宿遷市府路與黃河路交匯處項目市場分析報告

1、目錄第一篇 宿遷社會經濟分析-1第二篇 宿遷房地產市場供應分析-17第三篇 宿遷房地產市場需求分析-28第四篇 老城區(qū)和新城區(qū)在售代表項目-39第五篇 項目地塊分析-48第一篇 宿遷社會經濟分析一、城市概況地理位置宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯3383425，東經11710之間 ，屬于隴海經濟帶、沿海經濟帶、沿江經濟帶的交叉輻射區(qū)?？傮w呈西北高，東南低，最高點海拔 71.2m， 最低點海拔高度 2.8m 。行政區(qū)劃宿遷市轄宿豫、沐陽、泗陽、泗洪四縣和宿城區(qū)，共有125個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，31個場圃，總面積8660平方公里，總人口480.83萬人， 其中市區(qū)面積30平方公里。人口面積2007年末，全市總人口

2、人，總人口中，男女人口性別比為105.11(女性為100)。宿遷規(guī)劃到2010年，全市城市化率將達45%以上，中心城市建成區(qū)面積人口達60萬人，全市農村勞動力就地轉移15萬人以上，外出務工人數穩(wěn)定在100萬人左右。并建成江蘇新興工商業(yè)城市和區(qū)域性中心城市、華東最佳人居城市、教育產業(yè)集聚城。從地區(qū)人口組成情況來看，我們不難發(fā)現宿遷目前的人口結構特點：市區(qū)人口比例還較低市區(qū)的中心輻射能力有限，市區(qū)人口增長潛力較大。外來人口比例偏低暫住人口比例比較低，城市輻射能力和經濟吸引能力有限。交通情況宿遷交通十分便利，水陸干線四通八達。京杭大運河縱貫南北，內河通航里程達897公里。公路:京滬高速公路、寧宿徐高

3、速公路、宿新一級公路建成通車，新長鐵路、205國道、305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。航空:西距徐州觀音國際機場60公里，北離連云港白塔埠機場100公里，南至南京祿口國際機場260公里，空港優(yōu)勢非常明顯。水路:京杭大運河穿境而過，河通航里程 1005 公里， 通航2000噸的船只。新沂至浙江長興與滬寧，京杭鐵路相接的新長鐵路已穿過該市到淮陰，2000年已全線建成。鐵路:正在興建的南京至宿遷一級公路縱貫南北可望2000年建成，徐宿淮鹽一級汽車專用線橫臥東西，加上將要興建的京滬高速公路、宿遷至新沂一級公路，宿沐灌二級公路，將構成以“三縱三橫”為主骨架的公路格

4、局。城市概況宿遷市區(qū)被兩條河流分隔成為三個區(qū)域，從東到西依次是宿豫區(qū)、老城區(qū)和宿城區(qū)老城區(qū)作為宿遷傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，城市建設定位成為宿遷未來的商業(yè)中心宿城區(qū)是宿遷市政府和各職能部門所在地，也將是宿遷未來發(fā)展的新區(qū)宿豫區(qū)曾經是宿遷的一個縣，2004年行政區(qū)域調整后成為宿遷的一個區(qū)，整個區(qū)域的建設正處于起步階段。該區(qū)域建設定位為具有獨立城市功能的都市生活區(qū)宿遷整體的城市建設定位為“以老城區(qū)為軸心，宿豫、宿城兩翼齊飛”二、社會經濟概況歷年GDP增長情況我們從以上統(tǒng)計數據可以看出：1、宿遷的經濟基礎比較薄弱，經濟總量在江蘇處于下游水平。2、近幾年來宿遷的GDP增長較快且增速也一直在加快，總體GD

5、P增長勢頭強勁。隨著宿遷城市各項基礎設施建設的完善和招商引資力度的擴大，我們判斷宿遷的經濟將在今后幾年有較大的發(fā)展。根據聯合國75國統(tǒng)計資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關系為：人均GDP與房地產發(fā)展關系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元啟動期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存需求生存、改善需求皆有改善需求為主改善需求為主單純數量型數量和質量并重以質量為主綜合發(fā)展型根據以上的標準判斷，宿遷當前人均GDP水平下，房地產處于快速發(fā)展階段。人民收入水平根據統(tǒng)計數據結合實地考察情況：1、宿遷全市范圍內居民平均收入處于江蘇下游水平，總體而言并不富裕。2、宿遷

6、市區(qū)居民平均收入水平高于全市水平，私營服務業(yè)和商貿業(yè)使當地已經形成了一部分高收入群體。3、宿遷市居民消費觀念有待于向投資性消費轉變，且這種轉變有足夠的儲蓄作為消費支撐。我們以上述的統(tǒng)計資料結合我們實地考察結果來看，宿遷的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅較快，表明宿遷總體的購買能力不足。雖然宿遷人均可支配收入水平不高且增長幅度小于GDP增幅水平（目前大多數城市存在的現象），但結合宿遷的私營經濟發(fā)展水平來看，宿遷存在著一定數量的高收入階層。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款水平宿遷居民儲蓄存款總體呈上升的趨勢。由此可見近年隨著宿遷經濟的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，宿遷居民有一定住宅消費或其他投資性消費。但這

7、種投資性消費還是比較適度的，不會影響到今后住宅消費能力。三、城市規(guī)劃及重大市政建設狀況規(guī)劃時間城市總體規(guī)劃期限為2003-2020年，近期2003-2007，遠期2008-2020年，遠景至2050年。城市化水平 至2007年，市域城市化率為35%，至2010年為39%，至2020年為50%。市域城鎮(zhèn)規(guī)模等級結構一級中心城市1個：宿遷市區(qū)，人口規(guī)模50萬人。二級城鎮(zhèn)3個：沭陽縣城45萬人、泗洪縣城25萬人、泗陽縣城25萬人。三級城鎮(zhèn)9個：為中心鎮(zhèn)，分別是洋河、大興、皂河、雙溝、半城、華沖、馬廠、王集、新袁。規(guī)劃人口分別為3-10萬人。四級城鎮(zhèn)28個：為一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口1-3萬人。中心城市

8、規(guī)劃范圍規(guī)劃區(qū)面積為2108平方公里，包括宿城區(qū)和宿豫區(qū)的全部。規(guī)劃用地面積為276平方公里，東至規(guī)劃中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。規(guī)劃建設用地面積為60平方公里，東至環(huán)城東路，西至通湖大道，南至開發(fā)區(qū)大道，北至大運河。中心城市性質東隴海地區(qū)中心城市之一，蘇北地區(qū)新興中心城市，以輕型工業(yè)為主導，現代休閑旅游服務業(yè)為特色的生態(tài)型園林化濱湖城市。中心城市建設目標建設具有歷史底蘊和文化內涵，集湖光秀色，運河景觀、黃河新姿、人文景色、城建品位于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的湖濱特色生態(tài)城市。城區(qū)總體布局通過大運河、古黃河、環(huán)城路將城區(qū)分割成六大片區(qū)，形成開敞型，片區(qū)式

9、空間結構形態(tài)：老城區(qū)全市傳統(tǒng)商貿中心，教育、科研中心。市府新區(qū)全市行政、文化中心，現代生產服務中心。宿豫新區(qū)居住、工業(yè)兼容的綜合性片區(qū)。宿城新區(qū)綜合性生活片區(qū)。市經濟開發(fā)區(qū)全市主要的工業(yè)生產基地。駱馬湖現代生態(tài)農業(yè)示范區(qū)生態(tài)旅游、教育科研和現代農業(yè)研發(fā)基地。第二篇 宿遷房地產市場供應分析一、土地供應情況歷年土地成交情況2006年至今宿遷市共成交179宗土地，總面積萬平方米，成交金額477368.8萬元。2006年宿遷成交44宗土地，134.9萬平方米，金額135965.4萬元，平均土地單價1007.9元/平方米。 2007年宿遷成交41宗土地，78萬平方米，金額96293.19萬元，平均土地單

10、價1234.5元/平方米。 2008年宿遷成交32宗土地，187.8萬平方米，金額62199.5萬元，平均土地單價331.2元/平方米。 2009年至今宿遷成交62宗土地，萬平方米，金額萬元，平均土地單價347元/平方米。從歷年土地成交量看，09年各區(qū)的土地放量大幅增長，從增長的絕對值來看，以開發(fā)區(qū)和宿城區(qū)最大，也在某種程度上反映了政府發(fā)展新區(qū)的力度。由于本案雖位于老城區(qū)內，因此，下面將08年和09年至今老城區(qū)成交的地塊信息。08年至今老城區(qū)成交地塊信息編號位置出讓面積（畝）用地性質容積率成交單價（萬/畝）08C-宿城14東至運河堤路綠化帶，南至楓情水岸用地，西至運河路，北至規(guī)劃道路。56商住

11、5609E-宿城-27東至郵政局宿舍，西至幸福北路32商住7509D-宿城區(qū)-16東至浩源國際項目用地，南至馬陵山市場路，西至黃河路及加油站預留用地，北至小路商住3.512009B-宿城-04東至運河風光帶，南至公園路，西至運河南路，北至南菜市一期用地。37商住5009B-宿城-02東至鳳凰城用地，南至鳳凰城用地，西至東大街，北至漁市口路及鳳凰城用地。商住09D-宿城-17東至規(guī)劃商城用地，南至規(guī)劃夜市用地，西至黃河路，北至小路商業(yè)109F-宿城-30東至運河堤路，南至江山城市廣場項目用地，西至運河路，北至罐頭食品公司用地35商住5508年至今老城區(qū)成交土地區(qū)位圖二、住宅市場供應情況1、分區(qū)情

12、況版圖不斷擴張，形成五大片區(qū)，其中以老城區(qū)為中心，市府新城和宿豫區(qū)為兩翼發(fā)展開發(fā)中心主要在城市西面，同時由南望北發(fā)展，打造湖濱新城區(qū)域開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)位于宿遷市新城區(qū)南側，緊臨寧宿徐高速公路和城區(qū)主干道徐淮路。距市政府僅15公里，地理位置優(yōu)越。開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制區(qū)面積近100平方公里，中期規(guī)劃面積39平方公里，建成區(qū)面積20平方公里。市府新區(qū)隨著宿遷經濟的發(fā)展，新城區(qū)越來越成為人們關注的焦點，新城區(qū)的樓市也成為人們追捧和議論的話題。新城區(qū)的樓盤品種多樣，非常適合不同的投資者進行選擇。目前新區(qū)在建和在售的樓盤品質、價位幾平可以滿足所有的消費人群。中豪國際等高層樓盤已經成為宿遷樓市品質的象征，是高端消費人

13、君的首選之地；而希望城以其低廉的價位，較高的性價比成為城南的代表性樓盤，可以滿足普通市民的居住要求。老城區(qū) 根據宿遷市的實際情況，宿遷市市級商業(yè)中心設置地域應該在城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)和已經形成的商業(yè)聚集地。功能定位應該是購物、文化娛樂、休閑、旅游與金融、商務結合。宿遷市的市級商業(yè)中心是以幸福路商業(yè)帶和霸王舉鼎商業(yè)圈為兩個組團，以黃運中和西湖路為連接紐帶的區(qū)域，包括幸福路商業(yè)帶和霸王舉鼎商業(yè)圈兩個組成部分。這一地區(qū)是宿遷市最繁榮的商業(yè)聚集地，已經開成了一定的規(guī)模。幸福路商業(yè)帶位于老城區(qū)，南起黃運中路、北至市府東路、東起幸福路、西至黃河路，總面積為36公頃。這一路段無疑是購房投資的佳地。宿豫區(qū)宿豫

14、區(qū)房地產業(yè)發(fā)展迅速，今年以來，宿豫區(qū)采取一系列有效措施，全面優(yōu)化投資環(huán)境，房地產業(yè)發(fā)展迅速。隨著運河五座大橋的建成通車，有力地推動運河兩岸生產、生活要素的跨河流動，宿豫區(qū)人氣、商氣迅速聚集。該區(qū)緊抓發(fā)展機遇，加大力度促進房地產業(yè)迅速發(fā)展，要求在建和未建住宅小區(qū)都要商標準規(guī)劃內部景觀設計和建設各種休閑、娛樂、健身場所，打造出一批優(yōu)秀的住宅小區(qū)。湖濱新城從市區(qū)驅車經過通湖大道橋，寬闊的通湖大道直達宿遷的最北部，兩年前的窮鄉(xiāng)僻壤正夢幻般崛起一座現代化湖濱生態(tài)新城湖濱新城開發(fā)區(qū)。2006年2月，湖濱新城開發(fā)區(qū)在市委、市政府“北擴西進”戰(zhàn)略中應運而生，成為中心城市的重要板塊，享受省級開發(fā)區(qū)待遇。湖濱新城

15、開發(fā)區(qū)以“創(chuàng)全國一流園區(qū)，建生態(tài)湖濱新城”為目標定位，致力于湖濱新城的大開發(fā)、大建設、大發(fā)展，壯大城市產業(yè)，提升城市人氣，營造城市特色，努力把湖濱新城建設成為中心城市發(fā)展的新空間、區(qū)域經濟新的增長極和現代服務業(yè)新的集聚區(qū)。2、各區(qū)域房地產市場特點板塊特征產品類型典型項目老城區(qū)老商業(yè)中心，配套成熟，土地稀缺多層、高層并存濱江國際花園、維多利亞花園 市府新區(qū)新的文化、行政中心，配套待建，土地出讓較多政府重點打造區(qū)域，目前主要以多層為主，逐漸過渡到小高層、高層住宅中港 雅典城 、鵬潤 格林上郡 開發(fā)區(qū)主要以產業(yè)為中心，配套稀缺以多層為主，大體量的商業(yè)開始進駐希望城 、雅藍國際宿豫區(qū)新興城區(qū)，規(guī)劃成工

16、業(yè)、教育、金融等一體城區(qū)主要以多層為主中通 名仕嘉園 、眾大 上海城 、浦東國際花園湖濱新城政府未來新城資源豐富，目前別墅較多世外桃源、夏陽銀湖花園老城區(qū)中心板塊地段、配套優(yōu)勢明顯，板塊價值勿庸置疑市府新區(qū)為政府行政中心所在地，未來市場前景優(yōu)越開發(fā)區(qū)為工業(yè)集中地，但未來政策導向望北移動湖濱新城作為政府未來規(guī)劃新城區(qū)域，自然資源、政策導向目前看好區(qū)域3、宿遷房地產市場供應情況小結：看一組官方數字，以09年上半年數據為例，市區(qū)商品房批準預售萬，較去年同期下降個百分點，其中商品住房批準預售萬，同比下降個百分點。商品住宅銷售萬，較去年同期增長9.39%。截至6月底，市區(qū)商品房和商品住宅累計可售面積分別

17、為萬和萬，與2008年底相比，分別減少了萬和萬，可售房源去化進一步加快。這也進一步說明目前宿遷商品房銷售量增加，市場供應減少，可售房源減少。 可以說目前是宿遷市房地產市場供應的空缺點。下面通過土地供應情況、各項目銷售情況，對宿遷未來1-2年的供應體量做一估算。通過目前宿遷市場在售項目，可以大致估算未來一年內的上市體量。按照正常每年上市4萬平方米計算，未來一年的上市量大約有160萬平方米。根據宿遷建設局的有關數據資料，09年1-8月共完成萬平方米，如果按照這一去化速度看，未來一年的供銷也基本能夠保持均衡。 據統(tǒng)計，08、09年土地放量大幅增加，尤其是09年以來土地成交量已經超過前三年之和，大致估

18、算08、09年土地全部上市將會有萬平方米的體量（其中宿豫區(qū)有萬的體量）。這些土地也將會在未來2-3年內上市，由于土地成交體量非常大，這些土地分批推出的體量將不可避免的大量集中爆發(fā)。再加上已經銷售項目的剩余體量，可以非常明顯的看出，未來2-3內的競爭非常激烈。第三篇 宿遷房地產市場需求分析一、未來需求預測宿遷“十一五”規(guī)劃目標為到2010 年城市人口達到50萬。估算按照目前人均居住面積27.15平方米（數據來源：宿遷建設局），08年宿遷城區(qū)人口42萬，估算2010 年人均居住面積28平方米。 到2010 年宿遷需要新增商品房面積萬平方米 （理論測算，實際購買力不能達到100%，擬按照70%計）

19、即采用樂觀的估算（70%的居民能買的起新商品房）到2010 年宿遷市區(qū)商品房需求量為平方米 。二、消費者調研分析為了對準確把握宿遷房地產市場當前和未來的需求情況，特進行了問卷調查。共進行了200份的樣本調查。1、家庭月收入家庭月收入在3001-4000元所在比例最高，達到32%，其次是月收入2001-3000元之間的，總體來看，56%的家庭月入2000-4000元之間；另外家庭月收入在4000-6000元的家庭也占到了34%，還有大約5%的高收入家庭，月收入達到8000元以上?？傮w來說，城區(qū)居民家庭月收入比較可觀。2、現住房面積情況受訪者目前居住的房屋面積多集中在80-100平方米之間，101

20、-120平米之間的也占了32%左右?？傮w看來，市場存在一定的改善型需求。3、現有住房來源高達79%的受訪者現在居住的房屋均為購買的商品住宅，其次是農村自建房。4、高層、小高層認知度在所有的受訪者當中，71%的人表示愿意購買帶電梯的小高層、高層住宅，而且大部分人認為購買小高層和高層是身份和面子的象征5、購房戶型選擇66%的受訪者表示以后購房會選擇三房兩廳，其中39%受訪者愿意選擇舒適度比較好的三房兩廳兩衛(wèi)住房；15%的消費者會考慮兩房兩廳，總體來看，未來購房改善型需求的消費者將比較多，功能性和舒適度都成為消費者考慮的重要因素。6、建筑面積選擇從房屋面積的選擇來看，當地37%的購房者表示會考慮11

21、1-120平方米的房子，其次是27%的購房者愿意選擇101-110平方米的住宅，這也與受訪者大多數人表示將會考慮三房的房型相吻合，110平米以內的小三房和120平米左右的舒適性三房正是最受歡迎的市場產品。7、對宿城區(qū)房價選擇當地受訪者認為宿城區(qū)的住宅單價在2300-2700元/平方米之間。8、購房總價承受能力在對于購房總價的承受能力方面，大部分受訪者能接受總價在21-27萬元的住宅產品。同時50%以上的人表示會在2-3年之內購房，而且改善居住環(huán)境的購房者達到了47%左右，投資性購房和首次置業(yè)的購房者也占據相當的比例。9、購房考慮因素在將來購房所考慮的外部因素方面，地理位置成為消費者最關注的方面

22、，這一比例高達68.29%，這表明當地居民對購房區(qū)域非常的敏感。絕大多數的本地人都會選擇就近原則購房。其次是價格，51.22%的受訪者認為價格是重要的決定因素，這也說明當地消費者對價格的敏感度比較高，再次是小區(qū)周邊的配套。10、小區(qū)配套關注度購房者對于超市、幼兒園、醫(yī)院、農貿市場、綜合商場等生活配套的關注度遠高于其他。【3】宿遷房地產市場需求分析小結1、通過估計預算發(fā)現，到2010年，宿遷的商品房住宅需求量為181.8萬平方米，供需大致能保持均衡。2、通過對消費者調查分析發(fā)現，當地的居民家庭收入水平還是比較樂觀，有購房商品房的經濟基礎。而且目前當地居民對小高層和高層的認知度比較高，普遍認為能夠

23、購買該類產品是面子和身份的象征。同時，他們在選購商品房時傾向于購買100-120平方米的三房兩廳和三房一廳。在商品房總價上普遍能接受的價格范圍是21-27萬元。在購房考慮因素上，非?？粗械乩砦恢茫麄儗彿繀^(qū)域非常的敏感，大多會選擇就近原則購房，當然對價格、小區(qū)周邊配套也非?？粗?。第四篇 老城區(qū)和宿城區(qū)在售代表項目一、在售項目分析本案位于老城區(qū)和宿城區(qū)的交接處，下面將老城和宿城的樓盤信息資料做了比較詳細的羅列老城區(qū)項目名稱 地址 物業(yè)類型 開發(fā)商 總建（萬） 占地（萬） 濱江國際花園 幸福南路商業(yè)街玉米人餐飲南側 多層住宅 江蘇潤石房地產開發(fā) 11 上城麗景 八一東路幸福路派出所隔壁 多層住宅

24、 宿遷市鴻飛置業(yè) 維多利亞花園 環(huán)城北路南側、幸福北路東側 多層、高層住宅 宿遷恒鑫房地產開發(fā) 項目名稱開盤時間均價項目介紹面積區(qū)間主力產品銷售情況月均銷量（套）濱江國際花園 一期07年12月開盤，二期09年5月開盤 2900 分2期開發(fā)，25棟多層，800戶左右 55-144 80-110平方米的兩房和三房產品 住宅產品全部售完 38上城麗景 2950 共12棟 80-104 90-104平方米的兩房和小三房 共12棟，目前可售6棟 30嘉匯 楓景 住宅08年4月開盤 3000多 由2棟20層的高層住宅、2棟12層的小高層、1條商業(yè)街 86-11998-119平米的兩房三房高層和小高層住宅已

25、經售罄 30維多利亞花園 一期09年5月開盤，二期高層預計明年開盤 3100 共13棟，600多戶 86-130 86-108平方米的兩房和小三房 一期9棟，242戶，目前可售2套 40 從均價看，價格區(qū)間在2900-3100元/平方米以上。供應產品的主力面積區(qū)間80-110平方米的兩房和小三房。 從銷售速率看，濱江國際花園、上城麗景、嘉匯楓景三個項目的月均銷售套數都在30套以上，而維多利亞花園可以達到月均40套的銷量。 宿城區(qū)項目名稱 地址 物業(yè)類型 開發(fā)商 總建（萬） 占地（萬） 中港 雅典城 洪澤湖路1號 聯排別墅、多層住宅 江蘇中港房地產開發(fā) 黃河上院 發(fā)展大道與八一西路交匯處 多層、

26、高層住宅 宿遷建豪置業(yè) 9 鵬潤 格林上郡 黃河北路 花園洋房、平層、多層住宅 宿遷鵬潤地產 銀河花園 洪澤湖路與黃海路交叉口 多層、高層、小高層住宅 江蘇省閩興房地產開發(fā) 10 希望城 威海路88號 小高層、高層住宅 宿遷市希望房地產開發(fā) 36 中豪國際星城 霸王舉鼎廣場東側 小高層、高層住宅 江蘇中豪置業(yè) 100 190項目名稱開盤時間均價項目介紹面積區(qū)間主力產品銷售情況月均銷量（套）中港 雅典城 住宅09年3月開盤，聯排別墅09年8月開 3000 共有13棟多層，288戶，聯排別墅60套，300多平方米， 多層住宅已經全部售完， 41 黃河上院 08年10月開盤，總計21棟，有11棟多層

27、和10棟小高層，共1000多戶。 2900 分三期開盤，一期開多層100套，二期09年5月開盤150套 89-130 91-120平方米的兩房和三房產品 一期售完，二期目前可售5套 20 鵬潤 格林上郡 09年7月一期開盤 2900 一期開出多層住宅共200套，平層4棟 84-120 87-106平方米的兩房和小三房 目前一期多層全部售完98 銀河花園 07年5月一期，07年10月二期開盤。三期預計2010年3月開盤 2680 分四期開盤，共39棟，1000多戶，一期8棟，300多套和二期12棟，400多套，全部售完。 55-122 86-102平方米的兩房和小三房 目前一期二期全部售完，三期

28、待售 35銷售均價從2680-3600元/平方米。供應的產品類型多樣，普通住宅的主力產品是86-120的兩房和三房。從銷售速度看，各項目差距比較大，格林上郡由于新項目開盤前期蓄水緣故，開盤兩月銷售近200套。中港雅典城和銀河花園由于靠近宿城區(qū)政府，月均銷售分別是41、28套之間 。而黃河上院由于位置較偏僻，月均銷售僅17套。二、小結【1】從目前的售價來看，兩個片區(qū)的價格差距并不大，老城區(qū)的價格區(qū)間在2900-3100之間，而宿城區(qū)則在2680-3000之間，因此價格之間的競爭比較大。不過也更能凸顯老城區(qū)的優(yōu)勢。而在與9月份相比，以上各項目的售價都有不同幅度的增長，如下表所示：區(qū)屬項目名城9月份

29、均價11月份均價增長幅度老城區(qū)濱江國際花園28002900100上城麗景27002950250維多利亞花園30003100100宿城區(qū)中港雅典城25503000450黃河上院25002900400格林上郡27002900200銀河花園25002680180【2】從其銷售情況看，大多數項目目前的可售房源不多，而且不少項目正在準備推出新房源。這一狀況也表明目前宿遷的商品房市場比較火熱，需求旺盛。 【3】目前來看，老城區(qū)在售項目所剩房源不多，僅上城麗景有部分房源可售。而宿城區(qū)（在此僅列舉了代表性樓盤）目前已經推出的房源所剩也不多，可見目前市場需求量大增導致供求出現了短缺?！?】兩個片區(qū)主要供應的普通

30、住宅產品看，主力的產品比較相似，基本都在85-110多平方米的兩房和三房，市場競爭的差異化比較小。二、老城區(qū)商業(yè)分析本案位于黃河路與市府東路交匯處，而且距離宿遷商業(yè)中心的幸福路非常近，項目地可以受到幸福的商業(yè)輻射，因此，在此，將幸福路和市府東路的商業(yè)做介紹。商業(yè)街主要經營業(yè)態(tài)在售均價（元/平米）租金水平（元/平米.天）代表商業(yè)幸福中路主要以服飾、超市、銀行、商場為主1F：50000 1F：1900058蘇豪國際、女人街幸福路商業(yè)分布馬陵路紀念碑大眾水果超市極樂律院市府東路市府路春城書店文馬陵中學千仞崗吳良材眼鏡店蘇果超市信用社中國建設銀行雙星華南購物中心新華書店商香港城黃運西路黃運中路華城購物

31、中心金柏年購物廣場時代廣場百貨大樓普瑪特千家惠服侍廣場紅旗電影大世界金港花園五星電器人民商場幸福路宿城區(qū)文化館中心大酒店蘇源廣場中國電信建設銀行大光明眼鏡現有建筑購物中心幸福中路作為宿遷重點商業(yè)街，集中了宿遷金融、購物、娛樂、休閑、餐飲等多種商業(yè)該地段商業(yè)主要以服飾為主，包括品牌專賣店，如圣迪奧等但該地段商場營業(yè)一般，包括人民商場，時代廣場，在對地方人員訪談中發(fā)現，本地人對于人民商場態(tài)度一般，而且本地人很少出入該商場，原因就是該商場定位單一，不符合本地人需求商場名稱位置營業(yè)面積項目主要情況經營內容招租方式女人街幸福中路南首地下營業(yè)部分18000主力20-60平米，層高，開間約7-8米，進深5米

32、主要經營女士服飾，分A/B/C/D四個區(qū)域經營，提供一站式購物廣場先售后招租（售價19000元/平米）香港城市府東路南側一層商業(yè)，部分兩層，約5萬平米，進深10米左右由商業(yè)街和兒童街組成，主要經營產品為服飾類或者美容兒童街：8000元/平米，商業(yè)街：9300元/平米；帶租約式銷售，三年內返回固定租金四季青服飾批發(fā)市場幸福路257號三層經營，約5萬平方米1700個自由分割的鋪位分區(qū)經營，男女服飾折扣、童裝、小百貨、小飾品、箱包、鞋類、皮革等，前兩年免租嘉匯名店區(qū)（在售）黃河路西側兩層共40余套，面積70-150平方米，主力在50-70平方米一層均價1.2萬/平方米；二層4000元/平方米皇冠國際底商（在售）宿城區(qū)洪澤湖路兩層約50多間，140平方米左右（2層）均價2萬/平方米宿遷商業(yè)主要以幸福中路為核心商業(yè)區(qū)。由幸福中路延伸的市府東路成為幸福中路商業(yè)街的補充宿遷商業(yè)中心主要是幸福中路，主要是市府東路和黃運中路的中間路段，該路段近百家商業(yè)成為宿遷消費者購物的主要場所。第五篇 項目地塊分析一、地塊概況地理位置：該地位于老城區(qū)內，市府東路與黃河路交叉處， 西側臨黃河路，南側臨市府東路，北側臨電視塔，東側臨目前還未招商的大光明商業(yè)廣場，地塊內部有大量需要拆遷的民房和沿街門面。（地塊位置和周邊環(huán)境如下圖）地塊面積：約40畝左右二、SWOT分析1、項目優(yōu)勢【1】區(qū)位優(yōu)勢