《物業(yè)管理條例釋義》備課講稿

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。物業(yè)管理條例釋義目錄TOCo1-3hzuHYPERLINKl_Toc287020723物業(yè)管理條例釋義PAGEREF_Toc287020723h1HYPERLINKl_Toc287020724第一章總則（第一條第五條）PAGEREF_Toc287020724h1HYPERLINKl_Toc287020725第二章業(yè)主及業(yè)主大會（第6條第20條）PAGEREF_Toc287020725h8HYPERLINKl_Toc287020726第三章前期物業(yè)管理（第21條第31條）PAGEREF_Toc287020

2、726h30HYPERLINKl_Toc287020727第四章物業(yè)管理服務（第32條第49條）PAGEREF_Toc287020727h42HYPERLINKl_Toc287020728第五章物業(yè)的使用與維護（第50條第56條）PAGEREF_Toc287020728h67HYPERLINKl_Toc287020729第六章法律責任（第57條第69條）PAGEREF_Toc287020729h73HYPERLINKl_Toc287020730第七章附則（第70條）PAGEREF_Toc287020730h89HYPERLINKl_Toc287020731物業(yè)管理條例全文(2003年)PAGE

3、REF_Toc287020731h90HYPERLINKl_Toc287020732第一章總則PAGEREF_Toc287020732h90HYPERLINKl_Toc287020733第二章業(yè)主及業(yè)主大會PAGEREF_Toc287020733h90HYPERLINKl_Toc287020734第三章前期物業(yè)管理PAGEREF_Toc287020734h92HYPERLINKl_Toc287020735第四章物業(yè)管理服務PAGEREF_Toc287020735h93HYPERLINKl_Toc287020736第五章物業(yè)的使用與維護PAGEREF_Toc287020736h94HYPERLI

4、NKl_Toc287020737第六章法律責任PAGEREF_Toc287020737h95HYPERLINKl_Toc287020738第七章附則PAGEREF_Toc287020738h96HYPERLINKl_Toc287020739物業(yè)服務收費管理辦法發(fā)改價格20031864號PAGEREF_Toc287020739h97物業(yè)管理條例釋義（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據(jù)2007年8月26日國務院關于修改物業(yè)管理條例的決定修訂）第一章總則（第一條第五條）制定物業(yè)管理條例的目的第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作

5、環(huán)境，制定本條例。【釋義】本條規(guī)定了制定物業(yè)管理條例的目的。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。長期以來，我國沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權益得不到有效保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。因此，物業(yè)管理條例(以下簡稱條例)的出臺就具有極為重要的意義。根據(jù)該條例的規(guī)定，制定該條例的目的主要有以下兩個方面：規(guī)范物業(yè)管理活動。物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”就反映了這

6、一趨向。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和我國城市化發(fā)展，可以預見物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關系到業(yè)主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就可能會破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會日趨惡化。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。目前，盡管有的省、市已出臺了有關物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了省(市)物業(yè)管理

7、條例或辦法，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權利和義務，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。物業(yè)管理法規(guī)一方面明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設計中認真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務單位的意見，預先完善物業(yè)的配套設施和預留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時參與驗收權，從而保障物業(yè)管理良性運行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物

8、業(yè)管理方面的各自地位、權利、義務和責任關系，鼓勵競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行前期物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理服務委托合同、業(yè)主公約及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強歸口主要管理部門的行政指導和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會效應，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場及其第三級消費環(huán)節(jié)市場物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。(二)明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設單位的權利、義務，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾

9、的生活和工作環(huán)境。物業(yè)所有權人、使用權人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益得到依法保障，有利于社會主義民主進一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當事人各方的合法權益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權人對物業(yè)管理的民主權利，促進了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟管理事務中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟和社會生產(chǎn)力

10、。物業(yè)管理的基本內(nèi)涵第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理的基本內(nèi)涵。物業(yè)管理，通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建

11、立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務、市場化經(jīng)營為一體、寓經(jīng)營與管理于服務之中的物業(yè)管理是一種服務性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。實行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。關于物業(yè)管理的基本內(nèi)涵可從以下幾個方面作出分析：(一)物業(yè)管理關系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關系的構成主體。業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。物業(yè)管理的經(jīng)營人

12、主要是企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的設立，既要符合法律規(guī)定的有關企業(yè)設立的一般標準，又要滿足針對物業(yè)管理的所設定的特殊條件。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國家有關政策法規(guī)，運用現(xiàn)代管理科學和先進維修養(yǎng)護技術管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護業(yè)主合法權益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。(二)物業(yè)管理關系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量

13、完善、全面，充分表達全體業(yè)主的要求。物業(yè)服務合同主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：(1)確定所管理的物業(yè)，闡明管理物業(yè)座落何處，產(chǎn)權歸誰所有。(2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。(3)委托管理工作范圍。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財務管理、管理費及維修基金的安排使用，有關健身、娛樂及商業(yè)設施等。(4)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會報告并討論重大管理事項。(5)報告制度。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)定期報告工作，定期公布賬目，接受全體業(yè)主監(jiān)督。其他如保密條款、違約責任、續(xù)約條件與方法、爭議的解決等等。(三)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

14、。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。一是常規(guī)性的公共服務，主要有以下幾項：(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；(2)房屋設備、設施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)綠化管理；(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作；(6)車輛道路管理；(7)公眾代辦性質(zhì)的服務。二是針對性的專項服務：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務類；(5)經(jīng)紀代理中介服務；(6)社會福利類。三是委托性的特約服務。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必

15、須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。物業(yè)管理企業(yè)的方式市場競爭機制第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)?！踞屃x】本條規(guī)定了國家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場競爭機制。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，而市場經(jīng)濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達到買賣雙方等價交換的目的。因此，競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。然而，縱觀我國目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場機制，物業(yè)管理公司對物業(yè)管理經(jīng)營權

16、的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取，普遍存在著誰開發(fā)誰管理的狀況。從El前的物業(yè)管理實踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所(站)轉(zhuǎn)變而來；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會上自發(fā)成立的；五是由街道辦事處組建的。這些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商，大都帶有一定的壟斷性。這不僅使其管理難以達到專業(yè)化、社會化、規(guī)范化的要求，如果長期下去，還會因行業(yè)本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模式，是物業(yè)管理市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。物

17、業(yè)管理呼喚競爭，這里的競爭主要是指物業(yè)管理市場上的競爭。在物業(yè)管理市場上，眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。正是由于這種競爭的存在，業(yè)主可以較為自由地對物業(yè)管理公司進行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。對于已經(jīng)受聘的物業(yè)管理公司來說，競爭也同樣存在。聘用和改聘對物業(yè)管理公司的激勵約束作用是通過其聲譽發(fā)生的。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時，主要就是考察它過去的業(yè)績，即其聲譽。因此，競爭的壓力越大，物業(yè)管理公司對其聲譽也就越重視，從而，聘用和改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。當然，物業(yè)管理公司對聲譽的重視，還取決于另一個因素，即聲譽的“質(zhì)量”，或者說，聲譽所反映的

18、實際情況的準確程度。在經(jīng)濟信息流通率越高的地方，聲譽與現(xiàn)實情況就越接近，從而聲譽也就越受重視。正是因為市場競爭機制對于解決代理關系下形成的動力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管理的市場化對物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。這就是物業(yè)管理市場化的真正動因所在。在上述五種物業(yè)管理服務的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實的市場主體。也就是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理機構。其余四種，基本上沒有向社會化轉(zhuǎn)變，絕大部分的管理服務是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務來獲取盈利。此外，由于管理服務的提供基本上是內(nèi)向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經(jīng)營方式，

19、有些物業(yè)管理機構甚至是在各方面準備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化是其必然的發(fā)展趨勢，那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會因先天下不足而愈來愈不適應社會的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場，從而使物業(yè)管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。(1)促使物業(yè)管理企業(yè)能夠正視競爭，通過招標一投標方式，接受業(yè)主委員會的聘請。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利義務。(2)確立價格機制的權威，規(guī)范物業(yè)管理行為。價格是市場的靈魂，

20、沒有權威的價格機制，就不可能有公正競爭行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。當然，確立價格機制的權威，并不是要政府部門去制定一個強制執(zhí)行的價格水平，而是指由市場定價。政府主管部門只需根據(jù)市場定價的原則進行監(jiān)督和指導。國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務水平第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平?！踞屃x】本條是關于國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進步提高管理和服務水平的規(guī)定。物業(yè)管理作為我國新興的轉(zhuǎn)型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改革、開放以及建立社會主義市場經(jīng)濟的客觀需要，是我國城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現(xiàn)代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。因而，其管理與服務

21、職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用現(xiàn)代化手段，如科技創(chuàng)新手段、計算機管理手段等，去實施硬件(如房屋、設備與設施等)和軟件(如產(chǎn)權、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等)的科學管理，通過內(nèi)部不同層次的管理活動，進而達到科學化、制度化與規(guī)范化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的，即實現(xiàn)管理現(xiàn)代化，從而不斷提高物業(yè)服務水平。物業(yè)管理現(xiàn)代化，是指在物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術創(chuàng)新和科學管理為宗旨，運用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實際意義就在于：首先，它要求管理思想更新。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識，包括經(jīng)營戰(zhàn)略、市場觀念、資金運用、服務質(zhì)量

22、、時間、效益等觀念更新。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。其次，它是實現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè)管理體制,設置和選擇管理組織機構，目的是提高工作效率，適應房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。第三，它是管理方法實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標志。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術水平，選用一系列與其相應的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計劃管理方法、經(jīng)濟數(shù)學方法等等。第四，它是管理手段實現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要運用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管理工具，如先進的監(jiān)控手段、電子計算機、管理信息系統(tǒng)等等。第五，它是實現(xiàn)管

23、理人才現(xiàn)代化需要。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實現(xiàn)的根本。一切先進的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作用。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓和造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識的現(xiàn)代管理人才。為實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理內(nèi)容，其途徑是多方面的，一般說，應從以下幾個方面人手：1.樹立全新的管理思想，是實現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎。要實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。這種思想觀念的轉(zhuǎn)變是市場經(jīng)濟的發(fā)展要求的。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是

24、實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。2.組建全新的物業(yè)管理組織機構，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。物業(yè)管理機構現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企業(yè)化管理組織，使其達到管理與服務的同步發(fā)展。一般情況下，物業(yè)的組織機構是否保證了管理現(xiàn)代化的實施，其衡量標準主要包括三個方面：第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機構的建立，應符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務的特殊要求。最終能促進物業(yè)的管理與發(fā)展。第二，小區(qū)物業(yè)管理組織的現(xiàn)代化程度，是否已達到管理組織原則要求的驗收標準，是否具備同行業(yè)領先水平。第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組

25、織機構是否現(xiàn)代化的重要標準，就是看物業(yè)管理與服務，是否達到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務的整體效益(即社會效益和企業(yè)效益)是高還是低，以經(jīng)濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應管理的要求，也體現(xiàn)著管理組織機構發(fā)揮職能作用的程度。以上三個標準主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量物業(yè)管理組織機構的現(xiàn)代化程度，其中，第三條效益標準可以用一系列指標來反映企業(yè)的經(jīng)濟效益，即從量的方面來衡量，反映管理組織現(xiàn)代化的實現(xiàn)程度。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組

26、織機構的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進企業(yè)管理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。3.運用現(xiàn)代化管理方法，是物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑?，F(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務職能管理領域的應用是比較重要的，因為它有助于各專業(yè)人員根據(jù)實際工作需要，有重點地學習和掌握與本職能管理有關的現(xiàn)代管理方法，便于有關部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓，還有利于現(xiàn)代管理方法按職能配套應用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在各業(yè)務職能管理領域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法：(1)管理決策方法，包括：市場調(diào)查法

27、、預測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。(2)計劃管理法，包括：全面計劃管理、網(wǎng)絡計劃技術、維修投入產(chǎn)出等方法。(3)物資管理法，包括：全面房屋與設備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標準等方法。(4)理財方法，包括：全面經(jīng)濟核算、目標成本、價值工程等方法。采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應用，將有助于提高物業(yè)的管理水平，有益于物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。4.提高小區(qū)物業(yè)管理人員的綜合水平，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關鍵。物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。管理人才的現(xiàn)代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結(jié)構等方面的優(yōu)化，以適應企業(yè)管理現(xiàn)代化的

28、要求。目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復雜性對物業(yè)管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區(qū)物業(yè)管理起步較晚。對管理人員綜合能力的培訓雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓的力度不足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實現(xiàn)。物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！踞屃x】本條規(guī)定了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關。(一)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理

29、工作由國務院建設行政主管部門負責。根據(jù)國務院批準的有關建設部職能的文件的規(guī)定，建設部是國務院綜合管理全國建設事業(yè)，具體包括工程建設、城市建設。村鎮(zhèn)建設、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設部是物業(yè)管理的行政管理部門。(二)縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門。根據(jù)實踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實行政府管理的具體的行政管理部門應指房管局。政府的管理面臨一個角色轉(zhuǎn)換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對物業(yè)管理市場的管理應該主要

30、立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實現(xiàn)管理目標，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。政府對物業(yè)管理市場的管理，主要體現(xiàn)在四個方面：(1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)；(2)對物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)進行管理，包括領導和進行物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標準，對物業(yè)管理公司進行資質(zhì)管理。指導、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作；(3)指導和幫助業(yè)主委員會工作；(4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運作中出現(xiàn)的情況和問題。政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理(主要著眼點是對房地產(chǎn)

31、開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對業(yè)主利益的維護)，對物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過程中的管理。詳述如下：1.前期物業(yè)管理中的政府管理。前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。城市新建住宅小區(qū)管理辦法明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理?！睆倪@點看來，前期物業(yè)管理的責任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關部門指導下進行，如：(1)竣工驗收。(2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進行監(jiān)督。(3)向業(yè)主委員會提供委托管理合同范本。2.房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管

32、理公司的管理。物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門歸口管理。物業(yè)管理工作應在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導下進行。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對物業(yè)管理公司進行行政管理的主要工作有：(1)組織物業(yè)管理公司參加評比；(2)負責物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批；(3)對物業(yè)管理人員進行崗位資格培訓。3.物業(yè)管理具體工作中的政府管理。物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。物業(yè)管理包括基本業(yè)務、專項業(yè)務、特色業(yè)務和經(jīng)營業(yè)務，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業(yè)附屬設備、設施的維護、保養(yǎng)與更新，相關場地的維護與管理，消防設備的維護、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)

33、，通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。這些具體的物業(yè)管理活動中，政府依法進行的管理都是不可或缺的。第二章業(yè)主及業(yè)主大會（第六條第二十條）業(yè)主的權利第二章業(yè)主及業(yè)主大會第六條房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服

34、務合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。【釋義】本條主要規(guī)定了業(yè)主的權利。本條可分為兩個層次進行分析：(一)房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關系的構成主體。關于業(yè)主的分類如下：1.按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權的是自然人。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，

35、才能成為房屋的業(yè)主。所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。2.按業(yè)主是單獨擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)，可以分為獨立產(chǎn)權的業(yè)主和共有產(chǎn)權的業(yè)主。這類區(qū)分根據(jù)不同的標準有不同的分法。第一，可以從形式上進行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權證上進行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權的，這個所有人就是獨立產(chǎn)權的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權證書上寫明房屋產(chǎn)權是共有的，那么房屋產(chǎn)權證標明的這些個所有人就是共有產(chǎn)權的業(yè)主。第二，可以從實質(zhì)上進行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權從實質(zhì)上是屬于一個業(yè)主還是屬

36、于幾個主體共有?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權證上常常只有一個自然人作為所有權人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權的業(yè)主，但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權的業(yè)主。關于業(yè)主的分類還有以下幾種：按物業(yè)的所有權主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務院城市私有房屋管理條例第2條第2款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權的“私人”，包括自然人、非國家機關性質(zhì)的法人和其他組織。以物業(yè)基本用途不同，可

37、把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。以享有物業(yè)所有權份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購買物業(yè)人)和準業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權合法持有人)三類。物業(yè)使用人是與業(yè)主相關的一個概念。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權利義務，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理關系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實際使用人還可能是尚

38、未出售的公有住房的使用人。應該分清物業(yè)的所有權人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權，沒有處分的權利。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權人與使用權人對物業(yè)所享有的不同權利和承擔的不同義務，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的權利義務也未能很好地分清。(二)業(yè)主的權利。物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據(jù)條

39、例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權利主要包括：1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。物業(yè)服務合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權利義務的基本法律依據(jù)。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。因此，按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的權利，就是業(yè)主享有的最為基本的權利。2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，

40、行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權的業(yè)主自治機構。提議召開業(yè)主大會會議的權利應當由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關業(yè)主公共利益的問題。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權就物業(yè)管理的事項提出建議。3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關業(yè)主大會召開時應當遵循的會議程序、決議通過的要求等有關規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權能否得到充分有效的保護。所以，應當賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、

41、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權。4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權。參加會議權包括獲得會議通知權，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權的前提。而投票權則是業(yè)主民主權利的實現(xiàn)。5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權。業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權的機構。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。同時，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權。被選舉權是

42、指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。6.監(jiān)督權。監(jiān)督權的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。(1)每一個業(yè)主都有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機構，代表的應該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的

43、行為。同時，業(yè)主委員會也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費，涉及一些公共財物問題。對此，業(yè)主們都應享有一定的監(jiān)督權，保護自身的合法權益。(2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同享有監(jiān)督的權利。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權利。但應該注意的是，業(yè)主只是有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作不滿，應向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當?shù)奶幚泶胧Ｍ瑫r，業(yè)主雖然有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財務的權利。業(yè)主作

44、為費用的支付人，有財產(chǎn)監(jiān)督的權利，但行這些權利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財務支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目除了應該對業(yè)主負責外，仍有自己各種經(jīng)濟上的合法運作。根據(jù)我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計證明。所以，業(yè)主并沒有權利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目。而且，如果每個業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運作。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務支出情況，應該向業(yè)主委員會提出

45、請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所來檢查。只有國家法律認同的會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權。(3)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地因為并非業(yè)主所獨有，關于其使用情況對于業(yè)主來說不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關于其使用情況的知情權并對該物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用進行監(jiān)督。(4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的

46、管理和使用的監(jiān)督權。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。業(yè)主的權利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權利業(yè)主也當然享有。例如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權證所確定面積享有所有權。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權和使用權。業(yè)主有權對享有所有權的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。業(yè)主的義務第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設

47、備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；(五)按時交納物業(yè)服務費用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。【釋義】本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務。根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應當承擔的義務主要有：1.遵守規(guī)約、執(zhí)行決定的義務，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)成員的一名共同締結(jié)或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共

48、用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度、業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。物業(yè)管理的各項規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當初表示了反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合法的，就有遵守的義務。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)范，則應按照自治性規(guī)范中的條款承擔責任；造成其他業(yè)主損失的，應承擔民事賠償責任。2.交納資金費用的義務，主要包括：按照國家有關規(guī)定交納專項

49、維修資金；按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主交納物業(yè)管理服務費用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護的條件，各業(yè)主都負有此項義務。基于公共利益，業(yè)主享有共益權利，也應承擔相應義務，對于經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費、維修資金等各項合理費用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務。基于此項義務，各業(yè)主應負責其名下應分擔的管理費及維修、保險等款項，并應準時交付。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負賠償責任。3.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務的種類很多。例如，不得侵害其他業(yè)主的權利。業(yè)主公約和物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權利的規(guī)定，但是，這

50、些規(guī)定當然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權利的行為，業(yè)主亦不得為之。又例如維護公共利益的義務。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公共利益都有加以維護，不得侵害的義務。各業(yè)主處置其所有的單元時，應在規(guī)定的時間內(nèi)將處置的有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有關承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時不得損壞房屋承重結(jié)構和破壞房屋外貌，并應事先取得物業(yè)管理公司和有關部門的同意。各業(yè)主在使用共用地方及設施時，不得損害、阻塞或堵塞公用地方及設施，不得在共

51、同地方及設施之內(nèi)做出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構成滋擾、不方便或者損害的行為。業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益?！踞屃x】本條規(guī)定了業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責。(一)業(yè)主大會的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主。業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關系的構成主體，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成員。這里需要注意的是，該條例只規(guī)定了全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并沒有對業(yè)主代表大會作出規(guī)定，這是不

52、同于該條例頒布前部分省市的規(guī)定。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會之外，還對業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以成立業(yè)主代表大會。例如：珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例第13條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權利的機構?！?二)業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會是由合法劃定的業(yè)主集體自治管理轄區(qū)(亦即特定物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)全體業(yè)主組成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理民主自治權利和自治規(guī)約訂立權的群眾性社會自治機構，又是各業(yè)

53、主團體自治管理體系中的表達集體共管意思的權力機關。業(yè)主大會在充分民主的基礎上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權，決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。因此，業(yè)主大會在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。業(yè)主大會是由業(yè)主自行組成的維護物業(yè)整體利益的組織，其應具有民主性、自治性、代表性的特征。首先，業(yè)主大會是民主性的組織。其成員在機構中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。其次，業(yè)主大會是自治性的組織。其成員是對物業(yè)享有所有權的人，進行的是自我服務、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。業(yè)主大會的成

54、員是作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一分子，基于維護物業(yè)整體利益的需要而進行的管理，不受外部人員的非法干預。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權益。業(yè)主大會作出的決議應當是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會作出的決議并沒有經(jīng)過全體一致的同意，甚至有時還會受到個別業(yè)主的反對，但只要符合業(yè)主大會決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為，其機構的構成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權人。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務的專營性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營

55、目的。業(yè)主大會也不同于地方政府所設立的專門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導作用，不同于業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。因此，業(yè)主大會基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運作機制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進行管理、指導、監(jiān)督的組織，具有獨立性和不可替代性。物業(yè)管理區(qū)域的劃分第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，因此應該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情況。物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范

56、圍，一般而言，它應該是一個由原設計構成的自然街坊或封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅群組成，用地一般為1520公頃，建筑面積約為1520萬平方米。按照政府有關建設小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應配置居委會、學校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務商店、自行車棚等公共設施項目。小區(qū)的水、電、氣等公共設施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)大都實行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。將一個封閉小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關設施的管理。根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理

57、區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標準，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。之所以這樣規(guī)定，是因為各地情況有很大不同。對于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當?shù)恼{(diào)整劃定。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不應做任意改動。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機構和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。例如，上海市房屋土地管理局印發(fā)關于(上海市居住物業(yè)管理條例)有關條文的應用解釋通知第六條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個封閉的小區(qū)予以確定。一個物業(yè)管理

58、區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過10萬平方米。各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局(以下簡稱區(qū)、縣房管局)可以根據(jù)上款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域范圍進行調(diào)整。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，區(qū)、縣房管局應在1：500地形國土予以注記?！睒I(yè)主大會及業(yè)主委員的設立及業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權確定的依據(jù)第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦

59、法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！踞屃x】本條規(guī)定了有關業(yè)主大會及業(yè)主委員的設立及業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權確定的依據(jù)。(一)業(yè)主大會的設立。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護是一種自治、自助行為。業(yè)主大會在充分民主的基礎上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機構直管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權和決定屬于自治范圍的業(yè)主生活公共事務及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。業(yè)主大會的設立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保護。因此，條例規(guī)定了同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時，由于我國在市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)行業(yè)初建不久，

60、房地產(chǎn)建成后使用中的管理、服務更是一個新的領域，所以，業(yè)主自治機構的設置在實踐中存在不完善、不規(guī)范、不統(tǒng)一的階段。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應當說還處于初級階段，所以政府的監(jiān)督和指導就變得不可或缺。條例規(guī)定了業(yè)主大會應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達和成熟的國家以及我國香港等地區(qū)的經(jīng)驗，業(yè)主大會應該采取二重機構設置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機構中的權力機關，行使重大事務的決策權；在業(yè)主大會下設立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設機構和執(zhí)行機關，行使日常事務的管理權。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會的同時應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。