；一產(chǎn)業(yè)占 GDP比重較 2022 年下降 個(gè)百分點(diǎn)；主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖 2；就業(yè)再就業(yè)成效顯著；年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬(wàn)人,新增就業(yè)人員 萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬(wàn)人,其中下崗失業(yè)人 員再就

23、業(yè) 萬(wàn)人；組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬(wàn)人；年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %,就 業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)固；物價(jià)總水平溫存上漲；全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn),其中 , 服務(wù)價(jià)格上漲 1.23 個(gè)百分點(diǎn)；商品零售價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)； 食品類價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)；房屋銷售價(jià)格上漲 5.49%,其中商品房銷售價(jià)格上 漲 7.23%；安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn),全年共發(fā)生各類安全事故 864 起,同比下降 ； 死亡 242 人,同比下降 26.89 ；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率,道路交通萬(wàn) 為 車死亡率 ；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事 故死亡率 ,四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下

24、降； 2022 年,* 市人口和方案生育工作穩(wěn)固進(jìn)展；年末全市戶籍人口 萬(wàn)人, 其中城鎮(zhèn)人口 300.43 萬(wàn)人,增長(zhǎng) 11.8%；鄉(xiāng)村人口 428.45 萬(wàn)人,下降 6.4%；人口出 生率 11.32 ,人口死亡率 ,人口自然增長(zhǎng)率 ；城鄉(xiāng)居民生活連續(xù)得到 改善；2022 年* 市全部職工年平均工資 17673 元,月平均工資 1473 元；城市居民人 均可支配收入 10681 元,比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng) 10.7%；農(nóng) 民人均純收入 4885 元,增長(zhǎng) 14.53%,實(shí)際增長(zhǎng) 8.8%；城市居民人均生活消費(fèi) 7608 元,比上年增長(zhǎng) 15.3%,扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng) 9.

25、5%；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元,增 長(zhǎng) 14.02%,實(shí)際增長(zhǎng) 8.5%；2022-2022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情形見(jiàn)圖 6 和圖 7；社會(huì) 保證事業(yè)穩(wěn)步推動(dòng)； 年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 19.31 萬(wàn)人次, 參?？?cè)藬?shù) 萬(wàn)人次,征繳基金 17.26 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠） ,支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億 元；其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬(wàn)人,參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人, 其中職工數(shù) 46.22 人,離退休人員 19.35 萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家,參 加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 13.04 萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 50.87 人,新增 萬(wàn)人,其中職工 34.79 萬(wàn)人,離退

26、休人員 萬(wàn)人；參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人, 參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人；居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬(wàn)人,城市 居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人,基本做到應(yīng)保盡保； 2022 年,* 市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng),投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；全社會(huì)固定資產(chǎn) 第 10 頁(yè),共 51 頁(yè)投資完成 億元,比上年增長(zhǎng) 28.3%；從產(chǎn)業(yè)投向看,第一產(chǎn)業(yè)投資 億元, 與去年持平；其次產(chǎn)業(yè)投資 114.9 億元,增長(zhǎng) 52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元,增 長(zhǎng) 10.8%,工業(yè)投入明顯加大；全年工業(yè)完成投資 億元,比上年增長(zhǎng) 53.3%； 其中制造業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 71.5%；電力,燃?xì)饧八纳a(chǎn) 供應(yīng)業(yè)完成投資

27、 億元,占工業(yè)投資的比重為 7.4%；社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有 大幅度的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng),全年完成投資額 23.5 億元,增長(zhǎng) 41.7%, 最近五年是 * 投資額增加最快的五年； 2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1, * 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 * 市老的行政,商業(yè),金融,文化訓(xùn)練中心,交通便利,配套完善, 商業(yè)氛圍深厚, 升值潛力及投資價(jià)值大, 土地成本較高, 主要以中高檔次的高層住宅, 商鋪為主,銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同,住宅在 1800-3000 元/ 平方米 左右；老城區(qū)比較有代表性的有熙園,中泰峰境,亞華名都,世紀(jì)名城等； 主要特點(diǎn)：市

28、區(qū)中心位置,規(guī)模較小,占地面積不大,高容積率,一,兩棟樓體, 多為高層,居住環(huán)境一般,小區(qū)景觀,面積以中,大戶型為主,售價(jià)多為 元/ 平方米左右； 1800-3000 華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快 華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于 * 市西部,是 * 市新的行政中心,市委市政府等行政事業(yè)性單 位均已入駐該片區(qū),已形成確定的規(guī)模,政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成,區(qū)域的后發(fā) 優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)頭表達(dá),片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的進(jìn)展和潛力； * 市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度 是比較高的,片區(qū)規(guī)劃較好,路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配套設(shè)施正在逐步完善,生活 便利程度不斷提高；由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和漂亮片區(qū)環(huán)境,現(xiàn)已成為 * 市 民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域； 主要特

29、點(diǎn)： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 , 檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高 , 戶型面積上相對(duì) 而言設(shè)計(jì)比較合理 , 以三房為主力 , 一般做到 120-150 平方米 ,120-130 平方米的三房 旺銷 , 四房面積一般在 160-190 平方米；樓盤在同等檔次的情形下,銷售速度比其它 第 11 頁(yè),共 51 頁(yè)幾個(gè)區(qū)快； 立新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言,立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近,但感覺(jué)比較偏僻,區(qū) 域形象不佳,規(guī)劃不好,小區(qū)檔次普遍比較低,建設(shè)速度也比較慢,交通,購(gòu)物,休 閑,商業(yè),生活配套也未完全上來(lái),并且檔次不高,缺乏基本的生活配套設(shè)施,生活 的氛圍遠(yuǎn)未形成； 主要特點(diǎn)：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少,先

30、天條件不足,推出樓盤一般中低檔次,主要 通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額,如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤,價(jià)格相對(duì)比較低； 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老,雜亂,缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施,但是隨著 這幾年的大型市政配套建設(shè),特殊是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè),區(qū)域內(nèi)的綠化空間,居住 環(huán)境等都大大提升,江岸沿線正催生著 * 將來(lái)的江景豪宅板快； 主要特點(diǎn)：早期樓盤少,檔次低,規(guī)模少,樓盤素養(yǎng)一般中檔次以下,普遍價(jià)格 比較低,但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高,隨著風(fēng)光帶的建設(shè),沿江路將進(jìn)展成為 * 的豪宅地標(biāo)； 2 ,* 房地產(chǎn)投資分析 2022-2022 衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情形一覽 表 30 20 10 0202

31、2 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額 億元 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出, * 房地產(chǎn)投資一共顯現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng), 一次是 2022 年,一次是 2022 年；2022 年開(kāi)頭顯現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起, 也可以說(shuō) 是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng),而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰；投資的熱潮源于市場(chǎng) 需求的策動(dòng),兩者顯現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭； 第 12 頁(yè),共 51 頁(yè)從近幾年的數(shù)據(jù),我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),如下： 年 份 2022 2022 2022 2022 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 8.43% 6.01% 25.4% 41.71% 上

32、表中很明顯, 2022,2022 年是* 房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年,快速的投資增長(zhǎng) 來(lái)自于 * 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升；從走訪的樓盤看,許多都是 2022 年就開(kāi)頭興建的 項(xiàng)目,只經(jīng)過(guò) 1-2 年的銷售,項(xiàng)目就基本售完,說(shuō)明銷售速度大大提升； 3, * 房地產(chǎn)供求分析 1）供應(yīng)分析 500 400 300 200 100 02022 2022 2022 2022 商品房施工面積 萬(wàn)平方米 其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米 年 份 2022 2022 2022 2022 商品房施工面積 （萬(wàn)平方米） 其中新開(kāi)工面積 （萬(wàn)平方米） 新開(kāi)工面積增幅 33.4% 15.88% -11.05% 135.55% 20

33、22 年,不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了 100 萬(wàn)平方米以上, 特殊是新 開(kāi)工面積增幅達(dá) 135.55%,與市場(chǎng)投資顯現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系, 2022 年可以算是 一個(gè)不折不扣的 * 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年； 2）需求分析 第 13 頁(yè),共 51 頁(yè)2022-2022 商品房銷售面積一覽 表 150 100 5002022 2022 2022 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 年 份 2022 2022 2022 商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 增幅 14 08% 2490% 1212% 2022-2022 商品房銷售總額一覽 表 20 15 10 5 02022 2022 2022 商品房銷售總金額 億

34、元 年 份 2022 2022 2022 商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 增幅 16 04% 3946% 2904% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出, 不管是商品房銷售仍是銷售總金額均保持著較大 的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài),市場(chǎng)需求整體向好； 4, * 房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析： 綜上所述,我們可以對(duì)近幾年 * 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)總結(jié)如下： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)增長(zhǎng),但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性進(jìn)展關(guān)系； 增量地供應(yīng)大幅度增加,存量地削減,住宅用地供應(yīng)總量增加； 商品房供應(yīng)快速增長(zhǎng),市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)； 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高,不管是立面設(shè)計(jì),內(nèi)部結(jié)構(gòu),有用率,園林等等 第 14 頁(yè),共 51 頁(yè)方面,任何項(xiàng)目都不會(huì)具有特殊明顯

35、的優(yōu)勢(shì)； 5, 2022 年* 樓市分析 * 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí), *2022 年特殊是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)估量將 顯現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落；當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱,新注冊(cè)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年削減,增量資金謹(jǐn)慎入市；另外,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一 步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增 速； 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快；依據(jù)國(guó)家調(diào)控政策的要求,套型建筑面積 90 平方米 以下的住房供應(yīng)將大幅增加,中低價(jià)位,中小套型一般商品房的土地供應(yīng)也將大幅增 加,大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制,中小套型一般商品住房將逐

36、步成為房地產(chǎn) 市場(chǎng)的主流產(chǎn)品； 3）土地供應(yīng)將進(jìn)一步緊縮；連續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊把握新增建設(shè)用地的政策,住宅 用地中增量地供應(yīng)將更加困難,存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng),但供應(yīng)總量將削減；房地 產(chǎn)投資需求減弱,將緩解土地供求的沖突； 2022 年* 樓市走勢(shì) 對(duì)* 房?jī)r(jià)的走勢(shì), 目前受到宏觀調(diào)控政策, CPI 指數(shù)連續(xù)的攀高居民生活壓力加 大,股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情形的影響,樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩,但是總體 上照舊顯現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭,主要是由于土地成本的增加,建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng),人工工 資的提高,直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升,所以 漲空間； 2.3.銷售推測(cè) 1,項(xiàng)目需求分析 2022 年樓市房?jī)r(jià)照

37、舊有確定的上 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是 * 市最大的一個(gè)區(qū) , 人口眾多 , 交通發(fā)達(dá) , 但湘江以東尚 沒(méi)有一個(gè)具有確定規(guī)模的高檔商住小區(qū) , 在這里工作和經(jīng)商的人許多 , 火車站,學(xué)校, 醫(yī)院,幼兒園,工廠,商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里,人流量特殊大；人們物質(zhì)生活 的不斷改善,帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng),人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高,而本項(xiàng)目地處 * 市湘 第 15 頁(yè),共 51 頁(yè)江東岸南段,西與風(fēng)景漂亮的沿江風(fēng)光帶唇齒相依,南至望江路與著名的東洲島隔河 相望,項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 * 珠暉區(qū)打造出一個(gè)人 文共生的生態(tài)示范小區(qū),以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造 * 高品質(zhì),高標(biāo)準(zhǔn),

38、 不行復(fù)制的江景住房,使得沿河而居成為 * 人民追求新生活的時(shí)尚,成為追求高品 質(zhì)生活的一種必定； 2,項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為 * 地區(qū)的中高檔樓盤,銷售目標(biāo)客戶群定位如下： 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多,上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工, * 鐵路部 門職工等等； 1）中鋼衡重企業(yè)職工 * 中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研,設(shè) 計(jì),制造開(kāi)卷機(jī),卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司；公司從 1964 年開(kāi)頭研制卷取機(jī) 卷筒,經(jīng)過(guò)四十多年的進(jìn)展,成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè),能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷 機(jī),卷取機(jī)；產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線,并出口日本

39、,南非,馬來(lái)西亞等國(guó)；公司 占地面積 26000 平方米,固定資產(chǎn) 1 億元；年產(chǎn)值達(dá) 億元； 該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房,員工及家屬近 為* 購(gòu)買主力客戶群,估量可購(gòu)房 800-1000 套； 2）* 鐵路部門職工 3 萬(wàn)人,該部分客戶將會(huì)成 * 鐵路系統(tǒng),包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬(wàn)人,目前集中居住在珠暉區(qū)和平 鄉(xiāng),苗圃一帶,居住環(huán)境較差,交通不便利,該部分客戶將會(huì)成為 * 的購(gòu)買主力客 戶群； 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨 * 火車站,周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多,主要分布在火車站商貿(mào)城,東 方廣場(chǎng),創(chuàng)富商城,廣東路批發(fā)街等幾大 * 主力批發(fā)市場(chǎng),具備大批有購(gòu)買實(shí)力的 經(jīng)營(yíng)商家

40、及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人,目前都住在江東,街道狹小,而且普遍家庭人口眾多, 居住空間不夠,急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題； 三類客戶：周邊學(xué)校老師 珠暉區(qū)學(xué)校眾多,從學(xué)校到高校皆而有之,如珠暉區(qū)試驗(yàn)學(xué)校, * 師范學(xué)院, * 工業(yè)高校, * 機(jī)械技術(shù)學(xué)校, * 財(cái)政學(xué)校等等,從業(yè)老師近萬(wàn)人,而且學(xué)校老 師待遇較高,具有較強(qiáng)的購(gòu)買才能； 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員 第 16 頁(yè),共 51 頁(yè)珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng),包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人,該部分客戶主要考慮就近工作 就近上班,但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè), 不能中意他們改善居住環(huán)境的基本要求, 而* 的顯現(xiàn)完全轉(zhuǎn)變了這種尷尬的局面,本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重

41、新轉(zhuǎn) 移到江東； 五類客戶： * 在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個(gè) * ,大型規(guī)模的社區(qū)都罕有,特殊是別墅社區(qū),對(duì)于在外 工作的 * 籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房,確定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū),作為湘江邊唯獨(dú) 的別墅區(qū), * 無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選；特殊是劉和公正名人作為 * 的準(zhǔn)業(yè)主,對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)； * 人具有很猛烈的戀土情結(jié),外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè),一方面是為 了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境； 六類客戶：各下轄縣區(qū),鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”,這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿,其中部分經(jīng)濟(jì)條 件較好的必將置業(yè)

42、眼光投入到市區(qū),對(duì) * 的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用； 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 * 房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低, 2022 年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700 元/ ,* 現(xiàn)在的水平仍不到 2300 元/ ,有著極大的升值空間,將會(huì)吸引各地有眼 光的人士前來(lái)購(gòu)買； 本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣揚(yáng),已經(jīng)有近 500 批客戶慕 * 風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公 司作登記,期望能第一時(shí)間購(gòu)買到 * 的房屋；銷售部方案在項(xiàng)目開(kāi)盤前進(jìn)行為期 個(gè)月的蓄客期,方案儲(chǔ)備客戶 3000 批以上； 32, 銷售方案 鑒于目前 * 工程進(jìn)度,銷售部依據(jù)目前市場(chǎng)情形,制定以下銷售方案； 銷售量 一期工程 1 至 3 號(hào)樓

43、標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套,總建面積 65913.47 ,可銷售額約 2. 億； 銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目估量 2022 年 10 月初開(kāi)盤： 開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi), 即至 2022 年 11 月底, 完成總銷售任務(wù)的 50%,約 186 套住 宅,銷售金額約 9000 萬(wàn)； 開(kāi)盤后三個(gè)月內(nèi),即至 2022 年 1 月底,完成總銷售任務(wù)的 70%,約 260 套住 第 17 頁(yè),共 51 頁(yè)宅,銷售金額約 億； 開(kāi)盤后六個(gè)月內(nèi),即至 2022 年 4 月底,完成總銷售任務(wù)的 80%,約 298 套住 宅,銷售金額約 億； 開(kāi)盤后九個(gè)月內(nèi),即至 2022 年 7 月底,完成總銷售任務(wù)的 90%,約 335 套住

44、宅,銷售金額約 億； 開(kāi)盤后十二個(gè)月, 即至 2022 年 10 月底, 完成總銷售任務(wù)的 100%,約 372套, 銷售金額約 2 億； 3, 銷售收入推測(cè) 1）周邊城市房?jī)r(jià)比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為, * 目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平,經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿Υ?在 將來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里, 將有比較好的成長(zhǎng)空間, 2022 年 10 月下旬, 由省建設(shè)廳, 統(tǒng)計(jì)局,國(guó)土資源廳,發(fā)改委,中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行,湖南銀行監(jiān)局,國(guó)家 統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉： 全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元/ 平方米, * 的均價(jià)為 1972.9 元/ 平方米,低于全

45、省 平均水平；從周邊城市開(kāi)發(fā)辦明白到部分城市前三季度商品房均價(jià),長(zhǎng)沙為 3709 元/ 平方米,邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元/ 平方米,永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為 1562 元/ 平方米以上；郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在 1905 元/ 平方米以上；從單純的書記來(lái)看, * 的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙,邵陽(yáng),略高于郴州,永州,處于中等水平； 在* 市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上,市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā) 言中發(fā)覺(jué), * 房地產(chǎn)進(jìn)展分為三個(gè)階段： 90 歲月至 2022 年為第一極端, 這一階段主 要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整； 2022 年至 2022 年為其次階段, 這一階段是 * 市房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)

46、行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段,也是譜寫 * 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的 一個(gè)重要時(shí)期； 這一階段全市共完成開(kāi)發(fā)投資 億元,完成土地開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米 , 竣工房屋面積 434.39 萬(wàn)平方米 , 實(shí)現(xiàn)商品銷售額 億元； 2022 年開(kāi)頭 進(jìn)入第三階段, * 樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的進(jìn)展后,已向品質(zhì),人文,居住等高端方向 進(jìn)展； 經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的預(yù)備,許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為, * 房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備,并 且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上表達(dá)出來(lái)了； 一是房貸新政策抬高門檻, 開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加, 第 18 頁(yè),共 51 頁(yè)自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地,協(xié)議出讓方嚴(yán)管后,地價(jià)仍有進(jìn) 一步上升的趨勢(shì)；其

47、三是建材價(jià)格在上漲,提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和 小區(qū)規(guī)劃的日益完善,房屋成本上漲；最終城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地 產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展；這些因素將讓 * 房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)； 2022 年 6 月份時(shí), * 商品房均價(jià)為 1972.9 元/ 平方米 , 但到年底已經(jīng)突破 2022 元/ 平方米 , 上漲勢(shì)頭迅猛； 2）* 樓市價(jià)格現(xiàn)狀： 依據(jù)* 業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查, * 電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià) 3000 元/ 平方 米,愉景灣均價(jià) 2900 元/ 平方米,中凌景蒂 2700 元/ 平方米,江東的云森湘江風(fēng)光 2600 元/ 平方米,月畔灣 2600 元/ 平方米,尚邦 2

48、500 元/ 平方米,雅士林 2500 元/ 平方米； 3）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位： 依據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房推測(cè)銷售價(jià)格,標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700 元/ ；其中 1 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/ 平方米, 2 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2650 元/ 平方 米,3 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/ 平方米, 1 號(hào)至 3 號(hào)樓公共停車場(chǎng) 3000 元/ 平方米, 3 號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元/ 平方米, 3 號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià) 5000 元/ 平方米, 本項(xiàng)目推測(cè)銷售總收入為 萬(wàn)元,詳見(jiàn)附表五銷售收入及稅金估算表 ； 2.4.營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上實(shí)行低開(kāi)高走的定價(jià)策略

49、推向市場(chǎng)； 該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的 上漲空間,升值的潛力很大；本項(xiàng)目將確定以下推廣策略： 1,推廣渠道 報(bào)紙廣告 包括* 日?qǐng)?bào), * 晚報(bào),屬于典型的政府報(bào),報(bào)紙不宜投入過(guò)多,開(kāi)盤和推新品 前 1 2 周進(jìn)行 34 次推廣既可； 短信推廣 成本低,掩蓋面廣,操作簡(jiǎn)潔靈敏,可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法； 影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高, 主要用來(lái)開(kāi)盤和新品集中投放； 電視廣告是唯獨(dú)的動(dòng) 態(tài)廣告平臺(tái),值得周期性的高密度投放； 第 19 頁(yè),共 51 頁(yè) 單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣揚(yáng)利器, * 地方小,人口集中,單張派發(fā)能起到良效； 營(yíng)銷活動(dòng) 活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”,“ * 開(kāi)盤慶典”；

50、活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán) * 購(gòu)房動(dòng)”； 活動(dòng)三：“百年 * 湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”； 活動(dòng)四： * 人說(shuō) * 大型文化論壇； 活動(dòng)五：系列名人講座； 活動(dòng)六： * 人說(shuō) * 大型文化論壇 2,媒體宣揚(yáng)組合 開(kāi)盤前三個(gè)月,公司會(huì)以電視廣告,平面媒體,戶外廣告三大主力廣告集中宣揚(yáng) * ,增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量,擴(kuò)大蓄客量,為開(kāi)盤銷售一半做好蓄客預(yù)備；開(kāi)盤當(dāng) 月,公司會(huì)協(xié)作風(fēng)光帶竣工,舉辦各種活動(dòng),擴(kuò)大在 * 的知名度,加以促進(jìn)銷售； 開(kāi)盤三個(gè)月后,公司會(huì)盡快出樣板房,實(shí)景園林開(kāi)放,加大廣告投放力度； 公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤前三個(gè)月至開(kāi)盤后三個(gè)月,周期半年； 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終； 影視廣告： 開(kāi)

51、盤前一個(gè)月高密度投放 , 開(kāi)盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放； * 報(bào)紙：開(kāi)盤前一月投放 34 次,以及每次新貨上市投放 1 次； 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 , 力求單張波及到 * 的每一個(gè)角落； 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 46 次,開(kāi)盤前每周發(fā)送 23 次； 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤前舉辦一場(chǎng)活動(dòng),開(kāi)盤當(dāng)日舉辦 舉辦； 12 場(chǎng),開(kāi)盤后視銷售情形 第 20 頁(yè),共 51 頁(yè)第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 3.1.建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積 20,936.7 平方米,總建筑面積為 65,913.47 平方米,建設(shè)總 容積率為 2.63 ,建設(shè)密度為 24.4%, 建設(shè)內(nèi)容為 3 棟1-3 號(hào)

52、樓 高層電梯住宅房 （其中 住宅面積 47,652.3 平方米, 1-2 層商鋪面積 平方米,地下停車場(chǎng)面積 10,842 平方米）； 3.2.項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 1,地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于 * 市湘江東岸南段,總占地面積 20,936.7 平方米,小區(qū)西隔湘江東 路與湘江風(fēng)光帶相連,南至望江路,東隔規(guī)劃中的小區(qū)學(xué)校與中天路相連,北至小區(qū) 北部主路口；本項(xiàng)目與 * 市著名的東洲島隔河相望；距 * 市火車站不到 500 米, 距 離衡昆高速,衡棗高速,京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,交通特殊便利, 是一個(gè)理想的商業(yè),住家的風(fēng)水寶地； 2,土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土位置于 *

53、市珠暉區(qū)荷花坪 154 號(hào)地區(qū), 面積為 平 方米；經(jīng) * 市人民政府國(guó)用（ 2022）第 A102843 號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住 宅 用地； 第 21 頁(yè),共 51 頁(yè)本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃,已經(jīng) * 市規(guī)劃局審議通過(guò)； 3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 1,地勢(shì),地貌,地震情形 * 市處于湖南省凹形面的軸帶部分；四周環(huán)圍著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊 山地,內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地, 構(gòu)成典型的盆地勢(shì)勢(shì)； * 盆地南高北低； 整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高, 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里, 而盆 地北面相對(duì)偏低,衡山山脈雖較高,但各峰呈峰林狀聳立于中間,其東西兩側(cè)都有較 低

54、的向北通道,其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下；整個(gè)地勢(shì)由西南向 東北復(fù)合傾斜,而盆地由四周向中部降低,顯現(xiàn) 1000 米, 800-700 米, 400-300 米, 150 米四級(jí)夷為平面；地貌類型以崗丘為主；四周山,丘圍繞,中部平,崗丘交叉； 東部為羅霄山余脈天光山, 四方山, 園明坳； 南部為南嶺余脈塔山, 大義山, 天門仙, 景峰坳；西部為越城嶺的延長(zhǎng)熊羆嶺,四明山,騰云嶺；西北部,北部為大云山,九 峰山和南岳衡山；中部大面積分布白堊系和第三系紅層,構(gòu)成 * 盆地的主體,面積 3550 平方公里；南部山峰大多在海拔 600 米以上,最高是常寧的天堂山,海拔 1265 米

55、；西部山峰多在海拔 500 米以上,最高是祁東縣的騰云嶺,海拔 1044 米；東北部 除南岳衡山外, 一般地面高程在海拔 300 米-500 米；市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰, 海拔 1290 米,最低點(diǎn)為衡東的彭陂港,海拔只有 米；整個(gè)地勢(shì)比降為 ；地貌 類型以崗丘為主,山地占總面積的 4%；境內(nèi)有河長(zhǎng) 5 公里或流域面積 21%,丘陵占 27%,崗地占 27%平原占 21%,水面占 10 平方公里以上的江河溪流 393 條,總境長(zhǎng)達(dá) 8355 公里,河網(wǎng)密度為每平方公里 公里；發(fā)源于廣西興安的湘江干流,自祁東歸陽(yáng) 鎮(zhèn)入境,依次流經(jīng)祁東縣,衡南縣,常寧市,市區(qū), * 縣,衡山縣和衡東縣,境內(nèi) 長(zhǎng)

56、226 公里；境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水,蒸水, 耒水,洣水；水電資源理論隱匿量 萬(wàn)千瓦,可供開(kāi)發(fā)量 萬(wàn)千瓦； * 資源豐富, 物產(chǎn)眾多, 開(kāi)發(fā)前景迷人, 是全國(guó)著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”, “非 金屬之鄉(xiāng)”和“魚(yú)米之鄉(xiāng)”；金,銀,銅,鐵,鉛,鋅,煤,巖鹽,高嶺土,鈉長(zhǎng)石 等百余種,儲(chǔ)量豐富,在國(guó)內(nèi)外占有重要位置； 依據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（ GB18306-2022）,該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分 區(qū)（g） ,地震動(dòng)反應(yīng)譜特點(diǎn)周期為 區(qū)； 2,氣候條件 ,對(duì)比地震基本烈度度,屬弱震 * 地處亞熱帶,屬中亞熱帶季風(fēng)潮濕氣候,四季分明,光熱充分,全年平均氣 溫為 16

57、18,日照時(shí)數(shù) 豐富； 氣溫 13001800 小時(shí), 無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá) 260310 天,自然資源極為 年平均氣溫 一月份氣溫 第 22 頁(yè),共 51 頁(yè)七月份氣溫 極端最低氣溫 極端最高氣溫 降水量 年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天 日最大降水量 濕度 最冷月平均相對(duì)濕度 81% 最熱月平均相對(duì)濕度 75% 風(fēng) 風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s 最大積雪深度 10cm 最大凍土深度 5cm 全年日照時(shí)數(shù) 3,水文地質(zhì) * 水系屬湘江水系,由湘江和漣水,涓水為主體構(gòu)成；總長(zhǎng) 603 公里的 36 條大 小河川呈樹(shù)枝狀分布市境,是典型的江南水鄉(xiāng)

58、,水資源總量為 億立方米,其中 地表水 億立方米,地下水 億立方米；水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分 布差異較小,多年平均徑流深度的變化范疇在 550700 毫米之間；二是地表水中本 地水少,客水多；湘江,漣水,涓水到 * 市總集合面積達(dá) 萬(wàn)平方公里,總量為 億立方米,客水為本地水的 倍；但客水資源目前只利用了 3 億立方米； 4,交通運(yùn)輸條件 * 交通發(fā)達(dá),在全國(guó) 45 個(gè)大路交通主樞紐城市中處于重要位置,京廣,湘桂鐵 路交匯于市區(qū),開(kāi)工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于 * ；衡北編組站以 其吞吐量大, 現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一, 平均日到達(dá), 發(fā)送貨列 第 23 頁(yè),共

59、 51 頁(yè)萬(wàn)輛；大路縱橫交叉,四通八達(dá),京珠高速大路與衡昆高速大路在 * 接,北京至 廣州的 107 國(guó)道, * 至廣西憑祥的 322 國(guó)道,連接湘贛閩南部的“三南大路”貫穿 全境；水上運(yùn)輸便利,湘江上溯瀟水,下入洞庭,通江達(dá)海,常年可通千噸級(jí)輪船； 市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 170 公里,行程約 2 小時(shí)； * 作為全國(guó) 45 個(gè)大路主樞紐之一,不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn),也是物流的 集散地,這里的水運(yùn)資源也特殊豐富,境內(nèi)有湘江,耒水,蒸水,洣水等河流；近些 年來(lái), * 市大力進(jìn)展水路運(yùn)輸,努力構(gòu)筑鐵路,大路,水路“三位一體”的立體交 通網(wǎng)絡(luò),并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手,切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè),實(shí)

60、現(xiàn)了質(zhì)的飛躍； 5,生態(tài)環(huán)境條件 風(fēng)水有云： 宅居者“藏風(fēng)聚氣, 得水為上” , 項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約 800 米, 屬湘江 * 段最為寬闊之地 , 水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn) , 整體呈江水圍繞之勢(shì) , 處態(tài)不凡 , 俯 瞰廣遠(yuǎn) , 吞吐萬(wàn)匯 , 斂氣納財(cái) , 乃物阜人豐之天象 , 足以世襲湘江千年貴胄氣脈； 本住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于 * 市湘江東岸南段,相傍湘江河,西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘 江風(fēng)光帶,東至規(guī)劃中的小區(qū)學(xué)校與中天路相連,南到望江路與 * 市著名的東洲島 隔河相望 , 今日的東洲島,森林茂密,鳥(niǎo)語(yǔ)花香,香煙繚繞；仁者樂(lè)島,智者樂(lè)水, 臨島而居,近水而棲,吸納天地之靈性,培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷；臨江觀