XX 項目成本控制指導(dǎo)書

1、.PAGE ：.；PAGE 24XX 項 目責(zé)任目的本錢控制指導(dǎo)書第一稿房地產(chǎn)二OO五年三月XX工程三期責(zé)任目的本錢控制指點書各相關(guān)部門:為保證XX工程三期開發(fā)獲得預(yù)期收益，明確工程本錢控制目的并封鎖至責(zé)任部門，經(jīng)公司研討討論，現(xiàn)對XX工程三期目的本錢予以發(fā)布，請遵照執(zhí)行。此目的是在與工程開展部、設(shè)計部、XX工程部、工程管理部、營銷中心等各責(zé)任部門溝通后制定完成的，以上各責(zé)任部門需在業(yè)務(wù)操作中樹立結(jié)實的本錢目的認識，進展多方面分析研討，在保證質(zhì)量和銷售的根底上，努力將工程本錢控制在預(yù)定的目的內(nèi)；對超出目的本錢的新增業(yè)務(wù)，要事前嚴厲按看管理規(guī)定中的要求進展報批；XX工程三期目的本錢以責(zé)任本錢目的

2、的方式分解至各部門，本錢管理部將對每月責(zé)任目的本錢執(zhí)行情況進展分析并及時反響給公司管理層，其執(zhí)行情況也將做為對各部門評價的重要目的之一，與年終考核、職位提升直接掛鉤。 房地產(chǎn)2005-3-10目 錄工程概略4規(guī)劃目的4二、本錢工程責(zé)任部門劃分一覽表4三、各責(zé)任部門責(zé)任范圍及控制要點一責(zé)任部門工程開展部5二責(zé)任部門設(shè) 計 部6三責(zé)任部門工程管理部8四責(zé)任部門XX工程經(jīng)理部10五責(zé)任部門本錢管理部12六責(zé)任部門營 銷中 心13七責(zé)任部門財務(wù)管理部14四、責(zé)任本錢管理方法15附表一：XX工程三期直接本錢控制明細表16附表二：甲供、甲控、甲分包資料表20XX工程三期目的本錢為保證工程開發(fā)獲得預(yù)期收益，

3、明確工程本錢控制目的及責(zé)任部門，經(jīng)公司研討討論，現(xiàn)對XX工程三期目的本錢予以發(fā)布，請各責(zé)任部門在業(yè)務(wù)操作中進展多方面分析研討，在保證質(zhì)量和銷售的根底上，努力將工程本錢控制在預(yù)定的目的內(nèi)。工程概略三期規(guī)劃目的：單位：M2情景花園 公寓 商業(yè) 公建 合計 建筑面積 5166922802189757176939 可售面積 5066822802189776368容積率：1.17層數(shù)：情景花園:4.5層;公寓6層; 本錢工程責(zé)任部門劃分一覽表 責(zé)任部門責(zé)任范圍責(zé)任人工程開展部1、政府地價及相關(guān)費用、協(xié)作款項、紅線外市政設(shè)備費、拆遷補償費2、人防易地建立費、非運營公建配套費、墻改費、環(huán)境影響評測費、圖紙審

4、查費、公告費、產(chǎn)權(quán)丈量費、產(chǎn)權(quán)登記費劉興東設(shè)計部設(shè)計費、曬圖及模型制造主體建安工程部品環(huán)境綠化費配套公建設(shè)計變卦張賓工程管理部勘察、測繪、沉降觀測招標管理費、合同審查費、散裝水泥保證金、代理公司擔(dān)保費除部品以外的主體建安工程費管線綜合設(shè)計費用工程監(jiān)理費、工程質(zhì)量監(jiān)視費潘自喬XX工程部測繪、臨水、臨電、暫時道路、場地平整暫時圍墻、圍板現(xiàn)場簽證市政配套費用(水、電、供熱、煤氣、智能化XX工程部行政管理費用李東營銷中心接待廳裝修裝飾費、樣板間費用銷售費用宗文杰本錢管理部1、預(yù)結(jié)算編審費潘建鋼財務(wù)管理部資本化利息管理費用吳萍各責(zé)任部門責(zé)任范圍及控制要點(一)、工程開展部責(zé)任范圍政府地價及相關(guān)費用、協(xié)作

5、款項、紅線外市政設(shè)備費、拆遷補償費人防易地建立費、非運營公建配套費、墻改費、環(huán)境影響評測費、圖紙審查費、公告費、產(chǎn)權(quán)丈量費、產(chǎn)權(quán)登記費、消防圖紙微縮費本錢控制要點：XX土地獲得價款約3.89億，詳細數(shù)據(jù)見附件確保不再新發(fā)生附表以外的土地本錢。社區(qū)效力中心和渣滓站(共600M2)由我方自建，工程開展部需落實由XX市河西區(qū)住宅配套辦公室返還相應(yīng)建安本錢；人防費：由工程開展部擔(dān)任，落實XX工程人防工程由擬在四期自建的地下車庫、高層地下室(約規(guī)劃1.1萬M2)全面充抵，不再交納人防易地建立費。墻改費有能夠采取先交押金，經(jīng)過檢查后退款的方式。由工程開展部擔(dān)任，確保在現(xiàn)場不運用粘土磚的情況下，將墻改押金全

6、額返還。消防圖紙微縮費由于涉及金額較少，費用方案包括在曬圖費科目內(nèi)，不再另行單列。責(zé)任本錢目的表見附件。責(zé)任人簽字：日期：(二)設(shè)計部責(zé)任范圍1、設(shè)計費、曬圖及模型制造2、主體建安工程部品3、環(huán)境綠化費4、配套公建5、設(shè)計變卦控制要點為：1、設(shè)計費：截止到2005年3月份，XX已簽約設(shè)計費合同金額合計已達2606萬，設(shè)計部需嚴厲控制設(shè)計費用，不可超本錢目的。三期屬成熟產(chǎn)品，應(yīng)盡量防止因變卦添加的設(shè)計費用。針對設(shè)計中出現(xiàn)較嚴重的問題，應(yīng)與設(shè)計單位交涉，在設(shè)計合同的結(jié)算中做相應(yīng)扣減；委托內(nèi)容要有方案性，盡量擴展每次委托的范圍，防止因委托面積小、委托內(nèi)容少而添加設(shè)計費本錢的景象出現(xiàn)；盡量選擇招標，以

7、降低本錢、獲取最優(yōu)方案。2、主體建安工程部品a) 嚴厲在價錢范圍內(nèi)進展三期部品的選擇3、環(huán)境綠化工程控制要點以目的本錢確定單價為上限，全面實行限額設(shè)計，并對其中用量較多或占總造價比例較大的資料進展限價；詳細規(guī)范為：街邊綠地：115元/M2；BLOCK內(nèi)環(huán)境：155元/M2 廣場環(huán)境：180元/M2；小院環(huán)境：80元/M2 瀝青道路：100元/M2三期屬成熟產(chǎn)品，施工圖設(shè)計要詳盡，在設(shè)計時要對環(huán)境效果充分思索，防止工程完成后進展修正；且盡量防止因效果不稱心隨意進展設(shè)計變卦，將環(huán)境變卦簽證總額控制在合同簽約價的9%以內(nèi)。室外燈具盡能夠選擇功率較大的型號，減少部點數(shù)量；環(huán)境園建部分的設(shè)計與實踐施工情

8、況變化太大，本錢較難控制，結(jié)算金額超越合同簽約價幅度較大，是設(shè)計階段控制的重點，盡能夠做好前期預(yù)測及分析，滿足客戶需求的“必要功能，并在適當部位，添加一些新穎的功能吸引客戶。4、公建配套控制概算價及設(shè)計變卦、現(xiàn)場工程部控制現(xiàn)場簽證、工程管理部控制甲供、甲控材本錢 5、設(shè)計變卦a) 按照總部及公司規(guī)范做好主體工程、裝飾工程、環(huán)境工程設(shè)計變卦任務(wù)，必需保證在本錢控制目的內(nèi)，即主體建安工程設(shè)計變卦率不得超越合同總額的1.5%本目的由設(shè)計、工程、工程部、本錢結(jié)合控制。b)加強設(shè)計方案管理，保證方案出圖時間，以保證招標及施工所需正常時間；c)組織對一、二期發(fā)生的設(shè)計變卦緣由進展匯總、分析，將結(jié)果表達在三

9、期施工圖中，確保后期不因同類緣由發(fā)生變卦；d)設(shè)計部應(yīng)經(jīng)過扎實的施工圖事先審查，盡量減少設(shè)計脫漏、錯誤；特別防止返工及糾錯工程變卦；責(zé)任本錢目的表見附件。責(zé)任人簽字：日期：(三)、工程管理部責(zé)任范圍1、勘察、沉降觀測2、招標管理費、合同審查費、散裝水泥保證金、代理公司擔(dān)保費3、除部品以外的主體建安工程費4、管線綜合設(shè)計費用5、工程監(jiān)理費、工程質(zhì)量監(jiān)視費工程管理部本錢控制要點：1、勘察、沉降觀測a) 勘察控制規(guī)范：鉆探取樣孔：60元/M；規(guī)范貫入孔：60元/M靜力觸探孔：30元/M；眼力鑒別孔：60元/Mb) 沉降觀測控制規(guī)范：多層住宅：88.23元/點；小高層811F：130.5元/點高層18

10、F：195.77元/點低層公建及配套：75元/點2、招標管理費、合同審查費、散裝水泥保證金、代理公司擔(dān)保費a)招標管理費(含設(shè)計、工程、監(jiān)理)，責(zé)任本錢限額為13.84萬b) 合同審查費: 責(zé)任本錢限額為5.5萬c) 散裝水泥保證金：責(zé)任本錢限額為6.87萬，由工程管理部擔(dān)任協(xié)調(diào)全額返還。d) 代理公司擔(dān)保費：責(zé)任本錢限額為10.8萬e) 墻改費有能夠采取先交押金，經(jīng)過檢查后退款的方式。由工程部擔(dān)任，確保施工圖細部用材(窗口、門口)不運用粘土磚，以確保墻改押金全額返還。3、除部品以外的主體建安工程費a)對樁基、設(shè)備等重要方案進展技術(shù)審核，確保方案合理性及經(jīng)濟性；b) 與設(shè)計部共同研討三步節(jié)能方

11、案，運用本錢添加不超越30元/M2，另外，由于添加三步節(jié)能而引起的平均室內(nèi)供熱負荷降低至32W/M2，需落真實施工圖。c)確保甲供材及甲方分包工程招標結(jié)果控制在價錢范圍內(nèi)。d)、根據(jù)一期工程管理部的操作閱歷，甲分包工程：樁基、將天窗納入門窗、入戶門制造安裝工程；欄桿、扶手、鐵藝門、百葉制造安裝納入甲分包工程；甲供資料設(shè)備：PPR給水管采暖管、UPVC排水管、PVC線管、開關(guān)面板等仍為集團一致采購資料范圍；涂料、外墻面磚、樓梯間地磚、石材、溫控閥、電表箱配電箱、散熱器片甲供資料設(shè)備；甲供、甲控材及分包工程：工程管理部在嚴厲資質(zhì)審查的前提下，要爭取最大限制地在一切工程及資料上采用招招標方式，確定協(xié)

12、作單位；同時，要提早貯藏好盡能夠多的施工隊及資料廠家，保證每次招標有足夠多的隊伍參與，以降低簽約價錢；從而也可到達降低甲供材、建筑市場價錢上漲風(fēng)險的目的；f)、工程管理部應(yīng)廣泛了解、研討甲供、甲控資料市場，將付款條件、批量、供貨期與價錢掛鉤，頻繁與供貨方協(xié)商價錢，爭取不斷降低；同時，積極研討采用價錢較低的替代產(chǎn)品；g)主體總包控制規(guī)范：情景：1129元/M2；公寓：1055元/M2；(含三步節(jié)能)4、管線綜合設(shè)計費用管網(wǎng)綜合設(shè)計費控制在1元/M25、工程監(jiān)理費、工程質(zhì)量監(jiān)視費a) 工程監(jiān)理費限價為14元/M2；總額不超越107萬b) 工程質(zhì)量監(jiān)視費：額不超越7.6萬責(zé)任本錢目的表見附件。責(zé)任人

13、簽字：日期：(四)、XX工程部責(zé)任范圍：1、測繪、臨水、臨電、暫時道路、場地平整2、暫時圍墻、圍板3、現(xiàn)場簽證4、市政配套費用(水、電、供熱、煤氣、智能化XX工程部本錢控制要點：1、三通一平及暫時設(shè)備費a)暫時道路：盡量采取規(guī)范作法路面基底素土夯實，路面由石粉渣摻5%水泥，多層碾壓鋪實，寬度控制在5M，本錢控制在30元/M2以下。b)暫時圍板：最大限制利用一、二期原有圍板；另外，根據(jù)現(xiàn)場需求，選用經(jīng)濟的圍板方式，爭取降低本錢；2、現(xiàn)場簽證a)工程部控制施工組織及現(xiàn)場簽證比例：工程工程部應(yīng)盡力優(yōu)化施工組織及施工方案，努力減少現(xiàn)場簽證，工程部對于2萬元以下的的簽證嚴厲控制在工程合同簽約總造價的(主

14、體1%內(nèi)；環(huán)境1%)以內(nèi)，此目的將做為年終考核工程部的重要目的；3、社區(qū)管網(wǎng)本錢控制a)協(xié)調(diào)地下室不交納各種配套費；b)電力工程：雖然已簽署整個工程大的框架協(xié)議，但XX市新的收費規(guī)范將從2004年開場執(zhí)行，新的收費規(guī)范較舊規(guī)范有11-12元/M2，應(yīng)盡量協(xié)調(diào)，力爭控制在原框架協(xié)議程度。c)供熱配套工程費：政府自04年11月份已下發(fā)新的收費規(guī)范，公建由原82元/M2增至130元/M2，天玻工程應(yīng)堅持原工程熱源費77元/M2及區(qū)內(nèi)管線工程25元/M2規(guī)范。d)排水、煤氣區(qū)內(nèi)工程費：積極采取多種方式、經(jīng)過多種渠道，打通與各專業(yè)配套部門的關(guān)系，降低其他各種配套工程的工程本錢及收費；e)合理安排各專業(yè)銜

15、接，防止返工或反復(fù)施工。合理組織和安排施工部位，防止已施工部位的破壞和反復(fù)。4、墻改費有能夠采取先交押金，經(jīng)過檢查后退款的方式。由XX工程部擔(dān)任，確保施工現(xiàn)場細部用材(窗口、門口)不運用粘土磚，以確保墻改押金全額返還。責(zé)任本錢目的表見附件。責(zé)任人簽字：日期：(五)責(zé)任部門本錢管理部責(zé)任范圍：預(yù)結(jié)算編審費控制要點：1、委托專業(yè)：(住宅、公建)主體建筑、安裝工程、園林環(huán)境、裝修、暫時電、智能化等等2、委托范圍：方案測算、清單編制、變卦簽證審核、費率招標工程的結(jié)算審核3、費率：應(yīng)控制在審定額0.2%+審減額5%，目前，普通以中標價為計費基數(shù)，但需明確甲供材保管費、措施費等不是計入計費基數(shù)，另外反復(fù)戶

16、型收費比例應(yīng)相應(yīng)降低，建議反復(fù)樓號樓中標簽約價的0.1%收取。任務(wù)范圍：提供甲供材工程量、抽鋼筋、計算砼含量、配合本錢分析4、 甲分包工程由于貨值較高，不宜以中標價*費率計算預(yù)算編審費用，建議單獨按工日計算，200元/工日。5、XX三期預(yù)算編審費應(yīng)嚴厲控制在4元/M2以內(nèi)，即總費用不超越31萬。本錢職責(zé)：1、對總本錢進展定期分析和及時掌握本錢動態(tài)變化情況，自動對動態(tài)變化進展各專業(yè)部門的協(xié)調(diào)和提出合理化調(diào)整建議，將動態(tài)本錢控制在總目的內(nèi)；2、各項招標工程量清單編制及配合招標任務(wù)，進展經(jīng)濟標的評審；3、進展各類工程方面的方案本錢比較；4、按月及按階段通報動態(tài)本錢執(zhí)行變化分析情況；5、及時反映工程本

17、錢舉措，匯總、比較各工程本錢舉措，推行先進閱歷； 責(zé)任本錢目的表見附件。責(zé)任人簽字：日期：(六)責(zé)任部門營銷中心責(zé)任范圍：1、接待廳裝修裝飾費、樣板間費用2、銷售費用控制要點：1、三期為成熟產(chǎn)品，需確保沿用原銷售接待廳及樣板間，不再發(fā)生新的樣板房裝修費用。2、思索到XX工程首期開盤已做了大量的推行活動,且三期銷售均價較前期有較大幅度的提升，因此將三期營銷費用總額控制在銷售收入的2.8%，即1172萬,此項包括已發(fā)生分攤至三期的樣板間裝修及家飾合計211萬，營銷中心、XX銷售部需將一切三期推行費用控制在961萬。責(zé)任本錢目的表見附件。責(zé)任人簽字：日期：(七)責(zé)任部門財務(wù)管理部責(zé)任范圍：資本化利息

18、行政管理費用控制要點：1、根據(jù)04年全年需發(fā)生的資本化利息，按開發(fā)面積分攤至XX三期，控制在361萬。2、根據(jù)04年天玻發(fā)生的行政管理費用/04年天玻開發(fā)面積=每平米開發(fā)面積占用行政管理費用，將三期控制在428萬。責(zé)任本錢目的表見附件。責(zé)任人簽字：日期：四、責(zé)任本錢管理方法：業(yè)務(wù)操作中，對于超出目的本錢的新增業(yè)務(wù)，責(zé)任部門須向本錢管理部提交緣由報告超目的本錢審批表，本錢管理部簽署意見并報總經(jīng)理同意后方可實施；本錢管理部要對本錢情況進展全過程的跟蹤分析，按月分析反響本錢執(zhí)行情況，向公司及各部門提交目的本錢執(zhí)行情況報告；并視實踐本錢與目的本錢的偏離程度，組織本錢專題會，進展分析討論；對于每一單本錢

19、范圍內(nèi)的合同審批及無合同付款，本錢管理部都必需在合同審批時詳細闡明在目的本錢中的思索及對目的本錢的影響等；4、一切審批嚴厲按公司文件進展操作。5、各部門在各自責(zé)任范圍內(nèi)的責(zé)任目的可靈敏掌握，互補運用，但浮動范圍不得超越總目的的1.5%。附： XXXX房地產(chǎn)2005-3-10XX工程三期直接本錢控制明細表序號工程稱號總價(萬元)建筑面積單位本錢元/M2責(zé)任部門一開發(fā)前期預(yù)備費18272421勘察設(shè)計費764101勘察費131.7工程管理部測繪費101工程管理部沉降觀測152工程管理部設(shè)計費71194設(shè)計部曬圖模型制造及其他152設(shè)計部2報批報建費60680小配套費52169工程開展部工程圖紙審查

20、費14.61.9工程開展部招招標效力費14.772工程管理部招標代理費70.9工程管理部代理公司擔(dān)保費11.51.5工程管理部合同審查費70.9工程管理部 工程環(huán)境影響評測費 3 0.4工程開展部室內(nèi)環(huán)境檢測60.8工程管理部散裝水泥保證金70.9工程管理部公告費20.3工程開展部產(chǎn)權(quán)丈量費10.51.4工程開展部3三通一平費28952暫時道路152XX工程部暫時用電466XX工程部暫時用水203XX工程部場地平整30841XX工程部4暫時設(shè)備費679暫時圍墻91.3XX工程部暫時辦公室20.3XX工程部暫時圍板557.3XX工程部二建安工程1153815311根底含樁1009134工程管理部

21、2構(gòu)造及粗裝修工程7426985工程管理部3門窗工程1020設(shè)計部4資料及分包1252166設(shè)計部5樓內(nèi)水暖電821109工程管理部6設(shè)備101設(shè)計部三區(qū)內(nèi)管網(wǎng)28593801室外給排水系統(tǒng)50567XX工程部自來水系統(tǒng)19125XX工程部雨污水系統(tǒng)15320XX工程部中水12917XX工程部IC卡水表334XX工程部2室外采暖系統(tǒng)580113XX工程部換熱站土建405XX工程部區(qū)外熱源及管網(wǎng)58878XX工程部熱力入口安裝314XX工程部區(qū)內(nèi)管線19125XX工程部3室外燃氣系統(tǒng)40153XX工程部管道系統(tǒng)20627XX工程部IC卡表426XX工程部氣源開展基金15320XX工程部4室外高低

22、壓系統(tǒng)815108XX工程部區(qū)內(nèi)外電力工程收費70994XX工程部變電站669XX工程部IC卡電表405XX工程部5室外智能化系統(tǒng)23932XX工程部電視網(wǎng)絡(luò)385XX工程部閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)112XX工程部樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)101XX工程部對講設(shè)備甲供材364.8XX工程部門禁管理系統(tǒng)112XX工程部小區(qū)停車管理系統(tǒng)132XX工程部背景音樂廣播系統(tǒng)2.30.3XX工程部電子巡更管理系統(tǒng)1.60.2XX工程部電子公告欄系統(tǒng)1.80.2XX工程部家居安防系統(tǒng)618XX工程部區(qū)內(nèi)施工土建費用526.9XX工程部6管網(wǎng)設(shè)計費496工程管理部四園林環(huán)境費1322175設(shè)計部1環(huán)境設(shè)計費334設(shè)計部2綠化建立費899119設(shè)計部3工程標志81設(shè)計部4道路廣場建造費19926設(shè)計部5圍墻建造費7910設(shè)計部6室外照明659設(shè)計部7室外零星工程395設(shè)計部五配套設(shè)備費19882641會所64485設(shè)計部2售樓處7310設(shè)計部3市政配套設(shè)備