海珠灣營銷策劃

1、.：.；海珠灣營銷策劃目錄前言一、廣州市商業(yè)用房情況二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況三、廣州市部分前期銷售商場調(diào)查四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽五、競爭對(duì)手分析六、建筑設(shè)計(jì)建議七、商場市場定位八、主題概念分析九、運(yùn)營方式建議十、樓層分布建議十一、目的客戶群和潛在的商家建議十二、營銷戰(zhàn)略建議十三、各層售價(jià)建議十四、操作思緒十五、廣告預(yù)算及方案十六、推行方案后語附件：柏聯(lián)卡權(quán)益闡明書.附件：連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)闡明書.附件：無憂花紅方案闡明書. 前言一切人都知道“品牌在市場營運(yùn)中的價(jià)值與意義，很多資料也羅列到了一些品牌令人瞠目結(jié)舌的價(jià)值。對(duì)于他們來說，僅僅知道“品牌很值錢是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，關(guān)鍵在于掌握“怎樣創(chuàng)建一個(gè)有

2、價(jià)值的品牌的實(shí)際知識(shí)和實(shí)際技巧，并有了劇烈的生存愿望與務(wù)虛的精神去實(shí)施，一步一步地創(chuàng)建一個(gè)真正價(jià)值的品牌。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來，以及全球經(jīng)濟(jì)一體化，市場的營運(yùn)主體曾經(jīng)由“企業(yè)讓位于品牌這是他們必需明白并接受的現(xiàn)實(shí)。牢記一點(diǎn)：知識(shí)經(jīng)濟(jì)是“品牌的時(shí)代，而不是企業(yè)的時(shí)代。根據(jù)海珠灣一、二期規(guī)劃首一、二、三、四層為商業(yè)用途，總建面積約平方米，我司建議把商場部分定名為“金前廣場。經(jīng)過對(duì)本工程的市場調(diào)查分析，現(xiàn)擬定“金前廣場營銷謀劃方案。一、廣州市商業(yè)用房情況商鋪的供應(yīng)及需求情況u商鋪供應(yīng)年商鋪同意預(yù)售面積和登記成交面積與年相比分別有不同幅度的減少，但商鋪市場的情勢較為樂觀，消化率較高，成交登記量占批出量的

3、%，進(jìn)入年，由于預(yù)售條件的提高以及金融支持力度的收緊，商鋪的同意預(yù)售面積和成交登記面積與年相比均有所下降，原八區(qū)同意預(yù)售面積較去年同期下降.%，成交登記面積下降.%，成交登記量占批出量的比例高達(dá)%。u需求情況由此可見，近年來廣州市商鋪的供應(yīng)量呈逐年減少的趨勢，但需求量卻堅(jiān)持在比較穩(wěn)定的程度上，使消化率逐年遞增，這證明廣州市目前商鋪的銷售情勢有所好轉(zhuǎn)，市場尚有較大的開展?jié)摿?。廣州市近年商鋪供求關(guān)系對(duì)比表區(qū)年度年年年年供應(yīng)量萬平方米.成交量萬平方米.消化率%.u商鋪的價(jià)錢走勢廣州市商鋪的均價(jià)在近三年來都堅(jiān)持在一個(gè)比較穩(wěn)定的程度上。年由于商鋪的總供應(yīng)量較大，使供求壓力增大，總體均價(jià)維持在元/平方米的

4、程度。年由于供應(yīng)量的明顯減少呵斥商鋪的需求大于供應(yīng)，促使總體均價(jià)攀升至元/平方米。年由于中華廣場、名匯商城、康王商業(yè)城等大型商場的推出，致使供大于求的景象再次出現(xiàn)，以致呵斥總體均價(jià)下滑至元/平方米，下降幅度為.%。年，新增供求關(guān)系趨于平衡，價(jià)錢再度攀升至元/平方米，比去年同期增長.%。估計(jì)廣州商鋪供大于求的現(xiàn)狀仍將繼續(xù)較長時(shí)間，可以預(yù)測未來幾年商鋪的價(jià)錢將彷徨。.廣州市熱點(diǎn)商圈分析u河中心商圈：以繼續(xù)強(qiáng)勢的“鐵三角天河城廣場、宏城廣場、廣州購書中心為中心，天河中心商圈涵蓋了廣州市的。其輻射圈那么走“受眾細(xì)分道路：石牌崗頂面向青少年電腦喜好者；廣客隆和美居中心那么為專業(yè)化的家居市場；時(shí)代廣場及中

5、泰國際廣場那么走中高檔白帶道路，附近的高檔寫字樓為他們提供了有力的人流支持。近期的焦點(diǎn)是中泰國際廣場，占據(jù)火車、地鐵、公交車和“輕軌總站的“地利，擁有中信廣場、大都會(huì)廣場等成熟寫字樓白領(lǐng)一族的“人和，再加上強(qiáng)勁的廣告攻勢，引起了不少投資者的興趣。但由于火車東站的改建工程尚未完成，當(dāng)?shù)厝肆鞒煞葺^為復(fù)雜，因此其前景有待張望。u北京路商圈：作為廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)重地，北京路在一再改革創(chuàng)新中不斷分發(fā)旺盛的商機(jī)。北京路以街鋪唱主角，聚集港澳甚至世界名牌專賣店，再有“廣百、“新大新在兩頭壓陣，其消費(fèi)檔次可及中高檔，商鋪的租金也到達(dá)了“天價(jià)。近來引人矚目的廣百新翼突破了北京路商鋪“只租不售的慣例，最大的特點(diǎn)是

6、與廣百連通，同層運(yùn)營、一致管理，發(fā)明一種全新的銷售方式，令散鋪的買家有了一個(gè)“大靠山，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，故此雖然價(jià)錢不菲，但認(rèn)購者依然絡(luò)繹不絕。u上九商圈：下九路是全市最大的步行商業(yè)區(qū)，其整體消費(fèi)檔次偏向中低檔，“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠可謂是上下九的口碑。該商圈向海珠廣場與西門口一帶幅射，主要工程有荔灣廣場、新中國大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城等。近期大力推售的是康王商業(yè)城，該商場位于中山七路陳家祠地鐵站出口，負(fù)一、負(fù)二層為地下商場，以“環(huán)球旅游式作為商城的主題概念，融匯五大洲世界風(fēng)情，開創(chuàng)了將旅游和購物融為一體的、時(shí)髦的運(yùn)營方式。u農(nóng)林下路商圈：農(nóng)林下路以臨街小型商鋪為主打，是廣州青少年追求服裝、飾物時(shí)髦潮

7、流的另一根據(jù)地。該商圈也有王府井大廈和東山百貨大樓兩大傳統(tǒng)商廈駐守，但相對(duì)北京路兩大商廈就顯得比較弱勢。街鋪以其輕靈小巧、貨物新奇為主。位于農(nóng)林下路與東風(fēng)路交界處的新裕大廈正對(duì)王府井大廈，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，但由于沒有一個(gè)鮮明的運(yùn)營定位，銷售普通。 u南西商圈：海珠區(qū)現(xiàn)有人口已突破萬，是一個(gè)商業(yè)昌盛、商圈密集的區(qū)域。江南西是該區(qū)域傳統(tǒng)的商圈，其中國際超市巨頭之一的家樂福有意入駐此地。在前進(jìn)路與南田路的交界處，投資個(gè)多億、八層高的萬國廣場即將開業(yè)，家樂福將投資數(shù)千萬在此搶建超級(jí)市場。而在江南西路與寶業(yè)路的交接口，萬平方米的江南城曾經(jīng)開工，將成為海珠區(qū)內(nèi)一個(gè)較有影響的大型商場。以江南西路為中心，向江

8、南大道、寶崗大道、昌崗路輻射的大江南西商圈正在蓬勃開展之中。廣州市商業(yè)市場特點(diǎn)u廣州商業(yè)之都廣州是華南地域傳統(tǒng)的商業(yè)之都，商賈往來頻繁，今年以來經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速開展，年國內(nèi)消費(fèi)總量比上年增長.%，居民消費(fèi)程度更是躍上新臺(tái)階，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，比上年同期增長%。與此同時(shí)，市政配套等硬件設(shè)備的逐漸完善，為商家發(fā)明了良好的投資環(huán)境，在此帶動(dòng)下，年廣州市商用物業(yè)交投活潑，并且從中可以歸納出以下一些特點(diǎn)：A、零售大鱷搶灘廣州年中國正式入世，將會(huì)逐漸對(duì)外資開放零售和零售業(yè)務(wù)，百貨零售業(yè)開場走出低迷期，步入高速開展階段，各大中外零售業(yè)不斷進(jìn)展圈地運(yùn)動(dòng)，以搶占廣州的市場份額。百佳繼中旅商業(yè)城店后在天河北

9、再開分店；家樂福租下萬國廣場兩層面積；百盛百貨位于中泰國際廣場的分店運(yùn)營面積達(dá)萬平方米；萬佳將在五羊新城、新世界東逸花園和中山八路的荔景廣場設(shè)店；沃爾瑪意屬廣州大道南；宏城和島內(nèi)價(jià)超市亦加緊設(shè)網(wǎng)鋪點(diǎn)，這些商家所租用的運(yùn)營面積動(dòng)輒就成千上萬平方米，為商場的租售打下了扎實(shí)根底，帶來了旺盛的人氣，令資金得以較快地回籠。B、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，由于傳統(tǒng)的商業(yè)地段曾經(jīng)成形，所以現(xiàn)時(shí)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量帶給商家足夠的投資自信心，自然導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)旺鋪遭到投資者的青睞，如位于北京路的廣百新翼，年開售以來獲得了不俗的

10、銷售業(yè)績。C、地鐵上蓋物業(yè)受市場追捧地鐵的開通帶給了人們極大的出行方便，同時(shí)也為商家?guī)砀嗟纳虣C(jī)，見證了天河城火爆的商家紛紛將投資目光再度凝視地鐵物業(yè)。期間一批較大規(guī)模的地鐵物業(yè)如中旅商業(yè)城、中華廣場、流行前線、集美居家私廣場等已先后開業(yè)運(yùn)營，在租售的那么有康王商業(yè)城、恒寶華庭、中泰國際廣場等大型商城，租售情況普遍理想。D、主題式商場逐漸主走俏主題式商場開場成為商場租售謀劃的一個(gè)關(guān)鍵要素，買家投資選擇時(shí)所思索的要素除了地段、配套、人流等硬性要素外，對(duì)商場的定位亦開場關(guān)注，而主題式概念是商場的一個(gè)重要附加值，也成為加強(qiáng)買家購買自信心的重要要素，如以“異國風(fēng)情包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德

11、女人街等。E、“名店效應(yīng)成為商場運(yùn)營法寶現(xiàn)時(shí)一些商家在商場租售前期率先思索一些主力名店讓其先進(jìn)場，以到達(dá)旺場的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。在這一方面天河城的勝利起了很大的示范作用，繼有中華廣場引入吉之島、中旅商業(yè)城引入百佳超市和萬國廣場引入家樂福。中旅百佳超市的開業(yè)更是引發(fā)大批市民瘋狂排隊(duì)采購，一定程度上帶旺中旅商業(yè)城的商鋪?zhàn)馐郏眯胚@一方法將會(huì)被更多的商家所沿用。二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況.海珠區(qū)概略椐第五次人口普查結(jié)果顯示，海珠區(qū)常住人口由年的萬人添加到如今的萬人包括外來人口那么達(dá)萬，短短五年間飚升了萬，而這萬“新河南人中，八成以上是從珠江北岸各區(qū)跨江而來置業(yè)安居的“老廣州?！叭暌恢凶?yōu)楹?/p>

12、珠區(qū)帶來宏大優(yōu)勢，十二條橋飛架南北，路網(wǎng)改造暢通，內(nèi)環(huán)路橫貫、地鐵二、三號(hào)線即將開通，再加上車輛實(shí)行年票制，都將使“河北車輛涌入海珠區(qū)，區(qū)內(nèi)人氣更旺盛。市政規(guī)劃的建立極大促進(jìn)了海珠區(qū)的房地產(chǎn)開展，本區(qū)開發(fā)樓盤總數(shù)量近個(gè)，建筑面積達(dá).億平方米，是全市在建樓盤最多、建筑面積最大、銷售量最大的區(qū)。.海珠區(qū)商業(yè)分布情況目前，海珠區(qū)較為興隆的商業(yè)集中在江南大道北江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設(shè)備，為該區(qū)域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區(qū)的消費(fèi)人流發(fā)明了有利的條件。在該區(qū)域較出名的商業(yè)街有兩條，一條是江南大道北的婚紗專營一條街，另

13、一條是江南西商業(yè)街，這兩條商業(yè)街在廣州市都有一定的知名度。同時(shí)海珠區(qū)政府投巨資打造“河南的三個(gè)商業(yè)區(qū)：n一是在江南大道中和江南西路轉(zhuǎn)角處，建立一個(gè)面積.萬平方的江南文化商業(yè)廣場，投資額達(dá)億元；n二是江南大道中和南田路交界處建立總建筑面積萬平方的萬國商業(yè)廣場；n三是在位于寶崗大道與江南西交匯口，建立萬平方的江南城。另外有一些較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要有以下幾個(gè)大的區(qū)域：區(qū)域運(yùn)營行業(yè)江南大道婚紗、電器、服裝、零售工業(yè)大道建材、五金廣州大道南水產(chǎn)、女士用品海印橋南家私、五金、裝飾資料洪德路布匹寶崗大道新港路.海珠區(qū)商業(yè)規(guī)劃開展情況未來“十五規(guī)劃中，海珠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建立將在幾方面實(shí)施：建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，培

14、育有特征的區(qū)域商業(yè)區(qū)。主要在江南大道中，江南西路，寶崗大道等道路的交匯口，規(guī)劃建立三個(gè)各具特征的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提高該區(qū)商業(yè)的整體內(nèi)涵和檔次。另一個(gè)是建立廣州國際商貿(mào)園區(qū)。n開展地鐵沿線上蓋商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，堅(jiān)持該地段的商業(yè)特征。地鐵號(hào)線正加快建立，在海珠區(qū)約有個(gè)出口站，其中市二宮、江南西、中大、赤崗等地段的網(wǎng)點(diǎn)，宜及早規(guī)劃。n抓好新開路網(wǎng)和新建住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和建立。.海珠區(qū)商業(yè)市場近況年海珠區(qū)商鋪市場整體表現(xiàn)并不太理想。批出面積.萬平方米，比去年大幅增長%，占八區(qū)批出總量的.%，特別是從第三季度開場供應(yīng)量呈爆炸式添加，而同期廣州市商鋪批出量是大幅削減的，這闡明開展商對(duì)海珠區(qū)的商業(yè)市場前景充溢自信心

15、。但市場反響似乎給開展商潑了一瓢冷水，全年成交面積只需.萬平方米，比去年同期大減%，只占八區(qū)成交面積的.%，開展商的熱情和買家的冷淡構(gòu)成鮮明對(duì)比，海珠區(qū)的商鋪市場情勢并不令人樂觀。海珠商鋪價(jià)錢那么呈下降趨勢，年第四季度的成交均價(jià)下降至只需元/平方米，全年均價(jià)為元/平方米。從供應(yīng)量和成交量的較大差距看，海珠區(qū)未來的商鋪價(jià)錢將有較大壓力。 表：年海珠區(qū)商鋪市場情況：面積單位：萬平方米價(jià)錢單位：元/平方米年季度年季度年季度年季度年海珠八區(qū)批出面積.成交面積.成交價(jià)錢三、廣州市部分前期銷售商場調(diào)查廣百新翼開展商：廣州市廣百新翼房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：北京路與西湖路交界處商場規(guī)模：約m，其中負(fù)一、二層銷售。

16、工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)樓正在裝修開業(yè)時(shí)間：年月日推行主題：進(jìn)駐北京路步行街！進(jìn)駐廣百！推行措施：萬元首期余款在開業(yè)前付清利潤分成方案一次性收取分成分三、五年，按成交價(jià)每年%計(jì)，在樓價(jià)中一次性扣除，買家沒有相應(yīng)年限的商鋪運(yùn)用權(quán)。分期收取分成分三、五年，按成交價(jià)每年%計(jì)，開業(yè)一年后收取第一年的分成利潤成交價(jià)的%，如此類推。買家擁有商鋪運(yùn)用權(quán)。售價(jià)：負(fù)一層元/m，負(fù)二層-元/m。中泰國際廣場開展商：廣州市天啟房地產(chǎn)地理位置：廣州火車東站西側(cè)商場規(guī)模：約m，其中一至四層銷售。工程進(jìn)度：商場已建成，寫字樓和酒店未建。開業(yè)時(shí)間：年月日推行主題：國際口岸物業(yè)典范推行措施：一致出租方案在樓價(jià)中一次性扣除樓價(jià)的%作為一

17、致出租四年的租金，買家沒有四年的商鋪運(yùn)用權(quán)。售價(jià)：一層-元/m，二層-元/m三層-元/m，四層-元/m新裕大廈開展商：廣州市新裕房地產(chǎn)開發(fā)地理位置：農(nóng)林下路號(hào)商場規(guī)模：約m，其中一至五層銷售。工程進(jìn)度：現(xiàn)樓開業(yè)時(shí)間：年春節(jié)推行措施：返租方案返還四年租金。每年按樓價(jià)的%計(jì)，每季度領(lǐng)取一次。粗略計(jì)算，實(shí)踐成交價(jià)約為樓價(jià)的%。保租方案開展商包租四年，買家購買時(shí)的成交價(jià)為樓價(jià)的%，但買家沒有四年對(duì)商鋪的運(yùn)用權(quán)。售價(jià)：一層-元/m，二層-元/m三層-元/m，四層-元/m五層-元/m康王商業(yè)城開展商：廣州市地空開發(fā)公司地理位置：地鐵陳家祠站康王路地下商場規(guī)模：約m，其中地下一、二層銷售。工程進(jìn)度：正在裝修

18、開業(yè)時(shí)間：年月日推行主題：環(huán)球旅游式地鐵商城設(shè)美國、中國、澳洲、法國、意大利、泰國、日本、巴西、瑞士九國五大洲世界風(fēng)情區(qū)推行措施：推出%樓價(jià)優(yōu)惠%的樓款在樓價(jià)中一次性扣除。售價(jià)：-元/m。四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽“一鋪可養(yǎng)三代的商訓(xùn)，在今天充溢變數(shù)的商鋪投資中，并不一定能如期兌現(xiàn)。如今傳統(tǒng)商鋪與現(xiàn)代商場共存，投資商鋪有不少風(fēng)險(xiǎn)，不小心就會(huì)掉進(jìn)投資圈套。其實(shí)，任何商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)總有某些征象，投資者只需細(xì)心甄別，即可防備。怎樣識(shí)別商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)？投資者可運(yùn)用以下三大武器武器：從長線看投資前景一位非常內(nèi)行的商鋪投資者說，投資商鋪賺不賺錢，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的開展情況，天河城廣場

19、起初人氣也不旺，但其地理位置、商業(yè)構(gòu)造、城市開展規(guī)劃決議了其開展前景。從前期市場看，主要在推的商鋪物業(yè)，天河區(qū)有中泰國際廣場，東山區(qū)有新裕大廈、越秀區(qū)有廣百新翼，荔灣區(qū)有康王商業(yè)城、恒寶華庭、名匯商業(yè)大廈、南方名酒買賣中心，海珠區(qū)有萬國廣場、百利廣場、南北廣場、海珠書城、海珠城廣場等大型商業(yè)物業(yè)詳細(xì)分析詳見列表，下同。從開展前景看，當(dāng)今的開發(fā)商大多是商業(yè)奇才，在選建工程時(shí)，已充分思索到未來商業(yè)格局變化及開展前景，在大型商業(yè)物業(yè)中投資商鋪，前景都較為樂觀。武器：從管理看投資報(bào)答再有開展前景的商鋪，假設(shè)沒有良好的管理，也只是鏡中月，這種例子在其他城市已不勝枚舉。所以如今買鋪者把管理看得和地段同樣重

20、要是十清楚智的做法。據(jù)幾家商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商引見，他們對(duì)大型商業(yè)的管理都非常注重，為了實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的管理，在租售鋪之前，已對(duì)大型商場的管理胸有成竹。投資者一定要問清管理方式，以免投資有誤。 武器：從租售看投資自信心從商業(yè)物業(yè)租售情況可以看出，開發(fā)商對(duì)物業(yè)本身商業(yè)價(jià)值的自信心境況。作為開發(fā)商對(duì)售后物業(yè)能否再一如既往地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效力，是一個(gè)值得業(yè)主關(guān)懷思索的問題。大型商場不同于街道門面，只需投資者有管理天才亦可運(yùn)營，它需求有一個(gè)好的管理方式，使場氣做旺，這本質(zhì)上并不是一兩個(gè)投資者的事，而是商場管理者要做的任務(wù)。只售不租的商業(yè)物業(yè)，一定要問清開發(fā)商能否組建商場管理公司，假設(shè)已組建，闡明這家公司對(duì)投資者

21、利益非?？粗?，在努力為業(yè)主效力。假設(shè)沒有組建什么商業(yè)管理公司，那么要防止該物業(yè)一售完，開發(fā)商會(huì)溜之大吉。屆時(shí)，整個(gè)大商場就能夠像一盤散沙，再有運(yùn)營才干的投資者也會(huì)賠進(jìn)去，這種商鋪一定不能買。不過，從投資的角度出發(fā)，投資者看好某個(gè)工程后，可以先買下來，再轉(zhuǎn)手。這一決議一定要在投資之前做出判別。五、競爭對(duì)手分析競爭對(duì)手分析海逸花園首層商鋪開展商：廣州市南聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)代理商：愉快置業(yè)開展地理位置：廣州市海珠區(qū)江南大道中號(hào)運(yùn)營總面積：.萬平方米首層面積：平方米推售范圍：首期第一層商鋪管理費(fèi)：元/m適用率：.%裝修規(guī)范：無胚施工進(jìn)度：已封頂交鋪時(shí)間：年月曾經(jīng)進(jìn)駐名店：暫未定規(guī)劃情況：首四層商鋪交通情況：

22、幾十米處有個(gè)江南大道中站，幾十條公交車線，間隔 地鐵站不到米。付款方式：一次性付款.折，銀行按揭.折，超輕松按揭.折銷售熱線：最高價(jià)：萬元/m最低價(jià)：元/m千色精品城開展商：廣東大東海實(shí)業(yè)開展代理商：怡和置業(yè)地理位置：前進(jìn)路號(hào)蘭亭穎園首層運(yùn)營總面積：平方米推售范圍：首一、二層商鋪管理費(fèi)：/m適用率：一個(gè)地鋪.%、二層%其他和二層一樣裝修規(guī)范：、墻大燈箱招牌，大型廣告櫥窗配宣傳廣告。、首層拋光磚地面，配燈盤天花，獨(dú)立電表。、復(fù)合木地板，獨(dú)立電表配開關(guān)插座。施工進(jìn)度：首層已有部份營業(yè)中，其他月日全面開業(yè)曾經(jīng)進(jìn)駐名店：沒有規(guī)劃情況：層商鋪交通情況：門前有幾十條公交車線，間隔 地鐵站米招租熱線：付款方

23、式：二按一租，管理費(fèi)押金元水電押金元，裝修設(shè)備費(fèi)元最高價(jià)：元/間最低價(jià)：元/間藍(lán)色快線開展商：廣州市南偉房地產(chǎn)開發(fā)代理商：廣州市中地行房產(chǎn)代理地理位置：廣州市江南大道中號(hào)占地面積：平方米總建筑面積：平方米商局面積：平方米推售范圍：三層商鋪管理費(fèi)：/m適用率：.%交鋪時(shí)間：年月年月日正式營業(yè)施工進(jìn)度：已進(jìn)展內(nèi)部裝修裝修規(guī)范：地面水泥沙批蕩，天花管線自然鋪排品簡燈或沖孔天花，墻身乳膠漆粉飾，鋪面一致燈箱電由開展商制造，預(yù)留冷氣風(fēng)口及多插座電掣，獨(dú)立電表，預(yù)留線。已進(jìn)駐名店：麥當(dāng)勞、屈臣氏規(guī)劃情況：負(fù)一層僅一、二層商鋪交通情況：地鐵出口，間隔 公交車站幾十米銷售噱頭：“地鐵一響，黃金萬兩銷售熱線：付

24、款方式：租三按一租，一個(gè)月中介費(fèi)，預(yù)交三個(gè)月管理費(fèi)，燈箱費(fèi)元/個(gè)萬國廣場開展商：廣州市藍(lán)田基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商：自銷地理位置：廣州市江南大道中號(hào)前進(jìn)路號(hào)推售范圍：五樓商鋪管理費(fèi)：/m適用率：%未知實(shí)數(shù)裝修規(guī)范：無胚施工進(jìn)度：首層已進(jìn)入營業(yè)，樓進(jìn)入裝修，月日全面營業(yè)交通情況：間隔 地鐵不到米，幾十條公交車線于商場門前穿越往來規(guī)劃情況：六層大型商鋪已進(jìn)駐名店：負(fù)一層：電器數(shù)碼世界負(fù)二層：PANKING一層：C.Y專賣店、豪柏鉆石、名店城二至三層：家樂福、麥當(dāng)勞四層：萬國皇朝家居中心五層：史努比樂園餐廳六層：美食城銷售熱線：租價(jià)：/m售價(jià)：/m南北廣場開展商：廣州市南北房地產(chǎn)開發(fā)代理商：經(jīng)緯物業(yè)

25、地理位置：寶崗大道中海珠區(qū)政府對(duì)面推售范圍：寶崗大道米臨街現(xiàn)鋪管理費(fèi)：元/m.月適用率：%未知實(shí)數(shù)裝修規(guī)范：無胚施工進(jìn)度：/交通情況：幾十條公交車線于商場門前穿越往來規(guī)劃情況：約m，其中一、二、三層銷售已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：/租價(jià)：/售價(jià)：一層-元/m，二層-元/m洪德女人街開展商：廣州洪德置業(yè)代理商：民生物業(yè)通地理位置：洪德路號(hào)推售范圍：層約.萬平方米管理費(fèi)：元/m.月適用率：%未知實(shí)數(shù)裝修規(guī)范：無胚施工進(jìn)度：一期：年月日，二期：年底交通情況：幾十條公交車線于商場門前穿越往來規(guī)劃情況：層約.萬平方米已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：/租價(jià)：元/m售價(jià)：二層元/m萬樂居開展商：廣州市前進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)代理

26、商：廣州市進(jìn)一物業(yè)代理地理位置：廣州市前進(jìn)路推售范圍：層個(gè)鋪位管理費(fèi)：.元/m適用率：%未知實(shí)數(shù)裝修規(guī)范：無胚施工進(jìn)度：年月交交通情況：幾十條公交車線于商場門前穿越往來規(guī)劃情況：/已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：租價(jià)：元/m售價(jià)：均價(jià)元/m六、建筑設(shè)計(jì)建議.裙樓外觀特征處置結(jié)合本工程的整體風(fēng)格，凸顯商場的運(yùn)營特征。在外立面的處置上，尤其注重把握年青人新潮、獵奇之心思趨向。營造與別不同，獨(dú)具個(gè)性的設(shè)計(jì)。令到其成為前進(jìn)路獨(dú)樹一幟的建筑。并可成為工程新增的附加值賣點(diǎn)，言論新聞炒作的題材，年青人議論的話題。歐陸后現(xiàn)代古典風(fēng)格立面主要材質(zhì)以大幅落地鋼化玻璃，不銹鋼構(gòu)架及鋁質(zhì)扣板為主。顏色運(yùn)用比較偏冷，強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)

27、感。線條表現(xiàn)以直線為主。表達(dá)時(shí)髦、雍容、高貴、通透的覺得。 時(shí)髦風(fēng)格顏色搭配顯得較為艷麗及明快，裝飾構(gòu)件富于立體與層次上的變化。用材方面比較廣泛，講究玻璃，磚材、鋁扣板、噴涂工藝等靈敏搭配。另類風(fēng)格在立面的設(shè)計(jì)上摻入時(shí)下年輕人較為熱衷的，如NBA，X-GAME極限運(yùn)動(dòng)、漫話題材、科幻等元素。營造比較有特征的風(fēng)格。.其它設(shè)備建議在裙樓三層南側(cè)的圓弧位外墻處裝設(shè)一個(gè)大型彩色液晶顯示屏，尺寸約為長米*高米，日?？刹シ帕餍懈枨鶰TV，街舞歌曲，NBA直播等節(jié)目。作為營造商場氣氛以及吸引客流的補(bǔ)充手段。.室內(nèi)裝建筑議建議將較為流行及前衛(wèi)Disco的裝修風(fēng)格及元素引入商場的室內(nèi)設(shè)計(jì)，這種做法在廣州暫時(shí)是獨(dú)

28、一及超前的。u地面及室內(nèi)墻身布置通道的地面建議突破普通慣常做法。用材方面可采用透光石材，鋼化玻璃等，底部及墻身裝設(shè)彩色泛光燈，營造獨(dú)特的效果。u燈光及聲像設(shè)備商場內(nèi)部可安裝中央音控及燈控系統(tǒng)。燈光的顏色及亮度可以實(shí)行調(diào)理。在天花板頂上吊掛液晶電視，日常播放流行歌曲MTV。營造熱烈的氣氛覺得，有助提高場內(nèi)客人消費(fèi)心情。.銷售條件u完成商場外立面的銷售包裝工程；u完成設(shè)于商場首層的售樓部裝修工程包含售樓部的內(nèi)部布置，如：工程模型等物料的制造；u完成設(shè)于商場首層“樣板鋪的裝修工程，以供配合工程銷售時(shí)運(yùn)用；u完成大公司的進(jìn)場所同。七、商場市場定位在進(jìn)入二十一世紀(jì)的頭兩年，隨著我國參與WTO，機(jī)遇與危機(jī)

29、共存的今天，市場曾經(jīng)發(fā)生明顯的跡象企業(yè)難做，日子難過，外鄉(xiāng)企業(yè)是越來越多的感慨。使命實(shí)踐總歸復(fù)原到行動(dòng)的層面，就是他們提倡“分析成敗，促使他們行動(dòng)的是他們的“職業(yè)良心，假設(shè)粉飾運(yùn)營風(fēng)云背后的圈套，通知每一位老板：他是做得最優(yōu)秀的一個(gè)，這無疑是為老板穿上“皇帝的新衣，遮住的其實(shí)是致命的丑陋。想營銷勝利，他們需求的是“翻開的態(tài)度。從本工程的地理位置分析，做商城并不理想，而且規(guī)模不算大，由于前有萬國、后有東銀，中間正好是斷層段，暫時(shí)無法構(gòu)成走廊之態(tài)。所以，根據(jù)他們多年的推行閱歷，除了走“市場差別化道路外，更關(guān)鍵的是用“逆向思想來做市場定位。他們經(jīng)過論證后以為獨(dú)一的出路是：做具有歐陸主題特征的浪漫休閑

30、中檔商城，以此定位來帶動(dòng)廣州商業(yè)的新景象，并先喝頭啖湯。因此他們建議市場定位為：互動(dòng)文娛區(qū)釋義近年在廣州年輕人中組建樂隊(duì)俗話說“夾Band頗為流行。但奈何能提供應(yīng)他們發(fā)揚(yáng)的場所不多。而本商場正是要為他們提供應(yīng)他們一展所長場地，同時(shí)也可利用其制造的明星效應(yīng)吸引相關(guān)的消費(fèi)人流。為此建議在二、三樓的圓弧位專門預(yù)留一個(gè)位置，搭建一小型舞臺(tái)，周圍設(shè)置假設(shè)干吧臺(tái)及吧凳。每逢周六、日可在此進(jìn)展各種各樣不同種類的扮演，例如搖搖大賽等。八、主題概念分析他們決意把的世界一流享樂主義帶進(jìn)廣州，落戶“金前廣場就是致勝的法寶。因此，他們建議在商場的規(guī)劃規(guī)劃中應(yīng)該充分思索利用空間，除了裝飾風(fēng)格上帶歐式古典味道外，更應(yīng)該安

31、排每層的休閑設(shè)置，讓消費(fèi)者在主題商場吸引前來后在購物環(huán)境中感遭到一種自在自在的浪漫氣氛中，令群眾留連往返，客源不斷。法國浪漫風(fēng)情商業(yè)街的主題概念推出后，置信會(huì)令市場產(chǎn)生品牌威力，帶來旋風(fēng)式的傳播效果，讓眾多受眾認(rèn)知廣州終于誕生了一個(gè)真正歐式浪漫休閑主題的商場。商業(yè)街的含義除了建立一個(gè)歐式品味平臺(tái)外，還提示群眾反美的情結(jié)。九、運(yùn)營方式建議運(yùn)營方式低價(jià)賣給財(cái)團(tuán)獨(dú)立運(yùn)營益處：可以馬上回本，保證后續(xù)開展，但估計(jì)售價(jià)不會(huì)太高；本方案為中策。引進(jìn)大百貨公司作影響來散賣益處：運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)少，可以把剩余部分約%面積順利售出，但要對(duì)該大公司作出短期利益退讓；本方案為上策。以主題概念來吸引租戶租賃運(yùn)營益處：容易招商，

32、但需求著力推行并投入較大的費(fèi)用，資金沉淀較大；本方案為下策。十、樓層分布建議樓層面積M主題定位主要商品大類闡明F高興yes堡小型電影院書城主題游樂園吉之島百貨層除了劃分給百貨超市外,剩余部分以高興yes概念較有特征來吸引消費(fèi)，配置一些年輕人鐘情的工程，以利吸引投資客購置。F古典美食天地美食街吉之島百貨主題餐廳由于商城規(guī)模不大，客人往往會(huì)不情愿上樓，所以要經(jīng)過某大品牌百貨超市駐進(jìn)，吸引人潮上流，但又要思索面積問題，太少百貨超市不夠規(guī)模，占太大面積又影響銷售資金回籠，因此在層劃了小部分做百貨超市，在層劃了大部分面積運(yùn)營，層可劃分大部分面積做美食小檔或酒樓，以利銷售資金回籠增大。F浪漫名店城肯德基名

33、牌街為了令工程休閑功能突出，必需思索到聚人的措施。建議二樓租一小部分給肯德基，目的吸引人流。大部分做名店城分析運(yùn)營中檔服裝、化裝品、游覽用品等牌子貨，以利與首層相連。F歐式休閑風(fēng)情街銀行法國名店街本工程首層商鋪沿線較長，臨街鋪將會(huì)賣出好價(jià)，但思索到檔次配置問題，建議賣小部分銀行，大部分做法國名店城分拆運(yùn)營中檔服裝、化裝品、旅游用品等牌子貨，以利創(chuàng)出知名度。B/B/十一、目的客戶群和潛在的商家建議“金前廣場目的客戶群定位為，還沒有在廣州落地的歐洲的牌子；在廣州預(yù)備擴(kuò)張的其他牌子；珠三角的投資客；海珠區(qū)的生意人，柏聯(lián)集團(tuán)的客戶群。建議進(jìn)駐歐洲品牌營造“法式浪漫風(fēng)情如：ALFREDDUNHILL、B

34、andF、JESSICA、CHARLES、JOURDAN、GIOVANNI、VALENTION、JAKET、MOISELLE、MISSK、EPISODE、GIADA、等一些國際知名品牌營造高檔再參與中檔品牌如：GIANDANO、FREEBRID、CY、BOSSINS、PATTY、JESSCO、SWATCH、LAPARCO、SAKET、康尼雅、李寧、無印良品、蕉葉風(fēng)味街、澳門街、等等。十二、營銷戰(zhàn)略建議在眾多的物業(yè)推行中后人正不斷地更新前人的手法與理念，誰都想有新的突破，言而在整個(gè)營銷過程中，他們以為首先是戰(zhàn)略為重,假設(shè)沒有好的戰(zhàn)略總譜，在營銷中就不能有如意的戰(zhàn)術(shù)。創(chuàng)新將會(huì)是他們的首要義務(wù)，假設(shè)

35、能根據(jù)市場調(diào)查分析研討后，準(zhǔn)確地為工程定位，他們置信時(shí)機(jī)是很大的。但關(guān)鍵是如何在主題概念下勝利運(yùn)作。本工程的營銷戰(zhàn)略除運(yùn)用新的營銷手法體驗(yàn)式文娛營銷外，更關(guān)鍵的重心是：經(jīng)過“開展權(quán)益卡來開展一批會(huì)員，為推盤培育強(qiáng)勢人氣，并重點(diǎn)推出連環(huán)優(yōu)惠戰(zhàn)略，吸引一大批投資者入市，為開盤發(fā)明佳績。因此，本工程的營銷戰(zhàn)略化腐朽為神奇；建議一：成立專業(yè)效力中巴車隊(duì)金前廣場海珠客運(yùn)站金前廣場地鐵市二宮站金前廣場大沙頭金前廣場中山大學(xué)金前廣場文化公園益處：保證人流量，添加投資者自信心，容易招商。建議二：與歐洲某國行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)作目的是推行法國風(fēng)情商業(yè)城與歐洲文化傳播。益處：營造獨(dú)一無二的效果。 建議三：與文化局或電影公司

36、協(xié)作舉行一系列活動(dòng)目的是制造新聞話題與提高籠統(tǒng)品味。益處：開創(chuàng)與眾不同的推行手法，產(chǎn)生新穎感。建議四：利用明星效應(yīng)建立強(qiáng)勢品牌目的是要到達(dá)設(shè)定的市場影響效果。益處：速度快。建議五：利用國際知名品牌效應(yīng)目的是要讓散戶有投資自信心益處：平安。建議六：二、三、四層運(yùn)用返阻報(bào)答方法目的是要賣得快。益處：吸納大量投資客。建議七：周邊地域招商珠三角目的是要擴(kuò)展影響力。益處：費(fèi)用相對(duì)較少。 建議八：巧借海珠區(qū)政府名義目的是要產(chǎn)生“前進(jìn)商業(yè)走廊效應(yīng)。益處：市場認(rèn)同度高。建議九：首層商場拆分為-M一間，單元售價(jià)總額控制在-萬元之間。二、三、四商場除大品牌外拆分為-M一間，單元售價(jià)總額控制在萬元左右之間。建議十：

37、文娛營銷經(jīng)過在商場大堂內(nèi)建造一個(gè)長用的小型舞臺(tái)，長期舉行文娛、音樂等文化節(jié)目扮演。目的是提高品味與文化氣氛益處：使人流不斷。十三、各層售價(jià)建議“金前廣場售價(jià)建議：均價(jià)：元/M詳細(xì)樓層售價(jià)如下：樓層面積M主題定位各層售價(jià)M闡明F高興yes堡均價(jià)：三層與四層的差價(jià)為元/MF古典美食天地均價(jià)：三層與四層的差價(jià)為元/MF浪漫名店城均價(jià)：二層與三層的差價(jià)為元/MF歐式休閑風(fēng)情街均價(jià)：首層與二層的差價(jià)為元/MB/B/十四、操作思緒綜觀上述廣州市商業(yè)分布的情況分析，市場對(duì)投資商鋪的熱潮正從年以來的高潮后減弱。另外，海珠區(qū)的商業(yè)環(huán)境并沒有得到很好的改善，但他們置信隨著廣州地鐵二線的開通，將會(huì)得到改善，只惋惜這

38、種方位上的改善在市內(nèi)的其他地域同樣受惠，因此當(dāng)今市內(nèi)某些區(qū)位的相對(duì)集中優(yōu)勢也會(huì)遭到影響。隨著電子商務(wù)的盛行與行業(yè)擴(kuò)展，他們可以預(yù)見外鄉(xiāng)消費(fèi)的跨區(qū)域行為將會(huì)大大減少，所以可以斷言：昔日獨(dú)大的商業(yè)氣氛環(huán)境將一去不復(fù)返。就海珠區(qū)而言，由于它的區(qū)位特征明顯，從一個(gè)工業(yè)大區(qū)轉(zhuǎn)型為居住大區(qū)，在市政管理才干方面還有所欠缺，整體籠統(tǒng)不理想。例如在文化建立方面、市政建立方面、商業(yè)建立方面都相對(duì)落后于其他區(qū)。但海珠區(qū)的居住人口不斷上升，使城市格局正從失衡走向平衡，這是一個(gè)千載難逢的商機(jī)，這個(gè)階段誰能占有先機(jī)水就能掘到第一桶金。從目前海珠區(qū)的商業(yè)分布與檔次分析，大部分是以低檔次的零售式的方式為主，之前的江南西路外，

39、并沒有較有影響商業(yè)龍頭出現(xiàn)。正因如此，萬國廣場就能先拔頭籌、一揮而就，從此也改寫了海珠區(qū)的商業(yè)分布格局，并迅速帶動(dòng)構(gòu)成了新的前進(jìn)路商業(yè)走廊。根據(jù)以上分析，他們建議借萬國廣場的余風(fēng)，塑造一個(gè)中高檔次的歐式浪漫購物商業(yè)城，走的就是市場獨(dú)一的差別化運(yùn)營道路，只需這樣才干目的集中，定位明晰，化優(yōu)勢為優(yōu)勢。在推行前先利用明星塑造一個(gè)強(qiáng)勢品牌，并挾某大品牌公司駐進(jìn)的強(qiáng)勢，另在推行的時(shí)候采用品牌統(tǒng)治結(jié)合的手段，一舉把可售面積約%除租給百貨公司及肯德基的主題商鋪賣掉。附表柏聯(lián)卡權(quán)益闡明書附表連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)闡明書附表無憂花紅方案闡明書十五、廣告預(yù)算及方案廣告預(yù)算“金前廣場按可售面積的%總量計(jì)，估計(jì)售出金額為億元左

40、右據(jù)此，我司設(shè)定推行費(fèi)用為%，即廣告費(fèi)用約占萬元。方案由于本工程商場部分推行在前，而且金額不非，他們以為必需求先塑造一個(gè)強(qiáng)勢品牌才有時(shí)機(jī)獲勝，所以建議約請(qǐng)香港當(dāng)紅明星作為代言人，為后續(xù)的銷售強(qiáng)勢到來作好鋪墊，以利一矢中的帶動(dòng)銷售。根據(jù)工程工程進(jìn)度，他們建議“金前廣場安排在年元旦開售，詳細(xì)廣告安排如下：n鋪墊期廣告額占%即萬元執(zhí)行時(shí)間：年月日月日n內(nèi)部認(rèn)購期廣告額占%即萬元執(zhí)行時(shí)間：年月日月日n公開銷售期廣告額占%即萬元執(zhí)行時(shí)間：年月日月日n強(qiáng)銷提升期廣告額占%即萬元執(zhí)行時(shí)間：年月日月日n促銷清貨期廣告額占%即萬元執(zhí)行時(shí)間：年月日月日十六、推行方案編號(hào)主題任務(wù)完成時(shí)間責(zé)任人備注確定商場籌備任務(wù)方

41、案月日研討商場運(yùn)營方案、MD方案月日審定商場運(yùn)營方案、MD方案市場調(diào)研確定可協(xié)作的供應(yīng)商目錄月日組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及各部門職責(zé)的劃分月日確定內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司月日人員招聘方案的制定月日招商人員到位月日各項(xiàng)人事管理制度、員工手冊(cè)、工資方案的制定月日財(cái)務(wù)預(yù)算確實(shí)定月日籌備指點(diǎn)小組人員確實(shí)定招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)一制造月日招商信息發(fā)布會(huì)的組織和籌備月日協(xié)助設(shè)計(jì)公司完成商場總體裝修方案月日召開招商闡明會(huì)月日各樓層收銀臺(tái)信息點(diǎn)確實(shí)定月日網(wǎng)絡(luò)線規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定商場的平面規(guī)劃庫房、辦公室、通道、食堂、更衣室、衛(wèi)生間等各方面財(cái)務(wù)制度的制定月日意向書、招商合同設(shè)計(jì)及審批月日意向書、招商合同的印制月日與客戶簽定協(xié)作意向書月日與客戶簽

42、定招商合同月日管理人員到位月日商場各種購物袋的設(shè)計(jì)和制造商場開盤慶典儀式的謀劃及定案月日一線人員的崗前培訓(xùn)任務(wù)更衣柜的到位及更衣室的運(yùn)用員工食堂的啟用月日寄售商員工的崗前培訓(xùn)月日商場開盤慶典儀式各項(xiàng)任務(wù)的籌備就緒商場開盤促銷推行活動(dòng)的謀劃方案客戶裝修方案確實(shí)定與審批客戶入店裝修組織商品上架、清點(diǎn)商場保安人員的專業(yè)培訓(xùn)月日商場辦公設(shè)備和用品的采購人員進(jìn)駐前進(jìn)展市場調(diào)研長期與目的客戶進(jìn)展洽談 推行步驟：根據(jù)以上戰(zhàn)略及定位，本工程推行任務(wù)易早不易遲，由于與眾多品牌洽談會(huì)占用較長時(shí)間，所以建議代理公司應(yīng)在月中進(jìn)展方案內(nèi)任務(wù)，力求在年元旦順利開盤提供保證。n第一步：確定商場風(fēng)格執(zhí)行時(shí)間：年月日日n第二步

43、：確定市場定位執(zhí)行時(shí)間：年月日日n第三步：確定推行戰(zhàn)略執(zhí)行時(shí)間：年月日日n第四步：聯(lián)絡(luò)各商號(hào)及俱樂部執(zhí)行時(shí)間：年月日日n第五步：鋪墊期推出權(quán)益卡執(zhí)行時(shí)間：年月日月日n第六步：廣告創(chuàng)作執(zhí)行時(shí)間：年月日月日n第七步：銷售中心裝修執(zhí)行時(shí)間：年月日月日n第八步：制造銷售資料執(zhí)行時(shí)間；年月日月日n第九步：安排媒體方案執(zhí)行時(shí)間；年月日月日n第十步：內(nèi)部推行期推出連環(huán)優(yōu)惠戰(zhàn)略執(zhí)行時(shí)間；年月日月日n第十一步：開盤執(zhí)行時(shí)間年月日后語英格蘭有句諺語說：“對(duì)于一艘沒有航向的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。由于謀劃有不同階段的分工，比如營銷謀劃、廣告謀劃、活動(dòng)謀劃等等。在諸多的謀劃中，他們以為戰(zhàn)略謀劃是第一位的，它是工程勝利的源頭，是決勝先機(jī)之所在。也就是說，就是為工程運(yùn)作制定出科學(xué)的航海圖，戰(zhàn)略有了總譜，聽?wèi){風(fēng)吹浪打都不會(huì)迷失方向。附表柏聯(lián)卡權(quán)益闡明書一、柏聯(lián)卡由香港柏聯(lián)集團(tuán)限量發(fā)行，一切客戶均可自愿懇求，每人限懇求一張。二、懇求方式：、出示本人身份證；、填寫。三、懇求本卡后，客戶可享用