ShoppingMall項(xiàng)目的開發(fā)與管理

1、.：.；Shopping Mall工程的開發(fā)與管理一、 shopping mall的概念內(nèi)涵 “購物中心一詞譯自英文的shopping mall和shopping center，根據(jù)字面的意思也可以譯成“購物林蔭道或“商業(yè)中心等。shopping mall中的mall指的是室內(nèi)購物步行街，因步行街非常注重環(huán)境設(shè)計(jì)，顧客在步行街上購物或散步，猶如在林蔭道上一樣輕松愜意，因此稱之為林蔭道。 普通情況下，shopping mall和shopping center指的是同一種類型的商業(yè)物業(yè)，shopping mall強(qiáng)調(diào)的是購物中心的建筑群設(shè)計(jì)中要有一條人文景觀的步行商業(yè)街，shopping cent

2、er通常那么是一座主體式建筑物業(yè)。相對而言，shopping mall在美國比較常用，而且常指城市市區(qū)的購物中心，郊區(qū)的購物中心那么多用shopping center來描畫。 在實(shí)踐運(yùn)用中，購物中心在稱號(hào)上還能夠稱為marketplace，hall 及shopping city等等。 關(guān)于購物中心的定義，目前各國表述不盡一樣，現(xiàn)以美國、日本為例： 美國國際購物中心協(xié)會(huì)csc早在1960年對購物中心的特征表述如下： 購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)立、運(yùn)營管理都應(yīng)在一致的組織體系下運(yùn)作； 順應(yīng)管理的需求，物業(yè)產(chǎn)權(quán)要求一致歸屬，不可分割； 尊重顧客的選擇權(quán)，使其可以實(shí)現(xiàn)一次性滿足的需求； 擁有足夠數(shù)量的停車

3、場地； 有更新地域或發(fā)明新商圈的奉獻(xiàn)。 1985年美國出版的那么以為：“購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)備組成的商店群體。作為一個(gè)整體進(jìn)展開發(fā)和管理，通常包括一個(gè)或多個(gè)大型的中心商店，并有眾多小商店環(huán)繞其中，有龐大的停車設(shè)備，其位置接近馬路，顧客購物來去便利。 1974年，日本購物中心協(xié)會(huì)對購物中心的定義是： 購物中心土地的獲得與區(qū)位，應(yīng)符合投資與運(yùn)營的效益原那么； 一致的商業(yè)籠統(tǒng)下，以一致的運(yùn)營政策進(jìn)展?fàn)I運(yùn)； 商店的配置要能充分滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)； 有相鄰的而有方便的停車場； 無顧客層次限制； 商店的設(shè)置面積與位置，由開發(fā)者一致規(guī)劃； 擁有數(shù)個(gè)中心店的設(shè)計(jì)，并且中心店的面積約為總出租面積

4、的1/2； 有能繼續(xù)擴(kuò)展的土地； 是該地域各項(xiàng)活動(dòng)的中心，大部分居民能以各項(xiàng)動(dòng)機(jī)聚集。 根據(jù)上述表述和當(dāng)代經(jīng)濟(jì)興隆國家的現(xiàn)狀，購物中心既是一種商業(yè)組織方式，又是一種零售業(yè)態(tài)，同時(shí)它還是商業(yè)地產(chǎn)集成開展的新方式。目前在中國，它大多是有地產(chǎn)商投資開發(fā)、引入大型零售商租賃運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)工程。 二、購物中心工程開發(fā)的程序 購物中心的建立既屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，又是零售商業(yè)的一種運(yùn)營業(yè)態(tài)，其工程的開發(fā)既要服從商業(yè)運(yùn)營運(yùn)作的規(guī)律，又要兼顧商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)效益。購物中心的商業(yè)地產(chǎn)是購物中心運(yùn)營運(yùn)作的物質(zhì)載體，購物中心的勝利運(yùn)營是購物中心投資建立的根本目的；因此，購物中心的選址、建筑規(guī)模、構(gòu)造設(shè)計(jì)、裝修環(huán)境等均

5、需求圍繞有利于購物中心的不同效力功能的實(shí)踐需求進(jìn)展展開。 購物中心工程的開發(fā)程序： 購物中心工程開發(fā)首先要對工程的可行性進(jìn)展詳盡的論證，論證的根據(jù)是對工程所在地的消費(fèi)程度、消費(fèi)構(gòu)造、消費(fèi)才干、競爭環(huán)境、城市規(guī)劃、交通系統(tǒng)等進(jìn)展詳盡的市場調(diào)研，以次確定工程位置、工程規(guī)模、工程運(yùn)營定位等關(guān)系工程運(yùn)營成敗的全局性戰(zhàn)略決策； 其次再進(jìn)展工程的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其流程是： 工程運(yùn)營定位工程運(yùn)營品項(xiàng)、效力功能設(shè)計(jì)運(yùn)營工程規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)工程運(yùn)營管理設(shè)計(jì)工程招商租賃設(shè)計(jì)工程營業(yè)推行設(shè)計(jì)工程對外營業(yè)。 從目前國內(nèi)新近開發(fā)的mall工程情況來看，多半是先有一處大型商業(yè)物業(yè)，再進(jìn)展mall運(yùn)營概念的移植，

6、導(dǎo)致工程投資周期拖延和運(yùn)營運(yùn)作的被動(dòng)；在專業(yè)化商業(yè)運(yùn)作方面，更是這樣，往往在招商進(jìn)展過程中才發(fā)現(xiàn)問題，需求向?qū)I(yè)商業(yè)顧問進(jìn)展咨詢，呵斥許多不用要的經(jīng)濟(jì)損失，失去許多商機(jī)。 三、購物中心的運(yùn)營定位： mall工程可以根據(jù)各地域消費(fèi)程度、消費(fèi)構(gòu)造、消費(fèi)才干和mall工程的運(yùn)營規(guī)模進(jìn)展運(yùn)營定位確實(shí)定，根本上可以從以下幾個(gè)方面思索： 業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、文娛、文化、飲食等多功能效力于一體的一站式大型購物中心； 目的市場定位：滿足地域全客層消費(fèi)者需求；地域或城市新型商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性企業(yè)； 主題特征：符合當(dāng)?shù)厝巳旱倪\(yùn)營主題設(shè)計(jì)； 運(yùn)營品項(xiàng)：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等工程的合理配置； 從深圳曾經(jīng)在國內(nèi)率

7、先勝利運(yùn)營一年多的兩家mall工程銅鑼灣廣場、中信城市廣場可以看出，兩家mall工程在目的市場定位方面存在一定程度的區(qū)別，兩家mall運(yùn)營規(guī)模接近，都在7萬平方米以上，屬于中等偏小規(guī)模mall工程，但兩家mall工程的位置是各有千秋，銅鑼灣廣場在華僑城，是深圳高尚住宅區(qū)和著名的旅游區(qū)，中信城市廣場那么坐落于深圳市中心，是典型的商務(wù)區(qū)，從兩家mall工程的運(yùn)營規(guī)模方面無法包容太多運(yùn)營業(yè)態(tài)的商場，因此，滿足地域全客層消費(fèi)者需求的能夠性不大，所以，銅鑼灣廣場突出滿足城市白領(lǐng)與旅游人群消費(fèi)，商品組合時(shí)髦、突出銅鑼灣百貨，效力組合突出酒吧一條街等工程；中信城市廣場那么以城市中高層消費(fèi)為中心，商品效力組合

8、較為高端，如引進(jìn)日本的西武百貨，兩家mall各有所長，都獲得了很好的運(yùn)營績效。 四、購物中心的運(yùn)營規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)： 購物功能為主導(dǎo)，購物中心是以購物功能為主要賣點(diǎn)來吸引消費(fèi)人群的，在運(yùn)營規(guī)劃的設(shè)計(jì)上首先要滿足購物功能，普通來說購物區(qū)營業(yè)面積至少要占購物中心60%以上； 調(diào)動(dòng)人流為中心，購物中心中等規(guī)模面積普通來說要10萬以上，且普通建筑層面多數(shù)在35層，單層面積較大，顧客散步其中容易有疲勞、失去方向的覺得導(dǎo)致不愿繼續(xù)流動(dòng)，在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少由此帶來的商業(yè)死角； 客流、貨流、車流分別，由于購物中心強(qiáng)大的聚集人流、商品集散能量，每日人、貨、車的流動(dòng)宏大，提早合理規(guī)劃防止?fàn)I業(yè)后出現(xiàn)混亂； 配套效

9、力工程相互促進(jìn)的原那么，購物中心內(nèi)各種不同類型的運(yùn)營工程有不同營業(yè)特點(diǎn)，營業(yè)時(shí)間也不盡一樣，在規(guī)劃時(shí)要充分思索其營業(yè)特點(diǎn)、需求，做到相互依存、相互促進(jìn)； 五、購物中心的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格： 理想的購物中心建筑設(shè)計(jì)首先要突出商業(yè)空間步行化的特點(diǎn)，營造圍繞人性的需求設(shè)計(jì)流動(dòng)人與固定商店或商品之間的比例關(guān)系，使顧客便于進(jìn)出、便于識(shí)別方位、便于融入，發(fā)明平安溫馨的商業(yè)環(huán)境； 購物中心的商業(yè)活動(dòng)均是在室內(nèi)完成的，因此，商業(yè)空間的設(shè)計(jì)必需經(jīng)過人工控制，減少惡劣的自然環(huán)境對商業(yè)活動(dòng)的影響，留意引進(jìn)自然的、環(huán)保的、節(jié)能的最新技術(shù)和資料，使室內(nèi)商業(yè)活動(dòng)置于人性化、自然化、情景化的商業(yè)環(huán)境中； 購物中心的商業(yè)空間公共化

10、，購物中心不同于大型超級市場、百貨，購物中心提供應(yīng)群眾的不只是購物的場所，還是休閑、聚會(huì)的中心，因此，公共商業(yè)空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該成為購物中心一道亮麗的風(fēng)景線。 購物中心的主題籠統(tǒng)化，mall雖然可以包容眾多不同層次、不同業(yè)態(tài)的運(yùn)營工程，但它決不是一個(gè)無序的大雜燴，mall同樣是一個(gè)可以擁有宏大發(fā)明力的品牌籠統(tǒng)企業(yè)，因此，mall工程在允許運(yùn)營工程個(gè)性化的同時(shí)，要堅(jiān)持mall工程本身的內(nèi)、外籠統(tǒng)，并留意與運(yùn)營定位、目的市場多數(shù)顧客群體堅(jiān)持吻合協(xié)調(diào)。 六、購物中心的管理特點(diǎn) 在國內(nèi)零售業(yè)，商業(yè)企業(yè)稱號(hào)可以說比較混亂，有很多人把百貨、商廈、商城、廣場等模糊的稱為購物中心，實(shí)踐上僅僅是一個(gè)稱號(hào)而已，本質(zhì)上

11、卻是百貨商場或零售市場，這與嚴(yán)厲意義上購物中心含義不同，緣由在于并不具備購物中心的本質(zhì)特征。 購物中心的本質(zhì)特征表達(dá)在顧客消費(fèi)滿足度上是能否滿足全客層一占站式購齊的需求；表達(dá)在管理上是一致管理和分散運(yùn)營的運(yùn)營管理方式的實(shí)行，這是判別能否是購物中心的規(guī)范。 一致集中管理和分散運(yùn)營是一種先進(jìn)的購物中心管理方式。它表達(dá)了現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)投資者一切權(quán)、管理者管理權(quán)、運(yùn)營者運(yùn)營權(quán)三者的專業(yè)化分工與協(xié)作，三權(quán)分別的出現(xiàn)，代表了新型購物中心的管理日趨走向成熟的方向。 新型區(qū)別于以往的定義購物中心shopping mall的管理者是一群集現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)管理與現(xiàn)代化各類運(yùn)營業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)管理的集成者。它經(jīng)過對購物

12、中心工程所在地域市場調(diào)研、預(yù)測、分析研討來一致確定工程的規(guī)劃、建立、開發(fā)、運(yùn)營和管理，對購物中心的日常運(yùn)轉(zhuǎn)、保安、保潔、維修保養(yǎng)、整合營銷推行等進(jìn)展一致組織管理，給一切的商家和顧客提供良好的營商環(huán)境和購物環(huán)境。 運(yùn)營者商戶不參與購物中心的管理，獨(dú)立運(yùn)營，定期向管理者交納管理費(fèi)，而一切者和管理者都不參與日常運(yùn)營，租金、管理費(fèi)和商家的運(yùn)營情況無直接關(guān)系。這種管理方式不同于百貨、超市，也不同于商業(yè)街和零售市場，可以概括的說是一種為寬廣顧客提供精心設(shè)計(jì)的商品和效力，為寬廣商家商戶設(shè)計(jì)發(fā)明一個(gè)良好的營商環(huán)境的雙贏的現(xiàn)代生活之城。 七、購物中心的管理方式： 目前國內(nèi)市場對購物中心的管理方式有以下幾種： 地

13、產(chǎn)投資商自行設(shè)立商業(yè)公司管理； 專業(yè)顧問管理機(jī)構(gòu)參與協(xié)作管理； 委托物業(yè)公司管理；委托商業(yè)顧問公司咨詢； 主要投資商承租運(yùn)營； 購物中心的管理不論以何種方式管理，都要因地制宜、遵照商業(yè)行業(yè)運(yùn)營規(guī)律運(yùn)營，勝利的把眾多運(yùn)營者商戶組織協(xié)調(diào)到一同，為寬廣消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的商品和效力，讓消費(fèi)者稱心都是勝利的好方式。 切忌盲目照搬和置信“洋水解渴，或簡單化以為只需可以copy就萬事大吉，應(yīng)該多從企業(yè)本身資源情況出發(fā)，選擇適宜的管理方式。 八、購物中心的招商管理： 招商任務(wù)是購物中心順利實(shí)現(xiàn)運(yùn)營目的的中心義務(wù)，能否按照工程預(yù)期保質(zhì)保量的順利完成招商任務(wù)，關(guān)系到購物中心shopping mall工程的運(yùn)營成敗。

14、招商方案的制定是保證招商任務(wù)有序開展的指點(diǎn)性文件，包括： mall工程招商戰(zhàn)略： 中心主力店先行，輔助店隨后的原那么； 零售購物工程優(yōu)先，輔助工程配套的原那么； 放水養(yǎng)魚的原那么； 先做人氣，再做生意的原那么。 購物中心工程招商目的分布方案： 零售設(shè)備：中心主力店：百貨、綜合超市等； 輔助主力店：時(shí)裝、電器、家居、書店等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地域商品特征店； 文化文娛設(shè)備：中心主力店：動(dòng)感影院等； 輔助主力店：兒童樂園等； 配套輔助店：藝術(shù)攝影、游覽社等； 餐飲設(shè)備：中心主力店：西餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等； 輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等； 配套效力設(shè)備：賓館、寫字樓、銀行、郵

15、局、診所、美容美發(fā)、停車場等； 購物中心工程招商招租條件： 根據(jù)購物中心的投資方案計(jì)算分析單位面積物業(yè)本錢、運(yùn)營管理本錢，參考當(dāng)?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金程度，并綜合思索工程運(yùn)營戰(zhàn)略制定真實(shí)可行的招商招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為a、b、c類，用以區(qū)別不同情況下對分類工程的招商招租。 招商招租條件對同一工程要穩(wěn)定，對薄利配套工程要有一定程度的靈敏性。 mall工程的招商推行謀劃： mall工程面對的協(xié)作商是國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌，推行謀劃面對的市場是國際性水準(zhǔn)的眾多招商時(shí)機(jī)的挑選，因此，范圍上要廣，重點(diǎn)引見mall工程所在地消費(fèi)環(huán)境、本工程的運(yùn)營定位、mall工程的業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營規(guī)模

16、、管理方式等協(xié)作商關(guān)懷的實(shí)踐問題，使協(xié)作商對mall工程有全面、深化的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談協(xié)作。 招商推行謀劃的程序興隆地域普通要由內(nèi)而外，即先做好本地域推介任務(wù)，再進(jìn)一步吸引外地協(xié)作工程；如東部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地域；其他地域可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑卣鞯纳唐泛托Яこ獭?招商推行謀劃的方式采用立體交叉的方式進(jìn)展，可以經(jīng)過新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會(huì)等靈敏多樣的方式。 mall工程的招商管理控制： 招商人員質(zhì)素管理，針對招商人員進(jìn)展上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類分級等管理手段都是有效的方式； 招商工程的質(zhì)量控制，招商并不是越

17、多越好，而是要有符合mall工程的目的市場定位的協(xié)作商； 招商工程的風(fēng)險(xiǎn)控制，對有意向的協(xié)作商運(yùn)營穩(wěn)定性要進(jìn)展一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇運(yùn)營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的運(yùn)營商作為協(xié)作同伴，防止盲目招商帶來的隱形風(fēng)險(xiǎn)； 招商工程的進(jìn)度控制，mall工程籌備階段招商任務(wù)有別于營業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時(shí)間段內(nèi)完成全部招商工程的80%以上，mall才干順利開張營業(yè)，因此，招商過程中須按照不同類型的協(xié)作工程及時(shí)在限定時(shí)間段內(nèi)明確協(xié)作關(guān)系。 九、mall工程營運(yùn)管理 1、開業(yè)前階段管理： 招商任務(wù)完成，協(xié)作商裝修終了，mall工程即將迎來送往開門營業(yè)，在mall正式開業(yè)前，要充分做好開業(yè)宣傳推行謀劃任務(wù)；此階段的宣傳推行重點(diǎn)是面對寬廣消費(fèi)者，要讓商圈輻射范圍內(nèi)的大多數(shù)人知道m(xù)all工程開業(yè)時(shí)間，在哪里，怎樣到達(dá)，有什么好東西，為什么值得去等等問題，到達(dá)開門旺市的目的，使協(xié)作商自信心倍增，來光臨的顧客乘興而來，開心而去，進(jìn)一步展開深度口碑宣傳，帶動(dòng)其他消費(fèi)人群，迅速成為地域消費(fèi)熱點(diǎn)。 落實(shí)協(xié)作商商品進(jìn)場、商品上柜任務(wù)，確保開業(yè)率到達(dá)百分之百，保證產(chǎn)生良好的第一印象。 做好一切協(xié)作商員工、mall工程員工崗前消防、管理等培訓(xùn)任務(wù)，確保一切在mall工程任務(wù)的員