房地產(chǎn)營銷成功案冽

1、.：.；目 錄前言第一部份：“戴德梁行及“泛城簡介.戴德梁行簡介. 原公司背景.戴德梁行效力之優(yōu)點.泛城簡介.泛城研討及開發(fā)顧問. 泛城營銷企劃. 泛城租售網(wǎng). 泛城投資顧問.泛城綜合住宅效力優(yōu)勢.工程的人員配置及架構(gòu).本工程的管理層人員架構(gòu).本工程專案小組管理層人員架構(gòu)第二部份：廣州市及區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.房地產(chǎn)市場綜述.廣州市房地產(chǎn)市場整體走勢回想.廣州市住宅市場未來走勢.工程所在區(qū)域市場分析.海珠區(qū)區(qū)域簡介.海珠區(qū)總體樓市情況.海珠區(qū)住宅市場特點.海珠區(qū)主要樓盤分布.工程所在地段住宅市場情況. 工程附近樓盤情況分析.濱江路一線江景工程未來供應(yīng)情況.廣州市高級效力公寓市場調(diào)查分析.高級效力

2、式公寓的概念.高級效力式公寓的供應(yīng)情況分析.公寓區(qū)域分布及情況分析.效力式公寓的主要客戶分類.現(xiàn)時市內(nèi)運營國際公寓的物業(yè)特點.目前市內(nèi)高級公寓的普遍投資報答.投資效力式公寓的可行性.小結(jié)第三部份：工程了解及定位.工程了解.工程特性勢分析.工程街區(qū)情況分析.工程優(yōu)勢.工程優(yōu)勢.小結(jié). 工程的市場定位.目的客戶群定位.籠統(tǒng)定位及訴求中心 配合工程開展建議.工程建筑設(shè)計方面.公共設(shè)備布置.小區(qū)智能化.園林景觀設(shè)計建議.開展商品牌塑造.社區(qū)文化建立.提供高質(zhì)素的效力式公寓管理第四部份：銷售推行戰(zhàn)略及任務(wù)內(nèi)容.開售前的預(yù)備任務(wù).示范單位/樣板房裝修.售樓部的裝修.展板制造.模型制造.售樓資料預(yù)備. 銷售

3、人員培訓(xùn).推盤的時機.代理期內(nèi)的推盤戰(zhàn)略及銷售方案.推售戰(zhàn)略.代理期內(nèi)銷售推行方案.推行途徑.宣傳媒體選擇.工程針對性特殊推行途徑.網(wǎng)上推行.戴德梁行海內(nèi)外客戶網(wǎng)絡(luò)前 言我司非常榮幸有時機參與由貴司開發(fā)，位于廣州市海珠區(qū)濱江中路海岸俊園以下簡稱“貴工程之銷售謀劃任務(wù)，現(xiàn)呈交該工程銷售謀劃推行建議書一份，請參閱。此建議書主要分四部分。首先第一部份引見我司“戴德梁行的公司歷史背景及其創(chuàng)建的“泛城中國住宅效力品牌；第二部份引見現(xiàn)時廣州市及海珠區(qū)的房地產(chǎn)市場情況；第三部份是我司經(jīng)過調(diào)查研討及分析后對工程之了解及工程定位；第四部份是關(guān)于工程的營銷推行的專業(yè)意見及任務(wù)內(nèi)容。憑著我司的豐富市場閱歷、全球性客

4、戶網(wǎng)絡(luò)對中國及世界各城市房地產(chǎn)開展之了解，我司有自信心使貴司了解貴工程最終開展要求目的。第一部份 ：“戴德梁行及“泛城簡介.戴德梁行簡介戴德梁行國際物業(yè)顧問公司于二零零零年一月一日成立，由香港的梁振英丈量師行、新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司，以及英國上市公司DTZ組成，把三方各自在亞歐的優(yōu)勢聯(lián)成一體，旨在為客戶提供全球如一的高質(zhì)素效力。戴德梁行在全球三十多個國家、一百多個城市雇用超越五千名員工，業(yè)務(wù)范圍普及歐洲、美國、中東、非洲、亞太地域。在中國大陸，戴德梁行在上海、北京、大連、廣州、深圳、天津、重慶及杭州設(shè)有分公司。為確?？蛻臬@得最高質(zhì)素的效力，公司架構(gòu)作出了相應(yīng)的配合全球中心業(yè)務(wù)小組提供跨國企

5、業(yè)房地產(chǎn)咨詢、投資、商業(yè)用地代理、估價、商鋪住宅、物業(yè)管理、建筑顧問等效力；全球援助小組那么擔(dān)任資訊科技、調(diào)查研討、市場推行等范疇，確保各地辦事處跟隨共同的程序及效力程度。公 司 架 構(gòu) 組 成 表DTZ Holdings plc香港梁振英丈量師行星加坡戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司戴德梁行DTZ Debenham Tie Leung另外，戴德梁行與美國The Staubach Company合組成一家名為DTZ Staubach Tie Leung的聯(lián)營公司，為跨國企業(yè)提供高水準的房地產(chǎn)顧問效力。世界各地的客戶只需聯(lián)絡(luò)這家橫跨亞、歐、美洲的聯(lián)營公司的任何一個辦事處，即能迅速獲達所需的全球性房地產(chǎn)專業(yè)效力

6、。DTZ Debenham Tie LeungThe Stauback CompanyDTZ Staubach Tie Leung.原公司背景. 原梁振英丈量師行簡介梁振英丈量師行由梁振英先生在一九九三年創(chuàng)建，為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)顧問公司之一，雇用超越千名職員及二千五百名物業(yè)管理人員。公司在香港、中國內(nèi)地、臺灣設(shè)有十多個辦事處，提供全面及專業(yè)房地產(chǎn)效力。公司各股東在香港及中國內(nèi)地，擁有平均二十年房地產(chǎn)效力的閱歷。公司擁有超越五十名董事及助理董事，專責(zé)各類型地產(chǎn)工程的收買、租售、租賃，以及跨國企業(yè)房地產(chǎn)咨詢效力、估價、樓宇管理、調(diào)查研討、建筑顧問和普通顧問效力。梁振英丈量師行是中國內(nèi)地首家獨資

7、的境外房地產(chǎn)效力公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州設(shè)立正式牌照的分公司。過去七年，梁振英丈量師行為客戶達成超越二百宗大成交，總金額達六百億港元。一九九九年度并完成大約一萬二千項估價義務(wù)。物業(yè)管理方面，我司目前管理的物業(yè)面積已增至一千萬平方米。. 原“戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司簡介戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司由十三名資深的房地產(chǎn)專業(yè)人士創(chuàng)建。各人平均擁有十至二十年閱歷，受過嚴厲訓(xùn)練。并在估價丈量、房地產(chǎn)管理、城市規(guī)劃、建筑工程監(jiān)理、資產(chǎn)及財務(wù)管理等領(lǐng)域擁有專業(yè)資歷。該公司原以星加坡為總部，一九九五年開業(yè)，開展迅速，職員數(shù)目由十六人躍至今天的超越五百人，當(dāng)中二十三人為董事。公司在星加坡、吉隆坡、

8、雅加達、曼谷設(shè)有辦事處和聯(lián)營公司。該公司在每個房地產(chǎn)領(lǐng)域為客戶提供高素質(zhì)的專業(yè)效力。范圍涵蓋市場推行，以致估價、市場研討調(diào)查、開展咨詢、城市規(guī)劃、跨國企業(yè)房地產(chǎn)咨詢等。. 原“DTZ簡介DTZ隸屬英國上市公司DTZ Holding Plc，為歐洲一家主要的物業(yè)顧問公司，一九九八年至九九年營業(yè)額一億五千萬英鎊。DTZ業(yè)務(wù)普及二十三個國家，員工超越二千名，覆蓋面之廣為一切物業(yè)顧問之冠。DTZ同時是英國最具規(guī)模的物業(yè)顧問，一九九八年至九九年單在該國的營業(yè)額達八千八百四十萬英鎊，員工總數(shù)一千三百人。一九九八年至九九年，DTZ代表國內(nèi)外投資者處置約四十五億英鎊的投資買賣，同時DTZ的泛歐估價小組處置了資

9、本總值約三百一十億英鎊的估價任務(wù)。.戴德梁行效力之優(yōu)點. 國際效力行業(yè)領(lǐng)袖我司為各類型物業(yè)提供全方位的專業(yè)房地產(chǎn)效力，包括估價、調(diào)查研討、物業(yè)管理、建筑顧問、代理等，且我司在華估價及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)均獲正式發(fā)牌，為客戶提供市場上最新的第一手資訊，以助他們在潛力驚人的大陸市場開展業(yè)務(wù)，堪稱此行業(yè)領(lǐng)袖。. 精英會聚專業(yè)技術(shù)力量我司董事局擁有二十位專業(yè)注冊丈量師，是目前香港同業(yè)中擁有最多專業(yè)注冊丈量師的公司，而國外各分公司亦有專業(yè)的中國注冊估價師，為目前外資房地產(chǎn)公司為數(shù)最多的專業(yè)人員，提供專業(yè)技術(shù)及力量。. 多方位的市場觸角我司在全球地域超越三十多個國家，一百多個城市設(shè)有辦事處，客戶網(wǎng)絡(luò)遍及海外及中

10、國大陸，更有效地了解在國內(nèi)外不同市場的房地產(chǎn)開展，強化市場觸覺。. 國際視野、寬廣客源我司建立了一個龐大國際性客戶資料網(wǎng)絡(luò)，除能從世界各地相互交流及吸收珍貴的市場閱歷，擴展國際性的視野，并可以迅速接觸目的客戶，進展所需的市場推行任務(wù)。擁有龐大資料庫，儲存各地域市場及客戶資料，而我司高專業(yè)優(yōu)質(zhì)效力，確保為客戶到達應(yīng)有的期望，倍受嘉許。. 全方位的推行溝通我司擁有全面性的專業(yè)房地產(chǎn)效力、寬廣的公司網(wǎng)絡(luò)、龐大的客戶資料，配合我司專業(yè)全方位推行溝通，包括全球性公司網(wǎng)絡(luò)及公司網(wǎng)頁(DTZworld 或本分公司網(wǎng)頁DTZ.gz) ，有效地將工程作全球性推行。. 高效率、高素質(zhì)的專業(yè)推行人員我司在亞洲區(qū)上下

11、超越六百多名員工，包括一些國內(nèi)專業(yè)人材，而我司在國內(nèi)專業(yè)人員的比重愈見重要，透過他們對當(dāng)?shù)厥袌龅母盍私饧罢J識，能有效地進展一系列專業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)任務(wù)效力。.泛城簡介中國住宅商品房近年開展蓬勃，戴德梁行洞察市場情勢，于二零零零年九月二十日正式推出泛城中國綜合住宅效力這一品牌，由旗下駐中國大陸九大城市分公司的營銷企劃隊伍獨立組成。此舉標志戴德梁行在全球化的戰(zhàn)略下，銳意開展旗下的專業(yè)效力。從今開場，擁有全球房地產(chǎn)咨詢互動網(wǎng)絡(luò)的泛城中國綜合住宅效力，將努力在全中國拓展內(nèi)銷商品住宅市場。配合海外投資者及國內(nèi)開展商的需求，泛城中國綜合住宅效力旨在提供無縫的效力平臺，為客戶提供高效及專業(yè)的咨詢、代理和中介效

12、力，其中包括投資決策、市場分析、營銷企劃、銷售代理、中介咨詢各環(huán)節(jié)。.泛城研討及開發(fā)顧問努力于為企業(yè)機構(gòu)投資者提供房產(chǎn)投資評價、開發(fā)顧問、房產(chǎn)投資組合分析等效力。他們在中國個城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研討隊伍，在廣州自年起建立的大型市場住處數(shù)據(jù)庫迄今已積累份市場需求問卷和個樓盤資料，根本覆蓋廣州市一切樓盤。. 泛城營銷企劃努力于為開展商提供富有創(chuàng)意的產(chǎn)品謀劃及營銷方案，并提供銷售代理效力。在三年的開展過程中，他們不斷將國外的營銷理念和營銷方式引入中國，并已經(jīng)過為國際性大公司的年輕白領(lǐng)舉行購房指南講座和白領(lǐng)購房俱樂部的活動建立了獨特的銷售及信息反響渠道。. 泛城租售網(wǎng)努力于為個人提供規(guī)范、超值的房地產(chǎn)中

13、介咨詢效力。作為國際性咨詢和中介機構(gòu)，他們將國外的閱歷和市場運作方式引入中國內(nèi)市場。一套已在香港運用十多年的非常成熟的住宅中介信息管理系統(tǒng)及運作方式已在泛城租售網(wǎng)投入運用。. 泛城投資顧問努力于為客戶找尋適宜的投資物業(yè)，并代表客戶完成收買。憑著杰出的專業(yè)知識，他們就客戶的投資目的、期限、報答要求、風(fēng)險等進展各種深化的分析及評價，并建立投資方式，以及分析稅務(wù)及投資構(gòu)造。.泛城綜合住宅效力優(yōu)勢.高質(zhì)素的專業(yè)群體組合現(xiàn)“泛城內(nèi)各部門的管理層人員均為大專以上學(xué)歷，其中房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷的占一半以上。絕大部分是廣州市房地產(chǎn)屆的資深專業(yè)人員，多年來在建筑規(guī)劃、營銷企劃、市場推行、物業(yè)管理等方面擁有

14、豐富的專業(yè)知識和實際閱歷。他們能掌握市場及明白開展商所需，在不斷轉(zhuǎn)變的市場開展及工程要求不斷提高趨勢下，為各工程開展商提供專業(yè)的營銷謀劃建議和代理銷售效力。.專業(yè)的市場調(diào)查研討隊伍“泛城在中國個城市設(shè)有專業(yè)的調(diào)查研討隊伍，而廣州泛城早于年起便建立了大型市場住宅數(shù)據(jù)庫，迄今已積累份市場需求問卷和個樓盤資料，根本覆蓋廣州市八區(qū)的一切樓盤。.常設(shè)國家注冊建筑師、工程師雖然國內(nèi)有建筑規(guī)劃設(shè)計及工程管理等單位可進展有關(guān)任務(wù)，但他們往往受制于有限的國際性或全國性的市場閱歷，故在工程建筑、規(guī)劃、設(shè)計及管理等任務(wù)往往強差人意，常忽略實踐可行性，難以到達實踐意圖及與預(yù)期程度接軌，或容易出現(xiàn)產(chǎn)品與市場需求不適配等

15、問題。故此，我司特聘資深的國內(nèi)注冊建筑師，可從工程開發(fā)初期介入，能更多地從市場的角度思索，提供相關(guān)的規(guī)劃、建筑設(shè)計方面的專業(yè)意見，務(wù)求開發(fā)出與市場適銷對路的產(chǎn)品，減低開展商的投資風(fēng)險，添加產(chǎn)品的市場競爭力。.先進的電腦化市場信息資源針對廣州的房地產(chǎn)市場，“泛城與部分專業(yè)的市場調(diào)查公司及電腦軟件公司協(xié)作，設(shè)計開發(fā)出各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計及信息管理軟件，該資料庫包括關(guān)于廣州市房地產(chǎn)的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)及信息，如：宣傳媒體監(jiān)控包括全市各樓盤的每周廣告投放量、媒體運用組合、廣告宣傳費用等，覆蓋全市各區(qū)一切樓盤的根本情況及信息，各樓盤每期的最新動向和銷售情況等內(nèi)容。先對這些原始數(shù)據(jù)、信息進展人工搜集，再輸入電腦進展整理

16、、統(tǒng)計、分析、管理，將其轉(zhuǎn)為有效的信息數(shù)據(jù)庫，并經(jīng)過先進的電腦網(wǎng)絡(luò)，令“泛城各部門實現(xiàn)資源共享的同時，能更好地配合、互動促進。該數(shù)據(jù)庫軟件是我廣州“泛城獨立開發(fā)，不僅能大大節(jié)省人力資源和提高任務(wù)效率，最重要的是能讓他們及時掌握一些時效性較強的數(shù)據(jù)、信息，為其它中介代理公司所不能及不僅能緊跟市場，甚至要領(lǐng)先于市場。.龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)由于我行在大陸的個主要對外貿(mào)易城市駐有辦事處，而“泛城品牌亦得以最快的速度全面輔開?！胺撼强沙浞掷酶鬓k事處長期建立的龐大客戶網(wǎng)絡(luò)，擴展工程的推售途徑和宣傳覆蓋面，有效地將工程作全國性推行。針對部份外銷工程，“泛城亦可利用戴德梁行駐全球個國家的多個海外辦事處進展境外推行

17、。.實力雄厚、信譽良好的公司背景“泛城為戴德梁行所創(chuàng)建的住宅品牌，其整體運作與行政架構(gòu)直屬梁行集團管理。公司原梁振英丈量師行自年進軍大陸市場以來，以雄厚的實力及良好的信譽逐漸為客戶所認可并樹立了良好的口碑。而“泛城除得到公司一切資源的有力援助外，亦將繼續(xù)秉承我行不斷以來正派、專業(yè)、創(chuàng)值的運營作風(fēng)。.創(chuàng)業(yè)階段，全力以赴由于廣州“泛城為本年月日正式成立，現(xiàn)正處于創(chuàng)建品牌的階段。在公司雄厚的資金實力支持下，拓展市場的第一步目的是在開展商及消費者之間均要建立良好的口碑，而非短期性營利。由于我行深諳品牌的打造和建立信譽良好的市場籠統(tǒng)是無形的宏大價值，是“泛城拓展業(yè)務(wù)及可繼續(xù)開展的根底。所以，不論工程的規(guī)

18、模大小，可見效益的多少，“泛城全體員工都會全力以赴，腳踏實地、務(wù)虛仔細地為客戶真誠效力。在為開展商獲取最大利潤的同時，亦將盡力維護消費者的合法權(quán)益，從而賺取相應(yīng)的效力報酬，務(wù)求到達“三贏的目的。.工程的人員配置及架構(gòu).本工程的管理層人員架構(gòu)我行對貴工程非常注重，除整個工程將由戴德梁行房地產(chǎn)顧問廣州泛城綜合住宅效力高級經(jīng)理葉智豪任工程總監(jiān)，全程監(jiān)控工程一切的謀劃及銷售代理任務(wù)外，并派出資深的房地產(chǎn)專業(yè)人員擔(dān)任工程的各項謀劃、銷售任務(wù)，務(wù)求以最好的人力資源為貴工程提供全方位的效力。.本工程專案小組管理層人員架構(gòu)廣州海岸俊園專案小組戴德梁行房地產(chǎn)顧問廣州 匯報 指示及援助廣州“泛城綜合住宅效力海岸俊

19、園專案小組專案小組的各組員之職位、專業(yè)資質(zhì)、擔(dān)任的任務(wù)及聯(lián)絡(luò)方式：此專案小組由“泛城高級經(jīng)理葉智豪先生擔(dān)任職位姓名專業(yè)資歷擔(dān)任任務(wù)聯(lián)絡(luò)方式高級經(jīng)理葉智豪工商管理學(xué)士在中國大陸及香港共年相關(guān)專業(yè)閱歷一切銷售、謀劃任務(wù)的泛城最終決策者，擔(dān)任工程總體監(jiān)控人員任務(wù)安排。轉(zhuǎn)營銷企劃部助理經(jīng)理梁燕萍英語大專學(xué)歷從事謀劃,銷售任務(wù)六年持廣州市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)證擔(dān)任工程的整體營銷謀劃方案的制定及銷售實施過程。轉(zhuǎn)營銷企劃部助理經(jīng)理陳飛云房地產(chǎn)運營管理專業(yè)持廣州市經(jīng)紀資歷證從事年相關(guān)專業(yè)閱歷配合制定工程的整體謀劃方案及銷售實施過程。轉(zhuǎn)營銷企劃部工程主任丁綺文行政管理大專學(xué)歷廣州從事謀劃、銷售任務(wù)年持廣州市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)證將

20、各項營銷企劃意念在銷售任務(wù)中貫徹執(zhí)行,以確保詳細操作與營銷謀劃的一致,并協(xié)調(diào)代理部的銷售任務(wù)。轉(zhuǎn)市場研討部助理經(jīng)理陳兆賢國土規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)本科學(xué)歷助理工程師/土地估價師廣州從事市調(diào)任務(wù)年擔(dān)任整個代理銷售過程中市場調(diào)研包括競爭對手的銷售情況分析、媒體監(jiān)控及客戶反響信息整理等。轉(zhuǎn)注冊建筑師 建筑工程師傅小明建筑學(xué)本科學(xué)歷從事建筑及施工設(shè)計任務(wù)年從建筑專業(yè)角度向開展商及客戶提供參考意見，以配合樓宇銷售。轉(zhuǎn)代理銷售部助理經(jīng)理徐珊珊中科院駐穗企管心思學(xué)大專從事房地產(chǎn)一手銷售任務(wù)四年擔(dān)任銷售人員培訓(xùn)及現(xiàn)場的監(jiān)控管理,現(xiàn)場協(xié)助處理有關(guān)銷售問題、促進成交,并及時反響市場信息和客戶意見。轉(zhuǎn)第二部份：廣州市及區(qū)

21、域房地產(chǎn)市場分析.房地產(chǎn)市場綜述.廣州市房地產(chǎn)市場整體走勢回想 .近年廣州市商品住宅供求關(guān)系分析 從廣州市區(qū)歷年商品房的供求情況表見圖-可以明晰看出，年月由于中央采取宏觀緊縮政策，商品房嚴重供過于求的情況逐漸顯現(xiàn)。年廣州市區(qū)不含番禺、花都兩區(qū)商品房預(yù)售成交量與批出量之比從下降到，商品房空置率的上升，終于引起社會各界對商品房積壓問題的關(guān)注。 年宏觀經(jīng)濟運轉(zhuǎn)根本實現(xiàn)了“軟著陸的目的以后，廣州市商品房供求雙方力量對比關(guān)系發(fā)生了微妙的變化。在商品房預(yù)售批出量增速放緩的根底上，預(yù)售成交量加速放大，預(yù)售成交量與同期批出量之比從下降轉(zhuǎn)向大幅上升。從商品房供求關(guān)系整體走勢來看，廣州市房地產(chǎn)市場顯示出了“柳暗花

22、明的跡象。年以來，市區(qū)預(yù)售商品住宅批出量動搖幅度較大。年，由于樓市成交堅持上升趨勢，集團購房明顯添加使開展商自信心添加，開展商加快工程開工速度，使得當(dāng)年的預(yù)售批出量比年增長%，是近年稀有的增幅。到年之后，商品住宅預(yù)售批出量逐漸放緩，年比年同期減小.%。而年的商品房市場正處于取消實物分房向貨幣分房轉(zhuǎn)型的過渡期，商品房的預(yù)售面積比年下降了%，其主要緣由是從年初起廣州市國土房管局按有關(guān)規(guī)定對預(yù)售工程進展嚴厲審批，使市場供應(yīng)量明顯減少。但自今年以來，商品房市場出現(xiàn)了明顯的上升，商品房市場預(yù)售出現(xiàn)了大幅度增長今年上半年，全市房屋買賣面積更比去年同期增長了.，成交金額比去年同期增長.。圖-：廣州住宅歷年同

23、意預(yù)售及成交面積 單位：萬平方米資料來源：戴德梁行泛城市場研討部在登記成交量方面，因受實施住房貨幣化分配，終了實物分房政策，集團購房大幅減少的影響，年登記成交量出現(xiàn)大幅增長，之后轉(zhuǎn)為持平或略有下降的趨勢。而商品住宅成交登記量占預(yù)售批出量之百分比呈上升態(tài)勢，在一定程度上反映出住宅市場供大于求的情況得到初步緩解。.預(yù)售成交面積增大全市商品房銷售堅持增長的趨勢，交投活潑。以下圖是廣州市多層住宅和高層住宅從年至年第一季度的成交面積情況：圖-：廣州市高層、多層住宅成交面積單位：萬平方米資料來源：戴德梁行泛城市場研討部從圖-可以看出，高層住宅在市場中所占的比例越來越大。以年來例，年全年同意預(yù)售的高層住宅面

24、積為.萬平米，占住宅預(yù)售總面積的比重為.%，另一方面，高層住宅的登記成交量亦大幅增長，全年登記的高層住宅成交面積為.萬平方米，與年同期相比增長了.%，占住宅成交總面積的比重亦從年的%上升至%，超越多層住宅的比重，到達歷年最高程度。.住宅成交價錢穩(wěn)中下調(diào)廣州市商品房價錢受供求關(guān)系的影響，自年以來，住宅成交平均價錢不斷呈下降趨勢，其中高層住宅的售價由于遭到低價小高層住宅供應(yīng)量上升的沖擊，而導(dǎo)致成交價錢大幅下滑年第一季高層住宅成交均價比年下降.%。見以下圖：圖-：廣州市高層、多層住宅成交價錢單位：元/平方米資料來源：戴德梁行泛城市場研討部.二手買賣市場轉(zhuǎn)旺廣州市房屋置換中心正式成立并投入運作，同時，

25、多項稅費減免政策的出臺，均有效地推進二手房買賣市場日趨活潑。年二手房屋買賣面積包括括樓花轉(zhuǎn)讓和私房買賣面積為萬平方米，與年相比大幅增長了%，二手買賣面積與同期的預(yù)售商品房成交面積相比到達%。年以后，隨著二手市場的繼續(xù)安康、穩(wěn)定開展，一、二手市場的相互促動，令二次置業(yè)者的比例亦有所上升。.空置面積有所添加雖然成交量大幅攀升，逐漸消化部分住宅供應(yīng)的同時，空置房面積卻更高速度增長。從廣州市去年的情況看,年全市商品房空置量為.萬平方米，空置率達.%其中住宅空置率為%，同比增長.%，大大超越了商品房庫存%的合理空置率。其中空置年以上的積壓商品房為.萬平方米，占總量的.%，均屬早年盲目開發(fā)的工程，外型陳舊

26、、功能落后、空置年限長，故市場難以消化。.購房消費構(gòu)造現(xiàn)時廣州市的戶均人口呈逐期減少的趨勢，居民家庭規(guī)模趨向小型化，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，現(xiàn)時廣州市居民家庭規(guī)模的構(gòu)造以三四人一戶所占的比例最大，為.%，從總體開展的趨勢來看，中小戶型將成為廣州樓市的主流。福利分房終了后，購房的主流將集中在中等收入消費層。雖然說追求寬闊、溫馨的生活空間是多數(shù)人的愿望，但畢竟支付才干才是消費者購房選擇的最終決議要素。據(jù)廣州社情民意研討中心的調(diào)查顯示，%的人對房價的接受才干為元/之間，元以下的占%。反觀廣州市上年熱銷的大型小區(qū)盤如奧林匹克花園、光大花園、廣州碧桂園中，最為好銷的是總價在-萬元的單位，而從現(xiàn)時市場反響的信息來看，

27、首期樓款在萬元以下，月供元以下的中小戶型是最為暢銷的。居住的戶型也主要集中在以下，其中的占了%。.購房主體年齡構(gòu)造而在置業(yè)者的年齡構(gòu)造方面，年齡在歲之間置業(yè)者占%，闡明現(xiàn)時的置業(yè)主體趨向年輕化。.廣州市住宅市場未來走勢廣州的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的開展至今，已由賣方市場逐漸轉(zhuǎn)為買方市場，隨著購房者的消費心思日趨成熟，住宅供應(yīng)呈逐漸飽和趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭亦已進入綜合實力比拼的時代。從而迫使房地產(chǎn)運營者的開發(fā)及營銷理念要不斷更新，必需更加理性化、市場化：既要順應(yīng)于市場，又要領(lǐng)先于市場；要建立于滿足消費者的真正需求的根底上，緊跟市場的開展趨勢，找準定位，才干開發(fā)出適銷對路的工程。隨著年福利分房的

28、終了，住房商品化進程將促使個人成為住宅市場的真正需求主體，由于居民家庭成員構(gòu)成、收入程度以及對住房要求偏重的不同，對住宅性能及功能質(zhì)量也會有著不同的要求，因此，未來的商品住宅將會表達更強的個性要求。世紀是信息的時代，科技開展一日千里，各種商品都在不斷提高本身的科技含量，商品房也一樣。高智能型的住宅物業(yè)是未來住宅特別是高檔住宅的開展趨勢。隨著市民環(huán)保認識的提高，具有“安康、“環(huán)保概念的住宅越來越受市民的歡迎。同時，市民也日益注重配套設(shè)備、物業(yè)管理等物業(yè)的附加值以及開展商的實力。高附加值的住宅小區(qū)今后將熱銷于市場，將會是市民未來置業(yè)消費的主要取向?！熬眯院汀芭潘允钱?dāng)今重要的住宅建立新理念。從戶

29、型的創(chuàng)新、建筑風(fēng)格的變化、小區(qū)配套、到社區(qū)文化的建立等等，每一方面質(zhì)素都要好。但同時每一個樓盤都要有與眾不同的賣點和個性，迎合不同的消費層面和消費品味，才會有競爭優(yōu)勢。這就要求每個開展商都要以一絲不茍的態(tài)度去開發(fā)運營，不僅要經(jīng)得起市場的考驗，更要經(jīng)得起消費者挑剔的目光。由于樓市競爭十猛烈，將會導(dǎo)致越來越多的開展商為顯示實力及添加樓盤競爭力，將樓宇建至呈現(xiàn)外立面，甚至于臨近交樓方推出市場。而現(xiàn)實上，這同時也是房地產(chǎn)買方市場的需求及必然開展趨勢。鑒于現(xiàn)時購房消費中以中低階層占大多數(shù)及家庭規(guī)模趨于小型化，其家庭月收入直接決議購房價錢選擇取向及支付才干，故中小戶型將成為主流戶型，其市場潛力是相當(dāng)大的。

30、由于購房主體日趨年輕化，將帶動今后的房地產(chǎn)開發(fā)工程必需具有更為劇烈的個性和更高層次消費品味。.工程所在區(qū)域市場分析.海珠區(qū)區(qū)域簡介海珠區(qū)，廣州人俗稱的“河南，總面積.平方公里，人口.萬。假設(shè)干年前，海珠區(qū)不斷是廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)。近年來，隨著一些工廠易地開展，海珠區(qū)三年以來不斷是廣州樓市的熱點地域，住宅建立已成了海珠區(qū)新的經(jīng)濟增長點，以商品住宅的供應(yīng)量和成交量而言，海珠區(qū)已榮居全市八區(qū)之首。隨著“大廣州、“海濱城市建立思緒的提出及“南拓北抑規(guī)劃格局確實定，市政府將在該區(qū)興建國際會展中心、新領(lǐng)事館區(qū)、國際生物島、新廣交會會館海珠區(qū)將成為廣州集居住、高科技和國際會展于一體的城市中心區(qū)，是新世紀廣州市

31、最有出路的地域。而據(jù)最新的道路規(guī)劃，海珠區(qū)的跨江橋梁將增至座，廣州大橋及廣州大道中將拓寬一倍，新建和在建的道路東南干線及地鐵二、三號線等將構(gòu)成四通八達的路網(wǎng)。此外，海珠區(qū)有“城無“市的情況即將得到改善：三間跨國零售業(yè)巨頭沃爾瑪、家樂福、萬客隆亦已方案進駐海珠區(qū)這片利潤沃土?？梢灶A(yù)見，海珠區(qū)整體區(qū)域籠統(tǒng)及價值將得到質(zhì)的提升。.海珠區(qū)總體樓市情況現(xiàn)時海珠區(qū)的樓盤多以小區(qū)方式出現(xiàn)，占地面積大，環(huán)境規(guī)劃與建立超前，周邊配套既有老工業(yè)區(qū)完善配套，又有開展商自建的新興配套，樓盤素質(zhì)普遍較高。而戶型設(shè)計從獨身公寓到平方米以上的空中別墅樣樣齊備，售價有高有低。海珠區(qū)樓市在廣州市房地產(chǎn)市場中不斷都占重要位置，尤

32、其是住宅市場，年至年第一季度，海珠區(qū)住宅預(yù)售面積及成交面積在全市中所占比例均達%-%左右。近年海珠區(qū)樓市競爭相當(dāng)猛烈，再加上近期受附近番禺地域多個大型小區(qū)工程積極推售的沖擊，令該區(qū)的市場競爭更趨白熱化。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，年第一季海珠區(qū)批出的住宅面積為.萬平方米，比去年同期添加%，而住宅成交面積為.萬平方米，同比減少.%，但總成交量仍居八區(qū)之首，其高層住宅與多層住宅的成交量并駕齊驅(qū)。下面將對該區(qū)的預(yù)售和成交情況進展簡單分析：.海珠區(qū)住宅預(yù)售情況從年開場，住宅同意預(yù)售面積呈下降趨勢，這與廣州市總體住宅預(yù)售情況類似，從年至年第一季度海珠區(qū)住宅預(yù)售面積占全市的比例雖然有所減少，但均在

33、%以上，現(xiàn)海珠區(qū)的在售樓盤大大小小加起來有多個，闡明海珠區(qū)樓市依然是廣州樓市的主力。圖-：海珠區(qū)近年住宅預(yù)售面積單位：萬平方米資料來源：戴德梁行泛城市場研討部.海珠區(qū)住宅成交情況海珠區(qū)住宅銷售暢旺、交投活潑，成交量不斷堅持增長勢頭，從年至年第一季度海珠區(qū)住宅的成交面積占全市的比例均在%以上。圖-：海珠區(qū)近年住宅成交面積單位：萬平方米資料來源：戴德梁行泛城市場研討部圖-:年上半年海珠區(qū)高層住宅成交面積占全市比例資料來源：戴德梁行泛城市場研討部海珠區(qū)高層住宅在全市高層住宅市場中不斷占著舉足輕重的位置，年上半年高層住宅預(yù)售面積占全市的%，高層住宅成交面積占全市%，均居八區(qū)首位。其中海珠區(qū)高層住宅成交

34、面積一路攀升，年第一季度成交面積更是超越其預(yù)售面積.%。由于海珠區(qū)的高層住宅的整體素質(zhì)和檔次正日漸提高，再加上近年內(nèi)海珠區(qū)路網(wǎng)的改善，市政配套的逐漸完善及利好的遠景規(guī)劃影響，海珠區(qū)的高層住宅將越來越遭到購房者的青睞。.海珠區(qū)高層住宅物業(yè)供求情況總體來講，海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的開展趨勢是向好的。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示見圖-，從海珠區(qū)住宅總的同意預(yù)售面積和成交面積的年度數(shù)據(jù)比較中可以看出，從年開場住宅成交面積開場超越住宅預(yù)售面積，這在一定程度上反映出海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的供求正趨于平衡，住宅市場開場步入有序階段。在登記成交均價方面，自年開場，根本上堅持在￥元/平方米的程度。圖-：海珠區(qū)近年高層住宅供求情況

35、單位；元/平方米資料來源：戴德梁行研討部.海珠區(qū)住宅市場特點地域分布較分散。工業(yè)大道與廣州大道之間的區(qū)域是樓盤的傳統(tǒng)分布區(qū)，現(xiàn)隨著市政府對該區(qū)的規(guī)劃思緒和引導(dǎo)正逐漸向東、西開展。小區(qū)樓盤較多，其中不少樓盤具較大規(guī)模。高層住宅、多層住宅均占一定比例，不少小區(qū)樓盤由高層、多層住宅組成。價錢上的選擇面較廣，高、中、低檔住宅一應(yīng)俱全，以中低檔樓盤為主，而高檔樓盤主要是具有“江景概念的“臨江豪宅，集中分布在廣州大道的橋東區(qū)。區(qū)內(nèi)開發(fā)的地塊多為原工業(yè)廠區(qū)地皮，由于這些地皮均有占地面積大、地塊規(guī)整、地價低、可塑性高等優(yōu)點，故區(qū)內(nèi)不斷涌現(xiàn)出許多高質(zhì)素的大型住宅小區(qū)。由于現(xiàn)時海珠區(qū)仍有相當(dāng)數(shù)量的廠區(qū)地塊有待開發(fā)

36、，估計廣州市未來幾年新開發(fā)的樓盤中，海珠區(qū)將占相當(dāng)份量。隨著海珠區(qū)道路網(wǎng)的建立和開展以及市政規(guī)劃中的“南拓方案，部分居屋將納入拆遷范圍，這部分拆遷住戶成為樓市中潛在消費者。總體而言，海珠區(qū)的樓盤既能吸引較高層次的買家，同時也是普通市民安居的樂土，展望下半年，海珠區(qū)仍會是廣州樓市的重點區(qū)域。.海珠區(qū)主要樓盤分布以海珠區(qū)路段而分，普通可劃分為五個具有代表性的樓盤板塊：.濱江路板塊江景樓盤最為集中的地段是自廣州大橋以西至海印大橋以東的濱江東路上，主要有：海珠半島花園、海琴灣、珠江廣場、中海錦苑、麗景灣等。售價普通都在￥元/平方米左右，穩(wěn)居全區(qū)之首。該路段被喻為“臨江豪宅一條街。.工業(yè)大道北板塊該板塊

37、主要包括：革新路、工業(yè)大道北等。分別有光大花園、富澤園、鳳安花園等樓盤，以多層住宅居多,目前較引人注目的要數(shù)光大花園，售價多在￥/平方米左右。.南洲路工業(yè)大道南板塊該板塊是海珠區(qū)較早開發(fā)的地域，此區(qū)的樓盤特點為成片開發(fā)、規(guī)模大。價錢較為低廉，大多在￥,-,元/平方米之間，購房者還可入戶廣州。 保利花園、金碧花園、嘉鴻花園玫瑰園、南華花園等在此板塊內(nèi)，其中保利花園、金碧花園兩盤無疑是該區(qū)目前最為矚目的明星大盤。.海印橋以南新港西路板塊該板塊是海珠區(qū)一年一小變的重點地段，樓盤價錢在,-,元/平方米左右。有順景雅苑、富景花園、海印南苑、千禧花園、萬壽雅苑、海印明珠花苑等樓盤。.工程所在地段住宅市場情

38、況三號地段內(nèi)的樓盤以高層住宅為主。由于受臨江豪宅價錢的直接拉高，今年以來該地段高層住宅成交均價增一度高至￥元/m的程度見圖-。而整個上半年，三號地段的成交面積也呈上升趨勢，交投較為活潑。其中有一線“臨江豪宅如中海錦苑、麗景灣、海琴灣、海珠半島花園、珠江廣場等多集中在濱江東海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價約￥元/m左右。二線“臨江住宅(如中海名都、天立俊園、嘉仕花園、金雅苑、豪豐園等新推單位的售價亦不低，要￥元/m。工程周邊的椰城閣、江灣花苑、駿和大廈均屬早年開發(fā)的樓盤，現(xiàn)已根本售罄。雖然附近的蘭亭穎苑、萬壽雅苑也是些質(zhì)素不錯的住宅小區(qū)，但由于市場及價錢定位均有很大差距，可比性不強，故而不

39、構(gòu)成直接競爭。圖-：年-月海珠區(qū)號地段住宅成交面積及均價(單位:元/平方米)資料來源：戴德梁行研討部.工程附近樓盤情況分析隨著城市現(xiàn)代化建立和市政根底配套設(shè)備的不斷完善，海珠區(qū)內(nèi)一個個住宅小區(qū)猶如雨后春筍，紛紛涌現(xiàn)，在短短幾年間，區(qū)內(nèi)大大小小的樓盤達多個。隨著濱江沿江景觀大道、濱江東至廣州大橋等交通干線的規(guī)劃和建立，僅這一區(qū)域的一線及二線江景的在售樓盤就有十幾個，可想而知該區(qū)域住宅市場的競爭是何等猛烈！下面將根據(jù)工程所處的區(qū)域、地段特性對同區(qū)域內(nèi)同類型工程進展分析，此外，還將根據(jù)工程的環(huán)境特征、小區(qū)規(guī)模等對一些具有競爭力的類似工程進展分析，以期能知知彼，為制定銷售戰(zhàn)略提供堅實的數(shù)據(jù)分析根底。.

40、沿江高級住宅工程分析隨著廣州市對珠江沿岸、海印橋南端整治任務(wù)的全面鋪開及不斷深化，市政府希望經(jīng)過搞好環(huán)境推進經(jīng)濟開展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)開展的想象已初見效果，珠江南岸東起廣州大橋東側(cè)的新中國造船廠、西至江灣橋已悄然構(gòu)成臨江高級住宅群，且有向東西兩側(cè)逐漸延伸的開展趨勢。目前，珠江兩岸沿線在售在樓盤有個，主要集中在廣州大橋南西側(cè)，現(xiàn)將沿江在售或待開發(fā)工程概略列表如下： 表-：附近部分臨江工程匯總分析表一樓盤稱號中海名都(A-A棟)海珠半島花園珠江廣場海琴灣地址紡織路號濱江東路-號海珠區(qū)鷺江區(qū)下渡路號濱江東路號開展商廣州中海名都房地產(chǎn)開展東迅房地產(chǎn)開展廣州珠江廣場房地產(chǎn)開展新南方房地產(chǎn)開發(fā)有取公司廣州宜

41、利房地產(chǎn)開發(fā)占地面積m,總建筑面積m,小區(qū)規(guī)劃棟層棟層，棟層棟層，棟層，棟層，棟層，棟層棟層適用率%交樓日期.第三期：.；第四期：.按揭均價(元/ m),推出套數(shù)推出面積m,戶型面積m戶型比例房廳套.%套.%房廳套(.%).%套.%套.%房廳套.%(.%)套.%套.%銷售情況已售%已售%已售%已售%宣傳賣點奢華裝修.公里黃金海岸，完善的配套，少兒潛能開發(fā)中心大型臨江物業(yè)，低密度，高適用率一線江景，間隔寬闊，方正適用，遠眺二沙美景裝修規(guī)范奢華裝修奢華裝修奢華裝修奢華裝修表-：附近部分臨江工程匯總分析表二樓盤稱號嘉仕花園(加勒比灣)金雅苑豪豐園琴海居(蔚藍灣畔)地址濱江東號濱江東路號南華中路號廣州

42、大橋南橋腳東側(cè)開展商廣州金展房地產(chǎn)廣州保稅區(qū)瑞豐實業(yè)廣州漢和房地產(chǎn)五礦穗港房地產(chǎn)開發(fā)占地面積m,總建筑面積m,NANA,小區(qū)規(guī)劃棟層棟層,棟層,棟層棟層高連體商住樓幢層,幢層，幢層適用率%交樓日期.二期：.三期：.-.按揭均價(元/ m),推出套數(shù)推出面積m,戶型面積m.戶型比例房廳套.%房廳套.%套(.%)套%套.%房廳套 (.%)套.%套%套(.%)銷售情況已售%已售%已售%NA裝修規(guī)范奢華裝修奢華裝修毛坯裝修奢華裝修表-：工程周邊工程匯總分析表樓盤稱號萬壽雅苑海印南苑明珠花園芙蓉閣富力千禧花園地址萬壽路-號海聯(lián)路號東曉路號東曉南路與新港西交匯處開展商廣州勤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)廣

43、州大明房地產(chǎn)開發(fā)天力房地產(chǎn)開發(fā)占地面積(m ),總建筑面積(m),規(guī)模規(guī)劃棟層，棟層棟層，棟層幢樓高至層棟層，棟層適用率%交樓日期C棟：現(xiàn)樓 ； B棟：./.現(xiàn)樓第一期：.按揭均價元/ m,推出套數(shù)套推出面積(m),戶型面積(m)戶型比例房廳套.%套.%房廳套.%套.%套%套.%房廳套.%套.%套%套.%銷售情況已售%已售%已售%已售%宣傳賣點處海珠區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，全封鎖式管理小區(qū)，交通便利處成熟生活區(qū)，交通便利，江景樓盤，外立面獨特周邊文化藝術(shù)氣氛濃重，配套設(shè)備齊備建筑設(shè)計風(fēng)格獨特：坡頂設(shè)計裝修規(guī)范普通裝修普通裝修奢華裝修奢華裝修備注A棟在建，未推最后一期原為爛尾樓S棟已封頂，預(yù)備推出.濱江

44、路一線江景工程未來供應(yīng)情況在南華中路豪豐園對面，臨濱江西路，將建一座高層的商住樓“海盈閣。經(jīng)調(diào)查所得，該工程一切報建手續(xù)已獲審批，估計會于短期內(nèi)開工。由于該工程位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優(yōu)勢非常突出。假設(shè)該盤于年底前開售，將會對工程構(gòu)成一定的銷售壓力。.廣州市高級效力公寓市場調(diào)查分析鑒于工程首期將以運營高級效力公寓為主，故我司同時亦對廣州市的公寓市場作一個詳細的調(diào)查分析：.高級效力式公寓的概念所謂高級效力式公寓含酒店公寓、國際公寓是指配有全套家具的，提供如房間清掃、洗衣、送餐等根本酒店效力并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店

45、的專業(yè)效力又擁有私人公寓的私密型的住宅物業(yè)。 .高級效力式公寓的供應(yīng)情況分析目前，廣州的國際公寓包括五星級酒店公寓累計約套單元可供出租套數(shù)左右。提供國際公寓租賃效力的除四間五星級酒店廣州花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、廣東國際大廈B附樓和兩間四星級酒店廣州凱旋華美達大酒店、假日酒店外，只需金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會等為數(shù)不多的幾家國際效力性公寓。這些非酒店的國際公寓都采取酒店式運營管理，為外籍人士提供了一個星級酒店的家及高質(zhì)素的效力，而且收費比酒店廉價。所以這些公寓大受外籍人員的歡迎，出租率都超越%。 .公寓區(qū)域分布及情況分析.廣州市高級公寓區(qū)域分布目前，市內(nèi)公寓主要分布大在商務(wù)區(qū)

46、或交通便利的地域，以東山及天河兩區(qū)為主，東山區(qū)主要公寓有金亞花園、嶺南會、祈福華廈等，該區(qū)公寓以租為主，平均租價在美圓/平方米左右，業(yè)主多為香港人，租客那么以外籍高級白領(lǐng)為主。由于該區(qū)的周邊配套設(shè)備、環(huán)境優(yōu)勢都較為明顯，故公寓的年年出租率堅持在%以上。天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大廈是之外，其他均為二手物業(yè)。該區(qū)公寓的租售情況相當(dāng)活潑，目的客戶鎖定東山及天河商貿(mào)區(qū)高級外籍白領(lǐng)階層。平均租金在每平方米美圓左右，新大廈平均租價更高達每平方米美圓以上。而新大廈和中信公寓那么是近年來公寓市場的后起之秀。迅速搶占了天河區(qū)公寓市場的份額。.部份代表性國際公寓情況分析除數(shù)間四、五星級

47、酒店外，現(xiàn)市內(nèi)的國際公寓大致可分為三類：)別墅：金亞花園、嶺南會、金湖花園、白云堡豪苑)單體/連體高層豪宅：祈福華廈、中信公寓、新大廈、東湖御苑、遠洋大廈公寓)高級住宅小區(qū):怡苑、中海錦苑、錦城花園、翠湖山莊、嘉和苑、珠江廣場等.現(xiàn)時以租帶售的方式運營效力式公寓的主要物業(yè)l新大廈位于珠江新城最正確地段，西臨廣州大道，南眺珠江，花園會所擁有齊備完善的生活、康體文娛設(shè)備。每個單位均為平方米的大戶型公寓，家具及居家設(shè)備齊全，多項建筑資料由意大利直接進口。租金每月美圓至美圓。于年月正式旗幟鮮明地打出國際公寓的口號，并率先引入“稱心加驚喜的金鑰匙效力，利用廣泛的效力協(xié)作網(wǎng)和社會資源為客戶提供個性化的專業(yè)

48、效力，月租金約,美圓,美圓。近期共有十八套單位出租，出租率比上季上升%，出租率能在淡季逆市而上，證明其公寓的定位已被市場接受和認同。七月，更擬在室外增建網(wǎng)球場、籃球場、溜冰場，以更高規(guī)范的配套設(shè)備添加其市場競爭力。l遠洋商務(wù)大廈為廣州第一家產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，于月日正式公開出賣。大廈共層，初次先推樓的個單位，均價元港幣/m，帶奢華裝修。據(jù)稱出賣前已內(nèi)部認購個單位。商家以返租年，租金每年以房價%計吸引買家。據(jù)悉，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店年產(chǎn)生于北京，是一種可為住戶提供專業(yè)酒店效力，集個性化居住與現(xiàn)代化辦公于一身、具有獨立物業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。其本質(zhì)是開展商先向投資者出賣物業(yè)，再以代出租方式反租是為加強投資者自信心將

49、物業(yè)作為高級公寓租予外籍人士。 .效力式公寓的配套設(shè)備效力式公寓的內(nèi)部配套設(shè)備與普通住宅相比，要求高且針對性強，但各個樓盤均會受其規(guī)劃設(shè)計或其他客觀要素所限制，故不能一概而論。以以下舉現(xiàn)時市內(nèi)部份有代表性的高級公寓的設(shè)備配置，僅作參考：表-：各高級效力公寓配套設(shè)備調(diào)查表物業(yè)配套設(shè)備金亞花園效力式公寓. 會所 .游泳池 .兒童游樂場 .幼兒園 .停車場 .高爾夫練習(xí)場 .中央花園 .外國衛(wèi)星電視嶺南會效力式公寓. 網(wǎng)球場 .會所 .游泳池 .花園 .停車場 . 外國衛(wèi)星電視富城花園效力式公寓.會所 .美發(fā)美容中心 .游泳池 .餐廳 .外國衛(wèi)星電視 .網(wǎng)吧祈福華廈效力式公寓.健身中心 .兒童天地

50、.會所 .網(wǎng)吧 .游泳池 . 外國衛(wèi)星電視 .停車場凱旋華美達酒店效力式公寓.會所 .中西餐廳 .酒吧 .會議中心 .商務(wù)中心 .醫(yī)務(wù)室 .舞廳 .健身中心 .停車場假日酒店效力式公寓.中西餐廳 .酒吧 .商務(wù)中心 .舞廳 .健身中心 .游泳池 .停車場 .會議中心中信廣場T效力式公寓綜合商場 .停車場 .會所 .游泳池.網(wǎng)球場 .日本學(xué)校 .銀行 .光纖設(shè)備 . 外國衛(wèi)星電視新大廈效力式公寓.會所 .商務(wù)中心 .停車場 .恒溫游泳池 .健身中心 . 兒童天地 . 光纖設(shè)備 .前庭中心廣場 .架空層主題園林 .購物中心白云堡效力式公寓.會所 .山頂體育中心 .恒溫游泳池 .桑拿健身中心 .天然

51、湖 .湖畔公園 .光纖設(shè)備 . 外國衛(wèi)星電視.效力式公寓的主要客戶分類根據(jù)我部的統(tǒng)計資料，效力式公寓的客戶主要分為四大類：.常住客人，普通以商務(wù)客人為主就目前情況來說，效力式公寓市局面對的商務(wù)客戶主要是到中國來的外資公司的外派員工，這類人員從背景的情況看可分為以下幾類：)帶家屬的員工，他們往往會把一切的家具都搬過來，所以這種家庭會比較喜歡別墅；)本人獨身過來的，他們的家還在國外，普通都只提著兩個箱子就來了，他們要找的是必需有較全面效力的公寓，對房型要求普通是二房或者三房，甚至一房的都可以；)亞籍的員工，他們會獨身到廣州，他們不一定要住太大的房子，而且要求要不高；)國內(nèi)的高級職員和留學(xué)生，他們會

52、由于任務(wù)調(diào)動而把家搬來搬去，由于他們不知道會在這里呆多久，所以他們也會傾向這種效力公寓；)獨立貿(mào)易家，他們以獨立身份來到中國為某公司效力，他們大多需求在家任務(wù)，所以要求的公寓既要有家具又要有辦公設(shè)備；.自助旅游客人，以年輕夫婦為主消費才干都比較高，他們選擇效力式公寓，不僅是思索到便利的交通和旅游景點、相對低廉的房租，更為重要的是可以享遭到酒店客房無法提供的家居生活氣氛。因此在旅游經(jīng)濟迅速開展的今天，效力式公寓將會擁有寬廣的市場。.市場催生新型目的客戶新經(jīng)濟形狀下催生新型家庭辦公一族。這類家庭辦公一族統(tǒng)稱為SOHO(Small Office Home Office的縮寫)一族。SOHO一族大多屬

53、于創(chuàng)業(yè)類，手頭資金有限，需求商住合一型物業(yè)，而且，SOHO一族需求在家從事任務(wù)，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需求提供高素質(zhì)效力。而酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念物業(yè)有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式效力與居家辦公相結(jié)合，但公寓在SOHO物業(yè)的根底上添加了全新概念的小時商務(wù)，所以，公寓不僅將居室劃分為居住與辦公兩大區(qū)域，做到了動靜分區(qū)，而且吸收了E時代寫字樓的主要特點，擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)特征效力。故SOHO一族對公寓也有一定需求。.現(xiàn)時市內(nèi)運營國際公寓的物業(yè)特點.地理位置較好大部分國際公寓工程均位于市中心區(qū)或中心商務(wù)圈附近之高

54、尚生活社區(qū)；或有得天獨厚的優(yōu)美自然環(huán)境。.裝修奢華高檔大廈的籠統(tǒng)要奢華氣派，內(nèi)部裝修資料高檔精細，以符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計為主。.住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)備齊備某些工程即使沒有自然山水景觀，但會傾力精心人造景觀。而配套設(shè)備中的高級會所、游泳池、健身房和智能化等必不可少，有的還要配備外語兒童學(xué)校/幼兒園。.提供個性化、高質(zhì)素的酒店公寓式管家效力除要堅持優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理效力質(zhì)素外，還需提供如：洗衣、餐飲配送、金鎖匙效力等，甚至要提供如接送小孩、代購物等個性化效力。.目前市內(nèi)高級公寓的普遍投資報答按照國際公寓的硬件規(guī)范和效力，目前平均租金為美圓/m 。月，即￥元/ m 。月。以一套 m 的房廳

55、計，租金那么為￥,/月。但假設(shè)是私房單獨出租，同樣面積和裝修規(guī)范，租金最多不會超越￥,/月。由于國際公寓提供的小時酒店式效力和平安性是私人物業(yè)無法到達的。這正是國際公寓為物業(yè)帶來巨額附加值，而國際公寓的出租收益率可與物業(yè)銷售的利潤率比較如下：目前廣州中心區(qū)域的高層豪宅的平均開發(fā)總本錢約為￥,/m 已含營銷廣告及管理本錢；.銷售利潤l以平均售價為￥,/m，那么本錢利潤率為：-/*%=.%；l以普通樓盤開發(fā)的初始投資約占總本錢的%即可，即每m的原始投資為：*%=元；l一個工程的投資回收期普通約為.年，那么銷售的年均投資報答率約為：/*.*%=.%不含銀行借貸利息。.公寓出租利潤l以平均年租金￥元/

56、m 。月*個月=元，假設(shè)年物業(yè)管理費用為￥/ m 。月*個月=元，那么年租金凈收益為￥,元；l按國際公寓的裝修程度計約￥,/m ,加上開發(fā)本錢按￥,/m ，那么物業(yè)投資總本錢為￥,/m ;l那么國際公寓的年均投資報答率為￥,/,*%=.%；.投資效力式公寓的可行性.宏觀經(jīng)濟環(huán)境向好經(jīng)過年的努力，中國于今年月與歐盟簽署了協(xié)議后，中國參與世貿(mào)已成定局。在不久的未來，中國就將與世界貿(mào)易組織一百三十多個成員國之間相互提供貿(mào)易優(yōu)惠。屆時將會有大批的跨國企業(yè)大舉進駐中國市場，中國的進出口貿(mào)易將會大幅添加。據(jù)有關(guān)部門推測，年進出口總額將會添加到億美圓。而廣州作為中國華南地域的政治、經(jīng)濟、文化的中心城市，南方

57、開放籠統(tǒng)窗口，以先行的改革開放優(yōu)勢，自在、寬松的政治經(jīng)濟環(huán)境，將吸引越來越多的外企在此駐點投資，并將廣州作為在中國拓展業(yè)務(wù)的基地。而據(jù)廣州市對外經(jīng)濟貿(mào)易委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州近幾年的進出口貿(mào)易不斷持穩(wěn)步增長的態(tài)勢：廣州每年的進出口增長速度堅持在%以上，據(jù)專家預(yù)測，到年，廣州進出口總額將比現(xiàn)時增長%以上。.未來公寓市場的需求量將逐漸增大目前廣州的國際公寓包括五星級酒店公寓累計為套左右可供出租套數(shù)。至今年上半年，廣州的外資企業(yè)已逾萬家，駐穗外籍人士將超越萬，加上眷屬將超越萬。假設(shè)他們當(dāng)中只需%的外籍人員會選擇公寓作為他們在廣州暫住居所，公寓的缺口依然很大。據(jù)專家預(yù)測，到年，外商來穗投資企業(yè)將達

58、多家。從市場的開展情況來看，可以預(yù)見，駐穗外籍人士、香港人和臺灣人有日益壯大的趨勢，高級公寓的需求量必然倍增。.公寓的市場需求帶動投資型買家入市雖然目前廣州市商品房空置量還在不斷添加，住宅消費市場相對供過于求。但社會經(jīng)濟的開展為房地產(chǎn)市場積累了相當(dāng)?shù)南M潛力，投資群體依然存在。現(xiàn)市內(nèi)的公寓租務(wù)市場暢旺，高級公寓租金高昂、出租率高、投資報答可觀，正吸引越來越多投資者追逐的目光。以前運營公寓的大部分物業(yè)只租不售，令眾多的個體投資者望門興嘆。但在閱歷過前幾年的房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)濟的洗禮后，現(xiàn)時大部份投資者會變得相當(dāng)理性和謹慎。要吸引他們投資，除進展宣傳引導(dǎo)外，還必需求采取一定的措施以減低其投資風(fēng)險及保證

59、其投資報答，消除其疑慮?，F(xiàn)時市內(nèi)已逐漸有相關(guān)工程開場運用“以租帶售的方式。如率先突破公寓市場單一業(yè)主的“傳統(tǒng)，以“帶租約出賣的新大廈正是由于受投資者的追捧而一舉獲得了勝利。.效力性公寓的銷售關(guān)鍵是要抓緊時機，搶占市場看到新大廈的勝利，不少住宅物業(yè)都把效力性公寓當(dāng)成處理住宅物業(yè)高空置率的一種方式。目前廣州效力性公寓投資市場異?；鸨禺a(chǎn)商不斷以“返租報答為賣點推出高素質(zhì)的公寓，吸引不少個人投資者開場涉足公寓投資市場，使沉寂了一段時間的房地產(chǎn)投資市場趨于活潑。但效力性公寓需求市場的大小直接遭到廣州經(jīng)濟開展的影響，由于在經(jīng)濟上屬于區(qū)域性城市，因此廣州的效力性公寓市場是相當(dāng)有限的，過高地估計需求量將會

60、給物業(yè)開展帶來消滅性打擊。故工程必需清醒地認識到未來市場的猛烈競爭及投資風(fēng)險，搶占市場先機。.小結(jié))國際公寓的出租報答率可超越物業(yè)銷售的報答率；)國際公寓能堅持物業(yè)的可繼續(xù)運營和長期收益；)經(jīng)過為買家提供國際公寓返租效力，實現(xiàn)長期增值運營，吸引投資型買家入市；)運營國際公寓可提升物業(yè)的籠統(tǒng)檔次，反助于宣傳促銷。)除公寓租賃外，公寓投資客戶也不容忽視。第三部份：工程了解及定位.工程了解.工程特性勢分析本工程的主要技術(shù)經(jīng)濟目的見下表：表：工程主要技術(shù)經(jīng)濟目的 單位：平方米技術(shù)經(jīng)濟目的數(shù)值用地面積M建筑基底面積M地面建筑總面積M住宅M辦公商業(yè)公建配套含不計容積率市場地下室面積容積率.建筑密度凈%綠化