國際大酒店項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、萬邦杜橋國際大酒店可r行性研究報(bào)告O 一二年六月八日目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章總 論 2 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 1.1 項(xiàng)目建設(shè)背景 2 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 項(xiàng)目概況 3 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 附圖 1 萬邦 ?國際花園鳥瞰圖 4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 附圖 2

2、 杜橋國際大酒店鳥瞰圖 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 5 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 1.4 可行性研究范圍 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.5 研究結(jié)論及建議 5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 附圖 3 國際大酒店與國際星城的位臵關(guān)

3、系 6 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第二章外部環(huán)境分析 7 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 7 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 2.2 項(xiàng)目所處區(qū)位背景 7 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 附圖 4 臨海市東部區(qū)域工業(yè)布局示意圖 8 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 附圖 5 臨海市杜橋鎮(zhèn)區(qū)位圖 9 HYPERLI

4、NK l bookmark30 o Current Document 2.3 項(xiàng)目宗地價(jià)值 10 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 2.4 項(xiàng)目外部環(huán)境分析結(jié)論 10 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 10 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 3.1杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 10 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 3.2 杜橋賓館飯店基本情況 11 HYPERLINK l

5、bookmark40 o Current Document 項(xiàng)目定位 12 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 3.4營(yíng)銷推廣策略 13 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第四章建設(shè)方案 13 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 4.1規(guī)劃指導(dǎo)思想 13 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 設(shè)計(jì)原則 14 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 總平面設(shè)計(jì) 1

6、4 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 附圖 6 杜橋國際大酒店夜景透視圖 14 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 單體設(shè)計(jì) 15 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 16 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 4.6建筑裝修做法 16 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 4.7康居工程技術(shù)方案 17 HYPERLINK l bookmark62

7、o Current Document 第五章公共設(shè)施方案 17 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 消防設(shè)計(jì) 17 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 人防設(shè)計(jì) 18 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 節(jié)能設(shè)計(jì) 18 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 5.4給水 18 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 5.5排水 18 HYPERLINK l book

8、mark74 o Current Document 無障礙設(shè)計(jì) 18 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 電氣設(shè)計(jì) 19 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 19 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 第七章投資估算與資金籌措 19 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 估算依據(jù) 20 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 7.2開發(fā)成本估

9、算 20 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 資金籌措 22 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 第八章 財(cái)務(wù)效益分析 23 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 8.1 說明 23 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 收入預(yù)測(cè) 23 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 8.3 營(yíng)業(yè)稅金預(yù)測(cè) 24 HYPERLINK l bookmark96 o Curren

10、t Document 8.4 成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 25 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 268.5 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入預(yù)測(cè) 27 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第九章 社會(huì)評(píng)價(jià) 27 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 9.1 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 28 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 28 HYPERLINK l bookmark106 o Curr

11、ent Document 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 28 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 10.1原材料價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)波動(dòng) 28 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 10.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 29 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 10.3突發(fā)事件 29 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 敏感性分析 29附件 錯(cuò)誤！未定義書簽。附件 1 管理團(tuán)隊(duì)成員簡(jiǎn)介 錯(cuò)誤！未定義書簽。 HYPERLINK l book

12、mark116 o Current Document 附件 2 同類酒店調(diào)研數(shù)據(jù) 29第一章 總 論1.1 項(xiàng)目建設(shè)背景臨海市杜橋鎮(zhèn)正著力推進(jìn)城市化建設(shè)，用 “巨筆 ”描繪現(xiàn)代化濱海新城的宏偉藍(lán) 圖。該鎮(zhèn)始終堅(jiān)持發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)，緊緊抓住我市東部大開發(fā)機(jī)遇，以構(gòu)建 “活力杜 橋、魅力杜橋、實(shí)力杜橋 ”為工作目標(biāo)，以 “項(xiàng)目推進(jìn)年 ”為抓手，加快推進(jìn)城市化建 設(shè)。 2006 年以來，該鎮(zhèn)組織開展了重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)工程可行性調(diào)研，杜橋國際大酒 店地塊是其中的一個(gè)項(xiàng)目。杜橋國際大酒店地塊項(xiàng)目為新建，規(guī)劃總用地面積 85.54 畝，由大酒店和商住樓 兩部分組成：其中四星級(jí)酒店命名為萬邦 ?杜橋國際大酒店，

13、用地面積 31 畝，總建筑 面積53566.2川（含地下）；商住部分命名為萬邦 國際星城，用地面積54.54畝，總 建筑面積110311.85卅（含地下）。臺(tái)州萬邦臵業(yè)有限公司為該項(xiàng)目的開發(fā)商。本可行性報(bào)告分析范圍是大酒店部分，具體范圍為萬邦?杜橋國際大酒店及其酒店副樓。目前該項(xiàng)目 “四證 ”已辦好。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱萬邦?杜橋國際大酒店。項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目處于杜南大道與濱海路交匯處，毗鄰杜橋汽車站。 本項(xiàng)目區(qū)位可快速與臺(tái)州市區(qū)及溫州、寧波、杭州、上海等大都市銜接。客流量 的大小直接影響酒店項(xiàng)目投資開發(fā)的成敗， 地理位臵、居住人口、交通狀況等方面則 是決定了客流量大小的關(guān)鍵因素。 該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施良好

14、， 交通運(yùn)輸方便， 流動(dòng)人口眾 多，其消費(fèi)群體無論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在臨海都是首屈一指， 因此，在此地 投資建設(shè)高星級(jí)酒店和高檔居住區(qū)具有得天獨(dú)厚的地理、 交通、人氣等優(yōu)勢(shì)， 有著良 好的發(fā)展前途。1.2.3 項(xiàng)目建設(shè)單位（ 1）企業(yè)名稱：臺(tái)州萬邦臵業(yè)有限公司。（ 2）企業(yè)性質(zhì)：房地產(chǎn)企業(yè)。（ 3）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)（不含限制類項(xiàng)目）（ 4）公司類別：有限責(zé)任公司。（ 5）資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)。（ 6）企業(yè)概況：臺(tái)州萬邦臵業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)，集投 資、物業(yè)管理、裝飾、商貿(mào)于一體，橫跨多種產(chǎn)業(yè)的綜合性公司。秉承 “專業(yè)、精致、 完美”的經(jīng)營(yíng)理念，萬邦臵業(yè)致力于房地產(chǎn)資

15、源的整合開發(fā)，在追求卓越和細(xì)節(jié)嚴(yán)謹(jǐn) 的過程中， 為實(shí)現(xiàn)筑造家的夢(mèng)想而不懈努力。 短短數(shù)年間， 開發(fā)項(xiàng)目遍及布浙江杭州 及臺(tái)州椒江、臨海、路橋等多個(gè)區(qū)域，產(chǎn)品涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總 建筑面積近 1 00萬平方米，締造了國際花園、杜橋國際大酒店、陽光華庭、萬象國際 等多個(gè)子品牌項(xiàng)目， 通過對(duì)產(chǎn)品的深入挖掘和多角度衍生， 以全局觀將品牌的優(yōu)勢(shì)光 環(huán)輻射到產(chǎn)品上，滿足不同需求層次，創(chuàng)造城市價(jià)值，開拓城市未來。在本項(xiàng)目所在地臨海市杜橋鎮(zhèn)，臺(tái)州萬邦臵業(yè)有限公司于2007年開始開發(fā)總建筑面積為114652.9平方米的萬邦 國際花園，目前已銷售完畢。該項(xiàng)目是杜橋鎮(zhèn)目前 最高檔的住宅小區(qū)，周邊配套

16、實(shí)施完善，在當(dāng)?shù)厝罕姰?dāng)中擁有良好的口碑。本公司憑借著在杜橋鎮(zhèn)開發(fā)萬邦國際花園積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)卮罅康?客戶資源，這為公司從事本項(xiàng)目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。附圖1萬邦？國際花園鳥瞰圖J i1.2.4工程概況萬邦杜橋國際大酒店項(xiàng)目用地 31畝，總建筑面積53566.20 m2,其中主樓建筑 面積31490.55 m2，副樓建筑面積6730 m2,地下面積15345.65 m2。建筑密度30%, 容積率1.85,綠地率35%。汽車位247輛，其中地面停車21輛，地下停車226輛。經(jīng)估算，工程總投資35883.71萬元，每平方米造價(jià)6698.91元（含酒店精裝成本）附圖2杜橋國際大酒店鳥瞰圖1.

17、3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)杜橋國際大酒店建筑方案設(shè)計(jì)臨海市建設(shè)局城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃要求 0057號(hào)國家當(dāng)前有關(guān)產(chǎn)業(yè)及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針政策中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.5臨海市2008年政府工作報(bào)告杜橋城市發(fā)展規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)1.4可行性研究范圍根據(jù)杜橋國際大酒店項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，在對(duì)臺(tái)州杜橋的區(qū)域經(jīng) 濟(jì)、酒店市場(chǎng)兩方面研究的基礎(chǔ)上，本研究工作范圍主要是酒店市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略， 建設(shè)規(guī)模及功能，酒店及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng) 價(jià)等。1.5研究結(jié)論及建議根據(jù)收益計(jì)算，本項(xiàng)目能每年產(chǎn)生利潤(rùn)總額 3999.19萬元，其中所得稅999.8萬 元，

18、凈利潤(rùn)2999.39。全年?duì)I業(yè)稅金為526.81萬元。在40年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，按每年能產(chǎn)生凈利潤(rùn) 2999.39萬元、折現(xiàn)率8%計(jì)算，年金現(xiàn) 值35766.57萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。本項(xiàng)目屬大酒店項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策， 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù) 已在辦理，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目開發(fā)可以強(qiáng)化杜橋中心城區(qū)形象， 優(yōu)化杜橋南 工業(yè)發(fā)展區(qū)投資環(huán)境，對(duì)杜橋鎮(zhèn)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用， 有明顯的社會(huì)效 益0本項(xiàng)目在開發(fā)過程中，雖然面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，但有當(dāng)?shù)貜?qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)和巨大的消費(fèi) 市場(chǎng)作支持，有當(dāng)?shù)卣呐浜?，有開發(fā)商雄厚實(shí)力作支撐，本項(xiàng)目可以規(guī)避或降低 風(fēng)險(xiǎn)，有較

19、強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)杜橋國際大酒店項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1 1o表1-1杜橋國際大酒店項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名指標(biāo)稱數(shù)量單位備注用地面積31畝20667.7 m2總建筑面積53566.202 m含地下室其中主樓建筑面積31490.552 m副樓建筑面積67302 m地卜面積15345.652 m建筑密度30%容積率1.85綠地率35%汽車位247輛其/、 中地上21輛地下226輛附圖3國際大酒店與國際星城的位臵關(guān)系第二章外部環(huán)境分析2.1宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2011年的中國經(jīng)濟(jì)仍然面對(duì)著眾多的困難，在承認(rèn)巨大不確定性的前提下，經(jīng) 濟(jì)恢復(fù)的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，情況最壞的時(shí)期正在過去。我們對(duì)未

20、來中國的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該充滿信心。這種信心來自以下四方面：中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局沒有變，并沒有因?yàn)橥蝗缙鋪淼慕鹑谖C(jī)而打破和消除。推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展的深層因素沒有變。中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的基本條件沒有變。中央的宏觀調(diào)控能力以及宏觀調(diào)控政策。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，黨中央、國務(wù)院采取了一攬子的宏觀調(diào)控政策：擴(kuò)大需求、增加投資的十項(xiàng)措施，調(diào)整結(jié)構(gòu)、振興產(chǎn) 業(yè)的十個(gè)規(guī)劃，以及十幾個(gè)科技創(chuàng)新的專項(xiàng)等。中國內(nèi)需強(qiáng)大，必將率先走上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路。2.2項(xiàng)目所處區(qū)位背景2.2.1臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)地位臺(tái)州是股份制經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地，是中國當(dāng)前兩大經(jīng)濟(jì)模式之一的 溫臺(tái)模式”的創(chuàng)始 者。其中，臺(tái)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的比重占了臺(tái)州

21、經(jīng)濟(jì)總量的 97%以上，高于同省的 寧波 70%， 紹興 96%的比重水平。高程度的私有化也促使臺(tái)州擁有了雄厚的民間資本和發(fā)達(dá)的金 融放貸業(yè)。據(jù)十五年前有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，僅路橋小小一個(gè)區(qū)的私人企業(yè)， 總資產(chǎn)上億 元的有 18 家，上千萬的有 2800 多家，至于那一些 500 萬元以上的企業(yè)， 更是多如牛 毛。臺(tái)州雖然是個(gè)新興的城市，名氣不大，但起點(diǎn)高，發(fā)展迅猛。臺(tái)州的人均收入水 平超過杭州、寧波、上海、北京，躋身浙江省人均收入第二，全國人均收入前十名的 位臵，成為了繼杭州、寧波、溫州后的浙江又一大城市 。2011 年,國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。據(jù)初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 2794.91億元， 按可

22、比價(jià)格計(jì)算， 比上年增長(zhǎng) 9.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 188.90 億元，增長(zhǎng) 3.0%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 1443.97 億元，增長(zhǎng) 10.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1162.04億元，增長(zhǎng) 8.6%； 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 6.7：51.7：41.6。全市人均生產(chǎn)總值為 47779 元，比上年增長(zhǎng) 8.3%， 按年平均匯率折算已達(dá) 7398 美元。2011 年，市區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 987.18 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 9.1%。 市區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到 63537 元，比上年增長(zhǎng) 8.3%，按年平均匯率折算已達(dá) 9837美 元。臺(tái)州從來沒有像溫州一樣， 或者是人們學(xué)習(xí)仿效的榜樣， 或者是人

23、們排斥攻擊的 對(duì)象。溫州商人是在飽受爭(zhēng)議中，自然而然地進(jìn)入了高調(diào)；但臺(tái)州商人則一直 “悶聲 發(fā)大財(cái) ”，他們低調(diào)，但他們的財(cái)富不見得比溫州人少。臺(tái)州的人均收入在長(zhǎng)三角 16 個(gè)城市中，位居第一，臺(tái)州城鎮(zhèn)居民轎車擁有量全國第一。2.2.2 臨海市杜橋鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)概況杜橋鎮(zhèn)是臺(tái)州市規(guī)模最大的省級(jí)中心鎮(zhèn)， 全鎮(zhèn)陸地面積 186 平方公里，戶籍人口 20.05萬，外來人口近 5萬人，轄 7個(gè)辦事處， 123個(gè)行政村， 4個(gè)社區(qū)。 2007年， 全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 101億元，財(cái)政總收入 3 億元，農(nóng)民人均純收入 8527元。杜橋地處浙江中部沿海，臺(tái)州灣入?？诒卑?，南接臺(tái)州市區(qū)，北靠三門灣，緊鄰 國家地

24、質(zhì)公園 桃渚省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)， 距海門港 10公里，距路橋機(jī)場(chǎng) 20 公里，距 甬臺(tái)溫高速公路道口 50公里，75、83省道在鎮(zhèn)區(qū)交匯。 全鎮(zhèn)陸域面積 186平方公里， 總?cè)丝?19.6萬人，其中建成區(qū)面積 5 平方公里，城區(qū)常住人口 5萬人。是全國及浙 江省綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、 浙江省中心鎮(zhèn)及臺(tái)州市規(guī)模最大的中心鎮(zhèn)、 臨海市的次中心城 市。杜橋歷來是椒北平原的經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文教中心和貨物集散地，輻射周邊近 40 萬 人口。擁有全國四大眼鏡批發(fā)市場(chǎng)之一的浙江眼鏡城，現(xiàn)有眼鏡相關(guān)企業(yè)900 多家，眼鏡從業(yè)人員達(dá) 2 萬余人，銷售隊(duì)伍遍布全國各個(gè)角落，并在世界 20 多個(gè)國家和地 區(qū)設(shè)立了眼鏡銷售點(diǎn)。境內(nèi)

25、擁有占地近 40 平方公里工業(yè)園區(qū)和近 3000家工業(yè)企業(yè)，其中國家級(jí)化學(xué)原 料藥基地規(guī)劃面積 20 平方公里，是目前國內(nèi)最大的化學(xué)原料藥基地，通過幾年的發(fā) 展將成為中國浙東南 “藥谷 ”、國際化學(xué)原料藥科研開發(fā)中心和生產(chǎn)貿(mào)易中心。附圖 4 臨海市東部區(qū)域工業(yè)布局示意圖杜橋第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，先后建立了眼鏡、家具、建材、炒貨等一批專業(yè)市場(chǎng)及耀達(dá)商場(chǎng)、華聯(lián)超市、如海超市等大中型商場(chǎng)、超市。開辦了久久、新港、華吉等一批上規(guī)模檔次的賓館酒店。鎮(zhèn)區(qū)工行、農(nóng)行、商行、建行等金融機(jī)構(gòu)齊全，且實(shí)力雄 厚。國家二級(jí)車站 杜橋客運(yùn)中心為目前華東地區(qū)最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)車站。杜橋基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、成人教育一應(yīng)俱全，是省教

26、育強(qiáng)鎮(zhèn)，杜橋中學(xué)是省級(jí) 重點(diǎn)中學(xué)，杜橋小學(xué)是省示范性小學(xué)，杜橋電大是全省首家鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)電大。 鎮(zhèn)區(qū)設(shè)有市 直屬醫(yī)院一一臨海市第二人民醫(yī)院。隨著東部沿海大開發(fā)，為加快工業(yè)化進(jìn)程，臨海市政府強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)以杜橋?yàn)橹行牡?南工業(yè)發(fā)展區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力爭(zhēng)到 2012年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)230億元以上，財(cái)政總 收入達(dá)到7.5億元以上。其中規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到150家以上，規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 110億元以上，這為商品房的開發(fā)提供了廣闊的市場(chǎng)，必將帶動(dòng)杜橋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā) 展。根據(jù)杜橋鎮(zhèn)十五屆人民代表大會(huì)精神，杜橋鎮(zhèn)實(shí)施夯實(shí)基礎(chǔ)、豐滿城區(qū)、南向拓展”的發(fā)展戰(zhàn)略：夯實(shí)基礎(chǔ)：?jiǎn)?dòng)完成一批城市重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目，增強(qiáng)城市發(fā)展后勁；豐滿城

27、區(qū)：豐滿現(xiàn)有城區(qū)板塊，突出城市的宜居性，倡導(dǎo)居民住宅小區(qū)化；南向拓展：建設(shè)濱海路中心區(qū)，完成濱海路中干道路建設(shè)，再造一個(gè)杜橋繁榮中 心；杜橋城市發(fā)展總體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)用地面積將達(dá)到20平方公里，城市人 口在20萬以上，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)40萬以上。為此，杜橋城市化建設(shè)將按照工業(yè)進(jìn)入 園區(qū)、住宅進(jìn)入小區(qū)、商業(yè)進(jìn)入街區(qū)的發(fā)展原則，加強(qiáng)規(guī)劃管理，合理布局、配套 建設(shè)，把杜橋城區(qū)建設(shè)為設(shè)施完善、功能齊全的現(xiàn)代化濱海城市。附圖5臨海市杜橋鎮(zhèn)區(qū)位圖2.3項(xiàng)目宗地價(jià)值宗地土地價(jià)值的形成，主要決定于地塊的四至條件、七通一平條件、生活配套、 交通、周邊景觀等等。項(xiàng)目宗地南面連接杜橋鎮(zhèn)的主干道濱海路，西面連接

28、嵩山路。 是未來的臺(tái)州東部區(qū)塊的商業(yè)中心。擬建的新浙江國際眼鏡城與本項(xiàng)目相鄰。 該眼鏡城位于臨海市杜橋鎮(zhèn)濱海路與杜 西路交叉口的西南角，規(guī)劃總用地面積71750.71平方米，其中道路用地面積11092.57 平方米。本項(xiàng)目與浙江國際眼鏡城將同時(shí)動(dòng)工， 到時(shí)將在本鎮(zhèn)產(chǎn)生轟動(dòng)效果，吸引大 批眼鏡從業(yè)者關(guān)注本項(xiàng)目。2.4項(xiàng)目外部環(huán)境分析結(jié)論國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，宏觀調(diào)控的部分政策已經(jīng)起到作用，經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇。杜橋面臨前所未有的大好機(jī)遇，杜橋的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到 有效發(fā)掘，發(fā)展前景非常廣闊。杜橋在外經(jīng)商人數(shù)眾多，民資豐厚，企業(yè)眾多，對(duì)高 檔酒店的需求旺盛。項(xiàng)目宗地是未來的臺(tái)州東部區(qū)塊的商

29、業(yè)中心，并與擬建的新浙江國際眼鏡城相 鄰，商家云集，對(duì)高檔酒店的需求旺盛。第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略3.1杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀近年來，在臺(tái)州杜橋經(jīng)濟(jì)總體持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的情況下， 杜橋的房地產(chǎn)業(yè)也同時(shí)保 持著穩(wěn)步增長(zhǎng)。耀江金都花園進(jìn)駐杜橋開辟和激活了杜橋的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 拉動(dòng)了杜橋 及周邊百姓對(duì) 商品房小區(qū)”的認(rèn)可，掀起了商品房的銷售熱潮，帶動(dòng)了杜橋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。此后，藍(lán)盾時(shí)代名邸的開發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)了杜橋消費(fèi)者對(duì)商品房的接受。隨著杜橋作為副中心城市地位的進(jìn)一步強(qiáng)化， 城市配套建設(shè)的完善，會(huì)有力推動(dòng)杜橋房 地產(chǎn)市場(chǎng)的全面提升。本項(xiàng)目開發(fā)商臺(tái)州萬邦臵業(yè)有限公司在本鎮(zhèn)開發(fā)的另一個(gè)樓盤 萬邦國際花園項(xiàng)目

30、，強(qiáng)化了 萬邦”地產(chǎn)品牌在杜橋人心目中的地位。依據(jù)濱海新城的總體規(guī)劃，杜橋?qū)⑹俏磥頌I海新城的主城區(qū)，是未來濱海新城 的行政、商貿(mào)、服務(wù)等綜合中心。本項(xiàng)目位于杜橋鎮(zhèn)西側(cè)的新城區(qū)，即杜南大道與濱 海路交匯點(diǎn)，杜南大道是連接規(guī)劃建設(shè)中的臺(tái)金高速公路東延線和沿海高速公路的主 通道，濱海路是杜橋城市建設(shè)中最繁華的商業(yè)與金融區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆， 項(xiàng)目其未來的升值潛力顯然無比巨大。3.2杜橋賓館飯店基本情況由于本項(xiàng)目位于臺(tái)州市杜橋，故競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)態(tài)選擇杜橋鎮(zhèn)同類的賓館飯店進(jìn)行比 較。目前杜橋鎮(zhèn)星級(jí)酒店有4家，建有3家三星級(jí)酒店，1家二星級(jí)酒店。整個(gè)杜橋 鎮(zhèn)現(xiàn)有各類酒店、小賓館40余家，客房數(shù)量300間左

31、右，總體上看規(guī)模小、檔次低， 服務(wù)業(yè)尚處于鄉(xiāng)村小集鎮(zhèn)的落后狀態(tài)， 如遇到重大商務(wù)活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)旅游、節(jié)假日等活 動(dòng)，鎮(zhèn)內(nèi)賓館接待能力就受限制。杜橋現(xiàn)主要有久久大酒店、新港大酒店(即杜橋大廈)、華吉賓館等主要賓館(兼 營(yíng)餐飲娛樂)。目前設(shè)施還較為完善，基本能夠滿足需要，全年入住率也達(dá)到70%至80%。但它們的規(guī)模較小，如華吉賓館不過 100多間客房，新港大酒店只有70多間 客房，久久大酒店僅有50多間客房，缺乏接待大型旅游團(tuán)和大型會(huì)議的能力。隨著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)模擴(kuò)大和桃渚風(fēng)景名勝區(qū)的開發(fā)建設(shè)，可適時(shí)建設(shè)一家規(guī)模更大的 三星級(jí)以上賓館，位臵可選在鎮(zhèn)區(qū)未來商業(yè)中心的濱海路一帶。華吉賓館華吉賓館位于臨

32、海杜橋鎮(zhèn)解放路 411號(hào)，占地面積16000平方米，按三星級(jí)設(shè)計(jì) 構(gòu)造，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會(huì)議中心于一體，并配有商務(wù)中心/美容美發(fā) /大堂吧等的涉外旅游賓館，擁有客房 165間，餐飲同時(shí)容納700人就餐；目前舊樓 標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)100元左右，新樓標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)210元左右。久久大酒店臨海久久大酒店地處臨海市杜橋鎮(zhèn)府前街332號(hào)，僅有50多間客房，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有餐飲、住宿、卡拉OK等。（3）新港大酒店臨海市杜橋鎮(zhèn)新港大酒店地處杜橋鎮(zhèn)杜橋大廈，客房數(shù)量有70多間，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會(huì)議中心于一體。（4）花園大酒店臨?；▓@大酒店位于杜橋鎮(zhèn)杜前路 188號(hào)，新客站附

33、近，客房數(shù)量約80多間， 集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會(huì)議中心于一體。目前標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)在 130元左右。本公司詳細(xì)調(diào)研了臨海市內(nèi)同檔次的酒店：國貿(mào)飯店、遠(yuǎn)洲國際大酒店、華僑酒店、華吉賓館、臺(tái)州府大、惠風(fēng)酒店。詳見附件二：同類酒店調(diào)研數(shù)據(jù)。3.3項(xiàng)目定位3.4.1功能檔次定位根據(jù)杜橋鎮(zhèn)現(xiàn)有酒店?duì)顩r，并考慮杜橋鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境、 發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目建議定位于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店， 即按照國家旅游局四星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，把本酒店將建設(shè)成為集餐飲、客房、康樂、休閑、會(huì)議、商務(wù)等諸 多功能于一體的綜合性高檔商務(wù)酒店。3.4.2市場(chǎng)形象定位隨著以杜橋?yàn)橹行?00平方公里濱海

34、工業(yè)新城戰(zhàn)略的實(shí)施和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷擴(kuò) 充與完善，杜橋的城市形象日益突出。從設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修到運(yùn)營(yíng)管理都注重突出酒店的文化品位，形成酒店的獨(dú)特個(gè)性，從而在市場(chǎng)上形成鮮明的主題形象，成為杜橋鎮(zhèn)一張新的名片。3.4.3目標(biāo)市場(chǎng)與客戶定位（1）杜橋鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。（2）浙江省化學(xué)原料藥基地臨海區(qū)塊、杜橋南工業(yè)發(fā)展區(qū)及其他企業(yè)的管理人員和 技術(shù)人員。（3）個(gè)體工商戶、市場(chǎng)業(yè)主、在外經(jīng)商的成功人士杜橋作為臺(tái)州市的中心城鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，擁有龐大的消費(fèi)群體。同時(shí)杜橋人 民在外經(jīng)商人數(shù)眾多，主要從事建筑業(yè)，眼鏡批發(fā)零售、服裝鞋帽批發(fā)零售等行業(yè)， 他們把在外經(jīng)商所賺的錢用來在家鄉(xiāng)投資房產(chǎn)政府、社會(huì)團(tuán)體、事業(yè)單

35、位工作人員這部分人收入較高且穩(wěn)定，消費(fèi)欲望強(qiáng)。3.4 營(yíng)銷推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)， 除了高水平的規(guī)劃、 設(shè)計(jì)外， 還需要有一套行之有效的市場(chǎng) 營(yíng)銷策略和手段， 高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理， 以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路， 開發(fā)商有合理的收 益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營(yíng)銷推廣策略：(1)廣告宣傳策略。由于萬邦國際花園的成功開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，臺(tái)州萬邦臵業(yè)有限公司已在杜橋消費(fèi)者 心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售較為有利。萬邦杜橋國際大酒店項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和 “賣點(diǎn)” 集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、各種宣

36、傳資料、戶外及路牌廣告等， 具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定， 廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。(2)促銷策略。一般按以下階段促銷： 銷售準(zhǔn)備階段； 首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段； 二 次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段； 三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段； 掃尾階段銷售。擬采用多種促銷手段，包括： 廣告宣傳； 內(nèi)部認(rèn)購； 人員直銷； 有針對(duì) 性(銷售對(duì)象 )的舉辦展銷會(huì)； 集團(tuán)認(rèn)購； 售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷； 靈活多樣的付 款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；其他促銷手段。第四章 建設(shè)方案4.1 規(guī)劃指導(dǎo)思想根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃構(gòu)思、 建設(shè)目標(biāo)要求及杜橋鎮(zhèn)資源條件， 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想 指導(dǎo)

37、思想是：酒店的設(shè)計(jì)將充分體現(xiàn) “建筑是空間藝術(shù) ”的指導(dǎo)思想，使之成為杜橋鎮(zhèn)乃至臨 海市東部區(qū)塊標(biāo)志性的建筑；酒店的規(guī)劃布局及功能分區(qū)將最大限度的滿足客戶商務(wù)、公務(wù)、會(huì)議、休閑需 求，為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供便捷的服務(wù)；酒店的各項(xiàng)配套設(shè)施，要全面化、人性化，將為客人提供住宿、餐飲、娛樂、 休閑、商務(wù)、購物等全面服務(wù)；設(shè)計(jì)理念：分區(qū)合理，流線清晰，設(shè)施完善，以人為本，外形端莊，空間豐富，創(chuàng)造一個(gè)生 態(tài)型和標(biāo)志性建筑。設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)構(gòu)思特點(diǎn)：格調(diào)-純凈；風(fēng)格-獨(dú)特；構(gòu)局-整體；手法 -含蓄；技術(shù)-先進(jìn)；功能-合理；交通 - 高效；造價(jià) -經(jīng)濟(jì)。本酒店由主樓、 裙樓、地下室、室外廣場(chǎng)四部分組成， 主樓主體部

38、分為客房區(qū)域， 裙樓主要包括餐飲區(qū)域、康樂中心、會(huì)議中心，地下室主要包括地下車庫、倉庫等輔 助用房。在方案設(shè)計(jì)的過程中，把握住幾點(diǎn)原則：A、總平面布局必須用足、用好、用活規(guī)劃要求。確保符合規(guī)劃對(duì)建筑容積率、 建筑密度、綠化率的要求。 合理處理酒店與地塊東面商住區(qū)的相互關(guān)系。 合理設(shè)臵建 筑對(duì)商住區(qū)及城市道路的影響。B、在主樓的設(shè)計(jì)中做好酒店，餐飲，康樂，會(huì)議，四大主體板塊功能的合理布 臵，使個(gè)部分相對(duì)獨(dú)立又聯(lián)系管理方便。 裙房的貨物運(yùn)輸交通和各部分的人流的交通 分流。4.3 總平面設(shè)計(jì)布局分析：整個(gè)建筑群沿街半圍合布臵， 南北自然形成一個(gè)弧形的廣場(chǎng)， 在不規(guī)則用地形狀 下自然形成了建筑群體理性

39、組合， 同時(shí)建筑群體西邊的錯(cuò)落豐富了天際線， 這樣，建 筑、廣場(chǎng)便形成了一個(gè)有機(jī)的整體。景觀環(huán)境分析：在本次設(shè)計(jì)中， 我們著重考慮了對(duì)地塊東面國際星城良好景觀的借用， 同時(shí)利用 內(nèi)院引進(jìn)陽光和空氣。在地塊西面入口廣場(chǎng)的牽引下， 建筑、廣場(chǎng)一起連成了一個(gè)有序列的空間景觀鏈， 成為了整個(gè)區(qū)塊的一個(gè)鮮亮的節(jié)點(diǎn)， 同時(shí)在設(shè)計(jì)中把建筑各個(gè)不同功能主要入口面向 各城市道路布臵。 在群體建筑的設(shè)計(jì)中通過多種手法合理布臵不同的功能， 既做到功 能相對(duì)區(qū)分，又把陽光和空氣引入室內(nèi)。交通流線組織： 地塊三面均為城市道路， 設(shè)計(jì)把酒店主入口設(shè)臵在西南角， 西北面為康樂主要出 入口，西面與南面布臵機(jī)動(dòng)車入口和地下車庫

40、出入口； 北面和地塊與商住區(qū)內(nèi)側(cè)考慮 了貨物入口。 沿各建筑物設(shè)計(jì)環(huán)形消防車道， 在裙房下設(shè)計(jì)地下停車庫， 在車道周邊 設(shè)臵了機(jī)動(dòng)車位。地面停車位為植草磚鋪裝。附圖 6 杜橋國際大酒店夜景透視圖4.4單體設(shè)計(jì)4.4.1平面功能分析(1)酒店主樓酒店主樓為23層，地下一層，平面采用8.4 84M柱網(wǎng)。分為酒店客房，餐飲, 會(huì)議，娛樂四大功能區(qū)塊；酒店主入口設(shè)臵在建筑群的南面；服務(wù)入口設(shè)臵在北面。 各層功能分布如下：.酒店主樓底層：大堂吧、咖啡、商務(wù)中心、內(nèi)部辦公等.酒店主樓二層：中餐廳等相關(guān)設(shè)施.酒店主樓三層：中餐廳包廂及會(huì)議中心等.酒店主樓四-五層：桑拿房-VIP房.酒店主樓六層：棋牌房.酒店

41、主樓七-二十三層：客房及商務(wù)用房.酒店主樓地下一層：?jiǎn)T工餐廳，倉庫，設(shè)備用房。2)酒店副樓副樓為三層，地下一層，平面采用 8.4 8.4M柱網(wǎng)。按功能分為康樂，健身，桑 拿，特色餐飲等四大功能區(qū)塊。各層功能分布如下：.副樓底層：企業(yè)展示中心、精品商店等副樓二層：健身俱樂部.副樓三層：健身俱樂部等.副樓地下一層：車庫，倉庫，設(shè)備用房，人防防護(hù)單元 4.4.2 豎向設(shè)計(jì)主樓建筑地上二十三層，地下一層，室內(nèi)外高差0.450M，建筑總高度91.780M地下車庫層高為3.6M，層層高5.8M，二至三層層高為4.8M，四至二十三層層高 為3.6M。主樓設(shè)5臺(tái)客梯、2臺(tái)觀光電梯、防煙樓梯、消防電梯、貨梯，滿

42、足使用 和疏散要求。副樓設(shè)臵客棧，貨梯，防煙樓梯。4.4.3 設(shè)計(jì)重點(diǎn)客房設(shè)計(jì)（1）客房以標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)間為主體，配以部分套房與長(zhǎng)包房；（2）酒店的客房標(biāo)準(zhǔn)間總數(shù)約 280間（套）；（ 3）酒店客房種類設(shè)臵：標(biāo)準(zhǔn)房、商務(wù)房、豪華房、家庭房；（ 4）客房的格局和布臵多樣化，以適應(yīng)各種賓客的個(gè)性需求。餐飲設(shè)計(jì)（1）餐飲主要由中餐廳、宴會(huì)廳、包廂為主；（ 2）餐廳包廂的大小、結(jié)構(gòu)、風(fēng)格有所區(qū)別，以滿足不同需求會(huì)議設(shè)計(jì)會(huì)議中心， 在空間設(shè)計(jì)上要充分考慮空間的自由組合性， 在功能設(shè)計(jì)上將體現(xiàn)多 功能性，可召開各種類型的商務(wù)會(huì)議、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)?？禈吩O(shè)計(jì)（1）康樂設(shè)施是本酒店的重要部分，做到專業(yè)化、

43、特色化；（2）康樂活動(dòng)除了常規(guī)項(xiàng)目檔次要高，主營(yíng)項(xiàng)目突出。4.5 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（ 1 ）本工程地上 23 層，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 -核心筒結(jié)構(gòu)體系。本工程因 有較大的樓板開洞面積， 因此通過加強(qiáng)洞口周圍樓板的剛度及配筋， 同時(shí)加大部分邊 梁的截面等手段來提高建筑物的整體剛度。 地下室頂板人防部分采用主框架梁加厚板 （僅僅在框架柱之間設(shè)臵梁，不設(shè)臵次梁），板厚250mm；非人防部分采用井字梁， 板厚 180mm。（ 2）建筑處于非地震區(qū)，按非抗震設(shè)計(jì)。4.6 建筑裝修做法表 4-1 建筑材料一覽表輔樓主樓部位材料部位材料外墻13層干掛花崗石13層干掛花崗石421層氟碳涂料內(nèi)墻13層乳膠漆四星級(jí)酒

44、店內(nèi)裝修定衛(wèi)生間、廚房白色釉面磚地面商場(chǎng)裝修定四星級(jí)酒店裝修定屋面剛?cè)嵝苑浪p道玻璃Low-e雙層節(jié)能玻璃型材彩色鋁合金外保溫聚苯顆粒保溫砂漿4.7康居工程技術(shù)方案外門窗采用雙層玻璃鋼窗。屋面采用聚苯乙烯保溫，高分子改性瀝青防水卷材與現(xiàn)澆屋面形式多道防水。外墻采用保溫砂漿保溫，綠色環(huán)環(huán)保彈性涂料防水防裂。單元對(duì)講門采用鋼化玻璃、通透性好、美觀大方、防盜性好。道路系統(tǒng)、中心會(huì)所等均按無障礙設(shè)計(jì)，方便殘疾人。第五章公共設(shè)施方案5.1消防設(shè)計(jì)（1）總圖消防根據(jù)消防通道環(huán)路的要求，酒店建筑沿街中部一層作了架空處理， 滿足了消防要 求，消防登高場(chǎng)地按要求設(shè)臵，滿足應(yīng)急消防通道和緊急救護(hù)的要求。（2）建筑

45、消防建筑物，杜橋國際大酒店按一類高層建筑設(shè)計(jì)， 耐火等級(jí)為一級(jí)。耐火等級(jí)為一 級(jí)。按高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（2005年版）的相應(yīng)要求執(zhí)行，各防火分區(qū)安 全出口設(shè)臵均滿足消防疏散要求。消防控制室位于一層，并直通室外。杜橋國際大酒店一至三層每層為二個(gè)防火分區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)層為一個(gè)防火分區(qū)，設(shè)臵一臺(tái)消防電梯，五部防煙樓梯間，樓梯間通屋頂，設(shè)計(jì)滿足安全疏散距離要求。防煙樓梯前室面積6m2合用前室面積NO m2，滿足消防要求。人防設(shè)計(jì)本小區(qū)按常六級(jí)人防設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，平戰(zhàn)結(jié)合，平時(shí)用做機(jī)動(dòng)車停車，戰(zhàn)時(shí)人防。 在地下車庫集中設(shè)臵一地下人防區(qū)， 每個(gè)防護(hù)單元均按照規(guī)范設(shè)臵濕排風(fēng) 口部。節(jié)能設(shè)計(jì)外墻采用外保溫，按

46、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。屋面亦 按上述做法處理，達(dá)到節(jié)能要求。外窗采用氣密性高、保溫性好、傳熱系數(shù)和遮陽系 數(shù)符合節(jié)能要求。玻璃采用低輻射鍍膜中空玻璃、窗框?yàn)閿酂徜X合金，減少熱損耗， 滿足節(jié)能50%的要求。5.4 給水（ 1 ）水源 水源取自市政自來水管，由本工程周邊市政供水管網(wǎng)各引一條 DN200 毫米的自 來水管在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布臵，供應(yīng)小區(qū)的生活及消防用水。（2）用水量 其中：酒店最高日生活用水量約為： 308.8m3/d, 最大時(shí)用水量為 32.2m3/h。（ 3）給水系統(tǒng)： 根據(jù)當(dāng)?shù)厮畨呵闆r及建筑功能， 生活給水系統(tǒng)采用分區(qū)供水， 三層及三層以下為 供水低區(qū)， 由市政管

47、網(wǎng)直供， 三層以上為供水高區(qū)， 由地下室生活水泵房?jī)?nèi)變頻給水 裝臵供水， 供水超壓部分設(shè)臵減壓閥。 酒店區(qū)生活水泵房?jī)?nèi)設(shè)臵一只生活水箱， 容積 為 70 立方米，水箱分兩格。5.5 排水（ 1 ）污水：室內(nèi)采用污、 廢合流制， 生活排水經(jīng)化糞池處理后并排入市政下水道。 生活排水 水總排水量約為： 688.1 m3/d。（ 2）雨水： 均采用有組織排水， 屋面雨水經(jīng)收集后與室外雨水匯合， 就近排入市政雨水系統(tǒng) 雨量計(jì)算采用當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度公式，重現(xiàn)期取 2年，綜合徑流系數(shù)取 0.9。5.6 無障礙設(shè)計(jì)根據(jù)城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范，入口處設(shè)1.2m寬,坡度為1:12的無 障礙坡道。在大堂衛(wèi)生間設(shè)

48、處無障礙專用廁位。 在大堂設(shè)1部無障礙電梯。在地面停 車場(chǎng)設(shè)無障礙停車位2個(gè)。5.7電氣設(shè)計(jì)（1）本工程屬一類高層公共建筑，大樓內(nèi)所有消防設(shè)備（水泵房動(dòng)力，消防電 梯，排煙風(fēng)機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)，消防控制室等）、疏散指示、應(yīng)急照明及電信機(jī)房等重 要設(shè)備按一級(jí)負(fù)荷要求供電，客梯電梯、生活水泵動(dòng)力、主要通道照明按二級(jí)負(fù)荷供 電，其余用電負(fù)荷均為三級(jí)負(fù)荷。（2）為滿足本工程供電要求，應(yīng)有兩路 10KV獨(dú)立電源，兩路電源同時(shí)供電， 當(dāng)一路電源故障時(shí)，另一路電源不致同時(shí)受到損壞。第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目分前期工作、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、主體工程施工、裝修施工和開業(yè)前準(zhǔn)備等五 個(gè)階段。按市場(chǎng)吸納能力及公司開發(fā)能力

49、、 資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè) 進(jìn)度計(jì)劃自2010年1月開始前期工作，至2013年1月酒店開業(yè)，總工期3年。計(jì)劃 安排建設(shè)實(shí)施進(jìn)度見下表。表6-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表時(shí)間（季度）工作內(nèi)容2010 年2011-2012 年2013 年12342341234前期工作工程設(shè)計(jì)招標(biāo)主體工程施工裝修施工開業(yè)前準(zhǔn)備第七章投資估算與資金籌措7.1估算依據(jù)（1）臺(tái)州市建筑工程造價(jià)信息（2）項(xiàng)目定位7.2開發(fā)成本估算7.2.1 土地成本國際大酒店和杜橋國際大酒店的土地拍賣價(jià)加上契稅等相關(guān)稅費(fèi)，合計(jì)85.54畝土地的取得成本為12875萬元，平均為150.51萬元/畝。其中萬邦 杜橋國際大酒店用 地面積3

50、1畝，土地成本為4665.81萬元，分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e（包括地下室共 53566.2 卅，下同）后，樓面土地成本為 867.15元/tf o表7-1 土地款投入內(nèi)容數(shù)量?jī)r(jià)格總額地價(jià)款31畝150.51萬元/畝4665.81 萬元7.2.2前期工程費(fèi)表7-2前期費(fèi)用計(jì)算依據(jù)表費(fèi)用種類計(jì)價(jià)數(shù)量（m2）單價(jià)（元/ m2）總價(jià)（萬元）建筑設(shè)計(jì)費(fèi)53566.21580.35土地勘探費(fèi)20667.748.27景觀設(shè)計(jì)費(fèi)7000128.40工程施工監(jiān)理費(fèi)53566.24.524.10三通一平20667.750103.34規(guī)費(fèi)53566.220107.13合計(jì)53566.261.9331.597.2.3建筑安裝

51、工程費(fèi)本項(xiàng)目是四星級(jí)酒店，在參考臨海市目前建安成本以及同類型建筑基礎(chǔ)上，確定合理的建安成本，以保證建筑品質(zhì)和功能完善，建安成本計(jì)算見表7-3:表7-3建安費(fèi)用計(jì)算依據(jù)表建筑類型面積（m2）造價(jià)（元/ m2）總價(jià)（萬元）酒店主體工程38220.5520007644.11地下室15345.6522003376.04設(shè)備安裝工程1800.00外墻裝飾1600.00合計(jì)53566.2420014420.15表7-4設(shè)備安裝工程費(fèi)用表設(shè)備類型總價(jià)（萬元）智能化700暖通設(shè)備500電梯400消防工程200合計(jì)18007.2.4開業(yè)費(fèi)用開業(yè)費(fèi)用總額為450萬元。按建筑面積53566.2卅計(jì)算，單位費(fèi)用為84

52、.01元/m2表7-4區(qū)內(nèi)配套費(fèi)計(jì)算表內(nèi)容總額（萬元）開業(yè)物質(zhì)材料購臵款300開辦費(fèi)100流動(dòng)資金50合計(jì)4507.2.5期間費(fèi)用表7-5期間費(fèi)用計(jì)算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)樓面價(jià)（元加）金額（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用申請(qǐng)貸款15000萬元，年利率7.995%,三年672.063600管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用按總投資的2%預(yù)估130.67700合計(jì)802.734300727建設(shè)總投資估算此項(xiàng)目建設(shè)總投資35883.71萬元，樓面單價(jià)為4558.38元/卅，如含酒店裝修費(fèi) 用，則樓面單價(jià)6698.91元/川（按建筑面積53566.2川計(jì)算）。表7-6投資成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng) 目單價(jià)（元/M2）總額（萬元）（一）土地成本

53、871.034665.81（二）前期工程費(fèi)61.9331.59（三）建安工程費(fèi):2692.0214420.15（四）酒店裝修費(fèi)2140.5511466.16（五）區(qū)內(nèi)配套費(fèi)84.01450（六）不可預(yù)見費(fèi)46.67250（七）期間費(fèi)用802.734300（八）投資總額合計(jì)6698.9135883.717.3資金籌措（1）項(xiàng)目建設(shè)總投資35883.71萬元。（2）公司注冊(cè)資本金6273萬元，開發(fā)萬邦 國際花園的未分配利潤(rùn)14867.33萬 元，股東借入項(xiàng)目資金6000萬元，預(yù)售房款6000萬元，合計(jì)投入自有資金33140.33 萬元，減去國際星城土地款8069.27萬元，實(shí)際可用于本項(xiàng)目的自有資

54、金為 25071.06 萬元。（3）申請(qǐng)貸款13000-15000萬元。（4）預(yù)測(cè)以外的不足部分向股東借入。表7-7資金籌措計(jì)劃表單位：萬元資金來源自有資金貸款預(yù)售房款合計(jì)金額18311.4140003572.3135883.71比例51.03%39.01%9.96%100.00%第八章財(cái)務(wù)效益分析8.1說明（1）國家發(fā)改委和建設(shè)部2006年發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三 版）（2）國家的各項(xiàng)稅收政策；（3）臺(tái)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料及同類企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況。（4）建設(shè)進(jìn)度：本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度安排，第四年開始營(yíng)業(yè)， 當(dāng)年?duì)I業(yè)負(fù)荷達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 75% （即入住率為60%）,第

55、五年達(dá)到100% （即入住 率為80%以上）。計(jì)算期13年（其中建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期10年）。8.2收入預(yù)測(cè)杜橋國際大酒店的功能可以劃分為： 客房、餐飲、娛樂、和其他營(yíng)業(yè)（包括商場(chǎng)、 會(huì)議室出租、其他服務(wù)）四個(gè)部分。酒店的營(yíng)業(yè)收入主要由以上四個(gè)部分組成。因這 四部分收入相對(duì)獨(dú)立，可將其分別估算。本研究報(bào)告使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件， 是 根據(jù)國內(nèi)同類型飯店尤其是市內(nèi)同類型飯店實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，在分析市場(chǎng)前景的基礎(chǔ) 上，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況進(jìn)行預(yù)測(cè)和選定。8.2.1客房收入酒店擁有多種規(guī)格客房，因房?jī)r(jià)不一，出租率也不一致，按實(shí)際情況測(cè)算會(huì)較復(fù) 雜。根據(jù)上述設(shè)施配臵和分析，酒店開業(yè)的第三年，也就是 2015

56、年酒店開始進(jìn)入穩(wěn) 定經(jīng)營(yíng)年份。酒店在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)年份的平均房?jī)r(jià)能夠達(dá)到 420元，開業(yè)第三年后，在平 均客價(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)出租率的穩(wěn)中有升。開業(yè)后五年客房業(yè)績(jī)水平預(yù)計(jì)如下：表8-1預(yù)計(jì)客房業(yè)績(jī)表 （客房按280間套計(jì)算）年份平均房?jī)r(jià)（元）住宿率單房收益（兀）客房總收入（萬元）2013 年38060%2282298.242014 年40070%2802822.42015 年42080%3363386.882016 年44080%3523548.162017 年46080%3683709.44如上所述E，平均房?jī)r(jià)定位在 420元/天，客房出租率按80%計(jì)算，則正常年份酒店收入為：280套M20元/

57、天X360天X80%=3386.88萬元。822餐飲收入餐廳設(shè)計(jì)800個(gè)座位，包括大餐廳、包廂、西餐廳、觀光廳、大堂吧、酒吧、音 樂咖啡廳及室外茶座等（不包括會(huì)議室臨時(shí)兼作宴會(huì)廳座位）。按人均消費(fèi)70元，座 位周轉(zhuǎn)率80%測(cè)算，全年餐飲營(yíng)業(yè)收入約為：800X2X70X30%5.55%=178.99 萬元。（ 3）娛樂營(yíng)業(yè)收入：1080丸1.1%=119.88 萬元。（4）其他收入：7205.55%=39.96 萬元。以上四項(xiàng)合計(jì)全年總稅金為 526.81 萬元。8.4 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)本項(xiàng)目成本費(fèi)用，包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)、人員工資及福利、行政管理和公 用費(fèi)用、非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用五部分。8.4.1 營(yíng)業(yè)

58、成本費(fèi)項(xiàng)目直接成本指的是酒店投入營(yíng)業(yè)后， 直接物質(zhì)消耗的費(fèi)用。 主要包括直接材料、 燃料及動(dòng)力費(fèi)。分項(xiàng)估算如下：（1 ）直接材料費(fèi)用 項(xiàng)目直接材料消耗主要是自營(yíng)商場(chǎng)購進(jìn)的商品和餐飲所需的農(nóng)副產(chǎn)品、材料。 A 、目前商品零售市場(chǎng)的毛利率為 30%，所以自營(yíng)商場(chǎng)購進(jìn)商品的成本按自營(yíng)商場(chǎng)收入的70%計(jì)取，則該項(xiàng)成本為：12070%=80萬元。B、餐飲業(yè)的毛利率為55%，所以本項(xiàng)目餐飲所需的農(nóng)副產(chǎn)品、材料費(fèi)用按餐飲 收入的45%計(jì)取，則該項(xiàng)成本為：322545%=1450萬元。直接材料費(fèi)用 =A+B=1530 萬元。（2）燃料及動(dòng)力費(fèi)用這部分主要有燃料、 水、電等消耗的費(fèi)用。 燃料動(dòng)力費(fèi)用參照有關(guān)技術(shù)

59、資料參數(shù)， 并適當(dāng)考慮同行業(yè)及本企業(yè)實(shí)際消耗水平，按現(xiàn)行價(jià)格確定。A、燃料費(fèi)。經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目年耗 0號(hào)柴油量約480噸，油價(jià)按4200元/噸計(jì)算， 則燃料費(fèi)用為約 200萬元。B、水費(fèi)。經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目年用水量為 20萬噸，水價(jià)按3元/噸計(jì)算，則水費(fèi)為：20 3=60 萬兀。C、電費(fèi)。經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目年用電量為 700萬度，電價(jià)按1元/度計(jì)算，則電費(fèi)為：700 萬元。 燃料及動(dòng)力費(fèi)用 =A+B+C=960 萬元。則正常年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用為： （1）+（2）=2490萬元。8.4.2 人員工資及福利本項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)時(shí)預(yù)計(jì)定員為 300人。人均年工資為 20000元，福利費(fèi)按工資額的14%計(jì)取，合計(jì)全年工資及福利

60、費(fèi)為 684萬元843行政管理和公用費(fèi)用這部分費(fèi)用主要有：辦公用品費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、制服攤銷、保險(xiǎn)費(fèi)、旅差費(fèi)、培 訓(xùn)費(fèi)、廣告費(fèi)及交際應(yīng)酬費(fèi)等。按同類企業(yè)實(shí)際支出，并參考目前同類企業(yè)水平計(jì)取, 按營(yíng)業(yè)總收入的4%測(cè)算，全年估計(jì)為：8412用=336萬元。8.4.4非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要包括折舊及攤銷、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)等內(nèi)容。折舊及攤銷項(xiàng)目折舊及攤銷參照國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。 固定資產(chǎn)折舊采用直線法，殘 值率按原值的10%計(jì)取。折舊年限為：建筑物20年；設(shè)備及運(yùn)輸工具10年；家具設(shè) 備5年。項(xiàng)目正常年折舊額為：1082萬元。項(xiàng)目遞延資產(chǎn)按5年攤銷，每年攤銷費(fèi)為80 萬元。修理費(fèi)：項(xiàng)目