評估操作規(guī)程

1、宜春市首信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司操作規(guī)程、評估流程客戶申請受理委托1、如客戶直接通知某估價員辦理業(yè)務(wù)的，由該估價員向業(yè)務(wù)負責人報告， 再辦理業(yè)務(wù)。2、如客戶通知公司安排估價員辦理業(yè)務(wù)的，由公司根據(jù)估價員業(yè)務(wù)狀況和 業(yè)務(wù)需要安排估價員辦理該業(yè)務(wù)。3、估價員應(yīng)事先提請客戶收集相關(guān)資料（房產(chǎn)、土地權(quán)利證明，或產(chǎn)權(quán)證 明文件、租賃合同等）。并約定相關(guān)人員現(xiàn)場勘查時間及相關(guān)人員姓名和聯(lián)系方 式。4、組成項目小組的，做好人員分工、設(shè)備調(diào)配等準備工作，并指定項目小 組負責人。5、借出相關(guān)權(quán)證需出具公司借據(jù)的，經(jīng)辦員應(yīng)到公司專管人員處開具，借 據(jù)收回后立即交回公司專管人員歸檔。專管人員對尚未收回的借據(jù)，必須在

2、出具 借條15日內(nèi)詢問、督促經(jīng)辦人員。若20日內(nèi)未交還借據(jù)的，必須立即向公司負 責人匯報。實地勘察1、提請客戶填寫委托書（完善委托書應(yīng)填寫的內(nèi)容，并留存聯(lián)系方式）。2、閱讀客戶提交的相關(guān)資料，了解各資料之間的關(guān)聯(lián)性、資料與業(yè)務(wù)之的 關(guān)聯(lián)性、資料與委托人之間的關(guān)聯(lián)性，等等。3、實地勘察時應(yīng)勘驗實物與產(chǎn)權(quán)資料之間的一致性。房產(chǎn)主要包括：房產(chǎn) 面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年代、產(chǎn)權(quán)人等要素，土地主要包括：面積、界址、用 途、土地使用權(quán)類型、土地級別，機器設(shè)備主要包括：型號、產(chǎn)地、生產(chǎn)日期、 購置日期、購置價格、維護保養(yǎng)狀況。4、做好現(xiàn)場勘察記錄，拍攝估價對象現(xiàn)狀照片（外部狀況、內(nèi)部狀況、周 邊環(huán)境），尤其

3、應(yīng)對價格影響較大部位（物業(yè)），做好勘察和拍照工作。對于無法 勘察估價對象內(nèi)部狀況的，必須由產(chǎn)權(quán)人（或授權(quán)委托人）填寫現(xiàn)場勘察情況 說明。5、現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)實物與相關(guān)資料不一致時，應(yīng)立即與委托人及相關(guān)人反映 情況，了解（分析）原因，提出合法、合理的解決辦法，并落實相關(guān)事宜。6、必須獲取產(chǎn)權(quán)證明文件。（1）房產(chǎn)、土地已辦理產(chǎn)權(quán)登記卻無法提供資 料的，必須到房產(chǎn)部門、土地部門調(diào)查其檔案。（2）房產(chǎn)、土地未辦理產(chǎn)權(quán)登記， 委托方又無法提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件的，由委托方填寫權(quán)屬情況說明。（3） 委托方無法提供機器設(shè)備產(chǎn)權(quán)證明文件的，由委托方填寫權(quán)屬情況說明。7、必須完整填寫現(xiàn)場勘察表，不得有空項，對無法填寫

4、的項目應(yīng)說明原因。8、現(xiàn)場勘察時必須進行預評估，并將預評估結(jié)果與客戶要求（心理價位） 進行比較、溝通。若兩者價格差異較大的，應(yīng)考慮從技術(shù)角度是否可達到客戶要 求，且應(yīng)收集哪些資料。否則，及時向公司技術(shù)負責人匯報，并向客戶作必要的 解釋和溝通。注意辦理貸款轉(zhuǎn)借的，如預評估結(jié)果與客戶要求差異較大時應(yīng)暫不 辦理他項權(quán)證注銷手續(xù)。9、估價員向客戶申明公司最低收費金額及通常收費標準。遇客戶要求低于 公司最低收費金額的，應(yīng)立即向公司負責人報告，由公司負責人決定是否承接該 業(yè)務(wù)。10、告知客戶辦理抵押登記有關(guān)的手續(xù)和大概費用。11、告知客戶尚需補充提交的資料和提交時間。市場調(diào)查1、住宅評估必須調(diào)查轉(zhuǎn)讓交易案

5、例和1個租賃案例。選用案例庫中案例的， 所選案例成交時間距離估價時點不得超過3個月。新采集的案例必須如實、完整 填寫市場調(diào)查表，由調(diào)查人員簽字確認，并收集到案例庫中。2、店面、辦公用房（二層商用房）評估必須調(diào)查3個以上租賃案例。選用 案例庫中案例的，所選案例成交時間距離估價時點不得超過6個月。新采集的案 例必須如實、完整填寫市場調(diào)查表，由調(diào)查人員簽字確認，并收集到案例庫中。3、工業(yè)用房（含附屬用房）應(yīng)調(diào)查類似房屋的建造成本、土地價格、報建 規(guī)費等。4、通用性機器設(shè)備在當?shù)刂辽僬{(diào)查1戶經(jīng)營單位，專用性機器設(shè)備原則上 應(yīng)在當?shù)卣{(diào)查，無法獲取的，必須上網(wǎng)詢價。同時做好調(diào)查（詢價）記錄，填寫 市場調(diào)查

6、表，由調(diào)查人員簽字確認，并收集到案例庫中。5、市場調(diào)查時必須做好調(diào)查記錄，完整填寫市場調(diào)查表，不得有空項，對 無法填寫的項目應(yīng)注明原因。6、市場調(diào)查表和相關(guān)文字資料隨同估價報告一同存入報告檔案。草擬工作底稿和評估報告1、根據(jù)現(xiàn)場勘查資料和市場調(diào)查資料，嚴格按照表格使用規(guī)則，填寫工作 底稿和市場調(diào)查表（電子版），不得留有空項。2、擬定評估技術(shù)路線、評估方法，初步計算評估結(jié)果，列出詳細計算過程， 并對有關(guān)數(shù)據(jù)的取值和依據(jù)作出具體說明。選取系統(tǒng)案例的，應(yīng)在現(xiàn)場勘察表和 工作底稿（電子版）注明案例文件名。3、將計算結(jié)果與市場價格進行比較，判斷計算結(jié)果是否與市場吻合。4、計算過程中發(fā)現(xiàn)資料缺失的，應(yīng)及時

7、向相關(guān)人員索取。5、復核計算過程。6、進入評估系統(tǒng)調(diào)用類似的報告模板，草擬評估報告，要求表述準確、恰 當。7、復核評估報告草稿。8、從相機中導入照片以WORD格式存儲。9、核對現(xiàn)場勘察表、市場調(diào)查表并簽名，整理評估資料。10、復核無誤后，提交第一審核估價師。11、估價員對現(xiàn)場勘察資料、市場調(diào)查資料和收集的相關(guān)資料的真實性、有 效性負責，對客戶提交資料的有效性負責。評估一、第一審核估價師1、根據(jù)估價員提交的報告、工作底稿、照片和相關(guān)資料，審核現(xiàn)場勘察資 料的關(guān)聯(lián)性、合理性，以及市場交易案例的符合性。2、確定評估技術(shù)路線、評估方法、相關(guān)參數(shù)（數(shù)據(jù)）。3、評估過程中，發(fā)現(xiàn)估價員提交的現(xiàn)場勘察資料或市

8、場調(diào)查資料或其他資 料存在錯誤或缺失，可要求估價員重新補充相關(guān)資料。4、形成正式評估報告和工作底稿。5、復核評估報告和工作底稿，復核無誤后提交第二審核估價師。二、第二審核估價師1、根據(jù)第一審核估價師提交的報告、工作底稿、照片和相關(guān)資料，重點審 核評估技術(shù)路線、評估方法選用、相關(guān)數(shù)據(jù)（參數(shù)）的確定。2、審核報告的表述、計算的正確性、準確性，修改報告，復核無誤后簽批 報告。三、估價師對評估技術(shù)路線、評估方法、相關(guān)參數(shù)（數(shù)據(jù)）、評估結(jié)果的正 確性，以及文字報告的正確表述負責。打印報告1、將簽批后的報告正文、附件逐一打?。◤陀。?，裝訂報告。2、整理報告、工作底稿、市場調(diào)查表及其他資料，提交估價師和公司

9、負責 人簽字、蓋章。3、報告簽字、蓋章前應(yīng)核對報告中“物業(yè)地址”、“產(chǎn)權(quán)證號”、“產(chǎn)權(quán)人”、 “面積”、“建筑年代”、“結(jié)構(gòu)”等要素是否與附件內(nèi)容一致，并檢查附件完整性，是否遺漏。4、報告簽字、蓋章后通知客戶領(lǐng)取報告和支付評估費。5、客戶如未及時來領(lǐng)取報告，估價員必須每隔3日通知客戶一次。6、整理報告檔案定期移交檔案管理員保管。收費、交付報告1、收銀員應(yīng)按公司規(guī)定計算并收取評估費。財務(wù)負責人批準免費或減免評 估費的，應(yīng)在收費存根憑證上背書。2、對先出報告后收費的，必須得到財務(wù)負責人的許可，并登記帳冊、指定 專人負責收回。3、收取評估費用后（或經(jīng)公司負責人同意）將報告交付客戶。4、收銀員將收取的

10、現(xiàn)金繳存銀行，并索取回執(zhí)交財務(wù)部門。代辦權(quán)證1、及時通知客戶辦證手續(xù)，并約定辦證時間。2、代理客戶填寫抵押登記相關(guān)文件。3、復核客戶辦理抵押登記的相關(guān)資料，并與客戶一同到相關(guān)部門辦理手續(xù)。4、及時與登記部門工作人員聯(lián)系，盡早拿到他項權(quán)證。5、將他項權(quán)證交付銀行，并在他項權(quán)證上簽名、辦理其他相關(guān)手續(xù)。6、如該業(yè)務(wù)出具了借據(jù)的，在收回借據(jù)前必須確保相關(guān)憑證和資料在公司 人員手中，不得交給公司之外人員。在交付相關(guān)權(quán)證同時收回借據(jù)，并在借 據(jù)上填寫權(quán)證收到人和收到時間，交公司借據(jù)專管人員收執(zhí)歸檔。報告入檔1、報告入檔前，必須核對系統(tǒng)內(nèi)是否已保存最后定稿的文字報告、工作底 稿、照片、市場案例調(diào)查表，核對

11、委托書、現(xiàn)場勘察表、市場調(diào)查表、權(quán)證復印 件、權(quán)屬證明文件等資料是否齊全、相關(guān)人員是否簽字。2、如不符合報告入檔要求，則暫不計算該業(yè)務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)工資，并要求相關(guān) 人員在規(guī)定期限內(nèi)補齊。如無法糾正的，則不計算該筆業(yè)務(wù)估價員工資和第二審 核估價師工資，并按該筆業(yè)務(wù)估價員工資標準扣除第一審核估價師工資。3、報告已入檔且評估費已收，勞資人員應(yīng)按公司現(xiàn)行工資標準正確計算相 關(guān)人員工資。4、報告入檔后，應(yīng)按檔案管理要求整理存檔報告。5、對報告檔案未移交或未收取評估費的，報告入檔人員應(yīng)每隔10日提醒有 關(guān)估價員，滿30日的，必須向公司負責人匯報。報告稽查1、公司負責人每月不定期、隨機稽查已入檔報告。2、稽查事

12、項：本規(guī)程上述工作。3、稽查過程中發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定要求操作的，按公司有關(guān)規(guī)定進行處理。工作（技術(shù)）研討每月末周五下午召開工作（技術(shù)）研討會議，針對工作（技術(shù)）中存在的問 題和難點進行集中討論，制定解決方案。同時學習新知識，培訓執(zhí)業(yè)技能。如遇 特殊情況不能按時召開會議的，則下月初擇日召開。二、檔案管理1、檔案管理員應(yīng)當月完成報告存檔工作。2、報告存檔工作包括：報告系統(tǒng)存檔、報告裝卷存檔保管。3、檔案調(diào)閱應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。即檔案管理員在“檔案調(diào)閱簿”上登記調(diào)閱 時間、調(diào)閱人員、調(diào)閱冊書等內(nèi)容。4、調(diào)閱檔案歸還時，檔案管理員應(yīng)檢查檔案是否完整，并“檔案調(diào)閱簿” 上登記歸還時間等內(nèi)容。5、檔案管理員應(yīng)按檔案管理要求做好檔案日常保管工作。三、資料（物品）管理1、資料（物品）管理員應(yīng)做好日常工作用具（圖書）登記、借閱和保管工 作。2、資料（物品）管理員應(yīng)做好日常辦公用品購置、使用、保管工作。3、資料（物品）管理員應(yīng)做好水電費、通訊費等費用繳交工作。4、資料（物品）管理員應(yīng)做好公司交辦的其他工作。四、財務(wù)管理1、財務(wù)人員應(yīng)按公司財務(wù)管理制度做好日常財