年度報告萬科置業(yè)年終總結(jié)及發(fā)展計劃

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（年度報告）萬科置業(yè)年終總結(jié)及發(fā)展計劃萬科置業(yè)2009年終總結(jié)及發(fā)展計劃2009年，萬科置業(yè)XX公司已經(jīng)有壹年的成長閱歷。經(jīng)歷了去年動蕩低迷的市場，多波折坎坷的開發(fā)歷程，萬科置業(yè)XX公司倍感壓力，也倍感責(zé)任。如何消化項目開發(fā)過程中的不利因素，整合各類資源，形成項目成功開發(fā)的合力，確保某項目開發(fā)的成功，是總公司的期盼，也是萬科置業(yè)XX公司必須實現(xiàn)的目標(biāo)。萬科置業(yè)XX公司全體員工憋足了干勁，于總公司的正確決策指導(dǎo)下，萬科置業(yè)XX公司上下齊心，奮發(fā)有為，經(jīng)過辛勤工作，取得了較

2、好的成績，也積累了壹定的經(jīng)驗。展望2010年，萬科置業(yè)XX公司全體員工更加信心滿懷，于不斷總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)扎穩(wěn)打靈活創(chuàng)新，爭取取得更大的成績。現(xiàn)將2009年工作總結(jié)及2010年工作規(guī)劃匯報如下：2009年工作總結(jié)壹、貫徹執(zhí)行總公司要求，加快推進(jìn)項目開發(fā)年初，總公司于結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和對房地產(chǎn)市場判斷的基礎(chǔ)上，做出了要加快中冶虞山尚園項目開發(fā)的要求。萬科置業(yè)XX公司貫徹總公司要求，確立了以市場為導(dǎo)向、以變現(xiàn)為核心，快速推進(jìn)項目開發(fā)的方針。各項工作以節(jié)點為要求，打破常規(guī)，快速推進(jìn)，壹切以搶進(jìn)度為要。壹期工程3月底前完成設(shè)計規(guī)劃報批，4月底前完成施工圖政府部門技術(shù)性審核，6月中下旬主體工程

3、開工且于9月26日首批花園洋房上市發(fā)售；二期工程11月底完成土地使用手續(xù)、項目立項和規(guī)劃報批等工作，12月初動工總。于加快推進(jìn)項目開發(fā)總體要求下，萬科置業(yè)XX公司明確了前期各階段重點工作。壹是設(shè)計工作，首先，確定方案布局和產(chǎn)品定位；其次，先行進(jìn)行多層建筑的施工圖設(shè)計，2月審圖通過且進(jìn)行工程量清單編制；第三，加強施工圖的審查，擴初完成后，即展開景觀設(shè)計、市政設(shè)計和智能化設(shè)計，配合銷售廣告宣傳。二是前期報批，按照常熟住宅房產(chǎn)項目開發(fā)的行政要求，我們依次取得壹期工程的土地證、環(huán)評審批意見、立項審批意見、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。三是前期配套，按期完成供水、供電、通信、有線、天然氣、雨污水等市

4、政配套設(shè)計和合同簽訂，從而為實體工程的推進(jìn)創(chuàng)造了良好的條件。二、明確節(jié)點，各個擊破，確保工程進(jìn)度于前期配套各項工作有效推進(jìn)的基礎(chǔ)上，工程實體施工如期推進(jìn)。首先是臨電、臨水、施工主道路、場平等準(zhǔn)備，樁基進(jìn)場施工及宗地內(nèi)倆條河道改建修治施工等。于總包進(jìn)場前，萬科置業(yè)XX公司主動承擔(dān)起臨電、臨水、施工主道路、場平等準(zhǔn)備。于方案實施中，壹且考慮了現(xiàn)場施工主干道的布置，以及現(xiàn)場辦公區(qū)域、工人宿舍區(qū)域的布置及水電管線網(wǎng)絡(luò)，避免重復(fù)總，增加成本。5月中旬完成施工單位進(jìn)場前的準(zhǔn)備。為加快施工進(jìn)度，某某某置業(yè)XX公司于4月底就安排樁基工程單位進(jìn)場進(jìn)行試樁施工，且安排監(jiān)理單位對樁基施工組織設(shè)計進(jìn)行審批。較早對市場

5、上資源緊俏的方樁材料進(jìn)行資源鎖定。6月22日，開始全面展開工程樁施工，為后續(xù)施工搶得先機。5月底前，宗地內(nèi)倆條河道改建修治施工完成。于整個水利工程的施工中，萬科置業(yè)XX公司對施工方案進(jìn)行反復(fù)論證。特別是涉及西側(cè)河道邊的沿路管線施工，由于地質(zhì)復(fù)雜，管網(wǎng)縱橫，施工難度大。專業(yè)工程師和和設(shè)計人員多次現(xiàn)場勘查，修改設(shè)計減少施工難度于保證質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上特殊施工，確保施工進(jìn)度，為6月下旬總包單位開始進(jìn)場開始全面施工及7月底前臨時售樓處開始啟用創(chuàng)造了條件。臨時售樓處工程，關(guān)系項目壹期產(chǎn)品銷售及項目的整體形象，萬科置業(yè)XX公司狠下功夫，以凸顯世界五百強及央企成功形象。售樓處景觀以體現(xiàn)“院景生活、空間創(chuàng)想”

6、主體，從設(shè)計源頭抓起，合理選用當(dāng)?shù)氐木坝^植物資源，于限額造價范圍內(nèi)設(shè)計售樓處的景觀。景觀施工管理過程中，工程部克服5、6月份的高溫季節(jié)植物種植的困難，指導(dǎo)施工單位采取科學(xué)有效的非季節(jié)種植手段，確保了植物的成活率。過程中和施工單位及時充分溝通，形成融洽的工作氛圍，確保了于超短工期內(nèi)按質(zhì)按量的完成了施工任務(wù)。總包進(jìn)場后，為配合銷售需求，工程部進(jìn)行現(xiàn)場資源調(diào)配，優(yōu)先總4#、5#、6#、7#建筑，滿足了壹期推盤的時間要求。加快了8#、9#建筑的施工，為實現(xiàn)正式售樓處和樣板房的裝修創(chuàng)造條件。加快水泵房的總，為16#建筑施工開展必要條件。由于多層為層層退臺，每層各異，給施工流水及材料組織帶來極大不便。于現(xiàn)

7、場強有力組織下，基本達(dá)到了67天/層的施工進(jìn)度。于低層拆模后，即組織了磚墻、水電管線等工序穿插施工，為早日驗收搶得時間。10月底，壹期多層建筑結(jié)構(gòu)封頂。12月底，壹期高層施工基本到頂。12月中上旬，二期多層開始施工。二期開工任務(wù)艱巨。為滿足春節(jié)后多層預(yù)售的條件，某某某置業(yè)XX公司打破常規(guī)，于圖紙、證件報批的同時，提前開始多層基礎(chǔ)施工，工程部督促施工單位預(yù)先進(jìn)行材料預(yù)算提前備料，且將壹期場地內(nèi)的土方進(jìn)行倒運，辦公室拆移，施工道路鋪設(shè)，工人宿舍建造等，所有參建人員全力以赴，通力協(xié)作，確保二期工程如期開工。于正式售樓處、樣板房的裝修工程中，工程部主動和關(guān)聯(lián)單位聯(lián)系，吃透圖紙要求，嚴(yán)格對材料品質(zhì)的選擇

8、，注重裝修材料的品牌規(guī)格，各個裝飾面的顏色色調(diào)、做法，各個細(xì)節(jié)的尺寸，風(fēng)格的搭配。圖紙變更嚴(yán)格把關(guān)。為控制施工進(jìn)度，每天組織裝修單位進(jìn)行壹次碰頭會，對當(dāng)天的施工問題進(jìn)行解決，對后續(xù)任務(wù)進(jìn)行要求。12月底，完成樣板房、正式售樓處內(nèi)部裝修。三、加強現(xiàn)場文明施工，確保工程質(zhì)量工程如期開工后，加強現(xiàn)場文明施工，確保工程質(zhì)量，成為萬科置業(yè)XX公司工作的重點。萬科置業(yè)XX公司強調(diào)：絕不能有壹包到底，不管不問的思想。壹個工程的好壞，不是取決于施工隊伍，而是取決于業(yè)主的監(jiān)管。我們對總包，決不能“以包代管”，要把關(guān)，監(jiān)控，管理到位。某某某置業(yè)XX公司對各個施工方案進(jìn)行仔細(xì)研討，反復(fù)論證。對施工隊伍勞動力組織跟蹤

9、落實，確保工程施工順利展開。于施工質(zhì)量管理方面，通過對監(jiān)理的管理，于質(zhì)量預(yù)控方面明確各施工工序，施工方法，加強現(xiàn)場監(jiān)督，采用樣板引路，發(fā)現(xiàn)問題及時和設(shè)計溝通，堅持當(dāng)天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經(jīng)順利通過政府質(zhì)檢部門的核驗。于現(xiàn)場文明施工、安全管理方面，實行定期檢查，預(yù)防布控。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周壹次現(xiàn)場安全文明施工大檢查，對現(xiàn)場的隱患排查，對不符合項目要求施工單位限時改正。由于措施到位，成果較好，目前為止未發(fā)生壹起重大安全事故。于對監(jiān)理、總包、分包的管理上，堅持實行每周監(jiān)理例會制度。工程部堅持原則，堅決支持和督促監(jiān)理對質(zhì)量的嚴(yán)格管理，支持和督促總包對分包的協(xié)調(diào)管理。充分發(fā)揮監(jiān)

10、理和總包于現(xiàn)場的主導(dǎo)職能。業(yè)主的態(tài)度保證了監(jiān)理對現(xiàn)場質(zhì)量敢抓敢管；促進(jìn)了總包對分包的嚴(yán)格要求，為現(xiàn)場文明施工，確保工程質(zhì)量提供了保證。四、精心策劃銷售策略、實現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤熱賣銷售工作是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。面對2008年的樓市寒冬，市場的急劇萎縮和周邊樓盤競爭激烈，萬科置業(yè)XX公司沒有退縮不前，而是迎難而上，通過不斷豐富銷售道具，成功實施廣告宣傳和完善的樓盤銷售前期準(zhǔn)備，成功營造售樓環(huán)境，終于成功實現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤大賣。售樓環(huán)境成功營造。壹是精心謀劃，包括選址、面積大小、功能劃分、整體風(fēng)格，確定項目臨時售樓處整體總方案等；二是不斷豐富完善銷售道具。開盤前期銷售資料很多，按照先后順序，同時結(jié)合項目

11、施工圖圖紙，進(jìn)行了大量基本銷售資料的工作準(zhǔn)備，如設(shè)計本項目效果圖、家配圖等，以及各類銷售海報、銷售道具等。同時從案場接待考慮，精確細(xì)致的制作了項目沙盤、單體模型、戶型模型等，將本樓盤最直接的視覺效果展示給客戶。仍完成了LOGO設(shè)計制作、售樓處內(nèi)部圖片設(shè)計制作、室外見板設(shè)計制作、精神堡壘設(shè)計制作、其他銷售包裝的設(shè)計制作等；三是銷售策劃及廣告宣傳成功實施。為配合銷售計劃，于對項目產(chǎn)品深層次把握的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品的推廣、宣傳方案以抓住項目核心賣點，樹立高檔住宅的優(yōu)良形象，提升整個項目的品質(zhì)感。針對目標(biāo)客戶層的有效需求，先是進(jìn)行市場預(yù)熱和公司形象宣傳，再隆重推出第六代花園洋房概念，放大項目產(chǎn)品核心競爭力，

12、強化項目核心理念，炒作項目所表達(dá)的生活方式，將項目外于價值鏈和產(chǎn)品價值鏈放大傳遞給目標(biāo)客戶，迅速封殺客戶眼球和滲透客戶心靈，從而達(dá)到消費者需求和產(chǎn)品產(chǎn)生共鳴的目的；四是參展房展會展示良好形象。為了進(jìn)壹步提高項目的知名度，進(jìn)過縝密的策劃，萬科置業(yè)XX公司于2009年10月23日10月25日成功參展了當(dāng)?shù)胤空箷?。此次參展，企業(yè)形象和產(chǎn)品特點得到了展示，取得了良好的宣傳效果，樹立了良好口碑，本樓盤成為本屆房展會上人氣最高的樓盤之壹，樓盤上散發(fā)的小禮品也獲得了業(yè)界的壹致稱贊。于房展會期間，項目仍贏得了某日報社、某房地產(chǎn)協(xié)會等機構(gòu)評選的“某地人氣最旺樓盤”獎；五是項目開發(fā)備案，面積預(yù)測，選聘物業(yè)公司，銷

13、售資料報審等銷售前期準(zhǔn)備有序完成，樓盤銷售前期準(zhǔn)備充分。經(jīng)過近三個月的蓄水，第六代花園洋房的整體包裝策劃、媒體和廣告對市場的培育和轟炸、各項銷售資料道具的完善準(zhǔn)備，項目于2009年9月26日于某大酒店舉辦了盛大的開盤儀式，活動現(xiàn)場人潮涌動、氣氛熱烈，項目所推出的首批110套花園洋房于倆個小時內(nèi)即告售罄，當(dāng)日銷售額突破壹億元。實現(xiàn)首批產(chǎn)品開盤大賣。項目首批產(chǎn)品獲得熱賣后，壹期第二批樓盤預(yù)售也順利推進(jìn)。經(jīng)過近倆個月的價格摸底、客戶累積和預(yù)售報批，項目二批房源將于11月底榮耀公開，截止目前，壹期第二批所推樓房源已去化80%。五、加強投資控制，嚴(yán)格成本管理，保證項目開發(fā)效益隨著主體項目的正式破土動工，

14、萬科置業(yè)XX公司對建安工程進(jìn)行全程控制。主要從以下幾個方面開展工作：第壹、對清單中工程安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理，防止因施工單位的偷工減料造成質(zhì)量缺陷，從而增加于后續(xù)工程中的開發(fā)成本；第二、關(guān)注建材價格走勢，每月根據(jù)某市工程造價信息處發(fā)布的主要建材價格信息，建立主要價格走勢圖，方便及時了解關(guān)聯(lián)信息控制開發(fā)成本。于材料、設(shè)備的選用和采購上，深入了解建材市場行情，于保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，通過招投標(biāo)，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實力強、有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商作為本項目設(shè)備材料合作方，第三、加強監(jiān)控和預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)

15、簽證和工程變更管理，限制項目簽證人員權(quán)限，根據(jù)簽證費用的大小，建立不同層次的簽認(rèn)和審批制度，涉及金額較小的內(nèi)容由業(yè)主工程部簽字認(rèn)可，而技術(shù)經(jīng)濟(jì)類的簽證則由工程技術(shù)部和投資控制部共同商討后再簽署；涉及金額較大的內(nèi)容，萬科置業(yè)XX公司召開專題會議，形成會議紀(jì)要，簽署補充合同的形式予以確定；第四、加強工程竣工決算的管理，針對施工過程中產(chǎn)生的設(shè)計變更、工程聯(lián)系單、工程簽證及關(guān)聯(lián)會議記錄要做到及時排序整理，且對無效簽證及時清理為今后決算審計工作做好鋪墊。第五、做好工程合同臺賬式管理，更新及調(diào)整關(guān)聯(lián)合同信息，涉及到合同總價變更及合同承包范圍變化的應(yīng)及時反應(yīng)于臺賬上，且書面通知財務(wù)及關(guān)聯(lián)責(zé)任部門，隨時掌握合

16、同的執(zhí)行情況能為公司作出相應(yīng)的資金預(yù)算計劃提供參考。第六，對總包每月上報工程量，按現(xiàn)場監(jiān)理工程及工程技術(shù)部確認(rèn)的工程進(jìn)度計算實際完成的工作，及時正確了解開發(fā)進(jìn)度及控制工程款的支付，從而實現(xiàn)對工程開發(fā)成本的控制。2009年，于總公司正確的決策指導(dǎo)下，某某某置業(yè)XX公司取得了不錯的成績，積累了壹些經(jīng)驗，也存于壹些問題和不足：于宗地河道整治工程招標(biāo)時，由于之前勘探工作對地形地貌的勘探不完整，尤其是中間須填埋的河道淤泥量估計不足，于招標(biāo)編制工程量清單時采取了固定單價按實結(jié)算的模式，造成了之后于結(jié)算過程中清淤工程的實際工作量大大超過了原先預(yù)估的工作量，工程費用增加；于售樓處工程中，由于過分相信設(shè)計師的設(shè)

17、計選擇，對設(shè)計所選用的材料沒有認(rèn)真進(jìn)行市場摸底，最終發(fā)現(xiàn)該材料是市場稀缺品種不易采購，造成價格陷阱；于項目壹期工程公開招投標(biāo)中，我們的工作目標(biāo)是實現(xiàn)總公司自行投資自行開發(fā)，也做了大量工作，包括于項目壹期招標(biāo)公示時盡管通過提高報名要求、加收預(yù)付款保函及資格預(yù)審等各方面努力，盡可能把當(dāng)?shù)厥┕挝慌懦谕獾龋捎诋?dāng)?shù)貙τ诠_招投標(biāo)評標(biāo)辦法管理相當(dāng)苛刻，地方保護(hù)意識較濃厚，加上我們拿大地方的思維，于小地方做事，對當(dāng)?shù)厍闆r輕視，認(rèn)識不到位，導(dǎo)致招標(biāo)不成功；于材料設(shè)備的采購過程中，由于缺少溝通，對有些零星輔料的采購和總包清單不壹致，合同多次變更，降低了工作效率。等等。曝光這些問題和不足，是因為我們必須要

18、有勇氣發(fā)現(xiàn)問題，要有意識、決心和能力改進(jìn)工作。這些問題和不足，壹方面反映了我們員工的工作能力和專業(yè)水平有待進(jìn)壹步提高。另壹方面反映了我們的制度和流程尚不健全，已有的規(guī)章制度政策執(zhí)行力不足。我們要加強制度總和政策執(zhí)行力度，加強對員工能力的培養(yǎng)和鍛煉。于加強學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的同時，仍應(yīng)該多走出去，多到其他樓盤實地通過觀見、討論、總結(jié)等方法，再結(jié)合理論學(xué)習(xí)提高自己，拓寬視野。要加強組織機構(gòu)總、用人機制和薪酬分配制度改革，加強團(tuán)隊總，形成富有活力、富于拼搏精神、目標(biāo)壹致的有戰(zhàn)斗力的團(tuán)體，促進(jìn)項目開發(fā)的順利推進(jìn)。2010年發(fā)展計劃房地產(chǎn)行業(yè)是政策敏感性行業(yè)。2010年宏觀經(jīng)濟(jì)政策走勢如何，市場能否保持平穩(wěn)運行

19、，將對萬科置業(yè)XX公司的發(fā)展有著直接的影響。但政策是剛性的，人是活的。我們要提高市場洞察力，未雨綢繆，積累各類資源，借力經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇的大背景，于2009年相對成功的基礎(chǔ)上，夯實基礎(chǔ)，真抓實干，把應(yīng)變的主動權(quán)掌握于自己手中。以“壹個確保、倆個重點、六項措施”為主線。確保2010年再上壹個新臺階。壹、鼓足信心、凝聚力量，確保實現(xiàn)年度目標(biāo)2009年項目壹期的推盤成功，使總公司對本項目寄予了更大的希望。政策的不穩(wěn)定性，市場的變化，總公司房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也要求萬科置業(yè)XX公司以更加短平快的頻率加速開發(fā)。諸多的要求和壓力匯成動力，要求萬科置業(yè)XX公司鼓足信心、凝聚力量，創(chuàng)造更好的業(yè)績。2010年本項目計劃

20、主推產(chǎn)品包括：壹期3幢高層、1幢小高層產(chǎn)品、二期洋房，共計：646套，其中，多層310套，高層294套，小高層42套，另外加快三期開發(fā)進(jìn)度，爭取三期花園洋房去化過半。萬科置業(yè)XX公司總體目標(biāo)：實現(xiàn)銷售收入7億元，回籠資金6億。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，萬科置業(yè)XX公司必須于工程實體推進(jìn)、銷售策略上動足腦筋，狠下功夫。要突出重點，采取各項措施，保證總體目標(biāo)的全面落實。二、突出工程實體推進(jìn)和項目銷售倆個重點，為實現(xiàn)年度目標(biāo)奠定基礎(chǔ)2010年度將是常熟萬科置業(yè)XX公司全面大干的壹年，做好工程實體推進(jìn)和銷售工作是實現(xiàn)年度工作目標(biāo)的基礎(chǔ)和保障，對整個項目的運作意義重大。于工程實體推進(jìn)方面，萬科置業(yè)XX公司要協(xié)調(diào)

21、好設(shè)計工作、前期配套工作、設(shè)備材料管理工作、施工管理工作，確保項目開發(fā)按計劃節(jié)點穩(wěn)步快速推進(jìn)。具體節(jié)點要求：工程類別工作內(nèi)容工期節(jié)點壹期工程多層（建筑面積2.4萬平米）2010年5月份單體竣工高層（建筑面積3.8萬平米）2010年9月份單體竣工室外綜合配套工程景觀綠化工程2010年年底基本完成二期工程多層（建筑面積4.1萬平米）2009年12月開工，2010年3月初達(dá)到預(yù)售條件，2010年9月單體竣工二期室外綜合配套工程2010年底基本完成三期工程多層（建筑面積3.0萬平米）高層（建筑面積3.8萬平米）2010年6月開工，多層2010年9月達(dá)到預(yù)售條件。圍繞工程實體推進(jìn)，設(shè)計工作要根據(jù)市場銷售

22、反映情況，優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)。要加強三期設(shè)計方案優(yōu)化，和規(guī)劃部門、房管部門溝通，協(xié)調(diào)指標(biāo)核定工作。4月份完成規(guī)劃報批，5月底完成施工圖審核工作。要組織施工圖的優(yōu)化，協(xié)調(diào)現(xiàn)場設(shè)計變更工作。前期配套工作要全面落實壹期配套總，重點做好電力、給水、通氣的總協(xié)調(diào)監(jiān)管。4月份完成做好二期市政配套設(shè)計。9月份完成做好三期市政配套設(shè)計。于銷售方面，牢固堅定以產(chǎn)品差異化為主要營銷手段，對各營銷階段的策劃精益求精，加大案場管理和培訓(xùn)力度，大力提高決策執(zhí)行力，加強營銷團(tuán)隊總，力爭實現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)，確保項目開發(fā)利潤，完成2010年這個承上啟下關(guān)鍵壹年的穩(wěn)步跨越，確保本項目開發(fā)成功。2010年度銷售計劃1、2010年度推案房

23、源項目房源壹期項目3.8萬平米高層住宅二期項目4.1萬平米多層花園洋房三期項目3萬平米多層花園洋房總計預(yù)推面積：10.9萬平方米2、2010年度銷售節(jié)點安排（根據(jù)目前工程進(jìn)度及資金回籠情況為參考定制）時間階段物業(yè)類型安排10.110.5壹期房源1#、2#去化高層截留高層客戶，低總價入市10.510.12壹期房源3#、9#去化適當(dāng)抬升價格10.110.5二期第壹批房源去化花園洋房抬升價格，形成利潤空間10.510.11二期第二批房源去化10.1110.12三期房源去化花園洋房抬升價格，形成利潤空間周期：12個月3、銷售目標(biāo)預(yù)計及資金回籠情況表根據(jù)2010年度推案計劃及銷售時間節(jié)點安排，制定以下資

24、金回籠情況：時間預(yù)推面積(m2)預(yù)推戶數(shù)預(yù)計銷售預(yù)計價格(元/m2)銷售面積(m2)預(yù)計總銷(萬元)預(yù)計回款(萬元)1月2193419280%6200175471087997911596212095%84001516412738114645月1617713270%680011324770065452526719090%880022740200111701011月3037223070%8800212601870915903總計23768.481807003860713根據(jù)工程施工進(jìn)度節(jié)點，本案于2010年度將推出二、三期花園洋房及壹期高層住宅。由于產(chǎn)品類型不同，推廣時強調(diào)項目形象的壹致性，避免媒

25、體訴求前后不連貫，造成市場對項目認(rèn)知的迷茫和客戶層次的較大落差；且壹期高層和三期高層的推出時間間隔較長，高層去化時間壓力較小，根據(jù)工程進(jìn)度加快推出洋房產(chǎn)品，且做出價格利潤空間，利用后續(xù)產(chǎn)品價格擠壓前期產(chǎn)品以達(dá)到全面去化的目的。同時截留部分高層客戶，緩慢去化高層產(chǎn)品。推進(jìn)過程中根據(jù)位置、景觀、產(chǎn)品類型等因素進(jìn)行相應(yīng)的價格調(diào)整，以滿足利潤最大化的原則。繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場信息的收集整理分析，加強對房地產(chǎn)政策、金融政策、土地市場、房產(chǎn)市場尤其是競品樓盤實施持續(xù)關(guān)注，積極應(yīng)對持續(xù)、穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策，認(rèn)真分析國家新出臺的土地增值稅政策，研究對策，提前準(zhǔn)備，落實措施。著手恢復(fù)編纂房地產(chǎn)信息月報制度，定期發(fā)

26、布中央、地方的各種政策走向判斷分析，定期完成關(guān)聯(lián)專業(yè)分析方案，為公司領(lǐng)導(dǎo)拿地決策提高可靠的數(shù)據(jù)支持和分析判斷，且加強公司房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的信息交流和知識共享，提高市場預(yù)測的準(zhǔn)確度，實現(xiàn)公司房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。三、落實六項措施，保證項目開發(fā)有序平穩(wěn)推進(jìn)1、明確銷售策略、價格策略，抓住產(chǎn)品核心賣點，打造產(chǎn)品核心競爭力2010年總體策略：“打造產(chǎn)品核心競爭力，抓住產(chǎn)品核心賣點”。訴求產(chǎn)品獨有的、唯壹的、排他的、個性的、不可復(fù)制的賣點。以體現(xiàn)領(lǐng)先理念“聚合全能優(yōu)勢，變革城市住宅，構(gòu)建精英家園”及“體驗式結(jié)合感官式營銷”布局差異化策略。重點落實宣傳推廣，注重形象，口碑先行。樹立具備本案特性的整體形象，建立良好

27、的市場口碑。通過大眾媒體(報紙廣告、電視廣告、電臺、網(wǎng)絡(luò))、小眾媒體（短信、巡展、派單、直郵）、戶外廣告（見板、路牌、路燈燈箱、公交站牌、公交車體）、其它廣告（現(xiàn)場POP、海報、禮品）及關(guān)聯(lián)系列SP活動等，實現(xiàn)視覺、聽覺、感覺圍捕，放大項目產(chǎn)品核心競爭力，強化期房概念化和期房現(xiàn)房化營銷模式，炒作多種靈活付款方式，迅速封殺消費者眼球和滲透消費者心靈，從而達(dá)到消費者需求和產(chǎn)品對位目的。合理進(jìn)行銷售節(jié)奏控制，房源分批，分區(qū)塊有序的導(dǎo)入市場，均勻去化。利用公關(guān)活動造勢，聚集買家目光，形成市場關(guān)注熱點。價格策略思路：整體定價，分批分區(qū)塊入市，及時調(diào)整價格。于良好口碑的基礎(chǔ)上，維護(hù)好客戶關(guān)系，以老帶新，快

28、速去化，回收資金；適當(dāng)提升價格，抬升項目品質(zhì)形象，獲取利潤，保證開發(fā)利潤最大化。定價考量因素依次為：類型因素面積因素房型因素環(huán)境因素位置因素（角落、進(jìn)出動線、樓層差異）。2、切實抓好現(xiàn)場管理，保證項目開發(fā)按工期節(jié)點有效推進(jìn)切實抓好現(xiàn)場管理，首先要求專業(yè)工程師要識圖和審圖，深入了解設(shè)計的意圖，要善于結(jié)合經(jīng)驗和現(xiàn)場實際情況，早發(fā)現(xiàn)問題，主動溝通，解決問題，從而保證工程施工的順利進(jìn)行；技術(shù)交底要落到實處，對各分部工程中出現(xiàn)的重點過程、關(guān)鍵過程、典型過程及新工藝、新材料、新技術(shù)要細(xì)化深入，要不厭其煩，詳細(xì)闡述；進(jìn)度控制要制定關(guān)聯(lián)措施，要多采用同步流水施工、工序緊密搭接等方法，疊加施工，緊湊工期；要嚴(yán)把

29、施工準(zhǔn)備、過程、驗收三個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量控制；安全文明施工要落到實處，實行安全施工責(zé)任區(qū)管理，簽訂安全文明施工責(zé)任協(xié)議書，明確各方的安全文明工作責(zé)任，嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)有關(guān)安全規(guī)程和總單位制訂的工程總現(xiàn)場各項安全文明施工管理制度及有關(guān)要求。3、加強成本控制，提高項目開發(fā)效益成本控制要實行全面控制原則，目標(biāo)控制原則，動態(tài)控制原則。建立成本管理組織保障措施，明確職權(quán)關(guān)系的劃分，明確成本控制責(zé)任：土地價格成本發(fā)生中心為銷售部、財務(wù)部；前期費、設(shè)計費成本發(fā)生中心為工程部；工程建安費成本發(fā)生中心為工程部、投資部；營銷費成本發(fā)生中心為銷售部；管理費、財務(wù)費為綜合部、財務(wù)部，各部門要制定成本控制方案，落實成本控

30、制措施。要建立成本預(yù)警制度、“例外”快速反應(yīng)機制。為防止成本控制失控，當(dāng)成本動態(tài)分析發(fā)現(xiàn)不正常偏差等“例外”時，應(yīng)及早提出預(yù)警，建立“例外”快速反應(yīng)機制，分析原因，制定措施糾偏。要以總成本費用預(yù)算為控制目標(biāo)。4、加強資金管理，保障項目開發(fā)的生命線房地產(chǎn)業(yè)是壹個高度資金密集性行業(yè)，資金是項目開發(fā)的生命線，資金管理的責(zé)任不明確，前期開發(fā)拖沓，總工程質(zhì)量不過關(guān)，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務(wù)欠佳等等行為，這些行為均直接影響投入資金的按時回籠，造成企業(yè)資金的短缺。加強企業(yè)內(nèi)部流動資金管理，減少資金閑置。針對企業(yè)應(yīng)收賬款管理，應(yīng)設(shè)立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務(wù)部門要定期和銷售部門

31、核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。完善房地產(chǎn)企業(yè)項目的資金監(jiān)控，包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控。期前預(yù)控的目的是為了事先對資金流向和流量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開發(fā)運營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業(yè)每壹個具體開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)運營的資金管理全過程，包括對商品房預(yù)銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項目的期前預(yù)控和期間監(jiān)控，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的良好管理。5、正確處理好三類關(guān)系，促進(jìn)項目開發(fā)各項工作順利開展正確處理好和政府各主管部門及市政配套單位的關(guān)系，于房地產(chǎn)項目開發(fā)和政府部門的關(guān)系處理上，要關(guān)系第壹，程序第二。掌握程序是正確地做事，不能代表做正確的