房產稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務處理

1、.：.；房產稅與城鎮(zhèn)土地運用稅的稅務處置中國財稅培訓師 稅收學博士肖太壽 房產稅是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括鄉(xiāng)村的房屋為納稅對象。所謂房產，是指有屋面和圍護構造，可以遮風避雨，可供人們在其中消費、學習、任務、文娛、居住或貯藏物資的場所。獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。同時對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已運用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。房產稅是按房屋的計稅余值或租金收入為計稅根據的，向產權一切人征收的一種財富稅。按照房產稅的納稅義務人包括：一產權屬國家一切的，由運營管理

2、單位納稅；產權屬集體和個人一切的，由集體單位和個人納稅。二產權出典的，由承典人納稅。三產權一切人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者運用人納稅四產權未確定及租典糾紛未處理的，亦由房產代管人或者運用人納稅。五無租運用其他房產的問題。納稅單位和個人無租運用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由運用人代為交納房產稅。(86)財稅地字第008號第七條的規(guī)定曾經廢止。 一、房產稅征管中的稅務處置一涉外企業(yè)及外籍個人成為房產稅納稅義務人根據中華人民共和國國務院令第546號，1951年8月8日政務院公布的自2021年1月1日起廢止。自2021年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人

3、，按照交納房產稅。二房產原值和房產稅納稅義務截止時間確實定 根據財稅2021152號文件精神，自2021年1月1日起，按照以下規(guī)定辦理：1、房產原值確實定：對按照房產原值計稅的房產，不論能否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算交納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進展核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評價。財稅地字1986第008號第十五條同時廢止即“房產原值是指納稅人按照會計制度法規(guī)，在帳簿“固定資產科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度法規(guī)記載的，在計征房產稅時，應按法規(guī)調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評價的規(guī)定

4、廢止。2、房產稅納稅義務截止時間確實定：納稅人因房產的實物或權益形狀發(fā)生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產實物或權益形狀發(fā)生變化的當月末。三支持住房租賃市場開展的房產稅政策根據財稅2021第024號文件精神，自2021年3月1日起按以下規(guī)定執(zhí)行：1、對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅。2、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價錢向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。四居民住宅區(qū)內業(yè)主共有運營性房產征收房產稅根據財稅2006186號文件精神，對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的運營性房產，由實踐運營包括自營和出租的代管人或運用人交納房產稅。其中自營

5、的，按照房產余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，按照租金收入計征。五房屋附屬設備和配套設備的房產稅處置根據國稅發(fā)2005173號文件精神，按以下規(guī)定執(zhí)行：1、為了維持和添加房屋的運用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意挪動的附屬設備和配套設備，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中能否單獨記賬與核算，自2006年1月1日起都應計入房產原值，計征房產稅。2、對于改換房屋附屬設備和配套設備的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設備的價值；對附屬設

6、備和配套設備中易損壞、需求經常改換的零配件，更新后不再計入房產原值。六具備房屋功能的地下建筑的房產稅處置按照財稅2005181號文件精神，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設備等，自2006年1月1日起均該當按照有關規(guī)定征收房產稅。一對于自用的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。二自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防設備等，按以下方式計算征收房產稅：1、工業(yè)用途房產，以房屋原價的5060%作為應稅房產原值。

7、應納房產稅的稅額=應稅房產原值1-(10%30%1.2。2、商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的7080%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值1-(10%30%)1.2。房屋原價折算為應稅房產原值的詳細比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。三出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。即：應納房產稅的稅額=房產租金收入12%(七)房產稅的新規(guī)定財政部國家稅務總局財稅2021128號規(guī)定，自2021年12月1日起，房產稅、城鎮(zhèn)土地運用稅按照以下規(guī)定進展處置：一關于無租運用其他單位房產的房產稅問題無租運用其他單位房產的應稅單位和個

8、人，按照房產余值代交納房產稅。二關于出典房產的房產稅問題產權出典的房產，由承典人按照房產余值交納房產稅。三關于融資租賃房產的房產稅問題融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同商定開場日的次月起按照房產余值交納房產稅。合同未商定開場日的，由承租人自合同簽署的次月起按照房產余值交納房產稅。(國稅函發(fā)1993368號)第二條規(guī)定廢止。即：對于融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與普通房屋出租的“租金內涵不同，且租賃期滿后，當承當方歸還最后一筆租賃費時，房屋產權要轉移到承租方，這實踐上是一種變相的分期付款購買固定資產的方式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。至于租

9、賃期內房產稅的納稅人，可由他局根據實踐情況確定。五(國稅函發(fā)1993368號)第一條規(guī)定：對于投資聯(lián)營的房產，應根據投資聯(lián)營的詳細情況，在計征房產稅時予以區(qū)別對待。對于以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅根據計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承當聯(lián)營風險的情況，實踐上是以聯(lián)營名義獲得房產的租金，應根據的有關規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產稅。八房產稅的征納方式與納稅義務時間第七條,房產稅按年征收、分期交納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。第七條,房產稅按年計征，分季或分半年交納，詳細交納日期由縣市稅務機 關確定。對于新建的房屋如何繳稅，財

10、稅地字19868號第十九條規(guī)定：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅；納稅人委托施工企業(yè)建立的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產稅；納稅人在辦理驗收手續(xù)前已運用或出租、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產稅。財稅地字第008號第十九條、關于新建的房屋如何納稅?納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業(yè)建立的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已運用或出租、出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產稅。國稅發(fā)200389號規(guī)定：隨著我國房地產市場的迅猛開展，涉及房地產稅收的政策問題日益增多，經調查研討和廣泛聽取各方面的意見，現(xiàn)對房產稅、城鎮(zhèn)土地運用稅有關政

11、策問題明確如下:一、關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產稅問題鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出賣前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已運用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。二、關于確定房產稅、城鎮(zhèn)土地運用稅納稅義務發(fā)生時間問題(一)購置新建商品房，自房屋交付運用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地運用稅。(二)購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變卦登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地運用稅。(三)出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地運用稅。(四)房

12、地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋運用或交付之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地運用稅。財稅2006186號宣布該條曾經廢止 二、房產評價增值的房產稅處置根據財稅2021152號文件精神，自2021年1月1日起，計算房產稅的房產原值按照以下規(guī)定確定：對按照房產原值計稅的房產，不論能否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算交納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進展核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評價。根據現(xiàn)行相關稅法以及會計制度規(guī)定，企業(yè)在特定情況下，比如合并、分立、改制等，其包括房產在內的固定資產假設存在評價增值的，可以按評

13、價增值后的價值作為房產原值列入固定資產科目。在符合前述相關規(guī)定及條件之情形下，假設某企業(yè)已按評價增值后的價值作為房產的價款入帳，那么相應的“房產原值已依法變卦為評價增值稅的價值，而并非房產最初的價值。那么，作為房產稅計稅根據規(guī)范的“房產原值亦隨之改動，應以此作為確定計稅根據的規(guī)范。對此，2002-8-28浙地稅函2002257號第五條第1項作出了較為明確的規(guī)定，即“對按帳面原值交納房產稅的房產，如經評價機構評價，對原值有調整的，應按調整后的帳面價值交納房產稅。因此，根據現(xiàn)行財務會計制度以及相關稅法規(guī)定，對房產進展評價或者重置處置并非隨意或者恣意的，而必需具有會計制度以及稅法上的根據，否那么，即

14、使企業(yè)自行對房產的原值進展了評價增值并相應調整帳面價值，該調整后的帳面價值不具有法律上的根據，不能據此改動“房產原值，從而房產稅的計稅根據亦不會隨之變化。三、城鎮(zhèn)土地運用稅的稅務處置財稅2006186號第三條規(guī)定，關于運營采摘、觀光農業(yè)的單位和個人征免城鎮(zhèn)土地運用稅問題在城鎮(zhèn)土地運用稅征收范圍內運營采摘、觀光農業(yè)的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、豢養(yǎng)的土地，根據第六條中“直接用于農、林、牧、漁業(yè)的消費用地的規(guī)定，免征城鎮(zhèn)土地運用稅。第四條規(guī)定，關于林場中度假村等休閑文娛場所征免城鎮(zhèn)土地運用稅問題在城鎮(zhèn)土地運用稅征收范圍內，利用林場土地興建度假村等休閑文娛場所的，其運營、辦公和生活

15、用地，應按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地運用稅。財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地運用稅有關問題的通知財稅2021152號就城鎮(zhèn)土地運用稅有關問題明確如下，并自2021年1月1日起執(zhí)行：第二條、關于索道公司運營用地應否交納城鎮(zhèn)土地運用稅的問題公園、名勝古跡內的索道公司運營用地，應按規(guī)定交納城鎮(zhèn)土地運用稅。第三條、關于房產稅、城鎮(zhèn)土地運用稅納稅義務截止時間的問題納稅人因房產、土地的實物或權益形狀發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地運用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權益形狀發(fā)生變化的當月末。(財稅2021128號)第四條就地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地運用稅問題明確如下，并自2021年12月1日起執(zhí)行：對在城鎮(zhèn)土地運用稅納稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地運用稅。其中，已獲得地下土地