內(nèi)蒙古豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程

1、 目 錄第一章 總論.11.1建設(shè)單位概況.51.2可行性研究報(bào)告編制的原則和依據(jù)51.3項(xiàng)目提出的理由和過程.61.4編制范圍.61.5項(xiàng)目概況.6第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè).82.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.82.2內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.102.3當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析.112.4本項(xiàng)目SWOT分析.122.5項(xiàng)目市場(chǎng)定位和銷售價(jià)格.122.6項(xiàng)目開發(fā)考慮因素建議.13第三章 建設(shè)條件和廠址選擇.133.1建設(shè)條件.133.2地址現(xiàn)狀.15第四章 項(xiàng)目整體規(guī)劃方案.174.1建筑規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則.174.2建筑規(guī)劃方案.174.3建筑工程方案.19第五章 附屬工程建設(shè)方案.235.1電氣設(shè)計(jì).235.

2、2采暖.245.3給水排水.255.4綠化工程.26第六章 節(jié)能296.1概述.296.2編制依據(jù)與原則.296.3節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì).29第七章 環(huán)境保護(hù).307.1環(huán)境現(xiàn)狀.327.2建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響.327.3環(huán)境治理與保護(hù)措施.337.4主要建議.34第八章 勞動(dòng)安全和消防.358.1勞動(dòng)安全.358.2消防.35第九章 項(xiàng)目組織與管理.369.1項(xiàng)目建設(shè)期管理.369.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期管理.36第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度.38第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)要求及內(nèi)容.3911.1招標(biāo)范圍.3911.2招標(biāo)組織形式.3911.3招標(biāo)方式.3911.4工程分包39第十二章 投資估算與資金籌措.4012.1投

3、資估算依據(jù)4012.2投資估算.4112.3工程建設(shè)進(jìn)度和資金投入.4112.4資金籌措.41第十三章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).4213.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說明.4213.2銷售收入、稅金及附加估算4213.3盈利能力分析4213.4敏感性分析.4213.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.43 總 論項(xiàng)目名稱：內(nèi)蒙古豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程建設(shè)單位：豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)地點(diǎn)：豐鎮(zhèn)市新區(qū)新豐大街DN31西側(cè)1.1建設(shè)單位概況 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2004年4月，注冊(cè)資金1300萬(wàn)元，辦公地點(diǎn)坐落在內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市豐鎮(zhèn)市舊城區(qū)世紀(jì)大廈四樓，公司系三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等業(yè)務(wù)為一體的現(xiàn)代化有限

4、責(zé)任公司，法人代表為劉政。 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立以來(lái)，通過在豐鎮(zhèn)市的多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，力求為城市居民提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品，提高城市居民的生活品質(zhì)，該公司獲得了巨大的進(jìn)步。該公司已在豐鎮(zhèn)市完成了華青苑小區(qū)、豐澤天驕園小區(qū)、中飛嘉園小區(qū)、四季家園小區(qū)和豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)一期工程的開發(fā)建設(shè)，總開發(fā)建筑面積18萬(wàn)余平方米，其中豐澤天驕園小區(qū)，總建筑面積7.95萬(wàn)平方米，屬于豐鎮(zhèn)市目前最大規(guī)模的樓盤。該公司具有承擔(dān)房屋開發(fā)和工程建設(shè)方面較為豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較為雄厚的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，贏得了各相關(guān)單位的好評(píng)和良好的社會(huì)信譽(yù)。 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司擁有一批高學(xué)歷、高素質(zhì)且專業(yè)

5、配套的工程技術(shù)人員，其中大專以上學(xué)歷人員比例達(dá)到90%以上。該公司在經(jīng)營(yíng)過程中，把“以人為本”作為經(jīng)營(yíng)理念，積極倡導(dǎo)“誠(chéng)信、創(chuàng)新、高效”的企業(yè)文化，通過努力創(chuàng)新、強(qiáng)化管理、開拓進(jìn)取，致力于擴(kuò)大其在豐鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)份額。1.2可行性研究報(bào)告編制的原則和依據(jù)1.2.1可行性研究編制原則 1、符合國(guó)家和有關(guān)部委關(guān)于編制建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。作為編制本可行性研究報(bào)告的指導(dǎo)思想。 2、符合國(guó)家和自治區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策以及其它相關(guān)政策的要求，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)確保均為90平方米以下的小戶型不少于70%。 3、在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上吸取自治區(qū)內(nèi)外同類小區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)豐鎮(zhèn)市新區(qū)的實(shí)際情

6、況，按照以“人”為本，體現(xiàn)“人性化”，“環(huán)境育人”的設(shè)計(jì)理念，進(jìn)一步貼近人的生活。并力求體現(xiàn)時(shí)代特征，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。 4、在提高土地效益的同時(shí)，因勢(shì)利導(dǎo)，力求提高居住區(qū)和生活服務(wù)區(qū)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使小區(qū)內(nèi)的公建設(shè)施具有一定的開放性，實(shí)施資源共享。同時(shí)設(shè)計(jì)創(chuàng)造出具有自然風(fēng)貌的優(yōu)美環(huán)境，并與整個(gè)豐鎮(zhèn)市新區(qū)的整體氛圍相協(xié)調(diào)。1.2.2可行性研究編制依據(jù) （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （2）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （3）住宅建筑規(guī)范 （4）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （5）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范 （6）國(guó)家計(jì)委、國(guó)家建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） （7）中華人民共和國(guó)城市

7、房地產(chǎn)管理法 （8）內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 （9）國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南 （10）內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)編撰的建設(shè)項(xiàng)目管理手冊(cè) （11）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）（12）建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程（CECA/GC 1-2007） （13）豐鎮(zhèn)市總體規(guī)劃（2004-2020年） （14）與工程建設(shè)相關(guān)的其他規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) （15）國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的法律、法規(guī)和政策 （16）現(xiàn)場(chǎng)勘察及建設(shè)單位提供的有關(guān)資料及數(shù)據(jù) （17）建設(shè)單位提供的相關(guān)的資料數(shù)據(jù)1.3項(xiàng)目提出的理由和過程 住宅與房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較

8、快增長(zhǎng),滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求,有利于促進(jìn)服務(wù)業(yè)的繁榮發(fā)展、增加地方財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。 豐鎮(zhèn)市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)的中南部，晉、冀、蒙三省交界處，是內(nèi)蒙古自治區(qū)的南大門，素有“塞外古鎮(zhèn)、商貿(mào)客?！敝Q。隨著二線城市房地產(chǎn)的崛起，房地產(chǎn)投資趕上了快速發(fā)展的步伐，豐鎮(zhèn)市作為烏蘭察布市快速發(fā)展的縣城來(lái)說，房地產(chǎn)投資業(yè)有很大潛力，從城市作為“交通中轉(zhuǎn)站”、“電力工業(yè)城市”、“省際交流驛站”的功能與定位來(lái)看，豐鎮(zhèn)市具有“流動(dòng)人群

9、消費(fèi)輻射力度廣”、“工業(yè)化人口消費(fèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力大”、“與小商業(yè)中轉(zhuǎn)貿(mào)易空間廣闊”的特點(diǎn)，近年來(lái)，各類求職人員大量涌進(jìn)，開發(fā)、建設(shè)新區(qū)已勢(shì)在必行。這些特點(diǎn)決定了其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景在今后幾年會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越其他旗縣的發(fā)展，增值潛力巨大。 目前，豐鎮(zhèn)市房地產(chǎn)正在起步階段，隨著新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，勢(shì)必有著對(duì)住房需求產(chǎn)生積極影響。 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求現(xiàn)狀、城市發(fā)展現(xiàn)狀以及建設(shè)地點(diǎn)的自身?xiàng)l件，結(jié)合該公司的資金、組織實(shí)力和企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和前期策劃相關(guān)專家的研討，對(duì)項(xiàng)目研究思路、項(xiàng)目發(fā)展方向、項(xiàng)目發(fā)展理念定位、項(xiàng)目發(fā)展策略等方面進(jìn)行了多個(gè)專題的研究。為了更好的適應(yīng)豐

10、鎮(zhèn)市旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)能力，豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司提出了在豐鎮(zhèn)市新區(qū)建設(shè)世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程。 本項(xiàng)目將會(huì)是一個(gè)產(chǎn)品多元、品質(zhì)高端的商住小區(qū)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)為豐鎮(zhèn)市打造一個(gè)全新的住宅空間，開創(chuàng)豐鎮(zhèn)市全新的生活方式，以創(chuàng)新型多元化城市綜合體，引領(lǐng)豐鎮(zhèn)市新區(qū)創(chuàng)新開發(fā)。本項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)本地段發(fā)展，拉動(dòng)人民群眾消費(fèi)，為當(dāng)?shù)卣?cái)政部門增加稅收，將對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。在項(xiàng)目的具體實(shí)施和運(yùn)作中，也可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會(huì)。 豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程規(guī)劃布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，各種功能的房型新潮，配套設(shè)施完善，創(chuàng)造了人性化

11、的花園式開放型居住環(huán)境。它的建設(shè)將適應(yīng)現(xiàn)代化城市居民的生活方式，滿足消費(fèi)者對(duì)居住生活空間的多樣化選擇和文化生活的多元化追求，將對(duì)豐鎮(zhèn)市新區(qū)的城市建設(shè)水平全面提高起到重要的推動(dòng)作用。項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)產(chǎn)生較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。1.4編制范圍 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制范圍包括項(xiàng)目的理由和過程、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、場(chǎng)地及建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、節(jié)能措施、環(huán)境保護(hù)、安全消防、項(xiàng)目的組織和實(shí)施、投資估算與資金籌措以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等內(nèi)容。 1.5項(xiàng)目概況 1.5.1建設(shè)地點(diǎn) 擬建內(nèi)蒙古豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程用地位置為豐鎮(zhèn)市新區(qū)新豐大街DN31西側(cè)，項(xiàng)目用地

12、東側(cè)為政府廣場(chǎng)，北側(cè)為新豐大街。項(xiàng)目選址交通便利，環(huán)境優(yōu)美，市政實(shí)施規(guī)劃完善。 本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，場(chǎng)地平坦，總用地為31137.5平方米（46.7畝），用地近期市政規(guī)劃為商業(yè)和居住用地。1.5.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程總建筑面積48180平方米，其中：住宅面積共42180，商業(yè)面積共4600，附屬及配套用房建筑面積1400。工程將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的商業(yè)和居住環(huán)境、完美的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的21世紀(jì)新型商住區(qū)。 小區(qū)工程建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)為：1、總規(guī)劃用地面積：31137.5（不包含城市道路兩側(cè)防護(hù)綠地）。1）建筑物占地面積：7153；2）硬化

13、占地面積（含道路）：5152；3）綠化面積：6542；2、總建筑面積：48180。1）住宅建筑面積：42180；2）商業(yè)部分建筑面積：4600；3）附屬及配套用房建筑面積1400。1.5.3主要建設(shè)條件 1、項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作正有序開展，工程建設(shè)的資金條件能夠得以保證。 2、城市依托條件好，當(dāng)?shù)卣崖鋵?shí)配套基礎(chǔ)設(shè)施等條件。 3、建筑材料供應(yīng)有保證。項(xiàng)目所需鋼材、木材、水泥等本地就可以解決。1.5.4項(xiàng)目的組織實(shí)施 項(xiàng)目由豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司豐鎮(zhèn)工程部組織實(shí)施，項(xiàng)目建設(shè)期為2年（2013年11月-2015年11月）。1.5.5項(xiàng)目投入資金 本項(xiàng)目估算總投資7556萬(wàn)元，其中建設(shè)投資7

14、073萬(wàn)元，土地費(fèi)為483萬(wàn)元。1.5.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表11。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1-1序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注一建設(shè)方案1用地面積31137.52總建筑面積481803銷售面積467804容積率1.995建筑密度%29.006經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)%36.60二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資（開發(fā)總成本）萬(wàn)元7556含土地費(fèi)1.1建設(shè)期里01.2工程開發(fā)投資75561.3土地費(fèi)4831.4工程建設(shè)投資7073不含利息和土地費(fèi)2投入總資金75562.1自有資金萬(wàn)元75562.2貸款資金萬(wàn)元0.003資本金比例%100.004銷售收入萬(wàn)元106955銷售費(fèi)用萬(wàn)元4276稅金及附加萬(wàn)元5877

15、稅后利潤(rùn)萬(wàn)元1108三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%20.022全部投資內(nèi)部收益率%54.31I=8%四成本收益指標(biāo)1平均單位售價(jià)元/22751.1住宅平均單位售價(jià)元/20471.2商業(yè)平均單位售價(jià)元/3393 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等的因素的影響下，2009年和2010年第一季度我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕等新情況，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也在提高。1、投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期。在市場(chǎng)回暖、銷售增加等因素的帶動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資

16、增長(zhǎng)逐季加快，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)17.7%；其中商品住宅投資同比增長(zhǎng)13.4%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 2、銷售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增。2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒有過的“井噴式”行情。全國(guó)商品房銷售面積同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)46.4%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)23.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)30.6%。商品房銷售面積總額同比增長(zhǎng)73.4%。分地區(qū)來(lái)看，2009年市場(chǎng)調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長(zhǎng)也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點(diǎn)地區(qū)成交量持續(xù)回升，江蘇、浙江

17、、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。3、價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行。在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)正增長(zhǎng)。分地區(qū)看，盡管近期北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌、呼和浩特等二、三線城市房?jī)r(jià)卻在加速上漲，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。4、資金來(lái)源充裕：國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快。受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源充裕，增長(zhǎng)較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。5、供給回升：施工面積增速止跌回升，

18、新開工面積強(qiáng)力反彈。2009年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長(zhǎng)15.4%，施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”和去庫(kù)存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。6、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)增加，國(guó)家開始一系列調(diào)控措施，市場(chǎng)步入觀望期。2008年四季度以來(lái)，各地區(qū)出臺(tái)應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措，新建商品房成交面積大幅度增加，房?jī)r(jià)漲幅加快，同時(shí)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。為了進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家在近期頒布了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”（國(guó)務(wù)院辦公廳），各省市隨之也出臺(tái)了

19、一系列控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的文件。隨著國(guó)家和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，勢(shì)必對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，市場(chǎng)在近期內(nèi)將進(jìn)入觀望期。2.1.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 展望今后幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)表現(xiàn)為： 1.房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。 2009年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性充裕和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素將使2010年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。但隨著國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新一輪調(diào)控，市場(chǎng)有著房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降的可能。而國(guó)家的政策將會(huì)是將市場(chǎng)穩(wěn)定作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方針。 2、從中長(zhǎng)期來(lái)看，房

20、地產(chǎn)貸款市場(chǎng)還有巨大發(fā)展?jié)摿Α?銀行業(yè)發(fā)展史表明，商業(yè)銀行信貸投向占比最高的行業(yè)將是房地產(chǎn)。在美國(guó)到2008年6月末，房地產(chǎn)貸款占全部貸款比重為54.9%，較2006年末下降了2.5個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款比重從1998年末的4%提高到2007年末的18.3%，房地產(chǎn)貸款占GDP的比重也基本同比例上升。與美國(guó)相比，我國(guó)房地產(chǎn)貸款無(wú)論從絕對(duì)額還是占比看都有巨大的上升空間。 3、隨著住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”轉(zhuǎn)變。 （1）價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。 隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購(gòu)買者理性的增

21、加，我國(guó)房市未來(lái)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可持續(xù)的空間。 （2）供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。 一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升；二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善，供求的匹配程度會(huì)得以提高。 （3）市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善。 在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來(lái)，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。 （4）市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng)，或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購(gòu)，從而市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。 （5）市

22、場(chǎng)行為會(huì)得以規(guī)范。 隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng)，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項(xiàng)目開發(fā)等過程中的市場(chǎng)行為會(huì)逐漸的得以規(guī)范。 總之，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會(huì)進(jìn)入到一個(gè)健康、繁榮、平穩(wěn)發(fā)展的新時(shí)代。2.2內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1當(dāng)前自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)基本情況 2009年上半年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較去年同期相比明顯放緩，商品住宅新開工面積也呈萎縮態(tài)勢(shì)。 據(jù)內(nèi)蒙古建設(shè)廳公布的數(shù)據(jù)，2009年前6個(gè)月，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資總額約為306.72億元，同比增長(zhǎng)8.82%，與去年同期的增幅

23、相比下降61.49個(gè)百分點(diǎn)。 其中，2009年上半年內(nèi)蒙古的商品住宅開發(fā)投資約為53.31億元，同比增長(zhǎng)37.6%，增幅與去年同期相比分別下降61.32個(gè)百分點(diǎn)和12.57個(gè)百分點(diǎn)。 內(nèi)蒙古商品住宅新開工面積也呈萎縮態(tài)勢(shì)。據(jù)內(nèi)蒙古建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)2009年上半年，內(nèi)蒙古的商品住宅施工面積4421.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.23%，增幅比去年同期下降40.06個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅新開工面積為1552.39萬(wàn)平方米，同比下降10.72%，增幅比去年同期下降45.29個(gè)百分點(diǎn)。 此外，2009年上半年，內(nèi)蒙古的商品住宅竣工面積為237.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%，增幅也比去年同期下降37.38個(gè)百分點(diǎn)。

24、2.2.2內(nèi)蒙古住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 1、成本提升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤(rùn)就形成了商品房或樓盤的銷售價(jià)格，據(jù)調(diào)查資料顯示，土地成本占房?jī)r(jià)的30%多，建筑安裝工程成本占28.8%，項(xiàng)目管理費(fèi)用、稅金及附加占17.3%，開發(fā)利潤(rùn)占21.9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房?jī)r(jià)中的比重會(huì)有所提高，造成建房成本增加；建安人工費(fèi)、材料費(fèi)價(jià)格的上漲，也將導(dǎo)致建安工程成本增加。 2.中小戶型將成為住宅建設(shè)的主體戶型，同時(shí)伴有高層、小高層的住宅體系。目前正在研究制定的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策，將會(huì)對(duì)大戶型住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，大戶型住宅的稅收

25、將會(huì)更重；中小戶型將會(huì)成為主體戶型，進(jìn)一步細(xì)分住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)拆遷政策與其相適應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；其次，高層與小高層住宅提高了土地利用率，節(jié)約了城市用地，也將會(huì)成為住宅建設(shè)發(fā)展的方向。 3.房地產(chǎn)開發(fā)模式呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)。今后集資建房、委托代建整體購(gòu)買、招商引資合作開發(fā)、新農(nóng)村建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合等多種模式將會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)主流。涉及基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)將成為發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)間的合作意識(shí)不斷增強(qiáng)，合作方式不斷創(chuàng)新，同時(shí)資信好的企業(yè)加速市場(chǎng)資源整合，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。開發(fā)規(guī)模將會(huì)不斷擴(kuò)大，開發(fā)強(qiáng)度不斷提高，住宅建設(shè)將會(huì)向高品質(zhì)、多樣化方向發(fā)展。2.3當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 豐鎮(zhèn)市位于

26、內(nèi)蒙古自治區(qū)的中南部，晉、冀、蒙三省得交界處，是自治區(qū)的南大門，素有“塞外古鎮(zhèn)、南貿(mào)客?！敝Q。全市總面積2704平方公里，其中城區(qū)面積59平方公里，轄3鄉(xiāng)5鎮(zhèn)，5個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?4萬(wàn)，其中城內(nèi)人口13.7萬(wàn)。 2008年豐鎮(zhèn)市在全國(guó)大多城市持續(xù)低迷的情況下，始終保持了增長(zhǎng)。無(wú)論商品房還是商品住房每個(gè)月的實(shí)際登記銷量和去年同期相比都出現(xiàn)增長(zhǎng)。但是同時(shí)也要看到無(wú)論是同比還是環(huán)比增長(zhǎng)幅度均在下降。進(jìn)入2009年，由于房地產(chǎn)新政對(duì)于住房消費(fèi)的刺激作用，以及經(jīng)濟(jì)的回暖，整體銷售量增幅較為明顯。 根據(jù)對(duì)豐鎮(zhèn)市及周邊地區(qū)其他房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查，豐鎮(zhèn)市新區(qū)住宅銷售平均價(jià)格為2300

27、元，商業(yè)用房平均銷售價(jià)格為3500元，說明當(dāng)前當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)沒有泡沫，仍處于發(fā)展的初級(jí)階段。進(jìn)入2009年，由于房地產(chǎn)銷售量的增加，價(jià)格開始有所上漲。 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)而言，可以看出房地產(chǎn)供求市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的復(fù)雜系統(tǒng)，有很多因素在影響其狀態(tài)。而且，在不同時(shí)期、不同環(huán)境，起主要作用的影響因素也不同。同時(shí)，有些影響因素是顯性的，有些又是隱形的，而可能隱形的因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求產(chǎn)生重要的作用。 2010-2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，將受到如下幾個(gè)方面的影響：住房的剛性需求 目前農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化的進(jìn)程加快，我國(guó)城市化在今后15年內(nèi)將達(dá)到48%。根據(jù)豐鎮(zhèn)市有關(guān)規(guī)定提出的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)

28、合近幾年豐鎮(zhèn)市新區(qū)人口增長(zhǎng)速度以及住房面積增長(zhǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，至2012年，豐鎮(zhèn)市新區(qū)人口將達(dá)到13.2萬(wàn)人，人均居住面積達(dá)到20平米左右。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來(lái)大規(guī)模的城市建設(shè)，反過來(lái)，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)城市住宅需求上升。宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迅速做出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)結(jié)束調(diào)整，并逐漸回暖。在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整的新格局當(dāng)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，而豐鎮(zhèn)市作為我國(guó)邊疆城市，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較??；另一方面，烏蘭察布市作為連接自治區(qū)東西部以及自治區(qū)和晉冀交通樞紐，為

29、自治區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都提供了有利條件，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了潛力。國(guó)家將要出臺(tái)的各項(xiàng)政策 自2007年9.27房貸新政出臺(tái)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入調(diào)整，價(jià)格在各區(qū)域市場(chǎng)有不同程度的下浮調(diào)整，最高達(dá)30%-40%。加上美國(guó)金融危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)，特別是出口增長(zhǎng)有較大幅度的回落，影響到整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期和信心。政府陸續(xù)出臺(tái)了很多“保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)措施。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)，綜合其上下游產(chǎn)業(yè)鏈而言對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體貢獻(xiàn)比較高，因此，在“保增長(zhǎng)”調(diào)控思路下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、適當(dāng)刺激房產(chǎn)消費(fèi)和投資而不至于下滑太快是擺在政府面前需要

30、做的重要工作。購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì) 心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì)。分析認(rèn)為，在今后的一段時(shí)期，由于受各方面的影響，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不會(huì)上升，購(gòu)房意向開始回暖。2.4 本項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)（1）該項(xiàng)目地處豐鎮(zhèn)市新區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)將是當(dāng)?shù)刈罴训木幼〉赜?。?）隨著近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐的加快，使得該地域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。（3）項(xiàng)目的建設(shè)符合城市的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（4）房地產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)卣敖ㄔO(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于該公司今后的發(fā)展。（5）本項(xiàng)目與世

31、紀(jì)天驕住宅小區(qū)一期工程統(tǒng)一設(shè)計(jì)，分部建設(shè)，配套設(shè)施齊全，綠化率高、環(huán)境優(yōu)美、具有較大的需求空間。2、劣勢(shì)及威脅（1）現(xiàn)代小區(qū)的居住理念的形成，物業(yè)管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。（2）周邊項(xiàng)目與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將造成項(xiàng)目銷售方面的風(fēng)險(xiǎn)。（3）周邊的生活配套設(shè)施及交通尚有待于進(jìn)一步建設(shè)完善。（4）隨著國(guó)家對(duì)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，有關(guān)政策將對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)生顯著的影響，并較大程度地限制了銷售目標(biāo)人群對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期空間。2.5項(xiàng)目市場(chǎng)定位和銷售價(jià)格2.5.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位在購(gòu)房行為發(fā)生過程中所考慮的因素隨著收入水平而表現(xiàn)為不同層次。低收入群體主要考慮因素依次為價(jià)格房型交通，而高收入

32、群體主要考慮因素依次為小區(qū)環(huán)境-配套設(shè)施-房型。商業(yè)用房主要考慮因素為位置-周邊環(huán)境-配套設(shè)施。那些地理位置好、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善、設(shè)計(jì)合理的開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于購(gòu)房者將具有極強(qiáng)的吸引力。綜合考慮，本項(xiàng)目的開發(fā)定位為現(xiàn)代商業(yè)住宅小區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)將結(jié)合周邊環(huán)境，將經(jīng)濟(jì)適用型住房與高檔大平米住宅相結(jié)合。小區(qū)建設(shè)強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，以高素質(zhì)、高品位和高格調(diào)的氛圍為基礎(chǔ)，銷售主要面向中等收入階層。2.5.2銷售價(jià)格確定 房屋銷售價(jià)格正確與否是確定房地產(chǎn)銷售的重要因素。因此，根據(jù)對(duì)豐鎮(zhèn)市及周邊地區(qū)其他房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查以及國(guó)家相關(guān)政策和對(duì)市場(chǎng)的銷售價(jià)格預(yù)期，項(xiàng)目銷售價(jià)格確定為： 住宅用房均價(jià)

33、：2300元/商業(yè)用房均價(jià)：3500元/2.6項(xiàng)目開發(fā)考慮因素建議 項(xiàng)目開發(fā)和銷售過程中，應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以考慮：1、加快產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，廣泛應(yīng)用新型建材和高科技。隨著人們對(duì)工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，“以人為本”的設(shè)計(jì)及建設(shè)理念被越來(lái)越廣泛的體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來(lái)越廣泛的應(yīng)用?！靶驴萍肌⑿氯司?、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題，現(xiàn)代信息集成技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅猛突起，使房地產(chǎn)行業(yè)由單一的建筑形式逐漸向多功能、多用途的信息化方向發(fā)展。因此，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，設(shè)置樓宇自控系統(tǒng)、安防自動(dòng)化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。

34、“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”應(yīng)成為項(xiàng)目追求的目標(biāo)。2、講求誠(chéng)信度，物業(yè)管理逐漸規(guī)范。 建設(shè)部等國(guó)家七部委于2002年6月下發(fā)了關(guān)于整頓和規(guī)范建筑及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)廣告管理、土地招投標(biāo)供應(yīng)管理、產(chǎn)品質(zhì)量管理。樹立誠(chéng)信、守法經(jīng)營(yíng)將成為房地產(chǎn)界的經(jīng)營(yíng)法則。 3、品牌化將成為時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，品牌資產(chǎn)是一種超越生產(chǎn)、商品等所有有形資產(chǎn)的外在價(jià)值。探求品牌軌跡、加強(qiáng)品牌資產(chǎn)管理已經(jīng)是擺在房地產(chǎn)開發(fā)界面前的重要課題。近幾年，當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商推出的富有個(gè)性化的產(chǎn)品，受到了不同層次消費(fèi)者的歡迎。今后，以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中顯現(xiàn)。

35、本項(xiàng)目應(yīng)秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，努力建設(shè)個(gè)性化、品牌化產(chǎn)品，從而成為企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。建設(shè)條件和廠址選擇3.1建設(shè)條件3.1.1城市概況豐鎮(zhèn)市地處晉冀內(nèi)蒙古三省區(qū)的結(jié)合部位，豐鎮(zhèn)總面積2704平方公里，土壤以粟鈣土、灰褐土為主。素有內(nèi)蒙古自治區(qū)“南大門”之稱，是自治區(qū)對(duì)外開放、發(fā)展外向性經(jīng)濟(jì)的窗口和前沿，也是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)向邊遠(yuǎn)少數(shù)民族地區(qū)轉(zhuǎn)移過渡地帶。地理坐標(biāo)為北緯401827404828，東經(jīng)11247311134718。3.1.2歷史前沿 豐鎮(zhèn)有著近500年的文化歷史。清雍正十三年（1735年）始設(shè)行政建制，乾隆十五年設(shè)豐鎮(zhèn)廳，民國(guó)三年改廳建縣。解放初期，一度為綏遠(yuǎn)省政府所在地，為市建制

36、，后省政府遷往歸綏（呼市）,有恢復(fù)為縣建制。1990年11月15日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，豐鎮(zhèn)撤縣設(shè)市。1998年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為對(duì)外開放城市。從2004年起連續(xù)四年被評(píng)為中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣市行列?，F(xiàn)為烏蘭察布市代管市。2010年將成為滿洲里，二連浩特之后第三個(gè)直管市。全市設(shè)3鄉(xiāng)、5鎮(zhèn)、5個(gè)街道辦事處，即：隆盛莊鎮(zhèn)、紅砂壩鎮(zhèn)、巨寶莊鎮(zhèn)、黑土臺(tái)鎮(zhèn)、三義泉鎮(zhèn)、官屯堡鄉(xiāng)、渾源夭鄉(xiāng)、元山子鄉(xiāng)、舊城區(qū)辦事處、新城區(qū)辦事處、工業(yè)區(qū)辦事處、北城區(qū)辦事處、南城區(qū)辦事處。有91個(gè)行政村、348個(gè)村民小組、30個(gè)社區(qū)居委會(huì)。3.1.3自然地貌1、地貌特征地貌特征以山地、丘陵沖擊、洪積平原為主。地形由西、北、東向中南部呈階梯狀遞

37、降。平均海拔1400米，最高處為渾源夭鄉(xiāng)黃石崖山（同時(shí)也是烏蘭察布最高峰），主峰2335米，最低處為新城灣圪塔村南飲馬河床1172米。其中山地面積1081.6平方公里，占總面積40%，丘陵1000.5平方公里，占總土地面積的23%。2、氣候條件豐鎮(zhèn)地處溫帶大陸季風(fēng)氣候區(qū)，屬半干旱和半濕潤(rùn)交錯(cuò)地帶。年平均氣溫5.09，最熱月為7月份，平均氣溫為20.4，最高溫36.5，最冷月為1月份，平均氣溫為-13.5，最低溫-37.5，最高與最低極端氣溫差74。0積溫為24003000, 5的有效積溫為21002900，平均無(wú)霜期124天，最長(zhǎng)155天，最短95天。全市平均降雨400毫米，最多的1978年為

38、663.4毫米，最少的1965年為220.2毫米。降水季節(jié)分配不均，68月將水270毫米左右，占年降水量的65%以上。全年降水相對(duì)變率為23.7%。年平均濕度為4060%，最大為64%，最小為45%。豐鎮(zhèn)晴天日數(shù)多，天氣透明度好。年日照時(shí)數(shù)為28003100小時(shí)，年平均輻射量約為131千卡/平方厘米。光合有效輻射率為43%。豐鎮(zhèn)年平均風(fēng)速3米/秒，78月份大風(fēng)日數(shù)平均為31天，大風(fēng)常伴隨沙塵。年內(nèi)平均風(fēng)速以4月份最大，一般為4.7米/秒，6月份最小為2.17/秒。3、水源條件全市水源資源總量為2.8億立方米，其中地下水資源1.48億立方米，日可開采量為9.6萬(wàn)噸。全市的河流由永定河、內(nèi)陸河兩個(gè)

39、水系構(gòu)成，以永定河流域?yàn)橹?。全市大部分河流為永定河上流流域。較大河流有飲馬河、巴音圖河、陽(yáng)河、黑河、官屯堡河等。永定河流域面積2288平方公里，占全市總面積的84.6%，內(nèi)陸河有隆莊河、麻迷圖河、三義泉河等，流域面積416平方公里，占全市總面積的15.4%。飲馬河多年平均流量為0.8立方米/秒。4、資源狀況豐鎮(zhèn)市礦產(chǎn)資源豐富，已探明的地下礦藏27種，其中玄武巖遍布全境，儲(chǔ)量極為豐富，開發(fā)前景廣闊。石墨已開采加工，成為自治區(qū)創(chuàng)匯的基地之一。輝綠巖儲(chǔ)量在1100萬(wàn)立方米以上，在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)，被稱為“豐鎮(zhèn)黑”墨玉，是建筑裝修及工藝加工的極好材料，倍受國(guó)內(nèi)外客商青睞。銀、鉛、鋅共生礦，經(jīng)國(guó)家有關(guān)勘探

40、部門勘探，銀儲(chǔ)量在1200噸以上，已達(dá)到國(guó)家大型銀礦標(biāo)準(zhǔn)。礦泉水日流量1400噸以上，經(jīng)鑒定，是低納、含偏硅酸和鍶較高的優(yōu)質(zhì)礦泉水。3.1.4交通條件豐鎮(zhèn)市區(qū)位優(yōu)越、交通便利、能源充足。地處晉冀蒙三省區(qū)交界處，是自治區(qū)對(duì)外開放、發(fā)展外向性經(jīng)濟(jì)的窗口和前沿。鐵路有京包線、大（同）準(zhǔn)(準(zhǔn)格爾)電氣化鐵路橫貫市區(qū)，公路有208國(guó)道、呼陽(yáng)省級(jí)公路縱橫全市。豐鎮(zhèn)市距呼和浩特飛機(jī)場(chǎng)170公里，距大同機(jī)場(chǎng)70公里，距首都機(jī)場(chǎng)400公里。京包、豐準(zhǔn)鐵路貫穿全境，208國(guó)道、呼陽(yáng)省道縱貫全市。208高速公路的通車，隨著大同機(jī)場(chǎng)的投入使用，使豐鎮(zhèn)市融入了京津唐4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和呼包鄂3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。3.1.5社會(huì)經(jīng)濟(jì)條

41、件2009年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到42家，工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到54%，比2003年增加了21.7個(gè)百分點(diǎn)。電力裝機(jī)容量由2003年的120萬(wàn)千瓦發(fā)展到2008年的300萬(wàn)千瓦.新建了氟化工、輕工業(yè)、石材三個(gè)工業(yè)園區(qū)，初步形成電力、氟化工、建材、制酒、農(nóng)畜產(chǎn)品加工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，形成了多點(diǎn)支撐、協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)格局。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，形成了乳、肉、薯（蔬菜）、草四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，晶鼎國(guó)際酒店、豐鎮(zhèn)大酒店等星級(jí)賓館相繼投入營(yíng)業(yè)，建設(shè)了萬(wàn)人商廈、溫州步行街，擴(kuò)建了馬橋街再就業(yè)市場(chǎng)，金融、旅游、信息、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到3萬(wàn)人，年產(chǎn)值達(dá)15億元。20

42、09年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到81億元；財(cái)政收入達(dá)到9.01億元,規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到42億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成11億元；全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加到10500元；其中，財(cái)政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額連續(xù)四年保持烏蘭察布第一，正在向自治區(qū)一流旗縣市的目標(biāo)邁進(jìn)。豐鎮(zhèn)市從2004年起連續(xù)四年被評(píng)為中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣市，2007年、2008年連續(xù)兩年躋身全國(guó)最具投資潛力的中小城市百?gòu)?qiáng)縣市行列。3.1.6工程地質(zhì)條件1、地質(zhì)構(gòu)造該地區(qū)工程地質(zhì)的特征值：粉土、粉質(zhì)粘土、粘土、礫砂土、砂土，fak=140-200kps；強(qiáng)風(fēng)化玄武巖fak=500kps；中等風(fēng)化玄武巖fak=1000k

43、pa。 2、水文地質(zhì)條件（1）地下水動(dòng)態(tài)特征場(chǎng)地內(nèi)潛水的賦存、運(yùn)移規(guī)律主要受地形、地貌條件及地層巖性的控制，主要賦存予第四紀(jì)全新世至上更新世的粉細(xì)砂地層中，地下水水質(zhì)良好，穩(wěn)定水位10米左右（勘察期間），其補(bǔ)給主要靠大氣降水入滲補(bǔ)給，排泄方式以徑流排泄為主，垂直人工開采和地面蒸發(fā)為輔，徑流方向自東北向西南。其動(dòng)態(tài)特征隨季節(jié)變化，一般來(lái)說，春、冬季為枯水期，水位會(huì)有所下降，夏、秋季為豐水期，水位會(huì)有所上升，年變化幅度為1.502.00米，但近幾年由于受到城市大規(guī)模抽取地下水及施工降水等基礎(chǔ)工程的影響，其動(dòng)態(tài)變化較為復(fù)雜。（2）水化學(xué)特征根據(jù)周邊建筑經(jīng)驗(yàn)，該場(chǎng)地地下水水質(zhì)良好，屬于HC03S04C

44、aMg型水，對(duì)混凝土無(wú)腐蝕作用。3、冰凍深度豐鎮(zhèn)市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度為1.80m，地基土為凍脹土。4、地震烈度按照中國(guó)地震烈度區(qū)劃，豐鎮(zhèn)市地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度，本場(chǎng)地只考慮近震影響。3.2現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀3.2.1場(chǎng)地位置和范圍擬建豐鎮(zhèn)市世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程位于豐鎮(zhèn)市新區(qū)，用地位置為豐鎮(zhèn)市新豐大街DN31西側(cè)。場(chǎng)址北側(cè)為城市主干路新豐大街，東側(cè)為政府廣場(chǎng)，項(xiàng)目選址交通便利，環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施規(guī)劃完善。本項(xiàng)目總用地面積31137.5平方米（46.70畝）。3.2.2場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積本項(xiàng)目工程總用地為31137.5平方米（46.70畝），用地范圍市政規(guī)劃為商住用地，豐鎮(zhèn)市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公

45、司通過招拍掛以出讓的方式取得該地塊的土地使用權(quán)，并且已經(jīng)獲得該地塊的建設(shè)規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用權(quán)證，其他相關(guān)手續(xù)正在辦理中。3.2.3場(chǎng)地基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃情況1、供水豐鎮(zhèn)市地下水資源豐富，且水質(zhì)優(yōu)良符合GB579485生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目供水由市自來(lái)水公司供給。城市供水管網(wǎng)為環(huán)狀管網(wǎng)，本項(xiàng)目由項(xiàng)目區(qū)西側(cè)25米處，市政供水管網(wǎng)供給，設(shè)二次加壓系統(tǒng)，供水水量、水壓和水質(zhì)有充分保障。2、排水項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)生的污、廢水就近排入項(xiàng)目北側(cè)25米處的市政污水管網(wǎng)，項(xiàng)目區(qū)建設(shè)必須嚴(yán)格遵守建設(shè)項(xiàng)目“三同時(shí)”制度，保證各項(xiàng)環(huán)保措施落實(shí)到位。項(xiàng)目開工前要完成環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件，履行環(huán)保審批手續(xù)。臟水井或化糞池建設(shè)要達(dá)到

46、環(huán)保要求。項(xiàng)目區(qū)雨水排入項(xiàng)目區(qū)市區(qū)雨水管DN500，同污水一起進(jìn)入污水處理廠集中處理。3、電力豐鎮(zhèn)是華北地區(qū)的重要電力能源基地，能源充裕，豐鎮(zhèn)電廠裝機(jī)容量120千瓦，該項(xiàng)目用電，直接從距離項(xiàng)目25米處，項(xiàng)目區(qū)西側(cè)的供電主干線接入10KV高壓電，并建設(shè)變電室，能夠保證生產(chǎn)生活用電。4、燃?xì)鈴N房使用天然氣由豐鎮(zhèn)市煤氣公司提供。5、供熱項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一由市供熱公司統(tǒng)一供給，距離項(xiàng)目區(qū)北側(cè)50米處接入供熱管線，承擔(dān)項(xiàng)目區(qū)的冬季采暖，熱力管網(wǎng)采用7560熱水系統(tǒng)，管道采用焊接鋼管，直埋敷設(shè)。能確保項(xiàng)目冬季采暖所需用量。6、通訊條件豐鎮(zhèn)市通訊設(shè)施齊備，網(wǎng)通、聯(lián)通、移動(dòng)服務(wù)覆蓋全市。7、施工條件本區(qū)域內(nèi)建設(shè)所

47、需的施工力量、建筑材料均可得到有效保障。項(xiàng)目整體規(guī)劃方案4.1建筑規(guī)劃指導(dǎo)思想與原則4.1.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 規(guī)劃立足于科學(xué)發(fā)展觀，在深入分析區(qū)域發(fā)展重要條件的基礎(chǔ)上，合理控制城市規(guī)模，提出區(qū)域發(fā)展策略。為有效配置城市資源，合理規(guī)劃城市發(fā)展空間，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目區(qū)空間、功能、產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施等方面的全面整合與提升。4.1.2設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目規(guī)劃主要遵循“以人為本、環(huán)境為先、珍惜資源、持續(xù)發(fā)展”的原則，用高品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)配合有特色的景觀設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目自身高品質(zhì)來(lái)克服外部相對(duì)較差的區(qū)域環(huán)境帶來(lái)的不利影響，力求做到以下幾個(gè)方面：小區(qū)環(huán)境與城市景觀完美結(jié)合并有所突破的規(guī)劃

48、理念；將小區(qū)功能與城市功能相結(jié)合，居住功能與商業(yè)功能相結(jié)合，從而形成完善的居住鏈條；設(shè)置完備的公建配套以形成完善的小區(qū)功能；小區(qū)內(nèi)部對(duì)居住、活動(dòng)、交往等未來(lái)可能發(fā)生的生活行為進(jìn)行有機(jī)組織；設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約、大方，與周圍建筑物相融合，協(xié)調(diào)搭配，突出人文氣息；設(shè)計(jì)有特色的空間場(chǎng)所及景觀，使業(yè)主感受強(qiáng)烈的吸引力和歸屬感，增強(qiáng)業(yè)主居住愉悅感；提供便捷的對(duì)外交通與充足的停車空間，強(qiáng)調(diào)均好性及可達(dá)性。4.1.3設(shè)計(jì)規(guī)范依據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB503522005）；城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180930）；建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB500162006）；高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB5004595）；城市道

49、路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范（JGj502001，j1142001）；公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GDJ03272007）；居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DBJAA6022006）；民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（JGJ2695）；住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）2003年版等。4.2建筑規(guī)劃方案4.2.1本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，打造符合世界發(fā)展趨勢(shì)的“文明居住環(huán)境”的現(xiàn)代商住小區(qū)，超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)觀念和方法，體現(xiàn)安全、方便、舒適、優(yōu)美和多層次、高質(zhì)量、多功能、高品位等特征。4.2.2用地與建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目區(qū)用地位置豐鎮(zhèn)市新區(qū)新豐大街DN31西側(cè),北側(cè)為新豐大街，東側(cè)為政府廣場(chǎng)，西南兩側(cè)為城市建設(shè)用地

50、，目前為空地。場(chǎng)地平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件完善。擬建世紀(jì)天驕小區(qū)二期工程總用地面積31137.5平方米，總建筑面積48180平方米，其中住宅建筑面積42180平方米，商業(yè)建筑面積4600平方米，附屬及配套用房1400平方米。4.2.3總體布局4.2.3.1立面規(guī)劃擬建世紀(jì)天驕小區(qū)在臨近城市主干路新豐大街西側(cè)，在小區(qū)總體布置一層為商鋪或車庫(kù)，二層至六層為多層住宅的標(biāo)準(zhǔn)化商住小區(qū)模塊，在擬建小區(qū)的西側(cè)布置一層和二層的商業(yè)建筑，以形成富有現(xiàn)代感和充滿活力的街道景觀。建筑高度控制在低于：3050米。4.2.3.2總平面布局工程設(shè)計(jì)總體規(guī)劃主要體現(xiàn)現(xiàn)代化手法特點(diǎn)，融合豐鎮(zhèn)市新區(qū)特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一

51、個(gè)具有時(shí)代氣息和草原文化特色的建筑環(huán)境。在住宅樓棟的排布上吸收繼承了傳統(tǒng)庭院空間的布局特色，將住宅樓棟兩兩一組，構(gòu)成富有庭院感覺的空間氛圍，在結(jié)合立面造型的細(xì)部處理及小區(qū)的主題呼應(yīng)，形成中國(guó)傳統(tǒng)因素的滲入，提升小區(qū)文化氛圍及品位。注重地區(qū)整體規(guī)模與公共配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)；規(guī)劃時(shí)，道路網(wǎng)絡(luò)與交通設(shè)施系統(tǒng)、地區(qū)空間形態(tài)與城市景觀系統(tǒng)的完善和整合。營(yíng)造宜人的生產(chǎn)、生活環(huán)境。使居住區(qū)與商業(yè)、休閑等其他用途和諧統(tǒng)一，構(gòu)成整個(gè)小區(qū)形成特有的品質(zhì)，突出新型商住區(qū)的特點(diǎn)，注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。本項(xiàng)目的南側(cè)布置商業(yè)及住宅樓，其中一層為臨街商業(yè)，商業(yè)用房以一層裙房形成分布，二層至六層為多層住宅。在場(chǎng)

52、址的西部和東部臨近城市主干路一側(cè)建設(shè)五棟六層的多層建筑，其中一層為車庫(kù)用房，二層至六層為多層住宅。另為在小區(qū)臨近城市主干路西側(cè)在每?jī)蓚€(gè)建筑的中間錯(cuò)落有致建設(shè)一層和二層的小商業(yè)建筑，其中一層三座，二層的一座。建筑長(zhǎng)短結(jié)合、高低錯(cuò)落的院落式布置，使空間富于變化而不呆板。每個(gè)建筑前均有各自的綠地，在小區(qū)內(nèi)均衡的設(shè)置供居民觀賞休閑的小區(qū)花園一處，在每?jī)蓷澋闹虚g分別設(shè)置小區(qū)特色景觀，使人一進(jìn)入便有賞心悅目的感覺，給居民提供了多層次的居住、交往場(chǎng)所。營(yíng)造宜人的生產(chǎn)、生活環(huán)境。使居民區(qū)與商業(yè)、休閑等其他用途和諧統(tǒng)一，構(gòu)成整個(gè)小區(qū)形成特有的品質(zhì)，突出新型商住區(qū)的特點(diǎn)，注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。4.

53、2.3.3小區(qū)交通組織1、出入口：小區(qū)共二個(gè)出入口，分別布置在北側(cè)和西側(cè)主干道路上，其中北側(cè)為小區(qū)的主出入口，分布在兩棟9+2層建筑之間，另一個(gè)次出入口設(shè)于場(chǎng)址西側(cè)，位于擬建小區(qū)多層住宅和臨街商業(yè)區(qū)域。2、道路交通是居住的重要組成，是居住結(jié)構(gòu)的骨架，并由此規(guī)定居住行為的軌跡，本項(xiàng)目以人車分流的原則，編排空間形態(tài)的秩序，鋪設(shè)社區(qū)生活的生動(dòng)場(chǎng)景。交通組織在規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)三大功能，即交通功能、交往功能和景觀功能。小區(qū)級(jí)道路為6米的環(huán)形車道，將小區(qū)的用地分為外圍環(huán)區(qū)的住宅樓、商業(yè)用房以及包括在道路內(nèi)部的休閑活動(dòng)及停車用地，其中，在小區(qū)次入口的東側(cè)有一硬化露天停車場(chǎng)，根據(jù)小區(qū)內(nèi)購(gòu)房者的擁有汽車數(shù)量和未來(lái)

54、小區(qū)內(nèi)將增加汽車的數(shù)量，本次設(shè)計(jì)車位40輛。住宅樓前及景觀小路按景觀需要設(shè)置，通過鋪設(shè)的多樣化增加可識(shí)別性，并與綠化、小品結(jié)合，使環(huán)境更富有趣味。3、停車：本項(xiàng)目采用室內(nèi)車庫(kù)形式，面積為1720，停車位按40/個(gè)，共計(jì)45個(gè)車庫(kù)。4.2.3.4小區(qū)景觀綠化環(huán)境是整個(gè)小區(qū)的靈魂，自然的且極具親和力的環(huán)境能改善該小區(qū)居民的生活質(zhì)量和提高整個(gè)小區(qū)品位。景觀側(cè)重在為住區(qū)居民創(chuàng)造舒適安全的環(huán)境，塑造小區(qū)形象，提供完美的家居。在場(chǎng)地內(nèi)形成風(fēng)格統(tǒng)一的組團(tuán)景觀與總體景觀，強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源的均好性。1、本項(xiàng)目用地內(nèi)栽種多顆原生樹，用地中心的兩組樹，樹齡長(zhǎng)，樹冠大，高大茂盛，形態(tài)美麗，在豐鎮(zhèn)風(fēng)沙大，氣候干燥的氣候條件

55、下，顯得尤為珍貴。并結(jié)合這兩組原生樹，設(shè)置近萬(wàn)平米的中心綠地。2、小區(qū)每棟樓前都栽有原生樹，美化小區(qū)環(huán)境，凈化空氣。并且適合觀賞。此外，用地內(nèi)要栽種數(shù)排原生樹，樹種有楊樹和柳樹，形態(tài)優(yōu)美。豐鎮(zhèn)市冬季持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，氣溫較低，在植物選擇上有一定的局限性。盡量考慮利用季節(jié)的不同，在景觀配植上充分利用植物的季相，使得社區(qū)景觀一年四季體現(xiàn)出不同的色彩和景致。3、運(yùn)動(dòng)區(qū)位置在小區(qū)的中部，設(shè)置必要的健身器材。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地周圍被樹木包圍，環(huán)境優(yōu)雅。在休閑區(qū)安排集體普及型、親切隨和的、慢速運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂為主的活動(dòng)場(chǎng)地，有林下太極圈、林下健身場(chǎng)、百歲按摩步道、交際舞場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、綜合游樂場(chǎng)等。主要考慮老年、兒童的活動(dòng)

56、要求，安排噪聲不大的健身器械和兒童游樂設(shè)施。4.2.3.5小區(qū)配套共建1、在擬建小區(qū)多層住宅區(qū)西側(cè)設(shè)396的配套服務(wù)用房，具有物業(yè)管理、休閑、辦公等功能。2、小區(qū)西側(cè)，設(shè)有輔助用房。3、在住宅區(qū)環(huán)形小路上設(shè)置垃圾回收箱，基本在一棟樓一處。4.2.4住宅建筑設(shè)計(jì)方案4.2.4.1確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和原則1、套型靈活性吸收傳統(tǒng)民居特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷疁?zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃提供適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)能力和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，形式各異。2、創(chuàng)造良好的居住環(huán)境豐鎮(zhèn)市地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，屬于日溫差和年溫差都較大的區(qū)域，且干旱少雨、冬夏寒暑變化大，尤其在春季極易受到沙塵天氣影響，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)體的節(jié)能性

57、能方面，要具有更苛刻的恒溫性能，對(duì)建筑空間布局方面，既要滿足防沙塵又要保持空間氣流順暢，這為居民改善居住條件提出了更高的要求，也為科技住宅的發(fā)展提供了充足的需求空間。為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，住宅以南北向主，進(jìn)深控制在11.4m左右，起居室、臥室及廚房均有自然采光，房間空氣南北對(duì)流，自然通風(fēng)良好，起居室以朝南為多，并且每戶至少有一個(gè)臥室朝南。結(jié)合當(dāng)?shù)刈≌l(fā)展的趨勢(shì)，精心設(shè)計(jì)戶型，以完善住戶居住品質(zhì)，豐富住宅造型。3、合理分配面積和組織戶內(nèi)空間動(dòng)靜分區(qū)明確，尺度適宜，布局合理，戶型的每一處空間，均經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，包括空調(diào)室內(nèi)外機(jī)位，開關(guān)、燈位、廚衛(wèi)的管線綜合等等，各種尺度充分考慮人體功能需求，做出合理

58、設(shè)計(jì)，減少二次裝修時(shí)不必要的拆、挪、鑿。室內(nèi)間隔方正、無(wú)異型空間，有利于家具的擺放。戶型設(shè)計(jì)不僅注重房間朝向，更要爭(zhēng)取盡量多的房間朝向外部景觀。同時(shí)通過飄窗與落地窗的設(shè)置，擴(kuò)大室內(nèi)空間，豐富臨窗景觀，做到戶戶有綠，引景入室。 在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。4.2.4.2套型設(shè)計(jì) 1、入戶口 入戶口設(shè)有過渡空間，以便住戶存此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣、換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。過渡空間的設(shè)置還可避免開門見廳，一覽無(wú)余的情況，使起居空間更為完整，舒適。 2、起居室

59、起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人的出入。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。 3、廚房 廚房設(shè)計(jì)模數(shù)化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供了條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)（玻璃隔斷等）隔斷，推拉門分離，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，便用快捷。4、衛(wèi)生間 衛(wèi)生間分室布置，洗臉盆設(shè)在前室，主臥室衛(wèi)生間同時(shí)考慮增設(shè)化妝間，洗浴方便，大套型的住宅設(shè)雙衛(wèi)生間，管道集中，短捷，節(jié)約投資。 5、臥室 臥室的布置，做到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。 6、儲(chǔ)藏空間 戶型設(shè)計(jì)中精心考慮儲(chǔ)藏空間的位置。舒適性三居的主臥室不僅

60、布置了主人衛(wèi)生間，還考慮了步入式衣柜的設(shè)置，增加了主臥的實(shí)用性，提升了品質(zhì)。 7、餐廳 把就餐空間從起居室內(nèi)分離出來(lái)，使用更為方便。 8陽(yáng)臺(tái) 各戶型結(jié)合北方風(fēng)沙大的氣候特點(diǎn)，陽(yáng)臺(tái)部分特別設(shè)計(jì)成封陽(yáng)臺(tái)與開敞陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)結(jié)合的布局。封陽(yáng)臺(tái)部分既是起居廳的延伸，又形成了陽(yáng)光室，可擺放小椅、圓桌，或按主人的需求，做個(gè)性化的布置，開敞陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)依據(jù)人性化的設(shè)計(jì)，滿足人們眺望，室外活動(dòng)的需求。4.2.5建筑造型設(shè)計(jì) 采用現(xiàn)代建筑藝術(shù)手法，創(chuàng)造良好藝術(shù)效果，通風(fēng)、陽(yáng)光室、飄窗、線角、坡屋頂、露臺(tái)的處理，豐富建筑造型和內(nèi)外空間形式，增加使用功能。處理好坡屋頂?shù)墓δ芎途坝^效果，充分利用頂部空間。4.2.6公共服務(wù)