中原調(diào)研：商業(yè)經(jīng)營(yíng)成為紐帶

1、.精品資料網(wǎng)cnshu25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料中原地產(chǎn)最新公布的商業(yè)物業(yè)資料顯示，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商與投資者存在著構(gòu)造性矛盾，在兩者之間商業(yè)運(yùn)營(yíng)成為紐帶8月13日，由深圳中原物業(yè)顧問(wèn)、中原中國(guó)和深港地產(chǎn)研討院結(jié)合主辦，并得到深圳特區(qū)報(bào)、香港商報(bào)和雜志特別支持的“首屆中原商業(yè)工程開(kāi)展論壇在深圳威尼斯酒店舉行。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智以及中原地產(chǎn)的專家分別引見(jiàn)了深圳商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀以及開(kāi)展趨勢(shì)等內(nèi)容。 在深圳商業(yè)物業(yè)放量增長(zhǎng)，商業(yè)市場(chǎng)回暖的同時(shí)，深圳商業(yè)物業(yè)投資者的年齡趨于年輕，而且在全民投資年代每個(gè)投資者的投資商業(yè)面積越來(lái)越小，產(chǎn)權(quán)分散加劇

2、。規(guī)模商業(yè)的需求與產(chǎn)權(quán)分散的加劇產(chǎn)生了構(gòu)造性的矛盾，商業(yè)物業(yè)出賣(mài)和招租后的運(yùn)營(yíng)成為紐帶，而且中介代理過(guò)程中，勝利招商是勝利銷售的前提。 商業(yè)市場(chǎng)回暖 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2002年上半年，深圳市實(shí)現(xiàn)商服用房銷售面積20.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.5。 在各區(qū)銷售情況中，深圳市商業(yè)用房銷售面積最多的區(qū)域是寶安和龍崗兩區(qū)，占全市銷售總量的一半左右，而且近五年銷售量都是顯著增長(zhǎng)，反映出特區(qū)外商服物業(yè)分布面較廣，消化量較大，仍有很大的發(fā)掘潛力。特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售那么表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢(shì)，今年上半年稍有反彈；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在1999年跌到谷底，從2000年開(kāi)場(chǎng)觸底反彈，并于今年上

3、半年到達(dá)一個(gè)新的高點(diǎn)，這無(wú)疑應(yīng)該歸功于中港城購(gòu)物廣場(chǎng)的出色表現(xiàn)。 而從內(nèi)外銷比例可以看出，隨著深港兩地經(jīng)貿(mào)活動(dòng)的加強(qiáng)、及政府推出港人可申辦個(gè)體營(yíng)業(yè)執(zhí)照政策等利好要素的刺激，將加強(qiáng)港人對(duì)深圳商鋪的投資自信心，深圳商業(yè)物業(yè)的外銷前景較為樂(lè)觀。 在商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)，租金有所上升，對(duì)商鋪銷售構(gòu)成一定的支撐。 隱性矛盾浮現(xiàn) 雖然商鋪市場(chǎng)回暖，但是中原地產(chǎn)對(duì)深圳商業(yè)物業(yè)的調(diào)查資料闡明，隨著財(cái)富擁有者的年輕化，35歲以下的中青年成為商鋪投資的主力，占到總?cè)藬?shù)的80以上；又顯示年收入在20萬(wàn)以上的投資者只占到被調(diào)查人數(shù)的33。看來(lái)，雖然投資者年輕化，但是單個(gè)經(jīng)濟(jì)才干在下降。所以購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)的選擇，有一半的人以為商

4、鋪總價(jià)在1050萬(wàn)元之間比較適宜，有35.7的人可以接受51100萬(wàn)元總價(jià)的商鋪，至于總價(jià)在100萬(wàn)元以上的商鋪那么少有人選擇。商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分散進(jìn)一步加劇。 與此同時(shí)，雖然深圳近幾年的商服用房空置面積逐漸回落，但2002年上半年，全市商服用房空置面積50.11萬(wàn)平方米，羅湖區(qū)位居第一，達(dá)33.04。特區(qū)內(nèi)商業(yè)用房面積激增，消化存量商業(yè)用房是未來(lái)銷售中面臨的主要難題。而新的供應(yīng)量又在不斷添加，但需求有限，這勢(shì)必加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷售面臨宏大壓力。一切的開(kāi)發(fā)商都希望可以一次性賣(mài)出去，然而近年來(lái)，缺乏一致運(yùn)營(yíng)、一致管理的商場(chǎng)在銷售上越來(lái)越困難。 矛盾的集中表現(xiàn) 矛盾一、對(duì)比香港，首先香港是一個(gè)地少人多

5、的城市，從供應(yīng)上來(lái)說(shuō)，香港的商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量不大，商業(yè)物業(yè)可以說(shuō)是一種比較稀缺的物業(yè)；其次，在香港進(jìn)入市場(chǎng)銷售的商鋪主要是一些臨街鋪位，而大型商場(chǎng)物業(yè)在香港是極少在市場(chǎng)上銷售的，大多數(shù)的開(kāi)展商會(huì)將商場(chǎng)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收租作為資金的報(bào)答方式。 為什么呢？由于在香港大多數(shù)的開(kāi)展商以為商場(chǎng)物業(yè)有長(zhǎng)期的租金收益，保值潛力大，另外，香港開(kāi)展商在資金方面普通不急于銷售套現(xiàn)也是一大緣由。但是，在深圳的情況就有較大的區(qū)別，比較多的開(kāi)展商由于各種緣由比較傾向于將商場(chǎng)進(jìn)展銷售回收資金，大供應(yīng)量與急于出賣(mài)的心態(tài)呵斥了深圳商業(yè)物業(yè)銷售市場(chǎng)的壓力。 矛盾二、隨著市場(chǎng)的不斷成熟，投資者更趨于理性，深圳市商業(yè)物業(yè)銷售也趨于結(jié)合這

6、類型的連鎖商家，再進(jìn)展商場(chǎng)的銷售，即“帶租約銷售。 然而，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，品牌連鎖商家對(duì)租賃的商場(chǎng)的要求較高，普通要求的租期在810年左右，甚至有1020年的要求，此舉意味著開(kāi)發(fā)商需向投資者提供810的租金報(bào)答，方可從小投資者手里獲得運(yùn)營(yíng)權(quán)以保證商家的運(yùn)營(yíng)?？墒?，開(kāi)展商無(wú)法接受這種苛刻的條件。 商鋪運(yùn)營(yíng)成為關(guān)鍵 在商鋪售出以后，假設(shè)沒(méi)有優(yōu)良的運(yùn)營(yíng)和管理，那么投資者必然接受宏大的資金風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是一錘子買(mǎi)賣(mài)。運(yùn)營(yíng)管理成為商鋪物業(yè)市場(chǎng)的一大瓶頸，但是要求開(kāi)發(fā)商、投資者和代理商三者來(lái)運(yùn)營(yíng)的想法是不真實(shí)踐的。所以，中原地產(chǎn)提出了招商對(duì)銷售的重要性：一個(gè)商業(yè)物業(yè)的勝利招商就是勝利銷售的前提。招

7、商也就是引進(jìn)大型優(yōu)秀的商家，拿本人的商鋪資源與商家的管理資源對(duì)接，彌補(bǔ)本人運(yùn)營(yíng)缺乏的弱點(diǎn)。 中原地產(chǎn)以為，從目前的深圳商業(yè)物業(yè)銷售市場(chǎng)的環(huán)境來(lái)看，在工程開(kāi)發(fā)之初就開(kāi)場(chǎng)介入商業(yè)謀劃及招商尤為重要?，F(xiàn)時(shí)大的品牌商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的硬件會(huì)有一定的要求，在工程規(guī)劃及設(shè)計(jì)之初就思索到未來(lái)商家的需求，能更有利于引入大的連鎖商家，方能最終實(shí)現(xiàn)銷售的勝利。 然而，深圳部分商家對(duì)商場(chǎng)租金及租期的要求往往過(guò)于苛刻，再加上大的連鎖商家所支付的租金不高，因此在招商方面需求尋覓新的商家及協(xié)作方式。從深圳目前的商家情況來(lái)看，連鎖運(yùn)營(yíng)的商家有限，有必要引進(jìn)國(guó)內(nèi)大城市如北京、上海的連鎖商家進(jìn)展協(xié)作。另外，隨著中國(guó)入世，香港、國(guó)外知名的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)拓展大陸市場(chǎng)也有濃重的興