國際電子城分析報(bào)告資料

1、東莞市易成行招商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告大新國際電子城可行性分析報(bào)告中國塘廈第1頁共9頁東莞市易成行招商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告塘廈大新國際電子城調(diào)研及定位序言第一部分：市場環(huán)境分析第二部分：區(qū)域及項(xiàng)目概述第三部分：項(xiàng)目研判第四部分：項(xiàng)目定位第五部分：項(xiàng)目招商第2頁共9頁東莞市易成行招商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告第一部分市場環(huán)境分析東莞位于香港、深圳、廣州三地經(jīng)濟(jì)走廊的交匯點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，制造業(yè)在東莞國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重。目前，東莞共有制造業(yè)企業(yè)3 萬多家，其中 IT 企業(yè)近萬多家，年產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的45，電腦整機(jī)外圍設(shè)備的配套率達(dá)95以上，計(jì)算機(jī)磁頭、敷銅

2、板、主板、電子元件等多種主要產(chǎn)品在世界市場的占有量達(dá)10至 30，被業(yè)界稱為“世界最大的電子生產(chǎn)基地” 。龐大的電子工業(yè)基礎(chǔ)形成一個巨大的市場，蘊(yùn)含無窮商機(jī)。塘廈概況：塘廈鎮(zhèn)位于東莞市東南部，東連清溪鎮(zhèn)，西鄰黃江鎮(zhèn)，南接鳳崗鎮(zhèn)和深圳市觀瀾街道，北與樟木頭鎮(zhèn)相連。 全鎮(zhèn)總面積 128 平方公里，下轄 21 個社區(qū)，戶籍人口 4.9 萬人，新莞人近 50 萬人。位于東莞 - 深圳 - 香港經(jīng)濟(jì)大走廊之間。東與清溪鎮(zhèn)相鄰，南與鳳崗、深圳交接，西與黃江鎮(zhèn)接壤，北與樟木頭鎮(zhèn)相連。東西相距約11.4 公里，南北相距約14.7 公里，面積為168 平方公里。鎮(zhèn)中心距深圳市中心35 公里，離深圳機(jī)場只需40

3、分鐘車程；距東莞市城區(qū)52 公里，只需 30 分鐘；距廣州市 108 公里，離廣州火車站僅需80 分鐘車程。東距惠州市56 公里，只需 60 分鐘車程。莞深高速、龍林高速、東深公路、廣深鐵路貫穿而過，是東莞東南部的交通樞紐。莞深高速公路開通后，塘廈成為東莞市直通香港最快的交通要道之一。目前全鎮(zhèn)共有外資企業(yè) 1246 家、民營企業(yè) 5277 家，其中包括 20 多家港澳臺上市公司和通用、華強(qiáng)三洋等世界 500 強(qiáng)企業(yè)，構(gòu)建起以電子信息、電源電池、家用電器、精密機(jī)械、航空電子等高新科技為支柱，以高爾夫、房地產(chǎn)、文化音樂創(chuàng)作為特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，是國際電腦電器及周邊設(shè)備的加工制造業(yè)基地之一。項(xiàng)目概況

4、：大新國際電子城位于環(huán)市路與宏業(yè)北路交匯區(qū)域， 規(guī)劃總經(jīng)營面積為 30000 多平方米，地處塘廈工業(yè)最發(fā)達(dá)的宏業(yè)街道區(qū)域，大新商業(yè)區(qū)所在位置是政府規(guī)劃的集行政、商業(yè)、金融、體育、娛樂、居住、休閑等為一體的綜合服務(wù)區(qū)域內(nèi)。大新國際電子城的發(fā)展目的是：成為品牌化的電子、電腦、玩具專業(yè)賣場。成為經(jīng)營規(guī)?；⒔?jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的電子、電腦、玩具、數(shù)碼第3頁共9頁東莞市易成行招商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告的專業(yè)賣場。東莞專業(yè)電子市場概況：在東莞，電子、電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)鎮(zhèn)主要分布在長安、塘廈、寮步三大鎮(zhèn)區(qū)。目前東莞能算得上電子市場的專業(yè)市場的主要分布如

5、有：1、樟木頭電子城樟木頭 “數(shù)碼時代 ”共分三期：第一期為樟木頭電子城，第二期為樟木頭電子商務(wù)辦公及 4C 產(chǎn)品展示中心，第三期為以電子產(chǎn)品為主的4C 綜合市場，目前第一期已開業(yè)，建筑面積三萬平方米，為目前東莞之最。樟木頭電子城共有營業(yè)面積:12600 多平方米；二樓和三樓共有鋪位1600 多個。電子城二樓規(guī)劃為電子元器件區(qū)現(xiàn)入住700 多家商戶經(jīng)營范圍：各類電子元器件/電動工具 /儀器表 /機(jī)電設(shè)備 /高低壓電器開關(guān)等電子城三樓規(guī)劃為電腦數(shù)碼區(qū)現(xiàn)入住600 多家商戶經(jīng)營范圍：品牌電腦 /電腦組裝與維修、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、耗材、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、數(shù)碼、 IC、貼片元件、儀表儀器、軍工產(chǎn)品

6、、半導(dǎo)體、集成電路、偏冷門產(chǎn)品等。目標(biāo)消費(fèi)群體：樟木頭及周邊清溪、鳳崗、常平、黃江等的工廠2、長安明和電子廣場2003 年 10 月份開業(yè)已進(jìn)駐商戶 700 多家， 23000 平方米經(jīng)營空間。經(jīng)營范圍包括：電子元器件、電子工具、儀器、儀表、電腦及周邊設(shè)備、耗材、辦公設(shè)備、軟件、網(wǎng)絡(luò)及監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備等。3、石龍國際電子城開業(yè)時間： 2005 年 8 月經(jīng)營面積達(dá) 15000 平方米經(jīng)營品種涵蓋電子、電腦、數(shù)碼三大的電子元器件、電子制品、工具、儀器儀表；品牌電腦、裝機(jī)、外設(shè)耗材、軟件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、監(jiān)控、對講機(jī)、音響制品、數(shù)碼產(chǎn)品等業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)樓層分布一樓品牌手機(jī)、品牌家電；二樓電子元件、電子工具、

7、電動工具、儀器儀表、業(yè)電器、五金配件；三樓品牌電腦、電腦組裝、辦公設(shè)備、辦公耗材、軟件、對講監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)工程；4、東莞賽格電子市場第4頁共9頁東莞市易成行招商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告東莞賽格電子市場成立于2003 年 4 月，是深圳賽格股份有限公司在東莞唯一特許的加盟市場。一至三層經(jīng)營總面積達(dá)21000 平方 米經(jīng)營項(xiàng)目：分電子元器件區(qū)、通信區(qū)、IT 區(qū)、電腦品牌區(qū)。主要以經(jīng)營電各類電子元器件、電動工具、儀器、儀表、電腦整機(jī)及配件、外設(shè)耗材、軟件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品，電動工具等產(chǎn)品的生產(chǎn)廠家及經(jīng)銷商。第二部分區(qū)域及項(xiàng)目概述1、東莞東南部的制造業(yè)名鎮(zhèn)、中國千強(qiáng)鎮(zhèn)（第5 名）塘

8、廈本身，被譽(yù)為“深港后花園”、“深圳第二福田”，是國內(nèi)首個“國際生態(tài)安全示范名鎮(zhèn)”的獲得者。同時塘廈作為莞深融合的先行試點(diǎn)區(qū)，是深圳向北城市擴(kuò)張的首站受益者， 在未來 10 年的規(guī)劃里其定位為世界高爾夫名鎮(zhèn)和體育賽事中心、珠江三角洲現(xiàn)代國際制造業(yè)基地、珠江口國際大都會區(qū)的商務(wù)休閑中心、東莞東南部區(qū)域中心。塘廈是產(chǎn)業(yè)配套完善的制造業(yè)重鎮(zhèn)。現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)370 家，國家級高新技術(shù)企業(yè) 36 家，構(gòu)建起以電子信息、電源、家用電器為支柱，通訊電子、汽車電子、航空電子蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，是國際性電子、電腦、電器及周邊設(shè)備加工制造業(yè)基地之一2、這里是塘廈的中心，是東莞工業(yè)的一塊熱土項(xiàng)目位于環(huán)市路

9、與宏業(yè)北路交匯區(qū)域，位于塘廈最主要的兩條交通要道的交匯點(diǎn)，也是塘廈最工業(yè)最核心的宏業(yè)工業(yè)片區(qū)中心，是塘廈新城的商業(yè)中心，這里是新興商業(yè)區(qū)，交通發(fā)達(dá)，具有良好的城市視線跟地理環(huán)境，是塘廈城市建設(shè)的重點(diǎn)片區(qū)。城市熱土，引發(fā)城市發(fā)展新浪潮，區(qū)域板塊云集各類高端豪宅，碧桂園、三正半山、萬科金色城市、銀湖山莊、新世紀(jì)可居，成為見證區(qū)域板塊價值的有力佐證。這就足以體現(xiàn)本片區(qū)的區(qū)域價值、升值能力，其商業(yè)價值更是不可估量，并且周邊得高端住宅項(xiàng)目將帶來更多的高端消費(fèi)群體，為項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提供人流基礎(chǔ)。3、交通方便塘廈東連清溪鎮(zhèn)，西鄰黃江鎮(zhèn)，南接鳳崗鎮(zhèn)和深圳市觀瀾街道，北與樟木頭鎮(zhèn)相連；第5頁共9頁東莞市易成行招

10、商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告地處深圳、東莞、惠州經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心，莞深高速、龍林高速以及京九鐵路等交匯貫通，深圳外環(huán)高速、從莞高速、東莞市軌道交通R4線正在規(guī)劃或建設(shè)當(dāng)中，使我鎮(zhèn)形成發(fā)達(dá)的內(nèi)外立體交通體系，成為莞深港“1小時生活圈”的核心地帶。第三部分：項(xiàng)目研判項(xiàng)目 SWOT 分析：項(xiàng)目優(yōu)勢：1、項(xiàng)目位于塘廈新興商業(yè)旺地環(huán)市路，商業(yè)氛圍強(qiáng)、市場消費(fèi)基礎(chǔ)好；2、本項(xiàng)目是東莞南部，項(xiàng)目規(guī)劃面積大，定位高，最具有市場號召力；3、與塘廈現(xiàn)有的唯一獨(dú)家電子市場形成顯明的優(yōu)勢，特別是在商業(yè)位置、 交通方面有很大的優(yōu)勢，能馬上贏得部分市場；4、與電子電腦行業(yè)多年緊密合作，與電腦一線品牌 （聯(lián)想、華

11、碩、三星等等）深密合作，為項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營打下基礎(chǔ)；5、塘廈是國際性電子、電腦、電器及周邊設(shè)備加工制造業(yè)基地之一，對電子元件及辦公設(shè)備的需求非常巨大。6、發(fā)展商持有產(chǎn)權(quán)，自行規(guī)劃經(jīng)營。項(xiàng)目劣勢：1、項(xiàng)目位于二樓，進(jìn)入后沒有標(biāo)志性的直觀感；2、項(xiàng)目一樓裝修落后，品牌檔次不高、管理不專業(yè)導(dǎo)致購物環(huán)境及氛圍不好。3、現(xiàn)有停車場不夠，廣場規(guī)劃不專業(yè)，商業(yè)形象不夠高上大；4、外鋪規(guī)劃不科學(xué)，沒有顯示整個商業(yè)檔次；項(xiàng)目機(jī)會：1、注入新的商業(yè)基因，更多元化經(jīng)營，加大商業(yè)動力，對項(xiàng)目重新定位，為項(xiàng)目重新樹立商業(yè)形象；項(xiàng)目威脅：1、塘廈有華賽電子城商業(yè)形態(tài)已出現(xiàn)，不是唯一性，消費(fèi)群有選擇。第6頁共9頁東莞市易成行招

12、商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告綜合以上情況，我們認(rèn)為如以項(xiàng)目之前期的商業(yè)定位及現(xiàn)有的過量的餐飲招商經(jīng)營必將改變，并結(jié)合本項(xiàng)目優(yōu)勢和機(jī)會，精準(zhǔn)的對經(jīng)營范圍進(jìn)行定位，對業(yè)態(tài)進(jìn)行有機(jī)整合，才能夠在激烈競爭的市場中占有一席之地。給本項(xiàng)目的啟示：（1）加入新的商業(yè)基因，更細(xì)致、多元的商業(yè)業(yè)態(tài)；（2）租金定位不宜過高；（3）提供較長的靈活租期；（4）項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，合理引導(dǎo)人流；第四部分：項(xiàng)目定位一、定位思路：1、結(jié)合項(xiàng)目的特性和塘廈區(qū)域內(nèi)的電子、電腦、五金發(fā)展現(xiàn)狀，做最專業(yè)、最有規(guī)模的電子、電腦、玩具市場，差異化經(jīng)營。2、選擇我們最容易做強(qiáng)、做大最有優(yōu)勢的部分。二、建議項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目

13、定位：電子區(qū)：電子元件、電子工具、電子輔料、儀器儀表、工業(yè)電器、小五金等；電腦區(qū)：品牌電腦、電腦組裝、辦公設(shè)備、耗材、安防監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、手機(jī)、數(shù)碼等；玩具文體區(qū)：電子玩具、毛絨玩具、文化用品、體育用品、戶外用品等；2、項(xiàng)目市場定位： 東莞東南部區(qū)域最具專業(yè)、 最具齊全、最具規(guī)模的以服務(wù)工廠、 商貿(mào)、個人消費(fèi)的電子電腦專業(yè)市場。3、項(xiàng)目形象定位： 東莞南部規(guī)模最大、 品類最全、品質(zhì)最高、購物環(huán)境最好的專業(yè)市場。4、功能定位： 電子、電腦一站式工廠采購平臺（塘廈手機(jī)、玩具類零售與批發(fā)綜合型市場）5、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：第7頁共9頁東莞市易成行招商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告分區(qū)為：品牌電腦區(qū)、

14、品牌手機(jī)區(qū)、品牌數(shù)碼區(qū)、品牌電器區(qū)、辦公設(shè)備區(qū)、辦公用品區(qū)、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品區(qū)、監(jiān)控防盜區(qū)、 DIY 組裝區(qū)、維修服務(wù)區(qū)、電子元件區(qū)、電子工具區(qū)、五金配件區(qū)、工業(yè)電器區(qū)等等。6、消費(fèi)群體定位：塘廈周邊各鎮(zhèn)企業(yè)、工廠、塘廈生意往來客戶、觀光游客等。塘廈工廠、機(jī)關(guān)學(xué)校、企事業(yè)單位及本地常住人口。消費(fèi)人群描述：塘廈當(dāng)?shù)毓潭ㄏM(fèi)群體塘廈周邊各鎮(zhèn)企業(yè)、工廠采購（清溪、 鳳崗、黃江、樟木頭）細(xì)心研究，市場廣闊1、主要消費(fèi)群：商圈半徑10 公里范圍內(nèi)，常住人口約50 萬人，及塘廈本地工廠企業(yè)單位的消費(fèi)及采購2、輻射消費(fèi)群：商圈半徑15 公里范圍內(nèi)，包括來塘廈觀光及生意來往人士、塘廈周邊鎮(zhèn)區(qū)清溪、鳳崗、黃江、樟木頭等

15、工廠企業(yè)單位的采購。6、價格定位建議二樓租金均價50 元 / ，管理費(fèi) 20 元/ 。預(yù)計(jì)二樓月租金收益（出租率100% ）：50*10000*100%=50 萬預(yù)計(jì)二樓管理費(fèi)收益（出租率100% ）：20*10000*100%=20 萬預(yù)計(jì)月租金收益： 70 萬預(yù)計(jì)年租金收益： 840 萬租金定位參照：（見東莞電子市場分析表）免租： 6 個月（根據(jù)珠三角電子市場綜合的商業(yè)培育期）第8頁共9頁東莞市易成行招商策劃機(jī)構(gòu)大新國際電子城可行性分拆報(bào)告租金方案（二）賣使用權(quán)：賣鋪位的使用權(quán)，也就是賣租期，將商鋪所有權(quán)和使用權(quán)有效分離，公司擁有商鋪的所有權(quán)，而將商鋪使用權(quán)以10 年期、 20 年期的固定年限，一次性賣給投資者或經(jīng)營者，投資者擁有該固定年限內(nèi)的商鋪使用權(quán)收益，經(jīng)營者擁有該固定年限內(nèi)的鋪位使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。在固定年限內(nèi)，該