株洲美的萬麗酒店工程建設項目可行性研究報告0001

1、研究報告第一章 總論一、項目名稱株洲美的萬麗酒店二、項目內(nèi)容株洲美的商業(yè)地塊項目主要劃分兩大部分：公寓辦公部分和酒店部分。整體 項目規(guī)劃總用地面積57515.55平方米，凈用地面積49337.75平方米，建筑面積 196941平方米。其中酒店部分建筑面積 66833平方米。兩大部分作為一個整體 進行規(guī)劃，形成地塊價值互補、功能協(xié)調(diào)、商業(yè)共享的一體化的商業(yè)體系。項目整體用途規(guī)劃如下：公寓：建筑面積19761平方米，位于項目東南向，為一 20層高的現(xiàn)代化建筑， 面向規(guī)劃路-株洲大道。公寓產(chǎn)品宜商宜居，提供高品端的尊享酒店服務。寫字樓：建筑面積28904平方米，位于項目南向，地處珠江北路和株洲大道交

2、匯 處，是株洲地區(qū)缺少高級、現(xiàn)代化辦公寫字樓的良好補充，適合設計性研發(fā)型企 業(yè)、品牌轉(zhuǎn)型提升性企業(yè)、配套服務企業(yè)經(jīng)營入住。尤其是株洲重點發(fā)展的科技 產(chǎn)業(yè)、機電產(chǎn)業(yè)、金屬及其貿(mào)易產(chǎn)業(yè)以及服裝業(yè)等的產(chǎn)業(yè)基地。商業(yè)裙樓：建筑面積34438平方米，是與公寓、寫字樓整體規(guī)劃的一體建筑，充 分考慮其建筑美觀設計和配套實用性；是住宅項目、公寓及酒店提供便利的休閑 購物補充，積聚人氣，提整體項目品牌價值。星級酒店及其配套：建筑面積 66833平方米，位于整體項目最東側(cè)，與國際知名酒店品牌-萬豪酒店管理集團合作，具備 320間客房，配備國際會議中心、餐飯、KTV和水會等全方面服務設施。力求打造株洲地區(qū)地標式建筑

3、和最高級別的星級 酒店。地下超市：建筑面積11963平方米，為滿足住宅、商業(yè)及其周邊的住宅居民，打 造的過萬平方米地下超市，提供良好的購物環(huán)境和服務質(zhì)量。不僅充分利用地下 人防設施，而且更好地將顧客分流，引導顧客在商業(yè)消費。停車位：兩大部分地下停車場建筑面積共 47222平方米，共設停車位逾800個, 能滿足整個項目經(jīng)營期間停車的問題。三、項目建設單位基本情況1、項目建設單位株洲市美的高科房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2、項目建設單位基本情況項目公司株洲市美的高科房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱：美的高科），成立于2010年6月，注冊資金為10000萬元。該公司屬美的地產(chǎn)發(fā)展集團，是美的集 團重點發(fā)展的事業(yè)板塊之

4、一。其股東為廣東美的置業(yè)有限公司（90% ）和株洲高科發(fā)展有限公司（10% ）。美的地產(chǎn)發(fā)展集團美的地產(chǎn)發(fā)展集團成立于 2004年，隸屬于美的集團，是- 家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉足高爾夫球場經(jīng)營、物業(yè)管理、餐飲、教育、園林綠化、 建筑施工等領域的綜合性現(xiàn)代化企業(yè)集團。公司實力雄厚，是佛山乃至全國知名 的房地產(chǎn)品牌開發(fā)商。企業(yè)發(fā)展至今，累計已開發(fā)土地面積250萬平方米，建筑面積近300萬平方米，建設的多個項目均成為該地區(qū)標志性建筑，深受住戶好評目前美的地產(chǎn)發(fā)展集團投資范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場經(jīng)營、物業(yè)管理、餐飲、教育、園林綠化、建筑施工等多個行業(yè)，業(yè)務遍及佛山、徐州、株洲、貴陽、盤錦等全國大

5、中城市。主要項目介紹如下：(1 )簡岸項目介紹美的簡岸項目位于北滘鎮(zhèn)中心，簡岸路23號，總占地將近4.45萬平米，總建筑面 積13萬平方米。項目三面環(huán)水，東側(cè)是水 運地塊和蓬萊路，北面是北滘文化廣場。項 目片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，繁華與寧靜共享，是北窖高檔的居住區(qū)。產(chǎn)品分兩部分，第一 部分為12-16棟多層，首層和頂層為復式單位，3、4層為平層，以中大戶型為主。 第二部分為分布在小區(qū)西側(cè)的高層單位。項目周邊配套完善，5分鐘步行范圍內(nèi)，北窖市場、河堤公園、文化廣場、蓬 萊公園、躍進南商業(yè)街、南源路商業(yè)街、萬勝易購物廣場、百惠超市、城區(qū)中學、 城區(qū)小學、童樂托兒所、各大銀行等。項目設計風格為順德獨有的中式情

6、景疊院， 建筑特點和園林設計充分融合了東方人居智慧，泳池、親水碼頭等的設計將江南 風情融入嶺南水鄉(xiāng)，使業(yè)主在嶺南對話江南。(2 )新海岸項目介紹美的？新海岸花園位于105國道和三樂路交匯處，具有得天獨厚的地域和交通優(yōu)勢，毗鄰美麗的北江，環(huán)境優(yōu)美。項目占地超過8萬平方米，總建面積約20萬平方米，包括“海岸廣場”、“海岸上城”和“自由立方”三大組團，是個集美的學院、美的公寓、鄰里商業(yè)中心和優(yōu)質(zhì)精品住宅為一體的配套設施齊全、文化氛圍濃郁的大型綜合社區(qū)。同時，“美的？新海岸”與“美的海岸花園”相互之間實現(xiàn)資源共享，配套 共享，共同組成環(huán)境優(yōu)越，配套齊備、居住舒適的“美的海岸生活大社區(qū)”。海岸花園項目介

7、紹美的海岸花園占地面積670畝，總建筑面積約75萬平方米。項目東接105國道、南臨北江水岸、北臨三樂公路，交通極為便利，整個社區(qū)由天海苑、云海苑、 海韻居、海星居、海晴居、海景居、依蘭尼斯等地中海式風格的洋房與別墅七大 組團。小區(qū)擁有美的會所、華師附小美的小學、江門一幼美的實驗幼兒園、江濱公 園、游泳場、餐館、超市、肉菜市場等完善的生活配套設施。小區(qū)龐大的規(guī)模、 成熟的配套、優(yōu)美的環(huán)境、良好的業(yè)主素質(zhì)以及豐厚的人文氣息，成為早期順德 房地產(chǎn)市場的標桿。尤其是其優(yōu)美的環(huán)境，更成為順德住宅市場的綠色窗口。君蘭高爾夫項目介紹君蘭國際高爾夫生活村是佛山區(qū)域罕 有的城市中心高爾夫生活區(qū)。地處佛山一 環(huán)、

8、廣珠西線、廣珠輕軌、105國道等立體 交通路網(wǎng)的樞紐地段。社區(qū)用地面積130 萬平方米，產(chǎn)品匯集獨立別墅、疊加別墅、聯(lián)排別墅，多層洋房、高層洋房等，包括君領世紀、君蘭名坻、君蘭簡墅三大組團，配備 3個會所、1個體育館、3個 露天泳池、網(wǎng)球場、兒童娛樂設施、高爾夫球練習場等生活康體設施，環(huán)擁君蘭二十七洞高爾夫球場，東南亞風情園林，高爾夫球場、水景、園林構(gòu)成三重立體 景觀，形成獨具特色的占地4000余畝的咼檔咼爾夫生活圈御海東郡項目介紹御海東郡項目總占地面積 582畝，總 建筑面積約50萬平米。項目規(guī)劃有獨立別 墅80套，聯(lián)排別墅500套，高層江景洋房 1800 套。項目由德勝河和眉蕉河懷抱，擁有

9、自然優(yōu)美的江景資源，建設有超大規(guī)模的 人工湖，屬南中國罕有的大型國際水濱生態(tài)家園。項目以湖區(qū)為中心景觀軸，形 成景觀視線通廊，從林蔭水道，泳池、假山、疊水瀑布、岸邊木棧道展示東南 亞度假風情，以最天然的方式近距離接觸大自然。項目配備完善的生活服務設施， 方便和豐富業(yè)主的居家生活。2400卅中英文國際幼兒園、占地8000卅綜合商業(yè) 風情街，包含生活超市、大型特色餐飲等業(yè)態(tài)，7200卅名流俱樂部：室內(nèi)恒溫游泳池、棋牌室等。君蘭新區(qū)項目介紹君蘭新區(qū)占據(jù)北滘新城高端人居核心 區(qū)域，北依潭江水道，南臨北滘公園、新 北滘醫(yī)院、北滘政府大廈，以及未來的北 滘文化中心、北滘體育中心與體育訓練基 地等，毗鄰金茂

10、華美達五星級大酒店、美的新總部大樓等商務與商業(yè)配套；城市 中央地段價值突顯。項目交通路網(wǎng)發(fā)達，城際出行十分便利。經(jīng)佛山一環(huán)、廣珠 西線、廣珠輕軌、105國道等立體交通路網(wǎng)，10分鐘車程即可暢達廣州、禪城、大良、南站新城、東平新城，可通過順德港前往香港；于2011年通車的廣佛地鐵將貫穿君蘭家門口。項目占地面積約為15萬卅，建筑面積達42萬卅，容積率2.8，規(guī)劃產(chǎn)品面 積區(qū)間為套內(nèi)面積160350川平面之間。作為美的地產(chǎn)2010年的戰(zhàn)略標桿和君 蘭高端生活的延續(xù)，君蘭新區(qū)項目從投資、規(guī)劃、設計到管理，每一環(huán)節(jié)的組合 都力求實現(xiàn)國際標準的強強聯(lián)合，并在社區(qū)氛圍的營造、建筑園林設計、入戶大 堂、建筑材

11、料、智能化配置、產(chǎn)品創(chuàng)新方面，均從國際人居視野高端細致考慮， 使得項目的基礎品質(zhì)在各個領域能持續(xù)引領廣佛市場。(7 )北居項目(暫名)介紹地塊位于北滘新舊城區(qū)交界處，緊臨城區(qū)中學、小學，周邊有公園、廣場、 體育中心、醫(yī)院等配套，臨近天天商場、 新喜源、合成市場等商業(yè)配套。地塊交 通便利，可通過林上路連接佛山一環(huán)，交通便利該項目總占地面積達 104436.89 平方 米，總建筑面積約30萬平方米。計劃分三期 開發(fā)，本年計劃開發(fā)的一期項目用地 40246.28平方米，建筑面積 87393.52平方 米，其中包括6棟25層的高層住宅，建筑面 積59655.08 平方米，共388戶；二期規(guī)劃 用地面積

12、 26147平方米，總建筑面積約 72430平方米；三期規(guī)劃用地面積 38043平 方米，總建筑面積約138170平方米。（8 ）高明西江新城項目（暫名）介紹高明項目位于佛山高明西江新城規(guī)劃范 圍內(nèi)。西江新城是佛山市城市總體規(guī)劃 中“西江組團”及高明“東部組團”的主體 部分，是佛山市高明區(qū)未來的城市核心。項目緊臨高明市政府文化中心，距繁華 的城區(qū)商業(yè)街僅有3分鐘車程之遙，離即將開通的輕軌站也近在咫尺，擁有優(yōu)質(zhì) 教育和醫(yī)療資源配套。該項目總占地面積約122畝，總建筑面積約33萬平方米。項目未來規(guī)劃建設有高檔多層洋房和沿街商鋪。預計建成后將成為區(qū)域內(nèi)又一明星樓盤，將為提升高明城市生活品質(zhì)貢獻新興力

13、量。目前該項目已開始施工，預計2011年推向市場。（9 ）大良順峰山項目（暫名）介紹大良順峰山項目位于佛山市順德區(qū)順峰 山周邊。占地約8.3萬平方米，預計開發(fā)建筑 面積約22萬平方米，產(chǎn)品主要為高檔高層洋 房和五星級酒店，主要客戶群在于滿足在順德 大良、樂從及其他周邊地區(qū)企商業(yè)主、高層、 公務員等生活娛樂。（10 ）倫教三洲項目（暫名）介紹 倫教三洲項目位于佛山市順德區(qū)倫 教三洲，地處珠三角共城，座擁地利人和， 與廣珠西線和廣珠城際輕軌近咫尺， 項目總占地18萬平方米。(11 )徐州金龍湖項目介紹徐州項目位于徐州市經(jīng)濟技術開 發(fā)區(qū)，地鐵新城板塊核心位置，占地 271.6畝，西鄰金龍湖南靠珠山，

14、離建 設中的京滬高鐵徐州站約1.8公里。規(guī) 劃建設為咼品質(zhì)綜合住宅社區(qū)，物業(yè)形態(tài)有咼層公寓、多層洋房、雙拼別墅、沿 街商業(yè)。產(chǎn)品依托徐州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)高鐵新城配套，憑借美的地產(chǎn)品牌設計平臺, 以新穎的建筑外觀設計、創(chuàng)新的戶型結(jié)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務、先進的營銷理念為 特色力爭在板塊內(nèi)脫穎而出贏得行業(yè)尊重。在社區(qū)內(nèi)部園林景觀、建筑材料、成 套設備的選擇上堅定走高品質(zhì)路線，加之良好的社區(qū)配套和國際高端的物業(yè)標準 服務，徐州項目必將推動當?shù)夭粍赢a(chǎn)觀念提升，成為徐州中產(chǎn)階級人群置業(yè)首選 預計2011年1月份開工，2011年6月開盤銷售，首期推出雙拼別墅多層。(12 )株洲栗雨湖項目美的地產(chǎn)株洲栗雨湖項目位

15、于湖南省株洲市天元區(qū)栗雨中央商務區(qū)， 項目正 居天元未來CBD核心，與天元區(qū)行政中 心隔株洲大道相望，北瀕栗雨西路，南至 株洲大道，西臨珠江北路，東接自然山體， 依山伴水，私享39萬平方米栗雨公園城市綠肺株洲是長、株、潭“金三角”的幾何中心，城市綜合實力居中部非省會城市第一。近年來，全國綠化、衛(wèi)生、園林城市，中國十大最具投資價值城市等榮譽 稱號使株洲這座工業(yè)城市實現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身。栗雨中央商務區(qū)是政府重點規(guī)劃建設 的區(qū)域版塊，政府斥資120億打造的商務中心、39萬平方米栗雨公園公共配套。 栗雨湖項目是美的地產(chǎn)進入湖南市場的首個項目，也是栗雨中央商務區(qū)首個大型 城市綜合體項目，亦是栗雨中央商務區(qū)崛起

16、戰(zhàn)略中的大規(guī)模引擎項目，將成為株 洲未來城市副中心的門戶之作。項目總占地面積約800畝，總建筑面積約140萬平方米，其中首期占地約400 畝、總建筑面積約70萬平方米，包含占地70畝、總建筑面積15萬平方米的商 業(yè)。（13 ）貴陽金陽項目美的金陽項目是美的集團旗下美的房地產(chǎn)進入貴陽即將傾力打造的一個高尚住宅大城。項目 位于金陽新區(qū)長嶺北路，貴陽國 際會展中心對面，距離貴陽市區(qū) 近8分鐘車程，交通通達性極佳。項目占地約69萬方，總建筑面積144萬方，項目總?cè)莘e率2.46 ;由高層、 多層洋房、別墅等物業(yè)組成，位于貴州市金陽新區(qū)內(nèi)，金陽新區(qū)是貴陽市政治行 政文化中心，項目南面規(guī)劃為高新科技開發(fā)區(qū)，

17、西面國際會展中心毗鄰、隔長嶺 北路對望；項目距離貴陽市行政中心 2.6公里，距離在建的貴陽快速鐵路客運站 3.7公里四、萬豪集團基本情況萬豪國際集團是全球首屈一指的酒店管理公司，業(yè)務遍及美國及其它67個國家和地區(qū)管理超過2,800家酒店，提供約490,500間客房。該公司的總部設于美 國首都華盛頓特區(qū)，共有員工128,000人。萬豪國際集團創(chuàng)建于1927年，目前 擁有18個著名酒店品牌，在全球經(jīng)營的酒店超過2700家，年營業(yè)額近200億美 元，萬豪還被財富雜志評為酒店業(yè)最值得敬仰企業(yè)和最理想工作酒店集團之1927年，威拉德瑪里奧特先生在美國首都華盛頓創(chuàng)辦了一家小小的啤酒店， 起名為“熱賣店”。

18、以后很快發(fā)展成為服務迅速、周到、價格公平、產(chǎn)品質(zhì)量持之 以恒的知名連鎖餐廳。其成功經(jīng)驗的關鍵是自公司成立之日起，就以員工和顧客 為企業(yè)的經(jīng)營之重。威拉德？瑪里奧特先生創(chuàng)立的經(jīng)營思想是:你如能使員工樹立工作的自豪感,他們就會為顧客提供出色的服務。在此基礎上，連鎖“熱賣店”的成功經(jīng)營為瑪 里奧特 涉足于后來酒店業(yè)的發(fā)展提供了先天的條件。首家萬豪 (Marriott) 酒店于 1957 年在美國華盛頓市開業(yè)。八十年代，萬豪根 據(jù)市場的發(fā)展和特定需求，精心設計并創(chuàng)立了萬怡 (Courtyard) 酒店。 1983 年， 第一家萬怡酒店在美國正式開業(yè)。1984年，以公司創(chuàng)辦者的名字命名的 J.W萬豪(J

19、.W.Marriott)酒店在美國華 盛頓市開業(yè)。J.W.萬豪酒店品牌是在萬豪酒店標準的基礎上升級后的超豪華酒店品 牌。在1987年萬豪公司收購了“旅居”連鎖酒店(Residenee Inn)，其特點是：酒店房間全部為套房設施，主要為長住客人提供方便實用的套房及相應服務。同 年，萬豪又推出了經(jīng)濟型的 (Fairfield Inn) 和萬豪套房酒店 (Marriott Suites) 兩個 新品牌酒店。萬豪國際集團在 1995 年收購了全球首屈一指的頂級豪華連鎖酒店公司麗 嘉酒店(Ritz-Carlton)。在1997年，相繼完成了對萬麗連鎖酒店公司(Renaissanee) 及其下屬的新世界連

20、鎖酒店 (New World) ，以及華美達國際連鎖酒店 (Ramada International) 的收購。此舉使萬豪國際集團在全球的酒店數(shù)量實現(xiàn)了大幅增長， 特別在亞太地區(qū)，一躍成為規(guī)模領先的酒店集團。萬豪國際集團于 1997 年進入中國酒店業(yè)市場，并于此后快速發(fā)展。 目前，萬 豪國際集團旗下的麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店、萬豪酒店、萬麗酒店、萬怡酒 店和華美達酒店共 6 個酒店品牌在中國經(jīng)營的酒店達 39 家。無論在中國還是全球，萬豪國際集團以其出色的服務水準、先進的設施和技 術以及優(yōu)異的服務居于世界酒店集團之首，贏得了公眾的廣泛贊譽和客戶的高度 信任及擁戴。旗下品牌包括：萬豪酒店(

21、Marriott Hotels&Resorts )JW萬豪酒店 麗思卡爾頓酒店萬麗酒店(RenaissanceHotels&Resorts)萬怡酒店(Courtyard )萬豪行政公寓萬豪居家(Residencelnn )萬豪費爾菲得(Faifieldlnn )Marriott Con fere nee Cen tres萬豪唐普雷斯(TownePlaceSuites )萬豪春丘(SpringHillSuites )萬豪度假俱樂部(MarriottVacationClub華美達(RamadaPlaza )麗池卡爾頓(Ritz-Carlton )萬豪高爾夫球場等等arnoltNOTII.I t B

22、AllRENAISSANCE.MJhiLli A tudtltKDIillCXAUTOGRAPHootifcnoifCOURTYARDFaihi rti nUFMi *|MI Um ISh-Enarnotljw MARRiar i. wris a ttMwnJ五、酒店項目主要技術經(jīng)濟指標酒店項目主要技術經(jīng)濟指標序號名稱單位指標備注1占地面積平方米49337.752建筑面積平方米668333容積率（凈）34建筑密度%405綠化率%166項目總投資億元6 077建設期年三年第二章株洲美的萬麗酒店定位與規(guī)劃一、項目起源1 、酒店業(yè)與宏觀經(jīng)濟從長遠來看，我國的酒店業(yè)發(fā)展總的情況是和我國經(jīng)濟發(fā)展同步的。

23、目前我 國經(jīng)濟總量位居世界第 3 位；按照世界銀行的劃分標準， 2008 年我國人均國民總 收入為 2770 美元，我國已經(jīng)由長期以來的低收入國家躍升至世界中等偏下收入國 家行列。我國近 30 年來人均 GDP 提高 15 倍，從 200 美元發(fā)展到近 3000 美元， 已經(jīng)進入消費升級的新時期。無論是中國、印度、俄羅斯、巴西的金磚四國之說、 還是中國、印度、中東的新絲綢之路之說，都說明中國在世界經(jīng)濟中扮演著重要 角色，同時中國的未來被看好。中國酒店供求關系基本面可以從中國城市化率、服務業(yè)發(fā)展、消費發(fā)展情況 和潛力來比照。首先，中國城市化率 45% 、全球 49% 、發(fā)達國家 90%;中國服務

24、 業(yè)占 GDP40% 、上海 2008 年制造業(yè)負增長情況下也只占 50% 、全球 69% 、香港 80%-90% 。美國人口 3 億、有 490 萬間酒店客房 ;歐洲的客房 530 萬間；中國人 口 13 億，中國 16 歲至 65 歲勞動人口 9.09 億、比西方七國總?cè)丝诙?3 億，酒店 客房 170 萬（2008 年末星級酒店 159.14 萬間）。其次， 2009 年10 月，美林公布 的一項報告稱中國有 36.4 萬名流動資產(chǎn)超過百萬美元的富豪。中國富裕人士人數(shù) 2008 年已經(jīng)超越英國，居世界第四位。 2007 年中國富裕人數(shù)總數(shù)超越法國。 10 年以后中國的中產(chǎn)階級有望達到 4

25、 億。美國國家商務旅游協(xié)會與在線旅游公司 Expedia 公司旗下的易信達差旅管理公司公布調(diào)查報告， 2008 年中國差旅業(yè)支出 938 億美元， 是 10 年前的 3 倍；預測中國的差旅業(yè)支出將在 5 年內(nèi)超過美國， 成 為全球第一。 2008 年全球差旅包括境內(nèi)及出境旅行的支出共達 9290 億美元，中 國市場占全球市場的 10% ，僅次于美國。再次，和酒店密切有關的建設包括中國在建的公路和鐵路達數(shù)萬公里；在建機場有97個。這些都將帶動中國飯店業(yè)的發(fā) 展。具體來說，中國未來GDP8%10%的年均增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長12%，預計2010年中國酒店客房數(shù)量將達到5.52億間夜。目前中

26、國星級酒店的 客房總數(shù)為200萬間，預計5至7年內(nèi)能夠增長到500萬間。中國的酒店市場有 望在5至10年內(nèi)超過美國。2、酒店業(yè)與旅游業(yè)隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，中國的旅游行業(yè)迅猛 發(fā)展，旅游行業(yè)的3個主要領域一一入境游、國內(nèi)游和出境游近年來都得到了快 速發(fā)展，旅游業(yè)規(guī)模無論從人數(shù)上還是收入上都不斷擴大。數(shù)據(jù)顯示：國內(nèi)旅游 收入和旅游總收入平均比GDP增長率高2-5個百分點的速度向前發(fā)展。1Q04A2005A2006A2007E2ooae2009B國內(nèi)游梶待人次1萬人2乳汁37+帕2& 0033” 6440. 324乳3E16%-26+ m20.血20. 00%2 0. d

27、o出燒游梶待人次（萬人11, 59】N別I9t DO26. 6037, U陸UVOY6* 47X,40.血40. 00%g 00入境舞梶特人次1萬人囲” 1 % 00feO, 5072. 60S7P 1237* 14%42. b*10. 00%2DP 00%20. in-僉計按活人次（萬人）b.州1U2P 00120, 70150. 161S7* 64y（）Y孔” &7%14, S3*IK. 33%24, 4 1%24t 96%2 004 A2iU6A1007B2QO8E20O9B錶游眠務枚入Q萬無丨159.775202. W57244, 234256,44532S, 0134l6b 445y

28、（）Y26. 9砒20* 4QX?. m27P26. 9 從毛利率綣9P 19%9* 36%7, S5*乩29. 5饋9. 35%2009年我國旅游飯店從金融危機的影響中走出困境，同時地方政府組建大型旅游集團，資本運作依然是擴大企業(yè)規(guī)模的主要手段，中國飯店企業(yè)境外投資開 始起步，新技術應用步伐加快，行業(yè)管理出現(xiàn)新氣象，新型飯店不斷出現(xiàn)，酒店投資采取新的途徑，酒店管理采用新的方式等特點也較為明顯。展望未來，中國ooo洲廣k株曜rai * * V. 、電是- +浙門GDP8%10%的年均增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長 12%、株洲美的萬麗酒店概況株洲美的商業(yè)占地面積為 49337.75平方米，總建

29、筑面積196941平方米。整體項目兩大部分聯(lián)為一體，以高檔公寓、寫字樓、地下超市、星級酒店形成一個多功能復合式的商業(yè)綜合體，相互補充、相互帶動，與住宅項目形成一體化宜商宜居生活圈項目位于湖南省株洲市天元區(qū)，是株洲市的政治中心和武廣高鐵核心商圈,北臨栗雨西路，南臨株洲大道，西接珠江北路和栗雨公園，東連保留山體。京珠咼速、上瑞咼速縱貫南北，武廣咼鐵亦已通車，距長沙黃花國際機場僅60公里珠洲美的萬肅酒店三、項目定位1 、總體定位株洲美的萬麗酒店，將打造國際品牌五星酒店，成為區(qū)域性標志性建筑，通過該標志性建筑的帶動，形成項目核心競爭力，從而帶動本項目及本區(qū)域的長足發(fā)展，成為本區(qū)域的酒店龍頭品牌，及最具

30、特色的酒店物業(yè)。核心競爭力如下：國際品牌五星級酒店與住宅項目為依托，建筑風格一致又突顯標志周邊餐飲及娛樂的新聚集地景觀、交通條件良好位于工業(yè)區(qū)、緊鄰政府、商務，公務往來頻繁2 、目標市場及客戶定位：（1）目標市場區(qū)域角度長株潭一體化，未來株洲地處湖南發(fā)展核心增長極。城市本身經(jīng)濟發(fā)展迅速。城市角度預計 2016 年跨入發(fā)達行列，且眾多千億、百億工程構(gòu)建了未來大發(fā)展的框架。產(chǎn)業(yè)角度栗雨工業(yè)區(qū)土地基本出讓完畢，北汽控股、南電機車等大型項目的進駐帶動了上下游產(chǎn)業(yè)，可以預期未來幾年將是區(qū)域大發(fā)展的良機。（2）目標客戶以政府及周邊企業(yè)的公務、商務需求為主。第三章 項目市場前景分析一、株洲市概況 株洲市位于

31、湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及 井岡山市，南連本省衡陽、郴州兩市，西接湘潭市，北與長沙市毗鄰。株洲是湖 南省第二大城市， 截至 2009 年，面積 1.1262 萬平方千米， 戶籍人口 382.8 萬人， 其中市區(qū)年末總?cè)丝?100.2 萬人。二、株洲市經(jīng)濟狀況2009 年株洲市全市地區(qū)生產(chǎn)總值 1022.6 億元，增長 14.2% ，高于全省平均 水平 0.6 個百分點。按常住人口計算，全市人均 GDP 為 27474 元，增長 13.6% 株洲市GDP總量在全省排名第5,財政收入總量和城市綜合實力排名第 2。人均 地區(qū)生產(chǎn)總值、人均財政收入、人均居民儲蓄、人均規(guī)模

32、工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入等5項人均指標保持全省第二。2009年株洲市第一產(chǎn)業(yè)增加值 107.8億元，增長5.6% ;第二產(chǎn)業(yè)增加值 560.3億元，增長16.1%，其中工業(yè) 493.1億元，增長17.1% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值 354.5億元，增長13.9%。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17433元，增長12.5%，其中工薪收入、 財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移收入等三大收入分別增長15.8%、31.7%和9.6%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為34.2%。城鄉(xiāng)居民收入差距比2.68 : 1。2002 年 2OOB 年 2004 年 2005 年 2OOG 年 2007 年 200 呂年 2009

33、年KGDP 增畏幅度、我國旅游飯業(yè)總體情況分析新中國成產(chǎn)60年以來，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 8.1%的速度增長，經(jīng)濟總 量增加 77 倍，位次躍升世界第三位。近 30 年來我國人均 GDP 提高 15 倍，從 200 美元發(fā)展到近 3000 美元，已經(jīng)進入消費升級的新時期。 中國的人口數(shù)量和消 費質(zhì)量的提高將伴隨著經(jīng)濟發(fā)展助推中國旅游業(yè)不斷發(fā)展。2010 年中國超過美國和西班牙， 成為僅次于法國的世界第二大最受歡迎的旅 游目標國。預計到 2015 年，中國將成為世界第一旅游接待國、 第四大旅游客源國， 中國入境過夜旅游者將達 1 億人次， 國內(nèi)旅游者將達 28 億人次，居民人均出游兩 次，出境

34、旅游將達到 1 億人次，旅游市場總量將達到 30 億人次，全國旅游業(yè)增加 值可達 2 萬億元左右。2009 年，美國康奈爾大學酒店管理管理學院院長 Micheal D. Johnson 表示， 目前中國星級酒店的客房總數(shù)為 200 萬間。中國的酒店市場有望在五至十年內(nèi)超 過美國。 2008 年中國差旅業(yè)支出 938 億美元，是 10 前的 3倍；預測中國的差旅 業(yè)支出將在五年內(nèi)超過美國，成為世界第一。 2008 年，全球差旅包括境內(nèi)及出境 旅行的支出共達 9290 億美元，中國市場占全球市場的 10% ，僅次于美國。2009 年全國擁有各類住宿企業(yè)近 30 萬家，餐飲企業(yè)近 450 萬家，年營

35、業(yè)額 已突破萬億元大關，僅其日常運營創(chuàng)造了每年近 4000-5000 億元的采購需求。每 年全國新建飯店 1500 家以上，總投資近 4000 多億元。中國經(jīng)濟增長有望帶動酒店客房數(shù)量年增長 12% ，2010 年中國酒店客房數(shù)量 將達到 5.52 億間夜。2008 年末，全國共有星級酒店 14099 家，比上年末增加 516 家，增長 3.8% 。全國酒店經(jīng)營良好，全年營業(yè)收入總額為 1763 億元，比 2007 年增加 114.98 億元，增長 7.0% 。全國共有五星級酒店 432 家，共有 15.69 萬間 客房。2009 年，國家旅游局披露， 2008 年四季度以來，由中央財務新增投

36、資和旅 游發(fā)展資金達 12.86 億元，超過“十一五”頭兩年旅游國債和旅游發(fā)展資金的總 和；各級財政加了配套性投入，估計總額將超過 30 億元。四、株洲旅游飯業(yè)情況分析1 、株洲旅游業(yè)株洲，古稱建寧，公元 214 年，三國東吳在此設建寧郡。唐太宗貞觀元年， 建寧并入湘潭。古時，當?shù)囟鄼綐洌娼^而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋 紹熙元年（公元 1190 年）正式定名為株洲。 株洲位于湖南省東部， 在東經(jīng) 112.6 -114 ，北緯26 -28 之間，是湖南省“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟帶的重要城市，也 是全省經(jīng)濟最發(fā)達的長、株、潭“金三角”一隅株洲建立以尋根祭祖為主的“古韻”旅游、以健康生態(tài)為主的“

37、綠色”旅游、 以革命傳統(tǒng)教育為主的“紅色”旅游和以工業(yè)文明為特色的“藍光”旅游等特色 旅游產(chǎn)品體系。主要旅游區(qū)如下：商務會展工業(yè)旅游區(qū)： 以株洲市區(qū)為中心， 以蘆淞市場群、 大型工業(yè)企業(yè) （包 括醴陵群力瓷廠）和各種文化娛樂場所為依托，提升現(xiàn)有的文化園、神農(nóng)公園、 石峰公園、流芳園，建好天池、荷塘、天臺、楠峰、怡山、鳳凰公園，構(gòu)筑城市 商務觀光購物旅游區(qū)，重點發(fā)展觀光、商務活動和會展旅游、工業(yè)旅游。農(nóng)家休閑渡假旅游區(qū)：以株洲市郊為主，包括株洲縣和醴陵市，構(gòu)筑近郊休 閑度假游憩區(qū)，重點發(fā)展農(nóng)家休閑度假、體驗農(nóng)家文化及文化山水城市旅游。生態(tài)地質(zhì)旅游區(qū)：以攸縣酒埠江風景旅游區(qū)為主，包括酒仙湖景區(qū)、白

38、龍洞、 仙人橋、柏市溫泉、皮佳仙境樂園、桃源谷、寶寧寺、禹王洞九個景區(qū)（點） ，構(gòu) 建康體娛樂度假旅游區(qū)，發(fā)展康體娛樂旅游、休閑度假旅游、科考修學旅游、田 園風情旅游。古城文化旅游區(qū)：以茶陵南宋古城墻的文化旅游開發(fā)為中心，包括國家級云 陽山森林公園、石梁橋旅游區(qū)、世界最大龜裂石、丹霞山地貌地區(qū)，構(gòu)筑文化宗 教旅游區(qū)，發(fā)展文化宗教旅游和科學考察旅游。炎帝文化旅游區(qū)：以炎帝陵為重心，以桃源洞、大院和龍渣瑤族自治鄉(xiāng)為輔 助，構(gòu)筑炎帝文化旅游區(qū)，重點發(fā)展謁祖旅游和森林生態(tài)度假旅游和民俗風情旅 游，使之具備很強的旅游吸引力和輻射能力、具備國際影響力和區(qū)域旅游發(fā)展帶 動能力，成為株洲旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。紅

39、色教育旅游區(qū)：主要以分布于炎陵、茶陵及醴陵、縱貫 106國道的眾多紅色革命遺址為主，包括紅軍標語博物館，朱毛會面紀念地萬壽宮、連隊建黨紀念 地（葉家祠）、“中國第一個縣級工農(nóng)兵政府”舊址、紅軍墻、紅軍村、左權紀念 碑、先農(nóng)壇、李立三故居等中國革命首創(chuàng)性活動、工農(nóng)運動、紅軍活動舊址群， 以現(xiàn)存的革命舊址為資源依托，重點開發(fā)紅色專項旅游產(chǎn)品。2010年，株洲旅游總收入達到55億元，旅游創(chuàng)匯820萬美元，年均遞增達 到20%以上，接待國內(nèi)游客1200萬人次以上，接待入境游客54萬人次以上。旅 游總收入占全市 GDP的比重分別達到6% ； 2015年，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)總收入占全 市GDP比值達7%，將旅游

40、產(chǎn)業(yè)培育成服務業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，使旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能 夠很好地帶動和促進相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預計 2020年旅游總收入占全市 GDP的比 例將突破8 %2、株洲酒店業(yè)株洲城區(qū)現(xiàn)有掛牌五星級酒店1家，掛牌四星級酒店2家，即將掛牌的四星級酒店1家?，F(xiàn)有的星級酒店規(guī)模均較小，總客房量僅 825間，難以滿足往來商務活動的需求。但現(xiàn)有星級酒店的客房入住率普遍在70%-80%，經(jīng)營業(yè)績優(yōu)良。目前株洲酒店處于供不應求的市場環(huán)境，經(jīng)營業(yè)績理想，擴容需求迫切。酒店名稱星級所在區(qū)房間數(shù)會議室數(shù)量會議室容納人數(shù)開業(yè)時間國賓酒店4星蘆淞區(qū)1864個300人1999 年華天大酒店5星天元區(qū)2934個600人2002 年九方大酒店

41、4星石峰區(qū)1324個200人2003 年福萊爾大酒店準4星天元區(qū)2144個150人2009 年合計8253、現(xiàn)有酒店問題發(fā)展緩慢：株洲市星級酒店過去幾年發(fā)展緩慢，1999-2003年開業(yè)了三家高星級之后，直到2009年才有1家新的高星級酒店開業(yè)?？偣伲褐曛蕃F(xiàn)有高星級酒店共 4家，其中5星級僅1家，4星級3家。個體規(guī)模?。含F(xiàn)有高星級酒店規(guī)模均較小，總客房數(shù)量僅825間，難以滿足往來商務的需求。會議配套不足：現(xiàn)有高星級酒店的會議配套數(shù)量少，難以滿足日益增加的商 務會議需求。檔次不高、服務水平跟不上：現(xiàn)有高星級酒店建筑設計、配套設施、裝飾立面、服務水準等與周邊發(fā)達地區(qū)相比，有一定的差距。其檔次、

42、形象未能與株洲快速發(fā)展的城市形象相匹配無國際品牌：株洲未有國際知名的酒店管理集團品牌開業(yè)五、株洲酒店市場發(fā)展?jié)摿?目前株洲酒店處于供不應求的市場環(huán)境下，經(jīng)營業(yè)績均理想，擴容需求迫切。株洲酒店與長沙相比，無論市場規(guī)模、價格、品牌、服務管理水平等均存在較大 差距，可提升空間大。株洲酒店餐飯、休閑娛樂等配套受當?shù)厝藲g迎，其收入40% 來自餐飲，甚至超過了客房收入，株洲本地居民在酒店的消費較多，客戶群中約占30% ；主要是一些個體老板，喜歡到酒店開房間消費。隨著株洲城市經(jīng)濟發(fā)展，未來市場還可 容納更多的五星級市場。綜上所述，可以得出以下兩點重要結(jié)論：（1 ）、株洲市經(jīng)濟發(fā)達，旅游及商務往來頻繁，市場巨

43、大；（2）、區(qū)域酒店物業(yè)極度稀缺，且普遍經(jīng)營良好，市場需求巨大，國際品牌 星級酒店存在空白。因此，在株洲市建設國際酒店管理集團品牌星級酒店具有充分的市場依據(jù)和 廣闊的發(fā)展前景。第四章項目選址及區(qū)位分析、項目選址株洲美的萬麗酒店位于湖南省株洲市天元區(qū)栗雨工業(yè)園中部，也處于武廣高鐵核心商圈范圍內(nèi)。北臨栗雨西路，南臨株洲大道，西接珠江北路和栗雨公園湖面。建設地點如圖所示珠洲美的萬命酒店二、地理位置及交通天元區(qū)位于株洲市河西。東西與湘江為界，南與株洲縣雷打石鎮(zhèn)相鄰，西與湘潭市接壤。株洲市委、市政府位于天元區(qū)東部，是株洲市的政治中心。京珠高速、上瑞高速縱貫南北，武廣高鐵亦已通車，距長沙黃花國際機場僅60

44、公里三、場址建設條件1、地形、地貌條件本項目規(guī)劃用地坡度較為平緩，無較大山體分布，總體呈向中部緩斜，地形 起伏較??；地塊中部為平整地面；地塊四周沿市政路邊有部分已拆遷及待拆遷的 民居。因此，現(xiàn)狀用地具備良好的建設條件，適宜本工程的建設。2 、氣象條件株洲屬亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，無霜期在286天以上，年平均氣溫16 C至18 C。第五章總體方案一、項目建設規(guī)劃宗旨和原則1、城市設計原則。遵循總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)，將其優(yōu)勢加以延續(xù)，并有改進和突破。 從環(huán)境限定條件出發(fā)進行整體考慮，從城市設計出發(fā)打造亮點地標。2、以人為本的原則。遵循現(xiàn)行國家及株洲市指定的有關設計規(guī)劃、方針、政

45、 策及法規(guī)的前提下，堅持“以人為本”，強調(diào)“人與自然的和諧”，充分考慮使用 者的生理及心理需求，創(chuàng)造出豐富、適宜的活動休閑購物空間，通過配置齊全的公共設施及生活配套設施及市政公用設施滿足使用者的多樣性的需求。3、“均好性”的原則。將公共綠地融入到場地設計中，使每幢建筑都能最大 程度的享受到公共綠化。4、可操作性的原則。遵循整體設計、分期建設的原則，加強設計的合理性與 靈活性，使房地產(chǎn)經(jīng)營都能更好地適應市場發(fā)展的需要。、總平面設計1、總平面布置將三層商業(yè)綜合體沿株洲大道展開，形成良好的商業(yè)氣氛和沿街商業(yè)價值，酒店作為主體部分，主面立面沿株洲大道展開，形成較好的城市展示面，北面的 城帀支路將商業(yè)部

46、分與住宅分開，互不影響。2、空間形態(tài)與規(guī)劃結(jié)構(gòu)商業(yè)以弧形的造形，形成地塊南面與株洲大道的城市臨街面，東南面的五星 級酒店為主要城市地標，西北角設置一個大型休閑廣場，廣場承接珠江北路的人 流動線，并和栗雨湖公園相呼應，引導人群進入酒店及商場，并結(jié)合綠化景觀， 噴泉，LED燈光和未來各種大型活動，將成為本區(qū)域主要聚集人氣之地。3、交通組織力求交通流線清晰簡潔。酒店人流主要出入口放在東南角，其娛樂出入口在 規(guī)劃一路，酒店車流通過酒店入口前環(huán)島進入地下車庫。酒店后勤卸貨區(qū)在規(guī)劃 17號路并設置一地下車庫出入口服務娛樂車流。4、景觀綠化力求景觀空間豐富動人。主要部分以大量鋪地為主，高大的椰樹、精致的景觀

47、小品，即保證了大量人流穿行的要求，又營造出高品質(zhì)的商業(yè)空間注重總體形象的把握，擯棄華而不實的設計表現(xiàn)手法，以清新、現(xiàn)代、流暢 的設計手法創(chuàng)造親近自然且具有人情味的新住環(huán)境，在景觀的細節(jié)和表現(xiàn)元素上， 注重與整體環(huán)境風格設計的統(tǒng)一，渲染休閑舒適氛圍。5、無障礙設計 本工程嚴格按照城市道理和建筑物無障礙設計規(guī)范進行無障礙設計，設 計的部位包括：項目基地的人行道，停車車位，建筑入口及其平臺，候梯橋廂、 公共走道、公共衛(wèi)生間等。三、建筑設計說明 造形設計強調(diào)現(xiàn)代簡約為主題，訴求永恒的建筑語匯。以現(xiàn)代造型手法和現(xiàn) 代的材質(zhì)賦予高貴而典雅的立面觀感。在立面設計中，力求創(chuàng)造簡約時尚的現(xiàn)代風格建筑，整個色調(diào)商

48、業(yè)以暖色為 主，塔樓部分以 Low-E 中空保溫玻璃幕墻為主，石材墻面和玻璃材質(zhì)形成對比， 體現(xiàn)現(xiàn)代氣息和商業(yè)的氛圍。四、結(jié)構(gòu)設計說明建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級， 設計使用年限 50 年，抗震設防類別商業(yè)為乙類， 酒店為丙類，根據(jù)抗震規(guī)范，乙類結(jié)構(gòu)的抗震措施提高一度（按 7 度）考慮。結(jié)構(gòu)形式商業(yè)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架，酒店為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 -剪力墻結(jié) 構(gòu)體系。剪力墻設置在樓電梯間年，與相應的框架柱形成框架 - 剪力墻單元，其它 處布置框架；建筑物結(jié)構(gòu)長度，超出規(guī)范允許長度范圍，在上部結(jié)構(gòu)適當?shù)奈恢?采取留設后澆帶、在混凝土中摻外加劑等措施，以解決結(jié)構(gòu)超長產(chǎn)生的混凝土收 縮、溫度應力等問題。第

49、六章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù)1、國家計委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南 （試用版 ）規(guī)定的投資估算范圍。2、建筑安裝工程預算基價及有關工程造價信息。3、開發(fā)報建相關資料。4、國家及湖南省政府有關基本建設方面收費標準。二、投資估算編制說明1、本投資估算包括項目建筑的建筑安裝工程費用以及室外工程費用。2、室外工程費用主要包括小區(qū)道路，電力設施及線路，制冷設施及管線、給排水 管線及小區(qū)綠化的工程費用及設備購置安裝費用。3 、總建筑面積為 66833 平方米，工程規(guī)劃在三年內(nèi)建設完成。4、工程建設前期費用和行政性收費按照國家相關文件計取。5、行政性收費主要包括工程規(guī)劃管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、

50、城建檔案管理及整理費及 印花稅，均按照國家相關文件計取。6 、配套費用包括電力設施建設費、制冷工程建設費及基礎設施大配套費。7、建設期管理費按開發(fā)成本的 1.5 計取。8、營銷費用按按開發(fā)成本的 3% 計取。9、開發(fā)費用和其他費用按預計的實際發(fā)生額計取。10 、銀行貸款年利率 6.4 （貸款期三年）。三、投資估算結(jié)果株洲美的萬麗酒店總投資為 64,866.85 萬元，其中建設總投資為 60.341.25萬元，投資估算結(jié)果見下表。序號項目名稱住宅占比單位成本（元 / m2）面積（m）合計金額（萬元）一一一土地費用376.1666,833.002,514.003.88%1土地出讓金376.1666

51、,833.002,514.002大市政配套費0.0066,833.000.003土地稅費0.0066,833.000.00二二二前期工程費用388.5066,833.002,596.464.00%1勘測費8.5066,833.0056.812三通一平50.0066,833.00334.173規(guī)劃報建、設計等300.0066,833.002,004.994臨時設施30.0066,833.00200.50-三建筑安裝工程費用7,872.0066,833.0052,610.9481.11%1基坑支護土石方350.0066,833.002,339.162室內(nèi)建筑工程2,800.0066,833.001

52、8,713.243消防工程150.0066,833.001,002.504外墻及外窗600.0066,833.004,009.985裝修工程3,200.0066,833.0021,386.566電梯、空調(diào)及其他設備安裝700.0066,833.004,678.317發(fā)電機組及環(huán)保工程60.0066,833.00401.008人防工程12.0066,833.0080.20四市政及環(huán)境工程392.0066,833.002,619.854.04%1水、電、氣、熱工程330.0066,833.002,205.492區(qū)內(nèi)道路、排水及排污工程40.0066,833.00267.333園林綠化18.0066,833.00120.304智能化及電訊工程2.0066,833.0013.375室外零星工程2.0066,833.0013.37五公共配套工程0.0066,833.00