重慶現(xiàn)代土地制度模式探索創(chuàng)新研究

1、重慶現(xiàn)代土地制度模式探索創(chuàng)新研究論文摘要：作為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)的重慶，農(nóng)村土地制度改革，亮點紛呈，可圈可點，給全國農(nóng)村土地制度改革提供了經(jīng)驗和借鑒。但是，成功的背后也存在著諸多矛盾、困惑和風險，應(yīng)在科學開展觀的指導下，建立主體明確、產(chǎn)權(quán)清晰、監(jiān)管有力、流轉(zhuǎn)順暢、平安保障的農(nóng)村現(xiàn)代土地制度，推進土地流轉(zhuǎn)市場化、資本化、標準化、特色化進程，促進新一輪農(nóng)村土地改革健康有序開展。論文關(guān)鍵詞：土地改革,土地流轉(zhuǎn),重慶模式,現(xiàn)代土地制度,城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地制度是制約人們利用土地所形成的經(jīng)濟和法律關(guān)系的行為標準，它既是一種經(jīng)濟制度，又是一種法權(quán)制度，是土地經(jīng)濟關(guān)系在法律上的表達。主體明確、產(chǎn)權(quán)清晰、

2、監(jiān)管有力、流轉(zhuǎn)順暢、平安保障20字方針的現(xiàn)代土地制度，就是以社會主義土地公有制為根底和核心的土地資本利用制度。本質(zhì)是土地商品化，把土地作為資源并向資產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)土地社會保障功能向生產(chǎn)要素功能的轉(zhuǎn)變，讓市場機制在土地資源配置中發(fā)揮根底性作用。核心是土地承包產(chǎn)權(quán)化，非農(nóng)用地資本化，失地農(nóng)民保障化，農(nóng)戶宅基地物權(quán)化，土地流轉(zhuǎn)市場化。目的是土地節(jié)約集約利用。本文以重慶市為例，基于全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的農(nóng)村土地改革實踐，分析研究重慶土地制度改革中的成功經(jīng)驗和存在的主要問題，探索創(chuàng)新符合大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)、大山區(qū)實際的農(nóng)村現(xiàn)代土地改革的重慶模式。一、現(xiàn)代土地制度的開展演變重慶是中國的縮影

3、，大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)、大山區(qū)是重慶的實際，一圈像歐洲，兩翼像非洲;是重慶的現(xiàn)狀。因此，先行先試的新一輪農(nóng)村土地制度改革，催生了現(xiàn)代土地制度開展。一動因分析重慶是我國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革唯一全區(qū)域試驗區(qū)，隨著生產(chǎn)力的開展和生產(chǎn)關(guān)系的進一步改善，農(nóng)村土地改革已經(jīng)成為經(jīng)濟社會開展到一定歷史階段的必然要求，如圖1-1-1。這主要表達在以下幾個方面。圖1-1-1重慶市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動因分析1、土地功能轉(zhuǎn)型的客觀要求。就土地本身的特性而言，土地具有經(jīng)濟、社會、自然三大屬性和資源、資產(chǎn)、資本三大功能。1984年以后，隨著農(nóng)村市場主體地位的提高，農(nóng)村生產(chǎn)力顯著改善，土地政治穩(wěn)定功能逐漸向經(jīng)濟開展功能轉(zhuǎn)變。但

4、是，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的土地制度限制了土地資產(chǎn)、資本功能的發(fā)揮，民工潮;背后的土地利用粗放、土地撂荒與土地利用無政策、集約開發(fā)無土地的矛盾越演越烈，土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、股份合作的愿望與日俱增，明細土地產(chǎn)權(quán)，建立土地市場，兼顧社會公正，提高經(jīng)濟效率的要求日趨合理，成為集約節(jié)約利用土地資源，促進農(nóng)村生產(chǎn)力持續(xù)快速健康開展的動力。2、試驗示范改革的客觀要求。重慶是中國的縮影，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民收入負增長現(xiàn)象十清楚顯。如1997、1998、1999和2000年農(nóng)民人均純收入，與上一年相比分別增長8.5%、3.4%、2.2%和1.9%。究其原因，關(guān)鍵在于土地制度缺失。一方面，按人口平均分配的土地

5、承包機制，難以提供足夠的就業(yè)時機，阻礙了農(nóng)村生產(chǎn)力的開展。截止2021年底，重慶市以10的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，支撐著53.3的農(nóng)村常住人口。另一方面，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)差距的進一步拉大，嚴重影響了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)積極性。只有賦予農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包、抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利，土地資源與人力資源等生產(chǎn)要素才能優(yōu)化配置，才能形成農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村開展與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民市民化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的城鄉(xiāng)互動，產(chǎn)業(yè)融合機制。3、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開展的客觀要求。重慶地處東西部地區(qū)的結(jié)合部，山高坡陡，地形復雜，土地貧瘠，用地條件差，根底設(shè)施落后，人均耕地面積1.05畝，僅為全國人均耕地的75.5%，世界人均耕地的28%，且以單個農(nóng)戶為根本生產(chǎn)單

6、位。以國際本錢收益來衡量，無論是現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備的運用，還是先進技術(shù)的推廣，都與土地集約利用、規(guī)模經(jīng)營有關(guān)，以現(xiàn)有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)與陜西楊凌等地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)相比，生產(chǎn)本錢是國際生產(chǎn)本錢的2倍以上。為此，加快新一輪農(nóng)村土地改革，實行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開展的必然選擇，是數(shù)量農(nóng)業(yè)向質(zhì)量農(nóng)業(yè)，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的重要載體，是開展農(nóng)村生產(chǎn)力，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本錢，提高生產(chǎn)效率，增強國際競爭力的有效途徑。4、農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移的客觀要求。重慶擁有豐富的農(nóng)村勞動力資源，截止2021年底，農(nóng)民工總數(shù)到達778萬人。其中在重慶市外就業(yè)的有720多萬人。在農(nóng)村，農(nóng)民的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，土地沒有產(chǎn)權(quán)價值，想轉(zhuǎn)移進城，

7、無錢無房難棲身，留在農(nóng)村，土地無價難融資，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)難實施。進城務(wù)工的農(nóng)民希望變?yōu)槭忻瘢M廠打工的農(nóng)民希望變?yōu)楣と?，?wù)農(nóng)的農(nóng)民希望變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人。因而，土地流轉(zhuǎn)迎合了農(nóng)民工依法有償轉(zhuǎn)讓土地的愿望，滿足了土地集約利用要求，防止了土地撂荒、粗放利用等現(xiàn)象發(fā)生，促進了社會結(jié)構(gòu)性變化，推動了社會轉(zhuǎn)型和社會職業(yè)的轉(zhuǎn)換。5、加快和率先目標的客觀要求。314;總體部署、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)，是中央賦予重慶的新使命，意義重大，任務(wù)艱巨。探索東部沿海及其他地區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌之奧秘，根本在思想解放，核心在農(nóng)村改革，動力在土地流轉(zhuǎn)，如成都城鄉(xiāng)一體化模式，土地流轉(zhuǎn)盤活了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，形成資源變資產(chǎn)，資產(chǎn)變資金，有效

8、解決了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌資金難的問題，助推了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展，成就了城鄉(xiāng)一體化偉大事業(yè)，成為我國新農(nóng)村建設(shè)的樣板。重慶市由于10年庫區(qū)移民的壓力，農(nóng)村改革力度不大，土地流轉(zhuǎn)機制不活，始終落后于沿海和成都等地區(qū)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的速度較慢。只有與時俱進，創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)制度，才能超成都、追沿海，加快;和率先;的宏偉目標才能實現(xiàn)。二理論根底1、馬克思主義地租理論。19世紀40年代，馬克思創(chuàng)立了地租理論，提出地租是土地所有權(quán)的實現(xiàn)形式;，一切形式的地租，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)自己、增值自己的形式。實踐證明，無論是資本主義條件下的生產(chǎn)資料私有制經(jīng)濟，還是社會主義條件下的生產(chǎn)資料公有制經(jīng)濟，只要是在市場經(jīng)濟條件下，馬克思

9、主義的地租理論都是適用的。換句話說，馬克思的資本主義地租理論，撇開其資本家私有制的個性，剩下的就是一般的市場經(jīng)濟地租理論。如果地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。那么，集體所有的土地就不能無償調(diào)撥，農(nóng)戶的經(jīng)營權(quán)也不能無償轉(zhuǎn)讓。因此，馬克思的地租理論是重慶農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)土地估價、地票交易的理論根底，級差地租是一個不能回避的客觀事實。2、孫中山先生耕者有其田的主張。民主革命時期，孫中山先生提出了耕者有其田;的主張，變地主私有制為農(nóng)民所有制，把農(nóng)民從封建的土地關(guān)系中解放出來，消滅貧富差距。重慶市2007年的城鄉(xiāng)人口比為3.17：1、收入比為3.91：1，收入差距由3543.91元擴大到97

10、00元。說明重慶的廣闊農(nóng)村仍然很窮，農(nóng)民仍然很苦，農(nóng)業(yè)仍然很弱，土地仍然是農(nóng)民最根本的社會保障。其社會結(jié)構(gòu)決定了土地所有制只適合于公有，而不宜私有，土地流轉(zhuǎn)一定要和農(nóng)民的社會保障連接在一起。一方面有效防止農(nóng)民一旦失去土地有可能流離失所，失去宅基地有可能居無定所的現(xiàn)象發(fā)生。另一方面是化解政治風險，保障國家重點工程建設(shè)用地的需要。只有將土地集體所有與經(jīng)營權(quán)開放搞活有機結(jié)合起來，新一輪農(nóng)村土地改革才能穩(wěn)步推進。3、家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制理論。20世紀70年代末，中國經(jīng)濟幾乎面臨崩潰邊緣，為了盡快擺脫積弱積貧狀況，切實解決農(nóng)民溫飽問題，在堅持根本生產(chǎn)資料集體所有制根底上，按照社會主義按勞分配原那么，將土地

11、使用權(quán)與所有權(quán)適度別離，村社集體經(jīng)濟組織與農(nóng)戶家庭簽訂包產(chǎn)到戶;或包干到戶;協(xié)議的土地產(chǎn)權(quán)體制改革。所謂包產(chǎn)到戶;是指分配功能仍由集體行使，農(nóng)民收獲后將產(chǎn)品全部或局部交給集體，由集體根據(jù)承包任務(wù)完成情況分配；包干到戶;就是農(nóng)戶自負盈虧，只需完成上交任務(wù)，其余產(chǎn)品都歸自己支配。30多年來的實踐證明，農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制是符合中國農(nóng)村改革實際的理論，開創(chuàng)了我國農(nóng)村土地改革的新階段。因此，農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制理論是新一輪土地改革的根底理論，毫不動搖，決不模糊。三政策依據(jù)1、?中華人民共和國土地承包法?年月日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過；2、?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法?

12、(農(nóng)業(yè)部令第47號)；3、?中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知?中央18號文件；4、?中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革開展假設(shè)干重大問題的決定?中共十七屆三中全會的決議；5、?國家發(fā)改委關(guān)于批準重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)中和配套改革實驗區(qū)的通知?發(fā)改經(jīng)體1248號文件；6、?國務(wù)院關(guān)于重慶城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的批復?國函90號文件；7、?國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和開展的假設(shè)干意見?國發(fā)3號文件；8、?重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗的意見?中共重慶市委三屆二次全委會的決議；9、?中共重慶市委關(guān)于加快農(nóng)村改革開展的決定?中共重慶市委三屆四次全委會的決議。二、重慶現(xiàn)代土地制度模式的探索實踐1

13、981年底，重慶市新一輪土地改革以包產(chǎn)到戶;或包干到戶;的形式在原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)的區(qū)、縣市全面推進，進而建立有統(tǒng)有分，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，并于1984年和1998年兩次頒發(fā)?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證?，穩(wěn)固和完善了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制。但是，土地調(diào)查并沒有落實到戶，存在著宗地模糊，面積不實等諸多問題。2007年6月7日，重慶獲全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)后，在先行先試豁免權(quán)的保護下，土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地制度改革如火如荼，快速推進。一實踐路徑土地制度改革是一項十分敏感的系統(tǒng)工程，有一觸即發(fā)牽動全局的可能。作為具有內(nèi)陸開放型顯著特征，全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)的重慶，在中國新一輪土地改革中

14、扮演什么樣的角色，選擇什么樣的改革開展模式，向世界告訴什么樣的改革開放成果，揭示什么樣的土地利用規(guī)律，是重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，先行先試，準確把握和完善土地管理制度的時代要求。對此，重慶市針對11%的撂荒耕地、22%的宅基地等突出問題，千方百計爭取內(nèi)陸特區(qū)政策，借鑒國內(nèi)外土地改革先進經(jīng)驗，結(jié)合重慶市實際，先后公布實施了?重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行方法?等法律法規(guī)，走出了一條政府引導、政策支撐、農(nóng)戶參與、部門配合、產(chǎn)業(yè)帶動、社會聯(lián)動;的重慶土地改革新路子。政策支撐。依據(jù)國家土地法律法規(guī)，結(jié)合重慶土地承包、土地流轉(zhuǎn)實際，因地制宜地公布實施?關(guān)于全面貫徹落實市三次黨代會精神效勞重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的實施意見?渝工

15、商發(fā)17號文件等系列配套政策，明確農(nóng)村土地改革方向，標準農(nóng)村土地改革行為。農(nóng)戶參與。尊重農(nóng)民意愿，發(fā)揮農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)持證人的主體作用，通過工程推介，實地考察、友好協(xié)商等多種形式，培養(yǎng)農(nóng)戶土地集約利用和土地價值潛力意識，消除土地戀情念頭，主動參與土地流轉(zhuǎn)工作，最終成為依法、自愿、有嘗轉(zhuǎn)讓土地的宣傳者、發(fā)動者、參與者。部門配合。涉及土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)部門，如國土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門，在辦理土地權(quán)屬變更登記、生產(chǎn)建設(shè)用地等方面，依據(jù)協(xié)調(diào)會議意見，各施其責，相互溝通，協(xié)同配合，為土地流轉(zhuǎn)提供一切便利條件。產(chǎn)業(yè)帶動。樹立跳出農(nóng)業(yè)抓農(nóng)業(yè)，跳出農(nóng)村建農(nóng)村，跳出農(nóng)民看農(nóng)民的觀念，發(fā)揮城市資本、工業(yè)強勢的帶

16、動作用，鼓勵工業(yè)企業(yè)集團、商貿(mào)流通企業(yè)集團、房地產(chǎn)業(yè)集團、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集團等優(yōu)勢企業(yè)，投資農(nóng)業(yè)，流轉(zhuǎn)土地，開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，推動傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，改善農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量。社會聯(lián)動。認真貫徹落實工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市支持農(nóng)村的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌政策，打破城鄉(xiāng)藩籬，建立城鄉(xiāng)人口自由流動的體制機制，鼓勵城鎮(zhèn)居民、產(chǎn)業(yè)工人、農(nóng)民流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地、荒地、林地、水庫、漁塘等資源，投資農(nóng)村、開發(fā)農(nóng)業(yè)，開展產(chǎn)業(yè)，形成城鄉(xiāng)一盤棋，一、二、三產(chǎn)業(yè)一條線，社會資源一條船的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開展的大格局。二經(jīng)驗總結(jié)國家試點，先行先試，是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的重大歷史機遇。為此，重慶以全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)為平臺，在土地流轉(zhuǎn)與集約利用

17、方面不等不靠，大膽改革，大膽創(chuàng)新，初步形成了別具一格的制度模式。1、土地折價入股模式。依據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)年限和年收益，經(jīng)國家有資質(zhì)的評估單位依法對農(nóng)民承包地的承包經(jīng)營權(quán)評估，并將評估價值與農(nóng)業(yè)企業(yè)出資現(xiàn)金入股，共同組建股份，土地承包經(jīng)營權(quán)與公司的命脈捆綁在一起，依法享有公司的權(quán)利和義務(wù)，農(nóng)戶既是公司股東，又是產(chǎn)業(yè)工人。如長壽區(qū)石堰鎮(zhèn)麒麟村農(nóng)民以514.3畝土地承包經(jīng)營權(quán)折價5740元/畝、與重慶市恒河果業(yè)出資現(xiàn)金10萬元合資組建宗勝果品，開展柑橘產(chǎn)業(yè)的做法。目前，入股農(nóng)戶效益可觀，尚無大礙。但是，市場經(jīng)濟是殘酷的，土地承包經(jīng)營者隨時都有失地、失業(yè)的可能。3、土地換保障模式。土地流轉(zhuǎn)金換社保、宅

18、基地補償金換住房統(tǒng)稱土地換保障。一種是擁有穩(wěn)定非農(nóng)收入來源，在城鎮(zhèn)購置有住房的土地承包經(jīng)營者，自愿退出宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的，一次性領(lǐng)取土地流轉(zhuǎn)金和宅基地補償金后，依法申報為城鎮(zhèn)居民戶口，與城鎮(zhèn)居民享有同等的就業(yè)扶持、養(yǎng)老醫(yī)療保險等保障待遇。如重慶市九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)試點村1900多人土地流轉(zhuǎn)金換社保、宅基地補償金換住房的做法。另一種是自愿退出宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，按照統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，集中到新型社區(qū)居住的原那么，配套開展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并將置換出來的宅基地面積以地票;指標交易獲取社?；稹Ｈ缰貞c市江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)的雙溪村流轉(zhuǎn)宅基地后，僅用20%的面積集中興建新型農(nóng)民社區(qū)，通過地票;交

19、易獲取農(nóng)戶社保資金，80%的面積復墾為耕地，合力打造奶牛等白色產(chǎn)業(yè);基地。4、土地招拍賣模式。土地通過有形的土地交易市場竟價拍賣。區(qū)縣建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理效勞中心，明確土地流轉(zhuǎn)原那么、方式、程序、保障措施，及時發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，并以公開、公平、公正的招拍賣方式選擇業(yè)主，發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)的潛在價值。如2021年10月9日，重慶首家農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場重慶市渝北區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場;正式掛牌成立后，累計流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地8.15萬畝，占渝北區(qū)耕地面積的17%，實現(xiàn)了生產(chǎn)要素集結(jié)地、財富增長聚集地目標。2021年12月4日，中國首家農(nóng)村土地交易市場重慶農(nóng)村土地交易所;掛牌成立，當天成功交易300畝

20、城鄉(xiāng)建設(shè)用地，實現(xiàn)地票;交易收益2560萬元。5、鄉(xiāng)村小產(chǎn)權(quán)房模式。開發(fā)商與村委會的合作組織或村委會，未經(jīng)國土部門審批，也沒有繳納土地出讓金等費用，在農(nóng)戶承包地上建設(shè)工業(yè)廠房或商品房，然后租賃給中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或賣給他人使用，從中獲取高額租金或利潤。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會自制的鄉(xiāng)村產(chǎn)權(quán)證;。如重慶市九龍坡區(qū)白市驛鎮(zhèn)海龍村流轉(zhuǎn)土地1400畝，修建廠房5600，每月獲取10元/的租金是土地流轉(zhuǎn)金550斤稻谷/年.畝的3倍以上。北碚區(qū)復興鎮(zhèn)墮井村發(fā)揮重慶近郊且在二環(huán)高速公路沿線的優(yōu)越條件，集中成片修建諸如瑞鑫源;太山居民新村182套商品房，先后以700元/、1200元

21、/不等的價格全部銷售出去。這種模式明顯改變了土地用途，與耕地保護政策相沖突，不宜推廣。6、專業(yè)合作社模式。又稱三統(tǒng)一分;模式。由政府相關(guān)部門做出成片開發(fā)規(guī)劃，由農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)與農(nóng)民合作組織簽訂產(chǎn)品收購合同，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一技術(shù)、統(tǒng)一銷售、分戶管理;的經(jīng)營方式，企業(yè)提供種苗、種養(yǎng)植技術(shù)、產(chǎn)品銷售等效勞，合作組織協(xié)調(diào)企業(yè)與農(nóng)戶之間關(guān)系，農(nóng)戶在自己的承包地上生產(chǎn)作業(yè)，然后將農(nóng)產(chǎn)品以保護價賣給農(nóng)業(yè)企業(yè)。這種流轉(zhuǎn)形式土地并未發(fā)生流動，農(nóng)民參與積極性較高。如重慶市北碚區(qū)水土鎮(zhèn)大地村的水產(chǎn)養(yǎng)殖專業(yè)合作社、重慶市涪陵區(qū)藺市鎮(zhèn)堡子果品專業(yè)合作社就是專業(yè)合作社模式的典范。7、田保姆;模式。區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處組

22、織農(nóng)村勞動力和農(nóng)村專業(yè)大戶，廣泛開展多種形式的農(nóng)民技術(shù)、專業(yè)技能培訓，使之成為掌握現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的能手，為農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)提供代耕土地、代管生產(chǎn)等保姆;式效勞，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，拓寬土地流轉(zhuǎn)空間。這種模式主要是政府出資培訓諸如養(yǎng)豬、養(yǎng)雞、養(yǎng)魚等養(yǎng)殖業(yè)，柑橘、葡萄、花卉等種植業(yè)，機插秧、收割機等專業(yè)技術(shù)員的做法。2021年受金融危機風暴的影響，重慶市各區(qū)縣相繼開展的系列農(nóng)業(yè)農(nóng)村技術(shù)員培訓，培養(yǎng)了一大批田保姆;能手。8、季節(jié)性流轉(zhuǎn)模式。生產(chǎn)周期短，且與大春作物不是一個季節(jié)的產(chǎn)業(yè)，將土地閑置，季節(jié)性撂荒時間利用起來，給付土地承包經(jīng)營權(quán)人一定的土地流轉(zhuǎn)金，開展季節(jié)性農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的做法。如重慶市涪陵區(qū)洪麗食品

23、公司，抓住土地資源季節(jié)性閑置機遇，流轉(zhuǎn)南沱鎮(zhèn)秀山、紅碑等村冬水田2700多畝開展榨菜產(chǎn)業(yè)，春、夏、秋季還給農(nóng)戶種植糧食，既保證了公司有優(yōu)質(zhì)原料基地，又確保了糧食生產(chǎn)平安。不僅增加了農(nóng)民收入，防止土地撂荒，而且還有效解決了企業(yè)原料基地建設(shè)問題。9、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)融合模式。大型工業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等城市工商業(yè)資本下鄉(xiāng)，流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地建原材料基地，或投資農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，發(fā)揮資本雄厚強勢，及時改善落后的農(nóng)村根底設(shè)施條件，大力實施科技興農(nóng)戰(zhàn)略，廣泛推廣新技術(shù)、新品種，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本錢，帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開展。如重慶美心工業(yè)集團在涪陵區(qū)藺市等鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)林地3萬畝建設(shè)速生桉基地，既綠化了鄉(xiāng)村環(huán)境，

24、又培育了原材料基地。重慶金科房地產(chǎn)業(yè)集團在涪陵區(qū)義和鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)土地8000多畝、投資2.5億元，建設(shè)集花卉苗木基地、休閑觀光旅游、體驗式農(nóng)業(yè)為一體的綜合性配套現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)，農(nóng)民增收渠道不斷拓寬，農(nóng)民生活質(zhì)量大幅度提高，成為重慶新農(nóng)村建設(shè)城市支持農(nóng)村，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè);的樣板。 圖2-2-1 2021年重慶市一圈兩翼;土地流轉(zhuǎn)情況統(tǒng)計 10、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)互動模式。一定區(qū)域產(chǎn)業(yè)相對集聚的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，相互結(jié)盟，共同開展，整村整社流轉(zhuǎn)土地，將自愿退出宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)民安排在農(nóng)業(yè)企業(yè)相關(guān)單位工作，變農(nóng)民為市民，變農(nóng)民為工人，增加農(nóng)民收入，解決失地農(nóng)民就業(yè)難、產(chǎn)業(yè)開展用工難的問題。如江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)

25、雙溪村流轉(zhuǎn)土地4100多畝，引進光大科技乳業(yè)、金宏乳業(yè)、天友乳業(yè)等多家白色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè);，養(yǎng)殖5000多頭奶牛，吸納270多名村民就業(yè)，人均收入超過1萬元，形成了田園牧歌;的都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。這種模式特別適合山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開展，與渝東南翼、渝東北翼地區(qū)優(yōu)勢資源結(jié)合較緊密，值得借鑒和推廣。 圖2-2-2 2021年重慶一圈兩翼;土地流轉(zhuǎn)去向統(tǒng)計 截止2021年底，重慶新一輪土地制度改革如圖2-2-1所示，土地流轉(zhuǎn)以50%的速度增長，規(guī)模經(jīng)營度從1997年的1.2%提高到22.7%。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)634萬畝，占重慶市農(nóng)村承包耕地的31.9%，流轉(zhuǎn)比例高于全國平均水平，排全國第4位，西部第1位，涉及39個

26、區(qū)市縣681.3萬個農(nóng)戶。其中，一圈、兩翼;區(qū)縣區(qū)域流轉(zhuǎn)面積比為33.7：31.8：26.6，呈現(xiàn)梯度流轉(zhuǎn)特點，一圈地區(qū)流轉(zhuǎn)面積最多，渝東北地區(qū)較多，渝東南地區(qū)最少，與一圈;、兩翼;的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟開展狀況相對稱。流轉(zhuǎn)去向如圖2-2-2所示，農(nóng)戶間相互流轉(zhuǎn)344萬畝，占流轉(zhuǎn)總量的54.3%；專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)75.1萬畝，占流轉(zhuǎn)總量的11.9%；企業(yè)流轉(zhuǎn)119.1萬畝，占流轉(zhuǎn)總量的18.8%；其他主體流轉(zhuǎn)95.7萬畝，占流轉(zhuǎn)總量的15.1%。流轉(zhuǎn)后用于糧食作物種植的253.1萬畝，占流轉(zhuǎn)總量的39.9%。受讓主體多元化、流轉(zhuǎn)形式多樣化、流轉(zhuǎn)期限長期化、土地經(jīng)營規(guī)?；?、流轉(zhuǎn)行為標準化、土地收益績效化

27、是重慶新一輪土地制度改革的時代特征。三存在的問題1、矛盾在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實踐中，存在著諸多矛盾和困難，既有歷史、自然等客觀原因，也有制度、管理等主觀因素。1制度缺陷，影響流轉(zhuǎn)。一方面土地管理制度缺失。土地承包經(jīng)營權(quán)證的面積多為記稅面積，與實際面積不相符，有的相差3-5倍。有的土地承包經(jīng)營權(quán)證持證者并不是村社集體經(jīng)濟組織成員，或是20多年前全家農(nóng)轉(zhuǎn)非、或是全家外遷移民，其土地、山林早已發(fā)包給他人經(jīng)營。有的區(qū)縣土地承包管理委員會形同虛設(shè)，根本沒有開展土地承包糾紛協(xié)調(diào)、仲裁業(yè)務(wù)，土地承包經(jīng)營者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保護。另一方面土地流轉(zhuǎn)信息不對稱。由于土地流轉(zhuǎn)中介組織尚未形成氣候，農(nóng)戶有轉(zhuǎn)出土

28、地意向卻找不到適宜的承租人，需要土地的人又找不到中意的土地，影響了土地的合理流轉(zhuǎn)。2方式扭曲，違法流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)是級差地租的具體表現(xiàn)形式，是土地所有者、承包者、經(jīng)營者等多元利益主體的法律載體。但在實踐中，這種利益主體之間的責、權(quán)、利并不對等，甚至有的是非法的。如有的村社集體土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，未召開社員大會或社員代表大會討論通過；有的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，土地發(fā)包方?jīng)]有承包經(jīng)營權(quán)人委托，單方流轉(zhuǎn);，如白市驛鎮(zhèn)村民秦曉江外出打工回來，承包地莫名其妙給流轉(zhuǎn);了等流轉(zhuǎn)方式，有失公平正義，違背了農(nóng)民的意愿，侵害了農(nóng)民的合法權(quán)益。3土地分散，難以流轉(zhuǎn)。受地理環(huán)境制約，重慶的土地多以坡地為主，在實施土地承包時，為了防止

29、矛盾和糾紛，普遍采用以居住地為核心，就近承包，缺乏局部，在土地剩余的集中地方分塊承包，其結(jié)果是土地的零碎化和經(jīng)營的過度分散，導致了相當一局部土地在低效益的狀態(tài)下粗放經(jīng)營或撂荒，土地配置的效率十分低下。4缺乏保障，不敢流轉(zhuǎn)。而今，重慶三農(nóng);問題仍然突出，農(nóng)村土地很大程度上擔負著農(nóng)民的社會保障功能，特別是兩翼;地區(qū)尤為突出，仍有靠土地吃飯，靠山水賺錢的習慣，怕失地后生活無著落，即使通過經(jīng)商、運輸?shù)刃谛袠I(yè)過渡為城市居民，仍然沒有擺脫對土地生存的依賴，為確保永久性生存需要，寧愿留與子孫耕，也不愿退出土地承包經(jīng)營權(quán)或長期流轉(zhuǎn)出去。5業(yè)主難找，阻礙流轉(zhuǎn)。由于農(nóng)業(yè)收益長期低下，且面臨市場和自然雙重風險，業(yè)

30、主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，有能力的人不愿意種地，沒有能力種地人偏偏留在了農(nóng)村。一方面，土地的轉(zhuǎn)包問題成為外出務(wù)工農(nóng)民，尤其是舉家外出農(nóng)民心中的一塊心病，急需通過合法的途徑實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。另一方面，農(nóng)村青壯年勞動力大量外出，留在農(nóng)村的多是老弱病殘和留守兒童，造成農(nóng)村無人承租土地。6思想守舊，不愿流轉(zhuǎn)。自取消國家農(nóng)業(yè)稅、合理負擔后，農(nóng)戶在進行無代價無風險經(jīng)營土地的同時，還可享受種糧直補等惠農(nóng)政策，導致很多農(nóng)民滿足于吃飽穿暖，認為土地是無償承包所得，耕作好壞，沒有多大壓力，流不流轉(zhuǎn)，沒有多大激情。一旦有大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)來流轉(zhuǎn)土地，觀念陳舊，怕失地，怕失業(yè)，怕餓飯，寧可放棄開展機遇，也不愿意參與市場競爭，影響

31、了土地的正常流轉(zhuǎn)。7城鄉(xiāng)失衡，制約流轉(zhuǎn)。在市場經(jīng)濟條件下，隨著生產(chǎn)力的不斷改善，經(jīng)濟社會的快速開展，以糧食為代表的農(nóng)副產(chǎn)品由長期的嚴重短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬^剩，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、居民收入差距不斷拉大，農(nóng)村剩余勞動力大規(guī)模向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，長此以往，從事農(nóng)業(yè)耕作的人越來越少，城鎮(zhèn)居民投資農(nóng)業(yè)的信心越來越差，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)差距越來越大，嚴重影響了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。8產(chǎn)權(quán)模糊，控制流轉(zhuǎn)。當前，農(nóng)村土地屬于村社集體所有，農(nóng)民擁有宅基地無期限使用權(quán)，對于集體所有權(quán)、無時限使用權(quán)，顯然潛在著嚴重的產(chǎn)權(quán)邊界模糊概念。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)入市交易的各類土地產(chǎn)權(quán)，均不同程度地存在產(chǎn)權(quán)邊界模糊性問題，如產(chǎn)權(quán)主體界定的模糊性、使用權(quán)與所有權(quán)

32、之間邊界的不確定性、產(chǎn)權(quán)體系的模糊性和不完整性等，導致產(chǎn)權(quán)交易本錢高、難度大、糾紛多，從而制約了土地產(chǎn)權(quán)交易市場的開展。2、困惑土地流轉(zhuǎn)的目的主要是開展適度規(guī)模的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，通過工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村;實現(xiàn)農(nóng)業(yè)資金的積累和投入。然而，重慶卻長期面臨著農(nóng)業(yè)融資保障難、農(nóng)業(yè)保險開展難、農(nóng)村社保推進難等問題。1農(nóng)業(yè)融資保障難。一方面是農(nóng)村金融機構(gòu)大規(guī)模地縮減農(nóng)村網(wǎng)點。據(jù)調(diào)查，重慶市庫區(qū)15個區(qū)縣各家銀行的儲蓄所已由直轄之初的896個銳減至目前的400余個，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一個儲蓄所也沒有，即使設(shè)立有儲蓄所、營業(yè)所，信貸權(quán)限受限，甚至有的根本沒有信貸權(quán)利，并且70%以上的資金流入城鎮(zhèn)，使本來就窮的農(nóng)村更加貧

33、困。另一方面是土地流轉(zhuǎn)后的土地使用權(quán)不能抵押貸款，土地流轉(zhuǎn)生產(chǎn)建設(shè)用房沒有產(chǎn)權(quán)證，導致農(nóng)業(yè)大戶和龍頭企業(yè)融資難，嚴重制約了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的開展。僅僅依靠扶貧資金、水利根底設(shè)施和其他農(nóng)業(yè)專項資金的投入，農(nóng)業(yè)融資是無法得到保障的。2農(nóng)業(yè)保險開展難。農(nóng)業(yè)保險是保護農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、保障農(nóng)民利益、提高農(nóng)產(chǎn)品市場競爭力，穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入的有效手段。但是，我國農(nóng)業(yè)保險法律法規(guī)嚴重缺位，迄今為止，沒有一部專門針對農(nóng)業(yè)保險的法律法規(guī)。因此，農(nóng)業(yè)保險在組織制度，業(yè)務(wù)經(jīng)營方式和會計核算制度等方面都是參照?保險法?中的商業(yè)保險管理方法進行的，而無視了農(nóng)業(yè)保險的特殊性。同時，由于歷史等原因，勞動者素質(zhì)低下，特別是兩翼;地

34、區(qū)，農(nóng)業(yè)保險意識冷淡，農(nóng)業(yè)保險認同缺失，投保者多是農(nóng)業(yè)大戶和龍頭企業(yè)，一般農(nóng)戶極少參保，不符合保險的大數(shù)法那么，導致投保者保費過高，農(nóng)保公司虧損，國家補貼太多，財政包袱過大。嚴重制約了農(nóng)業(yè)保險的標準化、制度化開展，從而影響了農(nóng)業(yè)保險的開展進程。3農(nóng)村社保推進難。我國現(xiàn)行土地政策賦予了農(nóng)村土地具有收入保障、社會保障、就業(yè)保障等功能，用老百姓的話說，農(nóng)民一旦失去了土地承包經(jīng)營權(quán)，就失去了生存開展和就業(yè)保障，認為外出打工不是長久之計，即使找錢再多，遲早也要落葉歸根，認為土地是養(yǎng)老保險;的最后一道防線，現(xiàn)行土地政策，不但不上繳農(nóng)業(yè)稅，反而有補貼。因此，盡管國家投入巨資，在廣闊的農(nóng)村開展農(nóng)村養(yǎng)老保險、新

35、型合作醫(yī)療保險、農(nóng)村最低生活保險等社會保險活動，農(nóng)民的積極性始終不高，很多農(nóng)戶仍然不愿意放棄土地承包經(jīng)營權(quán)，土地換社保、宅基地換住房的進度十分緩慢，多層次的農(nóng)村社會保障體系尚未建立健全，阻礙了土地流轉(zhuǎn)進程。3、風險風險是經(jīng)濟社會改革開展面臨的平安隱患。在土地流轉(zhuǎn)過程中，主要面臨著以下方面的風險。1法律法規(guī)風險。在土地流轉(zhuǎn)的探索中，土地作價入股等很多模式與現(xiàn)行法律法規(guī)相沖突，一定程度上制約了土地流轉(zhuǎn)。如?中華人民共和國土地承包法?第33條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途;，小產(chǎn)權(quán)房模式明顯改變了土地用途，與該法背道而馳。?國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定?第11

36、條規(guī)定禁止占用根本農(nóng)田挖魚塘、種樹和其他破壞耕作層的活動，禁止以建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園或者設(shè)施農(nóng)業(yè)等任何名義，占用根本農(nóng)田變相從事房地產(chǎn)開發(fā);，事實上，土地流轉(zhuǎn)的對象多數(shù)是根本農(nóng)田，且用于花卉苗圃，養(yǎng)豬場、養(yǎng)魚場等建設(shè)。2自然災(zāi)害風險。重慶是以山地、丘陵為主的大農(nóng)村，地形地貌復雜，氣候環(huán)境惡劣，根底設(shè)施脆弱，農(nóng)業(yè)根底薄弱，常常遭受暴風雨、干旱、洪澇、冰雹、滑坡、病蟲害等自然災(zāi)害侵襲，輕那么減產(chǎn)減收，重那么勞而無獲。如2006年百年不遇的特大旱災(zāi)，重慶受災(zāi)面積1990.5萬畝,直接經(jīng)濟損失25億元。如果分攤給幾家或幾十家土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；?jīng)營的農(nóng)業(yè)企業(yè)，損失就不言而喻了。因此，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營相對于家庭承包

37、經(jīng)營而言，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害，風險更大，損失更大。3市場價格風險。在市場經(jīng)濟日益成熟的今天，一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動都要在市場中實現(xiàn)，農(nóng)資、化肥、種子、勞動力價格等農(nóng)業(yè)要素的不確定性，與農(nóng)產(chǎn)品價格的不穩(wěn)定性，是由各個時期、階段所確定的，如果市場供求關(guān)系失衡，農(nóng)產(chǎn)品價格波動，貿(mào)易條件變化，資本市場走勢變化，或者經(jīng)營管理不善，信息不對稱，市場預測不準確等因素，都有可能給土地流轉(zhuǎn)業(yè)主帶來經(jīng)濟損失。因此，市場風險對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營的威脅也很大。三、重慶現(xiàn)代土地制度模式的創(chuàng)新開展重慶現(xiàn)代土地制度為全國健全嚴格標準的農(nóng)村土地管理制度提供了經(jīng)驗和借鑒。但是，也面臨著諸多矛盾、困惑和風險，應(yīng)在科學開展觀的指導下

38、，長期穩(wěn)固農(nóng)村根本制度，進一步明確農(nóng)民的公開、公平、公正，合法、自愿、有償轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的主體地位，發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)市場化、資本化、標準化、特色化的財富效應(yīng)、環(huán)境效應(yīng)，促進農(nóng)村新一輪土地改革健康有序開展。一立題;深化現(xiàn)代土地制度內(nèi)涵所謂現(xiàn)代土地制度，就是以社會主義土地公有制為根底和核心，在重視土地所有制度、土地使用制度、土地的國家管理制度的同時，更加關(guān)注新形勢下新的土地關(guān)系所產(chǎn)生的土地利用制度、土地流轉(zhuǎn)制度、耕地保護制度、土地用途管制等新的土地制度，正確確定土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的條件和方式，合理分配土地收益。1、主體明確。明確土地產(chǎn)權(quán)歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村民小組集體所有，使用權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)歸土地承

39、包經(jīng)營權(quán)持證人所有，農(nóng)民是土地的主體，農(nóng)民才是土地的主人；2、產(chǎn)權(quán)清晰。在全市范圍內(nèi)開展一次農(nóng)村土地大普查活動，認真做好土地承包經(jīng)營權(quán)的登記、確權(quán)、辦證工作，明晰農(nóng)民集體所有產(chǎn)權(quán)，界定集體與農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，保障農(nóng)民的用益物權(quán);；3、監(jiān)管有力。加大土地監(jiān)管力度，完善土地有形市場，建立土地交易中心，健全土地招拍掛、土地方案地票;流通等制度，推進土地制度法制化進程；4、流轉(zhuǎn)順暢。把握土地流轉(zhuǎn)的核心要素，培育土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場體系；5、平安保障。在推進的過程中，主城9區(qū)條件具備，可先行試點，穩(wěn)步推進。一圈;非主城區(qū)縣和兩翼;區(qū)縣可選擇條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)先行試點，待試點總結(jié)經(jīng)驗

40、后穩(wěn)步跟進?？偠灾?，必須實事求是，因地制宜地選擇土地流轉(zhuǎn)、宅基地流轉(zhuǎn)、集中居住點建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開展等方式，積極推進產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、農(nóng)戶向城鎮(zhèn)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中三個集中;進程，為大城市、副區(qū)域、次中心、集居點的現(xiàn)代森林城市群提供土地保障。七建章;創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)標準化制度所謂土地監(jiān)管標準化，就是土地流轉(zhuǎn)行為必須堅持依法、自愿、有償;原那么，按照?土地流轉(zhuǎn)方法?，結(jié)合重慶市土地流轉(zhuǎn)實施意見，標準流轉(zhuǎn)程序，依法流轉(zhuǎn)土地，建立健全土地流轉(zhuǎn)相關(guān)檔案資料。1、標準運行機制。以科學開展觀為指導，站在優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素，提高農(nóng)村土地利用率和產(chǎn)出率，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的高度，建立政府引導、市場調(diào)節(jié)、農(nóng)民自愿、依法有

41、償;的土地流轉(zhuǎn)機制，依托涉農(nóng)部門組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)，建立土地流轉(zhuǎn)管理信息庫，將農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的位置、面積、質(zhì)量、等級、價格、期限等內(nèi)容進入微機管理，及時收集、掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息，總結(jié)、推廣土地流轉(zhuǎn)先進經(jīng)驗，指導農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，開展土地流轉(zhuǎn)爭議糾紛的調(diào)解、仲裁，為土地流轉(zhuǎn)效勞，使土地流轉(zhuǎn)工作正?；?、標準化，提高土地規(guī)模經(jīng)營水平，發(fā)揮土地資源生產(chǎn)力要素作用。2、標準流轉(zhuǎn)方式。目前，土地流轉(zhuǎn)方式形式多樣，既沒有統(tǒng)一合同藍本，也沒有固定流轉(zhuǎn)模式，亟待標準。對于農(nóng)用地轉(zhuǎn)換農(nóng)用地的，無論是承包、轉(zhuǎn)包的，還是出租、入股的，必須經(jīng)村民委員會村民小組和土地管理部門同意后，依法完善相關(guān)手續(xù)，有償流轉(zhuǎn)。對于

42、農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的不包括國家征用土地的情況，無論是農(nóng)民自己農(nóng)轉(zhuǎn)非、轉(zhuǎn)讓給他人農(nóng)轉(zhuǎn)非的，還是出租給他人農(nóng)轉(zhuǎn)非、農(nóng)轉(zhuǎn)非土地入股的，經(jīng)村民委員會村民小組和土地管理部門同意后，必須交納一定土地租金、開墾費、造地費和耕地占用稅。否那么，不予流轉(zhuǎn)。3、標準流轉(zhuǎn)程序。首先，承租方與農(nóng)戶雙方必須建立在自愿協(xié)商的根底上，確定土地流轉(zhuǎn)的方式、期限等相關(guān)事宜。其次，農(nóng)戶向村委會村民小組提出流轉(zhuǎn)申請，經(jīng)村委會村民小組依法討論通過后報鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門審查、登記，完善統(tǒng)一格式的流轉(zhuǎn)合同文本。第三，流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門各執(zhí)一份。第四，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門及時將

43、土地流轉(zhuǎn)合同文本及相關(guān)資料歸檔保管。第五，對流轉(zhuǎn)面積在200畝以上的要收取一定的風險保證金并報區(qū)縣土地流轉(zhuǎn)主管部門備案。(八)維穩(wěn);確保土地流轉(zhuǎn)核心價值的表達所謂土地流轉(zhuǎn)核心價值，就是依法保護和合理開發(fā)土地資源，實行土地集約利用，適度規(guī)模經(jīng)營，積極開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，降低農(nóng)業(yè)投資本錢，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，滿足人民群眾糧食生產(chǎn)生活需要，從根本上解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)承接主題缺乏和有效需求缺乏的問題。1、建立土地流轉(zhuǎn)首長問責機制。加大土地耕地保護力度，強化土地秩序管理，建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道及以上的土地流轉(zhuǎn)等土地管理行政首長問責制，遏制地方政府沖動，對土地流轉(zhuǎn)等土地管理違規(guī)違法行為，嚴格按照?違反土地管理規(guī)定行為處分方

44、法?有關(guān)規(guī)定，依法追究地方行政長官的責任，維護國家土地權(quán)益，穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)市場秩序，促進土地節(jié)約集約利用。2、建立農(nóng)業(yè)風險預警機制。加大對氣象、畜禽疫病、農(nóng)作物病蟲害、市場信息的預測預報力度，建立重大病蟲害平安防范體系，提高規(guī)模經(jīng)營防災(zāi)減災(zāi)的能力；發(fā)揮農(nóng)技效勞組織在普及推廣農(nóng)業(yè)先進適用技術(shù)中的作用，防范現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中的技術(shù)風險；革新農(nóng)業(yè)保險制度，擴大生豬等農(nóng)業(yè)政策性保險的范圍；建立由政府與業(yè)主組成的土地復墾保障基金管理委員會，確保根本農(nóng)田的數(shù)量和質(zhì)量。3、建立土地流轉(zhuǎn)穩(wěn)糧增收平安機制。發(fā)揮一圈、兩翼;資源優(yōu)勢，優(yōu)化現(xiàn)代農(nóng)業(yè)布局結(jié)構(gòu)，著力開展城郊農(nóng)業(yè)經(jīng)濟和林下產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，穩(wěn)步推進都市農(nóng)業(yè)和農(nóng)戶萬元增收工

45、程，確保國家糧食平安。一方面實施現(xiàn)代農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略，大力開展生態(tài)農(nóng)業(yè)，重點開展有機農(nóng)業(yè)，做大做強企業(yè)農(nóng)業(yè)、大戶農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)、合作農(nóng)業(yè)、一體化農(nóng)業(yè)。另一方面建立種糧直補等惠農(nóng)補貼倒查制度，大力開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，積極組建糧食生產(chǎn)專業(yè)隊伍，構(gòu)建農(nóng)業(yè)科技效勞平臺，降低農(nóng)業(yè)投資本錢，切實解決撂荒地享受種糧補貼，老小病弱留守家庭制約農(nóng)村生產(chǎn)開展等突出問題。參考文獻1 中華人民共和國農(nóng)村土地承包法;2 中華人民共和國土地管理法;3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理方法;4 中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革開展假設(shè)干重大問題的決定;5 中共中央國務(wù)院2021年3號文件;6 邱道持,論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),西南師范大學出版社,2

46、021年5月第一版;7 黨國英,農(nóng)村土地制度改革:國際比擬研究,社會科學文獻出版社,2021年7月第一版。保證農(nóng)村根本制度不變色、不走樣，保證農(nóng)民不因土地流轉(zhuǎn)生活無著落、居住無定所、就業(yè)無保障等現(xiàn)象發(fā)生，保證重慶市3200萬畝耕地紅線不突破，保證土地流轉(zhuǎn)不能危及國家糧食平安和社會穩(wěn)定。二藥方;突破土地權(quán)益主體化障礙所謂土地權(quán)益主體化，就是要突破農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)姓公;、姓私;的傳統(tǒng)觀念，還權(quán)賦能于農(nóng)民，保障農(nóng)民承包地、宅基地用益物權(quán);，使農(nóng)民真正成為土地的主人。1、統(tǒng)一認識，明確主體。毋庸置疑，所有權(quán)決定經(jīng)營權(quán)，處置權(quán)來源于所有權(quán)。顯然，在土地集體所有的農(nóng)村根本制度框架下，土地的最終處置權(quán)應(yīng)該是所有

47、者，農(nóng)戶的處置權(quán)只能通過經(jīng)營權(quán)來實現(xiàn)。因此，廣泛宣傳?土地管理法?和?土地流轉(zhuǎn)方法?，結(jié)合重慶土地流轉(zhuǎn)實際，修改土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法規(guī)，公布實施?重慶市農(nóng)村現(xiàn)代土地制度管理方法?，明確土地所有權(quán)歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村民小組三級集體所有，農(nóng)民享有永久土地經(jīng)營權(quán)，變農(nóng)戶單一的占有、使用和收益權(quán)的土地經(jīng)營權(quán)為占有、使用、收益、處置四權(quán)統(tǒng)一;的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，賦予農(nóng)民明確的土地有限處置權(quán)，行使轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押、托管等權(quán)利，使土地經(jīng)營權(quán)真正成為獨立物權(quán);。2、普查登記，確權(quán)發(fā)證。眾所周知，前兩次全國土地大調(diào)查，土地確權(quán)僅僅落實在村、社，并未量化到戶，宗地面積多以記稅面積為準，與實際的地塊和面積有較大出入。因此，應(yīng)對重

48、慶市的根本農(nóng)田進行一次全面的普查，核發(fā)?集體土地使用權(quán)證?和?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證?、?農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證?，并按市場經(jīng)濟規(guī)那么，結(jié)合土地類別、區(qū)位狀況、土地級差、土地承包剩余時間、市民教育培訓等實際，擬定土地指導價格。立法標準土地經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓、征地程序及規(guī)那么，增強土地流轉(zhuǎn)的自愿、依法、有償和公開、公平、公正交易的透明度。3、建立市場，自由交易。按照土地需求關(guān)系，實行土地資本化運作，分別建立市、區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級土地交易有形市場。城鄉(xiāng)土地交易市場是依法成立的市場中介效勞性組織，是連接政府和農(nóng)民、城市與農(nóng)村必不可少的經(jīng)濟交流平臺。按照有償原那么，以地票;為軸心，給予農(nóng)民土地國民待遇;，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地

49、方案異地平衡機制，實行土地承包經(jīng)營權(quán)自由流轉(zhuǎn)交易。尊重市場價征地規(guī)那么，允許集體建設(shè)用地與國有土地一樣進入土地市場交易，按土地使用性質(zhì)，以產(chǎn)權(quán)市場化推進城鄉(xiāng)土地資源市場化，最大限度地發(fā)揮土地潛在價值，確保城鄉(xiāng)土地供給需要。三破題;營造土地流轉(zhuǎn)市場化氣氛所謂土地流轉(zhuǎn)市場化，就是明確土地承包經(jīng)營者的主體地位，發(fā)揮土地資源的根底性作用，按照市場經(jīng)濟規(guī)律，自動調(diào)節(jié)土地資源供求關(guān)系。政府不能以行政手段干預土地流轉(zhuǎn)行為，但是，要做好土地的宏觀調(diào)控，為土地流轉(zhuǎn)營造平臺。1、優(yōu)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)環(huán)境。非農(nóng)就業(yè)出路是土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。為此，要大力開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，提高農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)水平，增加非農(nóng)就業(yè)時機；重新構(gòu)建城市化開展

50、戰(zhàn)略，提高農(nóng)村城市化水平，為農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移提供充分的空間和載體；通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開發(fā)，形成非農(nóng)就業(yè)機制。同時，還要標準土地流轉(zhuǎn)申請、討論、簽約、審批、登記等程序，建立土地流轉(zhuǎn)競爭機制，搭建土地流轉(zhuǎn)依法、自愿、有償、公開、公平、公正平臺，依法保障農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)和監(jiān)督權(quán)，切實維護農(nóng)民的主體利益。2、建立健全農(nóng)村社會保障體系。幾千年來，農(nóng)民一直依賴于土地，土地就是農(nóng)民的命根子;，失去土地就等于失去了依靠。因此，建立土地流轉(zhuǎn)社會保障體系，必不可少，必須明確界定農(nóng)民作為土地流轉(zhuǎn)的主體地位，保護農(nóng)民的土地權(quán)利，把轉(zhuǎn)讓、出租、入股和抵押的權(quán)利賦予農(nóng)民，積極探索流轉(zhuǎn)地換社保、宅基地換住房、流轉(zhuǎn)金換

51、股金的社會保障新模式，引導和鼓勵農(nóng)民參加社會養(yǎng)老保險，逐步擴大覆蓋范圍，切實解決農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的后顧之憂。3、大力開展農(nóng)村土地中介機構(gòu)。土地中介機構(gòu)具有土地流轉(zhuǎn)行業(yè)性自治標準功能，可以根據(jù)土地級差、地理位置對土地質(zhì)量、土地資源價值進行評估，為土地流轉(zhuǎn)提供客觀依據(jù),并為流轉(zhuǎn)雙方提供對稱信息，為土地流轉(zhuǎn)提供標準的程序，保護農(nóng)民合法的權(quán)益，還可以為土地流轉(zhuǎn)合同的訂立及變更進行簽證，建立土地流轉(zhuǎn)合同檔案，調(diào)節(jié)合同糾紛等。因此，我們應(yīng)大力開展農(nóng)村土地中介效勞機構(gòu)，發(fā)揮土地中介機構(gòu)媒婆作用，強化農(nóng)村土地中介機構(gòu)建設(shè)，促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康有序開展。四標榜;樹立土地供求資本化意識所謂土地供求資本化，就是要把農(nóng)民

52、從土地戀情中解放出來，通過把農(nóng)民使用土地所帶來的潛在收益予以貼現(xiàn)，進入土地市場交易，建立我國現(xiàn)有制度約束條件下的土地要素流轉(zhuǎn)機制，從而滿足城鄉(xiāng)土地市場需求，優(yōu)化土地資源配置。1、激活土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能量。我國現(xiàn)行的土地制度為土地集體所有，而現(xiàn)行集體所有權(quán)往往造成上級以所有者的身份侵蝕農(nóng)民的使用權(quán)和收益權(quán)，集體內(nèi)成員的人人所有導致土地細碎化，制約了土地潛在價值的發(fā)揮。如果集體向土地承包的農(nóng)民收取適當?shù)某邪M，弱化集體所有權(quán)，強化承包經(jīng)營權(quán)，搞活土地使用權(quán)，在不改變原出讓合同的根底上，通過集體組織登記備案，建立土地使用權(quán)出售、交換、繼承、抵押等機制，土地潛在價值將成倍增長，效益作用將不言而喻。3、完善土地權(quán)益補償機制。英格蘭