淺談項目管理在房地產開發(fā)企業(yè)中的應用

1、淺談工程管理在房地產開發(fā)企業(yè)中的應用摘要：本文主要以房地開發(fā)企業(yè)的工程管理為研究對象，分析總結了目前我國房地產開發(fā)中存在的薄弱環(huán)節(jié)，從房地產開發(fā)企業(yè)的角度，提出了房地產開發(fā)企業(yè)應采取的對策。論文關鍵詞：房地產企業(yè)工程管理目前，在整個房地產行業(yè)競爭劇烈的情況下，企業(yè)要想在市場上立于不敗之地，在不斷提高質量，創(chuàng)立企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象的同時，必須注重房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)上的管理工作，加強對工程管理的研究和應用，把工程管理作為一種先進的、高效的管理模式給予積極關注。在房地產行業(yè)，工程管理正逐漸成為企業(yè)保障產品品質、取得經濟效益的重要手段。一、工程管理對房地產開發(fā)的現(xiàn)實意義房地產開發(fā)工程管理具有幅度

2、寬、內容廣、層次高、難度大的特點，因而工程管理在房地產工程開發(fā)中發(fā)揮的作用會更加顯著。首先，開發(fā)企業(yè)實施工程管理，可以實現(xiàn)與國際工程慣例的接軌，增加開發(fā)企業(yè)的國際競爭力。 在劇烈的市場競爭中，提高管理水平是開發(fā)企業(yè)獲利的根本途徑，開發(fā)企業(yè)是通過工程來實現(xiàn)利潤的。工程管理可以有效地提高工程的附加價值及品質，降低工程本錢提高銷售率，控制工期，從而提高企業(yè)的利潤，保證開發(fā)企業(yè)的經濟效益。其次，工程管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個性化特征的產品，從而更好地滿足市場需求，躲避工程的風險，使開發(fā)企業(yè)走出開發(fā)越多、空置越多的房地產怪圈。另外，采用工程管理，實行招投標制度、工程監(jiān)理

3、制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)；同時工程管理可以控制工程本錢，減少工程超期的風險。最后，工程管理還有利于大型開發(fā)工程的工程融資。工程融資是國際中長期貸款的一種形式，是以工程的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風險大而傳統(tǒng)融資又難以滿足的工程工程。工程管理為工程融資提供了相應的管理機制，從而有利于工程融資的開展。二、目前我國房地產開發(fā)工程管理存在的薄弱環(huán)節(jié)目前我國不少房地產開發(fā)工程存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在我國的房地產開發(fā)中容易被企業(yè)無視，管理相對薄弱的幾個環(huán)節(jié)。一工程方案確定階段的管

4、理工作工程方案確實定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照標準程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些缺乏：首先，缺乏充分的市場調研。俗話說：磨刀不誤砍柴工;，一些房地產開發(fā)企業(yè)在拿到工程后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單的模仿別人，在同類開發(fā)產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，本科畢業(yè)往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。 因此開發(fā)商在工程方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。 由于企業(yè)以利潤最大化為根

5、本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個工程上多賺錢，而無視產品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠開展，在方案確定階段必須具備精品意識、品牌形象;的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產，否那么，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。 開發(fā)商取得一個新工程后，往往只是做工程概算報告，而一旦工程的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有工程工程招標造價資料。由于工程造價只是工程投資的一局部，如果工程開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，工程實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個工程全部竣工

6、后，投資額大大超過方案投資額。另外，由于事先沒有估計到其他方面投資，在實施過程中，經常會造成投資短缺等現(xiàn)象，不僅影響本工程的進度要求，而且有可能影響企業(yè)其他工程的實施。因此，工程方案確定后，對工程進行認真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于工程實施階段的投資控制。二施工圖設計管理工作現(xiàn)階段房地產開發(fā)企業(yè)對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發(fā)公司對這些專業(yè)設計的管理能力弱，加上多數(shù)設計人員無本錢概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的本錢、質量控

7、制，而無視設計階段的本錢、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些缺乏。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程本錢和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的方法加以控制。三合同管理工作目前仍有相當一些房地產開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決;的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不

8、好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少工程鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10%。二是簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大本錢。三是合同產生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。三、房地產開發(fā)企業(yè)

9、應采取的對策以上種種建設中的弊端強烈呼喚現(xiàn)代化的工程管理技術，誰擁有了現(xiàn)代化的工程管理知識，并將其創(chuàng)造性的應用到開發(fā)建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業(yè)劇烈的競爭中占穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)建設中如何做好工程管理。一重視開發(fā)工程的市場定位和產品研究房地產開發(fā)企業(yè)只有堅持以市場為導向，為客戶提供更高品質的產品和更優(yōu)質的效勞，不斷滿足客戶的需求，才能被市場所接受，才能保證工程的成功和企業(yè)的開發(fā)利潤。否那么，投入開發(fā)的大量資金不能及時回收，不但無法實現(xiàn)利潤，而且會造成企業(yè)運作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和開展。因此，房地產開發(fā)企業(yè)必須重視工程的前

10、期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現(xiàn)以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好工程的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的開展，它必將在稅費、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的工程是否屬于國家政策支持的產業(yè)，不能逆政策而行。其次，要根據(jù)工程地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本工程主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購置力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及開展商的實力等，權衡本公司競爭力是

11、否能擊敗對手，務求知彼。目前，作為房地產開發(fā)企業(yè)，應結合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇適宜的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及工程的成功，使企業(yè)在這一細分市場處于領先地位，在劇烈競爭的房地產市場中占據(jù)一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細分市場，近年來，在滬開發(fā)的東方曼哈頓;、東方劍橋;、東方巴黎;等工程，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細分市場客戶的需求，雖然價格不菲，但銷售火暴。二品牌建設隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的

12、提高，房地產開發(fā)企業(yè)應重視企業(yè)的品牌建設。當然，企業(yè)的品牌建設不是靠大量廣告投入，本科論文自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質的產品和優(yōu)良效勞的根底上，再配以準確的形象籌劃和適當?shù)拿襟w推介、公關活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功工程作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。例如，萬科地產的萬科城市花園;品牌，北京萬通集團的新新家園;品牌，廣州奧林匹克房產的奧林匹克花園;品牌，等等。它們都是通過多年經營和多個工程的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。大連萬達集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內二十幾個大中城市開發(fā)建造

13、大型商業(yè)設施及住宅小區(qū)。未來國內的房地產市場不會出現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價格競爭，那只會導致全行業(yè)的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和開展。三加強合同管理工作首先，房地產開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的根底工作，沒有扎實而全面的根底準備工作，合同管理是不能成功的。根底工作做的越細，漏洞必然減少，雙方糾紛也就更少。根底工作主要是了解國家政策和行業(yè)規(guī)定，工程量、設備、原材料價格收集齊全，深入市場調研，對有關技術了解清楚，各方面情況要及時掌握。其次，要實施合同管理的過程控制，房地產開發(fā)企業(yè)要從投資工程一開始通過競爭選擇優(yōu)秀工程咨詢單位，與之簽定工程咨詢合