XX 小鎮(zhèn)工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告

1、4.1 選址原則 20 #4.1 選址原則 20 XX 小鎮(zhèn)工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告目錄第一章 總論 1項(xiàng)目概況 1可研報告編制依據(jù)和研究范圍 4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5研究結(jié)論與建議 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 7項(xiàng)目建設(shè)背景 7項(xiàng)目建設(shè)必要性 8 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第三章 項(xiàng)目定位及市場分析 10 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 項(xiàng)目定位 10 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 市場前期分析 1

2、2 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 項(xiàng)目規(guī)劃面積外的產(chǎn)業(yè)互動 15項(xiàng)目開發(fā)與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社會建設(shè)的融合 16 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 項(xiàng)目命名 18 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1913.1 研究結(jié)論 60 #13.1 研究結(jié)論 60 8.1 建筑節(jié)能措施 47 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 項(xiàng)目選址 20 HYPERLINK l bookma

3、rk32 o Current Document 建設(shè)條件 20 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 24 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 建設(shè)規(guī)模 25 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 建設(shè)內(nèi)容 25 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 項(xiàng)目設(shè)計說明 27 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第六章 工程技術(shù)方案 32 HYP

4、ERLINK l bookmark44 o Current Document 建筑設(shè)計 32 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 結(jié)構(gòu)設(shè)計 33 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 電氣設(shè)計 34 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 給排水設(shè)計 38 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 消防設(shè)計 41 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第七章 環(huán)境保護(hù) 4

5、2 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 施工期環(huán)境影響分析 42 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 營運(yùn)期環(huán)境影響分析 45 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 第八章 節(jié)能方案分析 46 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 用電節(jié)能措施 50 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 51 HYPERLINK l bookmark68

6、 o Current Document 第十章 投資估算與資金籌措 52 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 投資估算 52 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 資金籌措 52 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 第十一章效益分析及還貸計劃 56 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 經(jīng)濟(jì)效益分析 56 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 社會效益分析 56

7、HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 還貸計劃 57 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 第十二章招投標(biāo)方案 57 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 編制依據(jù) 58 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 招標(biāo)范圍 58招標(biāo)組織形式 58 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 招標(biāo)方式 59 HYPERLINK l bookmark90 o Current Doc

8、ument 招標(biāo)信息發(fā)布 59 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第十三章研究結(jié)論與建議 60 1.1.4 建設(shè)地點(diǎn) 建議 61第一章總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱*項(xiàng)目承辦單位* 有限公司項(xiàng)目承辦單位基本情況經(jīng)* 人民政府招商引資 ,由 * 有限公司為此項(xiàng)目投資建設(shè)。并于 * 年* 月* 日經(jīng)* 工商行政管理局企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書批準(zhǔn)，設(shè)立 “* 有限公司”，于* 年* 月*日經(jīng)* 工商行政管理局注冊登記并頒發(fā)法 人營業(yè)執(zhí)照。公司所在地： *縣* 鎮(zhèn)*村。企業(yè)法人代表： * 。注冊資本：人民幣*萬元整。經(jīng)營范圍：*公司組成人員：公司現(xiàn)有工作人員 *

9、名，其中：董事長 *名、總經(jīng)理 *名、監(jiān)事 * 名，項(xiàng)目經(jīng)理 *名，其他管理人員 * 名。擬建項(xiàng)目選址在 * 鎮(zhèn)* ，臨*國道，距*鎮(zhèn)3公里左右，距離 *縣城8公里以內(nèi)，車程 8-10 分鐘即可達(dá)。項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢明顯，概括起來就是“四臨一靠” 。即：O臨城：項(xiàng)目區(qū)距縣城僅8公里，8分鐘左右車程，區(qū)位優(yōu)勢明顯；02臨路：項(xiàng)目區(qū)西 臨*國道，是*流通的黃金走廊，交通便捷；03臨水：項(xiàng)目區(qū)東臨*，且地塊內(nèi) 擁有灌渠、湖泊，水資源豐富； 04臨農(nóng)莊：項(xiàng)目區(qū)南臨 *有名的*莊園，具有生態(tài) 資源和特產(chǎn)資源優(yōu)勢；05靠山：項(xiàng)目區(qū)南臨 *，遠(yuǎn)靠*山，擁有不可多得的綿延起伏 的數(shù)十公里山水和秀美風(fēng)景。建設(shè)性質(zhì)新建

10、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目共分三期開發(fā)，總投資 2 億元。第一期，依托 * 優(yōu)勢自然資源，以生態(tài)型 鄉(xiāng)村旅游為重點(diǎn)，計劃投資 8000 萬元；第二期，依托 * 資源，開發(fā)一系列水上休閑 娛樂項(xiàng)目，打造水文化核心景區(qū)，計劃投資 5000 萬元；第三期，跨過 * ，在*盤山 腳下，開發(fā)旅游地產(chǎn)，形成 * 旅游產(chǎn)業(yè)的提升，計劃投資 7000 萬元。本項(xiàng)目一期建 設(shè)總需面積 261 畝（水陸面積），共需征用土地 95 畝（已征用 75 畝,20 畝正在征用中 ）， 其中建筑物占地面積15000川，規(guī)劃建筑面積38880 m2，租用水面166畝。項(xiàng)目建設(shè)的整體規(guī)劃設(shè)計充分體現(xiàn)了“綠色、陽光、運(yùn)動、環(huán)保”的主題

11、，由策劃部門擬定出了“七大系統(tǒng)、六大分區(qū)、三路循環(huán)”的整體規(guī)劃。七大系統(tǒng)：“食”系統(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的餐飲功能，包括中心餐飲區(qū)、清吧燒烤、農(nóng)家自 釀酒、自制腌制品、自制豆腐等?！坝^”系統(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的景觀系統(tǒng)，包括道路景觀綠化、特色牌坊、荷塘、 海灘、特色民風(fēng)建筑等?！坝巍毕到y(tǒng)，主要是包括游道、觀光車、指向設(shè)計、休憩設(shè)施和停車場等?！皹贰毕到y(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的休閑、娛樂項(xiàng)目，包括垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、乒 乓球、沙灘排球、兒童游樂場、游泳池及戶外拓展項(xiàng)目等?！罢埂毕到y(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的文化展示功能，包括“ * 文化民俗風(fēng)情園” 、農(nóng) 家豆腐坊、農(nóng)家酒坊、農(nóng)家油坊、農(nóng)家腌制坊、農(nóng)家小院、戶外小品

12、等?！熬印毕到y(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目中為游客提供居住服務(wù)的賓館、酒店式別墅、濱水 民居度假客房?！百彙毕到y(tǒng)，主要是指針對游客提供的購物功能，擬建“ * 特產(chǎn)綜合購物中心” 及體驗(yàn)活動中所包含的釀酒、腌制菜品、蜂蜜等。六大分區(qū)：A 形象引導(dǎo)區(qū)。作為景區(qū)的形象窗口，形象引導(dǎo)區(qū)包括“大型停車場、游客接待中心、村支部、村民文體活動中心、景區(qū)管理辦公室、景區(qū)形象雕塑組團(tuán)”等功能內(nèi) 容。約用地15畝，其建筑物占地面積約 4700卅。B、* 民俗風(fēng)情園。此園是 * 歷史文化、民俗民風(fēng)集中展示的一個平臺，一塊是 以各體驗(yàn)活動為主題的農(nóng)家小鋪，另一塊是 * 歷史文化和優(yōu)秀旅游景區(qū)的博覽展示， 集中陳列和展示*歷史文化

13、精髓。約用地20畝，其建筑物占地面積1200 m20C、中心餐飲區(qū)。約用地5畝，主建架空層停車場、餐廳、包房及茶飲中心等建筑 設(shè)施，其建筑物占地面積2600 m2.D、 別墅式酒店群。此區(qū)建設(shè)20套獨(dú)具特色的別墅式酒店，風(fēng)格清新，幽靜雅致，錯落于鄉(xiāng)間密林之中，是親近大自然與高品質(zhì)旅游生活的兩全之選0別墅式酒店內(nèi)， 設(shè)施先進(jìn)，功能齊全0超大客廳可待客洽談，臥室溫馨浪漫，獨(dú)家私人露臺，可一覽 園區(qū)美景；完善的信息化智能服務(wù)系統(tǒng)，更能為游客提供豐富多彩的娛樂生活和方便 快捷的商務(wù)服務(wù)0別墅式酒店群有很好的市場前景0約用地 20 畝，主建兒童樂園、游 泳池、訓(xùn)練場等體育運(yùn)動設(shè)施，其中別墅式酒店建筑占地

14、 3500 m ，室內(nèi)體育廠館等 建筑物占地面積 2400 m 0E、高尚會務(wù)、生活區(qū)。位于項(xiàng)目的南部區(qū)域，是集住宿、會議、足浴按摩、休閑、 健身等功能于一體的一個高尚生活區(qū)。約用地 20畝，其建筑物占地面積1500 m。水 面主要用于建釣魚中心、濱水木道、臨水風(fēng)情包廂，水生植物種植觀賞區(qū)，陽光沙灘游泳池等建設(shè)。F、戶外活動拓展區(qū)。戶外拓展是時下非常流行的一種企業(yè)培訓(xùn)方式，能讓人在各 種項(xiàng)目活動中達(dá)到磨練意志、陶冶情操、完善人格、熔煉團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)的目的，受到很多 企業(yè)單位的青睞，周邊同類的經(jīng)營戶外拓展的項(xiàng)目少，綜合條件和本項(xiàng)目有一定的差 距，有很好的市場前景。約用地 15 畝，主建兒童樂園、游泳池

15、、訓(xùn)練場等體育運(yùn)動設(shè) 施，其建筑物占地面積900 m2.三路循環(huán)：A、游客車輛通道循環(huán)。游客的私家車以*國道入口為起點(diǎn)，途經(jīng)村支部并環(huán)繞 * 民俗風(fēng)情區(qū)，經(jīng)中心餐飲區(qū)的停車場，形成一個完整的回路，很好的覆蓋了“民俗 園”等園內(nèi)主要景點(diǎn)，與生活區(qū)臨湖相望，保證了生活區(qū)域內(nèi)的安靜。B、電瓶車游道循環(huán)：觀光游道以停車場為起點(diǎn)，沿 *岸環(huán)繞陽光沙灘，游客可 看到臨水小包廂、燒烤場、網(wǎng)球場等，經(jīng)過戶外拓展區(qū)，觀光車將經(jīng)農(nóng)家居住區(qū)到 * 園，然后沿“農(nóng)家小院”后面的游道折返，經(jīng)過茶藝會務(wù)區(qū)和兒童游客場，返回停車場。C、消防通道：消防通道用于消防人員實(shí)施營救和人員疏散的通道，同時也是貴賓進(jìn)入園區(qū)的安全通道。

16、消防通道經(jīng)過村支部廣場轉(zhuǎn)盤庫，直接由南面通路經(jīng)濱水民居 到達(dá)高尚生活區(qū)，是園內(nèi)僅有的一條通路到達(dá)高尚生活區(qū)，很好的保證了生活區(qū)的安靜。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度* 的建設(shè)，已得到各級有關(guān)部門的批準(zhǔn)與支持， 并成立了專門工作班子開展項(xiàng) 目前期工作；2010 年4 月，所有工程項(xiàng)目建設(shè)全面實(shí)施整體連動；2011 年4 月底，所有主體工程全部完工；2011 年9 月底前完成全部裝飾裝潢等剎尾工作；2011 年 10 月 1 日開園營業(yè)?？裳袌蟾婢幹埔罁?jù)和研究范圍編制依據(jù)、2008 年中央 1 號文件黨中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)的若干意見 ；、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展綱要 ；、全國農(nóng)墾農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)規(guī)劃 ；、農(nóng)業(yè)部

17、農(nóng)業(yè)七大體系建設(shè)規(guī)劃 ；、* 人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的通知 ；6、* 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；7、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度及要求；8、國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版） ;9、建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料。1.2.2研究范圍本可研報告依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范等，對項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性、 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能措施、項(xiàng)目 建設(shè)實(shí)施進(jìn)度計劃、投資估算和資金籌措、招投標(biāo)方案及效益分析等方面進(jìn)行分析研 究。1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目第一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1-1 0表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號

18、指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積（含水面）m2174000.87約261畝1.1征用土地m263333.65約95畝1.2租用水面m110667.22約166畝2總建筑面積m388802.1形象引導(dǎo)區(qū)建筑占地m47002.2*民俗風(fēng)情園建筑占地m12002.3中心餐飲區(qū)建筑占地m226002.4酒店式別墅群建筑占地m23500+2400體育館等24002.5高尚會務(wù)、生活區(qū)建筑占地m15002.6總建筑面積m388803總投資萬元80003.1自籌資金萬元50003.2銀行貸款萬元30004建設(shè)工期月185預(yù)計年凈收益萬元約 20006年經(jīng)營成本萬元62001.4研究結(jié)論與建議1.4.1研究結(jié)

19、論1、項(xiàng)目建設(shè)是從構(gòu)建和諧社會，落實(shí)省委、市委有關(guān)會議精神的大局出發(fā)，其意 義是深遠(yuǎn)的。本項(xiàng)目是打造*首個生態(tài)田園型鄉(xiāng)村旅游綜合體。以具有旅游價值的農(nóng) 業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)建新農(nóng)業(yè)實(shí)體 經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗(yàn)和傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味為目的，把小城鎮(zhèn)建設(shè)與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)莊風(fēng)貌結(jié)合，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀 光結(jié)合起來，講求“原汁原味” ，追求休閑設(shè)施及會議配套與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人 文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)村活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng) 事活動、農(nóng)家小院落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自

20、然、幽靜、 野趣、生態(tài)的游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的心態(tài)，形成一個集旅游觀光、 優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂農(nóng)莊。項(xiàng)目建成后， * 環(huán)境條件將得到極大的改善， 可以為農(nóng)民開辟更廣泛的就業(yè)門路， 實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬?！钡哪繕?biāo)。項(xiàng)目建設(shè)符合國家政策，布局合理，經(jīng)濟(jì)與社 會效益顯著，因此項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，是可行的。2、項(xiàng)目建設(shè)地址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢、外部水、電基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，建設(shè)地址地質(zhì)穩(wěn)定，為項(xiàng)目建設(shè)提供了有利的建設(shè)地理?xiàng)l件。3、市場有需求，項(xiàng)目建設(shè)有良好的發(fā)展前景。4、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、消防安全、實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目組織與管理、

21、投資估算和資金籌措方案是可行的。建議1、項(xiàng)目單位必須高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和管理，抓緊落實(shí)項(xiàng)目前期工作，為項(xiàng)目的建設(shè)提供較好的建設(shè)條件。2、建設(shè)單位應(yīng)引進(jìn)競爭機(jī)制，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位和監(jiān)理單位，并通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)等，以保證工程項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度，使投資按預(yù)期計劃得到控制，并 滿足可研報告中預(yù)期的目標(biāo)3、建設(shè)項(xiàng)目是市、縣兩級政府批準(zhǔn)的鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目，建議上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)及有 關(guān)部門為項(xiàng)目的建設(shè)營造一個寬松的外部環(huán)境，促使其盡快建成發(fā)揮效益。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性項(xiàng)目建設(shè)背景政策優(yōu)勢中央 1 號文件提出要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，并把建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為今后一個時期小 城鎮(zhèn)建設(shè)的重要內(nèi)容，提出科技進(jìn)

22、步是突破資源和市場對我國農(nóng)業(yè)雙重制約的根本出 路。必須著眼增強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技自主創(chuàng)新能力，加快農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，提高科技對 農(nóng)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)集約生產(chǎn)、清潔生產(chǎn)、安全生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展。 1 號文 件還提出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品不僅具有食品保障功能，而且具有原料供給、就業(yè)增效、生態(tài)保 護(hù)、觀光休閑、文化傳承等功能。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須注重開發(fā)農(nóng)業(yè)的多種功能，向 農(nóng)業(yè)的廣度和深度進(jìn)軍，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，特別要重 視發(fā)展園藝業(yè)、特種養(yǎng)殖業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等行業(yè)。目前，無論是中央的決策，還是省、市工作層面，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)已形成共識， 而且該項(xiàng)目的開發(fā)是經(jīng)市委、市政府籌劃，由陳文浩市長親自

23、拍板定案，列為全市農(nóng) 業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的樣板工程，受到了市、縣、鎮(zhèn)各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視與支持。市場有需求 “休閑旅游”和“主題游”已正成為熱門旅游類型，傳統(tǒng)的觀光旅游正在逐步減 少，深度游、短程自駕游、農(nóng)家樂等旅游項(xiàng)目正在加速發(fā)展，且大受消費(fèi)者歡迎。 * 依托 * 及周邊地區(qū)景區(qū)資源和鏈接 * 的區(qū)位優(yōu)勢，擁有相當(dāng)數(shù)量的過境游客。據(jù) 不完全統(tǒng)計，僅星香源、金豐和等為數(shù)不多的接待過境游客的酒店，每年接待過境游 客已達(dá) 4 萬人以上；又如據(jù) * 市旅游局統(tǒng)計， 08 年全市鄉(xiāng)村旅游人數(shù)達(dá) 200 多萬人 次，直接經(jīng)濟(jì)收入達(dá) 1.2 億元以上。由此可見，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游業(yè)大有可為地方有資源* 作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)

24、大縣，擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，如 * 產(chǎn)業(yè)； * 歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，如 * 古文化遺址等人文景觀享譽(yù)全國。同時， * 具備 開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項(xiàng)目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時， * 是 * 小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、產(chǎn)業(yè)升級的新階段。本項(xiàng)目在此投資，一方面 能充分借用周邊的自然資源，另一方面又能有機(jī)融入 * 的小城鎮(zhèn)建設(shè)中，促進(jìn)地方的 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。投資商有意愿 作為主投資商，寧波市北侖澳美珂工貿(mào)有限公司，一直致力于優(yōu)秀旅游資源的開 發(fā)和推廣，本項(xiàng)目的投資，是通過深入挖掘 *本土優(yōu)勢旅游資源，打造本土旅游品牌， 是投資商基于對自身旅游項(xiàng)目開發(fā)能力

25、的自信和對 * 乃至* 旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀判 斷。項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家重點(diǎn)支持和扶持的產(chǎn)業(yè) 本項(xiàng)目建設(shè)是深入貫徹黨的十七屆三中全會決定“關(guān)于因地制宜發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和 鄉(xiāng)村旅游業(yè)”的精神，實(shí)施市委、市政府就開發(fā) * 農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的指導(dǎo)性意見， 為加快* 鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在 * 鎮(zhèn)* 開發(fā)原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項(xiàng)目，不僅適 應(yīng)了旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，拓寬了旅游資源開發(fā)新途徑，并把旅游、農(nóng) 業(yè)、新農(nóng)村進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，提升和豐富了旅游內(nèi)涵，能迎合大眾消費(fèi)心理。項(xiàng)目建設(shè)將成為農(nóng)村建設(shè)的新樣板“社會主義新農(nóng)村“是指在社會制度下，反映一定時期農(nóng)村社會雙經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基 礎(chǔ)，

26、以社會全面進(jìn)步為標(biāo)志的社會狀態(tài)。具體來說包括五個方面：即新房舍、新設(shè)施、新環(huán)境、新村民、新風(fēng)尚。通過本項(xiàng)目的建成，向外界傳達(dá)本項(xiàng)目不是一個孤立的旅 游景點(diǎn)，而是 * 小城鎮(zhèn)建設(shè)的一個新成就、新樣板。項(xiàng)目建設(shè)將成為 * 鄉(xiāng)村旅游的新園區(qū)鄉(xiāng)村旅游是以景區(qū)景點(diǎn)和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光為依托，以田園風(fēng)光、農(nóng)家生活為特色， 以鄉(xiāng)村休閑度假、農(nóng)業(yè)觀光游覽、民俗風(fēng)情體驗(yàn)為主要內(nèi)容的旅游休閑方式。本項(xiàng)目 的建設(shè)將圍繞社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)的要求，科學(xué)規(guī)劃，打造成集村務(wù)辦公、村民生活、 農(nóng)業(yè)展示、休閑度假、餐飲娛樂為一體的鄉(xiāng)村旅游新園區(qū)，并努力建設(shè)成為 * 歷史文 化和優(yōu)秀旅游資源對外展示推廣的“形象窗口” 。項(xiàng)目建設(shè)是農(nóng)村

27、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的客觀要求項(xiàng)目建設(shè)能促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化改變，能提高農(nóng)民市場意識，使周邊村民向 二、三產(chǎn)業(yè)滲透，拓寬了農(nóng)產(chǎn)品銷路，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的多項(xiàng)、多次增值，加速農(nóng)民致富 步伐?？蓜?chuàng)造直接就業(yè) 250 人，間接就業(yè) 350 人的就業(yè)機(jī)會，有效解決周邊農(nóng)村富余 勞動力的就業(yè)問題。項(xiàng)目建設(shè)是 * 城市建設(shè)發(fā)展的要求* 作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，如 * 產(chǎn)業(yè)； * 歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，如 * 古文化遺址等人文景觀享譽(yù)全國。另外， * 具備 開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項(xiàng)目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時，* 是 *小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、生產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級

28、的新階段，本項(xiàng)目的開發(fā) 能充分借用周邊的自然資源，同時又能有機(jī)融入到 * 的小城鎮(zhèn)建設(shè)中，促進(jìn)地方的產(chǎn) 業(yè)發(fā)展和生活改善。第三章項(xiàng)目定位及市場分析項(xiàng)目定位總體定位的十大原則1、突出社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)要求，在項(xiàng)目中具體落實(shí)；2、突出項(xiàng)目在 * 農(nóng)村建設(shè)工作中的示范性；3、充分表現(xiàn) * 文化、農(nóng)耕文化在新形勢下的創(chuàng)新形式；、項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)業(yè)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合， 發(fā)揮旅游和文化的雙重傳承功能， 帶動農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)化升級；、項(xiàng)目開發(fā)要保護(hù)周邊原生態(tài)環(huán)境， 注重與當(dāng)?shù)鼐用窦碍h(huán)境的融合與可持續(xù)發(fā)展；、項(xiàng)目開發(fā)在空間、 時間、運(yùn)作方面要具有可操作性， 實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)， 持續(xù)經(jīng)營；7、產(chǎn)業(yè)鏈本地化，即最大限度的

29、促使當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，使旅游收益最大限度的留在 本地，同時通過開拓與本地農(nóng)產(chǎn)品的定向收購或直銷模式，改善村民生活水平；8、項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)專業(yè)的經(jīng)營管理，以良好的服務(wù)形象，成為展示* 旅游的名片和窗口；9、應(yīng)充分利用資源優(yōu)勢，結(jié)合市場發(fā)展趨勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化定位；10 、與* 其它旅游項(xiàng)目形成一個有機(jī)整體，在資源及功能區(qū)分上差異化互補(bǔ)，共 同帶動 * 鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。項(xiàng)目發(fā)展方向 * 及* 政府對旅游產(chǎn)業(yè)及建設(shè)社會主義新農(nóng)村的政策支持； 1、* 鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的典范；2、生態(tài)田園型新農(nóng)村旅游示范點(diǎn)；3、資源節(jié)約型鄉(xiāng)村旅游典范；4、鄉(xiāng)村旅游綜合示范區(qū)。項(xiàng)目整體定位首先要明確的是，本項(xiàng)目不是建造一個農(nóng)家樂，

30、不是一個誰都可以復(fù)制的農(nóng)莊。 旅游開發(fā)不是蓋樓賣房，搞旅游，就是搞文化，搞鄉(xiāng)村旅游就是搞有地方特色的民俗 文化，旅游項(xiàng)目建設(shè)周期比地產(chǎn)長，但總體回報會比地產(chǎn)更高。本項(xiàng)目是打造 * 首個生態(tài)田園型鄉(xiāng)村旅游綜合體。1、項(xiàng)目定位詮釋* 小城鎮(zhèn)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型示范點(diǎn)；* 乃至* 鄉(xiāng)村旅游的品牌名片；* 當(dāng)?shù)丶爸苓呥^境旅客休閑體驗(yàn)的“一站式”私人天堂；* 歷史文化和優(yōu)秀旅游資源對外展示推廣的“形象窗口” ；鄉(xiāng)村、民俗、現(xiàn)代、商務(wù)、休閑等多元素的集合體。2、定位支撐市領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目的關(guān)注及 * 當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府的積極配合；* 旅游業(yè)以“主題旅游”為主，綜合類旅游項(xiàng)目填補(bǔ)了市場空白；開發(fā)商的實(shí)力及項(xiàng)目較大的體量；

31、項(xiàng)目良好的位置，臨近 * 及* 國道； 消費(fèi)者需要一個既能體驗(yàn)生態(tài)風(fēng)光又能享受現(xiàn)代休閑便捷的場所；* 旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，需要一張“名片” ，形成示范效應(yīng)；打破過度體現(xiàn)文化和資源的限制性和旅游的季節(jié)波動性，實(shí)現(xiàn)客流最大化。產(chǎn)品定位本項(xiàng)目目標(biāo)市場是以中等收入以上的家庭型、伙伴型和會議型游客為主，產(chǎn)品形 態(tài)以休閑娛樂、體驗(yàn)為主，兼具觀光的多功能綜合性鄉(xiāng)村旅游景點(diǎn)。本項(xiàng)目策劃以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè) 計、修建為手段，以創(chuàng)建新農(nóng)業(yè)實(shí)體經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、 購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗(yàn)和傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味為目的，把小城鎮(zhèn)建設(shè)與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng) 莊風(fēng)貌結(jié)合，

32、把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味” ，追求休閑設(shè)施及會 議配套與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)村活動場所，依托 農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)家小院落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源， 向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、生態(tài)的游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的心態(tài)，形成一個集旅游觀光、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài) 農(nóng)業(yè)業(yè)旅游、休閑、娛樂農(nóng)莊。市場前期分析前景分析經(jīng)過對項(xiàng)目的前期考察，以及結(jié)合政府、市場的各類利好因素，對項(xiàng)目開發(fā)前景 充分看好，理由如下：1、政府有政策號文中央 1 號文件提出要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，并把建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為今后一個時期

33、小 城鎮(zhèn)建設(shè)的重要內(nèi)容，提出科技進(jìn)步是突破資源和市場對我國農(nóng)業(yè)雙重制約的根本出 路。必須著眼增強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技自主創(chuàng)新能力，加快農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，提高科技對 農(nóng)業(yè)增長的貢獻(xiàn)率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)集約生產(chǎn)、清潔生產(chǎn)、安全生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展。 1 件還提出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品不僅具有食品保障功能，而且具有原料供給、就業(yè)增效、生態(tài)保 護(hù)、觀光休閑、文化傳承等功能。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須注重開發(fā)農(nóng)業(yè)的多種功能，向 農(nóng)業(yè)的廣度和深度進(jìn)軍，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，特別要重 視發(fā)展園藝業(yè)、特種養(yǎng)殖業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等行業(yè)。目前，無論是中央的決策，還是省、市工作層面，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)已形成共識， 而且該項(xiàng)目的開發(fā)是經(jīng)市委、

34、市政府籌劃，由陳文浩市長親自拍板定案，列為全市農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的樣板工程，受到了市、縣、鎮(zhèn)各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視與支持2 、市場有需求 一方面，“休閑旅游”和“主題游”已正成為熱門旅游類型，傳統(tǒng)的觀光旅游正在 逐步減少；深度游、短程自駕游、農(nóng)家樂等旅游項(xiàng)目正在加速發(fā)展，且大受消費(fèi)者歡 迎。另一方面， * 依托 * 及周邊地區(qū)景區(qū)資源和鏈接 * 的區(qū)位優(yōu)勢，擁有相當(dāng)數(shù) 量的過境游客。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 僅星香源、 金豐和兩家酒店， 每年接待過境游客已達(dá) 4 萬人以上。而放眼整個 * 地區(qū)，根據(jù)* 市旅游局統(tǒng)計， 08 年全市鄉(xiāng)村旅游人數(shù)達(dá) 200 多萬人次，直接經(jīng)濟(jì)收入達(dá) 1.2 億元以上。由此可見，

35、在 * 開發(fā)鄉(xiāng)村旅游大有可為。3、地方有資源一方面， * 作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，如 *產(chǎn)業(yè)。另一方面， * 具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項(xiàng)目的條件， 區(qū)位及周邊自然生態(tài) 條件良好，同時， * 是* 小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、生產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級 的新階段。本項(xiàng)目在此投資，一方面能充分借用周邊的自然資源，另一方面又能有機(jī) 融入 * 的小城鎮(zhèn)建設(shè)中，促進(jìn)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。通過多方合作，把這里利 用好、開發(fā)好、造福鄉(xiāng)里，多方共贏。4、投資商有意愿 作為主投資商，寧波市北侖澳美珂工貿(mào)有限公司，一直致力于優(yōu)秀旅游資源的開發(fā)和推廣，本次投資 * ，深入挖掘 *

36、 本土優(yōu)勢旅游資源，打造本土旅游品牌，正 是投資商基于對自身旅游項(xiàng)目開發(fā)能力的自信和對 * 乃至* 旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀判 斷。消費(fèi)群體定位重點(diǎn)市場 * 及* 本地市場、過境 * 的團(tuán)隊(duì)旅客。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，我們把項(xiàng)目輻射周邊兩小時車程以內(nèi)區(qū)域定位于本項(xiàng)目的一 級重點(diǎn)市場。次重點(diǎn)市場 *周邊大城市商務(wù)游客，如岳陽、武漢等，以及 * 其他景區(qū)的 團(tuán)隊(duì)游客及 * 外城市游客，國外游客等。消費(fèi)群體及特征描述：A 類：他們對* 的酒店及休閑場所較為了解，經(jīng)常在此類場所消費(fèi)。通常，他 們在選擇消費(fèi)地點(diǎn)時， 對經(jīng)營特色及飲食口味及相應(yīng)娛樂休閑配套項(xiàng)目有一定的期望。B 類：對農(nóng)村生活曾有過體驗(yàn)，孩子一代對農(nóng)

37、村生活基本無認(rèn)知。長期生活在城 市。農(nóng)村及農(nóng)莊的生活體驗(yàn)對他們富于吸引力。不會主動來農(nóng)莊玩，有賴于項(xiàng)目本身 的市場宣傳推廣與旅行社的組團(tuán)促銷。C 類：政商階層及自駕旅游群體，此類消費(fèi)群通常經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)能力較高，多 數(shù)擁有私家車，經(jīng)常性的跨區(qū)消費(fèi)，較為關(guān)注消費(fèi)目的地的特色。項(xiàng)目 SWOT 分析1、優(yōu)勢 S區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目毗鄰 *國道，占據(jù)* 黃金通道，緊鄰* 縣城和*鎮(zhèn)，是* 種植的主產(chǎn)區(qū)之一。資源優(yōu)勢：新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)正穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)條件得到改善。特別是該地塊空間 相對開闊，空氣清新，環(huán)境舒適，無拆遷，鄉(xiāng)業(yè)生產(chǎn)種類多樣，特色明顯。市場優(yōu)勢： * 近年經(jīng)濟(jì)增長快，人均可支配收入增收明顯，但旅游業(yè)發(fā)

38、展緩慢， 休閑場所少，娛樂功能滯后，待開發(fā)的群體空間大，市場對引導(dǎo)消費(fèi)和提供可消費(fèi)的 去處與場所有較高的需求。2、劣勢 W項(xiàng)目屬新進(jìn)品牌，知名度有待傳播提高；建設(shè)周期長，投資巨大； 地理位置屬于旅游欠發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游市場開發(fā)及旅游配套尚需完善； 項(xiàng)目地塊內(nèi)綠化很少，需要花大力氣和長時間打造綠色生態(tài)環(huán)境。3、機(jī)會 O 社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，農(nóng)莊新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)受到鼓勵與支持，特別是本項(xiàng) 目能極大豐富 * 鄉(xiāng)村旅游的內(nèi)涵。全國休閑度假產(chǎn)業(yè)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)興起。周邊城市有利的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境。周邊城市市民出游力增強(qiáng)。 周邊區(qū)域休閑度假產(chǎn)品不足。周邊景點(diǎn)產(chǎn)品過時。4、挑戰(zhàn) T 一定時期內(nèi)，區(qū)域市場內(nèi)將會不可避

39、免出現(xiàn)同質(zhì)化的競爭項(xiàng)目。周邊縣市一批以 餐飲/ 農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)銷售 / 休閑為一體的項(xiàng)目已初具規(guī)模。本項(xiàng)目將在一定時期內(nèi)面臨對 手經(jīng)營上的競爭。保護(hù)周邊生態(tài)環(huán)境，防止環(huán)境惡化。周邊產(chǎn)品帶來的競爭壓力。消費(fèi)市場的培養(yǎng)需要時間。 引進(jìn)專業(yè)的管理人才難度較大。項(xiàng)目規(guī)劃面積外的產(chǎn)業(yè)互動、* 園結(jié)合 * 特產(chǎn)，本項(xiàng)目有一系列體驗(yàn)互動性設(shè)計。如釀酒坊、酒吧等。同時，結(jié) 合* 成熟季節(jié)，將開展 * 節(jié)慶活動，讓游客親自體驗(yàn)參與，采摘 * 、釀* 酒、認(rèn)購 *等。這既是對本項(xiàng)目參與性旅游項(xiàng)目的豐富， 同時，對* 特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)也是一個好 的展示和促銷。2、周邊村民特色種植、養(yǎng)殖園及小型農(nóng)家樂除本項(xiàng)目所在 * 外，項(xiàng)

40、目周邊還鄰有 * 村、幸福村， 有許多零散的村民自家蔬菜 地，不成規(guī)模，經(jīng)濟(jì)效益小。本項(xiàng)目建成后，計劃與周邊村民簽訂合作協(xié)議，成片成 規(guī)模、有計劃的種植季節(jié)性無公害蔬菜、瓜果、特色果林和花卉大園，并結(jié)合周邊水 資源，開發(fā)特色水產(chǎn)養(yǎng)殖，如淡水魚、蝦等，這些種養(yǎng)殖項(xiàng)目的產(chǎn)出，將不僅能滿足 本項(xiàng)目的消費(fèi)需求，還能在本項(xiàng)目的消費(fèi)牽引下，由當(dāng)?shù)卮迕褡孕薪ㄔO(shè)小型農(nóng)家樂， 向來往游客提供特色消費(fèi)，并向游客直接銷售。此外，結(jié)合 * 周邊特色種養(yǎng)殖業(yè)設(shè)計一系列體驗(yàn)活動，也是項(xiàng)目拉動周邊村民參 與旅游，積極致富的一種長期手段。如每年都可以舉辦“ * 桃花節(jié)”、“荷花節(jié)”、“* 節(jié)”、“油菜花節(jié)”、“棉花節(jié)”、“垂

41、釣捕魚節(jié)”等等中小型節(jié)慶活動，豐富游客的參與 項(xiàng)目，通過游客觀賞、體驗(yàn)、采摘、認(rèn)購等方式，拉近游客與農(nóng)村、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的距離。 直接帶動周邊村民的產(chǎn)業(yè)提升，提高村民和村集體的旅游經(jīng)營思想，實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè) 的實(shí)質(zhì)性飛躍。項(xiàng)目開發(fā)與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社會建設(shè)的融合 本項(xiàng)目以鄉(xiāng)村旅游作為經(jīng)營核心，而新形式下的鄉(xiāng)村旅游與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社 會建設(shè)是密不可分的有機(jī)整體，是相互發(fā)展、相互促進(jìn)的“互動關(guān)系” 。新農(nóng)村的基本要求，就是“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民 主”。旅游開發(fā)對于實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)發(fā)展，生活改善，文明鄉(xiāng)風(fēng)形成，整潔村容建設(shè)，都具有直接的作用。旅游與這 20 字方針的關(guān)系，就是旅游新農(nóng)村的

42、模式結(jié)構(gòu)。以游客的旅游消費(fèi)過程為核心，形成了對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，形成了對農(nóng)村生 活方式的巨大影響，形成了旅游新農(nóng)村全新的模式：新農(nóng)村景觀吸引游客觀光觀光收入；綠色新鮮農(nóng)產(chǎn)品吸引旅客餐飲餐飲收入農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)資料；鄉(xiāng)村田園環(huán)境吸引游客住宿住宿收入農(nóng)居轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)資料；經(jīng)濟(jì)作物吸引游客購買購物收入高附加值銷售農(nóng)產(chǎn)品； 有游客消費(fèi)，帶動形成了景觀農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟(jì)作物、農(nóng)副產(chǎn)品加工、改善農(nóng)民食宿并 形成農(nóng)家接待能力，并由此形成文明的鄉(xiāng)風(fēng)、整潔的村容、民主的管理，達(dá)到由旅游 而建設(shè)新農(nóng)村的經(jīng)典結(jié)構(gòu)。定位于“ * 小城鎮(zhèn)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型示范點(diǎn)”的本項(xiàng)目，將在 * 村容建設(shè)、 生產(chǎn)發(fā)展、村民生活改善等方面投入

43、巨大精力，全面參與，同時，對于項(xiàng)目周邊村落， 如* 村、幸福村等，項(xiàng)目將根據(jù)其各產(chǎn)業(yè)的布局情況，制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)帶動規(guī)劃，切 實(shí)地實(shí)踐鄉(xiāng)村旅游與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社會建設(shè)的大融合。因?yàn)榇蠹疑钪碍h(huán)境友好 型”絕不僅僅是指自然生態(tài)環(huán)境，更主要的還應(yīng)包括人際社會環(huán)境的范疇。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的關(guān)鍵，是要使廣大農(nóng)民得到實(shí)惠。從項(xiàng)目可招標(biāo)發(fā)展的要求出發(fā)，絕不能忽視 周邊村民對項(xiàng)目的參與度、認(rèn)可度和支持度。本項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展離不開廣大村民的支 持，本項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展必須促進(jìn)周邊村民的生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為此，本項(xiàng)目決定：緊貼小城鎮(zhèn)建設(shè)、打造“生態(tài)田園型新農(nóng)村旅游示范點(diǎn)” 按照小城鎮(zhèn)建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容

44、整潔、管理民主”的基 本要求，結(jié)合 * 實(shí)際情況，積極謀劃項(xiàng)目對周邊鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的帶動作用。擬考慮從以下 幾個方面考慮：人力輸入本項(xiàng)目將面向周邊鄉(xiāng)村招工，解決一部分村民的“轉(zhuǎn)崗就業(yè)”問題， 讓他們能在家門口就業(yè)， 無需租房、車旅費(fèi)， 實(shí)現(xiàn)“零成本就業(yè)”，主要職位有服務(wù)員、 廚師、民間手工藝者、民間藝人、保安等。經(jīng)營合作 * 是農(nóng)業(yè)大縣，在項(xiàng)目周邊 * 村、* 、幸福村，都是農(nóng)業(yè)發(fā)展較 好的地區(qū)。在項(xiàng)目規(guī)劃中，著重整合周邊農(nóng)業(yè)資源，以本項(xiàng)目為核心接待窗口，輻射 周邊，以旅游帶動周邊的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和銷售，豐富農(nóng)民的增收渠道，強(qiáng)化農(nóng)民的旅游經(jīng) 濟(jì)意識。初步規(guī)劃，由項(xiàng)目開發(fā)商與周邊農(nóng)戶簽訂“定向收購協(xié)議” ，

45、開辟高水平、無 公害的“四季果園”、“生態(tài)蔬菜園”、“家禽養(yǎng)殖區(qū)”、“水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)”、“花卉種植區(qū)” 等，不僅開成特色產(chǎn)業(yè)，還能打造成特色景觀，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與觀賞、農(nóng)業(yè)與旅游的有效 聯(lián)動。這些農(nóng)產(chǎn)品，一部分可以按合同提供給本項(xiàng)目消費(fèi)，另一部分可以通過項(xiàng)目的旅游帶動，直接面向消費(fèi)者，面向市場，形成旅游經(jīng)常的產(chǎn)業(yè)鏈，增加收入。本項(xiàng)目 在最顯眼有位置設(shè)置有“ *民俗風(fēng)情園”，集中展示 *的特色特產(chǎn)，并建設(shè)鮮活農(nóng)產(chǎn) 品的銷售點(diǎn)，讓周邊村民的季節(jié)性農(nóng)產(chǎn)品能就近在景區(qū)內(nèi)銷售，實(shí)現(xiàn)“家門口銷售” ， 以項(xiàng)目自身的市場影響力帶動周邊農(nóng)戶的增產(chǎn)增收。合作建設(shè)本項(xiàng)目從小城鎮(zhèn)建設(shè)及鄉(xiāng)村旅游的角度，非常注重對“原生態(tài)鄉(xiāng)村

46、文化”的保留和完善。在規(guī)劃設(shè)計中，在項(xiàng)目顯要位置，建設(shè)有 * 村部及村民文化活 動廣場，將村務(wù)工作和村民生活作為一種旅游產(chǎn)品向游客展示出來。同時，針對道路、 路面照明、綠化等村容建設(shè)問題與村部展開合作，并合建三個大沼氣池，按新合作關(guān) 系共同利用新能源，為項(xiàng)目和周邊農(nóng)戶服務(wù)。緊貼“兩型社會”建設(shè)要求 環(huán)境友好沿水為路、沿水成景。在現(xiàn)有地貌特征的基礎(chǔ)上，加大綠化建設(shè)， 項(xiàng)目重要生產(chǎn)單位全部實(shí)現(xiàn)無污排放。資源節(jié)約路面實(shí)現(xiàn)太陽能照明，電視設(shè)備采購節(jié)能產(chǎn)品，采熱制冷利用沼氣 和太陽能。項(xiàng)目命名本項(xiàng)目不僅僅是一個單純的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。他將與 * 的小城鎮(zhèn)建設(shè)同步，緊緊圍 繞“兩型”社會的建設(shè)要求，從項(xiàng)目自身

47、出發(fā)，輻射周邊、融入周邊、帶動周邊。本項(xiàng)目命名為* 古為* ，位于* 西北部，* 中下游， *西岸，是* 通往* 、川、黔的重鎮(zhèn)， 素稱“ * 門戶”，因*貫穿全境而得名， * 就位于* 鎮(zhèn)、 *河畔，擁有悠久的歷史 文化、眾多的名勝古跡。結(jié)合鄉(xiāng)村旅游常用的 “突出體現(xiàn)地域特征和資源特色” 的命名原則，提取了“* ” “黃河”兩個具有地方特色但又讓人意想不到、甚至感覺沖突的名詞，讓消費(fèi)者易于 記憶、好奇尋找。而“ * ”中的“新”主要體現(xiàn)在以下三個方面：（1）本項(xiàng)目的建設(shè)將成為小城鎮(zhèn)建設(shè)的新樣板“社會主義新農(nóng)村”是指在社會主義制度下，反映一定時期農(nóng)村社會以經(jīng)濟(jì)發(fā)展 為基礎(chǔ)，以社會全面進(jìn)步為標(biāo)志

48、的社會狀態(tài)。具體來說包括五個方面：即新房舍、新 設(shè)施、新環(huán)境、新農(nóng)民、新風(fēng)尚。將項(xiàng)目命名為“ * ”，就是要向外界傳達(dá)本項(xiàng)目不 是一個孤立的旅游景點(diǎn)，而是 * 小城鎮(zhèn)建設(shè)的一個新成就、新樣板。（2 ）本項(xiàng)目的建設(shè)將成為 * 鄉(xiāng)村旅游的新園區(qū)鄉(xiāng)村旅游是以景區(qū)景點(diǎn)和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光為依托，以田園風(fēng)光、農(nóng)家生活為特色， 以鄉(xiāng)村休閑度假、農(nóng)業(yè)觀光游覽、民俗風(fēng)情體驗(yàn)為主要內(nèi)容的旅游休閑方式?！?* ”將圍繞社會主義小城鎮(zhèn)建設(shè)要求，科學(xué)規(guī)劃，打造城集村務(wù)辦公、村民生活、農(nóng)業(yè)展 示、休閑度假、餐飲娛樂為一體的鄉(xiāng)村旅游新園區(qū)，并努力建設(shè)成 * 歷史文化和優(yōu)秀 # 4.3.1 區(qū)位條件 旅游資源對外展示推廣的“形象

49、窗口（3）本項(xiàng)目的建設(shè)將是政府、投資者、村民合作關(guān)系的新發(fā)展發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，離不開政府、投資商、村集體和村民的共同參與。本項(xiàng)目作為 * 小城鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)村旅游開發(fā)示范點(diǎn)，更是離不開政府和村民的支持。所以，在項(xiàng)目的 規(guī)劃設(shè)計中，充分考慮這幾者之間的互動關(guān)系，做到“政府支持有效益、村民參與有 收益、投資開發(fā)有利益”，實(shí)現(xiàn)多方受益。 而正是這樣一種新的 “全景式” 的開發(fā)思路， 帶動政府、投資者和村民能達(dá)成一種強(qiáng)烈合作愿望，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游中多方使用關(guān)系的 新發(fā)展。第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件選址原則本項(xiàng)目以鄉(xiāng)村旅游作為經(jīng)營核心，而新形式下的鄉(xiāng)村旅游與小城鎮(zhèn)建設(shè)、兩型社 會建設(shè)是密不可分的有機(jī)整體，定位于“ *

50、 小城鎮(zhèn)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型示范點(diǎn)” ， 按照“區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、市場優(yōu)勢”進(jìn)行選址。項(xiàng)目選址擬建項(xiàng)目選址在 * ，毗鄰* 國道，占據(jù)* 黃金通道，緊鄰* 縣城和 * 鎮(zhèn)，是 * 種植的主產(chǎn)區(qū)之一。建設(shè)條件*歷史悠久， *地靈人杰， *古稱 * 交通便利，是 *水陸運(yùn)輸樞紐。境內(nèi)外陸地交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)：境內(nèi) * 鐵路過境 15 公里，二廣高速、國道 * 、省道 S302 、S304 貫穿縣境大部分，與縱橫密布的縣 鄉(xiāng)公路相連；境外交通東臨岳陽 170 公里，南距 *80 公里，*260 公里，西抵*137 公里，北到荊州 100 公里，武漢 300 公里，境內(nèi)外國省道及縣鄉(xiāng)公路構(gòu)成完善的陸地 交

51、通體系。水運(yùn)交通： * 常年可通航運(yùn)，經(jīng) * 與* 、* 相連直通長江。* 與長江直線距離 80 公里，是* 鐵路（ * 至廣西柳州）跨越長江，進(jìn)入 * 的第一縣。水路經(jīng) *入長江，可北上南下，通江達(dá)海。其北連長江，南通瀟 * ，西控 * ，東出* ，自古就有“ * 門戶”之稱，是 * 流域和* 參與長江經(jīng)濟(jì)開發(fā)的一大 戰(zhàn)略要地。* 所屬*市是中國 60 個高速公路樞紐城市之一，是 * 除省會* 外，同時擁有 鐵路、高速公路、機(jī)場、水運(yùn)的內(nèi)陸城市。 * 現(xiàn)已形成同時擁有高速公路、鐵路、機(jī) 場、鐵水聯(lián)運(yùn)港的立體交通構(gòu)架，擁有海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫等對外開放機(jī)構(gòu)。近年來， * 全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，大力

52、實(shí)施“工業(yè)立縣、創(chuàng)業(yè)富民”戰(zhàn)略， 堅(jiān)持以新型工業(yè)化帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和新型城市化， 經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速健康發(fā)展， 2007 、 2008 連續(xù)兩年被評為 * 縣域經(jīng)濟(jì)二十強(qiáng)。 2009 年，全縣完成生產(chǎn)總值 126.5 億元， 實(shí)現(xiàn)財政一般預(yù)算收入 3.28 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 13122 元，農(nóng)村居 民人均純收入達(dá)到 5011 元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力躋身于全省前列。通過近幾年的快速發(fā)展， *已成為*流域的中心物流集散地。隨著“環(huán) * 經(jīng)濟(jì) 圈”的經(jīng)濟(jì)融合和“ * （* 、* ）融城”戰(zhàn)略的實(shí)施， * 將成為 * 北部經(jīng)濟(jì)快速 增長的重要組成部分（2 ）孔隙承壓水：在鉆探深度內(nèi)，見二層孔隙承

53、壓水。 #（2 ）孔隙承壓水：在鉆探深度內(nèi)，見二層孔隙承壓水。 4.3.5 自然條件 市場需求隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長和人民群眾物質(zhì)文化生活不斷豐富，追求健康的生活方式越 來越成為人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾糠帧?“休閑旅游” 和“主題游” 已正成為熱門旅游類型， 傳統(tǒng)的觀光旅游正在逐步減少，深度游、短程自駕游、農(nóng)家樂等旅游項(xiàng)目正在加速發(fā) 展，且大受消費(fèi)者歡迎。 * 依托 * 及周邊地區(qū)景區(qū)資源和鏈接 * 的區(qū)位優(yōu)勢，擁 有相當(dāng)數(shù)量的過境游客。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅星香源、金豐和兩家酒店，每年接待過境 游客已達(dá) 4 萬人以上；而放眼整個 * 地區(qū)，如據(jù) * 市旅游局統(tǒng)計， 08 年全市鄉(xiāng)村旅 游人數(shù)達(dá) 200 多

54、萬人次，達(dá) 1.2 億元直接經(jīng)濟(jì)收入。 * 作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，不僅擁 有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，而且歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，如 * 古文化 遺址等人文景觀享譽(yù)全國； 還有* 的* 園走廊，鄉(xiāng)村田園風(fēng)光，農(nóng)耕風(fēng)貌及民俗村落， 水鄉(xiāng)發(fā)居等豐富資源。由此可見，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游業(yè)大有可為。地方資源一方面， * 作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，擁有獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，如 *產(chǎn)業(yè)； * 歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，如 * 古文化遺址等人文景觀享譽(yù)全國。另一 方面， * 具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項(xiàng)目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良 好，同時， * 是*小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)，正處于生活改善、生產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升

55、級的新階 段，本項(xiàng)目的開發(fā)能充分借用周邊的自然資源，同時又能有機(jī)融入到 * 的小城鎮(zhèn)建設(shè) 中，促進(jìn)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。政策條件 目前，無論是中央的決策，還是省、市工作層面，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)已形成共識， 而且該項(xiàng)目的開發(fā)是經(jīng)市委、市政府籌劃，由陳文浩市長親自拍板定案，列為全市農(nóng) 業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的樣板工程，受到了市、縣、鎮(zhèn)各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視與支持。1、地形地貌情況* 全境土地面積為 *5 平方公里。 其中山地丘陵面積 463.9 平方公里， 占全縣總 面積的22.01% ；崗地主要分布在縣境南部和北部， 共710.2 平方公里，占全縣總面積 的 34.18% ；中東部屬平原，約 923.2

56、平方公里，占全縣總面積的 43.18% 。* 鎮(zhèn)* 地處* 縣城西邊，地貌上屬丘陵類型。擬建區(qū)地勢較平坦。2、氣象資料 項(xiàng)目區(qū)氣候?qū)賮啛釒虮眮啛釒н^渡的季風(fēng)濕潤氣候，光熱充足，雨量充沛，生長期長，嚴(yán)寒期短，四季分明。根據(jù)1994年以來氣象站資料統(tǒng)計：多年平均氣溫16.7 C； 最低氣溫-10 C。多年平均降雨量1417.3mm，多年最大降雨量2215.8mm，年最小 降雨量962.4mm，降雨多集中在48月，日最大降雨量137.6mm。四季有大風(fēng)， 春秋冬季多偏北寒風(fēng)，夏季多偏南暖風(fēng)。、水文條件擬建項(xiàng)目區(qū)域地下水按埋藏條件及水理特征可劃分為二類：（1 ）孔隙潛水：主要賦存于沿線沉積物中，以亞

57、粘土為隔水頂板。該層含水性一 般，富水程度中等。主要受河水補(bǔ)給及大氣降水滲入補(bǔ)給，潛水水位與河水位基本一 致，潛水位隨河水位漲落而變化。 C、中心餐飲區(qū)。約用地5畝，主建架空層停車場、餐廳、包房及茶飲中心等建筑 （ 2 ）地質(zhì)構(gòu)造 第一層孔隙承壓水：賦存于粉砂、礫砂中，以亞粘土、亞砂土為相對隔水頂板， 亞粘土為相對隔水底板。該層含水性好，透水性強(qiáng)，富水程度高，為民井主要取水層。第二層孔隙壓水：賦存于中粗砂中，以亞粘土、亞砂土為相對隔水頂板。該層孔隙承壓水對本工程的建設(shè)不會產(chǎn)生影響。、地震設(shè)防根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 （ GB18306-2001 ）及建筑抗震設(shè)計規(guī)范 （GB50011-2001

58、 ）， * 地區(qū)地震加速度為 0.10g ，地震動反映譜特征周期為 0.35s ， 擬建場地的抗震設(shè)防烈度為 7 度，根據(jù)中華人民共和國防震減災(zāi)法（修訂草案） （全國人大常委會 2008.10.23 首次審議的防震減災(zāi)法修訂草案），本項(xiàng)目建筑按 8 度設(shè)防。、工程地質(zhì)（1）地層 擬建場地以沖湖積成因的土層為主，上部為第四紀(jì)沉積土（亞粘土、亞砂土等）組成，厚度約20m左右；中部為第四紀(jì)全新世河湖相沉積物（I級階地的亞粘土、中 細(xì)砂、粗礫砂）組成，厚度約55m左右；下部為晚更新世河湖沉積物（U級階地的亞 粘土、中粗砂、粗礫砂）組成，厚度不大于 50m 。項(xiàng)目區(qū)凹陷于 * 盆地北部，沿線內(nèi)褶皺斷裂密

59、集， 但未發(fā)現(xiàn)明顯新構(gòu)造活動痕跡， 且場地穩(wěn)定，對該項(xiàng)建設(shè)無不良影響。（3）不良地質(zhì)現(xiàn)象 擬建場地?zé)o巖溶、滑坡、崩塌、巖堆、泥石流、積雪、雪崩、風(fēng)沙、采空區(qū)及構(gòu) 造破碎帶等不良地質(zhì)現(xiàn)象。第五章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目工程建設(shè)為“ * ”一期工程。根據(jù)“ * ”總體規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要， 制定本工程建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目建筑占地面積 96667.15 平方米，總建筑面積 38880 平方米。建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)的整體規(guī)劃設(shè)計充分體現(xiàn)了“綠色、陽光、運(yùn)動、環(huán)?！钡闹黝}，由策 劃部門擬定出了“七大系統(tǒng)、六大分區(qū)、三路循環(huán)”的整體規(guī)劃。七大系統(tǒng)： “食”系統(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的餐飲功能，包括中心餐飲區(qū)

60、、清吧燒烤、農(nóng)家自 釀酒、自制腌制品、自制豆腐等。“觀”系統(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的景觀系統(tǒng)，包括道路景觀綠化、特色牌坊、荷塘、海難、特色民風(fēng)建筑等。“游”系統(tǒng)，主要是包括游道、觀光車、指向設(shè)計、休憩設(shè)施和停車場等?！皹贰毕到y(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的休閑、娛樂項(xiàng)目，包括垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、乒 乓球、沙灘排球、兒童游樂場、游泳池及戶外拓展項(xiàng)目等?！罢埂毕到y(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目的文化展示功能，包括“ * 文化民谷風(fēng)情園” 、農(nóng) 家豆腐坊、農(nóng)家酒坊、農(nóng)家油坊、農(nóng)家腌制坊、農(nóng)家小院、戶外小品等?！熬印毕到y(tǒng)，主要是指本項(xiàng)目中為游客提供居信服務(wù)的賓館、濱水民居度假客房。 “購”系統(tǒng)，主要是指針對游客提供的購物功能，擬建“