信陽房地產(chǎn)的項目基情況課件

1、信陽項目基本情況 2014年3月項目決策背景及淵源1.本項目所指震雷山地塊以及市一中老校區(qū)地塊，是華信公司與信陽市政府將采取置換方式獲取。華信公司與新鄉(xiāng)市隆鑫置業(yè)有限公司，簽署協(xié)議，將該地塊轉(zhuǎn)讓給新鄉(xiāng)隆鑫置業(yè)，由于隆鑫置業(yè)缺少資金或其它原因，目前該地塊未通過招拍掛取得，老一中地塊還未進行拆遷。隆鑫置業(yè)預想找第三方介入。12一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場研究1、宏觀環(huán)境分析3信陽城市概況武漢合肥信陽市，位于河南省南部，東鄰安徽，南接湖北，為三省通衢，是江淮間的戰(zhàn)略要地，豫南政治、經(jīng)濟、文化、教育、交通中心，鄂豫皖區(qū)域性中心城市。信陽北距鄭州300公里，南距武漢200公里，東距合肥346公里，西距西安53

2、4公里，是全國44個交通樞紐城市之一，中國連接南北，承東啟西最重要的支點城市。西 安鄭州4信陽行政區(qū)域劃分土地總面積18925平方千米。信陽市現(xiàn)轄8縣4區(qū)，8縣指（羅山、息縣、光山、潢川，新縣、商城、固始、淮濱）4區(qū)（羊山新區(qū)、平橋區(qū)、浉河區(qū)(老城區(qū)）、南灣管理區(qū)）2012年全市總?cè)丝?55.21萬，長駐人口639.78，外出務(wù)工人口200多萬，其中市區(qū)長駐人口80萬，縣區(qū)人口較多，其中固始170萬為河南縣區(qū)人口第二，其中浉河區(qū)59.48萬人，平橋區(qū)83.52萬人。土地面積比新鄉(xiāng)大2倍，40%山區(qū)，人口比新鄉(xiāng)多250萬，市區(qū)人口比新鄉(xiāng)少40萬，108萬74萬170萬76萬86萬74萬83.11

3、萬108萬74萬170萬37萬76萬74萬83.11萬5信陽地理地貌北國江南，江南北國 信陽位于淮河流域、大別山北，屬于亞熱帶與暖溫帶交界處，氣候宜人、山清 水秀。西部和南部為桐柏山、大別山，占全市總面積的37.1%，中部東部為丘陵，區(qū)域內(nèi)梯田層層，河渠縱橫，塘堰密布，水田如網(wǎng)。 城市名片：中國十佳宜居城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、2010中國休閑城市30強、中國最具幸福感城市百強、2012中國十大特色休閑城市,2012年全國最具影響力的十大茶產(chǎn)地排名第一.6城市定位與空間布局定位：鄂豫皖交界地區(qū)重要的交通樞紐與物流中心，工貿(mào)旅游綜合發(fā)展，具有山水園林城市風貌的區(qū)域中心城市。2020年

4、市區(qū)人口達到100萬。北湖區(qū)：以科研和旅游為主羊山新區(qū)：未來的行政中心、集居住、商業(yè)金融、文化娛樂等功能中心區(qū)：金融、商貿(mào)服務(wù)、文化娛樂中心琵琶山區(qū)：以居住為主南灣區(qū)：以旅游為主平橋區(qū)：規(guī)劃居住和工業(yè)功能為主，未來城市區(qū)域副中心工業(yè)城：以工業(yè)和物流為主震雷山區(qū)：旅游度假為主7城市發(fā)展規(guī)劃：整體規(guī)劃空間布局策略“南聯(lián)、北延、東拓、西優(yōu)” 向東：主要布置城市行政中心，文化中心以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設(shè)的居住區(qū) 向北：跨過羊山和龍飛山主要建設(shè)科技園及配套居住組團，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)。 向西：有南灣風景區(qū)發(fā)展成為以旅游觀光、娛樂休閑、康體健身為主的服務(wù)設(shè)施 向南：完善湖東區(qū)的建設(shè)，保護和完善浉河兩岸的景

5、觀，作為城市生態(tài)建設(shè)及特設(shè)河濱景觀區(qū)。平橋區(qū)和羊山新區(qū)是信陽目前的發(fā)展方向，分別定位于城市區(qū)域副中心和未來行政中心。項目宗地所處的震雷山區(qū)定位為旅游度假區(qū)8宏觀經(jīng)濟運行河南全省排名2013年河南省各地市GDP和人均GDP排名2013年GDP排名地級市2012年GDP2013年GDP2011年常住人口人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1鄭州55476201885700221130622洛陽3001313665647755771053南陽2367 25001026243593933154許昌1739 1903429443047,153 65新鄉(xiāng)1618 176656531204503

6、8126周口15921753895195863162187焦作1576170735248408781648安陽1592168450833130534999平頂山1502 15564903174751261010信陽1408 1535610251324,058 1411商丘14181500736203693,288 1712駐馬店138614987082114534141613開封1212 13274672838745831314三門峽11481205224537708682315濮陽994 11203563146050791116漯河812 850255333335382817鶴壁553 62

7、2157393776358718濟源439490677217511,654 1全省29810 321559395342265,526 信陽綜合實力排名比較靠后，與周口、駐馬店、商丘屬于一個級別，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市。9宏觀經(jīng)濟運行經(jīng)濟總量及增長率2008-2013年間信陽GDP均保持平穩(wěn)快速增長，年均增速達到10%以上，均高于全國平均水平。新鄉(xiāng)人口600萬，12年GDP1600億。資料來源：信陽歷年統(tǒng)計年鑒10商業(yè)市場規(guī)模信陽市近年社會消費品零售總額持續(xù)上漲年均增長率在15%以上,但是增長的趨勢在逐步變緩，同時房地產(chǎn)消費額度占到25%左右（140億）。人均可支配收入也在持續(xù)上漲,但整個趨勢在逐步變緩

8、.11信陽各地人口與經(jīng)濟分析 區(qū)域GDP全市浉河平橋息縣淮濱潢川光山固始商城羅山新縣GDP(億元)1408.66182184.5136.8103162.7123.6214.1114.7312182.3百分比100.0%12.90%13%9.70%7.30%11.50%8.70%15.10%8.10%8.50%5.80%人均GDP(元)16400 30599 22091 12576 13787 18755 14872 12333 14952 16218 21824 區(qū)域人口全市浉河平橋息縣淮濱潢川光山固始商城羅山新縣人口858.9659.4883.52108.7874.7186.7583.111

9、73.676.7374.6137.71百分比100.0%6.9%9.7%12.7%8.7%10.1%9.7%20.2%8.9%8.7%4.4%信陽市的人口為143萬，占16.3%，市區(qū)常住人口80萬，東八縣人口占到73.7%。市區(qū)人均GDP高于新區(qū)，但總量占26%，縣區(qū)經(jīng)濟比較發(fā)達，縣區(qū)GDP貢獻率為74%。12信陽各地人口與經(jīng)濟分析小結(jié)：前幾年信陽市區(qū)的吸納能力不夠，與其工業(yè)薄弱有關(guān)，大量勞力外出務(wù)工。 信陽經(jīng)濟的發(fā)展，城市框架拉大，房地產(chǎn)市場的需求旺盛，特別是縣區(qū)在信陽置業(yè)數(shù)量 將會十分龐大。 縣域經(jīng)濟的強大，人口基數(shù)大，使縣區(qū)的房地產(chǎn)需求及價格有很大的拉升作用。據(jù)了解 縣區(qū)房價與市區(qū)差別

10、不大。 13房地產(chǎn)市場：信陽市2010年至今三年年均銷售量均在400萬平方米之上，雖然2012年銷售量有下降，但價格方面依然保持高漲。同時市區(qū)80萬人400多萬方的銷售量，說明城市化進程加快，房地產(chǎn)需求旺盛。2013年房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資168.11億元，其中，住宅投資138.56億元，商業(yè)營業(yè)用房投資29.65億元，投資額度的減少會減少市場供給。14信陽房地產(chǎn)市場格局信陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場主要分為羊山新區(qū)、浉河區(qū)、南灣區(qū)、平橋區(qū)四大板塊羊山新區(qū)板塊浉河區(qū)板塊平橋區(qū)板塊住宅價格4500元住宅價格4000元以上住宅價格3600元信陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分布南灣湖風景區(qū)板塊代表樓盤：恒大名都，東

11、方今典建業(yè)1號城邦代表樓盤：歐洲故事，世界城、萬象城代表樓盤：中鐵領(lǐng)秀城代表樓盤：南湖壹號，森林半島15臺北城上城世界城萬象城雙匯歐洲故事恒大名都東方今典中樂百花公館中冶尚園印象歐洲建業(yè)1號城邦金上海灣和源壹號公館香格里拉中建領(lǐng)秀城龍躍河山?jīng)负右继桚埥≌碳t河谷香江帝景建業(yè)森林半島建業(yè)南湖壹號金成翡翠溪谷茗陽天下蘇荷公寓寶峰華府羊山新區(qū)浉河區(qū)隨著羊山新區(qū)的開發(fā)，信陽市開發(fā)目前已呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)，國內(nèi)一線品牌開發(fā)企業(yè)的進駐，（恒大、東方金典、綠城、中冶、中鐵、建業(yè)、正商、隆基泰和）市場競爭日益加劇。16代表樓盤恒大名都五期二期三期一期四期主入口次入口恒大名都占地面積：485.3畝建筑面積

12、：66萬容積率：2.8開發(fā)商：恒大地產(chǎn)集團鄭州有限公司物業(yè)類別：高層特殊賣點：品牌地產(chǎn)、精裝修售價：高層含精裝修5600元/銷售情況：第五期，已售90%客戶構(gòu)成：政府單位15%、私營業(yè)主10%、市區(qū)及縣區(qū)70%、外地客戶5%17代表樓盤東方今典33F高層7F洋房聯(lián)排北環(huán)路新二十四大街北京大街新七大道南京大道東方今典新六大街信陽市政府占地面積：800畝建筑面積：80萬容積率：0.9開發(fā)商：河南東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類別：別墅10%、多層20%、高層70%特殊賣點：品牌地產(chǎn)、3萬景觀湖售價：在售二期：疊加別墅9000元/，電梯洋房已售罄5500元，高層（26層）4700元/；三期尚未推售銷售情

13、況：第二期，已售90%客戶構(gòu)成：政府單位20%、私營業(yè)主15%、市區(qū)及縣區(qū)60%、外地客戶5%18代表樓盤南湖一號占地面積：106.39畝建筑面積：86921平方米容積率：1.01 綠化率：40%開發(fā)商：信陽建業(yè)天明住宅建設(shè)有限公司特殊賣點：品牌地產(chǎn)、依山面湖、山水與合院如此融合均價：洋房6600/平 中式合院10000/平周邊配套：信陽市第七小學、水利中學、師院附中、信陽市師范學院商場、鑫鑫超市、百佳超市、建業(yè)小哈佛雙語幼兒園、南灣風景區(qū)醫(yī)院代表樓盤世界城占地面積：500畝容積率：1.414 綠化率：35%開發(fā)商：河北隆基泰和實業(yè)集團特殊賣點：萬余平米的風情商業(yè)街、3萬的生態(tài)廣場物業(yè)類型：普

14、通住宅 建筑類型：多層,小高層、花園洋售價：均價3800元/平米代表樓盤萬象城占地面積：103.5畝容積率：1.6開發(fā)商：信陽九安昌平置業(yè)有限公司物業(yè)類別：普通住宅,商鋪,商住特殊賣點：公園地產(chǎn),教育社區(qū)售價：均價4500元周邊配套：震雷山風景區(qū) 雷山濕地公園。浉河區(qū)工區(qū)路小學、浉河區(qū)五星鄉(xiāng)平西小學震雷山項目21代表樓盤正商紅河谷占地面積：366畝容積率：1.9 綠化率：39%開發(fā)商：信陽正商置業(yè)有限公司建筑類型：多層,小高層,高層樓層狀況: 6層，11層，18層特殊賣點：山水環(huán)繞、停車樓4萬多售價：高層均價4000元，多層4500元震雷山項目22序號項目名稱項目位置項目整體體量（萬方）主售產(chǎn)

15、品銷售金額（億）成交面積（萬方）1恒大名都信陽市羊山新區(qū)新二十四大街與新七大道交匯處6688-1708.5162東方經(jīng)典信陽羊山新區(qū)新十六街與中環(huán)路（新七大道）交叉口8088-154483昌建歐洲故事信陽市羊山大道（新六大街）6098-1503.98.64中鐵領(lǐng)秀城浉河北岸航空路南12090-3053.67.35印象歐洲信陽市羊山大道（新六大街）與中環(huán)路（新七大道）交匯處西北49105-15436.76中樂江南名都羊山新六大街東側(cè)市政府西側(cè)1086-1432.987世界城信陽市平橋區(qū)中心大道南端2280-1352.56.48茗陽天下茗陽閣畔，明陽書院一層與濱河北路交匯處8590-1302.55

16、9正商紅河谷浉河湖東大道與107交匯處往西800米路南2581-1602.2610金城翡翠溪谷信陽藍灣風景區(qū)藍灣大街9號5058-1581.33銷售額超2億元的有9個，合計33.1億元，占信陽市場份額28.79%，市場由大開發(fā)商占有銷售面積超過5萬的有9個，合計72萬，占信陽市場份額27.79%，去化量都不是太快2013年前銷售前10名：23房地產(chǎn)市場基本特征：信陽市整體房地產(chǎn)投資、銷售面積均保持良好增速，市場環(huán)境向好。土地供應(yīng)及成交熱點集中于羊山新區(qū)，未來仍是房產(chǎn)市場熱點區(qū)域，另外浉河兩岸也將會是開發(fā)的一大亮點。全市商品房銷售量在400萬以上，2013年商品住宅價格達到4000元/以上，價格

17、穩(wěn)步上漲，羊山新區(qū)目前是市場主力。品牌開發(fā)商的進駐，市場表現(xiàn)均比較良好，市場占有率的提升，但是由于競爭的加大，去化的速度都不是太快，但是比較穩(wěn)定，未來土地市場及商品房市場投放量將會加大，市場競爭將會加大?？h區(qū)客戶在未來幾年仍將會是購房的主力軍。 震雷山山區(qū)域處于起步階段，市場培植需一定時間，作為稀缺性資源型社區(qū)，未來前景良好24宏觀經(jīng)濟分析與判斷北國江南，江南北國，信陽毛尖、2013年市區(qū)常住人口約80萬（規(guī)模較?。┏鞘邪l(fā)展策略：南聯(lián)、北延、東拓、西優(yōu)，主力向東，羊山新區(qū)、浉河兩岸定位鄂豫皖交界地區(qū)重要的交通樞紐與物流中心，山水園林宜居城 信陽具備良好的發(fā)展客觀環(huán)境，正處于快速發(fā)展的階段，工業(yè)

18、集聚區(qū)的發(fā)展，以及城市建設(shè)框架的拉大，房地產(chǎn)的發(fā)展一定會使信陽未來幾年的在所在區(qū)域有重要的位置，信陽的房地產(chǎn)市場可以進入。城市概況小 結(jié)信陽GDP長期保持平穩(wěn)快速增長，但經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，工業(yè)發(fā)展滯后，城市發(fā)展具有較大增長后勁，工業(yè)聚集區(qū)的發(fā)展會加速信陽發(fā)展縣域經(jīng)濟發(fā)達，信陽城市的吸附能力在逐步增強，勞務(wù)經(jīng)濟占有較大分量經(jīng)濟環(huán)境社會消費品零售總額持續(xù)上漲，房地產(chǎn)所占比例較大，最近幾年還將會增大信陽市區(qū)吸納縣區(qū)的消費能力不強，隨著工業(yè)的發(fā)展，城市化進程發(fā)展，能力逐步加強居民消費房地產(chǎn)投資額度平均增長率在20%，土地投放量大加大，投資增長強勁，市場銷售量持續(xù)增長，連續(xù)三年均在400萬平方，同時市場競爭

19、加劇市場化進程正在加速期，未來幾年房地產(chǎn)市場將快速發(fā)展，市場容量還將加大房地產(chǎn)投資2526項目位置：本案羊山區(qū)27信陽城區(qū)邊緣，浉河南岸，傳統(tǒng)認知偏遠區(qū)域羊山新區(qū)市政府火車站高鐵站信陽工業(yè)城南灣管理區(qū)浉河區(qū)平橋區(qū)浉河5公里6公里3公里傳統(tǒng)市區(qū)本案城市邊緣，浉河南岸傳統(tǒng)認知偏遠區(qū)域項目位于信陽市浉河南岸震雷山附近，屬于平橋區(qū)，地處發(fā)展中的浉河區(qū)邊緣。位于信陽的東南南部，平橋區(qū)南部濕地公園南。地理位置9公里9公里浉河占有生態(tài)景觀資源，具有可塑性，但無絕對優(yōu)勢。項目位于浉河下游，占據(jù)景觀浉河、震雷山森林公園、與信陽市濕地公園資源，占據(jù)生態(tài)景觀資源，但不是信陽唯一性資源；資源環(huán)境景區(qū)生態(tài)公園直線距離信

20、陽市中心僅6公里，約10分鐘車程，未來通達性較好 距離市區(qū)10分鐘車程浉河南路道路東至民權(quán)橋，琵琶橋，與老城區(qū)有良好的通達性，驅(qū)車10分鐘能夠到達。直線距離平橋區(qū)委僅3公里，5分鐘車程，未來南環(huán)路將平橋大道、申城大道、雞公山大道連接到一起。公交17路，火車站到震雷山（未來要到項目上）琵琶橋浉河南路民權(quán)橋南京大道工區(qū)路申城大道平橋大道平橋區(qū)政府申橋橋中山街平中大街南環(huán)路（規(guī)劃中）6公里東方紅大道雞公山大道本案市中心交通條件平南橋宗地位置：123本案651、濕地公園、2、浉河兩河口3、百威啤酒廠（待拆遷）4、本項目5、平橋區(qū)、6、建業(yè)琵琶山7、浉河區(qū)731周邊環(huán)境：濕地公園景區(qū)門口平西大橋百威啤酒

21、拆遷安置房項目32項目周邊環(huán)境平橋區(qū)公安分局老一中新校區(qū)景區(qū)商業(yè)街目前平橋區(qū)行政辦公平橋區(qū)委黨校33宗地四至1256435地塊總面積為264.9畝： 其中 1：6.5畝 2：21.4畝 3:49.2畝 4：38.8畝 5、6：127.3畝（合計243.2畝）34宗地四至及現(xiàn)狀1200 平橋區(qū) 老干部活動中心1 耕地2耕地35宗地四至及現(xiàn)狀34563、耕地5、部分水塘加耕地6、耕地36項目地塊分析：1、地塊較為分散，可以根據(jù)產(chǎn)品進行自然組團分區(qū)，同時又不利于集中進行規(guī)劃。 2、地塊狹長、土地利用率不高，不利于規(guī)劃。3、地塊分布于山谷中間，有利于根據(jù)地勢做坡地景觀及產(chǎn)品。4、地塊內(nèi)青山綠水，自然綠

22、化豐富，環(huán)境怡人，具備做高檔項目的條件。 5、目前地貌多為耕地及水塘土地平整成本較高，地質(zhì)條件不明晰。 6、景區(qū)主干道通向項目地塊規(guī)劃路目前條件較差。根據(jù)目前的狀況，本項目在交通、市政配套問題不缺失的情況，項目的規(guī)劃及產(chǎn)品應(yīng)結(jié)合地塊的周邊資源及環(huán)境，具備塑造特色產(chǎn)品的條件。 37地價對價分析： 土地價格：65萬/畝 地塊面積：264.9畝總地價：17218萬元 容積率：1.55（不低于） 總建筑面積：273800平米 樓面價：628元/平方38其它土地價格狀況通過對信陽市近期土地出讓情況進行調(diào)查，其它土地價格情況如下：使用單位地塊位置用途土地面積(畝)單價（萬元/畝）批準日期河南三元工程監(jiān)理咨

23、詢有限公司信陽市羊山新區(qū)新五路以北、新二十四大街西側(cè)普通商品住房用地52.8980.142014-2-21信陽市和興陽光置業(yè)有限公司羊山新區(qū)新十四街以東、新七大道南側(cè)其他商服用地156.4283.52013-12-31河南建軒置業(yè)有限公司信陽市浉河區(qū)金牛山街道辦事處十八里廟村商業(yè)16.42 57.342014.2.12河南省琛都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南灣湖風景區(qū)賢山辦事處賢山村6、7組商住76.50 173.32013.8.28信陽市萬恒置業(yè)有限公司南灣湖風景區(qū)茗陽路北側(cè)信陽農(nóng)林學院南灣校區(qū)商住143.47 66.12014.1.8河南建軒置業(yè)有限公司信陽市浉河區(qū)金牛山十八里廟村住宅51.34 4

24、6.32014.1.15河南正商置業(yè)有限公司信陽市浉河區(qū)湖東辦事處三里店社區(qū)居委會十二、十三組（二）住宅125.756.72011.5.1139其它土地價格狀況使用單位地塊位置用途土地面積(畝)單價（萬元/畝）批準日期信陽市三豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 羊山新區(qū)新十一大道以南、新十八街以東商住10.684.52013-5-3河南隆泉置業(yè)有限公司平橋產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)中山居委會商住91.8522013-8-16河南隆泉置業(yè)有限公司平橋產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)中山居委會商業(yè)67.953.32013-8-16信陽市翔如置業(yè)發(fā)展有限公司信陽市長安路82號商住31.61032012-2-23河南政和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（建業(yè)投資）浉

25、河南岸琵琶山附近住宅307.683.52013-8信陽市鑫港置業(yè)有限公司明港鎮(zhèn)107國道西側(cè)商住13.534.762012.3.21信陽綱盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司信陽市羊山新區(qū)新二十四大街以東，北環(huán)路以北商住136.623361.32012.6.2740對比分析：8083571736656.735614684.552531031、羊山區(qū)土地價格多在80萬左右。2、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)價格在50萬左右。3、南灣湖片區(qū)價格在66萬左右，環(huán)境較好交通便利的區(qū)域達到173萬。5、浉河區(qū)價格與羊山區(qū)價格相當，在80萬左右。6、建業(yè)琵琶山項目土地價格在84萬，本項目地價59萬/畝，價格低于中心城區(qū)及羊山新區(qū)，高于產(chǎn)業(yè)集

26、聚區(qū)，類比南灣湖景區(qū)價格與建業(yè)琵琶山價格，地價較為適中。8083571736656.735614684.552531035983.541配套市政數(shù)據(jù)不詳： 供水、供電完善、天然氣（據(jù)說區(qū)公安分局用的是天然氣，市政暖氣無。 根據(jù)地塊特征，地塊內(nèi)管道鋪設(shè)成本較高。 關(guān)于市政配套設(shè)施需要進一步了解。 42項目SWOT分析：S（優(yōu)勢） 交通便利 具備打造高端項目的自然生態(tài)資源 森林公園、濕地公園、天然氧吧 地價合理W（劣 勢）信陽市房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，房價逐步上升，城市框架不斷拉大平橋區(qū)內(nèi)無類似項目，平橋區(qū)沿北岸有多塊地面臨開發(fā)以及建業(yè)琵琶山項目的開發(fā)會對本區(qū)域有較大拉動O（機會）南灣湖風景區(qū)周邊（建

27、業(yè)、國瑞、綠城）等類似項目在品牌及實力上較為強大 且片區(qū)認可度較高地塊屬于濕地公園與森林公園內(nèi)政策是否允許T（威脅）平橋區(qū)地塊居住認知較差地塊較為分散不便于整體規(guī)劃、市政及商業(yè)配套不完善43項目面臨疑慮點：1、信陽市華信公司與新鄉(xiāng)市隆鑫置業(yè)之間的債務(wù)債權(quán)關(guān)系 2、市一中地塊及震雷的土地性質(zhì)問題（教育用地地塊性質(zhì)是否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地） 3、市政設(shè)施是否符合開發(fā)要求（天然氣是否能夠協(xié)調(diào)） 4、市政通向項目的1.5公里道路是否能夠完成 5、項目內(nèi)丘陵地帶的地質(zhì)條件是否適合開發(fā)。 6、項目緊鄰濕地公園與信陽市森林公園國家是否允許開發(fā)。 7、地區(qū)內(nèi)的耕地不平整及水塘現(xiàn)狀在進行土地平整時成本會增加多少。444

28、5項目初步定位 項目初步定位信陽山水 生態(tài)資源型社區(qū) 信陽首席“健康概念”山地主題社區(qū) 檔次定位：中高端居住產(chǎn)品同時涵蓋居住、養(yǎng)生養(yǎng)老、度假、休閑功能和產(chǎn)品。46項目定位支撐點：以打造宜居、生態(tài)、健康、養(yǎng)生、休閑的功能完善社區(qū)配套、建設(shè)運動會所、運動社區(qū)，打造山體運動公園引領(lǐng)信陽浉河、濕地公園、震雷山森林公園、優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，天然的養(yǎng)生健康氧吧。走市場差異化路線（建業(yè)南湖一號旅游度假、休閑，浉河景觀）打造信陽市場首個生態(tài)健康運動社區(qū)。高檔低密度系列產(chǎn)品，產(chǎn)品組合涵蓋多層洋房及聯(lián)排、復式別墅、小高層。注重社區(qū)價值體現(xiàn)。47項目定位支撐點社區(qū)配套 作為近郊項目，結(jié)合地塊特征，增加“健康、運動、休閑”

29、等概念元素，樣板區(qū)先行，配套先行。結(jié)合目標客戶特點，做到“占據(jù)稀缺資源，運動健康一生”，達到快速銷售目的 “健康休閑”元素建議涵蓋如下設(shè)施設(shè)備：（1） 市政協(xié)調(diào)：社區(qū)山體健康步道及項目周邊山體運動公園（存在不確定性）（2） 樣板區(qū)：攀巖、兒童樂園、運動會所、籃球場、網(wǎng)球場（3） 社區(qū)：醫(yī)療救助站及老年活動中心、社區(qū)商業(yè)配套、幼兒園（4） 酒店：三星級酒店（主打會議、住宿、餐飲功能）與雞公山與南灣湖景區(qū)差異化經(jīng)營，同時信陽市旅游大市，震雷山景區(qū)未來具有開發(fā)前景。（5）產(chǎn)品中增加新風、地暖、指紋門鎖、食物垃圾處理器、社區(qū)無線WIFI等元素增加項目賣點。48根據(jù)坡地地形，利用跌水或多層植物增加景觀層

30、次，打造更為靈動的生態(tài)空間項目設(shè)計意向坡地景觀49山體公園 打造山體公園，在信陽首次實現(xiàn)了從“觀”山到“用”山的轉(zhuǎn)變50本案會所功能設(shè)置：分類功能模塊健身設(shè)施健身房臺球室乒乓球室游泳池門球場休閑娛樂圖書館兒童樂園集健身、休閑為一體，以健身康體為核心的功能性會所項目設(shè)計意向會所51產(chǎn)品配比： 根據(jù)初步規(guī)劃指標：總建筑面積為273800平米，產(chǎn)品基本構(gòu)成如下：產(chǎn)品洋房小高層類別墅公 寓酒 店 比例50%25%15%5%5% 建筑面積1369006845054760136901369052成本收益估算 對于成本與收益的估算，目前掌握的信息（詳細的市場價格考察，土地平整成本、以及配套設(shè)施成本）不足，對

31、項目的成本及收益進行保守估計：53項目綜述：1、信陽市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，城市化進程進一步加快，城市框架逐步拉大，羊山新區(qū)、工業(yè)聚集區(qū)的建設(shè)，市信陽作為鄂豫皖交界重要城市的吸附能力逐步加強，人均GDP突破4000美元，充分說明信陽房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)條件、發(fā)展環(huán)境較好。 2、信陽市房地產(chǎn)市場投放量及銷售量穩(wěn)步上漲，銷售量連續(xù)三年保持在400萬平方之上，價格穩(wěn)步上升，多層在5000以上，高層在4500左右，市場完全處于上升期。 3、本項目所在區(qū)域為信陽市房地產(chǎn)開發(fā)的洼地，區(qū)域認同較低，但隨著平橋區(qū)房地產(chǎn)逐步開發(fā)以及，浉河兩岸地塊的開發(fā)，項目所在區(qū)域，會逐步取得市場認同。4、市場競爭加劇，大量開發(fā)商涌入，市場去化較為平均，對與項目同種類型的生態(tài)資源型項目要重點關(guān)注，項目在開發(fā)前期需要對項目定位及產(chǎn)品進行深入調(diào)研與考慮，同時在營銷上要有足夠耐心。 5、關(guān)于項目地塊區(qū)域的市政配套及地質(zhì)條件需要進行下一步研究，同時關(guān)于華信公司、與隆鑫公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系需要進一步了解。 6、關(guān)于詳細的市場市場調(diào)查（區(qū)域內(nèi)去化）、具體產(chǎn)品價格以及預期售價，及開發(fā)周期預估需要，進一步考察論證，做詳細的項目可行性的論證。54宗地二位置：科教路平西路項目位于平橋區(qū)區(qū)委西側(cè)，信陽市一中老校