房地產(chǎn)企業(yè)實習論文

1、2011年暑期實習實習論文 論房地產(chǎn)企業(yè)的突圍班級：市場營銷0801： 盼學號：2008306202619近年的房地產(chǎn)市場可謂是風云突變，從供不應(yīng)求的價格急劇上漲到現(xiàn)今國家一輪輪調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場開始變得變化莫測，很多的買家除了很多剛需的買家之外都基本保持著觀望的態(tài)度，等待政策的進一步調(diào)控和市場的應(yīng)變反映，期望在新一輪的調(diào)控政策下可以緩解價格上漲的趨勢甚至開始降價。由于前幾年的房地產(chǎn)價格的極速上漲，國家開始漸漸的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，群眾的普遍不滿也促使國家出臺政策開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，期望通過調(diào)控降低房價上漲的趨勢，最近新一輪的限購令更是將房地產(chǎn)企業(yè)推向了風口浪尖?？v觀這幾年國家調(diào)

2、控的政策可以看出，調(diào)控的方向主要是在這幾個方面：首先就是購買的資質(zhì)，必須在本地有一年以上的納稅證明以及其他的相關(guān)材料才可以按揭購買，其次就是中央對70個大中城市進行了房價的統(tǒng)計，各個地方政府也針對國家的政策相對的做出了調(diào)控限購，再次就是第一套房以外的限制，首付大幅度的提高，對投機者進行打擊限制?？梢哉f國家相關(guān)的政策的出臺從一定程度上面限制了房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，各大城市的成交率也開始環(huán)比下滑，甚至有些地方房價開始緩步回落。限購政策的出臺有力的打擊了炒房行為，使購房的條件變的更加嚴格，其次政策的突變讓更多的民眾從極速進入市場轉(zhuǎn)變?yōu)榈竭吘売^望，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績下降，大量的房源堆積，無法完成銷售

3、預(yù)定，根據(jù)相關(guān)媒體調(diào)查顯示，現(xiàn)有成交的買家平均觀望期達到了半年到一年的時間，成交難度大幅上漲，各大銀行的按揭也開始變的困難，無相關(guān)資質(zhì)的客戶無法輕松獲得貸款。實習中的一個多月也了解了房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)情況，包括他們部的相關(guān)運行制度以及他們在面對市場時的反應(yīng)。當前房地產(chǎn)在銷售這方面來看，分為行銷和坐銷兩種形式，在選擇上因人而異，對于較為寬松的市場來說坐銷是個節(jié)約時間和成本的方式，對于困難度較大的市場來說坐銷是個主動出擊的方式，例如國的100就是采取的行銷的方式，而大部分的企業(yè)都是采取的坐銷的方式，兩者的區(qū)別不言而喻，對銷售員的提成也不同，坐銷的提成遠遠低于行銷，這也是促使銷售人員努力進取的一方面因

4、素。通常一個項目主要是由銷售部牽頭下設(shè)策劃部以及財務(wù)部，主要的方式就是策劃部負責將客戶吸引過來，然后銷售部主要負責客戶的成交，策劃部的主要工作包括策劃各種活動，針對市場的現(xiàn)狀提出行之有效的手段和方式提高客戶到訪率，銷售部則由銷售人員組成，定額的完成銷售任務(wù)。再從薪酬制度上看銷售，主要的方式也是兩種，都屬于底薪加提成的方式，但是提成的方式又各有不同，一種類型的提成是按照成家房屋的平方提成，另外一種是按照成交的總價值提成，當然按照總價值提成是相對應(yīng)行銷的一種提成方式，通常遠遠高于按平方提成的方式。由于各個公司在分配制度上的一系列的差異，所以部情況不是很穩(wěn)定，尤其是中小型企業(yè)更是明顯，跳槽時有發(fā)生，

5、做得好的銷售人員都想尋求高薪，各項政策的實施更是使這種情況加劇，人才的經(jīng)常性流失也是企業(yè)面對的一個主要問題，新的銷售人員需要大量的時間和成本進行培訓和熟悉工作，老銷售員則在利益的誘惑下?lián)u擺不定。再從產(chǎn)品類型上看現(xiàn)今主要的房地產(chǎn)企業(yè)，基本都是商品房的建設(shè)占主要的部分，由于房價近年的急速上漲，商品房的巨大利潤吸引了一個又一個的企業(yè)置身其中，無法自拔，很多企業(yè)都開始在高利潤的誘惑下開始囤地，以備后續(xù)的開發(fā)，深陷其中，無法將業(yè)務(wù)做到均勻化，將雞蛋放在了一個籃子里。國家調(diào)控政策的陸續(xù)出臺無疑是給這些企業(yè)的前景抹上了一層厚重的陰影。房地產(chǎn)企業(yè)行走到如今也是困難重重。首當其沖的就是國家一輪輪的調(diào)控政策讓各個

6、企業(yè)猝不及防，一線城市不用說也是主體受影響者，過高的房價讓國家過多的關(guān)注，限購頻頻出臺，客戶大量流失，很多情況就是當客戶花了很長的時間決定買房的時候卻發(fā)現(xiàn)自己沒有條件購買或者按揭，二套房的首付達到了60%，契稅開始增加，144平米一下是1.5%，而以上就是3%了。新一輪的政策規(guī)定了房地產(chǎn)交易稅集體下調(diào)了0.5%，進一步壓縮了房地產(chǎn)交易企業(yè)的利潤。其次就是成本的上升，地王屢屢出現(xiàn)，土地價格寸土寸金，而隨著房價近年來的屢攀高峰，建筑材料以及景觀材料也開始隨之上升，最為明顯的就是景觀材料的上漲，三年前的一顆直徑五十厘米的香樟樹在兩千到一萬不等，現(xiàn)在卻是底價十萬，一樹難求。國家保障房的建設(shè)也壓縮了成交

7、率，市場轉(zhuǎn)入低谷，民眾集體抱觀望態(tài)度，不再急于購房入市，各大炒房團也開始將資本轉(zhuǎn)出，進入其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)只有使出渾身解數(shù)才可以勉強度日。企業(yè)紛紛將重點轉(zhuǎn)入二三線城市和各級市，以期望在小城市實現(xiàn)突圍，可是隨之而來的依舊是國家無情的調(diào)控政策。根據(jù)最新出臺的通知,全市市域圍的家庭和市域圍外能提供自購房之日起前兩年在該市累計繳納1年以上個稅或社保繳納證明的家庭,可在市區(qū)購買1套新建商品住房。對在市區(qū)已有2套及以上住房的市域圍家庭、已有1套及以上住房的市域圍外家庭、不能提供購房前兩年累計繳納1年以上個稅或社保繳納證明的市域圍外家庭,暫停其在市區(qū)購買新建商品住房。上述限購政策9月1日起施行,政策截止日

8、期并未明確。中原 HYPERLINK / o 地產(chǎn) t _blank 地產(chǎn)發(fā)布的研究 HYPERLINK /report/ o 報告 t _blank 報告認為,并不在國家統(tǒng)計局進行大中城市房價統(tǒng)計的70個城市之中,按住建部先前公布的限購標準衡量,其房價漲幅并不靠前,不少二三線城市房價漲幅超過或接近,其中、房價的漲幅遠超。未來、等省甚至可能出現(xiàn)全省地級市全部限購的現(xiàn)象。在當前的冰封期下如何尋求突圍已經(jīng)被各大房地產(chǎn)企業(yè)提上了議程。首先是積極參與城市保障房的建設(shè)：房地產(chǎn)企業(yè)要想長盛不衰，積極配合政府政策導向是其穩(wěn)步發(fā)展的不二法門。2011年我國將開工建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，并計

9、劃在整個十二五期間建設(shè)3600萬套保障房，使其覆蓋率達到20%。根據(jù)住建部門初步測算，今年即將建設(shè)的1000萬套保障房所需資金為1.3萬億至1.4萬億。這將是一塊巨大的地產(chǎn)蛋糕。對于實力雄厚、運轉(zhuǎn)良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，參與當?shù)氐谋Ｕ戏宽椖?，不僅能獲得穩(wěn)定的盈利，而且能進一步占領(lǐng)市場。而且地方政府往往通過保障房項目在土地、稅收、資金上為承接企業(yè)提供一定的優(yōu)惠，這對于企業(yè)在當?shù)氐钠放菩?yīng)和市場占有率的好處，不言而喻。萬科、綠城等大型房地產(chǎn)企業(yè)均屬此類代表。其次可以轉(zhuǎn)換產(chǎn)品的類型，向綜合類的產(chǎn)品發(fā)展：在我國一二線城市，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式正經(jīng)受土地、資金以及政策越來越多的限制，一批有遠見的房地產(chǎn)

10、企業(yè)已經(jīng)投身城市綜合體建設(shè)，少數(shù)頂尖開發(fā)商引領(lǐng)了我國集約型城市開發(fā)的浪潮。萬象城、華貿(mào)中心等獲得巨大成功的早期城市綜合體儼然成為展示城市鼎盛的符號，集辦公、酒店、購物、居住和娛樂的綜合一體化，以商業(yè)化物業(yè)運作為核心，將購物廣場、寫字樓、酒店、公寓、娛樂等各種物業(yè)類型有機協(xié)調(diào)搭配，而不是隨機組合。目前我國多數(shù)開發(fā)商為了追求短期利益，瘋狂提升綜合體項目中可快速變現(xiàn)的銷售型物業(yè)比例，如住宅、寫字樓等，這將導致整體項目后期無法可持續(xù)性運營，進而喪失綜合體項目的未來生命力。最后是所謂的人才突圍：近期，國房地產(chǎn)巨頭萬科半年之就有三名核心高管離職，金地、華潤、保利、遠洋地產(chǎn)也頻現(xiàn)高管人事震動。在經(jīng)歷了大規(guī)模引進外資職業(yè)經(jīng)