咸寧市楓丹國際城項(xiàng)目市場分析報(bào)告

1、. 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座：.；咸寧市楓丹國際城工程市場研討報(bào)告二八年九月十五日第一部分 市場分析一、咸寧市城市概略一地理位置、位于湖北省東南部，長江黃金水道依境東流，京廣鐵路、京珠高速公路貫穿南北，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠之稱；、是湖北的南大門，與湖南、江西接壤，區(qū)內(nèi)江河環(huán)繞，湖泊眾多，自然生態(tài)環(huán)境好。二行政區(qū)劃、人口咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，國土面積平方公里，耕地面積.萬公頃；咸寧市全市人口萬，年全市城市人口萬人。目前主城區(qū)人口到達(dá)萬人，估計(jì)到年將到達(dá)萬人。咸寧市目的地塊咸 安三特征資源、自然資源豐富咸寧

2、是享譽(yù)全國的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。全市現(xiàn)有桂花面積.萬畝，產(chǎn)量噸，居全國第二；茶園面積萬畝，年產(chǎn)量.萬噸，是全國磚茶規(guī)模最大的產(chǎn)區(qū)；苧麻年產(chǎn)量.萬噸，是全國苧麻消費(fèi)加工的重點(diǎn)地域之一。咸寧礦產(chǎn)資源貯量豐富，其中金、鎂、鋅、煤、大理石等余種礦產(chǎn)開發(fā)潛力宏大。、旅游資源獨(dú)具特征有國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自然景觀和三國赤壁古戰(zhàn)場、闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋北伐遺址等人文景觀。咸寧位居武漢一岳陽一廬山三個(gè)旅游熱點(diǎn)的中心，已構(gòu)成以赤壁懷古、陸水泛舟、九宮避暑、闖王陵憑吊為主題的旅游格局。 四區(qū)域優(yōu)勢處于我國重要的經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈京寬廣經(jīng)濟(jì)帶上，距武漢公里；是京廣鐵路、武廣客運(yùn)

3、高速鐵路專線、京珠高速公路等交通干線上的重要站點(diǎn)；具有長江中游的客、貨運(yùn)港口；有國家級名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場、中國溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。二、咸寧市宏觀經(jīng)濟(jì)概略一宏觀經(jīng)濟(jì)目的、GDP咸寧歷年GDP情況單位：億元年份GDP.年，咸寧全市實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值.億元，湖北省排名第十，按可比價(jià)錢計(jì)算，比上年增長.%，高于全省.%的增長比例，可見咸寧的開展?jié)摿甏?。近兩年人均GDP情況單位：元年份人均GDP國際上通行的人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)開展的關(guān)系如下啟動(dòng)快速增長平穩(wěn)增長衰退增長-US$-US$-US$-US$宏觀經(jīng)濟(jì)人均GDP增長房地產(chǎn)業(yè)開展情況小于%萎縮-%停滯-%穩(wěn)定開展大于%快速開展年咸寧

4、人均GDP增長比例為.%，介于US$之間，因此可以初步斷定咸寧市的房地產(chǎn)開展目前正處于快速開展階段。、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資情況單位：億元年份固定資產(chǎn)投資額.房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元年份房地產(chǎn)開發(fā)投資額.近年來，咸寧市固定資產(chǎn)投資堅(jiān)持較快的增長速度，一批投資過億的重點(diǎn)工程如華潤電力、晨鳴紙業(yè)、紅牛飲料等相繼建成投產(chǎn)并奉獻(xiàn)國稅收入，銀泉紡織、玉立砂帶、飛寧公司等骨干企業(yè)也進(jìn)展了晉級擴(kuò)產(chǎn)，獲得了較好的經(jīng)濟(jì)和稅收效益。尤其是房地產(chǎn)業(yè)，今年來開展迅速，呈現(xiàn)高速增長的勢頭，并漸漸成為全市的投資亮點(diǎn)，獲得了較好的效果。、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人民收入程度的提高，對居住質(zhì)量的要求

5、會(huì)相應(yīng)提高，由此對住房的需求不斷添加。年份人均可支配收入.二產(chǎn)業(yè)開展目前，全市三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比重為 .：.：.。年，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值.億元，比年增長.倍，年均增長%；其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)添加值到達(dá).億元，年均增長%。四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)家，創(chuàng)建省級名牌產(chǎn)品個(gè)，聯(lián)樂床墊榮獲“中國名牌產(chǎn)品稱號。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由的提高到，上升個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)開展加快，添加值到達(dá)億元，比年增長.%，年均增長.%；其中旅游經(jīng)濟(jì)總收入到達(dá).億元，比年增長%。民營經(jīng)濟(jì)成份進(jìn)一步擴(kuò)展，二、三產(chǎn)業(yè)民營經(jīng)濟(jì)添加值到達(dá)億元，占GDP比重到達(dá)%，比年提高.個(gè)百分點(diǎn)。糧食消費(fèi)從年開場改動(dòng)了下滑的局面，產(chǎn)量穩(wěn)

6、定在萬噸以上。特征農(nóng)業(yè)板塊基地開展到萬畝，建成市級以上重點(diǎn)龍頭企業(yè)家，其中省級家，綠色、有機(jī)、無公害農(nóng)產(chǎn)品到達(dá)個(gè)。三、咸寧市城市開展構(gòu)造規(guī)劃一城市開展目的與功能定位咸寧要盡快“融入武漢經(jīng)濟(jì)圈，成為武漢的“衛(wèi)星城，充分發(fā)揚(yáng)“武漢經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)勢，瞄準(zhǔn)武漢市場，為武漢的消費(fèi)、生活效力。功能定位：建成武漢城市圈高效清潔能源基地、麻棉紡織與印染承接基地，森工板材和紙品消費(fèi)基地和新型資料延伸基地。充分發(fā)揚(yáng)清潔能源優(yōu)勢、生態(tài)旅游優(yōu)勢和綜合區(qū)位等三大優(yōu)勢，找準(zhǔn)在武漢城市圈中的定位，轉(zhuǎn)移武漢部分職能，使咸寧成為武漢城市圈以開展高效清潔能源、紡織服裝、生物醫(yī)藥、森林竹林加工、綠色食品加工、生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主、

7、最具開展實(shí)力和潛力的生態(tài)城市和度假休閑、會(huì)展旅游接待中心，成為城市圈南部邊境性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心。二“+城市圈與咸寧區(qū)位優(yōu)勢“+城市圈年月，為推進(jìn)“武漢城市圈戰(zhàn)略的實(shí)施，我省啟動(dòng)條從武漢出城的高速公路工程建立，即武麻、漢英、漢孝、和左、青鄭、漢蔡和漢洪。年月，武漢關(guān)山至葛店的關(guān)葛一級公路開工，使武漢城市出口路添加到條，使武漢與其城市圈內(nèi)的個(gè)城市構(gòu)成“小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。中心景觀大道目的地塊咸寧大道銀泉大道咸寧區(qū)位優(yōu)勢：咸寧最大的潛力和優(yōu)勢在于“生態(tài)，有不可比較性，旅游開發(fā)是其開展的重點(diǎn)工程。咸寧在武漢城市圈中的位置是“既是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)開展的有機(jī)組成部分，又是獨(dú)一以生態(tài)城市建立為主導(dǎo)的生態(tài)花園。三艱苦

8、規(guī)劃與措施隨著武漢“+城市圈的經(jīng)濟(jì)一體化逐漸構(gòu)成，作為鎮(zhèn)守武漢南大門的咸寧市，抓住歷史重要機(jī)遇，積極制定戰(zhàn)略方案，主要表達(dá)在兩個(gè)重點(diǎn)：加快中心城區(qū)建立步伐，如方案建立一條融現(xiàn)代城市景觀、標(biāo)志性建筑和生態(tài)園林小區(qū)于一體的中心城區(qū)景觀大道張雙一級公路銀泉大道咸寧大道。加大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建立力度：突出抓好長江產(chǎn)業(yè)園根底設(shè)備建立，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)孵化園培育，強(qiáng)化園區(qū)招商引資，確保建成投產(chǎn)一批重點(diǎn)企業(yè)和工程，力爭咸寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)添加值億元，引進(jìn)資金億元 。宏觀經(jīng)濟(jì)部分小結(jié)：、咸寧歷史文化悠久，是湖北省對外開放的“南大門，是武漢向東南方輻射的重要接力站和中轉(zhuǎn)站，戰(zhàn)略位置日益突出； 、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)呈快速良好

9、開展態(tài)勢，各項(xiàng)目的有所突破經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升；、咸寧的交通日益完善便利，不僅使咸寧與武漢及周邊城市聯(lián)絡(luò)更加嚴(yán)密，而且使內(nèi)部的通達(dá)性與內(nèi)部環(huán)境更加優(yōu)化，整個(gè)城市的環(huán)境容顏得以提升；、咸寧在優(yōu)惠的招商引資政策下，大力開展工業(yè)和旅游業(yè)，未來城市經(jīng)濟(jì)增長速度將日益加快；、隨著眾知名企業(yè)的進(jìn)駐，城市建立力度的加大，城市人口也將逐漸添加；由于土地的稀缺性，未來城市人口居住區(qū)將由咸安和溫泉兩個(gè)區(qū)域逐漸向中間長安大道與銀泉大道沿沿線聚集；、武漢“+城市圈規(guī)劃為咸寧經(jīng)濟(jì)開展帶來了機(jī)遇，作為“后花園的咸寧市緊抓市內(nèi)交通環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的建立，為招商引資，大力開展城市經(jīng)濟(jì)、改善城市容顏提供有力支持。四、咸寧房地產(chǎn)市場分

10、析一市場供求分析、土地供應(yīng)情況-年商住用地出讓情況表單位：公頃、萬元出讓方式協(xié)議宗數(shù)面積.招牌掛宗數(shù)面積.平均出讓價(jià)錢萬/畝.招牌掛出讓均價(jià)萬/畝.由此可見，土地供應(yīng)價(jià)量齊升。從國土資源綜合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市年度供應(yīng)國有土地宗，出讓土地面積公頃，土地買賣成交價(jià)款.億元，創(chuàng)歷史最高程度。其中咸寧中心城區(qū)招拍掛出讓土地宗，面積公頃，成交價(jià)款億元，比去年.億元添加了.億元，增長.倍。全年市城區(qū)共建立經(jīng)濟(jì)適用住房.萬平方米，共套。、商品房供應(yīng)情況年咸寧房地產(chǎn)開發(fā)供需一覽表二價(jià)錢分析咸寧市近年房地產(chǎn)價(jià)錢變化表銷售面積萬方.銷售價(jià)錢元/方售價(jià)變化%根據(jù)了解目前全國大中型城市房價(jià)與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例

11、均在.：程度，而咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，按此推算咸寧市應(yīng)該到達(dá)的規(guī)范房價(jià)為元/平方米，由此看來，咸寧市房價(jià)尚有很大上升空間。三消費(fèi)群體分析咸寧市目前購房者主要是市區(qū)居住的居民占咸寧市購房群體的，轄區(qū)內(nèi)各縣、市在咸寧市開展良好的人群占咸寧市購房群體的，任務(wù)調(diào)動(dòng)來咸寧開展的人群占咸寧市購房群體的及其他購房者占咸寧市購房群體的數(shù)據(jù)來源對當(dāng)前在售工程的調(diào)查統(tǒng)計(jì)。從可統(tǒng)計(jì)的家庭月收入來看，元占.，元占.，元占.，元以上占.。據(jù)統(tǒng)計(jì)，家庭的購房才干范圍為家庭總收入的倍，咸寧市區(qū)家庭年收入在萬以上的占.%，有置業(yè)需求且有才干購買萬以上房屋的家庭占很大的比例。由此可見，咸寧市居民購房才干很強(qiáng)，咸寧市房

12、地產(chǎn)存在很大的市場開展空間。根據(jù)目前咸寧市區(qū)總?cè)丝谌f萬個(gè)家庭計(jì)算，有萬個(gè)家庭有購買才干。針對購房者購房目的統(tǒng)計(jì)，有的購房者不太稱心目前的居住條件，希望經(jīng)過二次置業(yè)改動(dòng)居住條件；的受訪著為初次置業(yè)，處在事業(yè)上升開展期的年青人居多；的受訪者的置業(yè)目的偏向于給父母或子女購置房產(chǎn)；還有的購房人群為投資型置業(yè)。綜合考量，咸寧市房地產(chǎn)市場有很大的開展空間，購房者消費(fèi)觀念處于穩(wěn)步開展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極建立導(dǎo)向型消費(fèi)，引導(dǎo)和協(xié)助 購房者確立消費(fèi)觀念。四房地產(chǎn)市場板塊分析、住宅板塊咸寧未來住宅市場將構(gòu)成由“兩端向中心聚集的開展趨勢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)碧桂園、福星惠譽(yù)以及本工程龐大的體量將培育一場“造城運(yùn)動(dòng)，咸寧未

13、來中心城區(qū)初見雛形。咸安板塊片區(qū)工程體量均較小，多層，年推出龍?jiān)肪煜聴澬「邔樱?平方米三房為主力戶型，最終小高層定為不分樓層一口價(jià)元/平方米。溫泉板塊工程較咸安板塊多，體量偏大，多層為主，小高層、高層陸續(xù)推出，均價(jià)在-元/平方米之間，-平方米三房為主力戶型，已有部分小戶型出現(xiàn)，精裝小戶型咸寧天地推處。、商業(yè)板塊城區(qū)中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃中心商務(wù)區(qū)基位置于咸寧市偏東南部，北為城市廣場及十六潭公園，緊靠行政辦公區(qū)。商務(wù)中心在充分尊重城市特征和自然資源的根底上，功能定位旨在建立旅游和商業(yè)相結(jié)合的新型消費(fèi)構(gòu)造和消費(fèi)形狀。規(guī)劃的功能是旅游商業(yè)，餐飲業(yè)、文娛以及突出反映城市質(zhì)量的文化和展現(xiàn)功能。城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

14、根據(jù)開展規(guī)劃，城區(qū)規(guī)劃設(shè)置市級一級商業(yè)中心處，即咸寧大道商業(yè)中心、淦河大道及溫泉路商業(yè)中心、學(xué)苑路與十六潭路交匯處以南商業(yè)中心、文筆大道與長安大道交匯處商業(yè)中心、懷德路及南大街片區(qū)商業(yè)中心。 主要商業(yè)工程溫泉第一街咸寧第一個(gè)法式風(fēng)情街區(qū)工程位于溫泉老步行街，是溫泉典型的大型商業(yè)集群；建筑面積： ，商業(yè)街全長米，約間店鋪和少量住宅。主打推行語：“老中心，新商業(yè)主要賣點(diǎn)：工程以其地理位置，成熟的商業(yè)配套，建筑風(fēng)格，投資報(bào)答，專業(yè)管理為主要推行訴求點(diǎn)，目的是用周邊的成熟環(huán)境來提升該工程在投資者心中的價(jià)值。工程依托于目前老步行街較成熟的商業(yè)氣氛，銷售價(jià)錢創(chuàng)溫泉最高物業(yè)類型主力戶型面積總價(jià)區(qū)間銷售均價(jià)商

15、鋪一層商鋪-萬二層商鋪萬-三層商鋪萬-潛山商業(yè)街溫泉首個(gè)純商業(yè)步行街工程工程位于淦河大道，是溫泉開發(fā)較早的純商業(yè)步行街，占地面積： ，建筑面積： ，商業(yè)街全長米，約間店鋪。工程由特征美食街、步行購物街、大型商場賣場、時(shí)髦廣場四個(gè)部分組成；其中美食街及大型商場對外招商、步行購物街和時(shí)髦廣場對外銷售。 主打廣告語：“咸寧重點(diǎn)工程，城區(qū)商業(yè)新地標(biāo) ；工程以其規(guī)模，建筑特征以及政府重點(diǎn)工程為主要賣點(diǎn)；工程引進(jìn)的中商集團(tuán)、泰富百貨對工程整體商業(yè)物業(yè)檔次的提升，同時(shí)特征美食街的開放，對人氣的聚集起了相當(dāng)大的作用。主力戶型面積銷售均價(jià)銷售情況一層商鋪-目前僅有少量剩余。二層商鋪-三層商鋪五房地產(chǎn)競爭市場分析

16、樓盤稱號占地/建筑面積均價(jià)元/總套數(shù)上市時(shí)間建筑方式主力戶型銷售進(jìn)度工程所屬片區(qū)咸寧天地萬方 ，套估計(jì)月號棟層，棟層 二房溫泉龍?jiān)肪煜氯f方，套-，開盤價(jià)套左右年月開盤棟高層、棟小高層三房 三房套，剩余套左右咸安盛世華庭萬方，層一下起價(jià).一期棟層，棟層- 已售套左右溫泉青龍?zhí)煜氯f方，套棟層、棟層、棟層 左右三房 左右三房咸安御龍花園三期起價(jià)套.多層、小高層三房溫泉墨香苑約萬套左右年月層左右溫泉清水別院萬方.棟層，小高層估計(jì)月推出、 二房， 三房溫泉景泰花園萬套左右棟多層、棟小高層中等三房三期未開盤溫泉咸寧碧桂園，精裝起價(jià).洋房、別墅-咸安福星惠譽(yù)萬方，一期.萬方估計(jì)在左右估計(jì).開盤多層，小高層

17、，高層未開盤咸安中心競爭樓盤咸寧碧桂園 給您一個(gè)五星級的家 ：位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長安大道北端，是南山商圈的組成部分。工程周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望 ，工程被“川字形的淦河環(huán)繞，構(gòu)成“一河六岸的獨(dú)特濱河景觀。咸寧碧桂園美墅元/起，洋房元/起 。由于碧桂園是香港上市企業(yè)，因此碧桂園在咸寧詳細(xì)拿地情況并沒有可以對外公布，所以外界根本上無從準(zhǔn)確掌握。據(jù)坊間各種音訊猜測，碧桂園在咸寧至少貯藏畝土地，開發(fā)時(shí)間長達(dá)年，總投資金額到達(dá)億元，開發(fā)范圍相當(dāng)廣泛，幾乎囊括一切產(chǎn)品構(gòu)造。 首期規(guī)劃有花園美墅雙拼、親鄰美墅聯(lián)體和優(yōu)雅洋房，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為極具陽光感的地中海風(fēng)格?；▓@美墅：面積區(qū)間為，間隔涵蓋五

18、房兩廳至六房兩廳親鄰美墅：面積區(qū)間為，間隔涵蓋三房兩廳至五房兩廳；優(yōu)雅洋房：面積區(qū)間為，間隔為兩房兩廳至三房兩廳，戶型設(shè)計(jì)方正適用，科學(xué)規(guī)劃保證每戶實(shí)現(xiàn)良好的通風(fēng)與采光。 同時(shí)規(guī)劃有會(huì)所、的特征商業(yè)街和湖濱風(fēng)情酒吧街等社區(qū)配套，并由提供先進(jìn)的五星級酒店式物業(yè)管理效力。由于超大體量和周邊齊全的配套，可以預(yù)見，該工程將成為本工程未來最大的競爭對手。長江工業(yè)園御龍花園本案所在地 咸寧 福星城：福星惠譽(yù)地塊位于咸寧市長安大道，東臨十六潭路，南臨長安大道，西臨空地，北至山體，總面積為平方米，規(guī)劃總建筑面積萬平方米，容積率.，綠化率不低于%，規(guī)劃用途為住宅用地和商業(yè)金融業(yè)用地，其中商業(yè)用地不少于，另必需建

19、一棟層以上的主樓。 福星惠譽(yù)億打造咸寧魅力之城 其中第一期占地面積畝、由棟框架構(gòu)造住宅樓及商鋪組成、建筑面積.萬方。其中：臨街商鋪建筑面積萬方，住宅建筑面積.萬方，住宅戶數(shù)約戶，長安大道臨街設(shè)置層商鋪。最高為棟層高層，還有棟層，棟層及棟層高層單、聯(lián)體建筑，同時(shí)設(shè)計(jì)有花園洋房及聯(lián)排別墅產(chǎn)品。福星城的超大體量和產(chǎn)品的多元化，必將也成為本工程未來最猛烈的競爭對手。分析：、體量由于碧桂園和福星惠譽(yù)的進(jìn)入，使得區(qū)域大型規(guī)?；こ烫砑樱w量激增，競爭加強(qiáng)。、建筑方式以多層為主，小高層、高層類產(chǎn)品陸續(xù)推出，將會(huì)成為主流產(chǎn)品，精裝房不斷推出，別墅工程逐漸呈現(xiàn)，這將有利于工程質(zhì)量的打造。、均價(jià)整體堅(jiān)持在元/之間

20、，咸安區(qū)工程價(jià)錢低于溫泉區(qū)工程價(jià)錢元/左右，同時(shí)市場內(nèi)同質(zhì)要素主要表達(dá)在工程檔次、價(jià)位，地段差別較大。、面積整體市場內(nèi)供應(yīng)戶型以為主，以下戶型僅作為補(bǔ)充產(chǎn)品,往往剛?cè)胧芯捅粨屬徱豢?。、戶?戶型仍是市場供應(yīng)主力，但目前市場單套面積偏大。目前市場需求還是以各工程主力供應(yīng)決議，但市場內(nèi)中小適用的戶型極快的去化速度可以看到，中小運(yùn)用的戶型產(chǎn)品依然為受眾群體所青睞。、賣點(diǎn)由于本地市場特征，多數(shù)樓盤以生態(tài)環(huán)境的打造為賣點(diǎn)，但已逐漸引入外來文化。第二部分 工程分析一、工程土地性質(zhì)分析一工程地理位置及根本經(jīng)濟(jì)目的、地理位置工程地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚水路沿線老汽車站內(nèi)，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便利

21、，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。工程地塊商業(yè)步行街銀泰百貨，中百倉儲(chǔ)武商量販、土地面積及相關(guān)目的用地總面積：約畝約.萬土地性質(zhì)及容積率：商住功能，綜合容積率不超越.建筑面積：約萬工程地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特征的商住兩用的潛力。二工程地塊四至及現(xiàn)狀、四至地塊東側(cè)：咸寧市傳輸局建筑顯得陳舊，對本案的建立將帶來一定的負(fù)面效應(yīng)；地塊南側(cè)：五米高護(hù)坡限制了本案的商業(yè)開展，只可做單街商業(yè)；地塊西側(cè)：咸安區(qū)商業(yè)步行街對本案的商業(yè)有很大的促進(jìn)，起到很好的聯(lián)動(dòng)作用；地塊北側(cè)：五十米處有商業(yè)步行街和銀泰百貨對本案的商業(yè)有

22、很大的促進(jìn)，可和銀泰百貨構(gòu)成差別化運(yùn)營，構(gòu)成商業(yè)對接。、地質(zhì)地貌情況 目的地塊現(xiàn)狀為楓丹汽車公交用地地形：工程地塊為斜南北向不規(guī)那么梯形，地塊前方臨魚水路長約m，南北向縱深約米，面寬較短，縱深較長。地貌：地塊所處的車站靠里的地是坡地，坡度較陡。地質(zhì)：地塊地質(zhì)主要為粘土，構(gòu)造不非常穩(wěn)定，會(huì)給地基處置及山體護(hù)坡處置上添加建筑本錢。分析小結(jié)：有利要素：魚水路靠西北方向?yàn)槔铣菂^(qū)商業(yè)街，商業(yè)配套已非常成熟，利于發(fā)掘工程商業(yè)價(jià)值；位于老汽車站入口處，交通便利，具有較高的昭示性。不利要素：地塊和老城區(qū)商業(yè)街被京廣鐵路隔斷，將呵斥區(qū)位價(jià)值的直接降級；工程處于老城區(qū)，周邊建筑稍顯陳舊，生活質(zhì)量能夠遭到各種污染的

23、影響。二、工程交通環(huán)境分析、工程地塊與魚水路相接，魚水路是銜接溫泉新城區(qū)和老城區(qū)商業(yè)街的重要樞紐道路，昭示性好，出魚水路便是武商量販和長安大道，直入交通良好。、工程周邊道路通達(dá)性良好，公共交通根本滿足生活需求。、工程雖地處咸寧市咸安老城區(qū)，但由于區(qū)域內(nèi)以前主要為老區(qū)的商業(yè)中心，人氣非常充足，各項(xiàng)城市配套在區(qū)內(nèi)都比較完善。工程地塊周邊商業(yè)氣氛曾經(jīng)非常成熟，只是沿街零星的構(gòu)成了一定規(guī)模的五金小商業(yè)供應(yīng)街鋪集中點(diǎn)，并無其他成型的商業(yè)工程。對我方商業(yè)工程來說是一個(gè)極大的利好。三、工程地塊SWOT分析、優(yōu)勢分析strength地理位置優(yōu)勢：工程地處咸寧市老城區(qū)中心區(qū)，周邊商業(yè)及配套成熟，同時(shí)與溫泉新城區(qū)

24、聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密，間隔 相對適中，對周邊區(qū)域有較強(qiáng)輻射才干；地塊位于老汽車站的入口處，臨魚水路和商業(yè)街，具有良好的昭示性；目前工程附近沒有同檔次競爭工程，競爭優(yōu)勢明顯。交通便利優(yōu)勢：長安大道及其延展魚水路是銜接咸寧市新老城區(qū)的重要樞紐道路之一，并且魚水路是老城區(qū)商業(yè)街的主要干道，交通便利。規(guī)劃利好優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)目前銀泰百貨正在嚴(yán)密招商中，中百倉儲(chǔ)的入駐，不斷積累的人流必將給這片老區(qū)價(jià)值熱土帶來住宅及商業(yè)方面的不斷需求，我方工程適時(shí)的參與建立，把握了天時(shí)地利的時(shí)機(jī)，投資價(jià)值得以表達(dá)。、優(yōu)勢分析weakness工程地塊沿老汽車站內(nèi)向里鋪開，進(jìn)深較長，出行相對不太便利，內(nèi)部開放性較弱；工程地處老城區(qū)，周邊建立

25、稍顯陳舊，對工程的高端質(zhì)量營造有一定的抵觸；地塊高差較大，坡地較多，土地平整難度較大；地塊臨街尚有較多待拆樓房，拆遷難度大，不利于工程的經(jīng)費(fèi)控制；工程地塊西北方通往商業(yè)街有京廣鐵路沿線，對工程的妨礙性很大，也是呵斥工程商業(yè)價(jià)值貶值的最重要緣由。、要挾分析threat工程所處地段具有良好的開展預(yù)期，但經(jīng)過調(diào)查認(rèn)識(shí)到從整個(gè)咸寧市來看，將面臨大量新老城區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工程的競爭，且咸寧未來年還將繼續(xù)有較大面積樓盤工程推出，區(qū)域供應(yīng)量將不斷放大，市場競爭有進(jìn)一步加劇的趨勢；國家宏觀調(diào)控影響初步顯現(xiàn)，且未來能夠有新的政策干涉；老城區(qū)的翻新規(guī)劃建立進(jìn)程緩慢，呵斥大量高端人群往溫泉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遷移；、時(shí)機(jī)分析o

26、pportunity咸寧房地產(chǎn)市場處于快速開展階段，具有較大的開展時(shí)機(jī)；咸寧良好的旅游業(yè)根底及+城市圈開展時(shí)機(jī)；咸寧具有“溫泉鄉(xiāng)之稱，具有得天獨(dú)厚的溫泉資源，居民收入較高，具有良好的消費(fèi)潛力；第三部分 工程物業(yè)開展建議一、土地面積及相關(guān)目的用地總面積：約畝約.萬；土地性質(zhì)及容積率：商住功能，綜合容積率不超越.；建筑面積：約萬；工程地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特征的商住兩用的潛力。二、工程物業(yè)建議工程具有商圈中心這一中心競爭優(yōu)勢，在物業(yè)形狀上應(yīng)充分發(fā)揚(yáng)這一優(yōu)勢。整體開發(fā)中我司建議涵括以下物業(yè)形狀：酒店式公

27、寓酒店式公寓可規(guī)劃在地塊的西側(cè)臨鐵路面。酒店式公寓具有面積小總價(jià)低等物業(yè)優(yōu)勢，其鐵路的方面影響那么被弱化，適宜價(jià)錢的拉升。此外在-F低樓層，可規(guī)劃層高.米的調(diào)高小戶型，在容積率不變的前提下添加客戶運(yùn)用面積，從而實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。 高層住宅工程整體可規(guī)劃棟高層，可采用階梯式規(guī)劃，分別規(guī)劃、層。在中心景觀區(qū)應(yīng)采用架空構(gòu)造凸顯景觀優(yōu)勢。規(guī)劃中應(yīng)于地塊面寬相結(jié)合，規(guī)劃梯戶、梯戶、梯戶等規(guī)劃。臨街商住樓工程臨街規(guī)劃商住樓，商住兩用。即可作住宅產(chǎn)品推出，也可在后期運(yùn)作中作寫字樓提出，便于價(jià)值的拉升。臨街商業(yè)我司建議做本工程商業(yè)體量應(yīng)控制在層左右萬方以內(nèi)，詳細(xì)業(yè)態(tài)規(guī)劃間后文。工程規(guī)劃表示草圖一住宅定位高

28、檔高層住宅目前和未來數(shù)年內(nèi)兩大樓盤碧桂園、福星城已搶占市場高端消費(fèi)人群，咸安中心區(qū)內(nèi)的樓盤檔次較低，本案周邊建筑均顯陳舊，且咸安區(qū)近年均以本身區(qū)域消費(fèi)為主，根據(jù)整個(gè)咸寧市房地產(chǎn)行業(yè)的開展，咸安區(qū)高檔小區(qū)是缺乏的，因此本案的出現(xiàn)將可激發(fā)本區(qū)域換房需求人群。建議本案在保證容積率的情況下，充分思索從采光、通風(fēng)和中心觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原那么，發(fā)掘該工程地塊最大的價(jià)值，對工程進(jìn)展合理的建筑和道路的規(guī)劃。由市場調(diào)研、定位系統(tǒng)和目的客戶群定位中的居住需求偏好推出以三房為主、二房為輔的戶型格局定位 ，建議比例如下：戶型面積戶數(shù)比例二房 - %三房- % - %四房 - %針對目前咸安區(qū)尚無

29、同檔次樓盤競爭的局面，建議盡早擴(kuò)展對本工程的宣傳力度，穩(wěn)住咸安市中心的意向客戶，防止客戶在本工程出爐之前大量涌向碧桂園和福星城。建筑風(fēng)格建議建議采用：現(xiàn)代風(fēng)格簡約而不失韻味色塊的舞蹈：現(xiàn)代主義建筑所追求的建筑美學(xué)原那么包括表現(xiàn)手法和建造手段的一致；建筑形體和內(nèi)部功能的配合；建筑籠統(tǒng)的邏輯性；靈敏平衡的方正構(gòu)圖；簡約的處置手法和純真的體型；在建筑藝術(shù)中汲取視覺藝術(shù)的新成果。典型的現(xiàn)代主義建筑有如下方式特征：如平屋頂，不對稱的規(guī)劃，顏色鮮明，大小不一的玻璃窗， 方正規(guī)劃等。 園林主題景觀建議建議采用：現(xiàn)代歐式景觀：小品互動(dòng)歐式中心景觀通常為的硬質(zhì)景觀，由于本案定位為高層住宅，居民大部分時(shí)間都在陽臺(tái)

30、上觀景，因此采取西式的硬質(zhì)景觀，欣賞性較強(qiáng)。特別在景觀規(guī)劃上充分發(fā)揚(yáng)地塊坡地優(yōu)勢，以道路環(huán)境、活動(dòng)場所、景觀設(shè)備等為主展現(xiàn)景觀?？梢院芎玫倪M(jìn)展景觀外型和組團(tuán)式規(guī)劃。倘假設(shè)進(jìn)一步輔以互動(dòng)景觀設(shè)計(jì),就更可以表達(dá)出景觀的空間立體感和外型感了。 以曲折的園路、坡地、地被等方式，努力將景觀擴(kuò)展到每一個(gè)建筑物的附近，爭取做到“家家有景，移步換景，并且在景觀系無法觸及的地域采用爬藤植物、跌水、疊石等造景的方式，讓景觀元素在占用盡能夠小的土地的同時(shí)根本上覆蓋了景區(qū)角落，構(gòu)成可參與性的綜合景觀系； 本案具有商圈中心的中心地段優(yōu)勢，因此在會(huì)所、商務(wù)配套等方面應(yīng)采取弱化戰(zhàn)略，減少不用要的本錢投入；特別景觀建議建議增設(shè)：觀景電梯樓宇立體景觀架空層的互動(dòng)空間為進(jìn)一步展現(xiàn)本案的景觀特征和風(fēng)格，確立質(zhì)量標(biāo)桿。提出如下特別景觀建議：、最大限制的提高小區(qū)的景觀綠化率，充分利用空中露天區(qū)域，規(guī)劃空中花園，將景觀立體化。地面的互動(dòng)式景觀，結(jié)合消防通道構(gòu)成的空中景觀以及頂層露臺(tái)景觀，與海岸、公園相呼應(yīng)，構(gòu)成全方位立體景觀。、在中心景觀區(qū)周圍的中心高層上設(shè)置觀景電梯，供小區(qū)業(yè)客觀景休閑之用，對外獨(dú)攬海景，對內(nèi)攬勝園林，最大限制的利用規(guī)劃好的景觀。用細(xì)節(jié)提升質(zhì)量，用質(zhì)量提升亮點(diǎn)。、工程位于位于城市商圈中心，昭示位置顯著，因此建筑天際線同樣重要。、接近中心景觀中心區(qū)域