百花大廈營(yíng)銷策劃(確定)

1、.PAGE ：.；- -百花大廈營(yíng)銷謀劃方案第一部分 市場(chǎng)調(diào)研與分析一、本次調(diào)研的目的、經(jīng)過(guò)深化仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合本工程的本身特點(diǎn)，分析研討目的客戶群的要求，按本公司的銷售預(yù)備要求及工程開發(fā)的思緒與理念，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)展必要的細(xì)分、定位。、制定出比較詳細(xì)的建議性、可行性強(qiáng)的初步謀劃方案，為工程的銷售勝利做出必要的預(yù)備與鋪墊。二、調(diào)研的指點(diǎn)思想經(jīng)過(guò)點(diǎn)、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對(duì)時(shí)間較短、風(fēng)險(xiǎn)較小的原那么前提下，制定出適宜本工程運(yùn)作的營(yíng)銷謀劃方案，力爭(zhēng)保證該工程銷售任務(wù)的順利進(jìn)展。三、調(diào)查過(guò)程簡(jiǎn)述由于該工程地塊位置的特殊性，已決議了該工程營(yíng)銷的市場(chǎng)定位，圍繞已確定的該工程的建立方案來(lái)制定和完善工程

2、的市場(chǎng)營(yíng)銷研討，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場(chǎng)要素影響的大小和消費(fèi)群體的接受方式、接受才干方面進(jìn)展制定。一方面經(jīng)過(guò)對(duì)合肥市各區(qū)域有一定影響力規(guī)模影響、價(jià)錢影響的高層物業(yè)進(jìn)展調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場(chǎng)的開展趨勢(shì)，研判宏觀大市場(chǎng)對(duì)本工程的影響；第二方面，經(jīng)過(guò)對(duì)合肥各區(qū)域有代表性的多層市場(chǎng)檔次較高特別是該工程周邊區(qū)域的老城區(qū)多層住宅市場(chǎng)進(jìn)展調(diào)查分析，理出新、老多層市場(chǎng)客戶的購(gòu)房思緒，為引導(dǎo)其購(gòu)買與多層價(jià)錢相近的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，經(jīng)過(guò)對(duì)合肥市的物業(yè)租賃市場(chǎng)，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層多層物業(yè)進(jìn)展調(diào)查，并與本工程進(jìn)展比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進(jìn)展投資估算和引導(dǎo)；第四方面

3、，經(jīng)過(guò)對(duì)以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本工程前期運(yùn)作的過(guò)程，為本工程提出一些建議。四、合肥市物業(yè)市場(chǎng)分析、高層樓市分析)、高層商務(wù)寫字樓一段時(shí)間以來(lái)，商務(wù)寫字樓工程的開發(fā)，在一些地域特別是沿海地域開展較快，曾出現(xiàn)過(guò)買賣樓花之經(jīng)典之作，在年至年期間，勝利的案例舉不勝數(shù)，主要是順應(yīng)了他們國(guó)家初期的改革開放政策潮流。隨后開發(fā)建立商務(wù)樓成風(fēng)，使得年商務(wù)樓市場(chǎng)空置率不斷居高不下，全國(guó)省會(huì)城市平均商務(wù)寫字樓空置率高達(dá)%，其后經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)本身的調(diào)理，商務(wù)樓經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)時(shí)間的消化和整合。從資料分析看，目前的商務(wù)樓市場(chǎng)趨于成熟平穩(wěn)開展的階段，也是年以來(lái)見高回落觸低反彈階段，由于我國(guó)已正式參與

4、WTO，在改革開放進(jìn)一步深化并得到法律保證的同時(shí)，隨著商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，獨(dú)資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場(chǎng)所，高層商務(wù)將是他們的首選。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)高速開展的今天，合肥除起到東西部開展橋梁作用的同時(shí)，會(huì)利用科技城市的優(yōu)勢(shì)吸引更多的外資到合肥投資，將會(huì)添加商務(wù)樓市的市場(chǎng)需求量。如今的全國(guó)乃至合肥的商務(wù)樓市的開展正在趨向于檔次、品牌排定的時(shí)期，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地域配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品配置優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的高層商務(wù)樓將是今后一段時(shí)間四年內(nèi)合肥市場(chǎng)的開展需求產(chǎn)品，當(dāng)然需求的空間有限，速度很慢。而相反，對(duì)一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓，無(wú)論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不

5、是很理想，它們雖然有一定的價(jià)錢優(yōu)勢(shì)，但升值保值的時(shí)機(jī)較小，投資的風(fēng)險(xiǎn)較大。單從投資租賃這個(gè)角度看，合肥市老城區(qū)高層商務(wù)租賃價(jià)錢差別較大，從元/到元/不等。重新華商務(wù)樓和潤(rùn)安大廈商務(wù)樓的開展以及郵電大廈、怡和錦江原三榮大廈更能驗(yàn)證上述分析的正確性。詳見附表、新華商務(wù)樓運(yùn)作了五年，剩余部分估計(jì)將在今年售完。潤(rùn)安大廈閑置了年之久，目前正以較好的銷售勢(shì)頭進(jìn)展盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。)、高層住宅樓現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，接受程度也較為有限，但從年合肥高層住宅投放量同比添加%月份猛增的趨勢(shì)看小高層市場(chǎng)預(yù)熱過(guò)程曾經(jīng)過(guò)去，熱銷會(huì)在猛烈的競(jìng)爭(zhēng)中到來(lái)，緣由是土地供應(yīng)政策發(fā)生變化，

6、為了充分利用土地資源，降低土地本錢，提高工程的收益率，開展高層住宅是物業(yè)開展的必然趨勢(shì)，同時(shí)隨著居民的消費(fèi)和生活程度的提高，以及居住觀念的變化和心思上的逐漸接受，也為小高層開展奠定了根底。新建立的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)道路，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)立面外型、工程配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、工程銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時(shí)代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。較能反映合肥市各區(qū)域高層樓市市場(chǎng)情況的有新華商務(wù)樓、潤(rùn)安大廈、元一時(shí)代花園、東?；▓@等。詳見附表、多層樓市分析)、多層寫字樓每年合肥市有約萬(wàn)的多層商務(wù)寫字樓投放市場(chǎng)，近幾年較為勝利、

7、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價(jià)元/，租金元/。以后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過(guò)程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為萬(wàn)，銷售均價(jià)為元/，目前尚有萬(wàn)多空置，其租金均在元/左右。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價(jià)在元/，其租金均在元/左右。)、多層住宅樓經(jīng)過(guò)對(duì)合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅開展情況不盡一樣，以南區(qū)和西區(qū)開展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)開展速度較快，但檔次較低，平衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場(chǎng)有一定的飽和跡象，雖然價(jià)錢緩慢上漲，銷售和開發(fā)建立也同比增長(zhǎng)，但空置率居高不下，并已超出國(guó)際上公

8、認(rèn)的警戒線的個(gè)百分點(diǎn)。為此，就算是待成熟、正在開展的市場(chǎng)也應(yīng)該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場(chǎng)。從資料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個(gè)在萬(wàn)左右的鳳凰城、頤和花園、福海新居小區(qū)投入建立，會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定的沖擊。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價(jià)為元/，略低于全國(guó)平均程度，高于全省平均程度的%。租賃價(jià)錢為元/，中心地帶的多層銷售均價(jià)在元/，租賃價(jià)錢為元/。 合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表租賃物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào) 安徽潤(rùn)安國(guó)際股份公司詳細(xì)位置蒙城路與阜南路交口物業(yè)規(guī)模萬(wàn)市場(chǎng)環(huán)境市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通要道出行方便建筑層數(shù)層潤(rùn) 安 大 廈租賃價(jià)錢元/月*元/月不含水電費(fèi)相關(guān)配置有地上車位和地下庫(kù),部高速電梯.

9、商家特征中介效力、廣告公司為主；外地辦事機(jī)構(gòu)。備 注層為酒店；層以上商??；層元/，每上一層加元。物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)市招商公司詳細(xì)位置榮事達(dá)大道與淮河路交口物業(yè)規(guī)模市場(chǎng)環(huán)境比鄰市政府，商業(yè)地勢(shì)杰出。建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位無(wú)停車場(chǎng)、老式電梯一部。淮 安 大 廈租賃價(jià)錢元/月*元/月商家特征市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險(xiǎn)公司。備 注老式辦公樓、建筑年限長(zhǎng)；毛坯房出租。物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)安徽分社詳細(xì)位置六安路與淮河路交口物業(yè)規(guī)模萬(wàn)市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)重地，出行方便。建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位地下停車場(chǎng)、車位元/月，電梯三部；一部貨梯。新華大廈租賃價(jià)錢元/月*元/月不含水電費(fèi)商家特征中介效力、廣告建立資料公司

10、外地公司駐肥辦事處。備 注屬商辦樓；有余房出賣售價(jià)層元/，每上一層加元/。合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表租賃物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)省郵電局詳細(xì)位置六安路淮合路交口物業(yè)規(guī)模萬(wàn)市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)重地高檔辦公建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位地上地下車位/庫(kù)充足；中央空調(diào)；水電齊全。郵電大廈租賃價(jià)錢元/月*元/月商家特征一些知名企業(yè)合肥辦事處；會(huì)計(jì)師事務(wù)所；廣告公司。備 注精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)市府辦公廳詳細(xì)位置榮事達(dá)大道西側(cè)物業(yè)規(guī)模.萬(wàn)市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)氣氛濃重，出行方便。建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位電梯兩部精裝修，路邊暫時(shí)停車。政通大廈租賃價(jià)錢元/月*元/月不含水電電梯運(yùn)用費(fèi)商家特征市政府職能部門居

11、多，另外開發(fā)公司；投資公司等。備 注物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)萬(wàn)總商貿(mào)公司詳細(xì)位置宿州路南段物業(yè)規(guī)模市場(chǎng)環(huán)境繁華地段，人流大，出行不便。建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位電梯兩部，精裝修，有地上停車場(chǎng)。太陽(yáng)城寫字樓租賃價(jià)錢元/月*元/月水電自理商家特征各種咨詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。備 注/合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表租賃物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)興華物業(yè)公司詳細(xì)位置六安路與長(zhǎng)江路交口北物業(yè)規(guī)模市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)氣氛濃，出行不便。建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位電梯一部，無(wú)停車場(chǎng)。長(zhǎng)安大廈租賃價(jià)錢元/月*元/月商家特征以咨詢、廣告、倉(cāng)庫(kù)學(xué)校為主。備 注/物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)紅旗飯店物業(yè)辦詳細(xì)位置三孝口東側(cè)物業(yè)規(guī)模市場(chǎng)環(huán)境交通主干

12、道，商業(yè)氣氛濃。建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位無(wú)電梯和停車場(chǎng)紅旗飯店租賃價(jià)錢元/月*元/月月商家特征中介、咨詢、婚介公司等效力性且需求市內(nèi)辦公的公司。備 注/物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)澳鑫房產(chǎn)詳細(xì)位置壽春路百花井附近物業(yè)規(guī)模/市場(chǎng)環(huán)境環(huán)境優(yōu)越、出行方便建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位電梯；中央空調(diào)；底下停車庫(kù)。百花大廈租賃價(jià)錢元/月*元/月月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表租賃物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)皖科窿商貿(mào)公司詳細(xì)位置榮事達(dá)大廈與環(huán)城路交口西物業(yè)規(guī)模市場(chǎng)環(huán)境環(huán)境幽靜、出行方便。建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位電梯、室外停車場(chǎng)、水電。糖酒大廈租賃價(jià)錢元/月*元/月商家特征/備 注本大廈為年房，有效運(yùn)用年限約年；傾向于出

13、賣：價(jià)錢為元/；可采用%的按揭付款方式。物業(yè)稱號(hào)業(yè)主稱號(hào)鴻達(dá)房產(chǎn)詳細(xì)位置雙崗十字路口東物業(yè)規(guī)模市場(chǎng)環(huán)境交通主干道，出行方便。建筑層數(shù)層相關(guān)配置含停車位地下車庫(kù)、電梯、水電、。鴻達(dá)大廈租賃價(jià)錢元/月*元/月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表租賃業(yè)主稱號(hào)盛安廣場(chǎng)業(yè)主稱號(hào)新鴻安大廈物業(yè)規(guī)模萬(wàn)物業(yè)規(guī)模.萬(wàn)建筑層數(shù)建筑層數(shù)層，主樓高.m建筑層數(shù)建筑層數(shù)層租賃價(jià)錢元/月*元/月電費(fèi)另計(jì)租賃價(jià)錢元/月*元/月/水、電費(fèi)另計(jì)相關(guān)配置含停車位有個(gè)停車位，元/月相關(guān)配置含停車位元/月還有假設(shè)干個(gè)車位物業(yè)詳況集辦公、商業(yè)、餐飲、文娛、停車場(chǎng)等功能于一體，年正式運(yùn)轉(zhuǎn)，主樓五層以上為敞開式寫字樓，可恣意分隔，四層以

14、下及五層附樓均為綜合性商場(chǎng)。辦公用客梯四部，客貨梯一部，中央空調(diào)二臺(tái)。物業(yè)詳況一層大廳，二層以上均為辦公場(chǎng)所，有地下停車場(chǎng)，僅兩部辦公用客梯。詳細(xì)位置位于長(zhǎng)江路與金寨路交叉口南約米詳細(xì)位置緊鄰安徽省教育學(xué)院，金寨路號(hào)市場(chǎng)環(huán)境處交通要道，出入方便，周邊商業(yè)氣氛較濃重，市場(chǎng)信息靈敏，便于商貿(mào)拓展。市場(chǎng)環(huán)境處交通要道，出入方便，但大樓主門較偏遠(yuǎn)，無(wú)商業(yè)氣氛，屬安靜辦公場(chǎng)所。商家特征安徽盛安國(guó)際開展是安徽省糧油食品進(jìn)出口集團(tuán)公司和盛安國(guó)際香港共同合資成立的綜合性公司。商家特征中國(guó)包裝進(jìn)出口安徽分公司，國(guó)企單位聯(lián)絡(luò)戚永偉 -聯(lián)絡(luò)孟祥林 -備 注還剩的一間辦公室，辦公裝潢環(huán)境較為氣派、明朗、有時(shí)代感。備

15、注還剩和兩間辦公室，下月中旬會(huì)陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場(chǎng)所。辦公裝潢較差，覺得不好。合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表租賃業(yè)主稱號(hào)海亞大世界業(yè)主稱號(hào)怡和錦江物業(yè)規(guī)模近萬(wàn)物業(yè)規(guī)模近萬(wàn)建筑層數(shù)共層建筑層數(shù)建筑層數(shù)層租賃價(jià)錢元/月*銷售價(jià)錢元/月/元/均價(jià)租賃價(jià)錢元/月*產(chǎn)權(quán)式管理相關(guān)配置含停車位有淮河路停車場(chǎng)相關(guān)配置含停車位物業(yè)詳況有近辦公場(chǎng)所提供，現(xiàn)有中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、化裝品代理等租賃，下月底將有更大場(chǎng)所出租。物業(yè)詳況年租金.%的收益，每年元的酒店免費(fèi)簽單消費(fèi)。業(yè)主所購(gòu)酒店產(chǎn)權(quán)年后可轉(zhuǎn)讓給怡合錦江國(guó)際大酒店有限責(zé)任公司。詳細(xì)位置淮河路改造工程指揮部對(duì)面詳細(xì)位置含山路與淮河路交叉口處市場(chǎng)環(huán)境處鬧市區(qū)，周邊買賣商業(yè)氣氛濃

16、重，辦公不適宜。市場(chǎng)環(huán)境處鬧市區(qū)，商業(yè)氣氛濃重，投資思想浮動(dòng)較大。商家特征合肥新海亞物業(yè)管理商家特征合肥輝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)絡(luò)楊靜 -聯(lián)絡(luò)陳劍雯 -備 注主要銷售住宅樓，辦公代銷。備 注據(jù)引見銷售過(guò)半。合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表租賃物業(yè)稱號(hào)淮河路一條街物業(yè)稱號(hào)長(zhǎng)江路一條街租金范圍元/月不等租金范圍元/月/左右物業(yè)配套有幾個(gè)大型停車場(chǎng)和大型商場(chǎng)。物業(yè)配套配套不全，停車場(chǎng)所不多。市場(chǎng)環(huán)境是鬧市取，商業(yè)氣氛濃重，適宜商家投資買賣生意，辦公有顯吵雜，且交通較受限制，特別不適宜大公司、大集團(tuán)的辦公。市場(chǎng)環(huán)境交通便利，商業(yè)氣氛很好，有利于商貿(mào)恰談。商家特征多為生意買賣及品牌代理等。商家特征各種品牌代理、

17、各種需求繁華地段的公司辦公。物業(yè)現(xiàn)況建成不久的寫字樓租賃情況較差，一層的出租情況較好。物業(yè)現(xiàn)況良好前景預(yù)測(cè)為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。前景預(yù)測(cè)可建高檔寫字樓備注備注合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表銷售工程稱號(hào)/開發(fā)商淺 水 灣安徽美安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司工程位置合肥市金寨南路十八崗號(hào)代理商/銷售商華夏偉業(yè)上海金貝工程進(jìn)度-層主體面市時(shí)間、主打廣告詞高山流水，自在人家企劃方向合肥首座-水景、地景、高爾夫智能化社區(qū)建筑構(gòu)造 全框架構(gòu)造物業(yè)管理工程與收費(fèi)規(guī)范效力工程： 小時(shí)保安巡查、封鎖式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù)建筑類型聯(lián)排別墅/小高層收費(fèi)規(guī)范：主要賣點(diǎn)、水景社區(qū)，適宜居??；、高爾夫、

18、網(wǎng)球場(chǎng)在身邊；、建筑外型，風(fēng)格獨(dú)特。智能化系統(tǒng)設(shè)備樓宇對(duì)講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、紅外防越報(bào)警系統(tǒng)、寬帶入戶、車輛管理系統(tǒng)、緊急廣播背景音樂系統(tǒng)。小區(qū)公共配套高爾夫球場(chǎng)擬建網(wǎng)球場(chǎng)畝水景 幼兒園 多功能會(huì)所銷售價(jià)錢均 價(jià)： 元/起步價(jià)： 元/最高價(jià)： 元/周邊市政配套明珠廣場(chǎng)、合肥大學(xué)城 、中學(xué) 、中銳國(guó)際學(xué)校 、省教院 、潤(rùn)安公學(xué)、 銀行、 超市交通情況闡明路、路、路、路 、路等五路公交車，緊鄰金寨南路，間隔 市區(qū)較遠(yuǎn)，但交通方便。 建筑面積總 建 面：萬(wàn) 一期規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： /戶型面積；-綠化率： %戶型構(gòu)造：二房二廳 、三房二廳 、四房二廳。容積率： /備 注總占地：畝，一期為萬(wàn)層小高層。合肥市

19、物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表銷售工程稱號(hào)/開發(fā)商奧林花園二期合肥華源物業(yè)開展工程位置合肥市霍山路號(hào)農(nóng)大北門代理商/銷售商合肥美信房地產(chǎn)咨詢工程進(jìn)度構(gòu)造封頂面市時(shí)間.主打廣告詞運(yùn)動(dòng)就在家門口-奧林花園企劃方向成熟社區(qū)、居家方便、環(huán)境幽雅。 建筑構(gòu)造異型框架構(gòu)造 物業(yè)管理工程與收費(fèi)規(guī)范公共綠化養(yǎng)護(hù)、生活渣滓清運(yùn)、房屋維護(hù)、便民效力、小時(shí)保安聯(lián)防。建筑類型一期棟二期棟六層住宅收費(fèi)規(guī)范：主要賣點(diǎn)、周邊配套齊全、一環(huán)路內(nèi)出行方便、封鎖管理功能齊備智能化系統(tǒng)設(shè)備寬帶入戶、閉路電視監(jiān)控、單元樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外對(duì)射報(bào)警。小區(qū)公共配套幼兒園 會(huì)所 地下停車場(chǎng)銷售價(jià)錢均 價(jià)： 元/起步價(jià)： 元/最高價(jià)： 元/周邊市政配套農(nóng)

20、大、一中、琥柏小學(xué)中學(xué)、中醫(yī)附院、二院分院、超市、菜市、銀行、郵局交通情況闡明一環(huán)路內(nèi)目前路公交車經(jīng)過(guò)出行根本方便建筑面積總 建 面： 萬(wàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： 戶戶型面積： -綠化率： %戶型構(gòu)造：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注坡屋頂 北窗運(yùn)用高級(jí)中空玻璃 地下停車場(chǎng)合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表銷售工程稱號(hào)/開發(fā)商都市清華合肥宏圖房屋開發(fā)公司工程位置蒙城北路西側(cè)臨泉西路與風(fēng)臺(tái)路之間代理商/銷售商合肥萬(wàn)家房地產(chǎn)營(yíng)銷謀劃公司工程進(jìn)度根底開挖面市時(shí)間/主打廣告詞全新演繹愉快生活空間企劃方向倡導(dǎo)“家文化的新都主義的NO。建筑構(gòu)造全框架構(gòu)造物業(yè)管理工程與收費(fèi)規(guī)范/建筑類型棟六層住宅收費(fèi)規(guī)范：/主要賣點(diǎn)、水景花

21、園 自然林帶；、配套齊全 生活便利；、中高檔建筑定位，有一定特征。智能化系統(tǒng)設(shè)備寬帶入戶、安防報(bào)警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。小區(qū)公共配套雙語(yǔ)幼兒園、會(huì)所、大型超市、個(gè)車位、清泉廣場(chǎng)。銷售價(jià)錢均 價(jià)： /起步價(jià)： /最高價(jià)： /周邊市政配套三十六中、雙崗小學(xué)、 新世紀(jì)學(xué)校、菜市。交通情況闡明風(fēng)臺(tái)路臨泉路尚未打通，交通不甚方便。建筑面積總 建 面： 規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： 戶戶型面積； -綠化率： %戶型構(gòu)造：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。容積率： .備 注總用地萬(wàn)平方米。合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表銷售工程稱號(hào)/開發(fā)商華源國(guó)際城五期安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司工程位置合肥是和平路號(hào)東二環(huán)與和平路交口處代理商/銷售商

22、上海三威力房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房面市時(shí)間.主打廣告詞坐擁成大型熟社區(qū)，把家安在花園里。企劃方向華源生活廣場(chǎng)建筑構(gòu)造全框架構(gòu)造物業(yè)管理工程與收費(fèi)規(guī)范效力工程：小時(shí)保安巡查、封鎖式管理、家政效力。建筑類型一二層為商鋪，三四五為住宅。收費(fèi)規(guī)范：.元/*月主要賣點(diǎn) 、大型成熟社區(qū)；、配套齊全；、生活便利。智能化系統(tǒng)設(shè)備閉路電視監(jiān)控、紅外防越報(bào)警、樓宇對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)公共配套幼兒園、科大附小、華源分校、社區(qū)公園、 .萬(wàn)華源生活廣場(chǎng)。銷售價(jià)錢均 價(jià)： 起步價(jià)： 最高價(jià)： 周邊市政配套三萬(wàn)華聯(lián)超市、市二院 、八院、 十中、 銀行、 花沖公園 、郵局等。交通情況闡明條公交線路通達(dá)全市 緊鄰二環(huán)路 出行很方便建筑

23、面積總 建 面：萬(wàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)：戶型面積； . 、.、 、。綠化率：%戶型構(gòu)造： 三室二廳容積率：.備 注尾盤階段、一次性付款折、還有折讓空間。 總用地萬(wàn)平方米。合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表銷售工程稱號(hào)/開發(fā)商橘郡萬(wàn)綠園二期城建開發(fā)公司/新地物業(yè)工程位置 銅陵北路與臨泉路交口代理商/銷售商華夏偉業(yè)*上海金貝工程進(jìn)度構(gòu)造封頂面市時(shí)間.主打廣告詞感受別墅現(xiàn)代美企劃方向現(xiàn)代藝墅，生活全面晉級(jí)。建筑構(gòu)造全框架構(gòu)造物業(yè)管理工程與收費(fèi)規(guī)范效力工程： 封鎖式管理、小時(shí)保安巡查。建筑類型二期棟多層二棟小高層收費(fèi)規(guī)范：.元/主要賣點(diǎn)、一期帶動(dòng)二期；、物業(yè)細(xì)分化別墅新概念；、建筑本身有亮點(diǎn)。智能化系統(tǒng)設(shè)備安防系統(tǒng)、紅外

24、防越系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)。小區(qū)公共配套幼兒園、小學(xué)、中庭廣場(chǎng)、會(huì)所。銷售價(jià)錢均 價(jià)：元/起步價(jià)：元/最高價(jià)：元/周邊市政配套勝利廣場(chǎng)、安徽大市場(chǎng)、六安路小學(xué)分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。交通情況闡明比鄰旅游車站、公交車站、交通根本便利。建筑面積總 建 面： 規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： /戶型面積； -綠化率： %戶型構(gòu)造：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi)容積率： .備 注占地畝五、百花大廈根本情況、百花大廈的現(xiàn)狀百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融效力區(qū)壽春路中段。周邊的交通興隆，生活公建立施一應(yīng)俱全。省內(nèi)的名園、名校、名院均在效力區(qū)內(nèi)，大型商場(chǎng)、公園、文娛場(chǎng)所可步行到達(dá)，與市委、市政府、市人大、市

25、政協(xié)均只需一步之遙。 、工程根本情況百花大廈于一九九八年底開工興建，在基孔樁施工終了后停工至今。今年該工程重新啟動(dòng)，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設(shè)計(jì)研討院對(duì)原圖紙進(jìn)展修正完善、同于十一月份領(lǐng)取建筑施工答應(yīng)證，由廣廈建立集團(tuán)有限責(zé)任公司承建。合同開工日期為二四年十二月份。本工程總用地面積為平方米，總建筑面積。地下層，建筑面積：.，其中地下車庫(kù)個(gè)地上車位個(gè)；地上層，建筑面積：.，其中：商業(yè)建筑面積.平方米，公寓建筑面積：.，會(huì)所面積，.。六、百花大廈工程SWOT分析、工程優(yōu)勢(shì)分析結(jié)合本工程的實(shí)踐情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢(shì)地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大

26、、市政協(xié)同屬一個(gè)區(qū)域。安徽省金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域市場(chǎng)前景極好。地塊周圍米內(nèi)有省市名校、名園三中、六中、宿州路幼兒園；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；有休閑文娛的市政府中心廣場(chǎng)；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的商務(wù)、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險(xiǎn)、省投資公司、國(guó)元證券等重要金融機(jī)構(gòu)。生活、任務(wù)異常方便。工程開發(fā)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，物業(yè)管理綜合程度高，將在本工程中充分表達(dá)。交通情況極其方便，有二十幾路公交車，可四通八達(dá)。地塊絕版，增值空間較大。、工程優(yōu)勢(shì)分析該工程用地規(guī)模較小，工程戶外活動(dòng)空間有限，綠化配置、景觀建立不盡人意。、

27、市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析合肥提早十年步入小康，宏觀經(jīng)濟(jì)整體較好，二次置業(yè)人士不斷添加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大；隨著合肥的對(duì)外全面開放，WTO進(jìn)程不斷加快，合肥在起到東、西部地域開展的重要橋梁之時(shí)，其商務(wù)公寓市場(chǎng)蘊(yùn)涵著大量的消費(fèi)潛力，市場(chǎng)前景較好；高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只需在工程定位準(zhǔn)確的根底上，宣傳引導(dǎo)到位，將會(huì)有很大的市場(chǎng)時(shí)機(jī)；產(chǎn)品的差別，地塊的稀缺帶來(lái)較多的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。、市場(chǎng)要挾分析政府對(duì)該類式性質(zhì)工程投資容量和開發(fā)進(jìn)度的控制程度將直接對(duì)本工程的銷售乃至利潤(rùn)產(chǎn)生影響；政務(wù)區(qū)搬遷將對(duì)本工程產(chǎn)生一定的影響；不規(guī)范的商務(wù)租賃市場(chǎng)將影響部分投資出租收益客戶的判別。七、工程定位研討、百

28、花大廈工程市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位)、市場(chǎng)定位定位分析：該工程目前市場(chǎng)定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒構(gòu)造的高層建筑。經(jīng)過(guò)以上分析可見，此區(qū)域建立有一定規(guī)模且具品牌效應(yīng)的并有一定影響力的高層建筑符合本地域的現(xiàn)狀和開展要求。詳細(xì)定位：有別于高層商務(wù)和高層住宅的差別種類。本方案的詳細(xì)定位分析與澳鑫房地產(chǎn)公司提供的設(shè)計(jì)圖紙高層住宅有一定的差距，但可經(jīng)過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作加以調(diào)整。)、產(chǎn)品定位定位分析：經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析，省域及省會(huì)合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務(wù)待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場(chǎng)時(shí)機(jī)曾經(jīng)降臨，但本產(chǎn)品的建立周期和建筑本錢不容其與市場(chǎng)其它產(chǎn)品一同競(jìng)爭(zhēng)，因此，本產(chǎn)品應(yīng)像物主古井集團(tuán)、澳鑫房產(chǎn)和假

29、日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應(yīng)到達(dá)脫俗風(fēng)雅、高檔精致。詳細(xì)定位：高檔商務(wù)公寓：本公司經(jīng)過(guò)對(duì)合肥市高層商務(wù)、住宅和多層商務(wù)、住宅銷售與租賃市場(chǎng)進(jìn)展了詳細(xì)調(diào)研和對(duì)年后政務(wù)區(qū)搬遷所帶來(lái)的影響進(jìn)展充分的論證，以為在該產(chǎn)品已確定的市場(chǎng)定位的前提下，應(yīng)該修正其產(chǎn)品定位，由高層住宅改為高檔商務(wù)公寓，屬省域及合肥市市場(chǎng)的差別產(chǎn)品。利用古井集團(tuán)、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分發(fā)掘市場(chǎng)潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。既能滿足順應(yīng)改革開放經(jīng)濟(jì)快速開展中的市場(chǎng)需求，又能滿足普通置業(yè)人士的居住要求，同時(shí)，又能樹立百花大廈城市中心獨(dú)一至尊府邸、鉆石級(jí)商務(wù)公寓大廈的位置，市場(chǎng)中較難有同類產(chǎn)品與之競(jìng)爭(zhēng)。、目的客戶定位、在合肥

30、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)；隨著西部大開發(fā)的逐漸深化以及我國(guó)參與WTO后的開放度的極大提高，作為東西部橋梁的省會(huì)城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。同時(shí)，十五大的勝利召開，將會(huì)對(duì)安徽省會(huì)合肥產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，因此，合肥的改革開放步伐將進(jìn)一步加快，會(huì)吸引大批外商來(lái)合肥投資，百花商務(wù)公寓及時(shí)為他們提供了了首選的條件；)、在省會(huì)合肥設(shè)立辦事處的全省各地市大中企業(yè)；百花大廈的星級(jí)酒店物管方式和規(guī)范將會(huì)吸引大批大中企業(yè)在此設(shè)立生活、任務(wù)兩方便且又能保值、增值的辦事場(chǎng)所。)、要求在省會(huì)購(gòu)住性較好住所的全省各地市CEO階層，將會(huì)首選百花大廈；)、百花大廈是注重籠統(tǒng)、品牌效益的較有檔次的本市有一定實(shí)力的商貿(mào)公

31、司理想選擇地；、夫妻雙方皆擔(dān)任較重要職位的且經(jīng)濟(jì)收入較豐厚的歲以上高級(jí)管理者，技術(shù)專家。屬二次置業(yè)人士；、長(zhǎng)期居肥的外地商人或企業(yè)代表；、投資一族，近幾年社會(huì)投資渠道依然較少，投資類風(fēng)險(xiǎn)較大，商務(wù)公寓式投資前景較為樂觀。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公，其租金最高到達(dá)元/，將會(huì)吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。八、百花大廈工程有關(guān)建議、規(guī)劃建議由于本工程占地面積僅，設(shè)計(jì)為雙塔高層建筑，現(xiàn)代風(fēng)格味較濃，不是純小區(qū)概念樓盤，在建筑本身外的用地上進(jìn)展的道路建立、小品建立及小塊綠地的配置要精、細(xì)、專、美，到達(dá)與百花大廈一樣精致且有品味。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路

32、緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細(xì)刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。、施工建議高層建筑施工周期較長(zhǎng)固然有其客觀要素，但組織嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)管理、嚴(yán)厲的資金運(yùn)用方案應(yīng)是保證施工進(jìn)度的關(guān)鍵。縱觀高層建筑市場(chǎng)，能順利完工將是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的保證，反之將嚴(yán)重影響銷售戰(zhàn)略的實(shí)施，難以保證工程投資收益。同時(shí)由于該工程已有過(guò)一次停工待建先例，相應(yīng)也產(chǎn)生了一些負(fù)面效應(yīng)、不利影響。因此，投資商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商要親密配合、鼎力相助，科學(xué)合理的組織工程實(shí)施。、物業(yè)管理建議本工程聘請(qǐng)古井假日酒店進(jìn)展物業(yè)管理，是該工程的又一亮點(diǎn)，怎樣將假日酒店管理的先進(jìn)閱歷運(yùn)用

33、到百花大廈商務(wù)公寓，真正到達(dá)一流的商務(wù)公寓，五星級(jí)的酒店管理，為此建議：、建立先進(jìn)的硬件設(shè)備，發(fā)明一流的管理?xiàng)l件。經(jīng)過(guò)本工程的智能化配置，設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體文娛系統(tǒng)、網(wǎng)上購(gòu)物、證券及時(shí)買賣、電子地圖、IP、公共效力信息等各項(xiàng)效力；經(jīng)過(guò)該平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化物業(yè)管理；運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)包括公共設(shè)備在內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)械設(shè)備配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備及電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控；設(shè)置紅外線監(jiān)控報(bào)警、室內(nèi)平安緊急報(bào)警系統(tǒng)。、組建專業(yè)化的保安隊(duì)伍，可從富有閱歷的退役軍人中選拔,為突出百花大廈的知名度，建議全部招用退役女兵為保安人員。、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于

34、酒店式的貼身效力。、提升工程附加值的建議。、積極推行運(yùn)用新技術(shù)、新工藝和新資料；、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具；、渣滓分類搜集，下水口設(shè)廢料粉碎安裝；、選用環(huán)保型內(nèi)墻資料，高封鎖性門窗；、智能化建議、平安防備系統(tǒng)a、緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)；b、煤氣燃露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；C、小時(shí)保安巡更系統(tǒng)；D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；E、門禁控制與可視對(duì)講系統(tǒng)。、信息管理系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)包括車輛自動(dòng)識(shí)別、收費(fèi)、保安監(jiān)控等子系統(tǒng)；B、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)；C、能耗表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程抄收系統(tǒng)；D、家庭設(shè)備自動(dòng)化監(jiān)控系統(tǒng)；E、樓宇公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)A、每層兆寬帶高速上網(wǎng)；B、有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)；C、局域網(wǎng)VOD廣播系統(tǒng)；D

35、、網(wǎng)上醫(yī)療、教育、電子商務(wù)及網(wǎng)上購(gòu)物等；、會(huì)所的建議本工程會(huì)所面積為，可以設(shè)計(jì)為對(duì)外和不對(duì)外開放兩個(gè)區(qū)域，彰顯會(huì)所的尊貴和高雅；會(huì)所的功能充分表達(dá)和支持本工程的市場(chǎng)定位和籠統(tǒng)定位，成為該工程的個(gè)性籠統(tǒng)表現(xiàn)的支撐點(diǎn)；對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩個(gè)部分均可采用會(huì)員制，突出私家會(huì)所的特質(zhì)；集團(tuán)購(gòu)買也可成為會(huì)所會(huì)員，會(huì)所可滿足集團(tuán)和個(gè)人進(jìn)展接待，談判和小型酒會(huì)，新聞發(fā)布會(huì)等方面的商務(wù)活動(dòng)。同時(shí)，會(huì)所可設(shè)立家政中心，為會(huì)員代理干洗，代訂車票、船票，代為購(gòu)物，家居美容，代接送小孩上學(xué)、代叫出租等，與物業(yè)管理相結(jié)合，提供星級(jí)貼身效力；設(shè)立視聽閱覽室，提供各類名著、暢銷書、各種音樂、影視資料；設(shè)置電腦模擬高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、棋牌

36、、乒乓球室、桌球室等文娛設(shè)備；為女性業(yè)主提供醫(yī)學(xué)專業(yè)的美容美體設(shè)備和效力。、大廳、電梯廳裝修的建議大堂和電梯廳也是本工程內(nèi)飾方面對(duì)外推行的重要組成部分，除了奢華氣派之外，還要有品味。建議本工程大廳采用仿古地磚，顏色厚重的檀木，燈具用仿古藝術(shù)燈具，可在墻面上懸掛名人字畫、優(yōu)秀攝影等，整個(gè)效果既要有濃重的情調(diào)又不失流暢的活潑線條點(diǎn)綴，充分表達(dá)濃郁的藝術(shù)情調(diào)；電梯廳也是一個(gè)不能忽視的地方，可在電梯廳安放嵌入式休憩椅，亦可懸掛一些業(yè)主子女的優(yōu)秀字畫和布藝作品以及企業(yè)的籠統(tǒng)宣傳，真正做到細(xì)心為業(yè)主，真誠(chéng)待客戶。、其它建議：如此高檔次的商務(wù)公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購(gòu)房，安心住房。建議在第八層做規(guī)范層樣

37、板間，同時(shí)提供菜單式精裝修效力；提供各項(xiàng)費(fèi)用收取規(guī)范和額度含物業(yè)管理費(fèi)。第二部分 開發(fā)方案簡(jiǎn)述與經(jīng)濟(jì)效益分析開發(fā)方案簡(jiǎn)述該工程屬九八年底開工建立，始建不久，因多種緣由呵斥停工至今，雖然對(duì)工程呵斥了一定負(fù)面影響，但同時(shí)也找準(zhǔn)了市場(chǎng)的再次切入點(diǎn)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積.，其中公寓建筑面積.，總套數(shù)為套。戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)為高層住宅，而現(xiàn)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研分析得出，產(chǎn)品應(yīng)定位為商務(wù)公寓，屬市場(chǎng)差別性產(chǎn)品并兼顧高層住宅功能。由于該工程地塊位置特殊，有絕版效應(yīng)，其商務(wù)公寓定位、定性均屬檔次較高類別，同時(shí)智能化配置也屬目前合肥一流，大廈安排個(gè)停車位，停車位配置近：，上述配置和設(shè)計(jì)要求根本符合尖端商務(wù)公寓性大樓的要求。工程

38、投資估算、工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的及建筑內(nèi)容明細(xì)表 單位：序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容數(shù) 量備 注總占地面積百花大廈長(zhǎng)米，寬米容積率/建筑容度./.樓層層，高.米總建筑面積.含會(huì)所面積.銷售面積合同確定的銷售面積、投資總額工程總投資：萬(wàn)元，單位本錢為元/、投資明細(xì)表序號(hào)工程總投資額萬(wàn)元單位本錢元/占總投資額的比例%土地費(fèi)建立工程報(bào)建費(fèi).建筑安裝工程費(fèi)含智能化配置前期工程費(fèi)管理費(fèi)含發(fā)證費(fèi)銷售費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi).財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用闡明：思索到地價(jià)按年計(jì)息，建安及其它各項(xiàng)支出按年計(jì)息。思索房地產(chǎn)開發(fā)滾動(dòng)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，建安及其它各項(xiàng)支出計(jì)算根據(jù)按總額的%計(jì)。、土地費(fèi)利息：土地費(fèi)年利費(fèi)年數(shù).%=萬(wàn)、建安及其它支出利息：建

39、安其它支出%年利率年數(shù)%.%=萬(wàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用=+三、銷售收入預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，方案銷售價(jià)錢及收入估測(cè)收入如下：內(nèi)容面積均價(jià)元/收入萬(wàn)元商務(wù)公寓商業(yè)用房停車位合計(jì)四、投資效益分析銷售稅金：銷售收入.%=萬(wàn)銷售利潤(rùn)：銷售收入總投資銷售稅金=萬(wàn)投資利潤(rùn)率：工程稅后利潤(rùn)/工程總投資/=%工程盈虧平衡點(diǎn)=工程總投資/工程銷售收入銷售稅金%/%=.%=%工程投資回收期=工程總投資/工程稅后利潤(rùn) /=年五、綜合評(píng)價(jià)高層商務(wù)：省會(huì)城市合肥，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交通的中心，是首批科技將要對(duì)外開放的城市之一，地處江淮之間，屬中部地域，起到促進(jìn)東西部共同開展的橋梁作用；近幾年經(jīng)濟(jì)開展速度較快，同比全國(guó)快四個(gè)百

40、分點(diǎn)，城市建立與城市經(jīng)濟(jì)共同開展并獲得了嬌人的成果，外資、合資企業(yè)已逾千家，商務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)初具規(guī)模，老一環(huán)內(nèi)構(gòu)成了以商貿(mào)、行政辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育運(yùn)動(dòng)為主的商務(wù)中心，同時(shí)也是雙中心地域，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是合肥市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；雖然五年后合肥市的CBD移至南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但此區(qū)域仍不失為全省的CBD集中區(qū)，同時(shí)也是廬陽(yáng)區(qū)的CBD，還有合肥市政府所屬的二級(jí)機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和其他的政府貿(mào)易機(jī)構(gòu)等將重新構(gòu)成多層次且交叉的有特點(diǎn)的CBD新區(qū)域，這勢(shì)必會(huì)影響中心地域的商務(wù)樓市的開展。而近幾年商務(wù)樓市也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)而不斷開展，需求也將會(huì)不斷的添加，雖然市區(qū)的商務(wù)樓銷售市

41、場(chǎng)未能構(gòu)成氣候，商務(wù)樓租賃市場(chǎng)也較為低迷，但高品味、高尖端、具有品牌效益的商務(wù)樓甚少，且市場(chǎng)有一定的空間；經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近兩年合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展較快，年商品房銷售同比增長(zhǎng)%，銷售達(dá)萬(wàn)之多，而商務(wù)辦公只占%，比例較小，并且多為小區(qū)、老區(qū)內(nèi)沿街新建、改建的綜合樓，配置檔次較低，現(xiàn)階段合肥市商務(wù)辦公類物業(yè)，市內(nèi)空置率、空租率依然較高，空置率達(dá)%，空租率在市價(jià)元/平方米的市況下到達(dá)%不含各類專業(yè)市場(chǎng)的辦公用房，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈，而作為商務(wù)配置較好的新華大廈，且入住率達(dá)%，售價(jià)元/，租價(jià)為元/，而配置較為普通的潤(rùn)安大廈置業(yè)、租賃入住率也達(dá)%左右，售價(jià)為元/，租價(jià)為元/。可見商務(wù)旺區(qū)的高檔品牌高層商務(wù)

42、市場(chǎng)前景依然較好。純高層住宅：目前合肥的純高層住宅根本分布在一環(huán)以外，市場(chǎng)均價(jià)在元/平方米，市場(chǎng)正屬培育開展階段。較有代表性的樓盤是元一時(shí)代花園、九華山莊、雍景苑等，其銷售情況較好，市場(chǎng)口碑尚佳。根據(jù)資料分析，在老城區(qū)，私密較好、檔次較高、配置較全的高層住宅不多，而多層住宅銷售均價(jià)已達(dá)元/左右，因此，城市中心區(qū)域高層住宅市場(chǎng)潛力較大。綜上所述，本工程是高層商務(wù)辦公與高層住宅的差別產(chǎn)品，同時(shí)也是綜合產(chǎn)品，既能滿足商務(wù)辦公的需求，也能滿足高層住宅的需求，在城區(qū)用地異常緊張，土地運(yùn)用政策的徹底改動(dòng)之時(shí)，商務(wù)旺區(qū)的黃金地塊的增值速度加快，本工程充分突現(xiàn)地塊的絕版效應(yīng)。本工程與上述很多工程相比，有質(zhì)高價(jià)

43、優(yōu)的優(yōu)勢(shì)，在土地量化、高層預(yù)熱期五年將至之時(shí)，高開低走的高層商務(wù)公寓必將遭到一部分喜登高望遠(yuǎn)、豁朗開懷、棄城市煩雜壓制、愛生活靜思雅秘的客戶群的青睞。第三部分 市場(chǎng)營(yíng)銷一、營(yíng)銷戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略：充分利用古井集團(tuán)是安徽省大型國(guó)有企業(yè)，國(guó)內(nèi)著名的上市公司之一的品牌籠統(tǒng)，展開宣傳，實(shí)時(shí)引導(dǎo)。在工程的前期著重突出澳鑫房產(chǎn)的綜合實(shí)力，突出古井集團(tuán)、古井假日酒店的勝利典范，結(jié)合位于古井假日酒店對(duì)面十五中樓下的百花大廈銷售展現(xiàn)中心，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，奠定百花大廈商務(wù)公寓的市場(chǎng)籠統(tǒng)；利用位于市內(nèi)主干道壽春路與阜陽(yáng)路交界區(qū)域百花井地名優(yōu)勢(shì)，發(fā)揚(yáng)其歷史悠久深化人心的市場(chǎng)影響力，打造出合肥市的商務(wù)公寓品牌是百花商務(wù)公寓大

44、廈。、價(jià)錢戰(zhàn)略、銷售價(jià)錢分析本公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料分析，推出的銷售價(jià)錢排定，極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在實(shí)施的過(guò)程中會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化不斷做出調(diào)整，以求到達(dá)最正確的市場(chǎng)銷售價(jià)錢。此價(jià)錢排定表所思索的主要要素是不同的樓層、不同的位置、不同的戶型規(guī)劃以及不同的銷售時(shí)間等。百花大廈銷售價(jià)錢一覽表；A樓東樓 表朝 向朝 北朝 南房 號(hào)D戶型C戶型B戶型F戶型A戶型戶 型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建 面.樓 層單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)二十九空中別墅二十八二十七二十六二十五二十四二十三二十二二十一二十十九十八十七十六十五十四十三十二十一十九八七六五商 場(chǎng)四三二一帶“四或“三的樓

45、層，在做促銷活動(dòng)時(shí)可采取優(yōu)惠措施。B樓西樓 表朝 向朝 北朝 南房 號(hào)C戶型D戶型A戶型E戶型B戶型戶 型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)二房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建 面.樓 層單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)二十九空中別墅二十八二十七二十六二十五二十四二十三二十二二十一二十十九十八十七十六十五十四十三十二十一十九八七六五商 場(chǎng)四三二一帶“四或“三的樓層，在做促銷活動(dòng)時(shí)可采取優(yōu)惠措施。A樓東樓 表朝 向朝 北朝 南房 號(hào)K戶型J戶型H戶型G戶型戶 型六房三廳三衛(wèi)六房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)建 面.樓 層單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)二十九二十八B樓西樓朝 向朝 北朝 南房 號(hào)J戶型K戶型G戶

46、型H戶型戶 型六房三廳三衛(wèi)六房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)五房三廳三衛(wèi)建 面.樓 層單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)二十九二十八一至五層商場(chǎng)售價(jià)表樓 層單 價(jià)備 注五四三二一合計(jì)個(gè)車位，每個(gè)車位計(jì)萬(wàn)元。、銷售市場(chǎng)投資分析：本方案以A類戶型為例、技術(shù)數(shù)據(jù)；五房一臥一衛(wèi)一廚、四房二廳二衛(wèi)一廚建面. 市場(chǎng)銷售均價(jià)為元/.=.萬(wàn)元、本錢投入：按八成二十年按揭計(jì)算首付：.%=.萬(wàn)元按購(gòu)房后年計(jì)息到可出租時(shí)利息：.%=.萬(wàn)元投入本錢：.+.=.萬(wàn)元月供：元、租賃收入：每月的租金收入：.元/=元稅金：.%=元支出月供還余剩：=元年租賃收入 =萬(wàn)元、收益：不計(jì)利息收入只需年能收回一期一次投入的.萬(wàn)元； .=.萬(wàn)元 、收益情況

47、評(píng)述 ：從年開場(chǎng)，每年除去銀行的月供費(fèi)用外，收入為.萬(wàn)元，年可收回含銀行貸款在內(nèi)的全部投資。銀行按揭到期之前，就已全部收回了投資。、渠道戰(zhàn)略金蝶公司是安徽省成立最早的房地產(chǎn)銷售公司，除了有嬌人的業(yè)績(jī)和豐富的操盤閱歷外，同時(shí)還有多種不同類型的銷售渠道。根據(jù)本工程的特點(diǎn)，公司將利用外界關(guān)系采用外商企業(yè)、境外人士引薦約定銷售；采用相關(guān)集團(tuán)、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)購(gòu)和互動(dòng)銷售；開展異地展銷方式銷售；同時(shí)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)銷售、銷售、廣告銷售等多種渠道進(jìn)展。、廣告戰(zhàn)略本公司將經(jīng)過(guò)有形的，無(wú)形的適時(shí)、適度、適量的從房地產(chǎn)銷售的專業(yè)角度進(jìn)展廣告動(dòng)作，爭(zhēng)取到達(dá)立體效應(yīng)，最正確效果。詳細(xì)方案如下：、告知篇在百花大廈開盤前可運(yùn)用一定的

48、軟文方式做先知性的軟文廣告，讓業(yè)內(nèi)人士對(duì)百花大廈工程添加了解，讓社會(huì)有一定的關(guān)注，為下一步籠統(tǒng)宣傳打下良好根底。軟文方式廣告安排序號(hào)稱號(hào)廣告方式大約內(nèi)容完成時(shí)間推行時(shí)間澳鑫集團(tuán)商務(wù)大廈征名、征文活動(dòng)新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽電臺(tái)廣告、廣播電臺(tái)每周次大廈根本情況征名、征文要求，配大廈立面效果圖。年月日年月日征集百花大廈銷售展現(xiàn)中心設(shè)計(jì)方案郵遞各大設(shè)計(jì)院、新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽電臺(tái)、廣播電臺(tái)，每周次。提供設(shè)計(jì)條件；提出設(shè)計(jì)要求；刊出征名結(jié)果并告誡參與者；配以大廈立面效果圖。年月日年月日招聘百花大廈銷售中心主任、副主任、投資顧問、置業(yè)經(jīng)理等人員。新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽電臺(tái)每周次招聘條件、招聘人數(shù)；登出賣樓展現(xiàn)中心方案已定音