360行民俗文化街項(xiàng)目開發(fā)1

1、.龜山景區(qū)工程全案謀劃精裝本PAGE ：.；PAGE 18第三部分 360行民俗文化街工程開發(fā)及整體開發(fā)規(guī)劃建議第三部分360行民俗文化街工程開發(fā)及整體開發(fā)規(guī)劃建議一、工程概略 龜山腳下洗馬長(zhǎng)街臨江面150畝可供開發(fā)的土地，是啟動(dòng)龜山景區(qū)建立的關(guān)鍵所在，是敲動(dòng)龜山景區(qū)的杠桿。為此，我們?yōu)橄瘩R長(zhǎng)街的建立開發(fā)做了比較系統(tǒng)的概算和建議。二、規(guī)劃建議及概算1、規(guī)劃建議洗馬長(zhǎng)街龜山腳下是龜山景區(qū)興建的中心工程，也是能否完成龜山景區(qū)開發(fā)的龍頭工程和利益所在。洗馬長(zhǎng)街360行民俗文化街勝利與否，直接影響景區(qū)的開發(fā)進(jìn)度和力度。開發(fā)洗馬長(zhǎng)街有兩種明顯的偏重面。假設(shè)偏重景區(qū)建立與開發(fā)，這樣投資較大，未來(lái)的收益不可

2、預(yù)期。以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，收效較快，利益近在眼前，但必將遇到政策的制約。思索到工程的特殊性和重要性，我們站在三特集團(tuán)的角度上，對(duì)公司的現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)久利益進(jìn)展了系統(tǒng)的討論、測(cè)算與評(píng)價(jià)。謹(jǐn)慎的作出如下建議：第一種方案：景點(diǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)占地面積各占40%和60%。建筑面積房地產(chǎn)開發(fā)占65%，即6.5萬(wàn)平方米，景點(diǎn)工程開發(fā)占35%，即3.5萬(wàn)平方米。第二種方案：景點(diǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)各占35%和65%，即景點(diǎn)開發(fā)占地3.5萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開發(fā)占地6.5萬(wàn)平方米。景點(diǎn)開發(fā)建筑面積約3萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開發(fā)7萬(wàn)平方米。A、360行民俗文化街相對(duì)集中在鐵門關(guān)一側(cè)，街長(zhǎng)200米，共兩條街，約200個(gè)門面鋪位。

3、其中，需建一個(gè)能包容300人觀看扮演的中心廣場(chǎng)，2個(gè)包容100150人左右的小型扮演場(chǎng)，還可以將扮演場(chǎng)融入到茶館中。建議兩街三排建筑的民俗文化街高低參差，臨街的高，第三排與第二排等高，將街頂建成可以封鎖的靈敏天頂，平常翻開，必要時(shí)將其封鎖。主要是處理因冬冷夏熱手工藝和民俗扮演無(wú)法進(jìn)展的弊端。同時(shí)為了添加景點(diǎn)的吸引力，在公司情愿加大投入的前提下，可引進(jìn)國(guó)內(nèi)第一家天幕電影作為營(yíng)銷賣點(diǎn)聚人氣。 西側(cè)接近長(zhǎng)江大橋的方位地勢(shì)低，進(jìn)深較寬，用于房地產(chǎn)開發(fā)，與半山腰別墅連成一個(gè)整體部分別墅將建在景點(diǎn)區(qū)的山腰上，構(gòu)成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的高檔住宅區(qū)。因勢(shì)建地下集中停車場(chǎng)，供住戶及景區(qū)游客共用。B、360行民俗文化街集

4、中在鐵門關(guān)側(cè)，街長(zhǎng)160米，建三條街，180個(gè)左右的鋪坊，三條街內(nèi)部循環(huán)。用小廣場(chǎng)扮演場(chǎng)進(jìn)展有機(jī)的銜接，構(gòu)成一個(gè)整體。這樣，用房地產(chǎn)開發(fā)的街面就有約200米，在延至山腰，進(jìn)深有100多米，這樣就把景區(qū)與住宅有效地進(jìn)展了區(qū)隔，真正建生長(zhǎng)江半島第一高尚住宅區(qū)。2、根本概算一洗馬長(zhǎng)街可用于開發(fā)的土地面積為150畝，折算為100005平方米，按10萬(wàn)平方米計(jì)算。二洗馬長(zhǎng)街規(guī)劃限高15米，最高建筑5層，最大容積率1.2申報(bào)懇求，但保底按1.0計(jì)算容積率，累計(jì)最大建筑總面積10萬(wàn)平方米。三1、洗馬長(zhǎng)街現(xiàn)有建筑4萬(wàn)平方米左右需求拆遷，按4萬(wàn)平方米計(jì)算。2、洗馬長(zhǎng)街地塊上現(xiàn)有建筑物撤除補(bǔ)償按3000元/平方米

5、計(jì)算。需求拆遷費(fèi)用1.2億元人民幣。3、受建筑市場(chǎng)不確定性要素及拆遷時(shí)間、難度的影響，我們的概算在原方案的1.2億元的拆遷費(fèi)的根底上浮動(dòng)10%，方案拆遷費(fèi)約1.32億元人民幣。4、由于得到政府的支持，開發(fā)洗馬長(zhǎng)街的各類規(guī)費(fèi)及稅費(fèi)能夠得到減免，在這里我們不做詳細(xì)的稅費(fèi)計(jì)算。四根據(jù)龜山洗馬長(zhǎng)街地塊的地貌及相關(guān)配套條件制約，綠化及交通干線等不應(yīng)少于55%。我們?cè)谟?jì)算時(shí)按45%來(lái)做首層占地的基數(shù)。五概算：1、可供開發(fā)的土地10萬(wàn)平方米。2、可開發(fā)的總建筑面積約10萬(wàn)平方米容積率1.0計(jì)算。3、占地10萬(wàn)平方米，首層最大占地面積45%，即4.5萬(wàn)平方米。4、根據(jù)修新如舊仿古建筑的要求，每平方米建筑本錢2

6、000元/平方米。10萬(wàn)平方米總建筑面積需約2億元建立資金。5、撤除面積4萬(wàn)平方米，每平方米3000元計(jì)為1.2億元。加上不確定要素10%的上浮，合計(jì)要求1.32億元人民幣。6、首層占地45%即45000平方米。7、總建筑面積10萬(wàn)平方米，其中40%用于旅游工程用，余60%直接用于地產(chǎn)開發(fā)。這樣的比例既可以保證360行民俗文化街構(gòu)成規(guī)模，又可以經(jīng)過(guò)土地資本運(yùn)作，獲得開發(fā)旅游工程所需求的資金。臨街建筑咖啡廳、酒廊、自助式產(chǎn)權(quán)江景酒店層高5層，牌樓式風(fēng)格長(zhǎng)300米，深寬10米，每層3000平方米，總建筑面積為15000平方米。區(qū)內(nèi)第一條街，樓高三層。其中一面與臨街房連體，長(zhǎng)300米，寬8米，每層2

7、400平方米，三層共7200平方米。區(qū)內(nèi)360行民俗文化街用房為三層層高不少于4米，進(jìn)深68米計(jì)，兩條街，共需房產(chǎn)2.88萬(wàn)平方米，再加1.5萬(wàn)平方米臨街面，共約4.38萬(wàn)平方米。重新設(shè)計(jì)線路上山腰，最高至計(jì)謀殿。山腰建30棟250平方米/棟至350平方米/棟典藏版別墅，約1萬(wàn)平方米；山腰與民俗文化街相鄰建酒店式公寓用于出賣。總面積約5萬(wàn)平方米。8、晴川閣改造及龜山上景點(diǎn)改造費(fèi)用粗略估計(jì)2000萬(wàn)元。9、總支出：拆遷本錢1.32億元+建筑本錢2億元+改造費(fèi)用2000萬(wàn)元累計(jì)投資3.52億元。10、總收益：臨街商鋪 1.5萬(wàn)元/平方米*6000平方米=9000萬(wàn)元自助產(chǎn)權(quán)式江景酒店 6000元/

8、平方米*9000平方米=5400萬(wàn)元區(qū)內(nèi)360 行民俗文化街按均價(jià) 6000元/平方米*2.88萬(wàn)平方米=2.128億元30棟典藏式別墅每棟350萬(wàn)元/棟，計(jì)1.05億元5萬(wàn)平方米酒店式公寓按 5000元/平方米，計(jì)2.5億元累計(jì)總收入：9000萬(wàn)+5400萬(wàn)+2.128億元+1.05億+2.5億=7.118億元累計(jì)總收益：7.118億元-3.52億=3.598億元注：景區(qū)內(nèi)門票的長(zhǎng)期收益未計(jì)算。 六投入預(yù)估 1、拆遷費(fèi)1.32億元 2、總建筑費(fèi)用的30%，計(jì)6000萬(wàn)元 兩項(xiàng)合計(jì)需1.92億元。實(shí)踐投入1億左右就可以將工程完全運(yùn)作起來(lái)。這樣需尋覓戰(zhàn)略同伴。最好的方法是將現(xiàn)有索道進(jìn)展資產(chǎn)評(píng)價(jià)及

9、未來(lái)的收益進(jìn)展預(yù)算整合，讓投資者看到實(shí)踐的利益。與戰(zhàn)略協(xié)作同伴共同成立新的投資控股公司，共同開發(fā)龜山工程。 七門票及景區(qū)管理 1、早期為了聚人氣，360行民俗文化街可以不收門票。但其它幾個(gè)景點(diǎn)進(jìn)展整合后，收取門票。待360行民俗文化街成為一個(gè)搶手景點(diǎn)后，再將其整合進(jìn)景區(qū)，收取門票。 2、一開場(chǎng)就將360行民俗文化街整合進(jìn)景區(qū)，收取門票。這樣就要求在營(yíng)銷、公關(guān)方面不大力氣，采取一些非常規(guī)的手段來(lái)造勢(shì)，才干聚人氣、添財(cái)氣。 3、聘請(qǐng)專業(yè)的景區(qū)管理團(tuán)隊(duì)托管、揚(yáng)長(zhǎng)避短。 二、360行重點(diǎn)店鋪設(shè)置1、七店土產(chǎn)雜貨店、古董工藝店、煙紙煙草店、文房四寶店、照相店、香燭供品店、刺繡店土產(chǎn)雜貨店：全國(guó)各地的土特

10、產(chǎn)和雜貨?，F(xiàn)場(chǎng)制造部分土產(chǎn)。古董工藝店：突出荊楚時(shí)期的古董和工藝，包括珍品和贗品。煙紙店：專賣全國(guó)各地的香煙、煙斗，煙缸，煙紙，煙袋等，同時(shí)還有現(xiàn)場(chǎng)制造的實(shí)景。文房四寶店：名家的紙墨筆硯。照相店：展現(xiàn)武漢的歷史風(fēng)貌，采用原始的照相技術(shù)。香燭供品店：專賣香燭供品。刺繡店：引進(jìn)蘇繡、湘繡、閩繡，現(xiàn)場(chǎng)制造和專賣相結(jié)合?？少u繡花手帕、雨傘、枕頭、床墊及刺繡的相關(guān)配套工具。營(yíng)業(yè)面積：每間店占用營(yíng)業(yè)面積不少于90平方米。2、八鋪裁縫鋪、臘貨鋪、鐵匠鋪、竹匠鋪、棉花鋪、蠟染鋪、當(dāng)鋪、皮貨鋪裁縫鋪：展現(xiàn)縫補(bǔ)的絕活，比如把碎布縫成時(shí)髦的衣服；還可以賣具有民俗特征的布匹、顏色齊全的針線以及相關(guān)配套的道具。臘貨鋪：

11、買腌制的臘魚臘肉、火腿、咸菜及醬菜等，有散賣和真空包裝。還可在店鋪墻壁上用圖片展現(xiàn)腌制的步驟及過(guò)程。鐵匠鋪：旨在展現(xiàn)鐵匠師傅精深的手藝鐵、鋁、銅不同質(zhì)地均有代表作。店鋪中有師傅打制的小到鑰匙口，大到鐵椅等的制品。還可根據(jù)客人要?jiǎng)?wù)虛行定做，并刻上名字及祝愿的話語(yǔ)。竹匠鋪：方式與鐵匠鋪類似?？涩F(xiàn)場(chǎng)用竹子制成工藝品專賣。棉花鋪：展現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)彈棉花、紡棉花的制造工藝，配有采摘棉花的過(guò)程及闡明，提倡游客參與。還賣一些純綿質(zhì)的衣服、小包、布袋等。須留意的是這些工藝品要表達(dá)民俗的特征，與商場(chǎng)上賣的決不一樣。蠟染鋪：可引進(jìn)云南、貴州的蠟染技術(shù)，作現(xiàn)場(chǎng)的蠟染扮演，現(xiàn)場(chǎng)賣。當(dāng)鋪：主要是展現(xiàn)當(dāng)年當(dāng)鋪的風(fēng)貌，展現(xiàn)古代典當(dāng)

12、物品，舉行現(xiàn)場(chǎng)小型的典當(dāng)扮演，例如用門票換銅板，可以在民俗街上買東西。還可以引進(jìn)現(xiàn)實(shí)中的當(dāng)鋪，典當(dāng)?shù)墓纼r(jià)師現(xiàn)場(chǎng)扮演估價(jià)。皮貨鋪：主要表達(dá)原始的皮貨風(fēng)格。比如現(xiàn)場(chǎng)切割皮帶，通知大家辨仔細(xì)皮以及各種皮之間的區(qū)別?！鞍虽伩砂呀^技絕活和店鋪內(nèi)的手藝結(jié)合起來(lái)，配上手工藝的圖解和闡明，使游客駐足欣賞，并饒有興趣的掏腰包，留做留念。營(yíng)業(yè)面積：每間鋪的面積不少于100平方米。3、九坊釀酒坊、豆腐坊、榨油坊、茶坊、紙扇風(fēng)箏坊、玻璃制造坊、刻字印刷坊、陶藝制造坊、年糕坊兼做麥芽糖釀酒坊：可釀制白酒、米酒、黃酒等。釀酒者邊釀酒邊把這些美酒給游客品味。游客還可根據(jù)本人的需求進(jìn)展購(gòu)買。豆腐坊：可以讓游客參與其中做豆腐。

13、還可賣豆腐花、臭豆腐，擺豆腐宴。榨油坊：展現(xiàn)古老的榨油技術(shù)，麻油、豆油、豬油等等，現(xiàn)炸現(xiàn)賣，采取外觀不易產(chǎn)生油垢的紙包裝。茶坊：主要進(jìn)展名茶的買賣。同時(shí)進(jìn)展中國(guó)、日本及韓國(guó)的茶藝扮演，還可定時(shí)定期展現(xiàn)絕活雜耍扮演。也可以做成茶館的方式。紙扇風(fēng)箏坊：展現(xiàn)老藝人們糊紙扇、編風(fēng)箏的技巧，還可現(xiàn)場(chǎng)定做購(gòu)買。玻璃制造坊：展現(xiàn)吹玻璃的技藝，鼓勵(lì)游客本人參與制造。刻字印刷坊：可讓游客本人選定石雕、木雕，進(jìn)展文字創(chuàng)作，讓藝人為其定制印章等。陶藝制造坊：可向眾人展現(xiàn)陶藝的制造過(guò)程，還可把游客制造的產(chǎn)品留下來(lái)進(jìn)展展現(xiàn)和出賣。糕點(diǎn)坊兼做麥芽糖：可引進(jìn)“德華年糕、“五芳齋的年糕小吃以及各地的糕點(diǎn)。同時(shí)，展現(xiàn)制造年糕的

14、技藝。在各間坊里有專業(yè)人士現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)，游客可以坐下來(lái)品味，還可根據(jù)游客的要求，實(shí)行個(gè)性化定制的效力。坊里的制品必需是在全國(guó)各地有名的工藝，有壓服力和影響力的品牌和作品。營(yíng)業(yè)面積：每間店的制造與營(yíng)業(yè)合在一同，每間坊面積不得少于120平方米。三、民間傳統(tǒng)手工工程打鐵、木匠、篾竹匠、漆匠、鞋匠、穿棕幫、串蓑衣、搖紗襪、解水晶、吹玻璃、刻圖章、繡花、雕花、糊扇面、裱字畫、制筆、磨硯臺(tái)、織鳥籠、打麻線、搓絲線、剪紙、草編、面塑、泥人、織布等。 建筑面積：每間工藝品店不少于60平方米，大至90平方米。制造與銷售相結(jié)合前店后廠。四、國(guó)內(nèi)名優(yōu)特點(diǎn)小吃工程 每種地方風(fēng)味的小食工程相對(duì)集中。如湖南、陜西、山西、山東

15、等，每個(gè)有代表性的地域10間或15間鋪連成一片，并以各區(qū)域地名命名。如山西館等。重點(diǎn)引進(jìn)百年老字號(hào)的小食品品牌工程和種類。1、武漢地方特征：湯包、豆皮、餛燉、臭豆腐、熱干面、云夢(mèng)炒魚面、東坡餅、麻糖、米酒、面窩、鴨脖子、糍粑、歡喜沱、燒麥等。2、其它地方特征：選取個(gè)省市具有代表性的小吃，加以引進(jìn)。北京： 焦圈、蜜麻花、豌豆黃、艾窩窩、炒肝爆、糖葫蘆上海： 蟹殼黃、南翔小籠饅頭、小紹興雞粥天津： 嗄巴菜、 狗不理包子、耳朵眼炸糕、貼餑餑熬小魚、棒槌果子、桂發(fā)祥大麻花、五香驢肉太原： 栲栳、刀削面、揪片西安： 牛羊肉泡饃、乾州鍋盔、皮帶面、肉夾饃蘭州： 拉面、油鍋盔新疆： 烤羊肉、烤馕、抓飯山東：

16、 煎包山西： 刀削面江蘇： 蔥油火燒、湯包、三丁包子、蟹黃燒麥浙江： 酥油餅、重陽(yáng)栗糕、鮮肉棕子、蝦爆鱔面、紫米八寶飯安徽： 臘八粥、大救駕、徽州餅、豆皮飯福建： 蠣餅、手抓面、五香捆蹄、鼎邊糊、肉棕、扁食臺(tái)灣： 度小月?lián)忻妗ⅦX魚伊面、金爪米粉海南： 煎堆、竹簡(jiǎn)飯河南： 棗鍋盔、白糖焦餅、雞蛋布袋、血茶、雞絲卷、糊辣湯湖南： 新飯、腦髓卷、米粉、八寶龜羊湯、火宮殿臭豆腐、姜糖廣東： 雙皮奶、姜撞奶、雞仔餅、皮蛋酥、冰肉千層酥、廣東月餅、酥皮蓮蓉包、粉果、薄皮鮮蝦餃及第粥、玉兔餃、干蒸蟹黃燒麥等廣西： 大肉棕、桂林馬肉米粉、炒粉蟲四川： 蛋烘糕、龍抄手、玻璃燒麥、擔(dān)擔(dān)面、雞絲面、賴湯圓、宜賓燃

17、面、夫妻肺片、燈影牛肉、小籠粉蒸牛肉貴州： 腸旺面、絲娃娃、夜郎面魚、荷葉糍粑、小豆腐云南： 鹵牛肉、燒餌塊、過(guò)橋米線西藏： 酥油茶內(nèi)蒙古：奶酒、奶酪3、每個(gè)地方小吃選擇100個(gè)至200個(gè)種類，連成一片，根本構(gòu)成規(guī)模。注明：一切在360行賣出的東西，在標(biāo)簽上都必需打上“三特武漢360行民俗文化街字樣。每間鋪不少于30平方米。五、江湖雜術(shù)絕活工程1、江湖雜術(shù)：卜卦、拆字、算命、看相、看風(fēng)水、耍猴、賣皇歷、小雜技、玩蛇、賣藝扮演、斗雞、斗鳥、賽狗、滾鋼圈等每間30平方米至50平方米，也可以集中設(shè)在街上的中小型扮演場(chǎng)進(jìn)展。2、絕技絕活：上刀山下火海、噴火、貴州儺戲、睡釘板、碎大石、變臉、眼皮拎水、烈

18、火燒身、下油鍋，驚心動(dòng)魄、木偶書法、輕功、氣功、皮影戲、拉洋片集中在35個(gè)設(shè)置的小型舞臺(tái)。每天定期扮演，每次58個(gè)節(jié)目，約2030分鐘。分為場(chǎng)外扮演場(chǎng)、茶館扮演場(chǎng)和廣場(chǎng)扮演場(chǎng)等。六、雕塑小品工程可供游客欣賞拍照，還可以給人以知識(shí)的啟迪。可布置在街道上，也可擺放在扮演臺(tái)附近。雕塑小品再現(xiàn)百業(yè)情景，供游客敬奉百業(yè)鼻祖，建議選取以下行業(yè)：杜康酒業(yè)陸羽茶業(yè)灶君廚業(yè)孫思邈醫(yī)藥業(yè)子孫娘娘接生婆黃道婆棉紡業(yè)冬絲娘刺繡業(yè)吳道子油漆、繪畫、雕塑業(yè)童賓陶瓷業(yè)10、老君金銀銅鐵錫業(yè)11、蒙恬筆業(yè)12、蔡倫紙業(yè)13、畢升書坊業(yè)14、文昌帝君刻字業(yè)15、黃飛虎皮革業(yè)16、齊紈扇業(yè)17、九天玄女香燭業(yè)18、伏羲度量衡業(yè)19、氈彩老祖毛制品等業(yè)20、醋姑釀醋業(yè)21、神農(nóng)糧食業(yè)22、淮南先師豆腐業(yè)23、雷祖制糖業(yè)24、梅葛染業(yè)、顏料業(yè)25、養(yǎng)育大神豢養(yǎng)業(yè)26、園林神仙果農(nóng)