客西站綜合樓物業(yè)管理服務(wù)投標文件

1、.：.；客西站綜合樓物業(yè)管理效力招標文件整體想象及初步謀劃目 錄 TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc190974429 第一章 XX物業(yè)簡介 PAGEREF _Toc190974429 h 2 HYPERLINK l _Toc190974430 第二章 整體想象及初步謀劃6第一節(jié) 效力理念6第二節(jié) 招標工程分析7第三節(jié) 物業(yè)管理方式、管理效力機制和監(jiān)管機制.10第四節(jié) 詳細任務(wù)計.17第五節(jié) 財務(wù)制度.23 HYPERLINK l _Toc190974440 第三章 物業(yè)效力內(nèi)容及承諾29第一節(jié) 各項物業(yè)效力分項效力內(nèi)容、效力目的及措施29第二節(jié) 管理構(gòu)架設(shè)置方案

2、.33第三節(jié) 檔案管理方案.39第四節(jié) 房屋及設(shè)備設(shè)備管理方案.45第五節(jié) 平安效力方案.57第六節(jié) 環(huán)境維護方案.69第七節(jié) 社區(qū)文化及特約效力細那么.81第八節(jié) 二次裝修管理.89第九節(jié) 面向業(yè)主的日常效力及稱心度丈量方案.93第十節(jié) 物業(yè)管理突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案.104第一章 XX物業(yè)簡介第二章 整體想象及初步謀劃第一節(jié) 效力理念圍繞XXXXXX工程物業(yè)構(gòu)成特點、業(yè)主群體和樓宇定位等要素，在管理和效力任務(wù)中堅持貫徹以下理念：1、以人為本，業(yè)主為尊這是我公司物業(yè)管理要灌輸?shù)母纠砟?，也是我們推崇的效力目的。我們在管理效力中嚴厲按照物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)規(guī)定開展任務(wù)，在此前提下，充分尊重業(yè)主的生活習

3、慣，想業(yè)主所想，做業(yè)主所需，為業(yè)主提供力所能及的高質(zhì)量效力。 2、首接擔任制為真實提高效力程度及質(zhì)量，減少效力過程中的失誤，在任務(wù)中實行“首接擔任制這一效力方式。所謂“首接擔任制是指首個接待業(yè)主的物業(yè)管理人員，要全過程、盡心盡力地跟蹤此次效力的過程，并對效力結(jié)果擔任。3、互動管理業(yè)主和物業(yè)公司之間的管理互動是“完全互動方式的重要環(huán)節(jié)，公司將采取組織業(yè)主聯(lián)誼會、懇談會，召開業(yè)主大會、組織文化活動小組等多種方式，加強與業(yè)主的溝通和聯(lián)絡(luò)，還將經(jīng)過設(shè)立意見箱、發(fā)放調(diào)查表等方式聽取業(yè)主意見，實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)公司在管理效力信息、個性需求和小區(qū)文化建立等多方位的互動，提高稱心率，達成管理目的。第二節(jié) 招標工程

4、分析一、工程概略 三、工程分析及重點問題處理方案1、接納方面XXXXXX工程備受矚目，不僅相關(guān)政府部門高度注重，而且遭到媒體關(guān)注，有關(guān)媒體曾經(jīng)對此進展了報道。另外，根據(jù)我們接納物業(yè)的閱歷，接納先期物業(yè)對于工程交接相當重要，進駐后首要面臨的將因此，在接納前，我們預(yù)估了在接納中能夠出現(xiàn)的問題，為順利交接做好預(yù)備。四、我們的效力優(yōu)勢強大的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢和質(zhì)量保證體系北京XX物業(yè)在房屋修繕、裝飾裝修等相關(guān)領(lǐng)域同樣擁有大量的專業(yè)技術(shù)人員，可為XXXXXX工程的管理效力提供強大的技術(shù)保證。北京XX物業(yè)已全面推行ISO9001質(zhì)量管理體系，經(jīng)過體系的有效運轉(zhuǎn)、堅持質(zhì)量謀劃、信息反響和繼續(xù)改良，對個質(zhì)量環(huán)節(jié)和管

5、理接口實行分級控制，確保整體質(zhì)量目的的實現(xiàn)，使公司的管理步入規(guī)范化、程序化的軌道。我們根據(jù)XXXXXX工程的實踐情況編寫、，對一切任務(wù)崗位的操作流程包括設(shè)備設(shè)備運轉(zhuǎn)的操作流程、崗位職責、任務(wù)規(guī)范、績效考核等內(nèi)容進展詳細、切合實踐的規(guī)定，確保工程進展規(guī)范科學的管理。第三節(jié) 物業(yè)管理方式、管理效力機制和監(jiān)管機制開展中的北京XX物業(yè)在實際中認識到，實現(xiàn)堅持“以顧客為中心，繼續(xù)改良我們的效力的質(zhì)量方針、“全方位、高層次、精細化、零缺陷的質(zhì)量觀念、“挑戰(zhàn)自我、無限創(chuàng)新、住戶至上、效力第一的效力觀念，必需依賴于科學的管理制度，以制度管理人，以制度約束人，以制度促進效力程度的繼續(xù)提高。一、管理方式一管理方式

6、確立原那么1、堅持以客戶效力為中心的原那么2、堅持社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相結(jié)合的原那么3、堅持行業(yè)管理與專業(yè)效力相結(jié)合的原那么4、堅持客服中心控制與屬地責任管理相結(jié)合的原那么管理方式組織保證體系整體運作體系信息反響體系管理方式組成框圖二管理方式的組成三XXXXXX工程物業(yè)管理思緒北京XX物業(yè)在XXXXXX工程物業(yè)管理效力中，將發(fā)明性地運用北京XX物業(yè)管理方式，充分利用北京XX物業(yè)管理累積的各種資源及豐富閱歷，結(jié)合北京獨特的人文特點及行業(yè)法規(guī)，確定XXXXXX工程物業(yè)管理的根本思緒：1、引入DIY(Do It Youself)管理概念，實行業(yè)主高度自主；2、倡導(dǎo)“尊貴式效力；3、管理規(guī)范化

7、，做業(yè)主貼心的“管家；4、提供最省錢的效力、最省心的效力、最放心的效力；引入DIY管理概念，實行業(yè)主高度自治在對XXXXXX的工程管理中，充分賦與現(xiàn)場管理機構(gòu)足夠的自主運轉(zhuǎn)才干和獨立核算體制。總公司不收取任何方式的管理酬金，在工程物業(yè)效力過程中只進展管理、監(jiān)視和指點。同時，我們將定期向業(yè)主公示財務(wù)收支情況，并且在每年末由業(yè)主委員會聘請審計公司，對我們的財務(wù)情況進展審計。倡導(dǎo)“尊貴式效力我們將綜合運用公司住宅、高檔商品房、辦公樓的豐富閱歷。在充分尊重用戶的私人空間，顧客需求協(xié)助 時即時出現(xiàn)，顧客不需求協(xié)助 時不去打攪他們，卻在他們不經(jīng)意間為其效力，表達“即時效力、隱性管理。規(guī)范化管理，做業(yè)主貼心

8、的“管家在日常效力中，我們倡導(dǎo)“親情式效力與“專業(yè)化的物業(yè)管理相結(jié)合，提出了“生活秘書效力理念?！坝H情式效力即以客戶為中心，表達在我們的效力全過程中，表達在我們效力產(chǎn)品的設(shè)計上。根據(jù)XXXXXX工程的特點，我們組織設(shè)計了包括“環(huán)境文化、形體文化、屋檐文化、精神文化、網(wǎng)絡(luò)文化和修造文化六大文化主題，內(nèi)容涉及知識普及、各類競賽、才藝展現(xiàn)、交友活動等，希望我們設(shè)計的文化主題可以滿足寬廣業(yè)主的需求，使業(yè)主可以積極地參與到社區(qū)文化建立中來。除了社區(qū)文化，我們還將陸續(xù)開展各種各樣的便民效力，使業(yè)主足不出社區(qū)，生活就能得到根本滿足，做業(yè)主貼心的“管家。完善的規(guī)章制度是物業(yè)效力的前提，為此，我們根據(jù)效力任務(wù)的

9、實踐需求，建立了“內(nèi)部崗位職責、“公眾制度、“內(nèi)部考核制度、“效力運作制度等四大類別，共百余條規(guī)章制度。在制定制度的過程中，我們嚴厲遵照合法、合情、合理、適用、簡約的原那么，立足工程本身，表達公司管理思緒，滿足任務(wù)需求。真正實現(xiàn)企業(yè)管理的規(guī)范化、制度化、科學化。提供最安心、最省心、最放心的效力根據(jù)招標要求，對XXXXXX工程的物業(yè)效力費用實行“包干制，在實行“包干制的同時，加強本錢控制，利用節(jié)約的能源費用對工程高能耗設(shè)備、設(shè)備進展改造，進一步降低能源耗費，節(jié)約本錢，實現(xiàn)為業(yè)主提供“最省錢的效力。在日常效力中，我們將加強同業(yè)主的溝通，除定期進展業(yè)主稱心度調(diào)查外，還將利用固定展位，按照中的相關(guān)效力

10、條款和內(nèi)容，將本工程將的物業(yè)效力的各個環(huán)節(jié)、各個程序以及效力管理任務(wù)的內(nèi)容、效力規(guī)范、評價規(guī)范完全公開；利用印刷品的方式，將行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)、政策規(guī)定以及物業(yè)管理知識向一切業(yè)主普及；利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺，將工程管理處有關(guān)的人員、職責、任務(wù)進展、工程事務(wù)進展公開，同時，建立個體業(yè)主事務(wù)室，實現(xiàn)效力專人對個體業(yè)主事務(wù)的交流和咨詢，使我們的效力公開、透明。四XXXXXX工程的物業(yè)管理方式在本工程物業(yè)管理中，擬成立隸屬于公司的工程管理處。人員上專業(yè)精干，財務(wù)上獨立核算，管理上相對獨立，業(yè)務(wù)上受公司支持和考核。在本工程物業(yè)管理過程中，建立“三位一體的管理機制，即以XXXXXX工程業(yè)主大會及業(yè)主委員會為管理

11、、督導(dǎo)主體，對涉及物業(yè)的艱苦事項作出決議，直接對物業(yè)管理效力任務(wù)進展監(jiān)視、檢查、指點；以業(yè)主、運用人為監(jiān)視、反響主體，對不合格效力及員工的失職行為進展贊揚、監(jiān)視；公司作為本工程效力管理監(jiān)視、考核主體，經(jīng)過例行考核和效力支持，落本質(zhì)量管理體系在本管理處的實施，保證物業(yè)效力管理質(zhì)量不斷提高，物業(yè)管理處對物業(yè)管理中的各種信息及時與業(yè)主委員會和公司溝通反響。在本工程的內(nèi)部管理機制上，依托公司本部的規(guī)模、人才、閱歷、體制四大優(yōu)勢，實行集中和獨立相結(jié)合的管理機制。管理處的行政、效力質(zhì)量規(guī)范由公司一致指點；日常效力管理任務(wù)采取管理處自主運作、財務(wù)獨立核算的方式。健全的規(guī)章制度、完善的質(zhì)量管理體系是管理處行為

12、規(guī)范的準那么。我們將根據(jù)本物業(yè)工程特點、行業(yè)規(guī)范和管理目的，詳細制定出每一個崗位的職責和任務(wù)考核規(guī)范，對日常效力管理內(nèi)容編制出相應(yīng)的任務(wù)程序、作業(yè)指點書，確保每個任務(wù)環(huán)節(jié)及其過程都有章可循，做到“管理無盲點。二、管理效力機制和監(jiān)管機制市、區(qū)級居住小區(qū)管理辦公室北京XXXX物業(yè)管理業(yè)主委員會社區(qū)居民委員會物業(yè)管理處物業(yè)管理效力方案目的管理隸屬關(guān)系監(jiān) 督指 導(dǎo)監(jiān) 督協(xié) 同說 明：由北京XX物業(yè)公司管理處對XXXXXX工程實施專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理。管理處與北京XX物業(yè)系隸屬關(guān)系，由北京XX物業(yè)管理對其實施方案目的管理。北京市XXXX區(qū)居住工程管理辦公室對北京XX物業(yè)工程管理處進展行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指點

13、。XXXXXX工程業(yè)主委員會、社區(qū)居委會和北京XX物業(yè)工程管理處構(gòu)成監(jiān)視協(xié)調(diào)關(guān)系。三、提升效力任務(wù)方案一建立操作性強的作業(yè)指點規(guī)范保安、保潔、維修、綠化、消殺、設(shè)備等專項效力構(gòu)成物業(yè)效力。各專項效力部門根據(jù)客戶的需求和本單位實操閱歷，結(jié)合專業(yè)規(guī)范，建立各自的作業(yè)指點規(guī)范。該規(guī)范既是員任務(wù)業(yè)的指點書，又是效力質(zhì)量檢查的根據(jù)。二建立“日清日結(jié)、日清日高制度對每個作業(yè)崗位每一人、每一天，要進展日檢查、日記錄、日評價。檢查和記錄是作業(yè)管理的根本要求，是班組長管理的主要職責。班組長對員工評價，每天直接面對員工進展。經(jīng)過每天對任務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)場點評，提高質(zhì)量認識，提高管理認識，提升業(yè)務(wù)程度。這就是“日清日結(jié)、

14、日清日高制度。三建立月度績效考核制度在日檢查、日記錄、日評價根底上，根據(jù)日評價紀錄統(tǒng)計，每月對員工月度任務(wù)進展績效評價。日評價統(tǒng)計由部門擔任，績效評價由單位指點審核?？冃гu價結(jié)果直接與員工當月工資掛鉤。四健全組織管理系統(tǒng)員工班組部門管理處構(gòu)成提供效力的組織管理系統(tǒng)。作業(yè)管理的重點是班組對員任務(wù)業(yè)質(zhì)量日檢查制度。班組長的任務(wù)能否到位，各部門擔任人每周至少檢查一次。在此根底上，各部門制定、實施月度質(zhì)量評價、績效考核制度。如何提升本部門效力質(zhì)量，擔任人應(yīng)根據(jù)本部門的特點，提出一套系統(tǒng)的操作性強的任務(wù)方案。五作業(yè)管理任務(wù)目的消滅管理死角、盲點；日清日結(jié)、日清日高；鼓勵競爭；優(yōu)勝劣汰；不斷提高管理效率。

15、四、鼓勵機制在XXXXXX工程管理現(xiàn)場采用國際酒店業(yè)廣泛運用的督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實施指揮和指點管理。一是經(jīng)濟管理，經(jīng)過制定員工崗位和任務(wù)成果掛鉤的工資制度，調(diào)發(fā)動工積極性。二是法規(guī)管理，制定一整套完好的規(guī)章制度和任務(wù)程序，以此規(guī)范員工言行，提高任務(wù)質(zhì)量和任務(wù)效率。三是宣傳教育管理，經(jīng)過各種宣傳教育手段培育員工的敬業(yè)精神、職業(yè)品德；加強員工培訓(xùn)，不斷提高員工本身素質(zhì)和任務(wù)程度。五、監(jiān)視機制及自我約束機制為了充分調(diào)發(fā)動工的任務(wù)積極性、自動性、加強自我約束，實施員工任務(wù)考核及獎懲制度作為嚴厲的監(jiān)視機制，包括：一、考核種類：考核分月考核和年度考核，月考核由各部門擔任人進展評選打分，年度考核由管

16、理處工程經(jīng)理與各部門擔任人組成考核小組進展評選打分，日常的記錄、檢查由各班組擔任人進展記錄。二、考核頻度：考核每月進展一次，年度總評一次。三、考核規(guī)范：考核內(nèi)容及規(guī)范詳見考核評分表。四、獎懲：1、每月考核平均分在9分以上為達標，可領(lǐng)取當月全額效益工資；8-8.9分為根本達標，可領(lǐng)取當月效益工資的90%，7-7.9分可領(lǐng)取當月效益工資的80%，6-6.9分可領(lǐng)取當月效益工資的50%，6分以下取消當月效益工資；2、年度扣分累計在10分以下者，可領(lǐng)取全額年終獎，扣分在10-18分之間的可領(lǐng)取90%的年終獎，扣分在18-26分之間可領(lǐng)取70%的年終獎，扣分在26-36分之間可領(lǐng)取50%的年終獎，36分

17、以上者取消年終獎；3、延續(xù)二個月考核在6分以下者解雇或給予行政處分。六，人力資源優(yōu)化配置“創(chuàng)品牌、塑籠統(tǒng)，人才是根本。我們對管理人員的配備以有閱歷、有知識、有技藝、懂管理和具有高度的效力認識為準繩，在此根底上建立一支高素質(zhì)的物業(yè)效力人員隊伍，為XXXXXX工程物業(yè)管理創(chuàng)出優(yōu)質(zhì)品牌。在管理人員配備中，我們遵照如下原那么：具有良好的職業(yè)品德觀念：愛崗敬業(yè)、老實守信、辦事公正，效力群眾、奉獻社會。在尊重人才的根底上，既注重專業(yè)技藝，又注重思想品德，德才兼?zhèn)?。一切管理人員需參與物業(yè)管理專業(yè)上崗培訓(xùn)并獲得合格證書，保證100%持證上崗。第四節(jié) 詳細任務(wù)方案根據(jù)XXXXXX工程的建立、銷售的詳細情況，我們

18、將物業(yè)管理分成四個階段，分別為前期介入接納期、住戶入住效力期、住戶裝修管理期和常規(guī)物業(yè)管理期。前期介入接納期1. 熟習工程提出建議2. 謀劃物管方案3.費用預(yù)算住戶入住效力期1.建章立制2.規(guī)范管理程序3. 辦理住戶入住手續(xù)住戶裝修管理期1、加強迫度管理2、嚴把裝修管理關(guān)常規(guī)物業(yè)管理期1. 開展物業(yè)各類效力2. 嚴把效力質(zhì)量關(guān) 前期介入接納階段前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項根底性任務(wù)，其中心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限制地滿足業(yè)主的需求。經(jīng)過組建前期籌備組實施對工程的前期介入，提早對工程物業(yè)進展全面深化地了解，就工程營銷任務(wù)在物業(yè)管理效力方面進展謀劃，以突出

19、物業(yè)管理效力訴求，提升XXXXXX工程在物業(yè)管理方面的籠統(tǒng)；為即將開場的物業(yè)接納驗收掌握原始資料，為未來的物業(yè)管理效力任務(wù)順利開展打下根底；以專業(yè)的物業(yè)管理視角和立場，以專業(yè)調(diào)研人員對周邊房地產(chǎn)、物業(yè)管理效力等相關(guān)市場調(diào)研結(jié)果，提出一系列給予最大限制發(fā)揚XXXXXX工程物業(yè)各項配套設(shè)備運用功能，滿足未來客戶群體的運用需求的合理化建議；并力爭制定出定位準確、內(nèi)容完善、有效適用的符合XXXXXX工程特點的物業(yè)管理效力方案，為后期管理發(fā)明有利條件。我們將著眼于以下幾方面的任務(wù)：一、成立前期籌備組我們將從公司內(nèi)選派從事管理、技術(shù)人員，組成XXXXXX工程前期籌備組，開展前期介入任務(wù)?；I備組擔任前期介入

20、任務(wù)以及建立外部公共關(guān)系，同時對居住工程的設(shè)計、施工過程中曾經(jīng)存在或能夠發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)處理。二、早期介入的主要任務(wù)一會審圖紙從環(huán)境規(guī)劃，管網(wǎng)設(shè)置，停車場所，防盜報警設(shè)備，水電煤氣計量，居住方便等細節(jié)方面思索。二參與質(zhì)量管理對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議；加強對隱蔽工程進展驗收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時，促進物業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。為今后的經(jīng)濟運轉(zhuǎn)，維修發(fā)明條件。三搜集技術(shù)檔案不斷搜集積累物業(yè)客戶檔案資料和工程相關(guān)資料，為今后維修、改造管理效力等做專業(yè)技術(shù)預(yù)備。四熟習社區(qū)環(huán)境了解業(yè)主的情況，效力的內(nèi)容規(guī)范及部分業(yè)主的特殊要求，同時熟習與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、

21、煤氣、市政、等政府職能部門的情況，建立調(diào)和的任務(wù)關(guān)系，使物業(yè)管理順利運作。三、 配合開發(fā)商的市場營銷任務(wù)一隨時回答銷售過程中關(guān)于后期物業(yè)效力相關(guān)咨詢；二加強自我宣傳，利用與開發(fā)商之間的股東關(guān)系，可以更有效與開發(fā)商進展溝通和協(xié)調(diào)，提高效力效率，確保效力質(zhì)量；三物業(yè)公司長期與當?shù)厥姓驼嚓P(guān)部門堅持良好的關(guān)系，對客戶后期相關(guān)涉及市政方面的效力要求，可以得到充分的保證和滿足。四、任務(wù)方案序號項 目內(nèi) 容一組建物業(yè)管理隊伍1人員的選拔2人員的培訓(xùn)及上崗人員根據(jù)需求逐漸到位3人員的崗位責任制4人員的考核與獎懲制度二熟習物業(yè)情況1與開發(fā)商接觸2與施工隊接觸與了解情況3與工程監(jiān)理接觸與了解情況4物業(yè)現(xiàn)場圖

22、紙及技術(shù)資料的歸集5物業(yè)現(xiàn)場實踐情況的技術(shù)摸底三完善管理辦公條件1完善管理用房、購置辦公家具電器2安排員工選聘及員工宿舍3調(diào)配物資4各部門籌備建立任務(wù)細化四建章建制1內(nèi)部行政管理制度2外部管理制度3監(jiān)視機制的建立4財務(wù)管理制度的建立5效力行為規(guī)范6各崗位任務(wù)程序五物業(yè)管理VI標識的建立1工程物業(yè)導(dǎo)示圖2指路標識3內(nèi)部工程用標識4員工籠統(tǒng)標識5配套設(shè)備標識六與客服部門接觸1搜集住戶信息2制造住戶檔案3制定效力流程及緊急事態(tài)處置流程4配合銷售進展物業(yè)管理宣傳5物業(yè)設(shè)備的接納與驗收6物業(yè)綜合性驗收實驗，物業(yè)遺留問題的歸集整改 住戶入住效力階段接待業(yè)主驗房接納，辦理入住手續(xù)，是開發(fā)階段終了和物業(yè)管理開

23、場的標志，是貴我雙方一項非常重要的任務(wù)。預(yù)備缺乏、倉促交樓有能夠?qū)е聵I(yè)主的劇烈不滿，使開發(fā)企業(yè)陷于非常被動的境地，因此應(yīng)給予高度注重。交樓應(yīng)具備的條件：1 房屋全部建成，經(jīng)過質(zhì)量驗收；2 房屋各項手續(xù)齊全，主要是、必需出示；3 必要的文件預(yù)備，主要是：、等；4 組織驗收交接任務(wù)人員并進展培訓(xùn)。普通應(yīng)與開發(fā)商銷售、財務(wù)、客務(wù)效力人員結(jié)合辦公；5 接待現(xiàn)場環(huán)境布置。對于新落成的物業(yè)而言，交樓是一項繁雜而辛勞的任務(wù)。我公司作為專業(yè)的物業(yè)管理公司在物業(yè)正式交付運用之前已做好充分預(yù)備，同時本著“對業(yè)主擔任，對開發(fā)商擔任的目的，我公司針對XXXXXX制定了嚴厲、細致、全面的接納驗收方案。 住戶裝修管理階段

24、裝修管理任務(wù)的好壞直接影響到物業(yè)的出賣及今后物業(yè)運用和保養(yǎng)；并且隨著人們生活程度及素質(zhì)的日益提高，追求個性認識、超前認識已是業(yè)戶的普遍要求，表達在裝修方面，即是使房屋的美觀與適用性更符合個體檔次與喜好，所以業(yè)主會對房子做進一步的改造，故而如何正確引導(dǎo)和監(jiān)控家庭裝修，防止出現(xiàn)撤除承重墻，改動布線及破壞公寓外觀一致完好等聲音施工景象，是對XX物業(yè)管理綜合才干的嚴峻考驗。一、設(shè)計管理業(yè)主裝修方案須經(jīng)XXXXXX工程物業(yè)管理中心核準后方可進展施工。二、合同管理1與業(yè)主的合同管理在業(yè)主規(guī)約中明確裝修限制，附樓宇平面圖和智能系統(tǒng)布線圖、采暖管線圖等，并請業(yè)主簽字確認；以書面的方式與業(yè)主訂立房屋裝修管理合同

25、，就裝修宜明確雙方責任和義務(wù)。2與裝修隊的合同管理任何裝修單位進入XXXXXX工程進展裝修，必需與物管中心簽署裝修管理合同，并上交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及交納一定數(shù)額的裝修押金；簽署，辦理施工人員登記和出入證。物管中心將為其提供房屋平面圖及布線圖等相關(guān)資料并對施工單位進展管理，如發(fā)生違章施工或損害公司及其他業(yè)戶權(quán)益等行為，按合同中相關(guān)條款執(zhí)行。三、裝修違章監(jiān)控1常規(guī)管理：物管中心從事前引導(dǎo)、事中控制、事后處置三方面總結(jié)出一整套裝修管理監(jiān)控措施，既嚴厲控制違章裝修的同時又從小業(yè)主的個性出發(fā)，在裝修設(shè)計和建筑資料的選擇上積極加以正確引導(dǎo)。利用壓服手段、經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。2巡視

26、管理：物管中心配備一定數(shù)量的專業(yè)工程技術(shù)人員擔任業(yè)主房屋施工質(zhì)量監(jiān)理任務(wù)，對發(fā)生違章施工的裝修單位，出具停工通知單并及時通知物管中心違章處置中心專設(shè)機構(gòu)，就裝修事宜擔任協(xié)調(diào)業(yè)主、施工單位與管理公司三者之間關(guān)系，以保證裝修正常進展。四、業(yè)主裝修技術(shù)資料的歸集業(yè)主裝修方案經(jīng)XXXXXX工程物管中心核準后，由工程部對業(yè)主裝修技術(shù)資料一致歸集、存檔。五、業(yè)主裝修后驗收業(yè)主裝修終了后，由專業(yè)工程人員參照業(yè)主裝修方案對裝修工程驗收，如有違章施工限期更正。驗收合格后退還裝修押金。六、任務(wù)方案裝修管理1與住戶洽商裝修方案2簽署相關(guān)裝修管理協(xié)議3住戶裝修過程監(jiān)管4建立嚴密的跟蹤裝修體系，處置違章：利用壓服手段、

27、經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。5住戶裝修技術(shù)資料的歸集6住戶裝修后驗收 第五節(jié) 擬定財務(wù)制度 按照財政部財基字19987號文和北京市財政局京財建 543號文們 京市物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細那么的要求執(zhí)行。記賬方法一致運用借、貸記賬法，會計科目和會計報表以物業(yè)管理財務(wù)規(guī)定為根據(jù)，參照結(jié)合XXXXXX工程的詳細特點制定。1現(xiàn)金的管理 1建立現(xiàn)金內(nèi)部控制制度，會計、出納職責分清，不得兼任。出納和會計人員要相互配合，相互監(jiān)視，防止過失，堵塞破綻。 2遵守國家規(guī)定的現(xiàn)金運用范圍，盡量采用支票結(jié)算方式。 3遵守庫存現(xiàn)金限額保管的規(guī)定，不得超限額存儲現(xiàn)金。 4當日收到的現(xiàn)金，當日送存銀行

28、，不得坐支現(xiàn)金。 5庫存現(xiàn)金要做到日清月結(jié)，嚴禁以各種方式的“白條充抵庫存現(xiàn)金，堅持查庫制度。 6不得以“XXXXXX工程的名義為外單位或個人代存現(xiàn)金或匯款，嚴禁為外單位或個人提取現(xiàn)金。2宅虧存款的管理1嚴厲遵守銀行結(jié)算方法的規(guī)定，不得出租、出借本單位賬戶，不得簽發(fā)空頭支票和遠期支票，現(xiàn)金支票只準出納員運用。 對收取的支票要嚴厲審查。日期、印鑒等，并仔細填寫數(shù)字及有關(guān)事項，如發(fā)現(xiàn)因本單位緣由呵斥銀行退票的，應(yīng)清查責任人的責任，并要及時處置退票相關(guān)事宜。 2簽發(fā)出的支票要注明日期、用途、限額。 3支票與印鑒分人保管，每日離崗前要將空白支票和印鑒放在保險柜內(nèi)保管。 4按月編制銀行存款調(diào)理表，找出查

29、實未達賬項的緣由，及時加以調(diào)整。3有關(guān)收支管理規(guī)定各部門的一切支出款項都要有方案。1款方案經(jīng)XXXXXX工程總經(jīng)理審批后轉(zhuǎn)財務(wù)部，財務(wù)部按用款方案安排運用資金。2資金的支出必需按照用款審批程序辦理，凡XXXXXX工程的支出均應(yīng)由總經(jīng)理簽字同意方可辦理。3格審查原始憑證。審查其來源的合法性，數(shù)字的正確性，手續(xù)的完好性。發(fā)現(xiàn)原始憑證被涂改或偽造必需回絕收付，并及時向主管指點匯報，予以處置。 4對不符合財務(wù)制度和開支規(guī)范的，應(yīng)回絕支付。 5出差人員預(yù)支的差旅費，在前往后應(yīng)及時報賬，一次結(jié)清，逾期不報帳，財務(wù)部應(yīng)及時按規(guī)定執(zhí)行扣款。 采購的設(shè)備、低值易耗品、資料實物等實物，報賬時要有驗收單。 XXXX

30、XX工程的收入均應(yīng)開據(jù)發(fā)票、收據(jù)，據(jù)實入賬，結(jié)轉(zhuǎn)收入。 6發(fā)票、收據(jù)要有專人保管，設(shè)置公用的發(fā)票領(lǐng)用登記簿。各部門領(lǐng)用發(fā)票、收據(jù)時須由領(lǐng)用人簽收領(lǐng)用數(shù)量并登記起訖編號。發(fā)票收據(jù)存根用后，交由財務(wù)部收回并擔任保管。財務(wù)部定期核對發(fā)票收據(jù)的登記運用、保管情況。4存貨的管理 1存貨是XXXXXX工程在運營過程中為保證正常運營而貯藏的各類物資。按照，結(jié)合XXXXXX工程的詳細情況，存貨包括：庫存資料、低值易耗品。 2存貨的核算XXXXXX工程的存貨采用實踐本錢進展核算。XXXXXX工程購入的存貨，按買價加運費、采購保管費和稅金計價。發(fā)出存貨采用先進先出法 3存貨盤盈、盤虧、毀損、報廢的處置。XXXXX

31、X工程對存貨采用永續(xù)盤存制該當定期或不定期清點。年度終了前必需進展全面的清點清查。對于盤盈、盤虧毀損、報廢的存貨該當及時查明緣由，分別情況進展帳務(wù)處置。盤盈的存貨，沖減管理費。盤虧、毀損、報廢的存貨。查明緣由，經(jīng)同意，扣除過失人或者保險公司賠款和殘值后，計入采購保管或者管理費。存貨毀損屬于非常損失部分，經(jīng)同意，扣除保險公司賠款和殘值后進入營業(yè)外支出。4低值易耗品的攤銷低值易耗品能在運營中多次運用，根本不改動原有的實物形狀，在領(lǐng)用低值易耗品時，應(yīng)選用一定的方法，將其價值一次或者分次攤?cè)胂嚓P(guān)本錢費用。凡100元以下的低值易耗品在領(lǐng)用時，采用一次攤銷的方法，將其價值一次計入本錢費用。凡100元以上的

32、低值易耗品在領(lǐng)用時，采用五五攤銷的方法，計入本錢費用。5固定資產(chǎn)存貨的管理(1)根據(jù)的規(guī)定，固定資產(chǎn)應(yīng)具備以下條件 運用年限在一年以上的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具及其他與消費運營有關(guān)部門的設(shè)備、器具、工具等。 不屬于消費運營主要設(shè)備，但單位價值在2000元以上，并運用期限超越兩年的物品。 (2)固定資產(chǎn)的計價 購入的固定資產(chǎn)，原始價值為買價加支付運輸費、裝卸費、包裝費、途中保險費、安裝調(diào)試費和交妄白關(guān)稅等。根據(jù)及公司規(guī)定，對固定資產(chǎn)一致編號管理，分類建賬。固定資產(chǎn)的折舊提取采用平均年限法。固定資產(chǎn)的折舊年限按照中規(guī)定的固定資產(chǎn)分類折舊年限確定。 年折舊額二固定資產(chǎn)原值估計凈殘值十折舊年

33、限或：月折舊額二年折舊額十12年折舊率二門估計凈殘值率9折舊年限 XI 00 月折舊率二年折舊率91凈殘值按照固定資產(chǎn)原值35確定。固定資產(chǎn)的清理為了保證財富的平安完好，對固定資產(chǎn)每年清點一次，經(jīng)過清點，核實固定資產(chǎn)的賬面數(shù)與實物能否相符。主管部門和運用部門要建賬、建卡，做到賬卡物相符。對于清查、清點時所發(fā)生的賬卡物不符的情況要及時報XXXXXX工程總經(jīng)理和公司財務(wù)總監(jiān)，經(jīng)同意后按規(guī)定進展賬務(wù)處置。6共用部位和共用設(shè)備設(shè)備維修基金的管理及運用代管基金是指企業(yè)接受開發(fā)商或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或運用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)備設(shè)備維修基金以下稱維修基金。維修基金來源：購房者該當按購房款的2的

34、比例向售房單位繳交維修基金。商品房在銷售時購房者與售房單位該當簽署有關(guān)維修基金交繳商定，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共有，不計入住宅銷售收入；維修基金的存款利息；經(jīng)開發(fā)商同意，在維修基金閑置時用于購買國債等的投資收益；維修基金不敷運用時，經(jīng)開發(fā)商研討決議，按業(yè)主占有的住宅面積比例向業(yè)主續(xù)籌。維修基金屬全體業(yè)主共有，物業(yè)管理公司執(zhí)行代管職能。房屋共用部位和共用設(shè)備設(shè)備維修基金一切權(quán)屬業(yè)主，由管理公司做為“代管基金實施管理，對這部分基金實行專戶存儲，?？罟?。遞延資產(chǎn)對不能全部計入當年損益，該當在以后運營年度分期攤銷的各項費用，按遞延資產(chǎn)處置。遞延資產(chǎn)包括以下內(nèi)容：興辦費；其它需列入遞延資

35、產(chǎn)的工程。1興辦費自收到第一筆運營收入起，按不得低于五年的期限分期攤?cè)牍芾碣M。其他列入遞延資產(chǎn)的工程，應(yīng)將工程稱號、金額、攤銷方案報財務(wù)主管同意后，在其有效期內(nèi)攤?cè)胂鄳?yīng)本錢費用。 2維修基金應(yīng)專戶存儲專款公用，其銀行存款帳戶，設(shè)立開發(fā)商和物業(yè)管理公司雙方即簽。 3維修基金的會計帳簿應(yīng)按單棟住宅分別設(shè)置記帳。 4維修基金的業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋一切權(quán)時節(jié)余的維修基金不予退還，隨房屋一切權(quán)同時過戶。 5維修基金的運用時，由管理公司提出大修繕或更新改造實施方案報開發(fā)商同意后執(zhí)行。第三章 物業(yè)效力內(nèi)容及承諾第一節(jié) 各項物業(yè)效力分項效力內(nèi)容、效力目的及措施一、管理目的 接納兩年內(nèi)使小區(qū)到達北京市優(yōu)秀住宅小區(qū)管理規(guī)

36、范。房屋及配套設(shè)備完好率：98%。房屋零修、急修及時率：99%。維修工程質(zhì)量合格率及回訪率：98%。大型及重要機電設(shè)備完好率：100%。公共區(qū)域照明完好率：不低于95%。道路車場完好率：98%。治安案件發(fā)生率：1% 以下。保潔率：98%。綠化完好率：98%?；馂?zāi)發(fā)生率：0。違章發(fā)生率：5% 以下，處置率：100%。住戶有效贊揚率：5% ，處置率：100%。業(yè)主對物業(yè)管理稱心率： 80%以上。管理費收繳率：90%。二、單項效力承諾1能源/設(shè)備水:到達50-100CaCO3(mg/l)軟化規(guī)范。電:供電系統(tǒng)平安運轉(zhuǎn)，市政停電采取應(yīng)急方案，包括送水、應(yīng)急照明、病老幼業(yè)主護送上樓等。暖氣：按北京市的規(guī)

37、范要求室內(nèi)溫度到達16度以上。生活熱水：全天24小時，出水溫度45度以上。天然氣：平安、無走漏。消防器材: 定期保養(yǎng)確保運用功能。排污系統(tǒng)：符合國家規(guī)范。環(huán)境設(shè)備：環(huán)境設(shè)備專項專人擔任制，隨時完好形狀。 紅線外環(huán)境：小區(qū)周邊五米內(nèi)道路、綠化定期義務(wù)清理2客戶效力接待效力： 24小時全天候接待效力。查詢：即時進展。3工程維修維修效力： 24小時全天候效力。緊急工程維修： 半小時內(nèi)到達現(xiàn)場。日常性維修：與業(yè)主議定時間。特殊性維修：與業(yè)主議定時間。贊揚回復(fù)：當日內(nèi)回復(fù)。消防系統(tǒng)效力：10分鐘到達。水電氣暫停效力通知：48小時前發(fā)出通告。電梯維保效力： 在凌晨2：004：00進展。4保安部效力保安效力

38、： 24小時全天候效力。監(jiān)控系統(tǒng)： 24小時運轉(zhuǎn) 。車輛、交通： 24小時全天候效力。緊急求助： 立刻到現(xiàn)場。區(qū)內(nèi)報警：立刻到現(xiàn)場。消防： 每年組織兩次大型消防演習。撲救火險：立刻到現(xiàn)場。分發(fā)郵件/報刊： 當天完成。5緊急救助效力24小時 針對老人年老、體弱、多病的特點成立應(yīng)急小分隊，隨叫隨到。6財務(wù)效力帳目： 每半年公布一次。7環(huán)境管理樓外公共區(qū)域清潔：每天10小時巡回保潔。樓內(nèi)公共區(qū)域： 地面、其它設(shè)備每周全面保潔一次。區(qū)內(nèi)綠化：草地綠植及時修剪，死株植物及時補種。樓宇外墻： 每兩年清洗一次。指示標志： 一致VI標志系統(tǒng)。8其它書面贊揚：2個任務(wù)日內(nèi)回答。 贊揚 普通： 一小時內(nèi)給予回答。

39、 贊揚 緊急： 當即回答并在20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。 當面贊揚： 接待人員記錄并承諾回答時間。三、達標保證措施 房屋及配套設(shè)備完好率保證措施制定詳細的房屋及配套設(shè)備維涵養(yǎng)護方案，并嚴厲執(zhí)行。房屋及配套設(shè)備的巡查、保養(yǎng)及質(zhì)量規(guī)范量化并分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好形狀。嚴厲二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞構(gòu)造、危及配套設(shè)備平安的行為。房屋零修、急修及時率保證措施建立嚴厲的房屋修繕制度，實行24小時值班，設(shè)立業(yè)主報修專線。維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立刻處置，急修不過夜。根據(jù)小區(qū)的功能和特點，貯藏合理數(shù)量的

40、常用資料，以備急用。實行保修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后前往存檔。每月對維修及時率進展一次統(tǒng)計，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核根據(jù)。維修工程質(zhì)量合格率保證措施加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，一切技術(shù)人員持證上崗，嚴厲按照操作規(guī)程進展維修。維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。加強外購資料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝效力前由業(yè)主檢驗確認。較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制定詳細的方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進展指點、監(jiān)視和驗收。4、維修工程回訪率保證 措施維修實行100回訪制，采用、上門、書面征集等方式進展回訪，保證反響渠道暢通。每月5日前由維修主管對上月維修單進展統(tǒng)計、分析，并提交分析報告

41、。5、道路、車場完好率保證措施制定詳細的養(yǎng)護方案，落實責任人，堅持對道路；路燈及停車場等共用設(shè)備進展日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程技術(shù)部監(jiān)視執(zhí)行。各圍合事務(wù)助理配合檢查落實，建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)備完好并正常運用。市政工程及裝修隊進入轄區(qū)內(nèi)施工，工程維修部派人跟蹤協(xié)助管理并備案。6、清潔保潔率保證措施配備完善的渣滓搜集及處置設(shè)備，方便業(yè)主運用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔認識。渣滓日產(chǎn)日清，封鎖轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實行渣滓分類處置。每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立刻處置。提倡：“全員保潔，人過地凈。7、綠化完好率保證措施制定科學的綠化養(yǎng)護方案，并嚴厲執(zhí)行。綠化主管每周對綠

42、化養(yǎng)護情況進展巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核根據(jù)之一。定期開展環(huán)保宣傳，組織業(yè)主方面的社區(qū)活動，加強業(yè)主維護綠化的自覺性。8、火災(zāi)年發(fā)生率保證措施實行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反響隊，制定嚴厲的消防管理和詳細的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習。定期開展各種方式的平安用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防認識。小區(qū)一切動火作業(yè)，施工單位必需事先申報并辦理動火登記手續(xù)。定期為業(yè)主提供平安用電檢查和煤氣灶檢測效力，及時消除隱患。加強巡視和維涵養(yǎng)護任務(wù)，確保消防設(shè)備設(shè)備的完好。9、年違章發(fā)生率與處置率 保證措施加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培育社區(qū)成員共同參與認識。全員協(xié)調(diào)管

43、理，建立交叉巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)及時處置。采用情理手段、經(jīng)濟手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。10、業(yè)主年有效贊揚率、處置率和回訪率保證措施不斷培育和樹立員工的效力認識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的效力，追求業(yè)主百分百的稱心。堅持業(yè)主和工程部之間溝通渠道的暢通，設(shè)立贊揚和贊揚信箱，不斷超越業(yè)主的效力需求，及時改良管理處任務(wù)中存在的問題和缺陷。設(shè)立24小時值班，接受業(yè)主的各類贊揚。值班員作好贊揚記錄，并根據(jù)贊揚內(nèi)容傳送至相關(guān)責任部門。各責任部門接到贊揚后應(yīng)立刻采取補救措施，并在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。暫時無法處理的問題應(yīng)制定處理的方案并向業(yè)主進展解釋。贊揚處置率作為部門及員工個人每月考核的重要目的直接與

44、工資掛鉤。贊揚處置有記錄；有結(jié)果、有回訪。11、業(yè)主綜合效力稱心率保證措施實行開放管理，向業(yè)主公開效力內(nèi)容、效力質(zhì)量規(guī)范，使物業(yè)管理任務(wù)一直處于業(yè)主監(jiān)視之中。設(shè)立征徇意見箱和贊揚受理。每半年向業(yè)主作一次稱心率調(diào)查，由工程經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反響意見進展分析，及時調(diào)整和改良管理效力方案。對不合格項提出糾正和預(yù)防措施，并將實施結(jié)果直接向業(yè)主公布。經(jīng)過每季度召開一次質(zhì)量分析會，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改良和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主稱心。第二節(jié) 管理構(gòu)架設(shè)置方案根據(jù)XXXXXX工程的規(guī)模和特點，我們擬設(shè)立獨立運作的物業(yè)管理處實施對XXXXXX工程的物業(yè)管理。實

45、行管理處工程經(jīng)理擔任制，財務(wù)獨立核算，自行運作運營。同時接受XXXXXX工程業(yè)主大會、業(yè)主委員會及政府主管部門的監(jiān)視。建立在對工程的了解根底上，我們?yōu)楣こ塘可碛喼屏司?、干練、高效、專業(yè)、科學的管理隊伍，以工程經(jīng)理為組織中心，設(shè)三個專業(yè)部門，即：客戶效力部，它是工程效力的窗口，是效力的指揮中心，是一站式效力的控制部門，是“三無理念溝通無妨礙的詳細實施部門；物業(yè)效力部門，是工程綜合次序的維護部門，它是“三無效力理念效力無干擾的操作部門；工程技術(shù)部門，是設(shè)備運轉(zhuǎn)、設(shè)備維護的執(zhí)行部門，是“三無效力理念效力無痕跡的執(zhí)行部門。管理處以客戶效力部為中心，業(yè)主遇有維修、清潔或其他效力需求時，告知客戶效力部，

46、客戶效力部立刻記錄并經(jīng)過內(nèi)部通訊網(wǎng)絡(luò)告知各部門任務(wù)人員迅速到現(xiàn)場處理問題。問題處置終了后，任務(wù)人員向客戶效力部通報處置結(jié)果，記錄在案。一、人員編制管理處工程經(jīng)理1人管理處物業(yè)助理2人客戶效力部合計19人物業(yè)部合計52人收費助理2人保 潔 員22人物業(yè)人員15人園 藝 工4人客服助理2人保安隊長2人工 程 部合計30人保 安 員24人工程部主管4人工程運轉(zhuǎn)維修人員26人總 計104人二、各部門職責開展中的北京XX物業(yè)在實際中認識到，實現(xiàn)堅持“以顧客為中心，繼續(xù)改良我們的效力的質(zhì)量方針、“全方位、高層次、精細化、零缺陷的質(zhì)量觀念、“挑戰(zhàn)自我、無限創(chuàng)新、住戶至上、效力第一的效力觀念，必需依賴于科學的

47、管理制度，以制度管理人，以制度約束人，以制度促進效力程度的繼續(xù)提高。在XXXXXX工程的工程上，我們根據(jù)效力任務(wù)的實踐需求，建立了“內(nèi)部崗位職責、“公眾制度、“內(nèi)部考核制度、“效力運作制度等四大類別，共百余條規(guī)章制度。在制定制度的過程中，我們嚴厲遵照合法、合情、合理、適用、簡約的原那么，立足工程本身，表達公司管理思緒，滿足任務(wù)需求。我們經(jīng)過嚴厲的制度規(guī)范任務(wù)人員的效力行為，使每項效力任務(wù)都能到達程序化、規(guī)范化，確保效力的優(yōu)良性、及時性與規(guī)范性，使XXXXXX工程的業(yè)主和用戶繼續(xù)地享遭到稱心效力，是制定制度重要目的。我們對各項規(guī)章制度將實行動態(tài)管理，堅持可變原那么，在效力過程中從滿足住戶不斷增長

48、的效力需求和更利于提高員工任務(wù)積極性出發(fā)，針對問題，繼續(xù)完善各規(guī)章制度。工程經(jīng)理擔任工程管理處的日常任務(wù)；主抓客戶效力部日常任務(wù)；工程主管協(xié)助工程經(jīng)理任務(wù)；主抓物業(yè)部、工程部日常任務(wù)；客戶效力部 擔任居民信息的搜集、物業(yè)檔案的建立與管理；擔任工程檔案的管理任務(wù)；擔任贊揚接待及反響；擔任效力回訪任務(wù)；擔任社區(qū)的文化活動謀劃、組織、實施；擔任商務(wù)效力的提供；工程部 擔任工程內(nèi)設(shè)備設(shè)備的運轉(zhuǎn)、巡檢、維修、保養(yǎng)及居民委托的維修效力工程。物業(yè)部 擔任工程環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、居民委托的保潔效力工程；擔任工程內(nèi)消防平安管理、公共次序的維護、道路交通管理等；編寫管理處的各類文件，及時協(xié)助各

49、部門制定有關(guān)的詳細制度；三、擬派管理處工程經(jīng)理資歷引見部分效力人員崗位職責及任職要求崗位稱號保安崗崗位編號WB-隸屬部門物業(yè)部崗位級別直接上級保安隊長所屬下級無 任務(wù)目的： 擔任維護轄區(qū)內(nèi)的人員、車流的正常次序次序。管理范圍：擔任所轄區(qū)內(nèi)的治安次序、交通次序，處置突發(fā)事件。任務(wù)職責衡量規(guī)范以規(guī)范的軍姿、整潔合體的著裝展現(xiàn)保安人員的精神容顏，表達物業(yè)效力精益求精的任務(wù)追求；樹立良好的精神風貌，表達文明、現(xiàn)代、上乘的企業(yè)籠統(tǒng)堅持高度警惕，留意發(fā)現(xiàn)并阻止無關(guān)人員進入工程，親密察看值勤區(qū)內(nèi)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑物或事故苗頭立刻報告；謝絕攤販進入宿舍區(qū)對可疑人物、事件要記錄匯報發(fā)如今門前乞討、賣藝、出賣小商品

50、等各類影響客人進出或車輛行使的人員要立刻勸離。杜絕影響住戶正常進出的人員、車輛在正門附近彷徨、停留在住戶進出頂峰時期，協(xié)調(diào)、引導(dǎo)轄區(qū)門前的車輛；保證門前交通流暢阻止未辦理出門條的人員搬出大件物品、家具。嚴厲貫徹出門條制度在發(fā)生緊急突發(fā)的治安災(zāi)禍事故時，堅守崗位，服從一致指揮，維持正門的出入次序，制止犯罪，抓捕犯罪嫌疑人。嚴厲執(zhí)行保安人員的各項制度管理責任對工程整體平安擔任，降低火災(zāi)隱患和其他平安隱患的發(fā)生。重要任務(wù)聯(lián)絡(luò)：物業(yè)部信息通報權(quán)限：無任職根本要求：素質(zhì)要求年齡要求28歲以下性別要求男所需學歷初中以上學歷從業(yè)閱歷從事保安任務(wù)2年以上，消防上崗證安康要求安康，肌體靈敏性較高才干要求具備一定

51、的溝通才干有一定的原那么性和靈敏性可以遵守紀律崗位稱號維修崗崗位編號WG-隸屬部門工程部崗位級別員工直接上級工程班班長所屬下級無任務(wù)目的：保證樓宇設(shè)備設(shè)備的完好和正常運轉(zhuǎn)管理范圍：設(shè)備設(shè)備的維修、養(yǎng)護任務(wù)任務(wù)職責衡量規(guī)范1仔細執(zhí)行各項平安操作規(guī)程，進展任務(wù)時，要確認采用平安措施后再進展任務(wù)保證管理范圍的設(shè)備平安運轉(zhuǎn)2擔任各個系統(tǒng)設(shè)備等維護任務(wù)；保證設(shè)備平安運轉(zhuǎn)3接到報修要及時到位修復(fù)改換。遇特殊情況立刻向上級闡明情況；記錄備案4嚴厲交接班制度，仔細填寫交接班記錄加強各種原始資料的保管；6發(fā)生設(shè)備事故應(yīng)及時采取措施，控制事故蔓延，同時報告上級。將事故發(fā)生的緣由、損失程度、處置措施做出詳細紀錄7定

52、期對所管轄的設(shè)備進展平安技術(shù)測試和平安檢查，發(fā)現(xiàn)隱患，及時采取措施，對違章和違反規(guī)程的景象，要堅決制止或限期整改，并及時上報；熟習和掌握管理區(qū)域及配套公用設(shè)備的全部設(shè)備和設(shè)備的技術(shù)數(shù)據(jù)，分布情況，平安運轉(zhuǎn)情況；8不得向外泄漏任何關(guān)于樓宇的設(shè)備及布線情況；要妥善保管有關(guān)技術(shù)資料、圖紙，做好技術(shù)嚴密任務(wù)管理責任對轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)備的維修、養(yǎng)護任務(wù)承當責任 重要任務(wù)聯(lián)絡(luò)：物業(yè)部信息通報該職位的提升崗位：工程維修班班長 權(quán)限：根據(jù)公司規(guī)定，定期對設(shè)備進展檢修 任職根本要求：素質(zhì)要求年齡要求35歲以下性別要求男所需學歷高中以上學歷專 業(yè)強電專業(yè)或相關(guān)專業(yè)從業(yè)閱歷要求有一定基層工程管理任務(wù)閱歷要求有高壓電工本

53、、低壓電工本安康要求安康才干要求任務(wù)態(tài)度端正，責任心強要求熟習強電維修電工的職責范圍有較好的專業(yè)技術(shù)才干崗位稱號保潔崗崗位編號WY-隸屬部門物業(yè)部崗位級別員工直接上級保潔班班長所屬下級無任務(wù)目的：保證園區(qū)內(nèi)良好的衛(wèi)生環(huán)境管理范圍：公共區(qū)域及指定區(qū)域任務(wù)職責衡量規(guī)范1保質(zhì)保量完成各自所轄區(qū)的清潔衛(wèi)生任務(wù)。保證轄區(qū)內(nèi)良好的衛(wèi)生環(huán)境2根據(jù)上級安排，對指定區(qū)域進展保潔任務(wù)保證合格地完成各項保潔義務(wù)3對跑水、失火等特殊事件的事故現(xiàn)場進展清潔力爭恢復(fù)原貌管理責任對所轄區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境擔任對所轄區(qū)域的公共設(shè)備的外觀及功能負有督察責任 重要任務(wù)聯(lián)絡(luò)：物業(yè)部信息通報該職位的提升崗位：保潔班班長 權(quán)限：無 任職根本

54、要求：素質(zhì)要求年齡要求35歲以下性別要求不限所需學歷初中以上學歷從業(yè)閱歷從事相關(guān)任務(wù)1年以上安康要求安康才干要求老實，踏實，勤勞責任心強，有一定的領(lǐng)悟才干第三節(jié) 檔案管理方案一、公眾準那么規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實務(wù)運作中，既是物業(yè)管理的保證，又是實施物業(yè)管理的準那么。一個企業(yè)管理程度的高低，可以從它能否具有健全的規(guī)章制度并嚴厲執(zhí)行上來評判。我公司在長期的物業(yè)管理實際中，制定了一系列的規(guī)章制度，構(gòu)成了一套涵蓋物業(yè)管理運作和行政運作各環(huán)節(jié)的制度體系，在管理運作中勝利導(dǎo)入ISO9001-2000質(zhì)量管理規(guī)范，按公司質(zhì)量體系文件要求，對工程實施專業(yè)化、規(guī)范化管理，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，進一步加強管理，提

55、高效力質(zhì)量，改善環(huán)境，預(yù)防環(huán)境污染，實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。我們根據(jù)以往任務(wù)閱歷，搜集并制定了如下規(guī)章制度：管理運作制度員工行為規(guī)范道路管理程序訪問客戶任務(wù)程序物業(yè)交付程序清潔衛(wèi)生管理程序財務(wù)核算程序供水管理程序治安管理程序檔案管理程序裝修控制程序值班管理程序用戶懇求處置程序收費運作程序社區(qū)文化管理程序公用設(shè)備改造及維護維修任務(wù)程序綠化管理程序業(yè)主違例事件處置程序公眾準那么業(yè)主委員會章程用電管理規(guī)定園林綠化管理規(guī)定業(yè)主規(guī)約用水管理規(guī)定治安管理規(guī)定居民精神文明公約出租屋管理規(guī)定消防管理規(guī)定房屋運用及維護管理規(guī)定環(huán)境維護管理規(guī)定停車場管理規(guī)定房屋裝修管理規(guī)定清潔衛(wèi)生管理規(guī)定崗位職責管理處

56、工程經(jīng)理崗位職責客服助理崗位職責保安人員崗位職責管理處工程主管崗位職責綠化人員崗位職責監(jiān)控人員崗位職責保潔人員崗位職責收費員崗位職責維修人員崗位職責二、檔案的建立與管理科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公共設(shè)備的運用、維修、改建和各項管理任務(wù)提供指引和效力。XXXXXX工程作為獨特社區(qū)，其檔案資料是非常繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的管理手段，配備專職檔案管理人員，抓住檔案資料的搜集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，對一切檔案資料進展嚴厲、科學、集中的管理，到達提高物業(yè)管理程度、更好地效力客戶的目的。一檔案資料的分類檢索1、原物業(yè)公司及開發(fā)建立單位移交檔案資料1產(chǎn)權(quán)資料工程同意

57、文件用地同意文件建筑執(zhí)照拆遷安頓資料2技術(shù)資料園區(qū)規(guī)劃圖建筑施工圖開工圖 a. 總平面圖 b. 單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備開工圖 c. 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)開工圖地質(zhì)勘測報告工程合同開、開工報告工程預(yù)決算圖紙會審記錄工程設(shè)計變卦通知及技術(shù)核定單包括質(zhì)量事故處置記錄隱蔽工程驗收簽證沉降察看記錄開工驗收證明書鋼材、水泥等主要資料的質(zhì)量保證書新資料、構(gòu)配件的鑒定合格證書水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水試壓報告3物業(yè)資料住宅區(qū)根本資料住宅區(qū)分區(qū)資料商業(yè)網(wǎng)點資料文娛設(shè)備資料2、管理單位自建檔案資料1用戶資料A. 用戶入住資料 a. 購房合同書復(fù)印件 b. 入住通知書 c. 入

58、住聲明 d. 業(yè)主規(guī)約 e. 其它 B. 家庭人員檔案 a. 用戶情況登記表 b. 身份證復(fù)印件2日常管理資料A. 環(huán)境管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 渣滓清運記錄 c. 消殺記錄 d. 噪音檢測記錄B. 保安管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 交接班記錄 c. 值班記錄 d. 物資搬運放行記錄 e. 緊急事件處置記錄 f. 車輛進出記錄 g. 夜間查崗記錄C. 出租屋檔案 a. 出租屋租賃答應(yīng)證復(fù)印件 b. 租賃合同復(fù)印件 c. 入住認定書 d. 承租人員資料含D. 車輛檔案 a. 車輛詳細資料 b. 車位運用協(xié)議E. 裝修管理檔案 a. 裝修懇求表附圖紙 b. 裝修施工單位平安責任書

59、c. 暫時施工人員登記表 d. 裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照 e. 消防審批資料F. 維修效力檔案 a. 維修委托單 b. 維修效力回訪記錄G. 收費管理檔案 a. 月收費明細表及匯總表 b. 管理費收支公布表 c. 管理處與外單位簽署的各類合同 d. 其它H. 設(shè)備管理檔案 a. 公用設(shè)備保養(yǎng)維修記錄 b. 機電設(shè)備保養(yǎng)維修及運轉(zhuǎn)記錄 c. 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 d. 設(shè)備設(shè)備巡視檢查記錄 e. 設(shè)備臺帳I. 社區(qū)文化檔案 a. 各項社區(qū)文化活動方案及實施記錄 b. 圖片及錄像 c. 新聞媒介報導(dǎo)剪集 d. 社區(qū)文化活動總結(jié)J. 住戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄K. 住戶訪問記錄L. 住戶贊揚及處置記錄M

60、. 員工管理檔案 a. 員工個人詳細資料 b. 員工培訓(xùn)考核記錄 c. 員工業(yè)績考核記錄 d. 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄N.培訓(xùn)檔案 a. 培訓(xùn)方案及實施記錄 b. 培訓(xùn)考核及跟查記錄 c. 軍事訓(xùn)練及消防演習記錄O. 行政文件 a. 政府部門文件b. 公司規(guī)章制度、通知、通報等文件 c. 公司榮譽資料P. 業(yè)委會文件 a. 籌備期間文件：如通知、選票、選舉結(jié)果等 b. 成立后運作文件：如會議通知、會議紀要等二檔案資料的管理方法1、檔案、資料建立及管理運作流程圖開發(fā)建立單位提供的資料物業(yè)公司建立的資料檔案室借閱文件復(fù)印文件張貼文件作廢文件2、檔案資料收、發(fā)管理程序1公司重要資料如業(yè)主委員會提供的資