北京【中海地產(chǎn)大廈】項目后評估報告

1、北京【中海地產(chǎn)大廈】項目后評估報告中海地產(chǎn)集團有限公司后評估工作小組二八年五月第49頁 共50頁北京【中海地產(chǎn)大廈】項目后評估報告前言：中海地產(chǎn)大廈項目是北京公司運作的第一個寫字樓項目，項目于2003年12月取得審定方案通知書，2006年2月開工，至2007年11月23日與中國工商銀行股份有限公司最終簽訂了為期三年的整體寫字樓租賃合同，達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至時間為：2007年11月30日）?；趯椖窟M行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的項目，尤是其寫字樓項目提供一定的借鑒。北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估過程中，北京公司同事認真對待，努力工作，總部的財務資金部、投資管

2、理部、規(guī)劃設計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目 錄TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc210465095 核心內(nèi)容提要 PAGEREF _Toc210465095 h 3 HYPERLINK l _Toc210465096 【項目概況及評估綜述】 PAGEREF _Toc210465096 h 5 HYPERLINK l _Toc210465097 【項目投資管理評估】 PAGEREF _Toc210465097 h 7 HYPERLINK l _Toc210465098 【項目規(guī)劃設計工作評估】 PAGEREF _Toc210465

3、098 h 11 HYPERLINK l _Toc210465099 【項目營銷工作評估】 PAGEREF _Toc210465099 h 23 HYPERLINK l _Toc210465101 【項目進度、工程管理評估】 PAGEREF _Toc210465101 h 28 HYPERLINK l _Toc210465102 【項目成本管理評估】 PAGEREF _Toc210465102 h 34核心內(nèi)容提要【投資管理評估】中海地產(chǎn)大廈項目開發(fā)經(jīng)營整體較為成功，取得了較為理想的綜合效益：其一，由于宏觀市場及區(qū)域市場的變化，該項目租金收益大幅提高；其二，通過規(guī)劃的調(diào)整，用15,898平方米

4、寫字樓置換12,641平方米的低品質(zhì)住宅，既保證了住宅項目的整體品質(zhì)，又提高了項目整體收益水平；第三，通過持有物業(yè)出租方式經(jīng)營，為公司提供了穩(wěn)定且可觀的現(xiàn)金流。該項目值得關注的借鑒意義在于：其一，該項目地處北京二環(huán)內(nèi)金融街地區(qū)，項目本身及區(qū)域市場的發(fā)展歷程均從側(cè)面反映了核心城市的核心地段的發(fā)展?jié)摿巴顿Y價值；其二，在規(guī)劃條件不利的條件下，通過縝密的市場研判，根據(jù)市場的潛在需求對項目規(guī)劃定位和產(chǎn)品類型進行調(diào)整，將有利于優(yōu)化項目的盈利能力。【財務管理評估】該項目出租情況比較理想，年度租金收入較可研預期增加較大；考慮資金占用成本，實際項目發(fā)展成本較可研預期有所增加，主要是根據(jù)總部的項目發(fā)展整體部署，

5、延長項目建設期導致利息費用增加，因此，把控好項目發(fā)展周期，是我們應該總結(jié)的經(jīng)驗。項目預計8年時間可收回投資成本，且按照2007年8月中介機構評估情況，實現(xiàn)增值較為理想，因此，可以說，該項目實現(xiàn)了比較好的投資回報?！疽?guī)劃設計工作評估】該項目是北京公司第一個寫字樓項目，本項目規(guī)劃設計充分挖掘項目的客觀及主觀優(yōu)勢，概念設計與市場定位相吻合，并在規(guī)劃設計工作過程中對定位進行修正，同時進行產(chǎn)品的創(chuàng)新設計，產(chǎn)品策劃理念在規(guī)劃設計、辦公空間設計、立面設計、裝修設計、景觀設計等方面都得以很好的貫徹和體現(xiàn)。本項目規(guī)劃設計工作緊密結(jié)合市場定位和地域特點，在寫字樓產(chǎn)品的概念策劃、規(guī)劃布局、辦公空間研究、機電結(jié)構、裝

6、修設計、成本控制等方面取得了一定的成績，得到了市場的認可，并為北京市場寫字樓產(chǎn)品的規(guī)劃設計工作積累了寶貴經(jīng)驗?！緺I銷工作評估】在對金融街寫字樓市場充分調(diào)研的基礎上，對項目進行了準確定位，在租售階段，確定項目只租不售，通過對目標客戶的分析和梳理，最終確定將物業(yè)整單租賃給中國工商銀行，且租賃期間仍冠名“中海地產(chǎn)大廈”，以較高價格成功實現(xiàn)了項目租售?！景l(fā)展進度、工程管理評估】項目實際施工時間從2006年2月開始，至2006年12月底完成竣工備案，實現(xiàn)了“當年開工，當年竣工”，作為北京公司開發(fā)的第一個寫字樓項目，在工程進度的控制方面是比較成功的。工程管理中，能夠充分認識到工程外墻施工對于寫字樓項目工程

7、進度及質(zhì)量的重要性，積極采取措施，調(diào)整管理和控制方法，為“當年竣工”的實現(xiàn)提供了可靠保證。【成本管理評估】中海地產(chǎn)大廈項目是北京公司運作的第一個寫字樓項目，項目定位為高檔5A級寫字樓。雖然沒有現(xiàn)成經(jīng)驗，但是北京公司通過努力，全過程控制成本，取得顯著成效。通過采用設備顧問公司等方式，通過設計優(yōu)化和周全的合約策劃以及過程管理，較好實現(xiàn)成本控制。實際全成本數(shù)比可研數(shù)以及集團批復的控制指標數(shù)都有較大減少。北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告【項目概況及評估綜述】項目概況：【中海地產(chǎn)大廈】項目位于西城區(qū)太平橋大街東側(cè)，距西單商業(yè)街500米；南距西長安街200米；西側(cè)與北京金融街隔街相望，距內(nèi)城主干道西二環(huán)60

8、0米；東側(cè)與西城區(qū)政府毗鄰，北側(cè)與聯(lián)系金融街與西單大街的通道辟才胡同相鄰。項目地理位置優(yōu)越，交通便利，主要配套有麗茲卡爾頓、金融街四季商城、WESTIN酒店、國際會議中心等，且周邊政府機關云集，便于辦理相關事務，節(jié)約企業(yè)辦公成本。項目緊鄰金融街，是以金融機構、通訊、網(wǎng)絡公司為主，法律、咨詢、評估等配套服務機構為輔的新的金融商務區(qū)，能夠為企業(yè)帶來良好的辦公環(huán)境。但是項目周邊餐飲、購物等配套不是很完善，不能很好的滿足項目周邊人群的需求。項目經(jīng)濟技術指標項目最終建設用地面積 4,753平方米，代征城市道路面積已經(jīng)包含在中海凱旋住宅項目中，寫字樓項目無代征公共用地，總建筑面積為24,668.06平方米

9、，容積率3.38，實際可租面積為16,929.02平方米。建筑結(jié)構形式為框架剪力墻結(jié)構。項目建筑高度26.69米，總建筑面積24,668.06平方米，其中地上約16,084.37平方米，地下約8,583.69平方米；地上7層，地下3層；地上車位11個，地下車位144個。項目開發(fā)周期項目自2001年6月完成土地簽約，2003年1月拆遷完畢，而正式開始對寫字樓進行設計工作開始于2003年5月，土方工程始于2006年2月，2006年3月開始正負零以下結(jié)構施工，2006年8月結(jié)構封頂，2006年12月完成竣工備案，最終于2007年11月整體出租使用，項目實際開發(fā)周期約3年。項目綜合評估項目的經(jīng)濟技術指

10、標較可研有所變化，總建筑面積有所增加，可租面積以及車位增加較多。同時通過對建安成本的控制，項目在建安成本減少的情況下，出租收入提高，從而使得項目利潤達到最大化。項目的發(fā)展進度嚴格按照“當年開工，當年竣工”的發(fā)展目標執(zhí)行，建安工作周期被大大壓縮，由此對項目的進度控制、質(zhì)量控制和成本控制帶來了一系列的綜合影響，但項目在保證質(zhì)量的前提下按期竣工備案，同時通過優(yōu)化建筑做法，一方面加快了工程進度，另一方面也較好的控制了成本，甚至有所減少。項目的發(fā)展進度加快，又促進了項目的租售，加快資金的回籠。項目推向市場的時機把握較好，一方面項目在外立面完成以及室內(nèi)達到展示標準后推出，另一方面項目在推廣時避開了其它一些

11、高檔寫字樓的推廣期。較好的時機把握提升了項目形象的同時也獲得了較高的租金收入。同時通過對客戶、面積以及類型的分類，權衡整體租金收益情況下，較好的掌握了項目銷售節(jié)奏。可以說市場對項目的接納以及租金收入的大幅提升也在一定程度上反映了項目前期市場定位的準確性。項目的發(fā)展成本較可研報告預測數(shù)減少較多、收入以及凈利潤較可研報告預測數(shù)均有較大增加，稅后利潤率也比可研預測數(shù)有較大提高，實現(xiàn)了項目利潤的最大化。項目最終實現(xiàn)了投資預期，每年可帶來較為穩(wěn)定的收入，同時也提升了公司抵抗風險的能力。項目進一步豐富和完善了北京公司的產(chǎn)品類型，并為北京公司運作寫字樓類型的項目積累了經(jīng)驗與教訓。寫字樓出租項目應對不同需求面

12、積的客戶進行面積分類、類型分類，并且進行各種拆分組合，并且梳理客戶的檔次，將主力大單客戶以及高租金小單客戶進行區(qū)分，權衡項目整體租金收益情況進行單獨談判。寫字樓出租項目不可把寫字樓轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”、也不進行折舊計提，此項安排可使寫字樓項目避免因視同銷售而一次性繳納的企業(yè)所得稅，從而增加利潤收入。寫字樓項目不同以往所做的住宅項目，需做大量的調(diào)研工作，應多請專業(yè)顧問公司進行設計、策劃和合約招標咨詢工作，各相關部門從成本控制的大局出發(fā)，充分溝通論證，這樣既能保證項目品質(zhì)，又可減少不必要的成本支出。項目發(fā)展應制定合理開發(fā)建設周期；項目開發(fā)建設周期直接影響整個項目的實施方案，而項目的實施方案又影響著項目

13、的成本。壓縮施工周期必然會造成成本的增加以及對質(zhì)量控制方面難度加大，因此應盡量避免。招標前應加強對總包的考察，便于后期項目各項管理工作的順利進行。同時應當時刻做好反索賠工作，減少后期項目結(jié)算的難度以及對成本的良好控制。設計方面要加強專業(yè)的把控能力，尤其對項目的發(fā)展以及定位要具備更高的前瞻性，從而減少非常規(guī)設計引起的后期圖紙的較大變動以及成本的增加。寫字樓項目要注意機電設計，全面把握和提升樓宇的內(nèi)在品質(zhì)和競爭力?！卷椖客顿Y管理評估】項目發(fā)展周期內(nèi)北京房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧20032007年，為項目主要發(fā)展期，在此期間內(nèi)，北京市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控引發(fā)的調(diào)整及觀望階段，但總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，市場需

14、求增長，價格上升。由于中國入世、2008年奧運會、世界經(jīng)濟穩(wěn)定增長等因素的推動，北京市在2000年前后集中規(guī)劃了CBD、金融街、中關村西區(qū)等城市主力商務區(qū)，因此北京從2004年開始進入歷史上最大規(guī)模的中高檔寫字樓需求和供應高峰期。北京寫字樓市場，從80年代開始在經(jīng)歷了由輝煌到蕭條的完整周期之后，正步入前所未見的供需兩旺階段。2005年由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，寫字樓開發(fā)投資額增幅減緩。項目所在地金融街甲級寫字樓項目2003年以后才逐漸回暖。2005年以后高檔甲級寫字樓成為金融街寫字樓市場的主流，占總量的68%；乙級寫字樓也占到了18%。2006年上半年，北京寫字樓市場總體發(fā)展較為平穩(wěn)，5月份

15、出臺的各項政策沒有影響到相對穩(wěn)定的寫字樓市場。投資管理評估的方式由于最初項目的可研報告是按照純住宅進行編制的，后來變更成為住宅和寫字樓，有關寫字樓的高度和技術經(jīng)濟指標也經(jīng)過了多輪報建和溝通，才變更成為現(xiàn)狀指標。2005年重新編制了寫字樓項目的可研報告，總體上，鑒于項目所在的特殊的地理位置，將純住宅變更為住宅加上寫字樓的綜合項目是可行的。土地合同執(zhí)行情況評估1994年，北京市新地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得二龍路項目的政府立項手續(xù)。北京市新地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是北京市外國企業(yè)服務集團的全資子公司，國有獨資企業(yè)。二龍路項目分兩期開發(fā)：一期占地10,310平方米，其中代征市政用地2,860平方米，1996

16、年已建成寫字樓（新龍大廈），建筑面積為38,543平方米；二期規(guī)劃建設用地26,480平方米，其中代征市政用地7,600平方米，該公司由于資金缺乏，我司收購了本項目的二期，并成功開發(fā)了中海凱旋住宅項目，而中海地產(chǎn)大廈寫字樓項目規(guī)劃建設用地面積4,753平方米，市政用地已經(jīng)在中海凱旋住宅項目中代征完畢?？裳须A段規(guī)劃調(diào)整評估規(guī)劃指標調(diào)整的原因規(guī)劃方面的原因在本項目合作開發(fā)之初，合作方提供的審定設計方案通知書（2000規(guī)審字0176）要求：“該區(qū)域限高為24米，限制層數(shù)9層。”如果按照上面的規(guī)劃條件進行設計，住宅層高只有2.6米；在不設置寫字樓的條件下，原方案為5.59層的板式小高層和多層，并且有較

17、大比例（約1/5以上）的東西向戶型。以上兩點都不能滿足建設高檔社區(qū)的要求。市場方面的原因根據(jù)1993年國務院批復的北京城市總體規(guī)劃，提出在西二環(huán)阜成門至復興門一帶建設國家級金融管理中心，集中安排國家級銀行總行和非銀行機構總部，北京金融街應運而生。金融街規(guī)劃范圍為南起長安街的復興門內(nèi)大街，北至阜成門內(nèi)大街,西至二環(huán)路，東至太平橋大街，南北長約1,700米，東西寬約600米，規(guī)劃區(qū)總占地面積103公頃，總建筑面積約318萬平方米，其中地上建筑面積238萬平米，地下建筑面積80萬平米，規(guī)劃建筑用地達40余塊。金融街匯聚了中國幾乎所有的銀行、證券、保險等金融機構的中國總部或北京總部；項目東側(cè)是西單地區(qū)

18、，是北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著西西工程的實施，商業(yè)中心的地位將更加顯著。從大環(huán)境來看，該區(qū)域更適合商務辦公，寫字樓的售價高于當時的住宅售價。住宅主要服務于在該處進行商務辦公的地緣性客戶（住宅項目的實際購買客群證明了這個判斷，在中海凱旋住宅項目后評估中已有論述）。綜合上述分析，該區(qū)域有寫字樓開發(fā)的便利市場條件。從當時的99控規(guī)分析，金融街的寫字樓，普遍都是大體量、大規(guī)模的寫字樓。信遠大廈（控高80米），平安大廈（控高60米），投資廣場（控高80米），中信實業(yè)大廈（控高80米），通太大廈（控高80米）等等，基本上都是大體量的項目。我司曾經(jīng)進行過突破控高的努力，也曾經(jīng)向70米的控高進行過沖擊，結(jié)果由于

19、種種限制條件，沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。但是，正是由于該區(qū)域的上述特點，小規(guī)模的寫字樓反而具有稀缺性和一定的靈活性（可賣、可租、可整租也可零租），成為了該項目的有利因素。基于以上原因，2001年1月8日由興業(yè)公司（當時的集團公司）和北京公司主要領導和骨干成員參與的“中海豪庭”工作會議上決定在項目的西北角設置寫字樓一座。規(guī)劃調(diào)整的實踐原審定方案（2000規(guī)審字0176，合作方于2000年3月9日取得）總建筑面積為80,157平方米，其中住宅建筑面積76,661平方米，配套公建建筑面積3,496平方米。后期對住宅部分進行了調(diào)整，調(diào)整后住宅部分總建筑面積為101,702平方米，其中地上64,020平方米，地下3

20、7,682平方米，其中配套公建面積1,800平方米。增加了寫字樓的面積，寫字樓面積為24,529.63平方米。后期調(diào)整和前期審定方案對比，居住面積減少12,641平方米，但是減少了東西向戶型，提高了項目的品質(zhì)。同時總建筑面積增加了46,074.63平方米。2003年12月26日取得的寫字樓的審定方案控高為26.69米，地上建筑規(guī)模為15,898.07平方米，用15,898平方米的寫字樓去替換12,641平方米的品質(zhì)不高的住宅，從各方面分析都是比較值得的，并且從最終的效果分析（見后文）中也得到了驗證。在調(diào)整過程中面臨的最大的問題是該區(qū)域控高的限制，公司相關部門、人員對于突破控高進行較長時間的嘗試

21、，最終控高為26.69米。規(guī)劃調(diào)整的結(jié)果項目最終調(diào)整后的指標比較見下表所示：項目原審定方案和現(xiàn)方案的對比表原審定方案后期調(diào)整住宅商業(yè)住宅、商業(yè)寫字樓總建筑面積（m2）80,157126,231.63101,70224,529.63建筑面積（m2）地上：76,661地下：3,496地上：64,020其中住宅：61,119.63商業(yè)：2,900.37地上：15,898.07地上建筑面積總計：79,918.07地下：37,682地下：8,631.56高度（米）242426.69層數(shù)911其中：地上8.5，地下37其中：地上7，地下3層高（米）2.672.83.65停車位（個）541（其中地上72，地

22、下469）413其中地上：23，地下390155其中：地上11，地下144和原規(guī)劃方案相比，總建筑面積有了較大的提高，住宅（配套商業(yè)）面積減少，減少12,641平方米，寫字樓面積增加15,898平方米，住宅層高為2.8米，品質(zhì)和業(yè)態(tài)較原方案更趨合理。規(guī)劃指標變動評估各經(jīng)濟技術指標變化表：項 目可研報告實 際差異數(shù)差異比例建設用地面積（m2）4,753.00 4,753.00 0.00 0.00%總建筑面積（m2）24,529.63 24,668.06 138.43 0.56%可租面積（m2）15,898.07 16,929.02 1,030.95 6.48%項目主要規(guī)劃指標有所變化，建筑經(jīng)濟指

23、標達到了可行性研究階段的要求，沒有因規(guī)劃指標方面的原因而對項目盈利及成本情況產(chǎn)生不利影響。項目建設用地面積4,753平方米，和可研面積相同，實際可租面積16,929平方米，比可研報告增加1,030.95平方米。主要增加在地下面積的分攤以及車庫的面積。項目總建筑面積為24,668.06平方米，比可研24,529.63平方米僅增加了0.56，可見項目總建筑面積和可研吻合較好。土地成本變動評估土地成本較可研變動較小，差別主要是因為分攤算法不同引起的，未發(fā)生因其它方面所引起的增減。經(jīng)驗總結(jié)對項目發(fā)展前景和未來市場的準確判斷項目位于西城區(qū)太平橋大街東側(cè)，距西單商業(yè)街800米；南距西長安街500米；西側(cè)與

24、北京金融街隔街相望，距內(nèi)城主干道西二環(huán)700米；東側(cè)與西城區(qū)政府毗鄰，地理位置優(yōu)越，交通便利。隨著中國加入世貿(mào)組織時所承諾的國內(nèi)市場開放時間的逐步落實，外資企業(yè)進入北京市場開展業(yè)務的需求正保持穩(wěn)定增長的勢頭，2008年的奧運商機也會在短期內(nèi)帶動大量的寫字樓需求。尤其是其處在金融街商圈，政府對這一區(qū)域的扶持力度逐漸加大，金融街作為中國金融管理中心，在吸引外資金融機構方面具有較大優(yōu)勢。隨著金融街區(qū)配套設施的不斷完善，必將進一步提升地產(chǎn)大廈寫字樓項目的吸引力。因此，在今后的土地儲備中，應適當增加北京市場寫字樓項目的儲備，尤其應當著眼于發(fā)展速度較快、政策扶持力度較大、核心區(qū)域并具有較大的投資前景的商業(yè)

25、項目的土地儲備。豐富產(chǎn)品類型，獲得穩(wěn)定回報該項目是北京公司首個寫字樓項目，通過地產(chǎn)大廈寫字樓的實踐，使我司在寫字樓項目的經(jīng)營和開發(fā)上積累了一定的經(jīng)驗，同時寫字樓項目開發(fā)周期不長，出租后每年可帶來穩(wěn)定的收入，租金收入利潤率較高，而且其受政策影響不是很大，可較大的提高房地產(chǎn)公司抵抗風險的能力?！卷椖恳?guī)劃設計工作評估】項目完成情況介紹項目實景照片時間節(jié)點：2001年4月：為配合項目住宅的開發(fā)對寫字樓地塊進行相關設計準備工作；邀請興業(yè)建筑師（國際）有限公司、美國海波建筑設計事務所、王董國際有限公司等三家境外設計公司對該項目建筑做了設計投標。2001年8月，確定興業(yè)國際建筑師公司與中國建筑技術研究院人居

26、所設計單位2002年4月人居所根據(jù)興業(yè)國際初步設計方案出擴初圖紙2003年5月正式單獨開始對中海地產(chǎn)大廈寫字樓進行設計工作。2003年8月中聯(lián)環(huán)建文建筑設計有限公司根據(jù)人居所初步設計圖紙和說明進行施工圖設計。2003年11月15日，完成第一版施工圖設計；2003年12月，規(guī)劃設計定稿； 2003年12月26日，取得規(guī)劃審定設計方案通知書；2004年1月15日2月9日，中聯(lián)環(huán)完成立面5個方案設計及效果圖。2004年2月，根據(jù)集團意見重新委托香港興業(yè)進行立面設計；2004年3月18日，取得建設工程規(guī)劃許可證（立面為老立面）。2004年4月20日，立面方案得到集團確認；2004年6月17日，完成第二

27、版施工圖；2006年2月，開工；2006年7月，第二次規(guī)劃報建（由于立面調(diào)整及由于銷售改自用的原因部分平面調(diào)整）；2006年12月，竣工驗收；2007年10月，具備使用條件；2007年11月，正式出租使用。項目的建筑標準結(jié)構體系：基礎選型選用筏板基礎形式；主體結(jié)構為框架結(jié)構。外立面材料：采用芬蘭進口石材藍鉆。玻璃幕墻為10+12A+10節(jié)能低輻射LOW-E玻璃，隔熱斷橋鋁合金型材，3厚氟碳噴涂鋁裝飾板，西側(cè)、東側(cè)采用固定鋁板遮陽系統(tǒng)。勾縫劑采用美國GE耐候硅酮密封膠。型材價格為24元/KG，氟碳噴涂費用為95元/平米，外立面石材價格為795元/平米。幕墻單方（外立面面積）造價1,821元/平米

28、。中空玻璃光熱性能資料表玻璃配置可見光太陽光陽光總透過（g）遮陽系數(shù)(S.C.)u值 W/m2.k透射率反射率透射率反射率6LOW-E+12A+676123322250.671.810LOW-E+12A+1072102920210.591.8公共部分：大堂：墻面地面采用夜里雪石材，光面、機刨、水洗三種面層處理方式。柱子及接待臺采用一級意大利雪花白石材。頂棚為2厚白色鋁合金吊頂。電梯廳：地上各層電梯廳吊頂標高以下墻面為背漆玻璃；走廊墻面為夜里雪石材及乳膠漆；地下電梯廳墻面為高檔?；u。地上電梯廳地面為夜里雪石材，地下電梯廳地面為高檔?；u。各層電梯廳及走廊頂棚為石膏板吊頂。衛(wèi)生間：墻面地面為洞石

29、，頂棚為石膏板吊頂。潔具為臺灣卡斯卡特品牌，全部為非觸摸式感應出水。出租區(qū)域：走廊及辦公區(qū)地面為水泥地面，預留5CM的地面做法，可實施網(wǎng)絡地板。辦公區(qū)墻面頂棚都為砼平整處理交樓。地下車庫：地下三層車庫地面采用環(huán)氧砂漿做法，總厚度為1.0mm。地下三層車庫坡道采用環(huán)氧砂漿做法，總厚度為3.0mm。地下三層墻群漆采用耐擦洗涂料，品牌為立邦和多樂士品牌。機電配置標準：電梯標準：采用四部高標準進口高速電梯，型號為日本OTIS無齒輪E411產(chǎn)品，載重量1600公斤，速度2.0米/秒。轎箱凈高2700mm，開門尺寸1200mmX2400mm。供配電系統(tǒng)：地下一層設變配電室（高壓自管），上級電源來自凱旋住宅

30、小區(qū)配電室，總安裝容量為1,936kW，計算總負荷為1,452kW，高壓開關柜為ABB Safe plus環(huán)網(wǎng)柜，變壓器為GE SCB10環(huán)氧澆筑干式變壓器，低壓開關柜為ABB G柜。動力照明系統(tǒng)：地上每層設置一臺照明總配電柜（設計容量為120KW，可根據(jù)需要擴容，配有計量裝置）和一臺應急照明配電箱。電力電纜沿設置在強電豎井內(nèi)的電纜橋架敷設至各層配電柜和各設備用電點。地下車庫和機房照明為電子鎮(zhèn)流器熒光燈，各層衛(wèi)生間、地下車庫、首層大堂由ABB I-BUS智能照明系統(tǒng)控制。防雷接地系統(tǒng)：本建筑的防雷等級為三類，屋面避雷針、避雷帶等防雷接閃裝置，接地系統(tǒng)采用綜合接地，利用結(jié)構鋼筋作為自然接地體，接

31、地電阻小于0.5。設有電涌保護系統(tǒng)，確保用電設備不受過電壓及電磁干擾的侵害。通信網(wǎng)絡系統(tǒng)：由市政引來通信電纜和數(shù)據(jù)光纜（運營商為中國電信集團北京公司）至本樓弱電豎井，一、五、七層設置交換設備機柜，滿足辦公用語音和數(shù)據(jù)通信的需要。系統(tǒng)布線遵循國際標準EIA/TIA568A，光纖數(shù)據(jù)主干，超5類水平電纜，星形網(wǎng)絡拓撲結(jié)構，真正使用戶獨享100M網(wǎng)絡帶寬，提供高速接入Internet服務(HSIA)。建筑設備自動化系統(tǒng)：通風空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)均由BAS系統(tǒng)進行監(jiān)視或控制，設備自動化系統(tǒng)和各系統(tǒng)集成產(chǎn)品為Honeywell Trend品牌。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心設在地下一層弱電中控

32、室，電梯轎箱、電梯前室、主要出入口、地下停車場等位置設有監(jiān)視攝像機，圖象傳輸至監(jiān)視中心硬盤錄像機，通過矩陣主機顯示在電視墻上，部分攝像機可進行云臺控制。監(jiān)視系統(tǒng)產(chǎn)品為三星品牌。有線電視系統(tǒng)：地下一層弱電豎井設有電視信號放大器，地上每層弱電豎井設有線電視分配器?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)：本建筑為二類防火建筑，消防中控室設在首層。停車場管理系統(tǒng)：地下車庫設停車場管理系統(tǒng)，內(nèi)部車輛采用IC卡方式進出，外部車輛采用臨時發(fā)票機方式。門禁系統(tǒng)：地下設備機房和物業(yè)管理用房設門禁系統(tǒng)。安防報警系統(tǒng)：首層設紅外幕簾報警探測器、二至七層樓梯間設紅外雙鑒探測器，每層配備緊急報警按鈕。電子巡更系統(tǒng)：巡更為無線操作系統(tǒng)，人員配

33、備與保安報警系統(tǒng)相連接的手提巡更器進行巡更，確保大廈安全。 給水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)：低區(qū)自來水由寫字樓西測市政自來水管線直接引入。高區(qū)自來水由市政自來水管道引入B1層無負壓供水泵房（品牌：上海凱泉）經(jīng)變頻加壓后送入高區(qū)。設備參數(shù)：型號：Y2A90L-2; 功率：2.2KW標準層末端用水設備：衛(wèi)生間潔具（每層男衛(wèi)生間小便斗4個、蹲便3個、坐便1個，女衛(wèi)生間蹲便3個、坐便1個）、洗手盆（男衛(wèi)生間2個，女衛(wèi)生間4個）上述潔具品牌為CASCADE，均為感應式?jīng)_水;清潔間拖布池龍頭1個，立式盆1個首層殘疾人衛(wèi)生間 坐便1個，立式盆1個;B1、B3各有男女衛(wèi)生間一個，共計蹲便4個，立式盆2個。 生活熱水系統(tǒng)

34、：高、低區(qū)生活熱水供回水管道均從一期預留管線接入，24小時供水。冷、熱水干管均采用襯塑鋼管。 排水系統(tǒng)：F1-F7層排水系統(tǒng)從B1層直接引出戶外接市政排水管網(wǎng)。B1-B3排水進入B3集水坑由污水泵排出至市政管網(wǎng)。重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯管，水平干管采用硬聚氯乙烯管。壓力排水管采用熱鍍鋅鋼管。 雨水系統(tǒng)：雨水系統(tǒng)采用內(nèi)外排水系統(tǒng)，屋面雨水匯集后排至室外。雨水管采用熱鍍鋅鋼管。 制冷系統(tǒng)：B3冷凍機房：冷凍機兩臺（品牌：約克），冷凍水循環(huán)泵三臺、冷卻水循環(huán)泵兩臺（品牌：格蘭富）冷凍機組：型號：YSDBCAS35CHE; 功率：214KW,制冷量：319冷噸（USTR）冷卻水循環(huán)泵：型號：

35、MMG180L-4-48-E2; 功率：22KW冷凍水循環(huán)泵：型號：MMG180L-4-48-E2; 功率：22KW空調(diào)補水泵：功率：1.1KW新風機組五臺（品牌：約克）： B2兩臺，F(xiàn)2一臺，F(xiàn)8兩臺。設備參數(shù)：B2新風機組型號：YSM-S15H-6RX-B 功率：5.5KW,風量：15000M3/H YSM-S20H-6RX-B 功率：7.5KW,風量：20000M3/HF2空調(diào)機組型號：YSM25-50*70-HVCC-R 功率：11KW,風量：32000M3/HF8新風機組型號：YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW, 風量：30000M3/H YSM-S30H-6RX-B 功率

36、：15KW,風量：30000M3/H冷卻塔兩臺：（品牌：馬利）設備參數(shù)：型號：SC-G-100-SC-G-G-250 , 功率：7.5KW 供暖系統(tǒng)：采暖熱水供回水管從一期預留管線接入，其換熱器，循環(huán)泵均位于一期熱力站。末端系統(tǒng)：公共區(qū)域、辦公區(qū)域采用風機盤管（品牌：約克）系統(tǒng)供熱、制冷。型號：YGFC-04-CC-3H-XXL(R)-F; 功率：71W; 風量：680M3/H YGFC-03-CC-3H-XXL(R)-F; 功率：58W; 風量：520M3/H 新風系統(tǒng)：從B1 /F8新風管道引入新風經(jīng)新風機組處理后通過復合風管（品牌：德州亞太）引入各層辦公區(qū)域，辦公區(qū)域人員新風標準高達50

37、 M3/H/人。首層大堂部分采用全空氣系統(tǒng)由F2空調(diào)機組提供冷熱源，并通過旋流風口均勻分布至大堂各處。 通風系統(tǒng)：車庫通風：B1/B2/B3車庫每層配置送、排風機各一臺（品牌：亞太），送排風機兼作火災時消防排煙補風機。設備參數(shù)：型號：FT35-11 功率：4KW 風量：35277M3/H所有衛(wèi)生間設集中排風系統(tǒng)，排風機位于屋頂，同時B1、B3層衛(wèi)生間內(nèi)設排氣扇。所有機電用房設機械送排風系統(tǒng)。項目設計過程管理回顧與實施完成情況該項目設計過程比較曲折，主要在于設計前期的非常規(guī)設計程序及后期項目自身定位調(diào)整較大造成的。在前期方案反復過程中，對以下幾個主要技術進行了論證：結(jié)構體系論證、層高論證、空調(diào)論

38、證、電梯論證、柱網(wǎng)與車位關系的論證、使用率的論證等等。這些論證為項目的實施及定位做好了全面的技術基礎。從原有的對外銷售到自有物業(yè)持有經(jīng)營的方式轉(zhuǎn)變，項目的整體定位有較大提升，這對后續(xù)的整單出租也起到了較大的硬件支撐。規(guī)劃設計：通過規(guī)劃設計分析，對交通情況進行了梳理，最大限度的規(guī)避了建筑用地狹小的問題，有效的組織了相關的車行、人行入口、停車與道路的關系，減少了住宅相互之間的視線干擾。 平面設計及功能：嚴謹、莊重、大氣的入口空間：首層大堂為兩層8.25米通高的共享空間，約600平米，結(jié)合弧形的石材片墻與弧形的玻璃幕，創(chuàng)造出通透氣派的空間。高品質(zhì)的衛(wèi)生間的設計：每層設置男女衛(wèi)生間及獨立茶水間，衛(wèi)生間

39、的功能設計潔廁分離，空間明確。高標準的電梯配置：4部高檔次的進口奧的斯電梯。經(jīng)濟的空調(diào)系統(tǒng)：辦公區(qū)采用四管制分區(qū)控制；針對重要的大堂空間則采用更為舒適的全空氣系統(tǒng)，達到品質(zhì)的提升?？伤苄詮姷臉藴蕦愚k公空間： 8.4米柱網(wǎng)、3.65米的層高的框架結(jié)構，管線的預留、空調(diào)的二次設計使內(nèi)部空間的多樣成為可能。經(jīng)濟合理的核心筒：由4部電梯；兩個樓梯間；強、弱電間；男女衛(wèi)生間、垃圾、保潔間組成，除衛(wèi)生間和電梯以外，在滿足設備要求的前提下盡量的縮小面積。核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；將主要的設備房間或管井設置在一側(cè)，另一邊的走廊就完全可以利用為辦公空間。我項目最終使用率達到73.5，如果充分的利用走廊

40、空間（整層租賃），使用率可以提高6左右。金融街周邊項目調(diào)研情況如下：物業(yè)名稱使用率 HYPERLINK /officeview/80149.html 投資廣場 70%中證大廈70% HYPERLINK /officeview/81413.html 盈泰商務中心70% HYPERLINK /officeview/80575.html 中化大廈 70% HYPERLINK /officeview/80478.html 凱旋大廈71% HYPERLINK /officeview/80378.html 恒華國際大廈70% HYPERLINK /officeview/80154.html 月壇大廈70%

41、 HYPERLINK /officeview/80143.html 平安大廈65% HYPERLINK /officeview/80110.html 百盛二期 66%立面設計：現(xiàn)代古典風格：以現(xiàn)代古典風格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進和高雅并重的身份及個性，同時與凱旋住宅及周圍環(huán)境達到整體的一致性。金融街的建筑氛圍：本設計的立面材質(zhì)為石材配和金屬鋁板，色調(diào)為冷靜的銀青色，與金融街寫字樓群的整體氛圍協(xié)調(diào)一致。到位的細部處理：冷卻塔的百葉遮擋、東立面窗線條較密以緩和與住宅對面的影響、柱子以人的視點出發(fā)細部金屬與石材的搭配處理都體現(xiàn)設計師對建筑細節(jié)的重視，使得該建筑面積高度雖有限，但仍可以“精致”成為金

42、融街的亮點。通過該項目的立面幕墻的運作，對復雜幕墻體系有針對性地探討，為中海廣場等大型項目積累經(jīng)驗，在立面幕墻系統(tǒng)中，運用了框架幕墻、點式幕墻、單向拉鎖幕墻、石材幕墻、金屬幕墻等，同時在夜景照明燈光設計中也作了多種的探索，積累的大量的經(jīng)驗。裝修設計：裝修的設計主題：“莊重、大氣、生態(tài)、親和”。公共交通尺度的探討，從電梯洞口高度寬度、侯梯距離、大堂空間、走廊寬度，轉(zhuǎn)門的尺寸等都經(jīng)過細致的推敲，尋求合理適當?shù)某叨龋η笮≈幸姶?，從小中見檔次，成功的在裝修細節(jié)上體現(xiàn)了建筑的品質(zhì)。本項目選擇了整體基調(diào)灰色的國產(chǎn)夜里雪石材，彰顯莊重與大氣。同時達到我司項目與其他項目差異性的目的。 景觀設計：寫字樓的環(huán)境

43、將面對城市的街區(qū)，景觀設計嚴格遵循了寫字樓建筑的景觀特點，嚴謹、簡約。減少植物的類別，注重植物品種，少花卉，多長綠。景觀語匯與建筑語匯在設計上得以呼應，從材料的選擇、顏色的平衡、尺度的規(guī)矩、線條的碰撞上都有機的將建筑與景觀充分的結(jié)合。特色的景觀廣場設計，廣場較大角度的傾斜是該項目廣場區(qū)別于周邊其它項目的特點，傾斜的廣場給周邊道路行人以視覺的沖擊，提高了建筑基底高度，使建筑更顯挺拔。項目實施過程設計管理工作總結(jié)本項目的絕對設計周期約1年的時間，可以說是比較正常，并有一定時間進行調(diào)整，但在設計上為非常規(guī)程序進行的。前期設計過程中，為保證項目當時的進度要求，在沒有規(guī)劃建設工程許可證的條件下，擬定了假

44、設成立的設計條件，進行了施工圖設計，三個月的設計周期完成了施工圖設計。在期間由于規(guī)劃高度調(diào)整及后期立面設計調(diào)整，進行了各專業(yè)的施工圖改動。最終施工圖紙與招標圖紙有一定程度的差異，導致了造價提升。這部分調(diào)整是為保證項目于新的時期在各方面保持較新的理念及較高的檔次，最終目的及效果是有益的。關于圖紙質(zhì)量及設計變更：在項目實施過程中，由于設計疏漏造成的變更增量費用占設計變更總造價增量的12%，約8萬元。圖紙相對比較完善，無較大疏漏項。其中主要部分為設備專業(yè)的變更，故在前期設計過程中需要加強專業(yè)的把控能力，全面有效的控制圖紙中的錯漏問題。各階段與相關部門協(xié)調(diào)配合在前期設計階段，與相關業(yè)務部門進行充分的溝

45、通，充分的理解項目的市場定位及投資分析的基礎上，進行了多輪的規(guī)劃方案論證及平面分析，做好平面自身功能設計的同時也達到了對住宅的最小影響以及對項目面積、品質(zhì)的最大化。在方案報審階段，與前期部能夠及時的溝通，密切關注報規(guī)的結(jié)果及政策的變化，有效的控制了施工圖設計單位的調(diào)整工作量。在施工圖設計階段，與營銷進行配合，對平面設計進行了深度優(yōu)化，同時在設計院的技術措施、成本控制等方面也進行把控。針對基礎形式、結(jié)構形式、裝修標準、技術措施、設備站點等進行了專題研討，設計、營銷、前期配合，及時有效的確定設計方案。同時需配合相關專業(yè)設計院對該項目的市政、電信、燃氣等設計進行配合。在施工階段配合項目落實深化設計節(jié)

46、點。設計部與項目部溝通配合緊密，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)場專業(yè)工程師與設計部及設計院的配合上，及時有效的解決現(xiàn)場的設計問題。在租售過程中，設計、項目、前期與營銷的密切配合，多次專題分析及研討論證，為最終項目的整單出租做好了技術支撐。本項目設計管理方面突出經(jīng)驗與教訓施工圖調(diào)整需要更多的提前控制由于項目的定位變化，對早期施工圖設計有了較大的反復過程，這需要多個部門間相互配合，及早進行論證，對項目的發(fā)展及定位要具備更高的前瞻性。精致的細部處理及標新的立面設計在本項目的立面設計上經(jīng)過了多方案的對比，最終確定以精致取勝，利用建筑的細部及精致工藝等細節(jié)體現(xiàn)了建筑的精品。在近人尺度上的處理需要由細節(jié)取勝，但在建筑高部可

47、以簡化建筑節(jié)點的細部，節(jié)約一定的成本，簡化施工工藝及程序，縮短施工周期，利于建筑節(jié)點的處理。寫字樓品質(zhì)的第一量化指標使用率在平面設計過程中，針對建筑的整體使用率做過細致的論證，對樓梯間、管井及設備用房等都得到了充分計算。在各層走廊的設計中考慮消防驗收的要求，做了簡易的分隔，辦公區(qū)可以進行任意分割，也保留了后續(xù)整單出租的可行性，最終租售情況也證實，多種方式的可行分析是必要的，同時走廊及隔斷的簡易做法也達到了最終成本的控制目的，銷售過程中走廊的可拆性方案可得到更大的使用率，這也是項目的亮點之一。重要的機電顧問在設計階段，針對寫字樓的經(jīng)驗不足問題，我司聘請了國際專業(yè)的寫字樓設備顧問公司，針對該項目，

48、提出了全面的優(yōu)化方案，并經(jīng)過論證分析，在施工前得以實施，確保了項目內(nèi)在的品質(zhì)需求。（例首層大堂采用全空氣系統(tǒng)空調(diào)。弱電系統(tǒng)增設IBM系統(tǒng)，新風設計標準的提高，增設智能照明系統(tǒng)等）商用電梯的主要標準由于項目定位的提升，經(jīng)過論證修改為進口的高端電梯，轎箱的內(nèi)部裝修也在上海等地的高檔寫字樓進行了考察后，確定了國內(nèi)最大的專業(yè)電梯裝修公司進行施工，最終效果符合該項目的檔次定位。必要的幕墻顧問過于追求幕墻招標圖紙的細度，會導致圖紙完成時間拖滯，對后續(xù)工作有一定的延誤。針對這種問題，需注意在幕墻深化過程中，首先需要各招標單位，依照建筑圖紙分別進行，來規(guī)避由于某個單位技術局限造成設計上的偏差。然后在其中選出一

49、家技術能力較強的單位，根據(jù)各家的圖紙為基礎進行完善，最終形成為一套圖紙。以此進行招標。招標圖紙不可能作到施工圖深度。故針對圖紙中幕墻系統(tǒng)、材料及材料面層作法、玻璃類型、幕墻分隔等對造價有較大影響的設計需及時明確，減少后續(xù)變更增量。最佳解決辦法是單獨委托幕墻設計單位（不參與投標）進行招標圖及施工圖設計，會更有效的保證設計周期。充分的把握幕墻的細節(jié)及過程控制關于特殊構件：為保證項目在細節(jié)上有獨特性，在幕墻的節(jié)點構件上選擇了特殊的造型設計，進行單獨構件加工，這需要充分考慮到國內(nèi)幕墻公司的加工能力及特殊制作的周期問題。關于土建誤差：在幕墻施工過程中出現(xiàn)了部分幕墻的精度加工與土建結(jié)構誤差之間沖突問題，在

50、設計過程中應充分考慮現(xiàn)場的實施性。泛光照明關鍵的效果控制泛光設計的主要設計控制在于試燈階段。故在方案基本確定之后，需盡早確定泛光施工單位，于設計深化階段嘗試多種燈光效果；泛光施工的驗收需要以前期效果圖作為驗收依據(jù)，以避免設計前期效果圖紙的刻意夸張造成最終無法實現(xiàn)。燃氣預留與功能延續(xù)在施工過程中，于七層核心筒實施了燃氣管線，為該項目預留了多功能用途的需求，可以考慮食堂或飯店的可行性。為后期談判創(chuàng)造了有利條件。景觀設計：建筑與外部空間共享與共生項目景觀面積總共占地不到3000平米，距市政道路不足20米，受市政條件的制約和影響非常之大，在景觀設計中，完全突破了用地紅線的束縛，通過景觀設計的延續(xù)，合理

51、有效的利用了用地周邊的空間，將廣場突破道路紅線，通過材料的延伸，擴大樓宇領地感。標識與景觀的高度統(tǒng)一標識設計與設置位置都經(jīng)過精心考慮，在顏色及材料的選擇上與建筑主體材料及氟碳噴涂顏色一致，達到了與建筑本身的自然協(xié)調(diào)統(tǒng)一。景觀設計管理長效性此次寫字樓景觀設計是和住宅景觀設計一起與EDSA景觀設計公司簽訂的合同，住宅部分的施工已經(jīng)在兩年前完成。寫字樓景觀的設計工作受多方面條件的影響一直沒有啟動。設計院原來的主設人員多已換崗。新接手的設計師因為對項目文化缺乏相當?shù)睦斫?，不能完全發(fā)揮其雄厚的境外設計院的優(yōu)勢，故此留下一點遺憾。裝修設計：石材選擇是一個綜合問題在本項目大面積石材選擇了產(chǎn)地山東的夜里雪石材

52、，為后續(xù)施工周期及成本控制都起到了關鍵作用。在材料的選擇上充分的把握了項目進度、實施性、設計效果、成本等多方面因素。創(chuàng)造高品質(zhì)的第三空間（衛(wèi)生空間）經(jīng)過多個高端項目的考察，發(fā)現(xiàn)部分運用“量身訂制”的工藝與做法，這是體現(xiàn)裝修檔次的最有效、最快捷的方法之一；在本項目的衛(wèi)生間隔斷及一些細部處理上運用了特殊的做法。材料的選擇是品質(zhì)的基礎。在大堂的吊頂材料厚度的選擇上和在電梯廳墻面鋦漆玻璃色彩定樣上，實施效果與預期目標存在差異，在過程中通過實踐及考察，進行相應的改進，最終完成效果才得以保證。限額設計執(zhí)行情況由于該項目是北京公司第一個寫字樓項目。針對項目設計前期階段，所有的論證工作都為前期設計成本控制做好

53、了技術分析。取消人防設計、與住宅項目公用部分設備用房，優(yōu)化地下室鋼筋等各種措施，同時在不斷的定位調(diào)整過程中，動態(tài)的完成限額設計，結(jié)果控制良好，不超過成本指標。結(jié)構優(yōu)化設計：在項目開工前根據(jù)現(xiàn)行新的結(jié)構規(guī)范要求，經(jīng)過專家的論證及設計院的反復校核，對于結(jié)構施工圖做了重大調(diào)整，節(jié)省幾十萬的建安成本。細部節(jié)點處理的優(yōu)化；幕墻實施過程中，對與部分節(jié)點進行了簡化，如取消屋頂欄板的扶手處理，屋面燈箱造型細部的簡化等。售后使用情況建筑的立面設計階段，沒有充分的考慮外墻清洗的難度，立面的建筑做法比較復雜，部分遮陽板采用固定挑板或隔柵方式，給內(nèi)層玻璃清洗帶來較大困難。屋頂預留了簡易的擦窗設備，尚未考慮大型擦窗設備

54、，由于該項目頂層為退臺，外部外墻面還有部分挑板或大型雨棚，對于凹在里側(cè)的外窗很難觸及到?，F(xiàn)階段采用蜘蛛人的方式進行清洗，基本能夠達到清洗目的，但對于部分外支鋁板還有一定的破壞，不利于外幕墻系統(tǒng)的防水。本項目整棟寫字樓出租給中國工商銀行總部，正在裝修期間，尚未提出設計相關的問題。該項目寫字樓的配置、機電設備的選擇、電梯的選型、幕墻的控制、裝修的工藝等方面，為后續(xù)寫字樓的設計及實施控制積累了成熟經(jīng)驗，減少新項目設計工程的修改量?！卷椖繝I銷工作評估】項目各類型物業(yè)銷售情況2007年11月23日，中海地產(chǎn)大廈寫字樓項目與中國工商銀行股份有限公司（下簡稱工總行）最終簽訂了為期三年的整體寫字樓租賃合同。項

55、目實現(xiàn)出租率100，完成全部地上可租賃面積以及全部車位的租賃工作。與市場定位時房地產(chǎn)市場情況對比分析從目前該區(qū)域已入伙、在售及潛在寫字樓項目物業(yè)級別來看，高檔甲級寫字樓為該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲋髁?。此類甲級寫字樓項目，一部分?997-1999年正式入伙。此后，該區(qū)域短期內(nèi)甲級寫字樓項目供應表現(xiàn)低迷，直至2003年以后甲級寫字樓項目逐漸回暖。隨后由于邊緣效應，部分滿足金融業(yè)配套服務的中小型企業(yè)也激發(fā)了對乙級、丙級乃至商住項目市場的需求，形成了甲級寫字樓物業(yè)占主流，其他級別寫字樓物業(yè)為輔的市場現(xiàn)狀。2005年以后高檔甲級寫字樓仍然是金融街寫字樓市場的主流，占總量的68%；乙級寫字樓也占到了18%，說明

56、對這一類物業(yè)也存在一定的需求量；而低檔丙級寫字樓和商住樓的比例較小，主要滿足位于金融街外圍的配套服務型的小企業(yè)的需要。項目銷售時機根據(jù)2007年項目銷售計劃，項目預計租賃時間為2007年4月，根據(jù)整體項目進展，為了更好的提升租賃價格，我們待整體外立面完成并室內(nèi)達到展示標準后，再選擇正式對外開放。完整的項目形象對外展示，增強了客戶的信心，避免了由于形象工程未完，導致大客戶觀望并壓低租金價格的情況出現(xiàn)。項目選擇在2007年5月份進行正式推廣。回避了年初英藍國際中心、凱晨廣場等高檔甲級寫字樓的推廣期，并且搶先于項目北側(cè)北豐B1樓等同質(zhì)化寫字樓的推廣期，適時的抓住了市場相對的空檔期，以準現(xiàn)房的優(yōu)勢吸引

57、了較多的客戶。加快了寫字樓的租賃時間。租賃計劃時間和實際時間比較表計劃實際變化租賃時期2007.42007.5基本租期一年三年調(diào)高起租時間租賃層數(shù)半層起整層增大起租面積從對租賃的層數(shù)以及租期情況來看，為了更好的確保大客戶、穩(wěn)定的現(xiàn)金回報，我們針對目標客戶，提升了租賃的門檻，將低檔次、低租金的中小客戶進行了適當篩選。由于項目的體量相對較小，避免了中低檔客戶入住對整體樓棟形象影響的問題出現(xiàn)。原定位與實際設計建設成果的對比分析本項目在實際設計建設過程中，結(jié)合項目市場定位，主要是從提高項目內(nèi)涵、功能檔次和迎合區(qū)域目標客戶需求特征兩個方面入手，對項目產(chǎn)品原設計方案進行細化、修改，使得一方面項目更加具有高

58、檔獨立辦公總部的特征，另一方面又能夠兼顧目標市場高端客戶的辦公、使用需求，為項目獲得成功銷售和良好口碑，奠定了基礎。原定位風格為具有現(xiàn)代感的法式風格為主，后調(diào)整為現(xiàn)代古典風格：秉承古典概念與風格，同時保持了與凱旋住宅及周圍環(huán)境達到整體的一致，以現(xiàn)代古典風格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進和高雅并重的身份及個性。并且基于金融街寫字樓群擁有相似的標高與色調(diào)，立面材質(zhì)后期采用石材配和金屬鋁板，色調(diào)為冷靜的銀青色，表現(xiàn)了內(nèi)斂的現(xiàn)代古典風韻，強調(diào)并突出了獨立總部、高檔寫字樓的特色。秉承中海凱旋住宅小區(qū)的現(xiàn)代法式環(huán)境設計理念。同時，為了凸顯建筑的挺拔，故將景觀設計成全部無障礙的高程，地面鋪裝也選用同立面石材相稱

59、的深色石材。體現(xiàn)了項目穩(wěn)重、大氣的景觀特色，同時，在視覺上，更利用高差的出現(xiàn)，將視覺中心更好的集中于樓體本身，增強了寫字樓本體的視覺效果。在大堂公共部分的裝修方面，引入了BDM專業(yè)高檔寫字樓的裝修設計單位，通過剖光石材與灰色石材的搭配，凸顯了項目國際化裝修標準檔次，天花采用白色烤漆金屬鋁板的處理，更加提升了大堂位置的視覺高度，配合大面積的玻璃幕墻，使得室內(nèi)外的共享空間效果更加近人、適度。整體公共部分裝修整體感較強，色彩搭配沉穩(wěn)大氣。又不失時尚，簡潔輕快。預期租金與實際租金的對比分析在本項目的租賃過程中，根據(jù)具體的區(qū)域市場變化和項目發(fā)展的具體情況，在保證租賃速度的情況下，對項目進行超過計劃租金的

60、調(diào)整，以獲得更高利潤項目的租金收益。由于租賃項目與銷售項目存在一定差異，針對不同檔次的租賃客戶，其價格需求也不盡相同。針對不同類型、不同檔次的客戶再分別進行單獨談判，針對不同客戶適當?shù)恼{(diào)整價格區(qū)間，進行試探，最終以較高的租金價格完成寫字樓的出租工作。本項目的實際租賃價格遠高于市場平均租金價格，單平米單日價格比市場均價高出1.5元。上浮均價比例為18.75，與金融街區(qū)域內(nèi)的頂級寫字樓租金價格相符。從目前市場租金價格也可以看出，原定租金價格與市場價格相符，租金的初始定位也是吻合市場情況需求的。物業(yè)管理和管理費價格確定檢討租賃期間，我司對本項目不提供物業(yè)管理服務，由中國工商銀行所屬物業(yè)管理公司提供。