科技館物業(yè)綜合管理方案說(shuō)明

1、 . . 184/184科技館物業(yè)綜合管理方案 日期：科技館物業(yè)綜合管理方案(陸家嘴)1公司的性質(zhì)與等級(jí)1.1公司簡(jiǎn)介陸家嘴物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陸家嘴物業(yè)公司）成立于1992年5月，1997年12月改制為XX公司，注冊(cè)資金1500萬(wàn)元。1.1.1機(jī)構(gòu)設(shè)置陸家嘴物業(yè)公司設(shè)有總師室、辦公室、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、人力資源部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)發(fā)展部、物業(yè)管理培訓(xùn)中心、檔案資料信息中心、計(jì)算機(jī)信息中心。投資企業(yè)：陸家嘴貝思特物業(yè)管理明城酒店管理、明宮餐飲分公司御橋物業(yè)管理興嘉物業(yè)管理佳迅清潔服務(wù)明城半山日本料理悠適上島咖啡屋1.1.2管理規(guī)模作為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，陸家嘴物業(yè)公司管理的物業(yè)量已達(dá)390萬(wàn)m2，其中

2、委托管理面積320萬(wàn)m2、顧問(wèn)管理面積40萬(wàn)m2、境外合資組建的物業(yè)公司所管面積30萬(wàn)m2，是目前市管理面積最大的物業(yè)管理企業(yè)。其類(lèi)型涉與到智能化寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、外銷(xiāo)公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等，所以具有大規(guī)模經(jīng)營(yíng)、低成本運(yùn)作的特色。1.1.3管理圍陸家嘴物業(yè)公司與其投資企業(yè)管理的物業(yè)辦公樓：匯豐大廈、眾城大廈、大廈、陸家嘴集團(tuán)辦公樓、三菱商事辦公樓、浦東新區(qū)辦公中心；公寓（含酒店公寓）：明城花苑、東櫻花苑、陸家嘴花園、榮城花苑、涵樂(lè)園、民樂(lè)苑、錦華花園、弘揚(yáng)公寓、金公寓、沙田公寓、康馨花園、宏苑、地鐵明珠苑、梧桐花園；別墅：棕櫚海金宇別墅、雅閣花園、綠園山莊；住宅小區(qū)：金新

3、村二至八街坊，東荷新村，云臺(tái)三、四、五街坊，上南三、八街坊，御橋二、五街坊，東城小區(qū)，花木小區(qū)，二軍大梅花村、蘭花村、中原高層、中心東二村；廠(chǎng)房：嘉浦科技樓；綜合商廈：市南電力交易市場(chǎng)、路商業(yè)街三期、東城商都、鉆石交易中心。陸家嘴物業(yè)公司顧問(wèn)管理的物業(yè)綜合大樓：江海大廈；公寓：山鑫城、佳泰花園。1.1.4質(zhì)量體系陸家嘴物業(yè)公司已經(jīng)通過(guò)了ISO9002質(zhì)量保證體系與ISO14001環(huán)境管理體系的認(rèn)證，并在管理中導(dǎo)入了OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，此項(xiàng)管理體系有望在明年通過(guò)認(rèn)證。屆時(shí)陸家嘴物業(yè)公司將成為全國(guó)通過(guò)三項(xiàng)體系認(rèn)證的十家企業(yè)之一，全國(guó)唯一通過(guò)三項(xiàng)體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。1.1.

4、5質(zhì)量目標(biāo)安全、舒適、親情、保值1.1.6環(huán)境目標(biāo)水清、地綠、潔凈、舒適1.1.7質(zhì)量方針建一流公司、創(chuàng)一流管理、管一流物業(yè)、出一流人才1.1.8環(huán)境方針美化環(huán)境、造福社區(qū)、持續(xù)發(fā)展1.1.9公司信譽(yù)依法經(jīng)營(yíng)、嚴(yán)格管理、規(guī)服務(wù)，遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)1.1.10管理理念陸家嘴物業(yè)讓您更滿(mǎn)意 讓嚴(yán)格管理、規(guī)服務(wù)、心心交流 您業(yè)戶(hù)、發(fā)展商、行政主管部門(mén)與相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén) 更優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶(hù)第一、不斷超越業(yè)戶(hù)日益增長(zhǎng)的需求滿(mǎn)意成為業(yè)戶(hù)的好保姆、好管家、好朋友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友1.1.11管理人才陸家嘴物業(yè)公司擁有一批年輕化、知識(shí)化

5、、專(zhuān)業(yè)化、高能級(jí)的管理人員250人，平均年齡35歲，具有高、中、初級(jí)職稱(chēng)的人員占總?cè)藛T的57%。在做好服務(wù)的同時(shí)，陸家嘴物業(yè)公司將人才的使用和培養(yǎng)放在企業(yè)發(fā)展的首要地位，通過(guò)各種途徑共組織員工培訓(xùn)2133人次，其中境外培訓(xùn)19人次。1998年，根據(jù)其自身發(fā)展的需要又建立了陸家嘴物業(yè)培訓(xùn)中心，共培訓(xùn)786人次，其中與房地產(chǎn)管理學(xué)院合作培訓(xùn)651人次。源源不斷的人員培訓(xùn)是陸家嘴物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。1.1.12管理水平陸家嘴物業(yè)公司依托長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、特色和優(yōu)勢(shì)，將陸家嘴品牌戰(zhàn)略與CIS引入公司文化，它標(biāo)志著陸家嘴物業(yè)公司已正式跨入物業(yè)管理現(xiàn)代化的行列，并已形成了能夠適應(yīng)智

6、能化寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、外銷(xiāo)公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等一整套具有相當(dāng)水準(zhǔn)的管理模式，在全市同行業(yè)中處于領(lǐng)先的地位。1.1.13管理業(yè)績(jī)陸家嘴物業(yè)公司現(xiàn)為全國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。創(chuàng)有全國(guó)優(yōu)秀小區(qū)三個(gè)、市示小區(qū)二個(gè)、市優(yōu)秀小區(qū)六個(gè)、市優(yōu)大廈一個(gè)、達(dá)標(biāo)大廈一個(gè)、達(dá)標(biāo)小區(qū)11個(gè)，達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)率達(dá)85%，其中商品住宅和辦公樓創(chuàng)優(yōu)率達(dá)100%。并于1998年12月通過(guò)質(zhì)量體系審核中心的GB/T19002-ISO9002質(zhì)量保證體系認(rèn)證（國(guó)際認(rèn)證），同年獲市物業(yè)管理企業(yè)唯一的“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”。 1998年公司被評(píng)為市級(jí)檔案管理先進(jìn)單位，1999年6月又被評(píng)為檔案管理國(guó)家二

7、級(jí)企業(yè)，2000年11月通過(guò)質(zhì)量體系審核中心的ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證（國(guó)際認(rèn)證）。1.2管理資質(zhì)陸家嘴物業(yè)公司注冊(cè)資本為人民幣壹仟伍佰萬(wàn)元。陸家嘴物業(yè)公司被評(píng)為市二級(jí)資質(zhì)的第一家物業(yè)管理企業(yè)（市物業(yè)管理資質(zhì)最高為一級(jí)，但目前只評(píng)出49家二級(jí)管理資質(zhì)的企業(yè)，無(wú)一級(jí)管理資質(zhì)的企業(yè)）。1.3公司財(cái)務(wù)狀況最近3年經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和總資產(chǎn)如下（萬(wàn)元）：年經(jīng)營(yíng)收入年利潤(rùn)總資產(chǎn)1998年322831460691999年284143468802000年預(yù)計(jì)340033975301.4公司物業(yè)管理業(yè)績(jī)（圖片）公司主要管理業(yè)績(jī)摘要獲獎(jiǎng)單位獲獎(jiǎng)名稱(chēng)公司95年度市物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)公司市房地行業(yè)96年度實(shí)事立功

8、競(jìng)賽優(yōu)秀集體公司浦東新區(qū)1995-1998年度文明單位公司市房地行業(yè)97年度立功競(jìng)賽優(yōu)秀集體公司1998年12月獲得ISO質(zhì)量體系認(rèn)證證書(shū)公司1999年獲物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)公司1999年6月檔案通過(guò)國(guó)家二級(jí)評(píng)審金分公司1995年度保衛(wèi)工作先進(jìn)集體金分公司1993-1995年度浦東新區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理先進(jìn)集體金分公司1995-1996年度愛(ài)國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)單位金分公司市房地行業(yè)96年度區(qū)級(jí)實(shí)事立功競(jìng)賽優(yōu)秀集體金分公司房地行業(yè)96年度窗口規(guī)服務(wù)達(dá)標(biāo)單位金分公司一九九七年度浦東新區(qū)治安安全合格單位金分公司一九九七年度衛(wèi)生標(biāo)兵小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)榮譽(yù)摘要獲獎(jiǎng)小區(qū)獲獎(jiǎng)名稱(chēng)金二街坊市優(yōu)秀小區(qū)和全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)

9、金四街坊市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金六街坊市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金三街坊市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金七街坊市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金五街坊市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)金八街坊（西）市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)眾城管理處市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈榮城花苑市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、市優(yōu)秀示小區(qū)民樂(lè)苑建設(shè)部全國(guó)優(yōu)秀小區(qū)、市優(yōu)秀示小區(qū)2“科技館”概況“科技館”位于浦東新區(qū)花木行政文化中心區(qū)，世紀(jì)大道2000號(hào)，毗鄰世紀(jì)公園、世紀(jì)廣場(chǎng)，與新區(qū)政府大廈相對(duì)，交通便利，通過(guò)世紀(jì)大道和地鐵二號(hào)線(xiàn)與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)與市中心相連?！翱萍拣^”是由市人民政府投資興建的重大社會(huì)文化項(xiàng)目，計(jì)劃投資總額約15億元人民幣?！翱萍拣^”以“自然、人、科技”為主題，以提高公眾科技文化素養(yǎng)為

10、宗旨。建成之后將是重要的科普教育基地和休閑旅游基地，預(yù)測(cè)年客流量逾200萬(wàn)人次?！翱萍拣^”設(shè)有天地館、生命館、智慧館、未來(lái)館等五個(gè)常設(shè)展館和一個(gè)臨展館。一期共開(kāi)放地殼探秘、生物萬(wàn)象、兒童科技園、智慧之光、信息樂(lè)園、設(shè)計(jì)師搖籃6個(gè)展區(qū)和一個(gè)IMAX巨幕3D影院、一個(gè)球幕影院、一個(gè)動(dòng)感4D影院，另有宇宙之旅等13個(gè)展區(qū)將于二期開(kāi)放。開(kāi)放時(shí)間：周二至周五9:00-17:00周六至周日9:00-21:00周一閉館占地面積：6.8萬(wàn)平方米總建筑面積：9.6萬(wàn)平方米常設(shè)展區(qū)面積：6.0萬(wàn)平方米建筑總高：50.2米其中：地上49米，四層；地下7.2米，一層主體結(jié)構(gòu)：砼框架結(jié)構(gòu)（預(yù)應(yīng)力）屋面：鋁板樓層：砼板外

11、墻：玻璃、石材與鋁板幕墻墻：輕質(zhì)（材料）砌塊設(shè)備、設(shè)施：強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（樓宇自控、安保監(jiān)控、共用天線(xiàn)和閉路電視、公共廣播和應(yīng)急廣播、通訊）、電梯、給排水系統(tǒng)、擦窗機(jī)、空調(diào)暖通、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、燈效控制系統(tǒng)和AV數(shù)字控制系統(tǒng)。3雙方合作的意向3.1“科技館”以其優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)、超前的風(fēng)格理念、先進(jìn)的硬件設(shè)施、無(wú)與倫比的地理位置，必將成為世界一流的科技展館。3.2貴方要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上招聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有管理經(jīng)驗(yàn)、有專(zhuān)業(yè)人才、有完善的企業(yè)管理制度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司來(lái)管理“科技館”。3.3陸家嘴物業(yè)管理“科技館”的綜合優(yōu)勢(shì)陸家嘴物業(yè)已成為市管理規(guī)模第一的物業(yè)公司，目前管理的物業(yè)量已達(dá)39

12、0萬(wàn)；陸家嘴物業(yè)公司管理資質(zhì)已居市物業(yè)管理企業(yè)之首位，成為市49家獲二級(jí)資質(zhì)的第一家(目前無(wú)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè))；陸家嘴物業(yè)有其超前的企業(yè)理念，使其管理的物業(yè)保值、升值，業(yè)戶(hù)安居樂(lè)業(yè)；陸家嘴物業(yè)將成為全國(guó)唯一通過(guò)ISO9002、ISO14001、OHSAS18001三項(xiàng)國(guó)際認(rèn)證的企業(yè)；陸家嘴物業(yè)具有管理各類(lèi)物業(yè)的豐富實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與人力資源；陸家嘴物業(yè)有能力為所有類(lèi)型的企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)；陸家嘴物業(yè)可以提供您所需要的物業(yè)管理服務(wù)；用我們的物業(yè)管理服務(wù)節(jié)省您的時(shí)間和金錢(qián)；您可以利用我們的管理經(jīng)驗(yàn)幫助您實(shí)現(xiàn)你的戰(zhàn)略目標(biāo)；陸家嘴物業(yè)是您可信賴(lài)的合作伙伴。3.4陸家嘴物業(yè)管理“科技館”的具體優(yōu)勢(shì)“科技館

13、”與我公司總部近在咫尺，又與我公司管理的浦東新區(qū)辦公中心觸手可與，對(duì)于資源共享、應(yīng)急搶險(xiǎn)十分有益；“科技館”坐落于浦東陸家嘴地區(qū)，而我公司是陸家嘴集團(tuán)公司的全資子公司，與新區(qū)各個(gè)方面有著極為良好的溝通渠道，可以為“科技館”的各項(xiàng)工作提供其他公司無(wú)法比擬的便利條件；我公司有能夠保障浦東新區(qū)辦公中心正常運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)備設(shè)施維保技術(shù)人員；我公司有具有豐富接待經(jīng)驗(yàn)的強(qiáng)大的禮儀服務(wù)陣容，曾接待過(guò)、等中央領(lǐng)導(dǎo)同志與許多國(guó)家的元首、部長(zhǎng)；我公司有為鉆石中心提供服務(wù)的專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍；我公司有為證券大廈提供服務(wù)的專(zhuān)業(yè)保潔公司；我公司有從原浦東公園轉(zhuǎn)制到我公司的具有園藝實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綠化隊(duì)伍，更有從農(nóng)學(xué)院畢業(yè)的高才

14、生做為后備力量；我公司有條件吸納全國(guó)最優(yōu)秀的物業(yè)管理人才來(lái)管理“科技館”；我公司有能力并愿意吸納“科技館”的富余人員。3.5貴方如果委托我公司管理“科技館”，我公司將采用“陸家嘴物業(yè)管理”的管理模式，導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系、ISO14001環(huán)境管理體系與OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，為“科技館”成為世界一流的科技展館提供無(wú)可挑剔的物業(yè)管理服務(wù)。3.6委托方支付開(kāi)辦費(fèi)542600元。3.7“科技館”竣工驗(yàn)收后，需對(duì)所屬委托物業(yè)圍的房屋、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行全面“開(kāi)荒”清潔?！伴_(kāi)荒”清潔費(fèi)由委托方承擔(dān)，估計(jì)需100000元人民幣，其費(fèi)用實(shí)行“實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)”，物業(yè)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。3.8我公

15、司同意貴方的建議：從施工期就進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)早期介入，開(kāi)業(yè)后開(kāi)始進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。早期介入物業(yè)管理：2001年1月1日2001年3月31日，委托物業(yè)管理服務(wù)期限五年： 2001年4月1日2006年3月31日，這將給“科技館”的建設(shè)和物業(yè)管理平穩(wěn)過(guò)渡以與管理水平達(dá)到四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)非常有利的因素。4總體構(gòu)想與目標(biāo)4.1管理模式倡導(dǎo)陸家嘴物業(yè)讓您更滿(mǎn)意的管理理念，在“科技館”與陸家嘴物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行“科技館”物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，實(shí)施管轄區(qū)域統(tǒng)一的物業(yè)管理，并遵守國(guó)家與地區(qū)有關(guān)的法律法規(guī)，接受當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)的監(jiān)督。4.2管理服務(wù)目標(biāo)我公司正式接受管理“科技館”后，將使“科技館”達(dá)到以下管理服

16、務(wù)目標(biāo)（除委托方本身原因、委托方提供數(shù)據(jù)與實(shí)際情況差異較大、政府政策調(diào)整與不可抗力等因素外）:4.2.1總目標(biāo)達(dá)到相當(dāng)于賓館四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；通過(guò)良好的物業(yè)管理使業(yè)戶(hù)名下的物業(yè)保值、增值，真正為業(yè)戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全、方便、快捷、潔凈、溫馨、舒適、先進(jìn)的科教、娛樂(lè)、工作環(huán)境,并成為中國(guó)乃至全世界的標(biāo)志性物業(yè)品牌。營(yíng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境，激發(fā)游客參與科普的熱情，提高業(yè)戶(hù)的滿(mǎn)意度。4.2.2具體目標(biāo)管理服務(wù)“以人為本”，針對(duì)“科技館”的物業(yè)特征，我司提出“高標(biāo)準(zhǔn)、全方位”的物業(yè)管理設(shè)想。高標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意度為指針，導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系、ISO14001環(huán)境質(zhì)量保證體系與OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系，

17、采用相當(dāng)于賓館四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段與管理方法來(lái)管理與服務(wù)“科技館”。從目標(biāo)管理著手、以質(zhì)量管理為中心、以信息管理為基礎(chǔ)，建立各級(jí)監(jiān)督約束機(jī)制，實(shí)行24小時(shí)的管理服務(wù)。遵循物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)管理、業(yè)戶(hù)自主管理、政府部門(mén)與業(yè)戶(hù)監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。全方位針對(duì)業(yè)戶(hù)和游客的需求，實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、齊全、低價(jià)與24小時(shí)全天候、多方位的高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)。4.2.3管理目標(biāo)值經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地管理目標(biāo)值場(chǎng)地、建筑完好率98%基礎(chǔ)設(shè)施完好率95%展區(qū)場(chǎng)地管理目標(biāo)值展區(qū)場(chǎng)地、建筑完好率98%展區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完好率95%工程物業(yè)管理目標(biāo)值供電、供水、供氣保證率98%照明設(shè)施完好率98%空調(diào)供應(yīng)完好率98%通訊、視聽(tīng)、系

18、統(tǒng)保障率98%消防設(shè)施完好率100%治安監(jiān)控設(shè)施完好率98%建筑物與所有設(shè)備、設(shè)施按預(yù)定計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)合格率100%建筑物與所有設(shè)備、設(shè)施維修與時(shí)率100%設(shè)備、設(shè)施突發(fā)事件控制率98%保安管理目標(biāo)值VIP接待安全措施保證率100%高峰客流安全措施保證率100%突發(fā)事件控制率100%車(chē)輛交通疏導(dǎo)控制率100%技術(shù)防監(jiān)控措施實(shí)施率98%觀(guān)眾安全措施保證率100%重大刑事案件發(fā)生控制率100%重大火災(zāi)事故發(fā)生控制率100%環(huán)境管理目標(biāo)值管理區(qū)域無(wú)積塵、無(wú)污垢、無(wú)垃圾、無(wú)積水控制率100%管轄區(qū)域綠化成活率95%以上管轄區(qū)域綠化更新、養(yǎng)護(hù)與時(shí)率100%管轄區(qū)域綠化藝術(shù)美化率95%建筑物外立面整潔保持率

19、98%建筑垃圾、生活垃圾、污水處理與時(shí)率98%以上滅蟲(chóng)除害與時(shí)率98%以上早期介入物業(yè)管理服務(wù)圍與容5.1圍“科技館”的所有公共部位與地下車(chē)庫(kù)。5.2早期介入服務(wù)容協(xié)助和參與施工質(zhì)量管理，加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的現(xiàn)場(chǎng)檢查，使質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，促使物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。與委托方一起融洽外部環(huán)境，溝通與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政、環(huán)衛(wèi)、防疫、房管局、公安、消防、郵政、交通、綠化與委托服務(wù)保養(yǎng)單位等政府管理部門(mén)的關(guān)系并建立日常聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)合作使“科技館”運(yùn)作與管理取得良好的外部環(huán)境。協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定好“科技館”業(yè)戶(hù)使用公約。與開(kāi)發(fā)商一起參與房屋設(shè)備設(shè)施的前期質(zhì)量驗(yàn)收。開(kāi)業(yè)后管理方案的擬訂?！?/p>

20、科技館”租戶(hù)裝潢管理方案的擬訂。房屋、設(shè)備、設(shè)施的交接驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收后檔案。管理與作業(yè)人員培訓(xùn)與操作訓(xùn)練（開(kāi)業(yè)前10天完成）。制訂“科技館”房屋、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)方案。制訂“科技館”安全、消防系統(tǒng)管理方案。其他工作指導(dǎo)與策劃。5.3早期介入的時(shí)間2001年1月1日至2001年3月31日憑借多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為，早期介入越早越好。從今后物業(yè)管理的角度講，有利于與早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，節(jié)省投資成本，與時(shí)解決問(wèn)題，有利于設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，保值升值。5.4派遣人員費(fèi)用估算派2名經(jīng)理級(jí)管理人員與工程技術(shù)人員，每周1次，每次結(jié)束后提供書(shū)面建議報(bào)告（特殊情況增加次數(shù)）。按常規(guī)，物業(yè)公司對(duì)前期介入應(yīng)收取一定費(fèi)

21、用，但是針對(duì)“科技館”的特殊情況，我公司決定費(fèi)用全免。6“科技館”接收過(guò)渡階段的管理工作與保證措施6.1“科技館”進(jìn)場(chǎng)接管期限我公司在確?！翱萍拣^”正常運(yùn)行的前提下，在“科技館”有關(guān)人員的配合下，接管時(shí)間定為一周，各部分交接期限與責(zé)任人員具體如下：“科技館”交接時(shí)間表項(xiàng)目交 接 時(shí) 間責(zé)任部門(mén)第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天資料合同交接全體人員供配電系統(tǒng)電氣維保部電梯系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)（給排水）維保部給排水系統(tǒng)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防設(shè)備弱電維保部樓宇控制電子會(huì)議背景音響閉路電視燈效、AV安保設(shè)備門(mén)禁設(shè)備車(chē)庫(kù)管理保安保安部保潔、綠化清潔、綠化部禮儀禮儀部交接總結(jié)全體人員6.2項(xiàng)目交接驗(yàn)收

22、責(zé)任界定當(dāng)我公司受托管理“科技館”，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)在限定時(shí)間交接時(shí)，甲方負(fù)責(zé)把已竣工項(xiàng)目或還在施工項(xiàng)目的全部情況告之乙方，并同時(shí)移交相應(yīng)的管理權(quán)力與責(zé)任，具體如下：6.2.1甲方負(fù)責(zé)在乙方接管前把全部設(shè)備系統(tǒng)的各類(lèi)合同、合同附件、圖紙、技術(shù)資料、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等全部移交乙方。如遇種種原因，一時(shí)無(wú)法移交的部分資料，且不影響整個(gè)設(shè)備系統(tǒng)交接的，可適當(dāng)延長(zhǎng)時(shí)間。6.2.2經(jīng)政府的主管部門(mén)按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收且合格的竣工項(xiàng)目移交。甲方負(fù)責(zé)與時(shí)把管理權(quán)力與責(zé)任移交乙方，乙方應(yīng)在驗(yàn)收接管后詳細(xì)記錄在案，并經(jīng)甲方與甲方委托人（政府主管部門(mén)、監(jiān)理公司、籌建部門(mén)等）簽字認(rèn)可，乙方承擔(dān)其管理權(quán)力和義務(wù)。6.2.3經(jīng)政府

23、的主管部門(mén)按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收但不合格的竣工項(xiàng)目或者經(jīng)政府的主管部門(mén)按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期無(wú)法驗(yàn)收完畢的竣工項(xiàng)目移交。甲方負(fù)責(zé)與時(shí)把管理權(quán)力和責(zé)任移交乙方，但不合格或未驗(yàn)收完畢的項(xiàng)目乙方應(yīng)在驗(yàn)收接管后詳細(xì)記錄在案，并經(jīng)甲方與甲方委托人（政府主管部門(mén)、監(jiān)理公司、籌建處等）簽字認(rèn)可，由此影響其提供使用功能的責(zé)任不應(yīng)乙方承擔(dān)，乙方對(duì)甲方支付余款或增加費(fèi)用具有參與討論與建議權(quán)，乙方負(fù)責(zé)配合、協(xié)助甲方或甲方委托人，加快整改項(xiàng)目的落實(shí)與再次驗(yàn)收工作的推進(jìn)或者持續(xù)落實(shí)其驗(yàn)收工作。6.2.4已完工但未經(jīng)政府規(guī)定部門(mén)驗(yàn)收的項(xiàng)目、正在施工的項(xiàng)目責(zé)任界定：甲方負(fù)責(zé)驗(yàn)證責(zé)任，并指定籌建部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理分包方施工責(zé)

24、任；分包方或具體施工方負(fù)責(zé)施工、試運(yùn)行與整改責(zé)任；乙方負(fù)責(zé)配合、協(xié)助、建議、討論的責(zé)任，其提供使用功能的責(zé)任不應(yīng)乙方承擔(dān)。6.3保證措施先期進(jìn)行各類(lèi)圖紙的熟悉消化；設(shè)備人員與施工方共同對(duì)設(shè)備的性能、操作和設(shè)備狀況進(jìn)行熟悉，以保證在接收后能獨(dú)立操作；對(duì)各類(lèi)供貨商、聯(lián)系人、維保期限、維保容與維保期外的維保進(jìn)行詳細(xì)了解；對(duì)各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)的主要設(shè)備建立檔案、詳細(xì)登記；建立接管檔案，對(duì)每臺(tái)設(shè)備的目前狀態(tài)由科技館、供貨商和物業(yè)公司三方簽字認(rèn)可；還未完全完工的設(shè)備系統(tǒng)，可以實(shí)施邊施工調(diào)試、邊進(jìn)行監(jiān)督，待完工后再驗(yàn)收交接；管理方的接收人員必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，并符合上崗條件。7進(jìn)駐“科技館”后物業(yè)管理服務(wù)的圍、容與標(biāo)準(zhǔn)

25、7.1業(yè)戶(hù)服務(wù)擬訂租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)管理程序；擬訂裝修管理規(guī)定并照章執(zhí)行負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主、租戶(hù)的日常服務(wù)與聯(lián)系，并進(jìn)行走訪(fǎng)，每季度一次意見(jiàn)征詢(xún)活動(dòng)；收集租戶(hù)租賃資料，編制租賃清冊(cè)，記錄動(dòng)態(tài)情況；建立租戶(hù)檔案，擬訂檔案管理辦法。7.2禮儀商務(wù)服務(wù)7.2.1圍“科技館”商務(wù)中心所涉與的各項(xiàng)服務(wù)、禮儀會(huì)務(wù)接待。7.2.2容與標(biāo)準(zhǔn)7.2.2.1商務(wù)中心服務(wù)容負(fù)責(zé)“科技館”所有信件、報(bào)刊、雜志等收發(fā)工作；接待外來(lái)客戶(hù)的各類(lèi)文件的打印、復(fù)印、 等工作；負(fù)責(zé)客戶(hù)機(jī)、船、車(chē)票的訂購(gòu)工作；負(fù)責(zé)客戶(hù)其他特約、代辦服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)宗旨：快捷、優(yōu)質(zhì)、規(guī)、高效；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：凡推出的服務(wù)項(xiàng)目。保證服務(wù)質(zhì)量，對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)實(shí)行投訴反饋制度，質(zhì)量

26、標(biāo)準(zhǔn)以相關(guān)行業(yè)的服務(wù)要求為準(zhǔn)。服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95%。7.2.2.2禮儀會(huì)務(wù)接待服務(wù)容負(fù)責(zé)來(lái)訪(fǎng)客人的登記、接待服務(wù)。根據(jù)”科技館”有關(guān)部門(mén)的要求，布置、安排、落實(shí)服務(wù)人員做好服務(wù)接待工作。檢查整個(gè)大樓的各類(lèi)設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題與時(shí)報(bào)修。電梯迎候客人的詢(xún)問(wèn)、引導(dǎo)工作。負(fù)責(zé)大樓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的票務(wù)接待工作。提供茶水服務(wù)。轉(zhuǎn)接工作。標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)人員上崗須做到精神飽滿(mǎn)、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑，姿勢(shì)端正，雙手自然擺放，與工作無(wú)關(guān)的物品一律放在抽斗，統(tǒng)一著裝，服裝整潔。迎送客時(shí)要求面帶微笑，禮貌用語(yǔ)，舉止大方，手、語(yǔ)并用。根據(jù)”科技館”有關(guān)部門(mén)發(fā)出的會(huì)議接待通知單要求做好各項(xiàng)服務(wù)準(zhǔn)備工作，如有特殊要求，按要求

27、執(zhí)行。提前半小時(shí)檢查大樓的空調(diào)、照明、電器等各類(lèi)設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題與時(shí)通知設(shè)備管理人員排除故障。遇來(lái)訪(fǎng)、詢(xún)問(wèn)客人須面帶微笑，問(wèn)清客人與單位，然后再與大樓有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，并要求客人填寫(xiě)來(lái)訪(fǎng)登記，同時(shí)引導(dǎo)客人去休息室接待區(qū)等候。接聽(tīng)并進(jìn)行轉(zhuǎn)接，要求服務(wù)人員見(jiàn)信號(hào)燈亮?xí)r必須使用普通話(huà)且禮貌地稱(chēng)：“您好，請(qǐng)講”，根據(jù)客人要求迅速、正確為其轉(zhuǎn)接，在無(wú)人接聽(tīng)的情況下或占線(xiàn)時(shí)，應(yīng)婉轉(zhuǎn)地說(shuō)：“對(duì)不起，無(wú)人接聽(tīng)，請(qǐng)問(wèn)可否等會(huì)兒再打來(lái)？”或“對(duì)不起，占線(xiàn)，請(qǐng)稍等?！钡却祟?lèi)禮貌用語(yǔ)。如來(lái)電要求留言須認(rèn)真填寫(xiě)記錄表，與時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)。服務(wù)員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開(kāi)啟門(mén)、窗15-20分鐘后關(guān)閉，調(diào)節(jié)好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室溫度一般控制在18C（

28、2C）左右，夏季一般控制在25C（2C）左右，并在噴灑適量空氣清香劑，保持大樓空氣清新。提供茶水服務(wù)的順序是先主賓后主人，然后按順時(shí)針?lè)较蛱峁┓?wù)。茶水添加時(shí)，須在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分滿(mǎn)，并注意客人的動(dòng)態(tài)，以免發(fā)生碰撞。服務(wù)過(guò)程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前。會(huì)見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員一般不得隨意進(jìn)出會(huì)見(jiàn)廳或會(huì)議室，重要會(huì)見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員須站立在會(huì)場(chǎng)里面，一般的會(huì)見(jiàn)或會(huì)議期間服務(wù)員站立在會(huì)場(chǎng)門(mén)口，特殊需求按科技館規(guī)定執(zhí)行，但必須注意會(huì)見(jiàn)廳或會(huì)議室的動(dòng)態(tài)，隨時(shí)提供服務(wù)，如有緊急事項(xiàng)須要找人，服務(wù)員可用紙條形式傳遞信息。7.3保安管理與服務(wù)7.3.1圍“科技館”地面出入口

29、與紅線(xiàn)、售檢票處、大堂、走道、公共設(shè)施、共用設(shè)備、地下車(chē)庫(kù)等。7.3.2服務(wù)容保安巡視、檢查、宣傳、搶險(xiǎn)、護(hù)衛(wèi)、匯報(bào)與統(tǒng)計(jì)記錄；轄區(qū)出入口全天24小時(shí)值班，對(duì)辦公樓非本館工作人員進(jìn)出進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，對(duì)圍墻邊、公共道路、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施等實(shí)行全天周期性的巡邏值勤。保安人員規(guī)定路線(xiàn)每二小時(shí)巡邏一次與不規(guī)定路線(xiàn)不定期巡邏；轄區(qū)實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控錄像，并保存7天時(shí)間；實(shí)施三級(jí)防火責(zé)任制度，建立健全防火制度和安全操作制度；定期巡視、試驗(yàn)、維修、更新消防器材和設(shè)備，制定有關(guān)人員負(fù)責(zé)保養(yǎng)、維修和管理；定期對(duì)電氣設(shè)備、開(kāi)關(guān)、線(xiàn)路和照明燈具等進(jìn)行檢查；與地區(qū)公安、消防、綜合治理管理部門(mén)等建立良好的公共關(guān)系，積極配合與

30、落實(shí)工作，同時(shí)接受監(jiān)督，確保管理區(qū)域財(cái)產(chǎn)與人身安全。游客疏散與引導(dǎo)；附近與周邊道路車(chē)輛管理與疏導(dǎo)，對(duì)進(jìn)出車(chē)輛做好紀(jì)錄；防臺(tái)防汛管理；應(yīng)急事件處理。7.3.3工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作容定崗巡視流動(dòng)巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練刑事、案件車(chē)輛停放、保管環(huán)境保護(hù)突發(fā)事件工作頻率24小時(shí)24小時(shí)，不間斷巡查5分鐘保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每月二次質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保證出入口安全，阻止推銷(xiāo)、叫賣(mài)、乞討、無(wú)關(guān)人員進(jìn)出。與時(shí)制止：偷、盜、刑事、治安，案件一旦發(fā)生立即與公安部門(mén)聯(lián)系。無(wú)可疑、閑雜人員接近車(chē)輛，未鎖門(mén)、關(guān)窗車(chē)輛或遺忘貴重物品與時(shí)通知。道路暢通。注意關(guān)閉門(mén)、公燈、窗、各龍頭，不乘電梯，無(wú)破壞綠化、無(wú)亂扔垃圾、亂吐、亂燒。與時(shí)采取措施，控制局面，迅

31、速報(bào)告，等候支援，與時(shí)疏導(dǎo)與引導(dǎo)游客。各項(xiàng)法律常識(shí)，政策條例和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。督導(dǎo)方式保安部門(mén)統(tǒng)一指揮調(diào)度，保安班長(zhǎng)24小時(shí)監(jiān)督保安員運(yùn)作，管理處經(jīng)理每月不定期抽查。7.4保潔管理與服務(wù)7.4.1入口、大廳的保潔項(xiàng)目與容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實(shí)施方案日周月季梯級(jí)、地臺(tái)無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)痰跡、無(wú)垃圾視檢巡回一次洗刷大廳地坪無(wú)腳印、無(wú)污漬、無(wú)痰跡、無(wú)垃圾視檢石地面光亮有倒影巡回一次拋光蠟一次洗地上蠟玻璃門(mén)、窗光亮干凈、無(wú)塵灰、無(wú)印漬視檢與手檢戴白手套巡回柱面、墻面、臺(tái)面、椅子、沙發(fā)、燈座與附屬設(shè)施光亮、整潔、無(wú)灰塵、無(wú)損壞視檢與手檢一次大花盆、盆景盆體表面光亮保潔，盆無(wú)煙蒂、雜物視檢與手檢巡回檢查手段

32、：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無(wú)灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。7.4.2展館公共區(qū)域的保潔區(qū)域項(xiàng)目與容（包括但不僅限于）標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實(shí)施方案日周月季展館公共區(qū)域地面清潔整潔光亮，無(wú)垃圾、無(wú)紙屑、無(wú)水漬、無(wú)腳印視檢巡回上臘所有玻璃門(mén)、窗與玻璃部分之清潔無(wú)塵、光亮、無(wú)印漬，保持明凈手檢用餐巾紙擦拭1米無(wú)灰塵巡回1各種標(biāo)志牌、不銹鋼/鋁質(zhì)材料清潔表面無(wú)污漬、無(wú)污垢、光亮視檢與手檢1清理公共區(qū)域垃圾桶與煙灰缸清潔光亮、無(wú)污垢、煙灰與垃圾不超過(guò)容器的2/3視檢巡回地面/電梯地面拋光地面光澤明顯視

33、檢2地面吸塵無(wú)浮灰、無(wú)污漬、無(wú)死角視檢與手檢1立柱之清潔整潔、光亮、無(wú)污漬視檢1空調(diào)風(fēng)口之清潔目視，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯灰塵、無(wú)污漬視檢1電梯外之清潔電梯四周與外門(mén)保持整潔光亮，照明器具無(wú)積灰視檢與手檢2電梯槽底之清潔無(wú)垃圾、無(wú)垃圾、無(wú)煙頭、紙屑視檢1入口地毯、墊子吸塵干燥、無(wú)污漬視檢3天花清潔無(wú)積灰、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、金屬天花板與架邊潔亮視檢1展館公共區(qū)域照明清潔燈管無(wú)灰塵、燈蓋、燈罩明亮清潔視檢1清掃走廊/臺(tái)階垃圾與塵土無(wú)塵、無(wú)污漬、無(wú)垃圾雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)積水視檢與手檢1走廊地毯吸塵干燥、無(wú)污漬視檢與手檢1擦拭走廊墻面與掛物無(wú)積灰、無(wú)污垢視檢與手檢1擦拭走廊/后梯消防設(shè)施無(wú)塵、無(wú)污漬、無(wú)垃圾、無(wú)蜘蛛

34、網(wǎng)視檢與手檢1清潔木質(zhì)材料無(wú)塵、無(wú)污垢視檢與手檢1擦拭樓梯扶手、欄桿、擋板視檢無(wú)明顯污跡、手檢無(wú)明顯灰塵視檢與手檢巡回自動(dòng)扶梯清潔整潔、光亮、無(wú)污漬視檢與手檢巡回檢查手段：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無(wú)灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。7.4.3衛(wèi)生間的保潔項(xiàng)目與容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實(shí)施方案日周月季門(mén)、窗、柜、墻面頂、墻面干凈、整潔、明亮無(wú)塵灰、污跡視檢與手檢一次室地面、空間無(wú)腳印、無(wú)污跡、無(wú)水跡、無(wú)異味視檢與嗅檢巡回一次清洗所有隔屏板無(wú)塵灰、無(wú)污跡、水跡視檢與手檢巡回一次清洗便池、

35、馬桶、水斗、面盆、鏡面保潔、干凈、無(wú)污跡、無(wú)污垢、無(wú)異味、污水管與下水道暢通視檢與嗅檢巡回手紙簍清理、刷洗干凈視檢與嗅檢巡回檢查手段：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無(wú)灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。7.4.4電梯、扶梯、樓梯的保潔項(xiàng)目與容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實(shí)施方案日周月季電梯、門(mén)表面、壁、底面、天花板無(wú)泥跡、無(wú)塵灰、無(wú)雜物、視感光亮視檢一次一次擦洗電梯通風(fēng)口干凈、無(wú)塵灰視檢與手檢一次巡回一次扶梯扶手干凈、光滑、無(wú)塵灰手檢用餐巾紙擦拭1米無(wú)灰塵三次扶梯踏腳干凈、無(wú)泥土與雜物視檢三次樓梯

36、臺(tái)階、扶手、欄桿干凈、無(wú)泥土、無(wú)塵灰、無(wú)雜物視檢與手檢巡回一次清洗花卉盆景盆體干凈光潔、盆無(wú)雜物煙蒂視檢與手檢巡回室空間空氣流通、清晰嗅檢噴香檢查手段：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無(wú)灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。7.4.5辦公室的保潔項(xiàng)目與容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實(shí)施方案日周月季門(mén)、窗玻璃、窗臺(tái)、窗柜、門(mén)柜、沙發(fā)、茶幾、桌椅干凈、整潔、明亮、無(wú)塵灰視檢與手檢一次地面、廢紙簍、物件地面干凈整潔、無(wú)塵灰、無(wú)腳印、無(wú)污漬、紙簍每天清倒，簍體干凈、物件擺放整齊有序視檢與手檢巡回家具、燈具、電

37、氣設(shè)備干凈、整潔、光亮、無(wú)塵灰手檢一次一次上光花卉、盆景盆體干凈、光潔，盆無(wú)異物視檢與手檢巡回檢查手段：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無(wú)灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。7.4.6天臺(tái)、地下車(chē)庫(kù)的保潔項(xiàng)目與容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實(shí)施方案日周月季地面干凈、整潔、無(wú)棄放物、無(wú)垃圾、落水管道暢通視檢巡回一次清洗綠化盆景無(wú)煙蒂、雜物、表面干凈視檢與手檢巡回地下車(chē)庫(kù)地面道路無(wú)塵灰、無(wú)垃圾、無(wú)堆放物視檢巡回一次沖洗地下車(chē)庫(kù)空間空氣流暢、無(wú)異味嗅檢巡回一次噴藥檢查手段：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、

38、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無(wú)灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。7.4.7接見(jiàn)廳、會(huì)議室、休息室的保潔項(xiàng)目與容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實(shí)施方案日周月季門(mén)、窗臺(tái)、窗柜、扶手干凈、整潔、完好、無(wú)塵灰、無(wú)破損視檢與手檢一次墻面、墻角、踢角線(xiàn)、護(hù)墻板、天花板干凈、整潔、完好、無(wú)塵灰、無(wú)污漬、無(wú)蜘蛛網(wǎng)視檢與手檢一次一次撣塵地面、地毯干凈、整潔、無(wú)塵灰、無(wú)污漬視檢一次一次清洗室空間空氣流暢、清晰嗅檢噴香檢查手段：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無(wú)灰塵

39、、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。7.4.8室外環(huán)境的保潔項(xiàng)目與容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實(shí)施方案日周月季地面干凈、整潔、無(wú)泥土、無(wú)垃圾、無(wú)廢棄物、無(wú)明顯積水，隨掃落葉視檢巡回路牌、標(biāo)志、指示牌干凈、無(wú)塵灰、無(wú)污漬視檢與手檢一次擦拭鐵柵圍墻干凈、不積灰塵手檢用餐巾紙擦拭1米無(wú)灰塵一次不銹鋼自動(dòng)門(mén)干凈、光亮、不積水手檢二次垃圾箱、垃圾桶箱體外四壁干凈無(wú)污漬、箱口箱外無(wú)垃圾、無(wú)異味、箱桶外表干凈、無(wú)污漬、桶垃圾超過(guò)1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味與時(shí)處理視檢與嗅檢巡回一次清洗檢查手段：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離

40、，應(yīng)無(wú)灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。7.4.9建立定期回訪(fǎng)征詢(xún)制度為保證高水準(zhǔn)的清潔質(zhì)量，公司每月定期回訪(fǎng)科技館有關(guān)部門(mén)，聽(tīng)取對(duì)物業(yè)清潔的意見(jiàn)和要求，以利于不斷改進(jìn)工作。7.4.10主要保潔工程的工藝流程項(xiàng)目操作工藝流程地面打蠟工藝石去蠟工藝流程：放好警告牌；先用去蠟水用熱水按比例兌水，然后均勻地涂在石地面上；在擦地機(jī)上換上去蠟刷片，進(jìn)行去蠟工作；待地面完全干燥，準(zhǔn)備打蠟。石上蠟工藝流程：上蠟采用兩層底蠟，兩層面蠟的方法進(jìn)行；先在打蠟桶倒入底蠟水；蠟拖吸蠟后要掌握好干濕度，一般以不滴為宜；打蠟應(yīng)先將打蠟區(qū)域四周邊框涂上一遍，然后根據(jù)從里到外按順序進(jìn)行。上蠟方法為“Z”型，

41、上蠟寬度為1.5M，邊緣需重疊覆蓋；每層蠟上完后必須確認(rèn)，完全干透后才可以上下一層蠟；面蠟與底蠟上蠟方法一樣，但不可相互混淆。日常保養(yǎng)：地面拋光視客流量而定，每周一次或二次；每日對(duì)地面進(jìn)行循環(huán)推塵，確保地面沒(méi)有腳印或其他污跡。項(xiàng)目操作工藝流程玻璃先用玻璃鏟刀將污跡鏟除干凈。把涂水毛套兩端浸足玻璃保潔劑，按在玻璃頂端上下垂直洗抹。有污跡的地方要重點(diǎn)抹。玻璃刮水器采用直線(xiàn)法或曲線(xiàn)法刮去玻璃上的污水，每刮一次都要把刮條用毛巾擦干。一洗一刮循環(huán)進(jìn)行。在接近地面處涂水器和玻璃刮水器都要做橫向移動(dòng)。最后用毛巾抹去留下的水跡。抹干或拖干地面的水。大理石墻面立柱放好警告牌。正確稀釋保潔劑在水桶（采用中性保潔劑

42、）。用毛巾或刷片浸足溶液涂在墻面上，采用垂直動(dòng)作由上至下或循環(huán)動(dòng)作從左至右等方法保潔墻面。每次抹動(dòng)要有所交叉，以保證保潔到。用清水（最好是溫水）過(guò)清墻面殘留的保潔劑。待墻面完全干燥后，可在柔軟毛巾上噴上墻面上光蠟進(jìn)行墻面石拋光保養(yǎng)。日常的保養(yǎng)應(yīng)定期用墻面上光蠟進(jìn)行墻面保養(yǎng)，也可采用干凈的柔軟毛巾對(duì)其進(jìn)行撣灰除塵。項(xiàng)目操作工藝流程外墻準(zhǔn)備工作天氣情況：預(yù)報(bào)無(wú)大風(fēng)雨雪與高溫、低溫報(bào)告，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試風(fēng)力小于6級(jí)。現(xiàn)場(chǎng)勘察：建筑物頂部必須有固定吊板繩和安全繩的牢固構(gòu)件，繩子下垂經(jīng)過(guò)位置不得有尖銳棱角。工具準(zhǔn)備：吊板、吊板繩、安全繩、水槍、配置好的保潔劑、刮板、抹布等。繩子直徑不小于16MM，中間無(wú)斷裂與結(jié)

43、扣。工作售貨員穿戴勞動(dòng)保護(hù)衣、安全帽、鞋，按規(guī)定系好安全帶，將自鎖器單獨(dú)懸于安全繩上?，F(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)督到位。操作進(jìn)行操作人員坐于吊板規(guī)定位置，將所有用具扎邊在吊板上。緩緩將吊板下放，到達(dá)第一工作位置。用水槍對(duì)準(zhǔn)工作位置放水，初步出去塵灰，然后將保潔劑涂在墻面上，稍后用刮板或刷子擦拭，最后用抹布將墻面擦拭干。一個(gè)位置工作結(jié)束，緩緩調(diào)整至下一個(gè)位置繼續(xù)保潔，直至該縱向位置工作結(jié)束，然后再橫向移動(dòng)位置。整個(gè)工作過(guò)程中，安全監(jiān)督員應(yīng)自始至終作現(xiàn)場(chǎng)安全監(jiān)督。操作結(jié)束將吊繩、安全繩收好并檢查一遍被損情況。如發(fā)現(xiàn)繩子被損，應(yīng)作報(bào)廢處理，如繩子完好，則送回倉(cāng)庫(kù)放置于干燥通風(fēng)的地方，并作繩子使用記錄。將其他工具擦拭

44、干凈，自鎖器在彈簧處加潤(rùn)滑油。做好當(dāng)班工作記錄，并經(jīng)安全員和領(lǐng)班簽字。項(xiàng)目操作工藝流程花崗石臺(tái)階準(zhǔn)備工作：準(zhǔn)備好拋光機(jī)、吸水機(jī)、擦地機(jī)、去水機(jī)、面蠟、白潔布、干凈的拖把等器具，并檢查好器具的安全性能。去蠟水稀釋?zhuān)?:30）后用拖把均勻地涂在花崗石臺(tái)階表面與立面。用白潔刷摩擦地面，要全部磨到，使原來(lái)花崗石表面的蠟質(zhì)全部溶解。臺(tái)階日常清洗：花崗石的材質(zhì)有異于一般石。由于花崗石材質(zhì)緊密度較高，污垢（或臟物）往往吸附在石材表面，較難滲入石材，故選較高表面活性劑的堿性保潔劑為主，清洗設(shè)備以低速擦地機(jī)為主。臺(tái)階特殊情況清洗：由于花崗石材質(zhì)有較高金屬型離子，具有一定的抗酸性。在臥面（或立面）污垢（或贓物）較

45、嚴(yán)重時(shí)，使用弱酸性保潔劑，但僅限于弱酸性。清洗用低速擦地機(jī)，清洗完成后需過(guò)水清酸。用吸水器吸干地面，再用干凈的拖把拖二遍，使地面無(wú)污跡，然后讓地面干透。7.5綠化管理與服務(wù)7.5.1綠化養(yǎng)護(hù)圍“科技館”周邊喬木帶（以行道樹(shù)一級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)）；展區(qū)與辦公大樓等處草坪、綠地；辦公大樓東面環(huán)行綠化區(qū)域。綠化總面積20240M2。7.5.2綠化養(yǎng)護(hù)容與標(biāo)準(zhǔn)7.5.2.1綠化養(yǎng)護(hù)方案為了保持和提高“科技館”的綠化面貌，我公司擬定以下技術(shù)方案，確保養(yǎng)護(hù)工作的開(kāi)展。行道樹(shù)（喬木帶）養(yǎng)護(hù)a.入冬后，根據(jù)行道樹(shù)的長(zhǎng)勢(shì)有針對(duì)性采取有效的措施，以定型為主，疏枝結(jié)合整形，經(jīng)過(guò)修剪,使行道樹(shù)做到樹(shù)冠分布均勻，通風(fēng)采光良好，

46、減少病蟲(chóng)害發(fā)生，增加抗臺(tái)風(fēng)能力。樹(shù)冠高度、寬度基本一致，在修剪中還應(yīng)解決建筑物、供電、照明等的矛盾。b. 抓住季節(jié)與時(shí)補(bǔ)種缺株行道樹(shù)，扶正傾斜樹(shù)木，做到行道樹(shù)無(wú)缺株、無(wú)死樹(shù)、無(wú)傾斜，保持區(qū)域的整齊、美觀(guān)。c. 一年防治刺蛾二次，捉天牛23次，防治時(shí)使用無(wú)公害、低毒性、低殘留藥劑，藥液配比適當(dāng)，噴灑周到，并注意噴灑人員、行人的安全工作，保持樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛，不開(kāi)“天窗”。d. 經(jīng)常檢查護(hù)樹(shù)樁與扎縛，發(fā)現(xiàn)有斷樁、壞樁，綁扎帶松動(dòng)、脫落與時(shí)調(diào)換整理，保證行道樹(shù)正常生長(zhǎng)。e. 經(jīng)常檢查行道樹(shù)蓋板，發(fā)現(xiàn)缺損與時(shí)調(diào)換補(bǔ)上，樹(shù)穴一年松土鋤草34次，缺土與時(shí)加土，保持樹(shù)穴平整、整潔。f.剝芽：每年4月、10月剝芽

47、2次，剝芽根據(jù)芽條生長(zhǎng)方向和不同階段的具體要求因樹(shù)制宜地進(jìn)行。綠地花壇與庭園養(yǎng)護(hù)a.保潔工作：每天保潔二次，經(jīng)過(guò)保潔做到花壇無(wú)明顯垃圾雜質(zhì)、紙屑、建筑垃圾，各單項(xiàng)養(yǎng)護(hù)工作做到工完場(chǎng)清。b.施肥：全年對(duì)各種花壇、樹(shù)壇各施基肥一次、追肥數(shù)次，植物生長(zhǎng)期對(duì)花壇、樹(shù)壇經(jīng)常采取薄肥多施的施肥方法,確保各種草花、地被、花卉生長(zhǎng)繁茂。c.鋤草工作：植物生長(zhǎng)期綠地一年鋤草78次，地被、草坪與時(shí)挑清雜草，清除的雜草與時(shí)清除，保持綠地整潔，植物正常生長(zhǎng)。d.定型修剪：入冬后對(duì)各類(lèi)落葉花灌木（花開(kāi)當(dāng)年生的樹(shù)木進(jìn)行一次修剪，先花后葉的花灌木進(jìn)行花后修剪，經(jīng)過(guò)修剪使樹(shù)木樹(shù)冠分布均勻，通風(fēng)采光良好，減少病蟲(chóng)害的發(fā)生，樹(shù)木

48、生長(zhǎng)期對(duì)各種球類(lèi)、綠蘺修剪23次，球類(lèi)修剪做到球形緊密、圓整，綠蘺修剪做到頂部水平狀、兩側(cè)垂直或略呈梯形。e.抗旱、澆水：各類(lèi)樹(shù)木、地被、草花遇天干旱，與時(shí)安排抗旱、澆水，抗旱利用早晚，避開(kāi)中午，喬木(即行道樹(shù)等大型樹(shù)木)抗旱做好”酒釀壇”，以保證抗旱效果。f.補(bǔ)種苗木：抓住春秋兩季的種植季節(jié)，與時(shí)補(bǔ)種缺損樹(shù)木、草坪，保持綠化景觀(guān)的完整。g.欄桿等設(shè)施的維修、保養(yǎng)：對(duì)綠地的各種金屬欄桿每年油漆一次，發(fā)現(xiàn)缺損、損壞與時(shí)維修、調(diào)換；各類(lèi)檔土墻與其它設(shè)施損壞與時(shí)修復(fù)，保持花壇美觀(guān)與綠化小品等周邊設(shè)施的完好。地被養(yǎng)護(hù)a.地被植物在未覆蓋前期，與時(shí)中耕除草；操作時(shí)防止損傷根系和地下莖。b.天氣干旱，土壤

49、干燥時(shí)適時(shí)、適量進(jìn)行澆水。早春發(fā)芽前期普遍進(jìn)行施肥，采取薄肥勤施的方法。c.與時(shí)挖除和補(bǔ)植發(fā)現(xiàn)的枯死植株，枯葉殘花隨時(shí)清除。d.木本地被植物萌發(fā)能力強(qiáng)者，在冬季休眠期進(jìn)行修剪。植株在生長(zhǎng)期間，始終保持高度不超過(guò)60cm的低矮狀態(tài)。e.球根、宿根類(lèi)地被植物，防止根部擁擠而影響其正常發(fā)育，應(yīng)按不同類(lèi)群的生理習(xí)性進(jìn)行分株，更新移植。草坪養(yǎng)護(hù)a.對(duì)草坪中雜草應(yīng)與時(shí)挑除，發(fā)現(xiàn)大型野草更應(yīng)與時(shí)挑除。雜草較多時(shí)，考慮用化學(xué)除草，可降低成本。凡低洼積水處，要填土整平?？斩d地段與時(shí)補(bǔ)植，不出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的空禿現(xiàn)象。b.草坪在生長(zhǎng)季節(jié)，適時(shí)進(jìn)行中耕、加土、鎮(zhèn)壓，保持土壤平和良好的透氣性。道路邊緣和樹(shù)根邊緣的草坪要用人

50、工修剪方法，修剪整齊。修剪前必須清除草坪上的石子、瓦礫、樹(shù)枝等雜物。修剪要平整，邊角無(wú)遺漏，草屑應(yīng)與時(shí)除凈。做到工完，料凈，場(chǎng)地清。c.對(duì)草坪邊上的樹(shù)壇，花壇邊緣，進(jìn)行切草邊，保持線(xiàn)條清晰流暢。d.草坪發(fā)芽以前進(jìn)行一次施肥，生長(zhǎng)季節(jié)可按具體情況追肥，土壤干燥時(shí)，與時(shí)澆水。e.草坪萌芽期，土壤過(guò)濕或板結(jié)澆水后禁止行人進(jìn)入踐踏。f.一旦發(fā)現(xiàn)草坪病蟲(chóng)害引起的發(fā)黃、枯死現(xiàn)象，在24小時(shí)針對(duì)性噴灑藥水，與時(shí)抑制病蟲(chóng)害蔓延。四季草花養(yǎng)護(hù)a.按照”科技館”的特點(diǎn)，制定全年用花計(jì)劃，做到月月有花，花期整齊、圖案美觀(guān)。b.在始花期選擇植株健壯、花型正、花色艷的花卉進(jìn)行上花壇種植，并做到植行距適宜，不露底土，無(wú)缺

51、株倒伏、無(wú)枯枝殘花、無(wú)雜草垃圾。c.草花防護(hù)設(shè)施完好、美觀(guān)，并保持花壇與環(huán)境的協(xié)調(diào)。d.草花與花壇交界處，進(jìn)行切邊或用綠籬圍合，以保持花壇的整體觀(guān)賞性。e.準(zhǔn)備足量的應(yīng)時(shí)草花，以備突擊布置草花任務(wù)之需，或與時(shí)調(diào)換零星花卉。病蟲(chóng)害的防治a.為維護(hù)生態(tài)平衡，應(yīng)貫徹“以防為主，綜合防治”的方針。充分利用多樣化的植保技術(shù)使用無(wú)污染、低殘留、低毒性藥劑或生物防治技術(shù)，保護(hù)和增殖天敵，抑制病蟲(chóng)害發(fā)生。b.根據(jù)“治早、治小、治了”的防治原則和的養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn)，在充分掌握和了解地區(qū)性蟲(chóng)害的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地防治較為普遍和嚴(yán)重的蟲(chóng)害和病源:即“五小二病”(蚧蟲(chóng)、蚜蟲(chóng)、粉虱、薊馬、葉螨、病毒病、線(xiàn)蟲(chóng)病)，以與尺蠖、天牛

52、、刺蛾、鉆心蟲(chóng)、真菌病。c.與時(shí)修除病蟲(chóng)枝、徒長(zhǎng)枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝，挖除枯死的樹(shù)木。保持土表無(wú)含病原落葉或經(jīng)粉碎的枝葉屑，管養(yǎng)好多層次的地被植物。d.冬季防治(112月)，在株際空隙處，進(jìn)行冬耕、翻曬二次，消滅刺蛾蛋與其它害蟲(chóng)蛹。摘除休眠蟲(chóng)體，防治蚧蟲(chóng)(打藥水或在為害嚴(yán)重的植株上用人工刮落的方法消滅蚧蟲(chóng))和青桐木虱。e.夏季防治（5一9月），此階段為病蟲(chóng)害發(fā)生高峰期，也是防治的高峰期。在5月上旬噴藥一次以作全面防治，隨后應(yīng)做到與時(shí)發(fā)現(xiàn)，與時(shí)處理(在48小時(shí)處理完成)。6月中、下旬至7月上旬和8月中、下旬，是刺蛾發(fā)生高峰期，應(yīng)與時(shí)噴藥預(yù)防。做到無(wú)蟲(chóng)體，無(wú)枝葉殘缺。（注:主要應(yīng)用生

53、物藥水：花保、BT等）。f.生物防治。積極做到保護(hù)和利用天敵資源，加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)天敵的遷引繁殖工作，如紅環(huán)瓢蟲(chóng)是草履蚧的優(yōu)勢(shì)天敵，要做好保護(hù)工作。g.與時(shí)做好園林植物病蟲(chóng)害發(fā)生的記錄和預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)工作，制訂長(zhǎng)期和短期防治計(jì)劃。合理調(diào)整根據(jù)“科技館”管理要求和布置，以與苗木生長(zhǎng)與花壇具體情況、立地條件、季節(jié)要求，根據(jù)有關(guān)部門(mén)的方案，在不影響原有面貌的前提下，進(jìn)行合理調(diào)整工作，使花壇面貌更好?？购荡胧┰诟鞣N苗木、地被、草坪等，遇天旱地干時(shí)，進(jìn)行澆水來(lái)保證其正常生長(zhǎng)。在夏季高溫季節(jié)，將采用早晚班方法避開(kāi)高溫，配備專(zhuān)用灑水車(chē)，進(jìn)行一天二次對(duì)綠化作業(yè)圍澆水抗旱，確保植物長(zhǎng)勢(shì)良好。對(duì)新種樹(shù)還應(yīng)采取做“酒釀臺(tái)”的澆水

54、方法。另外，對(duì)大型樹(shù)、名貴樹(shù)進(jìn)行草繩綁扎以與搭建蔭棚等防護(hù)措施。如發(fā)現(xiàn)新種樹(shù)有脫水現(xiàn)象，則做好疏枝、摘葉工作，以減少水分流失。防汛防臺(tái)措施以“預(yù)防為主，與時(shí)搶險(xiǎn)”為原則，與時(shí)做好一切應(yīng)急措施和搶險(xiǎn)物資的配備工作。a.預(yù)防：對(duì)樹(shù)冠龐大、樹(shù)葉過(guò)密的道旁綠地喬木做好疏枝工作，對(duì)補(bǔ)種新植樹(shù)、小樹(shù)進(jìn)行綁扎，加固護(hù)樹(shù)樁的措施，對(duì)行道樹(shù)綁縛作一遍檢查，并加固。添置必要的防臺(tái)防汛設(shè)備。b.搶險(xiǎn)：二十四小時(shí)輪流值班，并派專(zhuān)人巡視隨時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，接報(bào)后30分鐘趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)。將倒伏樹(shù)順勢(shì)放置進(jìn)行截枝、疏枝等工作，并設(shè)置安全隔離護(hù)欄，保持交通暢通。如發(fā)現(xiàn)碰到電線(xiàn)或建筑物的、有危險(xiǎn)的，馬上采取必要的防護(hù)措施，并通知有

55、關(guān)部門(mén)與時(shí)進(jìn)行維修。c.善后：災(zāi)害過(guò)后與時(shí)拆除有礙交通和觀(guān)瞻的加固物、臨時(shí)設(shè)施，扶正傾斜或倒伏的樹(shù)木，恢復(fù)原有景觀(guān)。7.5.2.2綠化養(yǎng)護(hù)工作流程和進(jìn)度計(jì)劃養(yǎng)護(hù)流程表冬季冬翻、修剪換草花春季中耕、除草、剝芽治病蟲(chóng)害、換草花秋季防臺(tái)、防汛、修剪調(diào)整、挖死樹(shù)夏季除草、油漆治病蟲(chóng)害、換草花抗旱、防臺(tái)、防汛進(jìn)度計(jì)劃第一階段時(shí)間：11月2月主要養(yǎng)護(hù)工作：a.冬季翻土、施基肥b.缺苗補(bǔ)種c.花灌木修剪主要工作目標(biāo)：改良土壤結(jié)構(gòu)和肥力，對(duì)新一年的植物生長(zhǎng)打下扎實(shí)基礎(chǔ)，做好冬季換花，為冬季增添一片絢麗的色彩。第二階段時(shí)間：3月10月主要養(yǎng)護(hù)工作：a.中耕：3月初進(jìn)行b.除草：7次c.治蟲(chóng)：1)防治蚧殼蟲(chóng)（3月

56、進(jìn)行）2)防治刺蛾（6月9月進(jìn)行2次）c.修剪：球類(lèi)、綠籬修剪（23次）d.剝芽：5月、6月一年二次e.換草花：1)春季換草花4月中、下旬2)夏季換草花7月中、下旬3)秋季換草花9月中、下旬f.抗旱、防臺(tái)、防汛：6月9月g.油漆：9月主要工作目標(biāo)：采取有效措施減輕不良生物因素、氣候因素等對(duì)植物生長(zhǎng)的影 響，保持植物地上、地下部分的健康生長(zhǎng)，做好春季和秋季換花，以與欄桿油漆工作，以良好形象迎接節(jié)日。7.5.2.3綠化的管理涂白。冬季用石灰水加鹽和石硫和劑涂白樹(shù)干，殺滅樹(shù)皮越冬的害蟲(chóng)與防止爬蟲(chóng)上下樹(shù)產(chǎn)卵。立支柱。風(fēng)較大的部位或臺(tái)風(fēng)發(fā)生頻繁的區(qū)域，要立支柱，防止臺(tái)風(fēng)吹倒樹(shù)木。存活率。綠地存活率95%

57、以上（包括經(jīng)過(guò)規(guī)定手續(xù)調(diào)整）。新建綠地“黃土不見(jiàn)天”，不留死角。喬灌木、草坪等存活率95%以上，大喬木存活率95%以上。新建綠地中，植物成活率95%以上。喬灌草配植。綠地植物群落，層次分明，季相分明，景觀(guān)優(yōu)美。植物間留有適當(dāng)?shù)纳L(zhǎng)距離。綠地，植物覆蓋率100%。綠化布置適應(yīng)辦公功能需要。綠化面貌。植物生長(zhǎng)茂盛，喬灌木主干挺立，樹(shù)形優(yōu)美；綠草如茵，綠籬連續(xù)、無(wú)空擋，無(wú)死樹(shù)枯枝；修剪合理、適時(shí)，綠地清潔整齊；病、蟲(chóng)不造成明顯危害；綠地設(shè)施與硬質(zhì)景觀(guān)保持長(zhǎng)年基本完好；與時(shí)處理綠化與其他公用設(shè)施的矛盾；保持綠化景觀(guān)完整。具體考核指標(biāo)新種樹(shù)苗：本市苗成活率大于99%；外地苗成活率大于95%；新種樹(shù)木：高

58、度1公尺處傾斜超過(guò)10公分的樹(shù)木不超過(guò)樹(shù)木總數(shù)的2%，栽植一年以上的樹(shù)木保存率大于95%；五大蟲(chóng)害的樹(shù)木不超過(guò)樹(shù)木的總數(shù)的1%；樹(shù)木二級(jí)分枝、枯枝不超過(guò)樹(shù)木總數(shù)的1%；綠化建筑小品無(wú)損壞；草坪無(wú)高大雜草，綠地?zé)o夾生或野生的攀援植物。7.5.3綠化養(yǎng)護(hù)管理的特點(diǎn)綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲(chóng)害和加強(qiáng)宣傳教育以與巡視，防止人為的毀壞等。綠化養(yǎng)護(hù)管理具有以下特點(diǎn)：經(jīng)常性管理植物“三分種樹(shù)、七分養(yǎng)護(hù)”，因而綠化日常養(yǎng)護(hù)管理是十分重要的環(huán)節(jié)。因?yàn)榫G化工程完成后，要鞏固其成果，發(fā)揮其功能，主要取決于日后經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)管理工作。物業(yè)管理公司應(yīng)從實(shí)際出發(fā)建立專(zhuān)門(mén)的綠化管理機(jī)構(gòu)，落

59、實(shí)綠化工程部作為經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)管理的組織保證，嚴(yán)防失管失養(yǎng)、放任自流。針對(duì)性管理不同種類(lèi)的樹(shù)木花草具有不同的生長(zhǎng)習(xí)性，它們對(duì)賴(lài)以生存的客觀(guān)條件如土壤、氣候、溫度、濕度與人為因素等十分敏感，因而養(yǎng)護(hù)管理必須具有針對(duì)性，做到“適地適樹(shù)”。動(dòng)態(tài)性管理綠化養(yǎng)護(hù)管理的對(duì)象是植物，由于其處于漫長(zhǎng)的生長(zhǎng)變化過(guò)程中，它的功能和觀(guān)賞效果不是短時(shí)間所能顯示出來(lái)的，而要有一個(gè)逐步提高和完善的塑造過(guò)程。而且植物隨著季節(jié)的變化而變化，一年四季有一個(gè)發(fā)芽、長(zhǎng)葉、開(kāi)花、結(jié)果、凋的過(guò)程，即通常所說(shuō)的季相變化。因此，養(yǎng)護(hù)管理具有動(dòng)態(tài)性，要在不同時(shí)期掌握不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)?？傊?，綠化養(yǎng)護(hù)管理必須按照綠化的不同品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不

60、同生長(zhǎng)期，以與根據(jù)多變量的客觀(guān)條件，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)要求，維持綠化的健康生長(zhǎng)，并按人們的要求生長(zhǎng)。7.5.4綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求樹(shù)木：生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝；樹(shù)形：美觀(guān)完整無(wú)傾斜；綠籬：修剪整齊無(wú)缺株；花壇：土壤疏松無(wú)垃圾；草坪：平整清潔無(wú)雜草。7.6房屋設(shè)備管理總體方案公司房屋與設(shè)備管理實(shí)施運(yùn)行管理屬地化與維修保養(yǎng)一體化相結(jié)合的先進(jìn)管理模式，集房屋、設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)與他們之間的最優(yōu)化組合，為人們創(chuàng)造一個(gè)高效、舒適、便利、安全的工作環(huán)境。陸家嘴物業(yè)公司擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員確?！笨萍拣^”房屋與設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開(kāi)展。陸家嘴物業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)工程師隊(duì)伍在總師室的領(lǐng)導(dǎo)下為房