工程設(shè)備設(shè)施管理39

1、工程設(shè)備設(shè)備管理.4工程管理組織架構(gòu)及崗位職責(zé)123工程管理工程已交樓及人數(shù)工程管理“四大制度 工程設(shè)備設(shè)備管理目錄.第一章工程管理組織架構(gòu)及崗位職責(zé)第一節(jié)物業(yè)工程管理組織架構(gòu)第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé).1、工程維護(hù)部組織架構(gòu)物業(yè)工程管理組織架構(gòu)第一節(jié)第一節(jié).第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)1工程維護(hù)部經(jīng)理全面主持維護(hù)管理部的各項(xiàng)任務(wù) 。擔(dān)任修訂工程維護(hù)管理相關(guān)制度，檢查制度落實(shí)情況。擔(dān)任審批設(shè)備設(shè)備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)情況。擔(dān)任智能化設(shè)備配置及布點(diǎn)需求和智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案的審核。 擔(dān)任物業(yè)管理費(fèi)工程維護(hù)管理本錢的指點(diǎn)。2、崗位職責(zé).第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé)2機(jī)電工程師擔(dān)任機(jī)電設(shè)備設(shè)備

2、維護(hù)管理任務(wù)的指點(diǎn)、監(jiān)視、評價(jià)及考核。擔(dān)任機(jī)電設(shè)備設(shè)備維護(hù)管理方式、制度、規(guī)范的建立及修訂。擔(dān)任機(jī)電設(shè)備設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作管理任務(wù)。擔(dān)任審批機(jī)電設(shè)備設(shè)備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查機(jī)電設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)情況。擔(dān)任艱苦機(jī)電設(shè)備設(shè)備技術(shù)難題的處置。擔(dān)任機(jī)電設(shè)備設(shè)備大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實(shí)施情況。擔(dān)任推行節(jié)能降耗措施，降低運(yùn)轉(zhuǎn)本錢。參與相關(guān)合同招招標(biāo)任務(wù)。.3智能化工程師擔(dān)任智能化設(shè)備設(shè)備管理任務(wù)的指點(diǎn)、監(jiān)視、評價(jià)及考核。擔(dān)任智能化設(shè)備設(shè)備維護(hù)管理方式、制度、規(guī)范的建立及修訂。擔(dān)任智能化設(shè)備設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理任務(wù)。擔(dān)任審批智能化設(shè)備設(shè)備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查智能化設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)情況。擔(dān)任智能化設(shè)備設(shè)備技術(shù)難題的處

3、置。擔(dān)任智能化設(shè)備設(shè)備大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實(shí)施情況。參與相關(guān)合同招招標(biāo)任務(wù)。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé).4水暖工程師擔(dān)任水暖設(shè)備設(shè)備管理任務(wù)的指點(diǎn)、監(jiān)視、評價(jià)及考核。擔(dān)任水暖設(shè)備設(shè)備維護(hù)管理方式、制度、規(guī)范的建立及修訂。擔(dān)任水暖設(shè)備設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理任務(wù)。擔(dān)任審批水暖設(shè)備設(shè)備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查水暖設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)情況。擔(dān)任艱苦水暖設(shè)備設(shè)備技術(shù)難題的處置。擔(dān)任水暖設(shè)備設(shè)備大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實(shí)施情況。參與相關(guān)合同招招標(biāo)任務(wù)。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé).5消防工程師擔(dān)任消防設(shè)備設(shè)備管理任務(wù)的指點(diǎn)、監(jiān)視、評價(jià)及考核。擔(dān)任消防設(shè)備設(shè)備維護(hù)管理方式、制度、規(guī)范的建立及修訂。擔(dān)任消防設(shè)備

4、設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理任務(wù)。擔(dān)任審批消防設(shè)備設(shè)備的保養(yǎng)方案，監(jiān)視檢查消防設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)情況。擔(dān)任消防設(shè)備設(shè)備技術(shù)難題的處置。擔(dān)任消防設(shè)備設(shè)備大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實(shí)施情況。參與相關(guān)合同招招標(biāo)任務(wù)。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé).6電梯工程師擔(dān)任電梯管理任務(wù)的指點(diǎn)、監(jiān)視、評價(jià)及考核。擔(dān)任電梯維護(hù)管理制度、規(guī)范的建立及修訂。擔(dān)任電梯的運(yùn)轉(zhuǎn)管理任務(wù)。擔(dān)任電梯維保單位維修保養(yǎng)任務(wù)的監(jiān)視、檢查與考核。擔(dān)任監(jiān)視電梯零部件的改換任務(wù)。擔(dān)任電梯大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)視實(shí)施情況。參與相關(guān)合同招招標(biāo)任務(wù)。第二節(jié)物業(yè)工程管理崗位職責(zé).第二章工程管理工程已交樓及人數(shù)1、恒大名都 維修部19人2、恒大綠洲 維修部2

5、2人3、西安恒大城 維修部37人4、恒大御景 維修部8人 5、楊凌恒大城 維修部12人6、漢中恒大城 維修部8人.第三章工程管理“四大制度 1、物業(yè)設(shè)備設(shè)備承接查驗(yàn)管理方法2、電梯維保管理方法3、物業(yè)能耗管理方法4、公共區(qū)域維修管理方法.第四章工程設(shè)備設(shè)備管理第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)備管理主要目的第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理.一、客戶稱心度二、員工稱心度三、設(shè)備設(shè)備完好率四、本錢控制物業(yè)工程管理的主要目的第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)備管理主要目的.一、客戶稱心度 物業(yè)工程管理不但要保證業(yè)主的根本生活正常進(jìn)展，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)良好，這才干更好的提升業(yè)主稱心度。第一節(jié)

6、工程設(shè)備設(shè)備管理主要目的.二、員工稱心度 同樣，客戶稱心是一部分，而員工稱心度也是我們物業(yè)工程管理的主要目的，經(jīng)常會有員工埋怨，我們的什么設(shè)備太差，導(dǎo)致有些事情做不了，像有的小區(qū)電梯經(jīng)常困人，五方對講還不好用，員工都不敢坐電梯。這種連員工本人都不稱心的設(shè)備設(shè)備，能讓業(yè)主稱心嗎？答案一定是不能。第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)備管理主要目的.三、設(shè)備設(shè)備完好率 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個目的設(shè)備有效利用率、設(shè)備的完好率。設(shè)備有效利用率：指每年度設(shè)備實(shí)踐運(yùn)用時(shí)間占方案用時(shí)的百分比，指設(shè)備的運(yùn)用效率。設(shè)備完好率：指的是完好的消費(fèi)設(shè)備在全部消費(fèi)設(shè)備中的比重。第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)備管理主要目的.物業(yè)設(shè)備能否完好的規(guī)范為：構(gòu)

7、造與零部件完好齊全設(shè)備設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，滿足運(yùn)用功能設(shè)備設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全設(shè)備設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏景象防水、防凍、保溫、防腐、平安標(biāo)識等措施完好有效四、本錢控制 經(jīng)過各種手段，在保證工程管理質(zhì)量不下降的前提下，做好本錢控制。第一節(jié)工程設(shè)備設(shè)備管理主要目的.物業(yè)工程前期介入與承接查驗(yàn)工程前期介入承接查驗(yàn)第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn).前期介入的概念工程前期介入前期介入的意義第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)一二.一、前期介入的概念與意義 工程前期介入 從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)開場，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修正建議，如物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃等，并隨時(shí)跟進(jìn)施工過程。充分反映住戶要求

8、和物業(yè)本身要求，力求運(yùn)用戶入住之前的各種前期任務(wù)與用戶運(yùn)用的實(shí)踐需求及日后物業(yè)管理任務(wù)相順應(yīng)。第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn).第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)二、前期介入的意義：1、有利于維護(hù)物業(yè)公司的良好籠統(tǒng)2、優(yōu)化設(shè)計(jì)、減少返工、防止后遺癥減少或防止規(guī)劃設(shè)計(jì)、建立的隱患 3、有利于全面了解物業(yè)：土建構(gòu)造、管線走向、設(shè)備建立、設(shè)備安裝4、為后期管理做好預(yù)備5、促進(jìn)銷售 物業(yè)管理前期介入可以在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和銜接性，減少不用要的損失。.第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)承接查的作用和意義承接查驗(yàn)的根本概念承接查驗(yàn) .第二節(jié)工程前期介入與承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)的根本概念 物業(yè)承接查驗(yàn) 是指承接

9、新建物業(yè)前，物業(yè)公司和工程部按照國家有關(guān)規(guī)定和公司制度，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備進(jìn)展檢查和驗(yàn)收的活動。二 、承接查驗(yàn)的作用和意義：1減少建立與開發(fā)的遺留問題2降低物業(yè)管理效力風(fēng)險(xiǎn)3維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)富權(quán)益4化解物業(yè)管理的矛盾糾紛5構(gòu)建調(diào)和互信的物業(yè)管理關(guān)系.第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理一、設(shè)備根底資料的管理二、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)管理三、設(shè)備維護(hù)管理四、設(shè)備更新改造管理五、報(bào)修效力六、人員管理七、外委單位管理日常工程管理.一、設(shè)備根底資料的管理 設(shè)備根底資料 包括設(shè)備原始檔案的管理、設(shè)備技術(shù)資料、運(yùn)轉(zhuǎn)維修資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、規(guī)范等強(qiáng)迫性文件。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理

10、.二、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)管理 1、物業(yè)設(shè)備組成 第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理生活設(shè)備管理平安設(shè)備管理設(shè)備日常管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理燃?xì)庀到y(tǒng)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理供配電管理.第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理2、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)管理實(shí)踐上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)管理兩部分。1設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)在技術(shù)性能上一直處于最正確形狀針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且真實(shí)可行的操作規(guī)程。對操作人員進(jìn)展專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必需嚴(yán)厲要求持證才干上崗。加強(qiáng)巡檢、維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)。設(shè)備中的儀表、平安附件必需定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。. 對運(yùn)轉(zhuǎn)中的設(shè)備不能單憑閱歷用直觀的方法來管理

11、，而應(yīng)在運(yùn)轉(zhuǎn)形狀下的監(jiān)測和對缺點(diǎn)進(jìn)展技術(shù)診斷的根底上，做深化、透徹、準(zhǔn)確的分析。 對事故的處置要嚴(yán)厲執(zhí)行“四不放過原那么。即事故緣由未查清不放過、對事故責(zé)任者未處置不放過、責(zé)任人和群眾未受教育不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。2從設(shè)備的購置到運(yùn)轉(zhuǎn)本錢、維修本錢與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)管理，可從初期投資費(fèi)用管理和運(yùn)轉(zhuǎn)本錢管理下2個方面進(jìn)展。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理.三、設(shè)備維護(hù)管理 設(shè)備在運(yùn)用過程中會發(fā)生污染、松動、走漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種缺點(diǎn)，影響設(shè)備正常運(yùn)用，嚴(yán)重時(shí)會釀成設(shè)備事故。1、維護(hù)保

12、養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、光滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀外表檢查。對長時(shí)期運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪番運(yùn)用，進(jìn)展強(qiáng)迫保養(yǎng)。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理.第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理2、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和光滑及時(shí)做好鞏固任務(wù)以及必要記錄等。2一級保養(yǎng)：按方案進(jìn)展的保養(yǎng)任務(wù)。主要包括對設(shè)備進(jìn)展部分解體，進(jìn)展清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)展定期保養(yǎng)。3二級保養(yǎng)：對設(shè)備進(jìn)展全面清洗，部分解體和部分修繕，改換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備可以到達(dá)完好形狀的保養(yǎng)。.第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理3、設(shè)備的方案檢修 對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律及方案點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期，以檢修間隔

13、期為根底，編制檢修方案，對設(shè)備進(jìn)展預(yù)防性修繕，這就是方案檢修。方案檢修任務(wù)普通分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。.第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理四、設(shè)備更新改造管理 設(shè)備更新就是以新型的設(shè)備來替代原有的舊設(shè)備。設(shè)備改培育是運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對原有的設(shè)備進(jìn)展技術(shù)改良，提高設(shè)備的技術(shù)性能及經(jīng)濟(jì)特性。主要途徑有：1、對設(shè)備的構(gòu)造作部分改良。2、添加新的零件和各種安裝。3、對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、外形和外形尺寸作調(diào)整。.第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理 對設(shè)備進(jìn)展技術(shù)改造，首先要對原設(shè)備進(jìn)展技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析，編制改造方案。詳細(xì)內(nèi)容包括：1、原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上存在的主要問題，設(shè)備發(fā)生的缺點(diǎn)情況及其緣由；2、需改造的部位和內(nèi)容；3、在改造中運(yùn)用到的新技術(shù)及其合理性、可行性；4、改造后能到達(dá)的技術(shù)性能、平安性能、效果預(yù)測；.5、估計(jì)改造后的經(jīng)濟(jì)效益；6、改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來源方案；7、改造的時(shí)間及設(shè)備停用帶來的影響；8、改造后的開工驗(yàn)收和投入運(yùn)用的組織任務(wù)。五、報(bào)修效力 報(bào)修效力是經(jīng)過規(guī)范業(yè)主報(bào)修效力規(guī)程，添加業(yè)主維修稱心度，完善內(nèi)部維修管理。 報(bào)修效力中需留意戶內(nèi)維修及有償效力的管理。第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理.第三節(jié)日常工程設(shè)備設(shè)備管理六、人員管理1