花園價格策略的制定

1、奧 奧林匹克花園價格策略的制定目錄：宏觀政策分析定價思路定價原則項(xiàng)目對比分析項(xiàng)目價格策略建議項(xiàng)目初步價格表的完成宏觀政策分析一、全國房地產(chǎn)市場2009年1-6月份運(yùn)行狀況2009年二季度，樓市回暖拉動經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，上市房企投資和拿地意愿明顯升溫，萬科、保利、萬通等大地產(chǎn)商屢現(xiàn)大手筆運(yùn)作，紛紛增加土地儲備和新開工面積。業(yè)內(nèi)專家指出，具有多元化股權(quán)背景的上市房企在今年二季度紛紛介入土地市場，要緊是看好中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并認(rèn)為樓市回暖將得以連續(xù)。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上半年房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回升要緊表現(xiàn)在三個方面，首先是住房交易活躍，部分都市成交量成倍增長。上半年全國新建商品住房銷售3.15億平方

2、米，同比增長33.4，增幅比今年一季度提高24.7個百分點(diǎn)。 表現(xiàn)之二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回升。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9；增幅比一季度提高5.8個百分點(diǎn)。 表現(xiàn)之三，住房價格同比降幅減緩，月環(huán)比持續(xù)上漲。2009年6月，70個大中都市新建商品住房價格月環(huán)比上漲0.8，漲幅比上月提高0.1個百分點(diǎn)。 這已是連續(xù)4個月環(huán)比上漲，且呈加速趨勢。需要注意的是，進(jìn)入二季度以來，東部一些大都市的新建商品住房和二手住房的成交價格上漲較快?！?業(yè)內(nèi)專家指出，寬松的貨幣政策將持續(xù)，在基建投資和房地產(chǎn)投資的雙輪驅(qū)動下，三四季度經(jīng)濟(jì)增速將接著復(fù)蘇，實(shí)現(xiàn)U型的轉(zhuǎn)化。二、阜新市房地產(chǎn)

3、市場狀況：與全國其它省市相比，阜新市房地產(chǎn)市場具有眾多有利因素。阜新房地產(chǎn)市場并不像深圳、上海等一線都市那樣存在較大的泡沫，且本市開發(fā)量穩(wěn)步增長，商品房的價格穩(wěn)中有升，投資空間專門大。同時，阜新市正處在都市擴(kuò)張進(jìn)展期，土地供應(yīng)相對比較充足，房屋的剛性需求相對比較穩(wěn)定，也是我市房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展的體現(xiàn)。 與全國人均住房面積為28平方米，遼寧省人均住房面積為23平方米相比，阜新市人均住房面積僅為18.25平方米，還存在一定差距。此外，阜新市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已取得初步成效，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速進(jìn)展時期，居民可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，住房購買力明顯提高，市場空間巨大，都市化進(jìn)程加快，以后幾年平均每年都市人口將增長1萬人

4、，住房需求將穩(wěn)步增長，因此，阜新市房地產(chǎn)還有一定的進(jìn)展空間。 阜新市2008年商品房實(shí)際銷售72.5萬平方米，比去年上漲11.5%，商品房銷售額13.8億元。同時，本市商品房價格一直沒有大幅上漲現(xiàn)象，處于平穩(wěn)并小幅攀升的態(tài)勢。2008年城區(qū)商品住宅平均價格為2146元/平方米，最高價格為3800元/平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平均價格為4000元/平方米，最高價格為18000元/平方米，本市的商品房住房價格在全省仍處于較低水平，仍然有特不大的上漲空間。定價思路 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價策略差不多上有三種：成本計(jì)算法、逆推計(jì)算法、市場計(jì)算法。 成本計(jì)算法的運(yùn)用比較原始，一般較有用于項(xiàng)目開發(fā)空白地區(qū)、無可行性比較參照，

5、或有用于項(xiàng)目技術(shù)資料、利潤的掌控、目標(biāo)客戶范圍和體量較少。 逆推計(jì)算法的運(yùn)用較為適用房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)，用以減少項(xiàng)目的不可預(yù)見性風(fēng)險，從另一個成面計(jì)算利潤的最小價值。 市場計(jì)算法適用較為普遍，一般適用于項(xiàng)目開發(fā)較為成熟的區(qū)域，結(jié)合市場的動態(tài)及宏觀因素來衡量價值體現(xiàn)，在某些成面脫離市場但又必須結(jié)合市場?；谖翼?xiàng)目的實(shí)際情況和以上分析，因此我們建議采納市場計(jì)算法 第一步：確定奧林匹克花園項(xiàng)目總均價 第二步：分塊確定高層、小高層各分總均價 第三步：確定每棟樓均價 第四步：確定每戶價格全部定價采納價格系數(shù)法則計(jì)算定價原則 奧林匹克花園項(xiàng)目為高層毛坯房，考慮到項(xiàng)目成本、市民對高層住宅同意度的抗性、快速回籠

6、資金、全面營銷戰(zhàn)略的提升以及內(nèi)部認(rèn)購時期意向客戶關(guān)于“試水”價格的反應(yīng)，因此確定：在考慮整體利潤的前提下，采納“低開高走”價格策略“小幅頻漲、步步為營”的銷售策略，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)逐漸提升價格拉高空間。 項(xiàng)目案例調(diào)查選取十大因素： 中心距離（A）交通狀況（B）市政配套（C）物業(yè)治理（D）優(yōu)勢戶型（E）區(qū)內(nèi)配套（F）規(guī)劃特色（G）景觀綠化（H）樓體格調(diào)（I）通盤體量（J）項(xiàng)目對比分析選取目前阜新市三個現(xiàn)房高層項(xiàng)目：樓盤名稱銀通國際花園鑫維金座新華麗都奧林匹克花園中心距離（A）7.5977交通狀況（B）7.587.57.5市政配套（C）7.587.58物業(yè)治理（D）7777（建議招標(biāo)）優(yōu)勢戶型（E）

7、6.576.57區(qū)內(nèi)配套（F）6.55.56.56.5規(guī)劃特色（G）76.577.5景觀綠化（H）7677樓體格調(diào)（I）8888通盤體量（J）7677權(quán)重總計(jì)71.5717172.5目前均價358036303600X權(quán)重比率0.02000.01960.01970.0197經(jīng)比率核算X=3680.2均價校正:考慮到目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的阻礙、競爭性項(xiàng)目差不多存在的價格過高所帶來的阻力弊端，結(jié)合目前我項(xiàng)目存在的各種阻力及整盤推進(jìn)策略并順行“低開高走”價格策略因此:奧林匹克花園項(xiàng)目整體初步均價建議:3630元/平米 各 樓 座建議均價 目前住宅樓總建筑面積1026803630一期項(xiàng)目住宅樓銷售總額

8、(不含商鋪、地下車庫)約為：372728400元左右；概算約為3.727億RMB;一號樓住宅面積為：30120平米一號樓建議銷售均價：3600元/平米左右一號樓總銷售額為：1.08432000億 RMB三號樓高層住宅面積：22562平米三號樓高層銷售均價建議：3650元/平米左右三號樓住宅面積銷售總額： 8235.1300萬 RMB四號樓住宅面積為：7224平米四號樓銷售均價建議：3750元/平米四號樓住宅銷售總額：2709.0萬 RMB六號樓住宅面積為：42774平米六號樓建議銷售均價為：3600元/平六號樓住宅銷售總額為：1.539864億RMB建議均價講明：1、總體各分均價適合項(xiàng)目價格“

9、低開高走”，價格 “小幅頻漲、步步為營”的策略；2、六號樓三單元有存在純西向戶型，從從認(rèn)購時期市場同意情況以及參考阜新本地消費(fèi)適應(yīng)，此類戶型建議開盤均價低于3550元/平米，以較低價入市，隨著工程進(jìn)度逐步小幅上漲；3、四號樓為臨河單位，景觀資源豐富，居住私密性好，且體量較小，建議開盤均價3750元/平米左右；三號樓位置相對較好，且戶型均一，目標(biāo)客戶群相對高端，建議開盤均價在3650元/平米左右；4、一號樓臨近新華路，環(huán)境相對嘈雜，考慮到傳統(tǒng)消費(fèi)適應(yīng)以及認(rèn)購時期客戶認(rèn)可度，建議開盤均價較其他樓座要低，操縱在3600元/平米左右，因一號樓工程進(jìn)度較快，工程形象突出，開盤后可分時期小幅漲價；6、一號

10、樓及六號樓中170180平米戶型，由于面積較大總價較高，決定了此戶型的目標(biāo)消費(fèi)群體為高端客群，但考慮到此兩棟樓座的朝向以及居住質(zhì)感，其開盤均價要低于3630元/平米，建議在3600元/平米左右；項(xiàng)目價格策略建議戶型差價系數(shù)、均價共計(jì)4棟樓一號樓六號樓三號樓四號樓均價3605均價3619.0均價3659.61均價3745戶型系數(shù)均價戶型系數(shù)均價戶型系數(shù)均價戶型系數(shù)均價1211.0136551391.023687.8中間1.03657.8中間1.003760890.9835151061.023687.8兩側(cè)1.03647.8兩側(cè)0.99637301161.0136351591.013707.8 1761.0036151830.993587.81750.993587.81041.0337151110.983535941.0337151120.9835351100.983535總均價：3641.2元/平米項(xiàng)目初步價格表的完成價格表詳見文件：奧林匹克花園價格表講明:此次價格表的制作遵循合理的計(jì)算方式、一房一價的策略,并結(jié)合市場目前的狀態(tài),依托我項(xiàng)目的戶型特點(diǎn)制定而成:1、3棟高層層差操縱在30元/平米左右，緣故：為了突出高層的優(yōu)勢及居住高層的層次感，故考慮層差不