佛山五一市場(chǎng)報(bào)告

1、2020年開局，疫情黑天鵝來(lái)襲，樓市一度被冰封；購(gòu)房需求被抑制， 傳統(tǒng)樓市“三月小陽(yáng)春”不再。伴隨疫情逐步消除，3月底部分開發(fā)商為應(yīng)對(duì)疫情、追趕業(yè)績(jī)，紛紛 采取以價(jià)換量的方式實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)逐步回暖。疊加近期佛山土拍市場(chǎng)的火熱， 核心區(qū)域或臨廣區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪愈演愈烈，表明房企對(duì)市場(chǎng)信心進(jìn)一步 恢復(fù)，高價(jià)地的涌現(xiàn)也激發(fā)客戶對(duì)樓市的關(guān)注度不斷上升。而今年五一黃金節(jié)點(diǎn)，佛山市場(chǎng)熱度持續(xù)，各項(xiàng)目以不同的營(yíng)銷策 略突圍市場(chǎng)180001600014000120001000080006000400020000504540353025201510502019年1.5-1.111.19-1.252.2-2.82.16

2、-2.223.2-3.83.16-3.223.30-4.54.13-4.194.27-5.35.11-5.175.25-5.316.8-6.146.22-6.287.6-7.127.21-7.288.3-8.108.17-8.238.31-9.69.14-9.209.28-10.410.12-10.1810.26-11.111.9-11.1511.23-11.2912.7-12.1312.21-12.271.4-1.101.18-1.312.8-2.142.22-2.283.7-3.133.21-3.274.4-4.104.18-4.245.2-5.8佛山市周度商品住宅成交走勢(shì)成交面積(萬(wàn))備

3、案均價(jià)從佛山周度成交量的趨勢(shì)反映，2019年上半年各區(qū)限價(jià)限簽放寬，成交量逐漸回升。2019年7月起政策信號(hào)轉(zhuǎn)向維穩(wěn)，加上 房企融資收緊等影響，導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足觀望情緒漸濃。2020年1-2月疫情影響大市成交明顯回落，周均簽約量 不足10萬(wàn)。隨著3-5月政府對(duì)疫情的積極面對(duì)，政策信號(hào)再度轉(zhuǎn)向（降息/降準(zhǔn)+人才政策優(yōu)化），積壓已久的購(gòu)房需求逐步釋放，其中3月周均簽約17萬(wàn)，4月簽約26萬(wàn)。2019年下半年銀根收緊成交維穩(wěn)2019年上半年需求釋放成交回升2020年1-4月積壓需求釋放 成交先抑后揚(yáng)160001400012000100008000600040002000018016014012010

4、08060402002015.42016.42017.42018.42019.42020.42019年雖然年初限價(jià)放寬帶動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升，但整體宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，銷量持續(xù)回落，本年更受疫情影響，在售 項(xiàng)目推遲開放轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上銷售。4月項(xiàng)目加緊營(yíng)銷及推貨節(jié)奏，清明節(jié)過(guò)后銷量才得以逐步釋放。2002年4月佛山商品住宅供應(yīng)約109.4萬(wàn)同比下降21% ，簽約面積約98萬(wàn)同比減少18% ，備案均價(jià)為10886元/同比基本持平。近年4月佛山商品住宅供需價(jià)供應(yīng)面積簽約面積備案均價(jià)01020304050禪城高明南海三水順德2019年4月與2020年4月各區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)方）禪城13% 高明7%南海 31%三水 1

5、1%順德 38%2020年4月佛山五區(qū)供應(yīng)量比例2020年2019年禪城高明南海三水順德4月份各區(qū)均有新貨補(bǔ)充市場(chǎng)，其中主力集中在順德、南海兩大區(qū)域，其中順德供應(yīng)約39萬(wàn) 占整體供應(yīng)38%，南海區(qū)供應(yīng)32萬(wàn)占整體供應(yīng)31%，禪城供應(yīng)13萬(wàn)占整體供應(yīng)13%。而三水2019年供應(yīng)量為39萬(wàn)，2020年縮減至11萬(wàn)；高明2019年17萬(wàn)，今年縮減至7萬(wàn)整體供應(yīng) 103萬(wàn)順德中 13%順德東 5%高明 8%禪城 4%三水 14%南海東 8%南海中 6%南海西 4%2019年成交主力板塊分布及占比2020年1-4月成交主力板塊分布及占比市場(chǎng)需求 回歸中心2019年全年大市成交中，禪城占比僅4%。隨著人才

6、政策引入，加上禪桂板塊一些優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù) 推出市場(chǎng)，點(diǎn)燃客戶對(duì)中心板塊的關(guān)注，之前分流至非限購(gòu)的需求回歸，促使該板塊成交量回升。順德中 12%高明 3%三水 11%南海東 11%禪城 14%南海中 6%順德東 3%備案價(jià)超3萬(wàn)元/項(xiàng)目分布區(qū)域板塊項(xiàng)目最高備案價(jià)禪城祖廟嶺南天地怡廷31852保利同濟(jì)府30358南莊陽(yáng)光城佛山半島30222南海桂城保利天悅53624保利和悅濱江44865廣佛上城43691保利葉公館35189萬(wàn)科金域藍(lán)灣33526宏宇景裕豪園32858保利諾丁山30006大瀝時(shí)代天韻49250怡翠尊堤35000珠水豪庭33000時(shí)代水岸32282平洲越秀星匯瀚府33062順德樂(lè)從怡翠

7、晉盛40000北滘中海悅林熙岸350002020年5月2020年2月保利天悅 5/6棟桂城備案價(jià) 5萬(wàn)元/2020年3月廣佛上城 7棟平洲備案價(jià) 4萬(wàn)元/2020年4月怡翠晉盛 4棟樂(lè)從備案價(jià) 4萬(wàn)元/中海悅林熙岸 9/10棟北滘備案價(jià) 3萬(wàn)元/2020年5月時(shí)代天韻 1-4棟全佛山超3萬(wàn)/備案價(jià)樓盤至少有17個(gè)，主要集中于三龍灣區(qū)域。從今年2月起，平均每個(gè)月都有板塊的最高備案價(jià)有所刷新。雖然備案價(jià)并不等于真實(shí)的成交價(jià) 格，但備案價(jià)持續(xù)上漲也說(shuō)明房企對(duì)佛山城市價(jià)值的認(rèn)可。2020年1-5月佛山各板塊最高備案價(jià)變化大瀝備案價(jià) 4萬(wàn)元/2020年4月佛山項(xiàng)目網(wǎng)簽排名排名區(qū)域板塊項(xiàng)目簽約套數(shù)簽約面積

8、備案均價(jià)1三水北江新區(qū)恒大酈湖城43043188.3192772順德容桂碧桂園鳳凰灣35237093.01115843三水云東海恒大云東海31732026.9182884三水南山恒大雅苑28929267.2360815三水南山時(shí)代云圖27127975.0964996三水白坭恒大山水龍盤24430995.796367三水大塘恒大御瀾庭20920993.773768南海黃岐時(shí)代水岸18921395.91265149三水沙頭右岸春天13313572.171090410南海平洲龍光天曜11911930.8826677佛山4月網(wǎng)簽套數(shù)前十排名中，順德區(qū)僅占一個(gè)名次，南海占兩個(gè)，其余均為三水區(qū)域，而禪城和

9、高明均缺席。在4月網(wǎng)簽排名中，恒大項(xiàng)目多次出現(xiàn)，其中恒大酈湖城更是領(lǐng)先多次蟬聯(lián)銷量冠軍的碧桂園鳳凰灣舊盤加推 29純新盤入市 1655411731815129630禪城南海順德三水高明近兩年五區(qū)五一節(jié)點(diǎn)新推項(xiàng)目數(shù)量對(duì)比1614142019年2020年4月至五一期間佛山五區(qū)推售項(xiàng)目數(shù)量共計(jì)30個(gè)。今年受疫情影響同比去年五一爆跌近五成，其中舊盤加推29個(gè)，僅有1個(gè)南海西 樵純新盤入市。項(xiàng)目加推、開盤多為自然推售，現(xiàn)場(chǎng)人氣雖然相對(duì)較好，但是相比往年沒(méi)有集中開盤的盛況。佛山五區(qū)樓市為順德最為活躍，占全市供應(yīng)近四成，主要集中在中心城區(qū)。406020去化率080瀧景金茂綠島湖陽(yáng)光城領(lǐng)峰保利同濟(jì)府花曼沁園嶺

10、南天地怡廷禪城保利天悅龍光天曜時(shí)光天樾南海龍光玖龍郡龍光天瀛中洲府雅居樂(lè)清樾保利天寰泛悅半島龍悅江山鳳凰灣順德博雅濱江恒大云東海右岸春天恒大御瀾庭保利和堂玥三水節(jié)點(diǎn)期間部分項(xiàng)目開盤去化情況禧瑞園著博愛湖一號(hào)廣佛慢城去化率 約奧園4譽(yù)5峯%富豐君御保去利大化都率匯東建約世紀(jì)4錦1園%去化旭率輝江山約御江3南3%洺悅?cè)トA府化率約19%四月至五一期間，由可監(jiān)控的項(xiàng)目得知，禪城、南海區(qū)域新推去化率基本上達(dá)到三成以上，有一半的項(xiàng)目甚至高達(dá)六成的去化率。順德看似人氣高企，但是去化率均不足三成，順德客戶以觀望為主。三水、高明以渠道客為主，因受疫情影響渠道拉客，新推貨成交一般。提前蓄客區(qū)域項(xiàng)目活動(dòng)日期順德榮盛

11、文博府開放銷售中心及樣板房4.11南海德信禹洲曦悅開放銷售中心4.18南海上坤翰林湖壹號(hào)開放銷售中心4.18順德金輝嶺南云著開放城市展廳4.18順德凱藍(lán)錦倫華庭開放銷售中心4.18順德頤安濱悅名庭開放示范區(qū)、夢(mèng)想家LIVE秀嘉年華4.27五一面市區(qū)域項(xiàng)目活動(dòng)日期禪城龍光玖龍臺(tái)開放銷售中心及樣板房、中國(guó)陶藝大師作品展5.1順德卓越萬(wàn)科朗潤(rùn)園開放銷售中心及樣板房、超級(jí)大象樂(lè)園5.1順德順德萬(wàn)科廣場(chǎng)開放銷售中心及樣板房5.1順德中海悅林熙岸開放城市展廳5.1順德保利和光塵樾開放城市展廳5.1順德龍光玖龍璽開放銷售中心及樣板房5.1順德ICC碧桂園三龍匯開放城市展廳5.1順德宏宇宏裕公館（商業(yè)）開放城

12、市展廳5.1順德里城晴樾中心（商業(yè)）開放城市展廳5.1三水保利時(shí)代開放銷售中心及樣板房5.1高明鈞明城開放外展點(diǎn)5.1高明頤安天璟名庭開放示范區(qū)、親子嘉年華、浪漫法式Party等5.112121242014121086純新盤亮相數(shù)量禪城南海順德三水高明五一節(jié)點(diǎn)前后大約有18個(gè)項(xiàng)目亮相預(yù)備入市，因疫情 影響開發(fā)商持觀望狀態(tài)較多，預(yù)計(jì)后市推貨可觀。其中順德有12個(gè)，主要集中于北部板塊，而其余區(qū)域 僅有1-2個(gè)。五一假期當(dāng)周，各區(qū)主流在售項(xiàng)目到訪數(shù)明顯上升，禪南順項(xiàng)目尤為明顯。第一季度受疫情沖擊下，客戶看房活動(dòng)受到限制，開發(fā)商所有營(yíng)銷活動(dòng)暫緩。而五一節(jié)點(diǎn)國(guó)內(nèi)疫情逐漸明朗，五日假期成為了釋放客戶需求

13、的關(guān)鍵缺口。高明三水人氣升幅相對(duì)并不明顯，主要因?yàn)樾枨蠡鶖?shù)遠(yuǎn)比其他三區(qū)低，加上今年二月出臺(tái)的人才購(gòu)房新政一定程度上削弱非限購(gòu)區(qū)優(yōu)勢(shì)，一 部分客戶回流中心。80070060050040030020010002020年3月到五一各區(qū)主流在售項(xiàng)目每周到訪禪桂中心三水五一當(dāng)周到訪高明順德四月每周到訪南海鎮(zhèn)街三月每周到訪80001100014000170002000023000260002020年1月與4月各板塊價(jià)格對(duì)比平穩(wěn)1月4月南海西部三水高明順德西南 南海中部順德東部 順德北部禪城 南海東部為淡化疫情影響，今年1月遠(yuǎn)郊鎮(zhèn)街率先探底讓價(jià)，3月全市規(guī)模加碼 降價(jià)助推樓市回暖，讓價(jià)基本達(dá)到局部低點(diǎn)。隨著

14、樓市關(guān)注度升溫，中心區(qū)少量回調(diào)價(jià)格，近遠(yuǎn)郊區(qū)域維持折扣。4月均價(jià)對(duì)比1月，價(jià)差控制在500-1000元/方區(qū)間。五一期間整體樓 市調(diào)價(jià)平穩(wěn)，淡化節(jié)點(diǎn)讓價(jià)特征，房企成交信心充足。遠(yuǎn)郊 近郊中心170128171195104867777548659155105192183149165687061594574500309060150120180240210400350300250200150100500500450保利水木芳華華潤(rùn)玖悅金茂綠島湖保利天寰華潤(rùn)置地悅里悅公館碧桂園鳳凰灣恒大酈湖城恒大云東海恒大御瀾庭恒大雅苑恒大山水龍盤恒大山湖郡4月成交量年初總價(jià)現(xiàn)售總價(jià)中心區(qū)項(xiàng)目241215四月價(jià)格對(duì)比

15、年初部分降價(jià)項(xiàng)目成交量表現(xiàn)外圍項(xiàng)目今年疫情沖擊下的冰冷樓市，迫使各區(qū)域樓盤參與亮出折扣底牌，釋放壓抑多時(shí)的購(gòu)房需求，取得以價(jià)換量成效。相比2020年1月，4月外圍郊區(qū)降幅輕微，但全線低總價(jià)項(xiàng)目符合大量剛需首置客群，成交走量最為突出。同時(shí)，為撬動(dòng)迫切于 市區(qū)置業(yè)客群，中心區(qū)投放少量低總價(jià)單位，均價(jià)讓利幅度最高可達(dá)3-4千，整體中心區(qū)關(guān)注熱度提高，帶動(dòng)成交上升。五一黃金周在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本保持平穩(wěn)， 少鮮有項(xiàng)目大幅度降價(jià)，房企營(yíng)銷手段更 多集中在降首付和特價(jià)單位為主；受疫情影響，二季度房企“低首付” 、“ 首付免息分期”等營(yíng)銷手段備受關(guān)注；降 首付有利于緩解購(gòu)房者資金壓力，降低入 市門檻，吸納市場(chǎng)更

16、多的潛在需求，尤其 是在疫情期間客戶觀望情緒較濃，短期內(nèi) 對(duì)成交有一定促進(jìn)作用。區(qū)域板塊項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)均價(jià)付款優(yōu)惠首付禪城祖廟保利同濟(jì)府2.5-2.9帶裝首付免息分期120天普君新城2期2.45-2.8帶裝首付6個(gè)月免息分期東建世紀(jì)錦園1.9-2.1帶裝1成首付首付20萬(wàn)起城北保利水木芳華新推1.7-1.75帶裝 其它1.6-1.7帶裝修1成首付，兩年低息分期首付15萬(wàn)起南莊保利中交大都匯1.65-1.75帶裝首付6個(gè)月免息分期首付12萬(wàn)起順德樂(lè)從龍光玖龍璽吹風(fēng)2.0帶裝1成首付首付30萬(wàn)起保利天寰1.7-1.8帶裝1成首付，分期最長(zhǎng)5年首付20萬(wàn)起保利和光塵樾1成首付陳村藏瓏華府1.8（毛坯）2.

17、2（精裝）一成首付，其余兩成8年按揭萬(wàn)科翡翠江望1.8帶裝一成首付，其余兩成8年按揭招商曦岸高層：1.7 情景：1.8一成首付，其余兩成8年按揭首付15萬(wàn)起北滘金地翠園2.2帶裝一成首付，其余兩成8年按揭均安融創(chuàng)濱江粵府0.9毛坯一成首付5年分期首付8萬(wàn)起勒流禹洲朗廷灣毛坯1.1，帶裝1.3一成首付8年付清首付10萬(wàn)起隨著時(shí)代需求的轉(zhuǎn)變，市面上戶型漸趨多樣化。當(dāng)下二孩家庭的普及、以及高壓房?jī)r(jià)等現(xiàn)實(shí)因素，壓縮面積、強(qiáng)調(diào)功 能空間的小樣房戶型成為重點(diǎn)打造趨勢(shì)。目前部分新推戶型由90方主流三房壓縮至69方面積，而四房戶型最低標(biāo)準(zhǔn)亦由120方下降至95-115方。從以往傳統(tǒng) 三房面積改變?yōu)槿腴T級(jí)四房格局，空間舒適感讓步了私密性獨(dú)立生活空間，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)物空間和居家辦公學(xué)習(xí)的功能，在 時(shí)下疫情期間尤為需要。69方2+1房2廳1衛(wèi)保利時(shí)光印象德信禹洲曦悅凱藍(lán)錦倫華庭96方4房2廳2衛(wèi)97方4房2廳2衛(wèi)75方2+1房2廳2衛(wèi)保利時(shí)光印象為響應(yīng)政府復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)號(hào)召，4月以來(lái)多個(gè)品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上營(yíng)銷，通過(guò)看房直播，或聯(lián)合 消費(fèi)平臺(tái)來(lái)發(fā)放消費(fèi)券和購(gòu)房券的形式來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注。而五一黃金周期間，部分房企也 有到訪送消費(fèi)券等花式暖場(chǎng)活動(dòng)。今年五一節(jié)點(diǎn)佛山樓市供需雖不及去年同期，但市場(chǎng)氛圍較一季度仍有明顯 好轉(zhuǎn)，熱度持續(xù)向好