產權式酒店發(fā)展分析

1、產權式酒店發(fā)展分析2003-11-4產權式酒店，在西方是一種廣受青睞的房地產投資和消費模式，它將旅游休閑與房產投資有機地結合起來，大都建在景色優(yōu)美及經濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的入住率及以提供配套服務增加收入。但是，產權式酒店在中國內地，卻有不同的定義。國外產權式酒店的發(fā)展產權式酒店一般位于世界上一些著名的旅游城市，例如美國的夏威夷、加利弗尼亞、佛羅里達以及澳大利亞的黃金海岸等，目前都得到了迅速發(fā)展。在西方，提起產權式酒店必然會涉及到“分時度假”?！胺謺r度假”已與產權式酒店緊密聯(lián)系在一起。分時度假的定義及發(fā)展分時度假，英文名稱是“ TimeShare”，就是將酒店，度假村或休閑式住宅項

2、目的個別房間的使用權，以周為單位分時段銷售給不同客戶，使用的期限可以是10年、20年、30年甚至永久年限?？蛻糍徺I了該房間一個時段的使用權后，即可享有每年在此度假一周的權益，同時還享有該時段轉讓、贈與、繼承等系列權 益以及優(yōu)惠使用公共配套設施的權益。“分時度假”產生于 20世紀60年代的歐洲，創(chuàng)始者引入這一概念，主要是為了減輕家庭購買“第二套住宅”用于休閑度假的壓力，當時只是把度假村內的房間使用時段進行簡單劃分，每個家庭購買房間每年 1/12的使用時段，即每年可享受在此度假一個時段的權益。70年代期間，“分時度假”開始在加勒比海及佛羅里達等地流行，并迅速風行美國。可惜早期提供的單位一人質素都比

3、較差，難以滿足消費者需求。直至80年代以后，多家國際級酒店集團加入“分時度假行列，包括 Marriot、Hilton及Disney等，使此消費服務 步入正軌，健康發(fā)展。分時度假交換系統(tǒng)隨著“分時度假”市場的蓬勃發(fā)展，分時度假交換系統(tǒng)應運而生，這也是“分時度假”中最吸引人的地方。分時度假交換系統(tǒng)，就是當客戶決定某一年不使用原認購的度假時段時，可以通過系統(tǒng)，交換同屬于一個服務網絡中的任一家度假酒店的時段。目前，世界上最著名的分時度假交換體系是RCI (Resort Condominiums International)和 II (Interval International ),世界上已有 100

4、 個國家和地區(qū)超過 3800家的交換酒店或度假村加入了 RCI系統(tǒng)，II提供交換服務的1800多家度假村也分布在世界 85個國家。通 過RCI和II,消費者實現(xiàn)了輕松前往各地旅游度假的心愿，也使酒店的空置時間縮短，盤活閑置房產，為 產權式酒店的發(fā)展起到了推波助瀾的作用，是目前西方產權式酒店經營過程中最具魅力的方式。投資價值從長遠的投資價值來看，消費者購買“分時度假”時段所需費用，較每年外游度假支出大量酒店住房費用 要劃算；而且，“分時度假”所提供的居所比一般酒店套房要寬敞，并配有一切家居設施，讓消費者有更加 寬松和舒適之感。中國產權式酒店的定義及發(fā)展在國內流行的產權式酒店，就是將酒店的每間客房

5、分割為獨立產權出售給投資者，投資者擁有一定期限的 免費居住權，其余時間可以委托給酒店物業(yè)管理公司進行經營管理，并可享受每年的經營收益分紅，從而 實現(xiàn)資產的增值保值。中國的產權式酒店1989年萌芽于海南省，可惜并沒有發(fā)展成真正意義上的產權式酒店。近幾年來，產權式酒店開始呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢頭，在南京、上海、杭州、珠海、海南、深圳等一些知名的旅游城市興起，并 形成星火燎原之勢。深圳產權式酒店發(fā)展歷程在深圳，率先將“產權式酒店”這一經營方式引進來的是香港雅蘭集團，該集團于1999年開發(fā)了雅蘭酒店。雅蘭酒店位于鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路，2000年6月正式“揭開面紗”，作為一種新興的房地產經營模式，雅 精品 文檔

6、蘭酒店當時引來了眾多投資者的“競相追逐”，目前銷售成績不俗，經營狀況良好。2000年9月，大梅沙海景酒店一期正式開盤；2001年12月，東方威斯大酒店隆重推出；2002年8月，大梅沙海景酒店二期粉墨登場，稱業(yè)主不僅每年能在此享受 60天的休閑度假生活，并且每年可獲得固定回報 和酒店經營的分成，掀起一陣搶購熱潮，甚至大量外地客戶紛至杳來；產權式酒店已成為諸多消費者的投 資新寵。深圳產權式酒店發(fā)展現(xiàn)狀截止目前，深圳已推向市場的產權式酒店共有3個，其中大梅沙海景酒店一期和東方威斯大酒店已經基本售罄，而雅蘭酒店和大梅沙海景酒店二期銷售情況也比較好。深圳產權式酒店概況物業(yè)名稱 占地面積（m2） 建筑面積

7、（m2）東方威斯大酒店約6000 16569 （其中酒店約8000）雅蘭酒店11750 21900大梅沙海景酒店二期 11596 15912從各產權式酒店的戶型供應來看，雅蘭酒店和大梅沙海景酒店以40平方米左右的一房為主力戶型，占了90%左右的比例，而東方威斯大酒店則是以70平方米左右的二房、三房為主導，占總供應戶型的比例超過80%。目前，購買深圳產權式酒店的客戶主要是高收入階層。從各產權式酒店的客戶群體來看，買家以深圳客戶 為主，其次是外地（例如上海、武漢等）客戶，還有部分港人。雅蘭酒店：客戶85%來自特區(qū)內，其中5%左右為鹽田本地人，港人所占比例為7%,外地客戶約8%。東方威斯大酒店：市內

8、客戶所占比例約為70%,另外的30%港人和外地客戶所占比例各半。大梅沙海景酒店二期：特區(qū)內購買者約占一半，客戶40%左右來自外地，約10%港人選擇該物業(yè)。從客戶構成分析可見，大梅沙海景酒店二期外地投資客戶所占比例增加，一方面這與該酒店所宣傳的高投 資回報率有著密不可分的關系；另一方面也反映了外地客戶對深圳產權式酒店發(fā)展前景逐步看好。產權式酒店投資影響因素目前，國內產權式酒店發(fā)展還處于初期階段，投資產權式酒店能否有可觀的利潤，受到諸多因素的影響。 利息、稅費。消費者購置產權式酒店，不管是一次性付款，還是向銀行借貸，關注利息的升降變化實質上 就是關注投資是否有價值。2002年2月，中國人民銀行第八

9、次下調人民幣存、貸款利率，其中各項存款年 利率平均下調0.25個百分點，各項貸款年利率平均下調0.5個百分點，對刺激投資和消費都有積極的推動作用。此外，稅費的多少也會影響到投資者的投資行為，過高的稅費會令投資者望“店”卻步。開發(fā)商。除了休閑度假之外，消費者最關心的莫過于投資回報的可靠性和投資的安全保障性，所以，發(fā)展 商的企業(yè)品牌、經濟實力、公司信譽等，都將對消費者的投資行為有很大的影響。酒店位置和周邊配套。產權式酒店提供給人們的是作為休閑度假之用，因此，酒店所處位置的旅游資源、 周邊成熟完善的配套設施等，會在一定程度上決定客源的多少，也能否保證酒店有利潤。酒店管理公司。對于產權式酒店來說，前期

10、的銷售只是成功了一半，難的是后期的經營管理，所以，好的 酒店管理公司將決定酒店的發(fā)展及出路，投資者能否獲得回報的關鍵也在于此。“分時度假”。西方的產權式酒店與“分時度假”可謂唇齒相依，但是從國內的市場環(huán)境來看，中國大多數(shù) 消費者對于“分時度假”還是一個比較陌生，甚至還帶有誤解的概念，這主要是由于一些不法投機者在沒 有任何實體保障的基礎上大肆推銷“分時度假”服務，欺騙消費者，帶來了很大的負面影響。2001年，深圳就有兩名消費者把珠海市某旅游中心告上法庭，訴其委托某業(yè)務公司推銷的“分時度假”服務使用虛假、誤導的手段騙取消費者。2002年春節(jié)期間，廣東省消委會和深圳市消委會也針對此現(xiàn)象發(fā)出第一號消費

11、警 示：提醒消費者在參加“分時度假”活動中，要有足夠的理性，慎防陷阱?？梢?，“分時度假”市場的完善和規(guī)范，將對投資者的信心產生一定影響。深圳產權式酒店發(fā)展前景西方的產權式酒店因引入 RCI獲得了快速的發(fā)展，中國是 1999年開始引入RCI的，但是目前RCI在中國 的成員酒店只有16家。而在深圳，目前還沒有任何一家產權式酒店加入RCI ,客戶休閑度假地點單一，市場的發(fā)展還處于導入期，但今后會有很多投資者會看好這種投資品種，市場前景相當廣闊。居民收入增長。據(jù)深圳統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2002年深圳人均GDP達到5561美元，2002年末，居民儲蓄存款余額1756.49億元，比年初增長383.1億元，增長2

12、7.9%。居民存款的增多從另一方面反映了人們的投資渠道 單一，因此，開辟渠道將居民的部分存款轉化為投資尤為必要，而在當前銀行利率較低、證券市場風險難 測的情況之下，產權式酒店的高回報的投資率必然會受到諸多高收入階層的關注。人們消費觀念轉變。目前，深圳人均居住面積為17.4平方米，隨著居住條件進一步改善，人們的住宅消費開始向舒適型轉移，尤其是中高收入人士，在工作之余追求舒適、休閑的生活已成為一種時尚，近兩年來開始流行“5+2”的生活模式，以及國家每年115天左右的假期，為人們旅游、休閑、度假提供了時間基礎， 這將在一定程度上可以推動產權式酒店的發(fā)展。旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。據(jù)深圳統(tǒng)計局發(fā)表的統(tǒng)計公報表明

13、，2002年深圳全年接待游客 5062.11萬人次，比上年增長10%,全年旅游總收入 355.48億元，其中旅游外匯收入 17.23億美元，增長14%,賓館、酒店、度假 村開房率64.1% o另據(jù)深圳旅游局最新的市場調查分析表明，來深游客當中，59.9%為休閑、觀光、度假，其次是來參加商務活動的游客，所占比例為16.3%,探親訪友的占12.4%,其他占11.4%。大量游客帶來了旅游經濟的持續(xù)增長，為產權式酒店的開發(fā)帶來了機遇。城市發(fā)展速度加快。中國加入 WTO以后，深圳對外開放的步伐不斷加快，2002年全年共有17家世界500強跨國公司來深圳投資或增資，投資或增資總數(shù)達86家，各種經貿洽談、國

14、際展覽、國際會議等商務交流活動頻繁。深圳已融入了經濟全球化的浪潮，境外高消費水平的公務、商務客人等來深數(shù)量有較大幅度增 長。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至I 2002年末，深圳常住人口為 504.25萬人，比上年增長7.6%,其中暫住人口 364.8 萬人，占常住人口的72.3%。其中在深圳居住的外國人達 1.1萬至1.5萬人，他們主要是外資企業(yè)的中高層 管理、技術人員及家屬，與現(xiàn)時純旅游度假而造成酒店開房率季節(jié)性強的特點形成互補。在強大的消費前 提下，深圳的產權式酒店消費前景廣闊。得天獨厚的自然旅游資源。根據(jù)西方的經驗，國外的產權式酒店多建在自然條件優(yōu)質的地區(qū)，有足夠的觀 光、娛樂等旅游資源，可以供客人

15、休閑度假。深圳東部具有綿延約142公里的優(yōu)美海岸線，海景資源豐富，山景風光秀麗，華僑城集團斥巨資在三洲田建生態(tài)旅游城，橫跨三洲田和梅沙兩個片區(qū)，項目包括高爾夫 球運動公園、茶文化公園和科普生態(tài)主題公園等，得天獨厚的自然景觀和旅游資源使東部地區(qū)成為人們喜 愛的休閑度假之地，也為開發(fā)建設產權式酒店提供了自然條件。政府的規(guī)劃與扶持。深圳市政府對東部地區(qū)的發(fā)展給予了大力扶持。交通基礎設施的改善，政府對東部黃 金海岸的發(fā)展規(guī)劃，以及深港兩地合力打造東部海濱旅游度假區(qū)等，都將促進東部海濱旅游的快速發(fā)展。 鹽田區(qū)的定位是：“加快發(fā)展黃金海岸建設，大力發(fā)展港區(qū)服務業(yè)，成為東部物流中心和旅游區(qū)?！丙}田區(qū)在制定第10個五年計劃（20012005年）時，提出了建設“現(xiàn)代化旅游海港城區(qū)”的戰(zhàn)略。2002年，鹽田港躍升為全球第6大集裝箱樞紐港，未來鹽田港片