房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析報(bào)告（模板）

1、2007.12第一部分 置地成都區(qū)域發(fā)展規(guī)劃1、城市規(guī)劃與土地供應(yīng)2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3、置地成都內(nèi)部資源分析4、戰(zhàn)略目標(biāo)2007.12城市規(guī)劃與土地供應(yīng)（成都）城東以建設(shè)路片區(qū)、萬(wàn)年場(chǎng)片區(qū)為代表城西以金沙片區(qū)、光華大道沿線、羊西線為代表。城南以紫荊片區(qū)、人民南路延線、科華路延線為代表二環(huán)路以內(nèi)仍然是市場(chǎng)的熱點(diǎn)溫江光華大道沿線為熱點(diǎn)郫縣羊西線沿線為熱點(diǎn)現(xiàn)階段熱點(diǎn)區(qū)分布2007.12城市外擴(kuò)現(xiàn)象明顯，成都市區(qū)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域向外轉(zhuǎn)移，二環(huán)以外逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域2007.12從成都的規(guī)劃看，短期熱點(diǎn)在東部和南部?jī)蓚€(gè)副中心，中長(zhǎng)期來(lái)看以中心城區(qū)為核心南北展開2007.12成都市場(chǎng)土地供應(yīng)特點(diǎn)

2、城中商業(yè)、商住用地為主地塊面積小地價(jià)峰值點(diǎn) 城南行政新區(qū)規(guī)劃土地供應(yīng)集中在三環(huán)外，二三環(huán)之間區(qū)域開發(fā)抬升地價(jià) 城東土地供應(yīng)集中在二三環(huán)間，三環(huán)外土地儲(chǔ)備豐、價(jià)差大 城北起步晚，價(jià)格相對(duì)低土地供應(yīng)集中在二三環(huán)間沙河改造完成、北部新區(qū)建設(shè)將使得土地供應(yīng)放量 城西土地供應(yīng)集中在二三環(huán)間，三環(huán)外土地放量大2007.12近幾年，成都郊區(qū)城市化進(jìn)程加快，土地逐步放量，但主城區(qū)仍然是土地集中供應(yīng)的區(qū)域2006年上半年2007年上半年成都土地出讓情況2007.12整體來(lái)說(shuō)，主城區(qū)獲取大幅地塊的機(jī)會(huì)在減少，郊區(qū)存在拿大幅地塊的可能2007.12主城區(qū)、郫縣土地價(jià)格在一年內(nèi)上漲一倍左右其它區(qū)域，如大邑、彭州、溫江

3、等地地價(jià)上漲幅度也較大20032006年，成都住宅價(jià)格漲幅平均保持在15左右地價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)2007.121中信深圳集團(tuán)-一級(jí)土地整理:郫縣政府與中信深圳集團(tuán)攜手合作的占地7343畝的“中信蜀都”綜合城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,中信深圳集團(tuán)將在五年內(nèi)投入30億元進(jìn)行土地的整理和城市配套設(shè)施建設(shè)，包括道路交通網(wǎng)絡(luò)、三個(gè)開放式公園、學(xué)校、醫(yī)院、文化中心、體育中心、公交首末站等。3成都置信-品牌、能力、資金輸出:主要包含的合作方式有：項(xiàng)目全程運(yùn)營(yíng)、合作開發(fā)、委托開發(fā)。2成都中海-中海國(guó)際社區(qū)帶規(guī)劃土地拍賣:整個(gè)項(xiàng)目屬于整個(gè)高新區(qū)生活配套設(shè)施，政府第一次帶規(guī)劃全球招標(biāo)。主要配套包含了體育公園與大量城市級(jí)的配套。

4、1成都本地1國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商1萬(wàn)科-通過(guò)二手土地市場(chǎng)獲取土地:萬(wàn)科越來(lái)越多地通過(guò)有條件合作方式獲取項(xiàng)目資源，提高資金的使用效率。這其中包括，與朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資委牽手，受讓朝萬(wàn)中心的產(chǎn)權(quán)；與泰達(dá)、萬(wàn)通聯(lián)合，開發(fā)天津時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目；進(jìn)一步受讓浙江南都、上海南都等公司股權(quán)。2合生創(chuàng)展-通過(guò)建設(shè)物流基地、產(chǎn)業(yè)基地等方式大面積拿地拿地方式舉例多樣化拿地方式總結(jié)一、二級(jí)土地市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)與政府合作參與城市運(yùn)營(yíng)尋找擁有土地的合作伙伴利用企業(yè)特有能力與資源（如合生創(chuàng)展）在拿地方式上，除招拍掛外，開發(fā)商也開始積極探索多樣化的方式，一方面降低資金壓力、另一方面通過(guò)資源整合建立資金之外的土地競(jìng)爭(zhēng)壁壘2007.12成都房產(chǎn)市場(chǎng)主要呈

5、現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)成都土地供應(yīng)量逐步增大，土地價(jià)格成倍增長(zhǎng)，拿地成本成為發(fā)展商的關(guān)注點(diǎn)受相關(guān)政策和90/70的影響，高層住宅和小戶型逐漸成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流住宅供銷兩旺，房?jī)r(jià)上揚(yáng)明顯，外向型特點(diǎn)明顯，投資需求增加在熱點(diǎn)區(qū)域品牌發(fā)展商云集，形成了某幾個(gè)片區(qū)“地產(chǎn)超市”式的激烈競(jìng)爭(zhēng)2007.12第一部分 置地成都區(qū)域發(fā)展規(guī)劃1、城市規(guī)劃與土地供應(yīng)2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3、置地成都內(nèi)部資源分析4、戰(zhàn)略目標(biāo)2007.12成都市場(chǎng)外來(lái)品牌開發(fā)商項(xiàng)目區(qū)域布局萬(wàn)科中海龍湖華潤(rùn)1234567812342561347831212綠地注：圖標(biāo)中數(shù)字代表外來(lái)品牌開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)次序2007.12萬(wàn)科在成都的競(jìng)爭(zhēng)策略特點(diǎn)1產(chǎn)品系列

6、產(chǎn)品類型城市花園系列低容積率住宅產(chǎn)品定位定位為城市新興白領(lǐng)的中高端產(chǎn)品城東魅力之城系列多層和小高層定位城市大眾消費(fèi)群的中端產(chǎn)品1城中金色家園系列金域藍(lán)灣系列城市中央?yún)^(qū)高端社區(qū)城市中心區(qū)的住宅產(chǎn)品電梯洋房高層公寓1城北雙水岸退臺(tái)式花園洋房、別墅、多層洋房定位為城北三產(chǎn)財(cái)富人群萬(wàn)科注重資本的優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品控制力的發(fā)揮客戶聚焦、多產(chǎn)品線覆蓋潛心城東、捕捉城市盤機(jī)會(huì)、進(jìn)行多點(diǎn)布局大盤與中小盤結(jié)合將對(duì)現(xiàn)金流平衡起到積極作用但整體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科比較擅長(zhǎng)捕捉城市近郊的機(jī)會(huì)123456782007.12中海在成都的競(jìng)爭(zhēng)策略特點(diǎn)1產(chǎn)品系列產(chǎn)品類型中海名城低容積率住宅產(chǎn)品定位城南高尚生活區(qū)城南中海蘭庭高層公寓中海城南核心

7、圈中的高品質(zhì)純住區(qū)1城中常春藤花園純居住性質(zhì)的高檔精品小高層定位城市青年白領(lǐng)和投資客戶龍灣半島雙拼別墅、疊拼別墅、高層洋房城市河景豪宅1城西中海國(guó)際社區(qū)與城市功能融合的大規(guī)模國(guó)際社區(qū)城南1號(hào)項(xiàng)目城南2號(hào)項(xiàng)目別墅、多層、高層電梯公寓格林威治城電梯公寓、商務(wù)公寓、精裝小戶型公寓集居家、休閑、消費(fèi)、商務(wù)等多功能的復(fù)合社區(qū)以“中海城南核心圈”為戰(zhàn)略指引，聯(lián)動(dòng)城南四項(xiàng)目，把城南的資源整合發(fā)揮到極致，并有利于尋找區(qū)域開發(fā)的機(jī)會(huì)通過(guò)樹立城區(qū)豪宅標(biāo)桿，建立價(jià)格與影響力高點(diǎn)城西新興區(qū)域超大盤運(yùn)作，更多賦予自身城市運(yùn)營(yíng)商的角色多產(chǎn)品線運(yùn)作，大、中、小盤結(jié)合256134782007.12龍湖在成都的競(jìng)爭(zhēng)策略特點(diǎn)1城

8、中產(chǎn)品系列晶藍(lán)半島產(chǎn)品類型產(chǎn)品定位小高層電梯洋房一環(huán)邊規(guī)模最大的精品住宅社區(qū)龍湖三千里高層公寓1城西翠微清波城市中心區(qū)鬧中取靜的高尚社區(qū)高層公寓自然資源型高檔精品社區(qū)融入城市,采用快盤模式服務(wù)差異化戰(zhàn)略3122007.12成都市場(chǎng)本地品牌開發(fā)商項(xiàng)目區(qū)域布局12345123456789101511121314置信藍(lán)光備注：藍(lán)光的項(xiàng)目沒包括商業(yè)項(xiàng)目2007.12藍(lán)光在成都的競(jìng)爭(zhēng)策略特點(diǎn)藍(lán)光做商業(yè)地產(chǎn)的思路拿地原則地塊小口岸好，既保證在主要商業(yè)口岸掠地布子的步伐又緩解資金壓力商業(yè)模式“小戶型商務(wù)公寓小面積商鋪”，用小戶型來(lái)聚集人氣，用商鋪來(lái)賺錢優(yōu)勢(shì)：可進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，資金快速周轉(zhuǎn)劣勢(shì)：難以提升做商業(yè)

9、地產(chǎn)的能力，市中心口岸好的小地塊開發(fā)殆盡藍(lán)光做住宅地產(chǎn)的思路拿地原則三環(huán)邊，附近有待改造的老社區(qū)或被納入城市規(guī)劃范圍，交通便利，目前看似環(huán)境不佳，但即將被城市化進(jìn)程到達(dá)的地塊商業(yè)模式 通過(guò)交通口岸、發(fā)展?jié)摿由现械蛢r(jià)位實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出優(yōu)勢(shì)：用相對(duì)較小的代價(jià)捕捉到土地升值的機(jī)會(huì)，同時(shí)也可支持其快速開發(fā)的模式劣勢(shì)：難以樹立有影響力的項(xiàng)目，奠定其在成都住宅開發(fā)市場(chǎng)上的一席之地1234567891015111213142007.12置信在成都的競(jìng)爭(zhēng)策略特點(diǎn)1城區(qū)產(chǎn)品系列置信麗都花園城產(chǎn)品類型產(chǎn)品定位小高層電梯洋房以小戶型公寓為主，鎖定城市新興白領(lǐng)階層1近郊芙蓉古城香頤麗都獨(dú)棟、雙拼、疊拼、花園洋房、小高層雙