龍海大廈營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

1、.PAGE ：.； HYPERLINK 大量的管理資料下載龍海大廈營(yíng)銷(xiāo)謀劃方案二二年一月六日目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 一、工程背景分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銀川市的地理位置及經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銀川及周邊地域的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造及產(chǎn)業(yè)開(kāi)展情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銀川市民的文化心思和消費(fèi)行為特點(diǎn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、龍海大廈的優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h

2、 HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的根本情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 樓盤(pán)籠統(tǒng)優(yōu)勢(shì)： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 綜合功能優(yōu)勢(shì)： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 效力設(shè)備便利優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

3、業(yè)態(tài)設(shè)置優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 體量?jī)?yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 社區(qū)優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 可見(jiàn)的市場(chǎng)預(yù)期優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 地段優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 區(qū)位優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 樓盤(pán)籠統(tǒng)及檔次超前 PAGEREF _Toc h HYPE

4、RLINK l _Toc 商場(chǎng)體量過(guò)大，業(yè)種業(yè)態(tài)定位困難 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)猛烈 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 市場(chǎng)預(yù)期遠(yuǎn)水近渴 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 企業(yè)資金較為缺乏 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、龍海大廈的總體定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的籠統(tǒng)定位和市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銀川市標(biāo)志性的綜合大廈 PAGEREF _Toc h

5、HYPERLINK l _Toc 現(xiàn)代化的綜合性寫(xiě)字樓 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 高尚小區(qū)、高貴住宅 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 老百姓的購(gòu)物天堂 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 群眾化消費(fèi)場(chǎng)所 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)錢(qián)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 龍海大廈的定價(jià)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定價(jià)方法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l

6、 _Toc 定價(jià)方式和價(jià)錢(qián)規(guī)范 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、業(yè)種、業(yè)態(tài)選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 方案一： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 方案二： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、商場(chǎng)部分樓層功能劃分及租售分割設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 功能劃分 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 室內(nèi)商業(yè)街 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 餐飲文娛中心 PA

7、GEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 大型平價(jià)直銷(xiāo)超市 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 租售分割設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 室內(nèi)商業(yè)街 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 餐飲廳 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 文娛中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 專(zhuān)業(yè)商場(chǎng) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 時(shí)

8、機(jī)點(diǎn)與困難點(diǎn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 目的市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營(yíng)銷(xiāo)目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 最高目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 中極目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定價(jià)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 付款方式設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _To

9、c 銷(xiāo)售戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銷(xiāo)售戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 優(yōu)惠方法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)備任務(wù) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳及新聞炒作方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳媒體選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 首選營(yíng)銷(xiāo)鎖定區(qū)域 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳對(duì)象 PAGEREF _Toc h

10、HYPERLINK l _Toc 廣告版位規(guī)范 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告宣傳要點(diǎn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 主打廣告詞 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營(yíng)銷(xiāo)時(shí)機(jī)選擇及營(yíng)銷(xiāo)方式和措施 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 時(shí)機(jī)選擇 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 營(yíng)銷(xiāo)方式及措施 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 能夠出現(xiàn)的問(wèn)

11、題及應(yīng)對(duì)措施 PAGEREF _Toc h 工程背景分析銀川市的地理位置及經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況銀川地處中國(guó)大陸幅員中心地域的銀川平原中部，西臨賀蘭山脈，東拒內(nèi)蒙鄂爾多斯高原，平均海拔米左右，年均降水量毫米左右，年無(wú)霜期個(gè)月，屬于典型的溫帶大陸性半干旱地域氣候。在它的西側(cè)，賀蘭山猶如忠實(shí)的衛(wèi)士，用它高大的身軀擋住了騰格里沙漠的東提高伐，九曲黃河綿亙銀川平原多公里，“天下黃河富寧夏，使銀川平原獨(dú)享“塞上江南的佳譽(yù)。銀川作為寧夏回族自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，具有較高的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度。年，全市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值到達(dá)億元，郊區(qū)農(nóng)民收入人均元、城市居民可支配收入為人均元、社會(huì)商品零售總額達(dá).億元、全市城市人口萬(wàn)，年年

12、流動(dòng)人口萬(wàn)，消費(fèi)性流動(dòng)人口平均每日在.萬(wàn)人以上。寧夏地理位置特殊，.萬(wàn)平方公里的土地鑲嵌在兩大高原內(nèi)蒙古高原、黃土高原和騰格里沙漠之間。占地.萬(wàn)平方公里的銀川平原占盡了上述三大地理版塊的地利，成為毗臨地域?qū)倌康牡乩砗徒?jīng)濟(jì)中心地域。銀川自古以來(lái)就是陜、甘、寧、蒙相臨地域的經(jīng)濟(jì)和文化與社會(huì)開(kāi)展，也對(duì)內(nèi)蒙古的阿拉善盟、伊克昭盟和烏海市，陜西西北部的定邊及附近地域和甘肅東部平?jīng)龅赜蛴邢喈?dāng)大的輻射和影響力。目前，外地駐銀川的機(jī)構(gòu)有多家，以銀川為中心，輻射著四省區(qū)近萬(wàn)人口，近萬(wàn)平方公里的寬廣地域，轉(zhuǎn)戰(zhàn)甘肅東部和陜西北部的長(zhǎng)慶油田指揮部曾經(jīng)決議在銀川市東部區(qū)建立生活基地并曾經(jīng)開(kāi)工建立，一個(gè)余萬(wàn)人的石油城將在

13、年內(nèi)拔地而起，屆時(shí)銀川將成為中國(guó)西部地域又一個(gè)商業(yè)中心。銀川及周邊地域的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造及產(chǎn)業(yè)開(kāi)展情況分析有多年灌溉歷史的銀川平原是中國(guó)大陸重要的商品糧基地，其農(nóng)產(chǎn)品、畜產(chǎn)品和土副產(chǎn)品久負(fù)盛名，廣播天下。寧夏是中國(guó)大陸僅次于山西的第二大煤炭大省，其媒質(zhì)優(yōu)良，廣布于轄區(qū)%的縣區(qū)；寧夏也是西北地域最大的煉焦煤、動(dòng)力煤的消費(fèi)基地，建成了全國(guó)無(wú)煙煤出口基地，其優(yōu)質(zhì)無(wú)煙煤遠(yuǎn)銷(xiāo)日本、東南亞和西歐各國(guó)。由于黃河過(guò)鏡余公里，充足的水利資源又為寧夏帶來(lái)了充足的電力能源，青銅峽水電站的建立，又在糧食大省、煤炭大省的名頭上添加了電力能源大省的佳譽(yù)，以此為根底，一批耗能大的產(chǎn)業(yè)如礦產(chǎn)品消費(fèi)加工業(yè)、機(jī)械加工業(yè)如上市公司西北軸承

14、廠、西北煤礦機(jī)械廠等都成為地域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的骨干行業(yè)。就銀川市的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展程度來(lái)看，根據(jù)政府部門(mén)的統(tǒng)計(jì)資料，年全部個(gè)各類(lèi)企業(yè)的總產(chǎn)值為.億元。其中市區(qū)企業(yè).億元，占全部產(chǎn)值.%，零售零售貿(mào)易商品銷(xiāo)售總額為.億元，社會(huì)商品零售總額為.億元。與西北地域的其他城市(如蘭州、西寧等，銀川的商業(yè)效力業(yè)還處于起步階段，正面臨著一個(gè)新的開(kāi)展時(shí)期。從銀川市產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的走勢(shì)來(lái)看，未來(lái)的至年，銀川地域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)將有一個(gè)艱苦的開(kāi)展，根據(jù)政府規(guī)劃，到年，銀川市的城市人口將到達(dá)萬(wàn)，市區(qū)面積將有較大范圍拓展。隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的好轉(zhuǎn)，以長(zhǎng)慶油田生活基地建立為標(biāo)志寧夏各大礦區(qū)和廠礦企業(yè)的生活福利區(qū)的建立也將逐漸展開(kāi)，銀川這片肥美

15、的土地上將會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)足的開(kāi)展，作為一個(gè)中心城市，其社會(huì)商品零售業(yè)、旅游、飲食效力業(yè)和其他各種類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)將會(huì)作為地域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的新的龍頭產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)銀川的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展走向新的昌盛。由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分類(lèi)目的的局限和時(shí)間的限制，他們很難在銀川市現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展整體構(gòu)造中分析出賓館飯店、旅游效力、餐飲效力、文化文娛、商業(yè)零售、商品零售等產(chǎn)業(yè)所占的份額比例。但就年至年度僅有的各種統(tǒng)計(jì)資料中，他們也可以粗略地估計(jì)出商業(yè)效力業(yè)所占的大致比例，這個(gè)比例大體上為年.%，年占.%，隨著總體經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策目的制定的協(xié)調(diào)一致和規(guī)范化，上述產(chǎn)業(yè)的總體份額突破%是并不遙遠(yuǎn)的。銀川市民的文化心思和消費(fèi)行為特點(diǎn)銀川是一個(gè)典型

16、的移民城市、自古以來(lái)，銀川平原就是軍墾戍邊、罪臣流放的重要地域，年以后，為了開(kāi)發(fā)利用西北地域豐富的水利、礦產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃，又從東北老工業(yè)基地和中原、沿海等地遷入了大量的企業(yè)和人才，加之包蘭鐵路的建成通車(chē)和四省通衢的地理便利，使得銀川地域的人口構(gòu)成顯示出如下幾大特點(diǎn)：土生土長(zhǎng)的本地人缺乏%，新老移民人口占到總?cè)藬?shù)的%以上；在中國(guó)社會(huì)全面進(jìn)入老齡化的時(shí)期，銀川還屬于比較年輕而又充溢活力的地域；知識(shí)構(gòu)造比例較高，由于大型企業(yè)和外來(lái)人口的遷移，銀川市的整體文化程度高于國(guó)內(nèi)同類(lèi)地域。由于上述生的特點(diǎn)，銀川市民在思想認(rèn)識(shí)觀念和文化心思上表現(xiàn)出許多特點(diǎn)：兼收并蓄的移民成熟文化特點(diǎn):就整體的城市文

17、化類(lèi)型而言,銀川市既有西北都市的風(fēng)范，又有中心城市的氣派；就市場(chǎng)文化調(diào)查，相較于西北省會(huì)城市，它更接近于北京而表現(xiàn)出品味化和檔次化特征；移民群體注重享用和講求消費(fèi)的特點(diǎn)：銀川市的餐飲文娛業(yè)既有西北城市講務(wù)虛際、追務(wù)虛惠的特點(diǎn)，又有移民城市人口群體中人際交流和群體消費(fèi)的特點(diǎn)，群眾化消費(fèi)場(chǎng)所異?；鸨幌噍^于穩(wěn)定居民群體，移民群體有著較為廣泛的外部聯(lián)絡(luò)，經(jīng)?；耐饨缃涣魇顾麄冇懈_(kāi)放的認(rèn)識(shí)和更現(xiàn)代的消費(fèi)觀念，一旦經(jīng)濟(jì)條件答應(yīng)，他們會(huì)毫不猶疑地追求他們需求的生活方式和行為方式。沒(méi)有保守的消費(fèi)心思，從銀川人的服飾上就可以略見(jiàn)一斑。綜而觀之，作為西部貧困地域的省會(huì)城市，銀川人在消費(fèi)認(rèn)識(shí)和消費(fèi)心思上并不落后

18、、保守，相反還顯示出了較強(qiáng)的、超越經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度的特點(diǎn)，這是他們認(rèn)識(shí)銀川大市場(chǎng)必需把握的一個(gè)重要根底條件。二、龍海大廈的優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析龍海大廈的根本情況龍海大廈是寧夏金泰實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資興建綜合型現(xiàn)代化建筑，根據(jù)工程涉及規(guī)劃，龍海大廈總占地面積,平方米，包括兩座層高的塔樓，層群樓和一個(gè)+層的單體附樓，總建筑面積為,.平方米，其中：大廈主樓東側(cè)塔樓，建筑面積,平方米，位于東側(cè)主樓-層；大廈主樓西側(cè)塔樓，建筑面積,平方米，位于西側(cè)主樓-層；大廈裙樓-層，建筑面積,平方米；大廈地下室部分，建筑面積為,.平方米；附樓為層主體加部分層夾樓,總建筑面積,平方米。龍海大廈的功能分區(qū)情況如下：東側(cè)塔樓：-層高檔

19、公寓式寫(xiě)字樓,每層套,合計(jì)套;西側(cè)塔樓:-層高檔住宅,每層套,合計(jì)套；層群樓：平方米的大型倉(cāng)儲(chǔ)式直銷(xiāo)超市；主樓地下層：?jiǎn)误w一層永樂(lè)桑拿效力中心；附樓-層：室內(nèi)商業(yè)街，設(shè)計(jì)為高檔品牌的產(chǎn)品銷(xiāo)售區(qū)域；附樓層：餐飲效力區(qū)、分面向普通百姓的摯籩謔吃皵和中高檔宴會(huì)廳；附樓層：條球道的保齡球館及休閑區(qū)；龍海大廈位于銀川市老城區(qū)最繁華的新華東頭南側(cè)，座南面北，西距鼓樓南商業(yè)步行街商業(yè)中心缺乏米，東臨東環(huán)南路機(jī)電設(shè)備街和東環(huán)綜合零售市場(chǎng)，北距市委市府和寧夏日?qǐng)?bào)社等辦公機(jī)構(gòu)缺乏米。根據(jù)政府規(guī)劃，未來(lái)年內(nèi)，將以新華路和東環(huán)路十字路口為中心將城市向東拓展，包括長(zhǎng)慶石油管理局生活基地在內(nèi)萬(wàn)人的新市區(qū)將使龍海大廈真正成

20、為新的城市中心。大廈樓面距主干道退紅線米，東側(cè)退紅線米，樓前可?？科?chē)輛，南側(cè)樓院內(nèi)設(shè)置可停放輛的停車(chē)場(chǎng)，并設(shè)計(jì)建造兩座液壓式立體停車(chē)場(chǎng)，可停放汽車(chē)輛，樓內(nèi)樓外共有停車(chē)位個(gè)，根本上可以滿(mǎn)足大樓停車(chē)的根本要求。龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析作為一個(gè)綜合性大型建筑龍海大廈從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度，由以下一些方面的特殊優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：龍海大廈位于繁華的市中心區(qū)，周邊的商業(yè)環(huán)境烘托出龍海大廈鳳凰城“商業(yè)龍脈新華東街的“龍首位置。樓盤(pán)籠統(tǒng)優(yōu)勢(shì)：龍海大廈是銀川第一座多功能綜合性高層商務(wù)大廈，其樓盤(pán)籠統(tǒng)設(shè)計(jì)宏偉，氣勢(shì)壯觀，堪稱(chēng)“銀川市的標(biāo)志性建筑。綜合功能優(yōu)勢(shì)：龍海大廈是集商務(wù)辦公、住宅、大型商場(chǎng)、餐飲效力、文化文娛、泳樂(lè)健身

21、為一體的綜合性多功能大樓，入駐龍海大廈可以“不出戶(hù)而得其便，充分表達(dá)現(xiàn)代人的文化心思和行為需求。效力設(shè)備便利優(yōu)勢(shì)龍海大廈有個(gè)汽車(chē)泊位，其樓區(qū)整體效力機(jī)構(gòu)設(shè)置全面如銀行、售票處等，非常便利入住商戶(hù)居民的任務(wù)和生活。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)龍海大廈在營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)中就充分思索到了商家居民入住后的各種需求，積極籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，將效力和物業(yè)管理各項(xiàng)任務(wù)的首位，這種超前的任務(wù)步驟勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)大廈的整體運(yùn)作過(guò)程，為大廈的整體籠統(tǒng)增添新的光彩。業(yè)態(tài)設(shè)置優(yōu)勢(shì)龍海大廈建立的設(shè)計(jì)思想既強(qiáng)調(diào)大廈作為銀川市標(biāo)志性建筑的獨(dú)特性和高尚性，也充分思索到西北地域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相對(duì)滯后的特點(diǎn)，順應(yīng)新的時(shí)代潮流，把大廈的主要部分群樓商場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇確

22、定為大型直銷(xiāo)超市，直接針對(duì)普通消費(fèi)者，勢(shì)必會(huì)遭到民眾廣泛的歡迎。體量?jī)?yōu)勢(shì)龍海大廈總體建筑面積地上部分是,平方米，其每一個(gè)功能分區(qū)都有足夠的空間位置順應(yīng)不同業(yè)種的選擇需求，既機(jī)動(dòng)靈敏，又有充分的盤(pán)旋空間，這是其他大廈所不能到達(dá)的。社區(qū)優(yōu)勢(shì)龍海大廈身處商業(yè)中心地帶，鶴立雞群，但周邊地域的人流構(gòu)造又相對(duì)集中，具有很強(qiáng)的邊緣群體優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)集中表如今：大廈南面是寧夏起重機(jī)廠家屬區(qū)，居民構(gòu)造單一；大廈周邊百吉大酒店等賓館飯店十余家；大廈距市委、市府、電信局、銀川晚報(bào)和寧夏日?qǐng)?bào)等辦公新聞單位最遠(yuǎn)處缺乏米，是較為理想的辦公區(qū)域；大廈向西米為銀川一中、向北米是銀川三中、小學(xué)、幼兒園和醫(yī)療效力機(jī)構(gòu)都較近，方便

23、住戶(hù)的日常生活?？梢?jiàn)的市場(chǎng)預(yù)期優(yōu)勢(shì)銀川市的市政規(guī)劃中，新華東路將向東延伸，萬(wàn)人的城區(qū)擴(kuò)建工程正加緊進(jìn)展。其中，東延公里處的長(zhǎng)慶石油基地建立將使大廈所處位置真正變成銀川市中心。龍海大廈的優(yōu)勢(shì)分析進(jìn)展全方位的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，首先必需深化發(fā)掘和全面把握大廈的各種缺乏，有針對(duì)性地采取各種措施，變不利為有利，揚(yáng)長(zhǎng)避短，爭(zhēng)取最大限制的勝利。綜觀龍海大廈的各種要素，他們以為，有以下一些方面，能夠會(huì)影響大廈的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：地段優(yōu)勢(shì)龍海大廈雖然地處新華東路商業(yè)街，但距鼓樓南街步行街商業(yè)中心尚有米之遙，中間并無(wú)有影響力的商業(yè)旺鋪，因此在人們普遍依賴(lài)以車(chē)代步的今天會(huì)使消費(fèi)者望而卻步，因此必需有強(qiáng)有力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段聚起人氣。區(qū)

24、位優(yōu)勢(shì)龍海大廈周邊雖為商業(yè)區(qū)，但卻是建材、機(jī)電等專(zhuān)業(yè)零售和小商品營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)所，東環(huán)南路一帶過(guò)往的根本上是乘坐長(zhǎng)途客車(chē)的流動(dòng)人口，其消費(fèi)的檔次和檔次達(dá)不到很高的程度。樓盤(pán)籠統(tǒng)及檔次超前寧夏屬經(jīng)濟(jì)并不非常興隆的地域，農(nóng)業(yè)人口占主要部分，商品經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)還處于超前階段。國(guó)營(yíng)的大中型企業(yè)雖然也有一定的消費(fèi)潛力，但總體上效益并不是太好，地方經(jīng)濟(jì)文化開(kāi)展的程度限制人們對(duì)高檔物業(yè)和高尚社區(qū)的選擇才干，要使商家和消費(fèi)者接受高層住宅、高層商住一體的辦公樓和高層次的物業(yè)管理，還需求下一定的功夫。商場(chǎng)體量過(guò)大，業(yè)種業(yè)態(tài)定位困難根據(jù)西北城市特點(diǎn)，超越,平方米的大型商場(chǎng)在業(yè)種業(yè)態(tài)的選擇定位上有相當(dāng)?shù)碾y度。這其中，既有管理

25、方面的困難，更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的困難，有限的市場(chǎng)容量需求極為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，才干真正把握消費(fèi)者。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)猛烈根據(jù)調(diào)查，銀川市營(yíng)業(yè)面積不超越,平方米的大型商場(chǎng)已超越個(gè)，超越,平方米的特大型商場(chǎng)已有個(gè)，老城區(qū)現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)性商業(yè)面積曾經(jīng)超越.平方米/人，還在建立招商的商場(chǎng)也有許多。如此猛烈的競(jìng)爭(zhēng)給工程的營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)了許多難以想象的困難。市場(chǎng)預(yù)期遠(yuǎn)水近渴雖然龍海大廈有諸多優(yōu)勢(shì)，前景極好，但根據(jù)調(diào)查分析，這種優(yōu)勢(shì)很大程度上有賴(lài)于大廈運(yùn)營(yíng)管理者的整體設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，假設(shè)沒(méi)有充分的資金支持，這種昌盛的前景即使是在很強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)的前提下也將是兩三年以后的事情。企業(yè)資金較為缺乏雖然龍海大廈有強(qiáng)勢(shì)的前期運(yùn)作和商業(yè)銀行很有力

26、的支持，但對(duì)于一個(gè)總投入量超越億的大型工程來(lái)說(shuō)，資金的缺乏將一直伴隨著大廈的建立和營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程。即使有了很好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)方案，假設(shè)因缺乏資金而沒(méi)有節(jié)節(jié)上升的樓盤(pán)籠統(tǒng)，其營(yíng)銷(xiāo)的效果也將會(huì)大打折扣。三、龍海大廈的總體定位市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是企業(yè)和產(chǎn)品的總體定位，只需完好的市場(chǎng)位置，才干保證企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中有明確的理念和目的，才干保證有針對(duì)性地面對(duì)目的市場(chǎng)開(kāi)展全面的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。龍海大廈的籠統(tǒng)定位和市場(chǎng)定位銀川市標(biāo)志性的綜合大廈龍海大廈地處新華路、東環(huán)路十字西南角、樓盤(pán)氣勢(shì)宏偉氣派，尤其是雙塔構(gòu)造的高層寫(xiě)字樓和住宅，在普遍是低層和多層建筑的銀川市顯得獨(dú)樹(shù)一幟，鶴立雞群，猶如高昂的龍

27、頭，引領(lǐng)著鳳凰城奔向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新時(shí)代。現(xiàn)代化的綜合性寫(xiě)字樓龍海大廈東側(cè)塔樓作為銀川第一幢高層多功能寫(xiě)字樓，給古老的塞上江南引進(jìn)現(xiàn)代化的辦公概念，知名企業(yè)云集，貴商巨賈會(huì)聚，將交融出一種超越地域界限的高尚辦公寫(xiě)字樓概念，進(jìn)駐龍海大廈，既是入駐者身份、位置的意味，又是入駐企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的表達(dá)。高尚小區(qū)、高貴住宅欲出人頭地，便與富人鄰。目前，銀川除了個(gè)別銀行單位正在建立高層建筑以外，尚無(wú)一高層住宅建筑，層的住宅樓不僅為銀川的住宅建立添一風(fēng)景，更為銀川及周邊地域“先富起來(lái)的階層提供了良好的居住環(huán)境。全方位的效力和現(xiàn)代化的物業(yè)管理使居住在樓內(nèi)的居民身份倍增，開(kāi)闊的視野和良好的空氣環(huán)境對(duì)居者提高生活質(zhì)量、實(shí)

28、現(xiàn)人生價(jià)值具有重要的協(xié)助 。老百姓的購(gòu)物天堂親近百姓，效力群眾，龍海大廈應(yīng)從籠統(tǒng)上突出強(qiáng)調(diào)是“老百姓的購(gòu)物天堂，要使中低收入的工薪階層也能享遭到高檔商場(chǎng)的周到效力。平價(jià)直銷(xiāo)超市既能滿(mǎn)足百姓休閑購(gòu)物的心思需求，又能使百姓在可以接受的公平價(jià)位上得到本人需求的商品，一舉雙得，各得其所。群眾化消費(fèi)場(chǎng)所百姓日常消費(fèi)所追求的中心內(nèi)容是實(shí)惠。因此，龍海大廈所設(shè)置的各種餐飲文娛效力工程都必需圍繞群眾消費(fèi)展開(kāi)。這不僅是由于銀川地域從總體上來(lái)說(shuō)還是經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展欠興隆的地域，而且還由于龍海大廈及其附樓的營(yíng)業(yè)面積過(guò)大，假設(shè)沒(méi)有旺盛的人氣，就很難發(fā)明很高的利潤(rùn)。有道是“人旺地旺，地旺財(cái)旺，在高收入階層人數(shù)不及總?cè)丝?的

29、地域，要想做成“人氣旺，就必需面向普通群眾。至于那些高收入者，只需求的運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所開(kāi)辟出專(zhuān)門(mén)的營(yíng)業(yè)區(qū)甚至是專(zhuān)門(mén)的通道，就可以滿(mǎn)足他們的特殊的心思需求了。龍海大廈的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)錢(qián)定位市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的理念和籠統(tǒng)定位，最終將要落真實(shí)產(chǎn)品的價(jià)錢(qián)上。因此，制定全面準(zhǔn)確的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略，按方案實(shí)施價(jià)錢(qián)方案的每一步驟，對(duì)于實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目的是至關(guān)重要的。龍海大廈的定價(jià)戰(zhàn)略就龍海大廈的市場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)，制定全面的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略不僅是必要的，而且是可行的。在此，他們根據(jù)龍海大廈面臨的各種實(shí)踐問(wèn)題，確定如下定價(jià)原那么：機(jī)動(dòng)靈敏，租售結(jié)合，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，加速資金回籠房地產(chǎn)行業(yè)是以資金作為強(qiáng)大后盾的特殊行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的直接目的是加速資金的周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)利

30、潤(rùn)的最大化。在市場(chǎng)前景不明、只能根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期確定運(yùn)營(yíng)效益的情況下，追求資金的快速回收是獨(dú)一明智的選擇。因此，必需運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段實(shí)現(xiàn)這一目的。他們的詳細(xì)建議是：在不違背大廈原設(shè)計(jì)思想的前提下，制定真實(shí)可行的現(xiàn)實(shí)營(yíng)銷(xiāo)方法，機(jī)動(dòng)靈敏地進(jìn)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。定價(jià)方法根據(jù)國(guó)際通行的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)那么，他們建議龍海大廈的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)采用以下兩種方法來(lái)確定其營(yíng)銷(xiāo)價(jià)錢(qián)：本錢(qián)法開(kāi)發(fā)本錢(qián)+營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)+預(yù)期利潤(rùn)+稅收其中，開(kāi)發(fā)本錢(qián)是指含地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)、政府管理費(fèi)、土建費(fèi)、資金本錢(qián)、管理費(fèi)用等在內(nèi)的一切建筑分項(xiàng)的總和，分?jǐn)偟矫恳蛔馐蹎挝凰玫慕痤~數(shù)；營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)是指各種方式的廣告、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的培訓(xùn)、樣板房設(shè)計(jì)制造、銷(xiāo)售提成

31、等在內(nèi)的用于營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的分項(xiàng)之和；預(yù)期利潤(rùn)是指開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)比例。就普通意義上來(lái)說(shuō)，西北地域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確定營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)比例是視能否有銷(xiāo)售提成而將其確定為總投入量的-.%左右。市場(chǎng)比較法市場(chǎng)內(nèi)同類(lèi)型商品價(jià)錢(qián)+/-極差地租即在一樣區(qū)域?qū)ひ捯粯右?guī)范的樓盤(pán)，根據(jù)其租售的市場(chǎng)價(jià)錢(qián)來(lái)確定本人的價(jià)錢(qián)。其中，極差地租是指根據(jù)不同的地段的地價(jià)和勢(shì)位差距來(lái)確定的價(jià)錢(qián)差，較之有明顯優(yōu)勢(shì)的應(yīng)加上極差地租，反之那么應(yīng)減去價(jià)差。定價(jià)方式和價(jià)錢(qián)規(guī)范思索到龍海大廈原有的設(shè)計(jì)方案，他們?cè)诖_定定價(jià)方式時(shí)有以下幾種思索：群樓商場(chǎng)平價(jià)直銷(xiāo)超市首選營(yíng)銷(xiāo)方案是約請(qǐng)國(guó)外、港臺(tái)和國(guó)內(nèi)大型百貨零售業(yè)集團(tuán)整體接盤(pán)運(yùn)營(yíng)，租、售可根據(jù)接盤(pán)方志愿

32、議定，但租賃運(yùn)營(yíng)的合同時(shí)間不得低于年，租賃的價(jià)錢(qián)可根據(jù)入租單位的企業(yè)籠統(tǒng)和付款方式詳細(xì)確定，思索到運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，原那么上要求三年內(nèi)回收投入本錢(qián)，付款方式至少預(yù)先應(yīng)支付%，以后每年按進(jìn)度-%，力爭(zhēng)三年內(nèi)付清。次選方案是由開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)出業(yè)種業(yè)態(tài)方式和功能分區(qū)，約請(qǐng)省內(nèi)外商家和消費(fèi)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)直銷(xiāo)，既可整層租售，也可以按功能分區(qū)分塊租售。采取先樓上、后底層的原那么分期租售。整層租售者，可按定價(jià)規(guī)范宣傳，而后給租售方一定的折扣，分區(qū)租售者，可按差率定位法根據(jù)樓層、朝向、采光度和通道能否通暢分別確定不同價(jià)位，每層不同分區(qū)商鋪的平均差率應(yīng)確定在-%以?xún)?nèi)。再選方案是按照業(yè)種業(yè)態(tài)選擇方案和功能劃分劃小運(yùn)營(yíng)單位，面向社會(huì)

33、全面招商。以售為主，以租為輔。檔次的租售價(jià)錢(qián)仍應(yīng)以差率定價(jià)法確定。智能化公寓式寫(xiě)字樓思索到金泰寫(xiě)字樓的市場(chǎng)定位和銀川市賓館、飯店的整體消費(fèi)程度，以及高層建筑和智能化寫(xiě)字樓的裝修和其他效力功能的規(guī)范化和現(xiàn)代化，龍海大廈智能化寫(xiě)字樓的裝修和其它效力功能的規(guī)范化和現(xiàn)代化，龍海大廈智能化寫(xiě)字樓應(yīng)該是龍海大廈整體構(gòu)造中獲利最為顯著的一部分。因此，該寫(xiě)字樓應(yīng)定價(jià)為銀川市最高價(jià)位的寫(xiě)字樓，其平均價(jià)錢(qián)原那么上應(yīng)高于其他高檔寫(xiě)字樓的%，最差的套房也應(yīng)與市場(chǎng)中高價(jià)位寫(xiě)字樓持平，以保證該寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)定位的實(shí)現(xiàn)。高層住宅由于高層住宅的市場(chǎng)定位為高檔住宅，思索到銀川房地產(chǎn)中民宅的整體價(jià)錢(qián)程度，他們建議龍海大廈高層住宅

34、的售價(jià)應(yīng)確定為中等偏上的程度，其平均價(jià)錢(qián)應(yīng)不低于市中心區(qū)最高檔住宅價(jià)錢(qián)，最正確樓層和朝向房可略高于最高價(jià)錢(qián)房。室內(nèi)商業(yè)街按租賃方式運(yùn)營(yíng)，其定價(jià)可按可行性研討報(bào)告中確定的原那么和規(guī)范執(zhí)行。四、業(yè)種、業(yè)態(tài)選擇龍海大廈最終能否獲得預(yù)期的結(jié)果，關(guān)鍵在于能否構(gòu)成一個(gè)銷(xiāo)售高潮。而要想構(gòu)成一個(gè)銷(xiāo)售高潮，取決于賣(mài)什么？即大廈商場(chǎng)部分的業(yè)種、業(yè)態(tài)如何選擇和設(shè)計(jì)。業(yè)種、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)選擇的好，符合目的客戶(hù)的需求，就會(huì)構(gòu)成銷(xiāo)售高潮。根據(jù)前面對(duì)龍海大廈內(nèi)外環(huán)境條件的分析，其總體上業(yè)種、業(yè)態(tài)的選擇和設(shè)計(jì)可思索如下兩套方案：方案一：該方案在本報(bào)告第一章和第四章有初步想象，這里只就大型平價(jià)直銷(xiāo)超市做一點(diǎn)調(diào)整闡明：思索到大型平價(jià)直

35、銷(xiāo)超市的特點(diǎn)和銀川的實(shí)踐情況，假設(shè)-層由于面積過(guò)大出現(xiàn)銷(xiāo)售困難無(wú)適宜的專(zhuān)業(yè)零售機(jī)構(gòu)入住或聯(lián)營(yíng)，那么可將-層作為大型評(píng)價(jià)直銷(xiāo)超市，-層在業(yè)種、業(yè)態(tài)上設(shè)計(jì)為家電、家具產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，以降低租售難度。方案二：大廈的群樓部-層設(shè)計(jì)為室內(nèi)商業(yè)街，-層設(shè)計(jì)為專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，或大型餐飲場(chǎng)所；附樓部分-層設(shè)計(jì)為大型平價(jià)直銷(xiāo)超市，-層設(shè)計(jì)為大型餐飲文娛場(chǎng)所或?qū)I(yè)商。此方案的設(shè)計(jì)思索是：第一、大廈裙樓東、北兩面臨街，客觀上可構(gòu)成較大的人流，容易聚人氣，有利于構(gòu)成人旺地旺財(cái)旺的良性形狀。同時(shí)也便于前期的宣傳炒作，使客戶(hù)覺(jué)得到開(kāi)業(yè)后的宏大商機(jī)，促使其下決心租購(gòu)。第二、大廈附樓因在群樓西側(cè)里側(cè)，相對(duì)接近新華商場(chǎng)、新華購(gòu)物中心

36、及商業(yè)步行街等原有的商業(yè)心區(qū)，同時(shí)又相距有米遠(yuǎn)，假設(shè)設(shè)計(jì)為室內(nèi)商業(yè)街，消費(fèi)者無(wú)論乘車(chē)還是步行覺(jué)得上都不合 算，那么其對(duì)消費(fèi)者的吸引力不會(huì)很大，因此客戶(hù)對(duì)開(kāi)業(yè)后的商機(jī)預(yù)期也不會(huì)很高，這就會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售困難。而設(shè)計(jì)為大型平價(jià)直銷(xiāo)超市，從銀川市及周邊地域消費(fèi)者的收入程度來(lái)說(shuō)無(wú)疑具有很強(qiáng)的吸引力，同時(shí)這種新穎的業(yè)態(tài)方式也會(huì)吸引大量消費(fèi)者前來(lái)觀賞購(gòu)物，完全可以彌補(bǔ)大廈與原有商業(yè)中心區(qū)的間隔 之優(yōu)勢(shì)。至于通道問(wèn)題，一是寧夏及周邊地域私家車(chē)數(shù)量很少，二是群眾消費(fèi)者的收入及增長(zhǎng)速度有限，三是大廈本身?yè)碛袀€(gè)停車(chē)位，因此不會(huì)出現(xiàn)通道堵塞情況。第三、由于群樓的地理位置和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)易于構(gòu)成人氣較旺的局面，因此對(duì)附樓的大型平

37、價(jià)直銷(xiāo)超市的租售或聯(lián)營(yíng)將會(huì)起到強(qiáng)有力的促進(jìn)作用，即在群樓人氣較旺的情況下，容易吸引有實(shí)力的專(zhuān)業(yè)零售機(jī)構(gòu)前來(lái)入駐或聯(lián)營(yíng)。這樣，最終將會(huì)構(gòu)成群樓、附樓相互烘托，相互支持，人氣、地氣、財(cái)氣均旺的熱烈局面。五、商場(chǎng)部分樓層功能劃分及租售分割設(shè)計(jì)功能劃分為了使大廈的租售可以按預(yù)期順利進(jìn)展，在上述的總體業(yè)種業(yè)態(tài)選擇設(shè)計(jì)的根底上，對(duì)群樓及附樓各層初步作如下的功能劃分：室內(nèi)商業(yè)街根據(jù)國(guó)內(nèi)特別是銀川市商場(chǎng)規(guī)劃的現(xiàn)狀、趨勢(shì)和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，以及大廈的總體定位，室內(nèi)商業(yè)街各層功能劃分為：第一層：化裝品、珠寶黃金飾物、眼鏡等時(shí)髦小商品及郵電、電信儲(chǔ)蓄點(diǎn)、民航、鐵路、長(zhǎng)途汽車(chē)售票點(diǎn)等公共效力機(jī)構(gòu)。第二至三層：服裝、皮

38、具、鞋帽品牌店。餐飲文娛中心由于群樓上部為住宅和寫(xiě)字樓，因此，群樓-層普通不宜設(shè)餐飲文娛中心，餐飲文娛暫定在附樓的四層其詳細(xì)規(guī)劃詳見(jiàn)第一章總述，五層為酒吧、歌舞廳等文娛場(chǎng)所，六層為大型保齡球館詳見(jiàn)第一章總述。大型平價(jià)直銷(xiāo)超市此部分須根據(jù)入駐或聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)的意向和運(yùn)營(yíng)方式來(lái)定。租售分割設(shè)計(jì)室內(nèi)商業(yè)街室內(nèi)商業(yè)街各層根據(jù)大廈建筑平面的設(shè)備特點(diǎn)按“店中店方式將每層分割為假設(shè)干個(gè)精品商鋪，同時(shí)保證每層規(guī)范、合理的巡回通道，便于人流的挪動(dòng)。同時(shí)，也便于吸引中小客戶(hù)的租購(gòu)。餐飲廳餐飲廳的功能劃分按第一章總述方案不變。文娛中心可按整體設(shè)定，也可根據(jù)客戶(hù)的租購(gòu)意向?qū)⒕瓢珊透栉鑿d分割出賣(mài)。專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)群樓-層的專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)功

39、能劃分為：層家電專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，層為家具專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)。兩個(gè)專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)既思索整層租售，也可根據(jù)客戶(hù)數(shù)量及購(gòu)買(mǎi)意向分割出賣(mài)，但不作間隔，實(shí)行物業(yè)公司一致管理下的開(kāi)放式運(yùn)營(yíng)。六、營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案時(shí)機(jī)點(diǎn)與困難點(diǎn)時(shí)機(jī)點(diǎn)：目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已逐漸開(kāi)場(chǎng)復(fù)蘇，且中央已作出明確表態(tài)，,年以后“十五時(shí)期將加大對(duì)中西部的投資，同時(shí)將出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)海外投資者向中西部投資。寧夏作為少數(shù)民族自治地域，必然會(huì)得到更多的優(yōu)惠政策。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放二十年的開(kāi)展，銀川市的投資環(huán)境已有較大改善，更多的投資者越來(lái)越看好銀川。龍海大廈地處商業(yè)旺地，周邊環(huán)境和配套設(shè)備較為齊全?！褒埡４髲B在銀川市目前的商業(yè)樓盤(pán)中可稱(chēng)總體規(guī)模第一、高層建筑第一、綜合型功能

40、第一、公寓式寫(xiě)字樓等多個(gè)第一。福利性分房時(shí)代宣告終了，群眾對(duì)較好的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)意向較強(qiáng)。尚未進(jìn)展前期宣傳炒作，已在銀川有一定的影響。金泰公司在銀川的企業(yè)籠統(tǒng)和信譽(yù)良好。困難點(diǎn)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)特別是西北地域經(jīng)濟(jì)目前尚未完全復(fù)蘇，擴(kuò)張性的財(cái)政政策尚未完全發(fā)揚(yáng)作用。因此經(jīng)過(guò)財(cái)政投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還需求一段時(shí)期。西北地域群眾投資理念與沿海興隆地域相比還有一定差距，因此，本樓盤(pán)要到達(dá)較好的租售效果，前期宣傳炒作量較大。銀川市收入群體總量有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)相對(duì)較低。周?chē)诮ê鸵淹旯さ奈飿I(yè)會(huì)分流一部分市場(chǎng)。大廈的建立資金尚有部分缺口，采用預(yù)售方法雖能緩解資金壓力，但由于樓盤(pán)籠統(tǒng)尚未建立，營(yíng)銷(xiāo)推行有一

41、定的難度。目的市場(chǎng)定位根據(jù)西北地域購(gòu)房以社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力為主的情況，他們確定的目的客戶(hù)是：各機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、上市公司和外地駐銀機(jī)構(gòu)、有實(shí)力的專(zhuān)業(yè)零售企業(yè)及證件機(jī)構(gòu)和高科技、通訊等有實(shí)力獨(dú)資、合資企業(yè)；私營(yíng)企業(yè)主；證券、股市投資勝利人士；看好本大廈的潛力，作為未來(lái)物業(yè)升值、保值或期望進(jìn)展轉(zhuǎn)租獲利的投資者；再置業(yè)人士，即因家庭生活、開(kāi)展需求或因任務(wù)變動(dòng)、退休等其他關(guān)系需在銀川在購(gòu)買(mǎi)住房或商業(yè)用房者。營(yíng)銷(xiāo)目的經(jīng)過(guò)多種方式的營(yíng)銷(xiāo)措施，以期到達(dá)以下三個(gè)層次的目的：最高目的經(jīng)過(guò)廣告宣傳和多種營(yíng)銷(xiāo)措施的配合，全面提升“龍海大廈的綜合籠統(tǒng)，使其在一段時(shí)期內(nèi)成為銀川市群眾特別是目的市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題，群眾知名度到達(dá)

42、%以上，商界知名度到達(dá)%以上，使目的市場(chǎng)客戶(hù)爭(zhēng)相躋身龍海大廈，努力營(yíng)造以入駐龍海大廈為榮的熱銷(xiāo)景象，力爭(zhēng)使大廈的總體租售率達(dá)%以上，其中住宅和寫(xiě)字樓達(dá)%，商場(chǎng)達(dá)%以上。中極目的全面提升龍海大廈的綜合籠統(tǒng)，使大廈的群眾知名度達(dá)%以上，商界知名度達(dá)%以上，力爭(zhēng)使大廈的總體租售率達(dá)蓬%以上，其中住宅和寫(xiě)字樓達(dá)%以上，商場(chǎng)達(dá)%以上。按照上述預(yù)期目的，根據(jù)市場(chǎng)情況公司現(xiàn)有實(shí)力和后續(xù)資金籌措情況確定營(yíng)銷(xiāo)展開(kāi)時(shí)機(jī)和營(yíng)銷(xiāo)投入，力爭(zhēng)最高目的，確保中極目的。價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略定價(jià)戰(zhàn)略賣(mài)多少，取決于怎樣賣(mài)，既價(jià)錢(qián)怎樣定，這是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)的中心，“龍海大廈作為銀川乃至周邊地域的中高檔物業(yè)，作為銀川未來(lái)的標(biāo)志性建筑之一，必需樹(shù)立尊貴

43、的籠統(tǒng)。為了啟動(dòng)市場(chǎng)，又能堅(jiān)持物業(yè)檔次，不能采用低價(jià)促銷(xiāo)的方式。對(duì)外洽談的公開(kāi)價(jià)錢(qián)應(yīng)堅(jiān)持一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)位。制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)，目前普通有市場(chǎng)比較法、本錢(qián)法和租金反推法，就目前銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及商業(yè)開(kāi)展程度來(lái)看，本錢(qián)法帶有開(kāi)發(fā)商“一廂情愿的顏色，普通需做后續(xù)調(diào)整，只能作參考。注：南方沿海及東部各大城市開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率約在%左右，銀川地域可思索定為%-%。就龍海大廈目前情況而言，租售思索采用市場(chǎng)比較法比較適宜。這種方式壓服力較強(qiáng)，也是目前國(guó)內(nèi)采用程度最多的方式。詳細(xì)做法是：選擇同地段、不同類(lèi)物業(yè)的租售價(jià)錢(qián)進(jìn)展比較；比較相關(guān)工程的以下要素：銷(xiāo)售時(shí)間市場(chǎng)行情差別度；物業(yè)所處地理位置優(yōu)劣；環(huán)境條件的優(yōu)

44、劣；生活、市政配套設(shè)備的齊全程度；物業(yè)的質(zhì)量及裝修規(guī)范優(yōu)劣；付款方式的寬緊程度。根據(jù)銀川市房地產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)銀川市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的信息中心公布的年-年銀川市房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)以及他們按上述方法對(duì)銀川市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)情況和商業(yè)中心區(qū)的調(diào)查，以銀川市最繁華的商業(yè)中心區(qū)新華商場(chǎng)為中心，在半徑為,米的商圈以?xún)?nèi)，商品住宅平均售價(jià),元/平方米左右，個(gè)別高檔住宅已達(dá),元/平方米以上。寫(xiě)字樓平均售價(jià)在元/平方米,元/平方米，出租均價(jià)每平方米在 元/天左右，商場(chǎng)平均售價(jià)在,元/平方米以上，出租均價(jià)每平方米在 元/天左右。根據(jù)近年銀川市房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)變動(dòng)曲線，年增長(zhǎng)為%左右，按目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)兩年可思索%的增長(zhǎng)幅度，商品住宅出賣(mài)均價(jià)

45、可達(dá),元/平方米，寫(xiě)字樓均價(jià)可達(dá),元/平方米以上，商場(chǎng)均價(jià)可達(dá),元/平方米以上，同時(shí)根據(jù)地段所處位置的級(jí)差地租以%計(jì)，商品住宅可到達(dá),元/平方米，寫(xiě)字樓可到達(dá),元/平方米，商場(chǎng)可達(dá),元/平方米左右，再加裝修、效力配套設(shè)備，商品住宅均價(jià)在,元/平方米以上，寫(xiě)字樓均價(jià)在,元/平方米左右，商場(chǎng)均價(jià)在,元/平方米以上。假設(shè)參考本錢(qián)定價(jià)法和租金反推法，綜合幾方面思索，住宅均價(jià)確定在,元/平方米左右，寫(xiě)字樓均價(jià)確定在,元/平方米左右，商場(chǎng)均價(jià)確定在,元/平方米是合理可行的。在大廈每一銷(xiāo)售單位的詳細(xì)定價(jià)上，根據(jù)樓層、朝向、位置、公攤面積等要素，采取差率遞進(jìn)的原那么，樓層差率按%-%確定，其他要素的差率按%-

46、%確定。根據(jù)實(shí)踐銷(xiāo)售情況，即銷(xiāo)售對(duì)象和付款方式也可思索換成折扣率。付款方式設(shè)計(jì)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的普通規(guī)律，其現(xiàn)金流量有三次頂峰，一是土建到正負(fù)零時(shí)；二是裝修及設(shè)備安裝時(shí)；三是投資的還本付息時(shí)。附款方式確實(shí)定，應(yīng)針對(duì)這三次頂峰來(lái)設(shè)計(jì)，力求工程資金到達(dá)平安性以上。針對(duì)“龍海大廈工程建立周期的詳細(xì)情況，可采用以下方式：以工程進(jìn)度為時(shí)限付款；一次性付款；建立期分三欺付款；銀行按揭付款。目前國(guó)內(nèi)多以工程進(jìn)度為時(shí)限分期付款，以“龍海大廈物業(yè)價(jià)錢(qián)和銀川市的實(shí)踐情況來(lái)看，可設(shè)計(jì)為多期付款：第一期：在預(yù)售同意時(shí)，付%；第二期：商場(chǎng)蓋至第三層完工時(shí)，付%；第三期：商場(chǎng)封頂時(shí)，付%；第四期：主體工程進(jìn)展到第八層時(shí)，付%

47、；第五期：主體工程進(jìn)展到第十二層時(shí)，付%；第六期：主體工程進(jìn)展到第十六層時(shí)，付%；第七期：主體工程進(jìn)展到第二十層時(shí)，付%第八期：主體工程封頂時(shí)，付%；余款在入伙時(shí)付清。此方案必需在計(jì)算好現(xiàn)金流量的根底上實(shí)施，行情低迷時(shí)可寬松，行情高漲時(shí)可收緊，進(jìn)入寫(xiě)字樓和住宅施工后，進(jìn)度加快，也可蓋-層收一次。同時(shí)，這種方案由于每次收款時(shí)均需通知業(yè)主，任務(wù)量較大，一開(kāi)場(chǎng)就要注重檔案管理。銷(xiāo)售戰(zhàn)略銷(xiāo)售戰(zhàn)略根據(jù)銀川市社會(huì)關(guān)系特點(diǎn)，各階層人士對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)宣傳的認(rèn)識(shí)、了解及房地產(chǎn)消費(fèi)觀念和消費(fèi)心思等要素，銷(xiāo)售戰(zhàn)略為以下三種營(yíng)銷(xiāo)方式的組合：公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)利用公司及全體職員的社會(huì)關(guān)系、義務(wù)關(guān)系及政府關(guān)系等渠道進(jìn)展?fàn)I銷(xiāo)。廣告營(yíng)銷(xiāo)

48、根據(jù)銀川市群眾特別是目的市場(chǎng)群體的心思和習(xí)慣以及龍海大廈的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，進(jìn)展多層次、多方式有方案的廣告宣傳營(yíng)銷(xiāo)?，F(xiàn)場(chǎng)售樓營(yíng)銷(xiāo)利用消費(fèi)者消費(fèi)過(guò)程中的“從眾消費(fèi)心思，充分營(yíng)造售樓現(xiàn)場(chǎng)的熱銷(xiāo)氣氛，經(jīng)過(guò)售樓員的現(xiàn)場(chǎng)宣傳講解和客戶(hù)間的心情感染，力爭(zhēng)促成客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)簽單。上述方式的組合運(yùn)作次序?yàn)椋阂詮V告營(yíng)銷(xiāo)為龍頭和手段，全力配合公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)和現(xiàn)場(chǎng)售樓的全面展開(kāi)，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)成果，做進(jìn)一步的宣傳造勢(shì)任務(wù)，相互促進(jìn)，相互配合。優(yōu)惠方法詳細(xì)操作上按如下方式進(jìn)展：在首期出賣(mài)前，可采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。前名買(mǎi)家優(yōu)惠，同時(shí)，首期出賣(mài)前名家也優(yōu)惠，在規(guī)范價(jià)根底上下浮%，便于投資理念的展開(kāi)，讓此音訊不脛而走，吸引更多客戶(hù)入市。

49、優(yōu)惠有兩個(gè)條件：一是優(yōu)惠對(duì)象需有代表性，以便在后面的廣告宣傳中具有號(hào)召力；二是優(yōu)惠內(nèi)容主要是一些不易賣(mài)的樓層和朝向，以利今后的出賣(mài)。在銷(xiāo)售過(guò)程中采用打折優(yōu)惠，購(gòu)買(mǎi)一定面積時(shí)送家俱、送家電等優(yōu)惠方式，目的在于吸引買(mǎi)家接受開(kāi)展商的付款方式及促進(jìn)銷(xiāo)售，但優(yōu)惠的最大幅度不超越%。營(yíng)銷(xiāo)預(yù)備任務(wù)制造樓售樓書(shū)，可按每單位冊(cè)的比例印制；制造模型：根據(jù)情況決議制造展現(xiàn)板：分總體規(guī)劃、區(qū)內(nèi)規(guī)劃、平面、立面、裝修、簡(jiǎn)介。制造租售詳細(xì)資料，包括：龍海大廈簡(jiǎn)介龍海大廈購(gòu)樓須知商品房預(yù)售答應(yīng)證復(fù)印件龍海大廈售價(jià)表龍海大廈裝修規(guī)范構(gòu)成平面分割圖各分割單位面積、單價(jià)、總價(jià)表龍海大廈購(gòu)銷(xiāo)合同初步確定按揭銀行、按揭成數(shù)及年限在現(xiàn)

50、場(chǎng)開(kāi)辟一間平方米的售樓處，配部，售樓處要有裝修，以別于銀川其他樓盤(pán)在公司招商部設(shè)年年售樓部組建營(yíng)銷(xiāo)班子，分設(shè)：銷(xiāo)售接待組：擔(dān)任日常銷(xiāo)售接待、咨詢(xún)；展銷(xiāo)效力組：擔(dān)任外出展銷(xiāo)、參展的銷(xiāo)售活動(dòng)；文件資料組：擔(dān)任售樓文件、買(mǎi)賣(mài)合同等資料確實(shí)定、簽署、存放；財(cái)務(wù)結(jié)算組：擔(dān)任協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部門(mén)收繳房款；后勤組：做好后勤保證任務(wù)。銷(xiāo)售方案、資金回籠方案的制定：這兩個(gè)方案必需以工程進(jìn)度制定可參考前面的分期付款方式進(jìn)度廣告宣傳及新聞炒作方案廣告是將謀劃提升出的理念，經(jīng)過(guò)一定的媒介，告知消費(fèi)者，在投入巨額廣告資金的同時(shí)，還應(yīng)到達(dá)一個(gè)創(chuàng)建品牌的目的，這對(duì)于樹(shù)立開(kāi)展商的籠統(tǒng)具有宏大的潛在價(jià)值，又對(duì)樹(shù)立物業(yè)的優(yōu)良質(zhì)量具有良好

51、的作用。廣告宣傳媒體選擇寧夏電視臺(tái)銀川電視臺(tái)寧夏或銀川廣播電臺(tái)首選營(yíng)銷(xiāo)鎖定區(qū)域鎖定銀川，覆蓋寧夏、甘肅、陜西三省。廣告宣傳對(duì)象黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的主管、私營(yíng)業(yè)主、文化層次較高的職業(yè)群體。廣告版位規(guī)范首期推出時(shí)，何可思索和的彩色式套紅版的一個(gè)整版，其他或做半版或/版。廣告宣傳要點(diǎn)綜合功能第一、高層建筑第一、物業(yè)管理一、歐陸風(fēng)格、尊貴身份的表達(dá)或?qū)嵙Α⑽恢玫谋磉_(dá)新概念物業(yè)、智能大廈，星級(jí)管理黃金旺地、商家必爭(zhēng)投資報(bào)答、升值潛力大主打廣告詞必需潛心揣摩后再定，沖擊力表現(xiàn)力要強(qiáng)。廣告戰(zhàn)略銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)從未熱炒過(guò)，中介、評(píng)價(jià)等機(jī)構(gòu)也不健全，市場(chǎng)還待培育階段。因此，他們可以利用推出前的幾個(gè)月，以新聞炒作這種方式推出軟廣告。第一主題：推出個(gè)人投資、家庭理財(cái)新概念，把個(gè)人投資選擇的幾種方式儲(chǔ)蓄、國(guó)債、股票、郵票、房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)推出，最后強(qiáng)調(diào)一種新趨勢(shì)房地產(chǎn)投資。第二主題：房地產(chǎn)投資小竅門(mén)，從看樓、選樓、炒樓、現(xiàn)房、期房物業(yè)等幾個(gè)方面教會(huì)一些專(zhuān)業(yè)知識(shí)。第三主題：炒樓花以小搏大，精選升值潛力大的，順勢(shì)帶出“龍海大廈。在新聞熱點(diǎn)構(gòu)成后可以組成一些相關(guān)問(wèn)題的專(zhuān)題報(bào)