鞍山萬科營城子4A城市花園項目營銷策劃

1、.：.；東北財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文鞍山萬科營城子#A城市花園工程營銷謀劃作 者 院 系 工商管理學(xué)院 專 業(yè) 市場營銷 年 級 學(xué) 號 指點教師 孟 韜 爭辯日期 月日 成 績 內(nèi) 容 提 要鞍山市房地產(chǎn)市場經(jīng)過進(jìn)些年的開展，曾經(jīng)成為鞍山經(jīng)濟(jì)開展的支柱之一，為提升鞍山市的國民消費(fèi)總值，振興鞍山市經(jīng)濟(jì)開展，塑造城市良好籠統(tǒng)奉獻(xiàn)了很大力量。隨著國家“振興東北老工業(yè)基地政策的實施，綱城鞍山獲得了前所未有的開展時機(jī)，并伴隨城市化的進(jìn)程，以及城市向郊區(qū)的延伸為房地產(chǎn)業(yè)提供了難得的開展時機(jī)，萬科作為一個全國性的房地產(chǎn)企業(yè)，重新投資于鞍山的房產(chǎn)市場，欲抓住這一珍貴時機(jī)，將萬科化的住宅帶到鞍山來，讓鋼城人民住進(jìn)

2、真正的高檔樓盤，以集團(tuán)規(guī)范化的產(chǎn)品，創(chuàng)新的設(shè)計理念激發(fā)鞍山房產(chǎn)市場的潛在需求，打造萬科地產(chǎn)的又一經(jīng)典佳作。本文經(jīng)過對一個詳細(xì)實例的全程謀劃，力圖經(jīng)過實證生動地展如今理性開發(fā)和理性消費(fèi)的時代，開發(fā)商如何進(jìn)展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，以一個一致的運(yùn)營理念，貫穿企業(yè)，充分利用企業(yè)外部資源，把握機(jī)遇和躲避風(fēng)險，在發(fā)明最正確經(jīng)濟(jì)效益的同時，實現(xiàn)最正確的社會效益。本文從構(gòu)造上分為六部分。第一部分引見了工程開發(fā)情況和開發(fā)商的情況。第二、三部分對市場進(jìn)展了分析，包括鞍山市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及未來走勢分析，從而引發(fā)了工程的優(yōu)、優(yōu)勢分析，同時強(qiáng)調(diào)對目的客戶的分析的重要性。第四部分根據(jù)相關(guān)資料和分析結(jié)果對該工程所

3、做的市場定位。第五部分根據(jù)知的工程情況，從產(chǎn)品、價錢和廣告等方面確定的營銷戰(zhàn)略及詳細(xì)的實施過程。最后一部分總結(jié)了工程所獲得的成果，并根據(jù)工程的實踐情況提出了一些建議。關(guān)鍵詞：市場定位 營銷謀劃 房地產(chǎn)營銷 AbstractAnshan City real estate market passes by into the development of amounts year, the one of a pillars that has become the saddle mountain economy the development, for citizens total output va

4、lue that promote the saddle mountain City, develop the saddle mountain City economy, molding the good image in city contributes to measures very strongly.Along with the nation “develop the old industry in northeast base the policy puts into practice, the saddle mountain city acquired the unprecedent

5、ed development the opportunity, and accompany with the progress that city turn, and the extension that city face the suburban area was a real estate industry to provide seldom of development opportunity, ten thousand sections be used as a nationwide real estate business enterprise, investing afresh

6、in the saddle mountain of house property market, wants to hold tightly that a precious opportunity, will ten thousand the residence that sections turns to take the saddle mountain, letting steel city people live into the real upscale floor the dish, with the product that group standerdize, creative

7、design the latent need that principle stir up the saddle mountain the house property market, create ten thousand section real estates isagain a classic excellent piece.that text passes to a concrete and solid ages for of whole distance planning, dint diagram passing substantial evidence vividly disp

8、laying in the reasonableness development with reasonableconsuming, development the company how to proceed the real estate investment to develop with the real estate product, with an united of principle of management, pierce through the business enterprise, make use of the business enterprise exterio

9、r resources well, hold the opportunity with evade the risk, create the best economic performance at the same time, realize best social performance.that text is devided into from the construction six parts.The first part introduced the item development circumstance with the condition that develop the

10、 company.The second and third parts proceeded the analysis to the market, including saddle mountain City real estate market development present condition and future trends analysis, but caused the item excellent, the bad situation analysis, emphasizing at the same time to the importance of target th

11、e customers analysis.The forth part is according to related data with analysis results to a market for doing fixed position. The fifth part according to already the item circumstance that know, from the product, price with advertising the marketing strategy that await the aspect makes sure and puts

12、a specific way into practice. The last part tallied up the item a score for obtaining, and put forwards the some suggestion according to the actual circumstance of the item.Key words: Market positioning Marketing planning Mareketing of Real Estate目 錄一、總論一工程概述二工程開發(fā)的經(jīng)濟(jì)與社會意義三工程開發(fā)商萬科集團(tuán)概略二、市場環(huán)境分析一鞍山市房地產(chǎn)市

13、場現(xiàn)狀分析趨勢分析二工程區(qū)位環(huán)境分析三工程競爭環(huán)境分析四工程SWOT分析 三、目的市場分析及定位一目的市場分析二目的市場定位 四、工程定位及營銷概念 籠統(tǒng)定位 價值定位 概念主題萬科，奧地利 功能主題山地住宅小鎮(zhèn) 五、營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品謀劃 銷售價錢謀劃 推行促銷謀劃 營銷執(zhí)行 整體及年度銷售方案方案 六、結(jié)論 銷售實績 問題與建議 參考文獻(xiàn) 后記 封底 鞍山萬科營城子#A城市花園工程營銷謀劃一、總論一工程概述城市花園座落于鞍山市東南部營城子居住區(qū)，距市中心僅五公里，工程的北東側(cè)緊臨東山風(fēng)景區(qū)，在美麗的東山腳下，大片的綠色坡地及各種植物讓一切都活力勃勃，大片樹林釋放的鮮活氧氣讓這里的空氣清新、自然

14、。工程依山而建，環(huán)境優(yōu)美，是鞍山市內(nèi)未來三年內(nèi)獨一具備開發(fā)大型居住用地。在城市花園工程地塊的東南側(cè)，為政府規(guī)劃具有獨立性和完好性的綠地公園，占地公頃，結(jié)合地形、地貌及環(huán)境特點，在東山風(fēng)景區(qū)與市中心其它園林綠化相互補(bǔ)充組成鞍山市完好一致的城市綠化系統(tǒng)。為人們提供明晰溫馨的游覽環(huán)境，滿足人們?nèi)找嫣岣叩木裎幕枨?。在城市花園地塊的西側(cè)為營城子分區(qū)九號地，根據(jù)分區(qū)規(guī)劃要求，該地為自然游園，構(gòu)成大面積綠化，逐漸改善分區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，美化環(huán)境。城市花園的規(guī)模：工程總占地約萬平，總建筑面積約.萬平，綠化率不低于%，容積率約.，規(guī)劃總居住戶數(shù)約余戶，居住人數(shù)近人，是鞍山市罕有的大型居住社區(qū)。城市花園的交通非常

15、便利：工程南邊礦工路、湖南街、新營路直接與鐵東老城區(qū)銜接。深營路規(guī)劃路、營城路規(guī)劃路與高新區(qū)相連。根據(jù)政府年任務(wù)報告，在年內(nèi)將加快完善市區(qū)環(huán)路，建成深營路并打通深營路隧道，屆時工程不但與鐵東區(qū)嚴(yán)密相聯(lián)，到立山區(qū)及高新區(qū)的路程也將大大縮短，目前、公交道路都經(jīng)過工程周邊。城市花園的社區(qū)配套也非常完備: 近千平獨立商業(yè)街，規(guī)劃擬運(yùn)營工程有：超市、洗衣房、銀行、郵局、書吧等；同時園區(qū)內(nèi)還擁有萬科山地健身俱樂部，建筑面積達(dá)余平，內(nèi)設(shè)健身房、臺球室、游池、乒乓球室等；同時園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有幼兒園一所，學(xué)校一座。二工程開發(fā)的經(jīng)濟(jì)與社會意義鞍山市在遼寧省幅員上所占比例不大，卻占據(jù)了經(jīng)濟(jì)、交通脈絡(luò)當(dāng)中重要的位置。隨

16、著鞍鋼這個大型國企的逐漸復(fù)蘇及鞍山農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展，年鞍山的國民消費(fèi)總值達(dá)億元人民幣，人均收入突破萬元大關(guān)。鞍山副城海城、臺安、南臺等批零經(jīng)濟(jì)的快速開展，使得鞍山成為結(jié)合沈陽、大連的重要樞紐。鞍山人民收入的增長情況，近年來隨著鞍山順應(yīng)改革舉措，市民的消費(fèi)觀念也逐漸開場變化，住房、旅游、家庭裝修及假日消費(fèi)等成為鞍山市民消費(fèi)的主要工程，這些也源于鞍山市民收入的添加，據(jù)統(tǒng)計，年全市職工人均工資元，比上年增長。%，市民的消費(fèi)性支出增幅也達(dá).%。市民的荷包鼓了，當(dāng)然心中就盼望著改善一下自已的居住情況，提高生活質(zhì)量。鞍山市面對迅猛而至的開展時機(jī)，舊城區(qū)的規(guī)模及相關(guān)配套呈現(xiàn)難以為繼的局面。鞍

17、山市總面積平方公里，是與沈陽、大連、長春相較最大的，而山地占了平方公里，占總面積的%，市區(qū)面積僅.平方公里，又是四市中最小的。鞍山市人口總數(shù).萬人，市區(qū)人口總數(shù). 萬人，人口密度人/平方公里，遠(yuǎn)高于沈陽。這些目的闡明，鞍山市區(qū)、人居空間向外延展已是一種必然！鞍山市經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)期規(guī)劃沿西南軸向開展，銜接湯崗子組團(tuán)與副中心城市海城市，并將鞍山政府機(jī)構(gòu)遷移至湯崗子，以期到到達(dá)達(dá)城市空間擴(kuò)展。并利用鞍山千山自然風(fēng)景資源大力開展旅游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步帶動城市經(jīng)濟(jì)開展。未來鞍山居住區(qū)規(guī)劃為城區(qū)組團(tuán)包括汪家峪、營城子大孤山、齊大山組團(tuán)，外圍組團(tuán)包括千山組團(tuán)與湯崗子組團(tuán)。由于湯崗子組團(tuán)屬于市政遠(yuǎn)期規(guī)劃，實施需投入大量資金

18、；汪家峪組團(tuán)由于居住用地不再批租，至年內(nèi)，鞍山居住地塊開展的重中之重首推營城子組團(tuán)。正是在此機(jī)遇下，借市政的東風(fēng)及與明達(dá)聯(lián)姻的機(jī)緣，萬科再次登陸鞍山，并且?guī)砹藷徜N全國的城市花園產(chǎn)品，大勢所需，不謀而合，也就預(yù)示著鞍山房地產(chǎn)的春天即將降臨。城市花園選址營城子地域，該區(qū)域間隔 市中心缺乏公里，交通非常便利，且由明達(dá)運(yùn)營多年，生活配套幾乎齊全。值得一提的是，萬科所選擇地塊東側(cè)與北側(cè)均由東山風(fēng)景區(qū)蒼翠植被圍繞，西臨湖南分區(qū)，南至環(huán)市鐵路，既享千山余脈靈秀之氣，又獨得興隆交通、完善生活配套之便利。年營城子組團(tuán)正式并入鐵東區(qū)，又為營城子未來的開展配備了一個絕好的身份。未來幾年，營城子組團(tuán)交通線路的規(guī)劃將

19、變?yōu)楝F(xiàn)實，屆時，銜接老城區(qū)的湖南街、新營路 、礦工路、市環(huán)路將變寬，銜接城市外延的營崔路、營城路、深營路更將全部通車。年的春天，萬科城市花園一期即將入住，大規(guī)模居住社區(qū)初具規(guī)模，人氣盎然，藍(lán)天碧草，笑語歡聲，屆時首期業(yè)主曾經(jīng)成了萬科地產(chǎn)在鞍山的第一批受害者，由于他們的房子正在升值！營城子正是鞍山萬科打造后的最新居住社區(qū)，也是鞍山人未來居住的地方。三工程開發(fā)商萬科集團(tuán)概略.萬科企業(yè)股份成立于年月，以房地產(chǎn)為中心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至年月日止，公司總資產(chǎn).億元，凈資產(chǎn). 億元。年集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年收入.億元, 凈利潤.億元；年月，公司公開向社會發(fā)行股票,萬股，集資人民幣,萬元，

20、資產(chǎn)及運(yùn)營規(guī)模迅速擴(kuò)展。年月日本公司之A股在深圳證券買賣所掛牌買賣。年月，公司經(jīng)過配售和定向發(fā)行新股,萬股，集資人民幣.億元，公司開場跨地域開展。萬科于年開場介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，年正式確定群眾住宅開發(fā)為中心業(yè)務(wù),憑仗一向的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，構(gòu)成住宅品牌效應(yīng)，為集團(tuán)帶來良好的利潤報答。年，華潤進(jìn)駐萬科，成為萬科最大的股東，同年，萬科最終實現(xiàn)全國戰(zhàn)略規(guī)劃，即建立了深圳、上海、北京、沈陽四大中心城市。截止年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進(jìn)展住宅開發(fā)，年上半年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務(wù)曾經(jīng)擴(kuò)展到個大中城市，憑仗一向的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)

21、優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資報答。年月由亞洲財經(jīng)傳媒Asset Benchmark公司主辦的“年度公司治理最正確公司評價結(jié)果，年萬科企業(yè)股份獲選為中國公司治理最正確公司之一 。.東北萬科簡介近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)開展，政府政策的不斷支持，各項法規(guī)的逐漸完善，住宅消費(fèi)群體的日益成熟，中國的住宅產(chǎn)業(yè)日漸昌盛。面臨良好的市場機(jī)遇，未來年，萬科將以上海、深圳、廣州、為中心城市，選擇以上海為龍頭的長江三角洲地域和廣州為龍頭的珠江三角洲地域進(jìn)展區(qū)域重點開展，同時集團(tuán)還將選擇以沈陽為中心的東北地域，北京、天津等中心城市和成都、武漢等腹地域域經(jīng)濟(jì)中心城市作為開展目的，進(jìn)一步擴(kuò)展集團(tuán)在各地的市

22、場份額，實現(xiàn)成為行業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑者的目的。東北萬科是萬科集團(tuán)所屬全國四大開展區(qū)域之一，它以沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)作為中心城市，統(tǒng)轄東北萬科大連、長春、鞍山三地的業(yè)務(wù)；自年東北萬科首先進(jìn)入沈陽市場以來，東北萬科相繼完成了起步、創(chuàng)業(yè)、開展三個歷史跨越，如今曾經(jīng)步入品牌成熟收益階段，曾經(jīng)成為東北房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)品牌影響力及開展?jié)摿Φ拈_發(fā)商之一。十年來，東北萬科公司相繼在沈陽先后開發(fā)了“萬科城市花園、“萬科紫金苑、“萬科花園新城、“萬科四季花城、“萬科金色家園五個中、高檔住宅工程，同時在大連開發(fā)了“萬科郵電大廈，在鞍山開發(fā)了“萬科東源大廈 年，隨著大連“萬科城市花園、長春“萬科城市花園、鞍山“萬科城市花園的

23、開發(fā)，東北萬科的三個工程同時開工，東北萬科曾經(jīng)進(jìn)入真正意義的大規(guī)模、多工程同時操作時代，一個以沈陽萬科為軸心、四地萬科縱橫聯(lián)動開展的新局面曾經(jīng)構(gòu)成。二、市場環(huán)境分析一鞍山市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀趨勢分析、鞍山市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 數(shù)據(jù)來源：鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)營銷管理部商品住宅市場仍堅持平穩(wěn)增長態(tài)勢年-月商品住宅銷售面積萬平，同比增長.%，土地開發(fā)投資萬元，同比增長.%。從平從-月份的土地開發(fā)情況看，各開發(fā)商正積極加大對房地產(chǎn)的投入力度，預(yù)備在年再掀高潮，鞍山房地產(chǎn)的情形依然呈現(xiàn)良性開展的態(tài)勢。鐵東區(qū)仍是商品住宅的首選區(qū)域，銷售量占鞍山市的% 鐵東區(qū)年月新增商品住宅銷售面積.萬平，占鞍山整體市場總量的%

24、，同比增長%。銷售均價為元/平，同比下降%，年鐵東區(qū)開發(fā)量創(chuàng)歷史最高，年土地開發(fā)資源缺乏，新上市樓盤減少，進(jìn)入月份大多工程開場尾盤低價促銷，價錢需求彈性較大，極大促進(jìn)了該區(qū)域的潛在市場需求。立山區(qū)低檔價位市場表現(xiàn)活潑年月立山區(qū)銷售面積.萬平，同比增長%，占全市商品住宅銷量的%，同比增長%；平均銷售單價元；同比增長.%；由于政府開場實施了治理南沙河的城市改造規(guī)劃，使得立山區(qū)的土地供應(yīng)添加，新上市樓盤數(shù)量及規(guī)模較前添加，期內(nèi)銷售表現(xiàn)活潑。鐵西區(qū)低檔價位產(chǎn)品供應(yīng)量銳減年月鐵西區(qū)銷售面積.萬平，同比減少%，成交單價走勢平穩(wěn)；年月全市商品住宅的平均售價元/平，同比下降%年由于立山區(qū)低檔價位產(chǎn)品供應(yīng)量和銷

25、售量大幅添加，鐵東區(qū)中高價位產(chǎn)品進(jìn)入尾盤消化期，價錢走低，導(dǎo)致全市商品住宅市場的平均售價同比下降%。且鐵東區(qū)土地資源供應(yīng)稀缺，鞍山市中高檔市場中大規(guī)模、高質(zhì)量產(chǎn)品出現(xiàn)空白，沒有有效供應(yīng)。.鞍山市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析鞍山市商品住宅各細(xì)分市場分布：城市花園工程位于鐵東區(qū)，而鐵東區(qū)因其政治經(jīng)濟(jì)文化中心的城市屬性，成為鞍山消費(fèi)者首選的居住區(qū)域。因此鐵東區(qū)成為鞍山商品房供應(yīng)及銷售的主要區(qū)域，占全市商品房銷售的%。鐵西、立山、鞍鋼以低檔房同福利房為主。因此，宗地的競爭區(qū)域主要集中在鐵東區(qū)同高新區(qū)，而同立山區(qū)、鐵西區(qū)的競爭關(guān)系極小。不同區(qū)域住宅的價錢差別,高檔：工程均價在-元/平米，集中于鐵東區(qū)站前區(qū)域;

26、中高檔：工程均價在-元/平米，集中在中心區(qū)半徑公里/千山高新區(qū);中低檔：工程價錢在元/平米以下，營城子明達(dá)區(qū)域二工程區(qū)位環(huán)境分析鞍山市的房地產(chǎn)市場尚處于房地產(chǎn)的初級階段，工程的價錢完全依賴于工程在城市中的位置。隨間隔 不斷添加，住宅工程的價位不斷降低。但鐵東特殊的區(qū)域?qū)傩源_定了其在鞍山中心區(qū)域的位置，成為鞍山消費(fèi)者購房居住的首選區(qū)域，住宅價錢遠(yuǎn)高于其他區(qū)營城子位于鐵東區(qū)緊鄰湖南中高檔生活區(qū)，屬于鐵東區(qū)向外的延伸，同時鐵東區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地稀缺，因此其區(qū)域價值較高。近年鐵東土地逐漸減少多以插建工程為主，很難滿足消費(fèi)者對環(huán)境質(zhì)量的需求，因此，中高價產(chǎn)品郊區(qū)化逐漸構(gòu)成，并且比例不斷提高。鐵東區(qū)向外延伸的

27、兩個方向一個是宗地所在區(qū)域，另一個在通往千山的高新區(qū)。因此，兩地成為年后鐵東住宅工程的重點開展方向。圖三工程競爭環(huán)境分析全市整體開發(fā)工程有限，住宅市場壟斷程度較高，近年各細(xì)分市場均出現(xiàn)單個工程占據(jù)全市市場份額過高的景象，整體市場表現(xiàn)壟斷特征。本案的主要競爭對手為片區(qū)型競爭。片區(qū)型競爭工程主要有：鐵東中心區(qū)：申江嘉寶翠園、大德翠韻華庭高新區(qū)：綠色智慧城本區(qū)域：檔次相近的，明達(dá)世紀(jì)花園低檔產(chǎn)品，嘉倫世紀(jì)花園和毓恬花園上述區(qū)域?qū)Ρ景傅挠绊懼饕磉_(dá)在對工程價錢次序判別，但這種影響是短期的。能夠競爭樓盤的概述：重點樓盤各案分析：表.大德翠韻華庭：工程簡介：地處市中心，地理位置優(yōu)越。占地。萬平，規(guī)劃建筑面

28、積萬平。上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計院設(shè)計，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代加古典歐式，建筑師自稱其為“東方的維也納小區(qū)。建筑方式為小高層。定位為高檔工程。一期開盤平均價元/平，現(xiàn)二期元/平?？蛯佣ㄎ唬焊呒壒珓?wù)員、私營企業(yè)家、公司經(jīng)理、高級白領(lǐng)。代表戶型：-：-平；-：-平。由于當(dāng)初地皮本錢較高，使售價偏高，而且樓盤又以中大的戶型為主，導(dǎo)致總房款根本在萬以上，很難讓人接受。大德家世界的建立會使以后園區(qū)管理混亂，平安程度降低，園區(qū)環(huán)境嘈雜，使翠韻華庭的高檔住宅籠統(tǒng)下降。園區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計質(zhì)量不高，破壞了整體的居住環(huán)境和籠統(tǒng)。產(chǎn)品建筑為坡屋頂嶺南風(fēng)格，層的小高層住宅，園區(qū)規(guī)劃景觀概念亦為嶺南風(fēng)格。主力供應(yīng)產(chǎn)品為-平方米、三室二

29、廳二衛(wèi)、平層、總價款-萬之間產(chǎn)品；次主力供應(yīng)產(chǎn)品有兩種：-平方米、三室二廳二衛(wèi)、平層、總價款-萬產(chǎn)品；-平方米、三室二廳二衛(wèi)、平層、總價款-萬產(chǎn)品。圖大德最具代表性產(chǎn)品是主力供應(yīng)的產(chǎn)品-平，三房二廳二衛(wèi)，平層。圖戶型特點為進(jìn)深適度，格局方正中富于變化，如弧型窗、轉(zhuǎn)角窗。主客臥室寬闊。過道空間所占比例較少。結(jié)論：大德翠韻華庭作為年高檔市場僅有的供應(yīng)工程，整體質(zhì)量較好，相對年之前供應(yīng)的高檔住宅工程而言，在景觀規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、戶型設(shè)計方面具備明顯優(yōu)勢大德翠韻華庭具有自然景觀優(yōu)勢公園、烈士山公園，且隨園林路，交通便利，具有明顯的高檔住宅特征在推行方面，倡導(dǎo)CLD中央生活區(qū)概念，獲得鞍山市較多關(guān)注，宗地

30、鋼鐵學(xué)院舊址的概念也被消費(fèi)者廣為認(rèn)同.申江嘉寶翠園：工程簡介：地處鞍山著名的公園東墻外，地理位置優(yōu)越。占地萬平，規(guī)劃建筑面積萬平，住宅建筑面積。萬平。鞍山民用建筑設(shè)計院設(shè)計，建筑風(fēng)格為歐式。建筑方式為小高層加多層。定位為中高檔工程。平均價元/平?？蛯佣ㄎ唬汗珓?wù)員、私營企業(yè)家、公司經(jīng)理、高級白領(lǐng)、教師。代表戶型：-：-平；-：-平。-：平。該工程憑仗優(yōu)越的地理位置及誘人的價錢，年月開盤根底未完工即成旺銷勢頭，當(dāng)日售出套，占上市量的%，現(xiàn)進(jìn)入尾盤消化階段。由于其建筑方式是小高層，得房率較低。樓間距較小，房間的采光不好。開發(fā)商為了添加戶數(shù)以加大利潤，房型設(shè)計過于狹長，通風(fēng)及朝向較差。園林景觀綠化少，

31、園區(qū)環(huán)境設(shè)計生硬。門前馬路較狹窄，間隔 公交車站有一定間隔 ，影響了其業(yè)主出行的便利性。.綠色智慧城：工程簡介：地處高新區(qū)，鞍千路旁，占地萬平，規(guī)劃建筑面積萬平。是由沿海綠色家園開展鞍山開發(fā)的鞍山首座大規(guī)模園林型、景觀式、數(shù)字化居住工程，年該工程的建立開發(fā)給鞍山的住宅開發(fā)在規(guī)劃理念、園區(qū)設(shè)計、營銷推行等方面帶來一股新的氣味，在鞍山經(jīng)過年的開發(fā)曾經(jīng)構(gòu)成了品牌效應(yīng)。該工程由清華大學(xué)建筑學(xué)院設(shè)計，為歐陸風(fēng)格建筑，建筑方式多樣：以普通多層為主，小高層、單體別墅、TOWN HOUSE產(chǎn)品為補(bǔ)充。定位為中高檔工程。一期開盤平均價元/平，二期元/平，三期元/平，現(xiàn)四期的TOWN HOUSE產(chǎn)品清水房均價元/

32、平，精裝修房-元/平客層定位：高級公務(wù)員、私營企業(yè)家、公司經(jīng)理、高級白領(lǐng)。-期均已入住，現(xiàn)樣板房僅有新近推出期TOWN HOUSE產(chǎn)品。產(chǎn)品方式：歐陸風(fēng)格建筑，融入中國庭園山水規(guī)劃特點的綠化庭園。圖深營橋在其四期左側(cè)經(jīng)過對其環(huán)境影響較大，噪音及塵土將會使生活環(huán)境質(zhì)量下降很多。另外，政府的開展轉(zhuǎn)移并且將限制高新區(qū)住宅開發(fā)用地也是其不利要素，在這樣的政策環(huán)境下，高新區(qū)會漸漸退出住宅房地產(chǎn)市場，使其周邊本來就不成熟的配套得不到完善，無法繼續(xù)聚集人氣，周圍居住環(huán)境得不到擴(kuò)張，并且其又不與城區(qū)相連，無法構(gòu)成相對獨立的居住區(qū)域中心。綠色智慧城總占地面積萬平方米，整個園區(qū)總建筑面積到達(dá)萬平方米。綠化率%，平

33、方米的人工湖，余平的商業(yè)街，平會所。圖戶型設(shè)計：戶型特點方正，直線條感劇烈，平窗帶寬闊露臺，端山處置較為簡單。圖.明達(dá)世紀(jì)花園：工程簡介：地處二一九公園、東山風(fēng)景區(qū)東南側(cè)，占地萬平，規(guī)劃建筑面積.萬平。是由鞍山明達(dá)置業(yè)開發(fā)，清華大學(xué)建筑學(xué)院設(shè)計。是一座以中央庭院為主體的大規(guī)模社區(qū)。定位為中低檔工程。其在營城子的大面積住宅開發(fā)，帶動了該地域的住宅市場，為該地域聚集了人氣。建筑方式是以普通多層坡屋頂為主，配以少量的單體別墅。一期平均價為元/平，二期平均價為元/平?？蛯佣ㄎ粸椋赫藛T、普通白領(lǐng)和工薪階層。代表戶型為-：-平， -：-平，-：-平，-：-平。由于該工程價錢較低，周邊配套比較齊全，年月

34、開盤至今，其一期、二期住宅均已根本售罄，僅余二其尾盤少量住宅及商鋪。園區(qū)規(guī)劃設(shè)計：圖由于開發(fā)商在上市進(jìn)度上把握不好，每年上市量都較大，導(dǎo)致其配套設(shè)備跟不上，水、電、煤仍是暫時設(shè)備，給業(yè)主生活帶來了很多的不便。物業(yè)管理不完善，小區(qū)衛(wèi)生和樓道衛(wèi)生得不到堅持，降低了業(yè)主的生活質(zhì)量。結(jié)論：明達(dá)地塊作為鞍山市湖南生活區(qū)外延區(qū)域的一個大型居住區(qū)，歷經(jīng)幾年開展，生活配套相對高新區(qū)完善，入住居民也較多明達(dá)世紀(jì)花園會聚鞍山市第一批企業(yè)單位、社會團(tuán)體中層管理人員，此部分消費(fèi)者對明達(dá)地域有很好的認(rèn)可度。因明達(dá)開發(fā)商對產(chǎn)質(zhì)量量管理及后期物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)出現(xiàn)較多破綻，致使業(yè)主對開發(fā)商信譽(yù)、實力、產(chǎn)質(zhì)量量，銷售承諾兌現(xiàn)

35、存在諸多不滿之處。明達(dá)世紀(jì)花園因負(fù)面口碑影響，銷售情況不理想約成的住宅作為工程抵款出手，價錢明顯下滑，已有進(jìn)入低檔產(chǎn)品的危險。估計遠(yuǎn)期明達(dá)主要開發(fā)為號地，年開發(fā)規(guī)模在萬平米左右，產(chǎn)品同、號地類似，整體質(zhì)量普通，面積集中在-平米中小面積；明達(dá)的操作才干、方案的開發(fā)規(guī)模同產(chǎn)品質(zhì)量，很難支持號地產(chǎn)品的實踐成交價錢到達(dá)元以上，遠(yuǎn)期對宗地的競爭主要集中在低端產(chǎn)品競爭對手分析結(jié)論：鞍山市高檔及中高檔工程市場提供產(chǎn)品單一。不論產(chǎn)品類型、建筑立面、產(chǎn)品面積段、戶型設(shè)計均非常雷同，缺乏差別化、個性化的產(chǎn)品；產(chǎn)品整體質(zhì)量不高。不論是高檔、中高檔還是低檔工程，在景觀設(shè)計、綠化造園、會所設(shè)計、交屋規(guī)范等方面表現(xiàn)的均為

36、低質(zhì)量；鞍山市高檔及中高檔市場暢銷工程特征：交通便利，自然環(huán)境優(yōu)越，生活配套完善。開發(fā)商操作才干不強(qiáng)，鞍山市商品房市場正處在生長期，開發(fā)商的整體操作才干不強(qiáng)。不論是市場判別力，營銷推行才干，產(chǎn)品價錢控制才干，還是客戶的把握才干均不成熟，同先進(jìn)城市有較大差距，導(dǎo)致市場提供產(chǎn)品效力質(zhì)量均不理想，同時也導(dǎo)致市場競爭次序比較混亂，從而價錢非常不穩(wěn)定；綜合判別，本案暫無一級競爭對手；目前所存在之競爭工程，影響客戶對于價錢規(guī)范的判別，因初次置業(yè)者對產(chǎn)品想象力不夠豐富，現(xiàn)房實景及銷售前期的積極引導(dǎo)將很快改動這種影響。四工程SWOT分析.優(yōu)勢萬科集團(tuán)規(guī)范化運(yùn)作首批試點工程，公司綜合資源最大化共享。城花系列在東

37、北構(gòu)成的品牌優(yōu)勢。城花品牌產(chǎn)品初次進(jìn)入省級二線城市，強(qiáng)勢品牌號召力易于被消費(fèi)者認(rèn)同萬科地產(chǎn)在鞍山十年運(yùn)營構(gòu)成的知名度。宗位置于鐵東區(qū)，屬于鞍山消費(fèi)者的購房首選區(qū)域 。該區(qū)域緊鄰成熟的湖南生活片區(qū)，同城市銜接嚴(yán)密，交通便利。工程緊鄰東山風(fēng)景區(qū)同千山風(fēng)景區(qū)，并本身地勢起伏，擁有大量果樹，自然景觀較好優(yōu)勢與宗地周邊開發(fā)工程相比較，土地本錢較高。距宗地西北角米規(guī)劃有鍋爐房，對于居住環(huán)境有一定影響。地塊為坡地，填挖土方對于本錢有一定影響。根底配套設(shè)備未全部構(gòu)成。時機(jī)隨著支柱產(chǎn)業(yè)鞍鋼集團(tuán)的復(fù)興，城市整體經(jīng)濟(jì)情況趨向好轉(zhuǎn)。豐富的旅游資源為城市經(jīng)濟(jì)注入活力。城市近遠(yuǎn)期規(guī)劃中均偏重于向南延伸，高新區(qū)用地緊縮，本

38、案所處營城子區(qū)域緊鄰南延線東部。本案高新區(qū)主要競品綠色智慧城已處于開發(fā)末期，即將退出競爭。商品住宅市場存在明顯細(xì)分缺口，元/平價錢產(chǎn)品鮮有供應(yīng)。該區(qū)域沒有品牌開發(fā)商提供的性價比高的高質(zhì)量住宅產(chǎn)品供應(yīng)。要挾鞍山市商品住宅年供需比、消化量生長幅度較低，市場容量有限。既往開發(fā)商對本案所在區(qū)域的低素質(zhì)開發(fā)，構(gòu)成消費(fèi)者“低檔低價的心思認(rèn)識?，F(xiàn)階段交通、生活配套設(shè)備相對短缺。三、目的市場分析及定位(一)目的市場分析中高檔市場整體供銷情況最好，年銷售率穩(wěn)定在六成以上，成為主流細(xì)分市場近年區(qū)域內(nèi)-元中高檔市場整體表現(xiàn)良好，銷售量不斷堅持在-萬平之間，年銷售率在%以上，而高檔市場銷售量受中心土地資源減少，及中高

39、檔工程沖擊銷售量減少表中高檔市場版塊東移趨勢明顯中高檔市場版塊由啟動初期以勝利路為中心軸線向東側(cè)分散，現(xiàn)已構(gòu)成以園林路為中心軸線分別向東北的高新區(qū)和東南的湖南區(qū)挪動的特征緣由有二：其一：中心區(qū)土地稀缺，再無土地供應(yīng)，中高檔工程在尋覓新的，符合中高檔住宅開發(fā)規(guī)范的土地資源；其二：高新區(qū)具備了開發(fā)中高檔住宅的根本條件，即交通便利，環(huán)境優(yōu)美，有集中產(chǎn)業(yè)帶，生活配套相對齊全， 因此承載了新中高檔住宅開發(fā)集中版塊的使命，構(gòu)成了以綠色智慧城為主的新中高檔工程；圖中高檔細(xì)分市場供需主力產(chǎn)品面積、戶型、總房款明細(xì)表中高檔市場主力供需產(chǎn)品特征第一主力供應(yīng)產(chǎn)品總房款萬,面積平,二室二廳二衛(wèi)和三室二廳一衛(wèi)，供應(yīng)比例

40、%，消化比例%其中二室-的消化率%。次主力供應(yīng)產(chǎn)品總房款萬，面積平，二室二廳一衛(wèi)，消化率%，供應(yīng)比例與消化比例同為%；第三位供應(yīng)產(chǎn)品總房款萬，面積-平，三室二廳二衛(wèi)，消化率%，供應(yīng)比例%，消化比例.%;萬，面積平，三室二廳二衛(wèi)/四室二廳二衛(wèi)，消化率%，供應(yīng)比例%，消化比例%。中高檔細(xì)分市場車位供銷分析中高檔細(xì)分市場車位/戶數(shù)比在%左右，車位方式以地下停車位為主，附以地上免費(fèi)或少量收費(fèi)停車位價錢：地下停車位的價錢在-萬元，可以租用。售價和租金主要受地上免費(fèi)停車位數(shù)量的影響，地上免費(fèi)停車位數(shù)量多的工程，地下停車位售價或租金均較低，且銷售和租用情況較差。宗地域域內(nèi)樓盤特征分析表區(qū)域：宗地所在明達(dá)區(qū)域

41、緊鄰湖南街區(qū)域。區(qū)域?qū)傩裕汉蠀^(qū)為成熟生活片區(qū)，明達(dá)緊鄰其南端，明達(dá)版塊為鞍山市第一處大型商品住宅會聚區(qū)，且為鞍山市民認(rèn)可。工程：主要為中低檔工程，年年的明達(dá)世紀(jì)花園、毓恬花園與嘉倫世紀(jì)園。工程規(guī)模：相對中心區(qū)，明達(dá)版塊內(nèi)工程具有規(guī)模特征，各工程供應(yīng)量集中為.萬平方米。產(chǎn)品方式：以磚混構(gòu)造的板式多層為主，少量別墅產(chǎn)品。平均消化率：%，明達(dá)約為%工程價錢：住宅工程均價集中元；別墅工程單價元。圖宗地適宜中高價位工程開發(fā)宗位置于鐵東區(qū)，屬于鞍山消費(fèi)者的購房首選區(qū)域 ；該區(qū)域緊鄰成熟的湖南生活片區(qū)，同城市銜接嚴(yán)密，交通便利；工程緊鄰東山風(fēng)景區(qū)同千山風(fēng)景區(qū)，并本身地勢起伏，擁有大量果樹，自然景觀較好；因

42、此，宗地為城市遠(yuǎn)期少有的適宜開發(fā)中高價位高質(zhì)量工程用地，萬科的進(jìn)入將使得該區(qū)域的土地價值回歸中高檔工程區(qū)域比較表結(jié)論：隨著土地資源供應(yīng)的稀缺和中高檔市場領(lǐng)軍工程的逐漸退出，壟斷格局已不存在，本案將具備占領(lǐng)中高檔市場新壟斷位置的才干和時機(jī)。二目的市場定位鞍山萬科城市花園工程定位為鞍山市的中高檔房產(chǎn)，目的市場主要為政府公務(wù)員、教師、私營業(yè)主、鞍鋼的中層及中層以上管理人員等，目的客戶的詳細(xì)特征請見下表。目的客戶特征與需求匯總表客戶來源來源主要區(qū)域鐵東區(qū)%以上來源次要區(qū)域立山和鐵西區(qū)客戶置業(yè)目的改善居住條件，想換大一點的房子?？蛻裘璁嬋丝谔卣髂挲g區(qū)間歲,占%；家庭人口三口之家的比例占%；社會特征文化程

43、度大專以上學(xué)歷占%；職業(yè)類型政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層以上干部及中型私營業(yè)主為主力人群，占%;國企/私營外資合資企業(yè)/教育醫(yī)療中高層管理者為次主力人群，占%，鞍鋼%，隨工程開發(fā)，次主力人群將逐漸占踞主導(dǎo)位置。經(jīng)濟(jì)特征家庭年收入萬萬。車輛擁有擁有率%-%之間居住情況%可享用單位住房福利政策,其中享用一次性貨幣補(bǔ)貼和住房公積金的各占%;現(xiàn)有住房為公房者占近%,其中已購產(chǎn)權(quán)者占%,面積集中在平之間，戶型以二室居多；現(xiàn)有住房為商品房者占%，面積集中在平之間；客戶購房需求社區(qū)主題景觀中有水景概念風(fēng)格外來的，不是本地概念，充溢異國風(fēng)情。住宅產(chǎn)品類別需求多層%，小高層%,高層%,別墅(%)坡屋頂%，對立面有明顯

44、顏色偏好。需求樓型及比例板式多層,一梯兩戶.需求戶型及比例二室二廳一衛(wèi)%，三室二廳二衛(wèi)%衣帽間貯藏室(%),陽臺(%),露臺(%),私家花園(%)需求面積及比例平%，平%，平%，平%，平%交樓規(guī)范需求清水房交屋的比例為%，廚房精裝修%；外墻磚%，涂料%地?zé)?，水暖%朝向正南向，樓間距大商業(yè)產(chǎn)品類別獨立的臨街商鋪,面積平;價錢單價元/建筑平方米 總價萬%，萬%付款方式銀行按揭小區(qū)環(huán)境大面積綠化，有景觀概念，平安，物業(yè)管理好，干凈整潔。地段上班方便，離市中心近，商業(yè)配套完善； 品牌注重開發(fā)商實力和信譽(yù)；周邊環(huán)境交通方便，配套齊全，有自然景觀，安靜。車位%的受訪人群表示會思索購買車庫/車位，%的受訪

45、人群表示會租用車庫/車位配套交通添加公交線路，加寬現(xiàn)有道路商業(yè)設(shè)備超市,菜市場，銀行，快餐店，洗浴中心，洗衣店，郵局，便利店，書店/音像店教育設(shè)備小學(xué)校/幼兒園會所功能健身房/室內(nèi)游泳池/兒童游樂場/老年人活動中心/羽毛球場醫(yī)療必需銀行必需郵局需求其它無表四、工程定位及營銷概念一籠統(tǒng)定位城市花園工程的建筑風(fēng)貌基于宗地及周邊環(huán)境的自然風(fēng)景，建筑依山而就，利用簡約的現(xiàn)代建筑言語，加上顏色的處置，產(chǎn)生了豐富的天際輪廓線，在一致中追求變化，發(fā)明豐富建筑風(fēng)貌，令整個建筑外貌明艷突出。建筑外型采用簡約現(xiàn)代的處置手法。立面處置主要有三種要素，其一是利用陽臺、觀景臺、空調(diào)板在立面上構(gòu)成一系列簡約、大方的立體構(gòu)

46、架，突破住宅平整、呆板的立面籠統(tǒng)；其二是部分外墻面磚、色塊分割的運(yùn)用，尺度的控制與運(yùn)用部位的選擇具有很強(qiáng)的表現(xiàn)力；其三是充分思索建筑天際線的變化，以屋頂退臺、顏色的坡屋頂，表達(dá)出濃郁居住氣氛。建筑手法利用舞臺式的布景手法，拼貼不同的單元組合以及顏色，令建筑更顯靈敏而富有興趣，您看他們精心設(shè)計的大面積玻璃窗陽臺和露臺，陽臺做適當(dāng)?shù)奶幹靡蕴峁┡d趣性的立面元素，大面積玻璃窗及陽臺除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽光外，還將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。并且在頂層部分做退臺處置，使立面產(chǎn)生凹凸感，豐富了整體視覺效果。樓體的高低參差使得地面輪廓線不至于平淡乏味，與山勢相

47、互輝映。二價值定位鞍山萬科城市花園工程是新近登陸鞍山房產(chǎn)市場的中高檔樓盤，之所以進(jìn)軍鞍山房產(chǎn)市場的中高檔工程，是由于具有以下緣由：首先，新中高檔住宅的選址一定要是塊有價值的土地。所謂的有價值，或是當(dāng)伴隨著城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的變化、整合，產(chǎn)生某些新的產(chǎn)業(yè)帶時，或是與城市規(guī)劃的新方向是一致時，土地呈現(xiàn)出來一種濃重的升值前景。其次，新中高檔產(chǎn)品要有成熟的生活配套。包括要有很興隆、完善的交通網(wǎng)絡(luò)，大量的與自然環(huán)境調(diào)和共生的綠化地，以滿足居住所需。再次，新中高檔住宅的產(chǎn)品本身該有高本錢。這里的高本錢不單是資料的本錢，還有技術(shù)本錢，即由專業(yè)的設(shè)計團(tuán)隊來建造它，在景觀、建筑、設(shè)計上做到均好性和在對細(xì)節(jié)上要格外

48、關(guān)注等。最后，新中高檔產(chǎn)品還要經(jīng)過物業(yè)、社區(qū)文化、社區(qū)配套等環(huán)節(jié)來共同豐富居住的內(nèi)涵。尤其是優(yōu)秀的社區(qū)文化，要求要有著很深文化內(nèi)涵的開發(fā)商繼續(xù)的把它運(yùn)營下去。鞍山萬科城市花園正是具備了以上特點才將工程本身價值定位為新中高檔住宅。三概念主題萬科，奧地利.萬科鞍山萬科城市花園，是萬科集團(tuán)的一個規(guī)范化產(chǎn)品，可以說是萬科集團(tuán)推出的第一個群眾化住宅產(chǎn)品，并且是萬科集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場的一個閱歷結(jié)晶，經(jīng)過不斷的改善與積累閱歷，如今在鞍山、大連、長春同時推出的城市花園產(chǎn)品是萬科集團(tuán)的一個規(guī)范化產(chǎn)品，并且在此根底上進(jìn)展了一定的創(chuàng)新，推出了一些創(chuàng)新的產(chǎn)品，如復(fù)合式廚房、止逆煙道等的運(yùn)用。即將面市的鞍山萬科城市花園

49、將為鞍山市民帶來了一種嶄新的、萬科式的生活方式，真正的高質(zhì)量住宅。.奧地利由于工程最初規(guī)劃設(shè)計時約請了奧地利KFC設(shè)計巨匠陳立民參與了鞍山萬科城市花園工程的概念規(guī)劃。由于與奧地利相近的緯度及山巒，東山是城市的綠地中心，他們也可以擁有本人純粹的山地生活，所以并沒有把山地夷為平地或臺地，是最大限制的保管自然原貌，給居住在這里的人原汁原味的山地住宅，表達(dá)奧地利的居住方式。四功能主題山地住宅小鎮(zhèn)本案的定位為奧地利山地風(fēng)景小鎮(zhèn)，工程的功能主題為山地住宅小鎮(zhèn)，工程根據(jù)所處的特殊地理位置，并沒有把山地夷為平地或臺地，是最大限制的保管自然原貌，給居住在這里的人原汁原味的山地住宅；首先會帶來豐富的視覺變化，使人

50、們更多的接觸自然，同時山地住宅需求比平地建筑額外支付大量的建造本錢，都需求萬科來運(yùn)用共生整體性及可繼續(xù)開展等專業(yè)細(xì)節(jié)來支撐。所以萬科將因地制宜，最大程度利用自然資源。為順應(yīng)山地地形的起伏多變，要設(shè)置適當(dāng)?shù)钠戮€型等特殊手段，空間規(guī)劃上構(gòu)成一定的空間序列，以強(qiáng)化場所的認(rèn)同感等這一切是山地住宅得以純粹的根基，也是山地建筑的獨特魅力所在。五、營銷戰(zhàn)略科學(xué)的營銷戰(zhàn)略是指開發(fā)商結(jié)合市場供求情況，對樓盤的購買群體、消費(fèi)層次、戶型構(gòu)造、價錢程度等進(jìn)展科學(xué)決策的一套綜合的管理系統(tǒng)，同時要求開發(fā)商關(guān)注消費(fèi)區(qū)域的市場情況，從長久利益出發(fā)，注重培育本人的客戶區(qū)域市場，力爭抓住現(xiàn)有的市場，發(fā)掘潛在的市場，發(fā)明樓盤客戶市

51、場的恒溫效應(yīng)。營銷的中心內(nèi)容是在建造物有所值的住宅精品的前提下，對工程進(jìn)展準(zhǔn)確市場定位、精心的品牌謀劃，并利用科學(xué)的產(chǎn)品組合、價錢組合、營銷渠道組合、營銷控制、推行戰(zhàn)略以及完善的售后效力等手段，有效地調(diào)動目的客戶群在工程品牌的培育中樹立企業(yè)的品牌籠統(tǒng)，實現(xiàn)開發(fā)商和客戶“雙贏的目的。 一產(chǎn)品戰(zhàn)略從萬科集團(tuán)來講，城市花園工程是萬科集團(tuán)的規(guī)范化產(chǎn)品；而從城市花園工程來講，賣給每一位客戶的產(chǎn)品就是每一套住宅。而按照現(xiàn)代營銷管理實際來講，一個完好的產(chǎn)品概念分三個層次：中心產(chǎn)品、方式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品。中心產(chǎn)品是指產(chǎn)品提供的根本利益，用戶真正購買到的價值。房地產(chǎn)中心產(chǎn)品是指用戶入住的空間，包括內(nèi)部規(guī)劃、室內(nèi)采

52、光、通風(fēng)情況和通訊設(shè)備等。房地產(chǎn)方式產(chǎn)品包括：與銷售同時進(jìn)展的配套效力，社區(qū)生活配套設(shè)備，小區(qū)物業(yè)管理、樓盤的外力面、產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格等多方面內(nèi)容。附加產(chǎn)品是指除中心產(chǎn)品及方式產(chǎn)品以外的其他效力工程，包括產(chǎn)品的品牌，以及整個品牌給業(yè)主帶來的感召力與榮譽(yù)感，以及整個園區(qū)的一個氣氛等。產(chǎn)品特點：城市花園工程的產(chǎn)品設(shè)計理念從研討人們的日常生活行為方式為出發(fā)，準(zhǔn)確把握住人們?nèi)粘Ｉ盍?xí)慣以及生活心思需求，來合理并發(fā)明性的布置功能空間。戶型設(shè)計中均表達(dá)出以下幾個特性：()充分利用南向空間，來完善不同氣候環(huán)境中的生活起居條件與質(zhì)量。()強(qiáng)調(diào)餐廳的作用，將其作為現(xiàn)代都市高節(jié)拍日常生活中的中心內(nèi)容來加以強(qiáng)化設(shè)計，保

53、證其完好、亮堂、溫馨以突出其重要性。()戶型平面合理、分區(qū)明確，保證客廳與主臥室、餐廳有良好的朝向與景觀。()強(qiáng)化入口空間的功能與籠統(tǒng)，突出門廳的空間過渡與引導(dǎo)作用。()注重家庭中貯藏間、洗衣間、任務(wù)陽臺等輔助空間的設(shè)計，使其細(xì)致完備。.規(guī)劃設(shè)計指引萬科城市花園規(guī)劃的整體思緒：以簡捷、溫馨、效率、交流的生活節(jié)拍為設(shè)計重心，來實現(xiàn)生活起居的溫馨性、環(huán)境空間的均好性、交通方式的高效性，滿足歸屬感、平安感、以及互動交流的信息化社會特征。帶給客戶開放的社區(qū)，封鎖的組團(tuán)，完善、明確的功能分區(qū)，規(guī)范化的組團(tuán)，明晰的道路系統(tǒng)及中央景觀的均好性；()開放的社區(qū)，封鎖的組團(tuán)即讓居住的人們不脫離城市而成為城市的一

54、部分，同時又有效的保有私人空間，加強(qiáng)客戶的歸屬感及平安感；在城花工程中經(jīng)過商業(yè)街、公交站、富有特征的住宅山墻設(shè)計以及幼兒園、學(xué)校的整合設(shè)計，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的街道化特征和地標(biāo)性，強(qiáng)調(diào)住宅設(shè)計的人文化氣味，強(qiáng)調(diào)公建的標(biāo)志性，最終構(gòu)成延續(xù)、整體的城市界面。封鎖的組團(tuán)有效的保證了空間的私密性和平安感，在城花的規(guī)劃中關(guān)注居住區(qū)與城市多層次的空間關(guān)系，表達(dá)了萬科一向的關(guān)注居住和城市設(shè)計的思想。()完善、明確的功能分區(qū)工程劃分為規(guī)范示范區(qū)、教育區(qū)、符合人文尺度的獨立商業(yè)區(qū)；他們經(jīng)過對公共空間的功能進(jìn)展重新界定，并合理組織空間序列，為居住者提供了一個可靠的溫馨的居住環(huán)境，營造了一個富有人性化以及城市街區(qū)化特征的住宅

55、社區(qū)。城市花園充分利用山地獨特的地形地貌，思索日照、采光、間距、朝向等等居住根本需求，經(jīng)過一系列規(guī)劃設(shè)計手段，強(qiáng)調(diào)層次與肌理，將工程按功能明確劃分，構(gòu)成了富有張力的不同功能空間，并相互浸透，完成整體下的空間層次變化。()景觀的均好性城花工程的特別之處還表達(dá)在景觀的均好性上，實現(xiàn)景觀平衡，使園區(qū)內(nèi)戶戶有景，模糊室內(nèi)外的界限，把室內(nèi)的空間向外延展，把自然的風(fēng)光引進(jìn)室內(nèi)，讓房間成為風(fēng)景的一部分，營造一種自然輕松的生活方式；.景觀環(huán)境設(shè)計指引以山地的自然地景與多樣的異域風(fēng)景相結(jié)合的景觀規(guī)劃理念，讓人們在山地的恬靜與清新優(yōu)雅的園區(qū)景觀下享用生活的愜意。理想的居住環(huán)境是在自然與景觀環(huán)境平衡中的最正確組合，

56、鞍山萬科城市花園景觀設(shè)計，那么以人為本與環(huán)境協(xié)調(diào)的理念作為理想居所之設(shè)計目的。萬科城市花園基地現(xiàn)場為果園之自然山坡，總基地面積為.公頃，東北高，西南低，中部有一山梁，因地形上的特征及變化產(chǎn)生一座有著奧地利精情的山體小鎮(zhèn)。新時代要求下之闡示之新都市主義設(shè)計理念作為理想的居住環(huán)境是要遠(yuǎn)離原有的噪音，環(huán)境污染與不夠美學(xué)的生活場所，作為現(xiàn)代人是應(yīng)該讓生活機(jī)能更便利，生命更豐富多彩，環(huán)境更清新愉快，感受新興環(huán)境所引發(fā)出原有認(rèn)知上之種種不能夠這些將在鞍山萬科城市花園都市主義設(shè)計理念中詳細(xì)的實現(xiàn)。悠揚(yáng)的旋律及動人的音符，且在單元之間塑造自有空間形狀，彌漫著返璞歸真和自然韻律讓人類心靈與自然界真誠情懷，彌漫在

57、整個田園山城。人工景觀構(gòu)造與自然景觀的協(xié)調(diào)在環(huán)境景觀上，表達(dá)環(huán)境及坡地的特性，將中央環(huán)境景觀與組團(tuán)院落有效銜接，組織串聯(lián)不同尺度與層次的庭院空間，將街道、庭院、平臺、停車場、休憩區(qū)綠化同步進(jìn)展，構(gòu)成一個完好的多層面綠化背景，將社區(qū)各景點園區(qū)以不同尺度與節(jié)拍的庭園區(qū)連成整體，營造出一個平安、溫馨、活潑的生活空間。人車分流道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)新都市主義設(shè)計思想，強(qiáng)調(diào)開放的居住空間，鞍山萬科城市花園經(jīng)過內(nèi)部環(huán)狀林蔭道路系統(tǒng)，將景觀道路景觀元素隨著建筑的規(guī)劃流動浸透，使人車分流的道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成整個小區(qū)良好的循環(huán)系統(tǒng)。層次清楚的車行道、人行道、消防道、環(huán)行路及屋前小路確保了有效的交通流和平安怡人的生活空間。放大的

58、道路交叉路口地帶為不同區(qū)域提供了休閑、文娛、親子活動、健身、聯(lián)誼的開放空間，并于各組團(tuán)入口強(qiáng)化空間效果。園區(qū)的景觀設(shè)計經(jīng)過中央景觀車行系統(tǒng)和景觀步行系統(tǒng)及獨特的地形地貌，將社區(qū)各景點與不同的庭院連成整體。使整個小區(qū)景觀即有視覺上的整體性，又有各自組團(tuán)的特點，脈絡(luò)明晰、層次清楚，構(gòu)成一個點、線、面相互結(jié)合的生態(tài)綠化系統(tǒng)，從而營造出一個平安、溫馨、活潑的生活空間。.建筑設(shè)計城市花園工程的建筑風(fēng)貌基于宗地及周邊環(huán)境的自然風(fēng)景，建筑依山而就，利用簡約的現(xiàn)代建筑言語，加上顏色的處置，產(chǎn)生了豐富的天際輪廓線，在一致中追求變化，發(fā)明豐富建筑風(fēng)貌，令整個建筑外貌明艷突出。建筑外型采用簡約現(xiàn)代的處置手法。立面處

59、置主要有三種要素，其一是利用陽臺、觀景臺、空調(diào)板在立面上構(gòu)成一系列簡約、大方的立體構(gòu)架，突破住宅平整、呆板的立面籠統(tǒng)；其二是部分外墻面磚、色塊分割的運(yùn)用，尺度的控制與運(yùn)用部位的選擇具有很強(qiáng)的表現(xiàn)力；其三是充分思索建筑天際線的變化，以屋頂退臺、顏色的坡屋頂，表達(dá)出濃郁居住氣氛。建筑手法利用舞臺式的布景手法，拼貼不同的單元組合以及顏色，令建筑更顯靈敏而富有興趣，您看他們精心設(shè)計的大面積玻璃窗陽臺和露臺，陽臺做適當(dāng)?shù)奶幹靡蕴峁┡d趣性的立面元素，大面積玻璃窗及陽臺除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽光外，還將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。并且在頂層部分做退臺處置，使立面

60、產(chǎn)生凹凸感，豐富了整體視覺效果。樓體的高低參差使得地面輪廓線不至于平淡乏味，與山勢相互輝映。.賣場設(shè)計售樓處要表達(dá)現(xiàn)代、奢華、完善，具有劇烈的視覺沖擊力的特點。售樓處的內(nèi)外包裝要符合整個工程定位主題，并且與工程整體宣傳調(diào)性相符，而且售樓處內(nèi)部功能分區(qū)要完備，大體應(yīng)該分為：展現(xiàn)區(qū)，洽談區(qū)，休憩區(qū)，簽約區(qū)，任務(wù)區(qū)等。同時在售樓處還應(yīng)有各種導(dǎo)示配合，指引、導(dǎo)示客戶?？傊蹣翘幨钦宫F(xiàn)樓盤的第一站，也是客戶獲得樓盤信息以及了解整個工程的窗口，所以一定要盡能夠的將賣場包裝、設(shè)計好。.公建立計為了完善園區(qū)的功能，方便業(yè)主子女就學(xué)，園區(qū)內(nèi)部將規(guī)劃建立一幼兒園，一所小學(xué)；并且為了豐富業(yè)主的日常生活，特別設(shè)立了