項(xiàng)目前期方案

1、厚街匯景豪庭項(xiàng)目前期策劃市場(chǎng)研究篇do厚街匯景豪庭項(xiàng)目前期策劃市場(chǎng)研究篇合富輝煌房地產(chǎn)2003年1月11日一、厚街概況厚街大略:厚街鎮(zhèn)，始建于北宋徽宗宣和中期(公元1119-125年）,相傳福建莆田王泰宦游至此定居，因選址軍鋪(隨軍眷屬圩場(chǎng))后面，故名后街。此后歷代人口繁衍,百業(yè)俱興,人才輩出。又因民風(fēng)淳厚善良,生活豐厚富足，易名厚街。 厚街地處穗港經(jīng)濟(jì)走廊中段，北連東莞市區(qū)，南鄰虎門(mén)港，S25省道和廣深高速公路縱貫全境，至深圳寶安機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車(chē)程，水、陸、空交通十分便利。全鎮(zhèn)總面積26平方公里，下轄2個(gè)村委會(huì)和1個(gè)居委會(huì)，121個(gè)村民小組,常住人口29人（2002年底），外來(lái)人口30多萬(wàn),

2、其中旅外僑胞和港澳同胞4萬(wàn)多人。改革開(kāi)放以來(lái),厚街經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展,要緊表現(xiàn)：1、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,截止2003年第三季度,厚街經(jīng)濟(jì)名列東莞各鎮(zhèn)區(qū)三甲,銀行存款余額突破0億元;2、外貿(mào)地位顯赫，榮獲“全國(guó)出口創(chuàng)匯十強(qiáng)鎮(zhèn)”稱號(hào)；3、工業(yè)、服務(wù)業(yè)進(jìn)展迅速,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,各產(chǎn)業(yè)呈多元化協(xié)調(diào)進(jìn)展勢(shì)頭；4、都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，城鎮(zhèn)形象逐年提高！進(jìn)入新世紀(jì)后，結(jié)合東莞市“以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心都市”的定位和目標(biāo),厚街在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上更加大力進(jìn)展服裝、電子、玩具、鞋類、皮具、家具等六大產(chǎn)業(yè)，取得了“驕人戰(zhàn)績(jī)”!特不值得一提的是會(huì)展和家具產(chǎn)業(yè)的飛速進(jìn)展和雄厚實(shí)力！市政規(guī)劃“規(guī)劃先行、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、

3、效能治理”這是厚街鎮(zhèn)都市化協(xié)調(diào)進(jìn)展的保證。近年來(lái),全鎮(zhèn)集中于道路建設(shè)的投資逾10億元。鎮(zhèn)內(nèi)的水泥公路四通八達(dá),并全部實(shí)現(xiàn)凈化、綠化和美化。相繼開(kāi)通了教育路、將軍路、湖景大道、家具大道、康樂(lè)南路、康樂(lè)北路、博覽大道、北環(huán)路等主干道路，交通網(wǎng)絡(luò)日臻完善。一大批服務(wù)公眾的市政公共設(shè)施相繼規(guī)劃、開(kāi)工、落成,為厚街全方位邁向現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。政策支持改革開(kāi)放以來(lái),厚街鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì),堅(jiān)持工業(yè)立鎮(zhèn)、商業(yè)旺鎮(zhèn)、科教興鎮(zhèn)、依法治鎮(zhèn)的進(jìn)展戰(zhàn)略，致力改善投資環(huán)境，在招商引資工作中搶占先機(jī),經(jīng)濟(jì)迅猛進(jìn)展。優(yōu)越的投資環(huán)境,高效、熱誠(chéng)、周到的服務(wù),吸引了眾多的中外投資者。目前,厚街擁有包括世界聞名企業(yè)偉易達(dá)集團(tuán)、

4、愛(ài)高實(shí)業(yè)等在內(nèi)的“三來(lái)一補(bǔ)”、“三資企業(yè)”共00多家，其中臺(tái)商企業(yè)有33多家,大約占東莞市臺(tái)商企業(yè)的五分之一。此外，在宏觀范圍內(nèi),2003年，東莞市已全面加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控,接著貫徹“統(tǒng)一規(guī)劃、總量操縱、成片開(kāi)發(fā)、綜合配套”的指導(dǎo),以“保持平穩(wěn),有效增長(zhǎng)”為目標(biāo)，進(jìn)一步整頓、規(guī)范房地產(chǎn)次序；逐步簡(jiǎn)化手續(xù),加快商品房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證速度;禁止興建農(nóng)民單家獨(dú)戶住宅,不再“一戶一地”批地建設(shè)。關(guān)于房地產(chǎn)進(jìn)展方興未艾的厚街絕對(duì)是一大利好消息！以上摘錄的有關(guān)都市進(jìn)展概況、相關(guān)信息、數(shù)據(jù)等都與本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)情況相關(guān)聯(lián)，具體阻礙將在后面項(xiàng)目具體分析中分項(xiàng)闡述。二、厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(一)厚街房地產(chǎn)狀況厚街

5、鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展名列東莞各鎮(zhèn)三甲,但其房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)卻沒(méi)有能夠“同步跟進(jìn)”！只是進(jìn)入新世紀(jì)，房地產(chǎn)進(jìn)展才重新邁開(kāi)前進(jìn)的步子：香榭麗公寓、麗湖山莊親情假日等一批新老樓盤(pán)逐漸帶旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資市場(chǎng)。進(jìn)入20年下半年，各“持地觀望”的進(jìn)展商紛紛開(kāi)始規(guī)劃、開(kāi)發(fā)。能夠預(yù)料，24年，厚街的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)十分喧鬧!隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，房地產(chǎn)消費(fèi)、投資市場(chǎng)的啟動(dòng)并走向成熟，各進(jìn)展商紛紛學(xué)習(xí)廣州、深圳等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的策劃代理機(jī)構(gòu)全程介入、給樓盤(pán)包裝以新概念、在規(guī)劃設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷(xiāo)推廣方面也必定不斷推陳出新新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)視野、新的開(kāi)發(fā)理念、新的概念包裝盤(pán)活、帶旺了厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)，03年香榭麗公寓的

6、市場(chǎng)效果確實(shí)是最好的證明！隨著政府政策的支持、進(jìn)展商經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)理念的不斷創(chuàng)新,這種局面不僅會(huì)接著，還會(huì)上演連臺(tái)好戲。好戲,從004年初開(kāi)始!(二)厚街、莞城典型樓盤(pán)市場(chǎng)分析調(diào)研講明:原則：重點(diǎn)收集厚街樓盤(pán)資料，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行市場(chǎng)分析; 參照莞城類型相似等具有參考價(jià)值樓盤(pán)個(gè)案相關(guān)指數(shù)、資料，為我項(xiàng)目自身優(yōu)劣分析提供參考；操縱點(diǎn)：進(jìn)展商(物業(yè)治理）、樓盤(pán)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)（規(guī)劃、戶型）和戶型配比（主力戶型）、銷(xiāo)售情況(目標(biāo)客戶、價(jià)格、進(jìn)度）等。樓盤(pán):1. 重點(diǎn)分析：香榭麗公寓（一、二、三期)、東逸翠苑、粵港花園（二期)、三屯花園（三期)、麗湖山莊（親情假日）、豐泰花園山莊（洋房)2參考:光大景湖春天、

7、中信新天地、宏遠(yuǎn)活力康城；重點(diǎn)樓盤(pán)分析香榭麗公寓我不要全世界，我只要二人世界1 差不多狀況 地產(chǎn)商進(jìn)展商：東莞市東房住宅有限公司物業(yè)治理：香榭麗物業(yè)治理有限公司（1.5元平方米) 地理位置東莞市厚街鎮(zhèn)體育路 差不多經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：1570平方米;建筑面積:4000平方米;容積率：3.5;綠化面積:50平方米；綠化率：2%;有用率:83%；總戶數(shù):70戶(其中:一期22戶、二期25戶、三期233戶)； 規(guī)劃、配套以及交樓標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)劃：一字排開(kāi)的聯(lián)體高層住宅;要緊配套:空中會(huì)所（餐飲、健身、泳池）、體育公園、市政配套（康樂(lè)南路）;交樓標(biāo)準(zhǔn):毛坯; 開(kāi)盤(pán)時(shí)刻、交樓時(shí)刻一期:0-4-; 03-0

8、31；二期:03-05； 4031；三期：未定; 項(xiàng)目檔次:中檔公寓型住宅戶型配比一期:一房 424平方米 30%；二房 673平方米（主力62平方米) 5%;三房 8平方米 5%；二期:一房 4平方米 14%；二房 673平方米 64%;三房(小) 8平方米 7%；三房(大） 11平方米 15%;三期：二房(小) 683平方米 50；二房(大) 82平方米 8%；三房(小) 2平方米 1%；三房（大) 10124平方米 4;四房 110120平方米 14%;3.銷(xiāo)售狀況 客戶群本地人：7%；外地人(白領(lǐng)):0%;本地投資者中不乏教師、大夫等新興投資群體；銷(xiāo)售狀況一次性付款95折；銀行按揭9折

9、；(輕松按揭98折（三期)）；一期:售罄；最低價(jià):26元/平方米；最高價(jià)：300元平方米；平均售價(jià):900元/平方米;暢銷(xiāo)戶型：二房(73平方米)、三房(83平方米）；二期:售罄；最低價(jià):550元/平方米;最高價(jià):350元/平方米;平均售價(jià)：290元/平方米；暢銷(xiāo)戶型：三房(110平方米)、三房（82平方米）、二房（3平方米）;三期:最低價(jià):600元/平方米;最高價(jià):3300元/平方米;平均售價(jià)：2950元/平方米;暢銷(xiāo)戶型:南向單位、大單位;庫(kù)存戶型:二房(6平方米)、三房（10120平方米）;香榭麗公寓為發(fā)售期間厚街唯一小戶型樓盤(pán),包裝以法式浪漫風(fēng)情,帶給厚街市場(chǎng)較大沖擊，受到投資者以及自

10、住型白領(lǐng)階層的追捧！從香榭麗公寓的銷(xiāo)售情況我們發(fā)覺(jué)幾個(gè)值得注意的現(xiàn)象：緊湊戶型比較受市場(chǎng)歡迎；總價(jià)適中單位銷(xiāo)售比較順暢；厚街人置業(yè)比較注重朝向，特不是用來(lái)自己居住;厚街人在選擇房型是除了注重戶型與面積的配比以及總價(jià)之外，是否出現(xiàn)戶型不夠方正、是否存在洗手間門(mén)對(duì)著臥房門(mén)、是否存在臥房或者廳對(duì)著建筑棱角等問(wèn)題是本區(qū)域置業(yè)者比較關(guān)懷的問(wèn)題;麗湖山莊（親情假日)1. 差不多狀況地理位置東莞市厚街鎮(zhèn)下 治理區(qū)差不多經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總戶數(shù):37戶; 項(xiàng)目檔次：中檔，大型住宅區(qū)配套以及交樓標(biāo)準(zhǔn)要緊配套:小區(qū)會(huì)所(餐飲、健身、泳池)、購(gòu)物大道;交樓標(biāo)準(zhǔn):毛坯；2.戶型配比二房(小） 72平方米 1%；二房(大,帶

11、主人套間) 89平方米 4%；三房（小） 9平方米 0%;三房(大) 105平方米 30%;復(fù)式 194平方米 0；. 銷(xiāo)售狀況客戶群外地人(白領(lǐng)）:70%;港臺(tái)商人：0%； 銷(xiāo)售狀況一次性付款95折；銀行按揭97折；最低價(jià)：1900元平方米;最高價(jià)：3300元平方米；平均售價(jià):260元/平方米;暢銷(xiāo)戶型：三房(?。?2平方米）、三房（大)（05平方米）;庫(kù)存戶型：二房（大）(89平方米)、三房（105平方米)、復(fù)式(194平方米);麗湖山莊，具有10年的開(kāi)發(fā)歷史，產(chǎn)品類型豐富，人氣旺盛的低密度大型社區(qū)。麗湖山莊暢銷(xiāo)戶型顯示：緊湊型戶型容易被市場(chǎng)同意!粵港花園好江景 好心情 差不多狀況 地產(chǎn)商

12、進(jìn)展商:東莞市粵港花園建筑有限公司投資商：瀚森投資集團(tuán) 地理位置東莞市沙田鎮(zhèn)沙太路 項(xiàng)目檔次:中檔偏高2.戶型配比(大致)二房 585平方米三房 1010平方米四房 140160平方米五房 1820平方米復(fù)式 20350平方米3. 銷(xiāo)售狀況 銷(xiāo)售價(jià)格約500300元/平方米；粵港花園，沙田鎮(zhèn)臨江成熟住宅區(qū)，擁有成熟生活配套?；浉刍▓@盡管位于沙田鎮(zhèn),但其優(yōu)越的自然景觀吸引了許多臨鎮(zhèn)的買(mǎi)家;能夠發(fā)覺(jué)項(xiàng)目的自然條件和規(guī)模對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格、速度等產(chǎn)生比較大的阻礙。東逸翠苑都市生活新座標(biāo)1 差不多狀況 地產(chǎn)商進(jìn)展商：東莞市厚街房地產(chǎn)公司 東莞市東逸物業(yè)有限公司(投資商） 地理位置 規(guī)劃配套產(chǎn)品規(guī)劃：圍合

13、式結(jié)合點(diǎn)狀分布,一梯六戶結(jié)合部分一梯四戶高層住宅; 項(xiàng)目檔次：中檔偏高戶型配比（大致)二房 608平方米；三房（小) 9011平方米;三房(大) 102平方米;四房 13015平方米;3. 銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售時(shí)期安排3年年底安排內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記工作;(年元旦開(kāi)始地面以上工程)首期推出6棟高層住宅約600套單位; 銷(xiāo)售價(jià)格約2030元平方米;東逸翠苑工程進(jìn)度比較難支持到它的市場(chǎng)推廣,然而，現(xiàn)代化的銷(xiāo)售中心、大批的樣板單位和部分示范園林能夠?qū)?年底的內(nèi)部登記產(chǎn)生許多的推動(dòng)力。東逸翠苑盡管首期推出6棟高層單位,然而其2萬(wàn)平方米的整體規(guī)劃應(yīng)該能夠給到買(mǎi)家相當(dāng)?shù)男判摹|逸翠苑,號(hào)稱厚街“首個(gè)大型園林社區(qū)”!是0年

14、厚街特不值得關(guān)注的“大盤(pán)”之一！三屯花園集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、居住于一體的大型商住中心差不多狀況 地產(chǎn)商進(jìn)展商：東莞市厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司 東莞市先興實(shí)業(yè)有限公司香港合宜實(shí)業(yè)有限公司 地理位置東莞市厚街鎮(zhèn)三屯(107國(guó)道窖路口入) 項(xiàng)目檔次一、二期 中低檔第三期 中檔.戶型配比(大致）一、二期二房(帶主人套房） 80100平方米;三房 110135平方米；四房 150平方米;第三期戶型配比尚未知曉，可能比較接近東逸翠苑的戶型配比；.銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售進(jìn)度一、二期屬于自然消化,銷(xiāo)售進(jìn)展屬于“細(xì)水長(zhǎng)流”型；三期銷(xiāo)售尚未開(kāi)始，可能在004年.黃金周會(huì)面市； 銷(xiāo)售價(jià)格一、二期最低價(jià)：190元/平方米;最高價(jià)：70

15、元/平方米;平均售價(jià):2300元/平方米；暢銷(xiāo)戶型：三房(小)(1115平方米)、二房（大）（9平方米);庫(kù)存戶型：二房(?。?1平方米）、三房（15、13平方米）、四房(150平方米);第三期依照規(guī)劃設(shè)計(jì)(地段、規(guī)模、建筑形態(tài)、容積率等）以及銷(xiāo)售人員口風(fēng),可能會(huì)比第一、二期抬高3050元/平方米;三屯花園一、二期憑借低廉的價(jià)格贏得了部分追求“實(shí)惠”客戶的親睞,該項(xiàng)目在廣告宣傳上投入較小,屬于自然消化型;三屯花園第三期的推出時(shí)刻可能在04年5月1日,工程進(jìn)度應(yīng)該能夠滿足到0年5.黃金周公開(kāi)發(fā)售的要求；三屯花園第三期在規(guī)劃上(初步)無(wú)太多亮點(diǎn),屬于圍合結(jié)合點(diǎn)式高層，一梯四戶；然而其戶型設(shè)計(jì)上也

16、不存在致命的硬傷,假如價(jià)格在26-2800元/平方米的話,加上三屯原有的老客戶群體優(yōu)勢(shì),也將成為2004年厚街樓市值得關(guān)注的另一“情況”！豐泰華園山莊1戶型配比（剩貨）二房（小) 6平方米二房（大) 9106平方米三房(小） 1011平方米三房(大) 1314平方米四房(?。?1311平方米四房(大） 17180平方米2.銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售價(jià)格(剩貨單位)洋房單位毛坯房最低價(jià)：400元/平方米、最高價(jià)：3400元/平方米；豐泰華園山莊洋房憑借依山伴水的豪宅血統(tǒng)，深得本地自住型購(gòu)買(mǎi)群體的親睞,虎門(mén)、厚街近在咫尺，購(gòu)房客戶互有往來(lái),投資型置業(yè)者成為臨鎮(zhèn)關(guān)注和應(yīng)該爭(zhēng)取的對(duì)象。參照樓盤(pán)情況收集光大景湖春天白

17、領(lǐng)精英生活特區(qū)1. 差不多狀況 地產(chǎn)商進(jìn)展商:廣東光大企業(yè)集團(tuán)物業(yè)治理:光大物業(yè) 地理位置東莞東城銀村路 差不多經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：20000平方米;總戶數(shù):2100戶； 項(xiàng)目檔次:中檔2.戶型配比二房 5865平方米 5%三房 9312平方米 8%三房(帶工人房) 510平方米 20復(fù)式 120平方米 7%3.銷(xiāo)售狀況 客戶群公務(wù)員 企業(yè)白領(lǐng)私營(yíng)企業(yè)主 銷(xiāo)售價(jià)格最低價(jià):200元/平方米；最高價(jià)：300元平方米；平均價(jià)格：3元平方米； 暢銷(xiāo)戶型二房(56平方米）、三房(9312平方米)； 庫(kù)存戶型三房（35150平方米)、復(fù)式（1350平方米）；景湖春天在戶型設(shè)計(jì)上主攻中三房的定位，加上03

18、年開(kāi)始市場(chǎng)宣傳形象的改變,造就了爭(zhēng)取成為3年最大贏家的基礎(chǔ)!其暢銷(xiāo)戶型依舊二房（58平方米)、三房（93127平方米）,能夠覺(jué)察到戶型設(shè)計(jì)、定位的有用以及實(shí)惠仍然是博得市場(chǎng)親睞的重要手段。中信新天地白領(lǐng)生活新天地1. 差不多狀況 地產(chǎn)商進(jìn)展商：中信地產(chǎn)（東莞市中信龍?zhí)┲脴I(yè)有限公司） 地理位置南城區(qū)，石竹新花園對(duì)面 差不多經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：2680平米；建筑面積：10100平米；容積率:2.2；總戶數(shù):1953戶; 項(xiàng)目檔次:中檔2. 戶型配比和產(chǎn)品設(shè)計(jì)單身公寓 29平方米 12%;一房 53平方米 %；二房 782平方米 2%；三房(小) 87平方米 %；三房(中） 9803平方米 16；

19、三房(大） 11513平方米 7;四房 11320平方米 9%;配置較合理,緊密結(jié)合項(xiàng)目定位（主力客戶群為都市白領(lǐng)）；公寓、1房、2房和小3房的比例合計(jì)約60；配置了9的小房,在牢牢把握目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足其不同需要。3.銷(xiāo)售狀況 客戶群定位外地在莞白領(lǐng)比例較高,其次是私營(yíng)業(yè)主,東莞本地人的購(gòu)房目的一部分是投資性質(zhì)。周邊鎮(zhèn)區(qū):155,其購(gòu)房首要目的是解決戶口問(wèn)題，方便小孩上學(xué)。銷(xiāo)售價(jià)格最低價(jià):270元/平方米;最高價(jià):4237元/平方米;項(xiàng)目整體均價(jià)10元/m;內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格28002900元/m；暢銷(xiāo)戶型三房(小、中）(87103平方米）、單身公寓（29平方米）、二房（7782平方

20、米）; 庫(kù)存戶型四房(11312平方米)、一房(53平方米）、三房(大)（11533平方米);中信新天地在戶型設(shè)計(jì)上的多樣性決定了他適合不同人群、不同購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的需求;同時(shí)其暢銷(xiāo)戶型的種類也反映了一個(gè)現(xiàn)象:戶型與面積的匹配直接阻礙了產(chǎn)品被市場(chǎng)同意的程度!從中信新天地的戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)、客戶群體定位、銷(xiāo)售情況等分析發(fā)覺(jué):在同意的定位范圍內(nèi)假如能夠豐富戶型種類以及面積分布，對(duì)擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體、提高銷(xiāo)售速度等具有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用!宏遠(yuǎn)活力康城住進(jìn)來(lái) 動(dòng)起來(lái)1. 差不多狀況 地產(chǎn)商進(jìn)展商：廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 地理位置南城區(qū)，原宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)內(nèi),南城區(qū)西南部,與南城區(qū)隔運(yùn)河相望。差不多經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：

21、3000平方米;建筑面積:1500平方米;總戶數(shù)：90戶； 項(xiàng)目檔次:中檔2.戶型配比二房 8、8平方米 2%；三房（小) 4.711平方米 3%；三房(中、大) 814平方米 3%；復(fù)式 1925平方米 5；.銷(xiāo)售狀況客戶群定位白領(lǐng)占據(jù)一定比例,社區(qū)周邊居民是一部分客戶 銷(xiāo)售價(jià)格最低價(jià):2350元/平方米;最高價(jià)：300元平方米；項(xiàng)目整體均價(jià):2860元/m2； 暢銷(xiāo)戶型三房（小)(94.115平方米)、三房(大）（138146平方米）、二房（80平方米）; 庫(kù)存(滯銷(xiāo)）戶型三房（大）（146平方米)、二房(大)（89平方米）；宏遠(yuǎn)活力康城是03年上半年莞城地區(qū)暢銷(xiāo)樓盤(pán)的代表!然而，其后期銷(xiāo)

22、售卻遇到比較大的阻力,緣故來(lái)自幾個(gè)方面：庫(kù)存戶型普遍是“大戶型”或者面積偏大造成總價(jià)高,或者相對(duì)房型來(lái)講面積太大了(比如:二房,8平方米)；2、 戶型位置安排不合理較大的戶型安排在了臨四環(huán)路噪音較大的地點(diǎn)或者東西朝向的西面部分,庫(kù)存產(chǎn)品要緊是這部分產(chǎn)品！可見(jiàn)：戶型設(shè)計(jì)、各個(gè)戶型的位置安排在樓盤(pán)的整體策劃、營(yíng)銷(xiāo)中起到特不關(guān)鍵的作用!(三)比較、分析講明:分析結(jié)論要緊依據(jù)項(xiàng)目片區(qū)（厚街鎮(zhèn)）的市場(chǎng)調(diào)研信息，同時(shí)參照莞城部分典型樓盤(pán)。1項(xiàng)目規(guī)模厚街地區(qū)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以中小盤(pán)為主,特不是新推項(xiàng)目或者老盤(pán)新一期推出總建筑面積均在10萬(wàn)平方米甚至5萬(wàn)平方米以下；商品住宅的賣(mài)點(diǎn)之一確實(shí)是小區(qū)化生活，而小區(qū)化生活的

23、重要構(gòu)成要素確實(shí)是規(guī)模，因此，能否營(yíng)造小區(qū)化生活、能否在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，規(guī)模是重要因素之一。在現(xiàn)實(shí)開(kāi)發(fā)中盡管是分期開(kāi)發(fā),然而許多進(jìn)展商依舊將整塊地同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，一方面提高了規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性；另外一個(gè)重要緣故確實(shí)是能夠給到市場(chǎng)充足的信心，有力支持營(yíng)銷(xiāo)推廣工作!2小區(qū)規(guī)劃 厚街地區(qū)在售以及待推出項(xiàng)目的規(guī)劃逐步向圍合結(jié)合點(diǎn)狀的高層帶電梯住宅進(jìn)展，同時(shí),一梯四戶甚至六戶的設(shè)計(jì)造就了各大樓盤(pán)的容積率逐步攀升、通風(fēng)采光在設(shè)計(jì)中被“忽視”(事實(shí)上是必不得已?。@種設(shè)計(jì)或者規(guī)劃的阻礙(最終是對(duì)利潤(rùn)的阻礙)在以后的銷(xiāo)售價(jià)格和速度中將明顯體現(xiàn)出來(lái)！ 厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)、投資群體，因?yàn)槭軅鹘y(tǒng)風(fēng)俗的阻礙,在戶型

24、與面積的配比以及總面積（總價(jià))外,還特不關(guān)注：朝向、戶型平面擺布設(shè)計(jì)、風(fēng)水等要素。3. 戶型設(shè)計(jì)、配比、功能設(shè)置以及開(kāi)間尺寸要求戶型的設(shè)計(jì)、配比是樓盤(pán)產(chǎn)品的重要參數(shù),它決定了房子能夠吸引(網(wǎng)羅)到多少客戶,同時(shí)欣然落定！結(jié)構(gòu)配比二房、三房、四房將成為厚街地區(qū)2004年洋房市場(chǎng)的要緊供給產(chǎn)品類型。這三種戶型也是市場(chǎng)需求最大的產(chǎn)品類型;同時(shí),每種戶型的設(shè)計(jì)(朝向、周邊環(huán)境、景觀、使用舒適性等等）、面積范圍以及價(jià)格同樣決定其是否能夠順利“嫁出去”！此外，依照厚街前期樓盤(pán)以及類似地區(qū)（如：莞城）的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),部分樓盤(pán)前期定位不準(zhǔn)，戶型比例、結(jié)構(gòu)等存在問(wèn)題(如:四房甚至五房等大戶型比例偏高,或者沒(méi)有較好地

25、處理朝向、通風(fēng)、采光等問(wèn)題）,這也是部分產(chǎn)品特不是大戶型市場(chǎng)銷(xiāo)售滯后、造成較高空置率的緣故。此外,首次置業(yè)和投資型小戶型逐步占據(jù)了一定比例，如一房一廳和單身公寓。面積配比依據(jù)市場(chǎng)定位的不同、實(shí)際開(kāi)發(fā)水平不同而存在差異。二房：熱銷(xiāo)戶型面積范圍較廣,分布在5585平方米范圍內(nèi)；三房：中檔定位的樓盤(pán)熱銷(xiāo)三房面積在515平方米，中檔偏上定位的樓盤(pán)熱銷(xiāo)三房面積略大,差不多在105-135平方米；四房:中檔或偏上樓盤(pán)熱銷(xiāo)戶型面積14-160平方米；小戶型:公寓30平方米,一房一廳4-55平方米。同時(shí)同一個(gè)項(xiàng)目的各戶型之間要有明顯的區(qū)不,比如：一房一廳的面積不能接近二房二廳；二房二廳的面積不能太接近小三房二

26、廳等。（在本項(xiàng)目中存在部分二房二廳面積偏大的情況）房間功能設(shè)置、開(kāi)間匹配通過(guò)收集典型樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況資料,分析阻礙銷(xiāo)售速度和實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)的種種因素：我們發(fā)覺(jué)房型設(shè)計(jì)是否緊湊(相應(yīng)的面積匹配相應(yīng)的房間數(shù)量和套房數(shù)量）、開(kāi)間設(shè)置是否合理在促進(jìn)銷(xiāo)售中十分重要！具體包含以下幾點(diǎn):二房面積在5575平方米范圍內(nèi)一般不設(shè)置主人套間,當(dāng)面積范圍上升到80平方米以上時(shí)，一般都要設(shè)置主人套間，二房的暢銷(xiāo)戶型差不多遵從以上規(guī)律；三房面積在510平方米、1125平方米范圍內(nèi)屬于緊湊型和舒適型三房，也是厚街地區(qū)以及莞城地區(qū)十分暢銷(xiāo)的戶型(因此，同等情況下還要考慮價(jià)格、朝向、周邊環(huán)境等重要因素）；同樣的規(guī)律我們能夠發(fā)覺(jué)在

27、一房、四房,或者更大單位里面同樣成立！在開(kāi)間的設(shè)置上要緊講究匹配（不僅僅指客廳，主房甚至次臥同樣重要!）,客廳的開(kāi)間從米至48米不等的寬度以及房間從2.8米至38米不等的寬度要與所配戶型的總面積相對(duì)應(yīng),比如:8平方米的二房，使用率達(dá)到8%,廳的開(kāi)間應(yīng)該在38米以上，而主臥開(kāi)間也至少要達(dá)到3.米。我們之因此在那個(gè)地點(diǎn)十分強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)計(jì)的重要性,一方面因?yàn)槭袌?chǎng)和消費(fèi)者越來(lái)越理性，涉及到產(chǎn)品本身的問(wèn)題越來(lái)越被重點(diǎn)關(guān)注;另一個(gè)重要緣故是我項(xiàng)目在這方面存在一些設(shè)計(jì)缺陷，可能會(huì)阻礙銷(xiāo)售的速度以及預(yù)期價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，具體的設(shè)計(jì)缺陷將在后面的本項(xiàng)目分析中詳細(xì)分解、講明。4. 客戶群(構(gòu)成、特征及變化趨勢(shì)）通過(guò)分析厚

28、街地區(qū)在售重點(diǎn)樓盤(pán)客戶資料,能夠發(fā)覺(jué)厚街的房地產(chǎn)消費(fèi)和投資群體的構(gòu)成、特征以及變化趨勢(shì)有自身的特點(diǎn)：厚街籍人士私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員比例較高,購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)；中大戶型的要緊客戶,該類客戶比例愈高，樓盤(pán)檔次愈高。同時(shí)該類客戶也是最注重朝向、風(fēng)水、戶型是否方正等因素的一群。外地來(lái)莞人士企業(yè)白領(lǐng)、治理人員、專業(yè)人士等構(gòu)成（包含少量政府公務(wù)員)。該類客戶群購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng),學(xué)歷較高，但平均水平略低于第1類。伴隨著東莞經(jīng)濟(jì)進(jìn)展,工業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型和人才引進(jìn)政策的逐步落實(shí)，2類人士在購(gòu)買(mǎi)群中所占比例將進(jìn)一步增加；該類客戶中最新涌現(xiàn)了如教師、大夫等具有穩(wěn)定收入的投資主體，值得關(guān)注。此類客戶更加關(guān)注戶型設(shè)計(jì)是否緊湊、經(jīng)

29、濟(jì)有用。周邊鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)業(yè)主較多，置業(yè)的要緊目的是投資或者臨時(shí)居?。ㄔ诤窠钟猩饣蛘咂渌?; 購(gòu)買(mǎi)物業(yè)類型較復(fù)雜,2房和大戶型一一覆蓋。外籍港臺(tái)在莞開(kāi)廠的老總或高級(jí)治理人員,購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。然而依照購(gòu)買(mǎi)緣故的不同,購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品覆蓋面較廣。顯然前兩類客戶構(gòu)成厚街樓盤(pán)的要緊消費(fèi)群體，值得我項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)推廣中重點(diǎn)關(guān)注!另外，我項(xiàng)目假如要想實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售速度,同時(shí)實(shí)現(xiàn)比較理想的成交價(jià)格，必須能夠覆蓋到相對(duì)多的客戶群體，這就要求我們的產(chǎn)品類型能夠滿足他們的消費(fèi)或者投資需求，這一點(diǎn)在我項(xiàng)目的分析中將重點(diǎn)討論。5 銷(xiāo)售價(jià)格和速度以及阻礙因素一般來(lái)講，項(xiàng)目地段、規(guī)模、容積率、產(chǎn)品比例設(shè)定、產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略等是決定產(chǎn)

30、品價(jià)格、銷(xiāo)售速度的重要因素。同時(shí),在厚街又存在一些側(cè)重。價(jià)格： 外在因素:物業(yè)地段、地產(chǎn)品牌、產(chǎn)品規(guī)劃(建筑品質(zhì))、營(yíng)銷(xiāo)推廣、市場(chǎng)大勢(shì);中檔偏低樓盤(pán)均價(jià)20026元/平方米;中檔樓盤(pán)均價(jià)2600-000元平方米;中檔偏高樓盤(pán)均價(jià)00-30元/平方米。在價(jià)格區(qū)位上厚街比較接近莞城。物業(yè)地段：物業(yè)所在的區(qū)域、地段等不僅決定了物業(yè)在生活配套、交通等硬件方面的基礎(chǔ)，同時(shí),是否有濃郁的生活氛圍和良好的升值前景也與物業(yè)地段息息相關(guān)。在厚街更重要的是自然環(huán)境和生活氛圍，因?yàn)楸容^鎮(zhèn)中心和邊緣地帶，相隔距離不是專門(mén)遠(yuǎn)。地產(chǎn)品牌：品牌進(jìn)展商的售價(jià)在同等檔次的樓盤(pán)中位于上游，高出一般樓盤(pán)200-400元/平方米。目

31、前在厚街關(guān)于品牌臨時(shí)還只存在知名度的問(wèn)題，能夠通過(guò)有效的廣告營(yíng)銷(xiāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)和提高。產(chǎn)品規(guī)劃(建筑品質(zhì)）:那個(gè)地點(diǎn)要緊指規(guī)劃、戶型以及建筑品質(zhì),成熟和有經(jīng)驗(yàn)的進(jìn)展商一般表現(xiàn)較好,舍得在設(shè)計(jì)上投入精力,尤其是戶型,實(shí)在與創(chuàng)新兼顧。這一點(diǎn)在厚街值得重視,也是本項(xiàng)目值得重點(diǎn)研究的方面。營(yíng)銷(xiāo)推廣:品牌進(jìn)展商一般與聞名中介結(jié)盟，后者介入項(xiàng)目前期策劃和后期代理，其結(jié)果是產(chǎn)品定位較準(zhǔn)確、形象包裝較到位,銷(xiāo)售策劃一氣呵成,進(jìn)而把握住了目標(biāo)客戶，價(jià)格自然有支撐。市場(chǎng)大勢(shì)：厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速上升期，尤其是進(jìn)入200年,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇、消費(fèi)心理越來(lái)越理性和成熟,這就驅(qū)使我項(xiàng)目在搶時(shí)刻的同時(shí)要十分重視產(chǎn)品的設(shè)計(jì)競(jìng)

32、爭(zhēng)最終依舊落在產(chǎn)品上！內(nèi)在因素:總價(jià)、客戶消費(fèi)適應(yīng)總價(jià)：客戶的承受能力總是存在一個(gè)心理上限。依照市場(chǎng)反應(yīng),在本項(xiàng)目所在的區(qū)域， 3540萬(wàn)（四房及四房以下單位)在消費(fèi)心理上是道坎!總價(jià)與住宅面積指標(biāo)一起阻礙著樓盤(pán)的單價(jià),也阻礙著銷(xiāo)售速度。消費(fèi)適應(yīng)：本地居民居住支出比例普遍較低，按揭以10-15年較多(不適應(yīng)長(zhǎng)期還貸)。外來(lái)白領(lǐng)等投資群體會(huì)選擇稍長(zhǎng)一點(diǎn)的還貸年限。速度： 依舊受制于品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、市場(chǎng)大勢(shì)個(gè)因素,同時(shí)與價(jià)格直接相關(guān)。6社區(qū)商業(yè)厚街商業(yè)物業(yè)概況厚街商業(yè)發(fā)達(dá),要緊商業(yè)街道為康樂(lè)路和厚街廣場(chǎng)附近,其中康樂(lè)北路及其延伸路段商業(yè)尤為突出(風(fēng)格類似廣州的北京路、上海的南京路)，要緊

33、有華潤(rùn)超市等大型超市和蘋(píng)果等品牌服裝連鎖店。商業(yè)發(fā)達(dá)地段，其物業(yè)價(jià)值也高。在康樂(lè)路及厚街廣場(chǎng)附近商鋪?zhàn)饨鹨话阍?50200元/平方米;而其他地段商鋪?zhàn)饨鹬辉?元/平方米。出租商鋪多以臨街首層單間商鋪為主，面積因經(jīng)營(yíng)種類不同而大小不等。但以經(jīng)營(yíng)服裝和理發(fā)美容為主,面積在000平方米左右（除華潤(rùn)超市外)。住宅小區(qū)商業(yè)小區(qū)商鋪成為樓盤(pán)的重要利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)是業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。凡住宅小區(qū)必建商鋪，不管小區(qū)是“大”依舊“小”，小區(qū)居民的日常生活用品往往在此購(gòu)置?？蛻羧罕镜鼐用裼袕?qiáng)烈的商鋪情結(jié)，“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)理念使之投資意識(shí)較強(qiáng)。在當(dāng)?shù)厝搜壑?，商鋪是能夠升值?相關(guān)于住宅而言），擁有了商鋪，意味著自己和直屬

34、的下一代生計(jì)將不成問(wèn)題。至于外地人,多用于做生意。商鋪的部分客戶是小區(qū)業(yè)主和附近居民。依照職業(yè)，客戶要緊分為3類:1 私營(yíng)業(yè)主;2.“土地主”:本地洗腳上田的農(nóng)民,其土地被租用建廠,這部分人傳統(tǒng)觀念亦較濃，土地出租使其嘗到甜頭，故亦熱衷于投資商鋪；3.一部分公務(wù)員。產(chǎn)品特征形式上多為散鋪，沿社區(qū)外沿布置;層高5-6,進(jìn)深8-17m,沿要緊道路或靠近小區(qū)主入口的鋪位進(jìn)深，能夠做到5m以上（面積相對(duì)較大，用于設(shè)置較大型商鋪和酒樓）。阻礙因素1本地人的熱情勿庸置疑，同時(shí)利好政策在較大程度將推動(dòng)行情的上漲，商業(yè)氛圍的營(yíng)造越來(lái)越重要，例如：風(fēng)情街等;2.商鋪的區(qū)位較重要,或臨近干道邊，交通順暢，或周邊人

35、氣較足；.現(xiàn)場(chǎng)的包裝與營(yíng)銷(xiāo)手段,氣氛的烘托十分重要；4. 價(jià)格要依照地段以及現(xiàn)鋪?zhàn)饨饋?lái)合理制定。本項(xiàng)目(一期)的商業(yè)設(shè)置要緊考慮滿足本樓盤(pán)住戶以及附近居民日常消費(fèi)需求。7. 項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況以及趨勢(shì)預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)況:目前厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)算不上激烈，在建、在售項(xiàng)目不多,一些老項(xiàng)目差不多進(jìn)入尾盤(pán)時(shí)期；然而，由于直線距離不是特不遙遠(yuǎn)，同時(shí)隨著市政工交系統(tǒng)的逐步完善，周邊部分項(xiàng)目同樣能夠輻射到本區(qū)域,參與客戶爭(zhēng)奪,因此我們?cè)诓僮鞅卷?xiàng)目時(shí)考慮的項(xiàng)目輻射范圍應(yīng)該大一些。綜合實(shí)力(差距彌補(bǔ)）:厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力尤其是品牌支撐上不存在太大差不,新項(xiàng)目知名度的建立也能夠通過(guò)有效營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)建立;而在開(kāi)發(fā)經(jīng)

36、驗(yàn),尤其是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上就拉開(kāi)了差距，因此,有效借鑒以及在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面引入外腦力量將對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售產(chǎn)生強(qiáng)大的推動(dòng)力。以后競(jìng)爭(zhēng)：據(jù)能夠收集的市場(chǎng)消息顯示，2003年底開(kāi)始將會(huì)陸續(xù)有新盤(pán)上市，如:東逸翠苑、三屯花園（第三期）等；各新盤(pán)在整體規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣上應(yīng)該都較現(xiàn)有樓盤(pán)有較大的提升，本項(xiàng)目區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì) “突然” 加劇，這就對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售提出了高效、高質(zhì)和不斷創(chuàng)新的要求。趨勢(shì)預(yù)測(cè)：厚街房地產(chǎn)處于爬升期,在以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將較為多見(jiàn),因此及早入市,搶占先機(jī)十分重要。在以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面,中檔樓盤(pán)(包含中檔偏上)將成為市場(chǎng)主流，主力客戶群集中在本地人、來(lái)莞工作的白領(lǐng)、專

37、業(yè)人士和當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主;中檔樓盤(pán)（包含中檔偏上)戶均面積將略有減??；配套齊全、成熟、交通便利的大型社區(qū)將是客戶首選；三、項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：S26省道與北環(huán)路交匯處（厚街遂通車(chē)行側(cè))土地用途：商住用地占地面積：3113平方米建筑占地：331472平方米綠地率：35%容積率：5.19地塊特征：地塊呈類似梯形或矩形的不規(guī)則形狀地塊四至:地塊東偏南緊臨厚街遂通車(chē)行;南偏西臨北環(huán)路;西偏北為后續(xù)進(jìn)展用地（有路隔開(kāi)）；北偏東為 ;交通環(huán)境:項(xiàng)目緊臨S256省道和北環(huán)路,交通十分便利。項(xiàng)目SWO分析(一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strngth)交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處256省道和北環(huán)路交匯處，交通十分便利。項(xiàng)目緊臨成熟生活

38、區(qū)板塊內(nèi),目標(biāo)客戶集中、有效項(xiàng)目周邊分布有明珠花園、香榭麗公寓等住宅區(qū)，不僅居住氛圍濃重，而且有挖掘再次置業(yè)潛力的可能。潛在商業(yè)價(jià)值 項(xiàng)目緊挨著厚街遂通車(chē)行,臨兩條重要道路,潛在商業(yè)價(jià)值較大。(二） 項(xiàng)目劣勢(shì)(Wekne)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌不僅會(huì)讓消費(fèi)者減少認(rèn)知時(shí)刻和步驟，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌也與項(xiàng)目的宣傳推廣成本、項(xiàng)目?jī)r(jià)格等相關(guān)聯(lián)，良好的企業(yè)品牌能夠瞬間吸引市場(chǎng)關(guān)注、實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格、迅速有效撬動(dòng)市場(chǎng)。本項(xiàng)目并無(wú)良好的品牌作為產(chǎn)品推向市場(chǎng)和被市場(chǎng)、消費(fèi)者關(guān)注、同意的平臺(tái)，這就需要通過(guò)項(xiàng)目包裝、宣傳來(lái)提高項(xiàng)目的知名度;同時(shí)來(lái)帶動(dòng)進(jìn)展商品牌的建立,為后續(xù)進(jìn)展建筑一個(gè)品牌的大平臺(tái)。缺乏自然景

39、觀 本項(xiàng)目地處都市旺地,四周無(wú)山脈、湖泊、河流等自然景觀,地勢(shì)平坦無(wú)起伏，缺乏高附加值的可用自然資源的支撐。周邊環(huán)境稍顯嘈雜項(xiàng)目南側(cè)臨馬路,有噪音嫌疑,可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)部分負(fù)面阻礙。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)存在較大缺陷 (關(guān)鍵點(diǎn)）本項(xiàng)目一梯六戶的設(shè)計(jì)，加上戶型面積、功能設(shè)置、開(kāi)間以及同一平面朝向、風(fēng)水等方面存在較大缺陷(見(jiàn)附圖)：一梯六戶:一個(gè)梯間六套單位的設(shè)計(jì)動(dòng)身點(diǎn)是提高容積率，然而他帶來(lái)的弊端多,而且明顯。類似朝向、棱角相對(duì)、私密性、異形房間等等(祥見(jiàn)以下分解）。戶型面積：通過(guò)收集分析厚街在售樓盤(pán)客戶資料以及潛在客戶資料,我們發(fā)覺(jué)厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶型面積與房間數(shù)量以及功能設(shè)置之間的量化關(guān)系與一

40、般房地產(chǎn)市場(chǎng)類似緊湊型、舒適型始終熱銷(xiāo)！然而比較我項(xiàng)目戶型面積與房間數(shù)量以及功能設(shè)置之間關(guān)系發(fā)覺(jué),我們的戶型面積普遍較市場(chǎng)最旺盛的潛在需求區(qū)域要大(5平方米不等)；比如，市場(chǎng)暢銷(xiāo)的二房單位應(yīng)該在785平方米范圍，而我們的兩房卻在84平方米范圍；如此的產(chǎn)品在營(yíng)銷(xiāo)中遇到的問(wèn)題是：有效客戶群體狹窄,銷(xiāo)售緩慢。講到底,因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)可能在金字塔上爬得太高了，偏離了主流需求!功能設(shè)置：功能設(shè)置與戶型面積之間是緊密聯(lián)系的,我項(xiàng)目在戶型功能設(shè)置方面犯了與戶型面積矛盾的錯(cuò)誤顯示尊貴、闊綽的大戶型(90平方米相對(duì)二房來(lái)講,能夠定位為“大戶型“）卻沒(méi)有設(shè)置主人套間!功能設(shè)置要與項(xiàng)目的定位以及戶型面積相對(duì)應(yīng)，同

41、時(shí)互相支撐；在我項(xiàng)目的部分戶型設(shè)計(jì)中沒(méi)有專門(mén)好地解決那個(gè)問(wèn)題。面積分布（開(kāi)間設(shè)定）：面積分布要緊分析同樣的面積在同一戶型或者不同戶型之間的分隔問(wèn)題。例如:我項(xiàng)目A座F單位，面積是114平方米,然而其主人房只有3.3米的開(kāi)間；顯然給人大小分布太偏頗的感受。平面布置:平面布置包括兩個(gè)方面，一方面是分析同一層平面上幾套單位之間的位置擺布,其涉及朝向、采光、通風(fēng)等與戶型面積之間的關(guān)聯(lián)問(wèn)題;如，我項(xiàng)目在平面布置上存在將三房單位（A座B戶型)擺在完全西向的位置，而二房單位（A座E戶型）卻擺在南向的位置，最終的結(jié)果確信是：二房迅速消化,三房單位因?yàn)槌騿?wèn)題不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)格；另一方面是分析同一套單位中各房間、

42、門(mén)、窗戶等的位置擺布，其涉及到是否會(huì)不符合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗的要求；如，我項(xiàng)目的A座C單位的洗手間門(mén)正對(duì)臥房門(mén)，銷(xiāo)售人員趕忙反映厚街客戶特不忌諱這一點(diǎn)。風(fēng)水風(fēng)水是一種民間風(fēng)俗!在廣東地區(qū)的許多地點(diǎn),消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品特不注重風(fēng)水;然而,在我項(xiàng)目因?yàn)樵O(shè)計(jì)的緣故存在許多有背風(fēng)水習(xí)俗的地點(diǎn)；如，座的單位的主人房窗戶正對(duì)A座E單位的房間棱角，這在厚街市場(chǎng)是可不能受歡迎的。朝向朝向是一個(gè)特不關(guān)鍵的問(wèn)題,如何樣利用好朝向提高物業(yè)價(jià)值應(yīng)該是前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)！我項(xiàng)目因?yàn)椤耙惶萘鶓簟暗木壒?在同一平層上確信會(huì)有朝向特不差的單位，然而如何盡可能縮小損失卻是能夠討論的。如,(A座單位）將面積大的三房放在正西方向，而且三個(gè)

43、房間連同客廳全部朝西,如此的朝向會(huì)使這部分單位銷(xiāo)售產(chǎn)生壓力,假如如此的朝向發(fā)生在小戶型上,或許壓力會(huì)小一點(diǎn)!關(guān)于匯景豪庭項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)我司糾集大批具有厚街市場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行了多輪評(píng)審,在戶型設(shè)計(jì)、平面布局等等方面發(fā)覺(jué)了較多比較嚴(yán)峻的問(wèn)題,那個(gè)地點(diǎn)魯莽提出，完全出于對(duì)后期營(yíng)銷(xiāo)工作的考慮,希望進(jìn)展商能夠參考我們從營(yíng)銷(xiāo)角度提出的問(wèn)題，綜合考慮、決策！(首期）開(kāi)發(fā)規(guī)模較小項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)只有萬(wàn)多的占地規(guī)模，專門(mén)難形成社區(qū)的感受，與東逸翠苑等要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較存在弱勢(shì);假如能夠?qū)⑷谕瑫r(shí)規(guī)劃，能夠彌補(bǔ)這一弱項(xiàng)。（三） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)(pont)厚街整體市場(chǎng)方興未艾厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)期,不管是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，依舊營(yíng)銷(xiāo)推廣上都還有相當(dāng)?shù)纳仙臻g,在那個(gè)時(shí)候推售該樓盤(pán)，具有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)保障；然而，“大盤(pán)”再好也有“跌停板”!抓住機(jī)會(huì)、精益求精，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)推廣上用足功夫才是成敗的關(guān)鍵。都市升值 厚街,在珠三角大區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展