昆山市2011年金秋房博會(huì)總結(jié)

1、昆山市2011年金秋房博會(huì)總結(jié)上海中原物業(yè)代理有限公司昆山事業(yè)部 2011-10-07目錄一、宏觀政策背景二、房博會(huì)概況三、房博會(huì)分析目錄四、房博會(huì)小結(jié)2011 ，首屆“兩岸房產(chǎn)聯(lián)展”新政頻發(fā)，房展會(huì)作為中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)和晴雨表在這個(gè)供求旺盛的“銀十伊始” 秋交會(huì)不斷嘗試改變適應(yīng)市場需求、客戶需求用專業(yè)緊跟市場潮流不斷創(chuàng)新，為你而變Part 1宏觀政策背景2010年1月7日國11條出臺(tái)2010年1月12日央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒2010年4月17日新國十條出臺(tái)2010年新國五條出臺(tái)首套房首付比例不低于30%2010年12月10日央行第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011年1月27日征收房

2、產(chǎn)稅2011年央行宣布年內(nèi)第三次加息2011年7月26日新滬四條出臺(tái)2011年8月16日二三線城市限購5標(biāo)準(zhǔn)宣布2011年8月26日叫停買房送面積2011年9月17日取消土地供應(yīng)雙軌制國內(nèi)政策回顧近年來，隨著國家對房地產(chǎn)市場的干預(yù)力度不斷加大，調(diào)控愈來愈嚴(yán)，昆山樓市在度過了慘淡的“金九”后，銀十能否能及時(shí)hold住。2011年10月11日完善保障性安居工程管理機(jī)制調(diào)控立體覆蓋重慶精準(zhǔn)阻擊投機(jī)客， 向存量房“算舊賬”。重慶成首個(gè)開征存量房房產(chǎn)稅城市， 3400套房10月起開征。此舉準(zhǔn)確打擊了外地炒房團(tuán)的投資行為，對于那些在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人均扣除免稅面積，此舉對昆山是否形成影

3、響尚不好說。調(diào)控持續(xù)韶關(guān)限價(jià)取代限購，或引發(fā)二三線城市限價(jià)跟風(fēng)作為房地產(chǎn)投資洼地和限購令“盲區(qū)”的昆山，或?qū)⒁l(fā)昆山此次也加入限價(jià)浪潮。繼浙江臺(tái)州在二三線城市新一輪限購中率先出擊后，廣東省韶關(guān)市啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控，將以“限價(jià)”取代“限購”。Part 2 房博會(huì)概況本次展覽分為昆山科博館和昆山國際會(huì)展中心2個(gè)地方舉行：展會(huì)時(shí)間 昆山國際會(huì)展中心（2011.9.30-10.3）科博館 （2011.10.1-10.4）展會(huì)地點(diǎn) 昆山國際會(huì)展中心地址 開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路與太湖路口房博會(huì)概況地點(diǎn)一：昆山國際會(huì)展中心（2011.9.30-10.3）建材、二手房區(qū)美食，兒童游樂區(qū)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)海外區(qū)網(wǎng)絡(luò)媒體區(qū)合作

4、媒體：第一財(cái)經(jīng)、東方衛(wèi)視、新浪樂居、搜房網(wǎng)、昆山樓市、窩窩團(tuán)購網(wǎng)地點(diǎn)二：昆山科博館 （2011.10.1-10.4）主辦單位：昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)承辦單位：昆山華敏國際展覽館有限公司展會(huì)規(guī)模：共67家發(fā)展商與建材、地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)，50家發(fā)展商參加秋交會(huì)，參展項(xiàng)目50個(gè)。本屆展會(huì)匯聚了來自北美、澳洲、上海、臺(tái)灣、昆山的全部近70家地產(chǎn)商、代理商、家居建材商、美食商及媒體等單位參展，50余家樓盤參展。展品涉及：各類住宅、別墅、商業(yè)地產(chǎn)、臺(tái)灣地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、樓宇智能和綠色建材等領(lǐng)域。展會(huì)前大規(guī)模的投入展會(huì)廣告，（覆蓋：上海、臺(tái)北、臺(tái)中、高雄、新竹、蘇州、杭州和昆山）服務(wù)展商和觀眾（包括：電視廣

5、告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙雜志廣告、短信、微博、直郵等）新聞宣傳覆蓋超過長三角，首次大規(guī)模進(jìn)軍臺(tái)灣展出總面積為：12，000平方米；觀展自駕車輛達(dá)3，000多輛，此次房展會(huì)將會(huì)從9月30號持續(xù)到10月3號，為期四天，由于此次會(huì)展是兩岸首屆舉行聯(lián)展，規(guī)模大于今年5、1房展會(huì)。展會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)規(guī)模超過5.1房展會(huì)科博館參展樓盤（附件一）科博館參展樓盤（附件二）科博館參展樓盤（附件三）會(huì)展中心參展樓盤展會(huì)特色-二大不同本次房展會(huì)與之前的展會(huì)相比有兩大不同：一、本次是首屆的兩岸房產(chǎn)聯(lián)展，有很多的臺(tái)灣知名房企前來參展，關(guān)注群不僅自上海、臺(tái)灣，還有浙江。二、本次會(huì)展增強(qiáng)各個(gè)地區(qū)市民參展的積極性，主辦方也是動(dòng)

6、足腦筋，翻陳出新。展會(huì)特色禮品誘人禮品繁多：參會(huì)的觀眾可贈(zèng)送88元陽澄湖大閘蟹現(xiàn)金抵用券、130元周莊旅游優(yōu)惠券等禮品，如果是通過主辦方組織的看房團(tuán)與會(huì)，還有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)多份精美創(chuàng)意禮品。活動(dòng)多多：展會(huì)現(xiàn)場主辦方安排了多場抽獎(jiǎng)活動(dòng)，大獎(jiǎng)有iPad、捷安特自行車等，搜房網(wǎng)也有辦搜房卡免費(fèi)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品量大，獲獎(jiǎng)幾率高。昆山與上海、杭州等城市之間進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，有26輛免費(fèi)看房班車往返于上海、杭州與昆山之間， 2，700多位上海房產(chǎn)意向客戶來到會(huì)展中心，看房選房；領(lǐng)先在昆山城西、城南、城中、城北5個(gè)站點(diǎn)，共設(shè)置了11輛免費(fèi)看房班車，往返于會(huì)展中心與站點(diǎn)之間，班車的發(fā)車班次達(dá)到了360次之多。看房班車-26輛

7、班車往返，360次發(fā)車班次。各色營銷方式“耳目一新”：專業(yè)模特展示，買樓送汽車，送油卡，62套特價(jià)房等模式讓人眼前一亮，忍不住駐足觀看參展樓盤數(shù)量：此次秋交會(huì)參展樓盤70個(gè)，比09秋交會(huì)多了將近三分之二。歷屆房交會(huì)參展樓盤數(shù)量會(huì)展人流量統(tǒng)計(jì)本次展會(huì)觀展客戶人數(shù)48，000多人次，外地觀眾2，700多人次，以上數(shù)據(jù)均比上一屆有較大提高。Part 3房博會(huì)分析參展樓盤區(qū)域分布城中玉山鎮(zhèn)參展達(dá)到22個(gè)樓盤項(xiàng)目，數(shù)量位居昆山各區(qū)域第一，開發(fā)區(qū)緊跟其后參展項(xiàng)目13個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域參展單位較少。1.本次展會(huì)以小戶型居多，占總比例的35%，市場放量以70-100平方的小戶型為主，面對剛需客戶為主的，改善型其次。

8、2.在價(jià)格方面，主要以60008000元為主，開發(fā)商在面對政策打壓與市場低迷的雙重壓力下，集中采取放價(jià)跑量以促進(jìn)成交，加快回籠資金。面積與價(jià)格分析低單價(jià)、小戶型產(chǎn)品逆市推出。面積區(qū)間價(jià)格區(qū)間物業(yè)類型分析公寓為主占48%，商業(yè)類比例占18%。本次房展會(huì)仍然以純公寓項(xiàng)目為主，占整體參展項(xiàng)目總量的48%，同時(shí)商業(yè)類酒店式公寓比例有所提高，占18%。 優(yōu)惠促銷花樣繁多，推出心動(dòng)特價(jià)房促銷特色力度大，一口價(jià)、2000抵20000等本次會(huì)展開發(fā)商都異常重視此次活動(dòng)，推出符合市場需求的特價(jià)房源，這些將是展會(huì)現(xiàn)場最為有力的吸引點(diǎn)。 優(yōu)惠促銷促銷、折扣、優(yōu)惠集中爆發(fā)。此次各參展單位都推出大量優(yōu)惠措施，有以下特點(diǎn)

9、：1、常見的打折優(yōu)惠措施，如菁英公社一次性付款96折.2、辦理vip卡、親情卡等5000抵15000元不等。3、買房贈(zèng)送車位、iphone4等禮品。4、現(xiàn)場抽獎(jiǎng)贏取奔馳B200,電器等禮品。5、推出特價(jià)房：如凱迪城為配合國慶62周年，特推出62套特價(jià)房。房博會(huì)昆山樓市成交分析展會(huì)效果比較“夢碎銀十，同比5.1房展會(huì)下跌25.3%”。2011.5.1-10.1房展會(huì)成交量比較10月1日至8日，昆山地區(qū)總成交量為404套，相比五一黃金周減少了137套，成交量下跌了25.3%.6個(gè)區(qū)域中除了花橋地區(qū)成交量有小幅上升以外，其余各區(qū)都有明顯下降。數(shù)據(jù)說明：本數(shù)據(jù)為大定套數(shù)，僅供參考，以實(shí)際簽約為準(zhǔn)。從分

10、析數(shù)據(jù)上看，黃金周期間簽約的客戶比以往少了五成以上，“銀十”風(fēng)光不再，樓市整體萎靡?！般y十”風(fēng)光不再，簽約少了五成以上簽約分析區(qū)域成交分析 9月成交大幅下滑，黃金周不紅。2、區(qū)域前三名城東、花橋和城南分別占到總成交比的20.45%、17.86%和16.23%，幾乎占 去了一半的銷量。但是從成績來看，所有區(qū)域的成交量比9月末均有大幅下降，十一樓市并未取得“開門紅”。1、城東依靠上海和剛需的購房人群帶動(dòng)，黃金周總成交63套。第二位的是花橋總成交55套。第三名城南區(qū)域，高鐵新盤，低價(jià)剛需為熱銷代表，總成交50套。10.1-10.8日昆山各區(qū)域樓盤成交詳表：成交TOP10分析國基城邦成為逆市黑馬圖表顯

11、示：成交前10名共計(jì)成交108套，占總成交比例的26%。開發(fā)區(qū)有5個(gè)盤上榜，基本都以“熟面孔”為主，其中花橋的國基城邦“獨(dú)占鰲頭”，獨(dú)自收獲47套，成為今次展會(huì)的銷售冠軍。黃金周昆山樓市總成交404套 同比增25.4%中原代理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：截止10月8日，昆山秋季房展會(huì)總成交404套， 與去年同期301套相比增加了103套，增幅為25.4%。昆山樓市成交量小結(jié)1、據(jù)昆山數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周（10.1-10.8）昆山房產(chǎn)市場全市共成交404套，比前幾周下降幅度達(dá)到52%以上，購房者觀望氣氛濃厚，成交量大幅度下滑縮水。2、10.1昆山房地產(chǎn)博覽會(huì)共有50余家樓盤參展，科博中心意向成交578套，與“五一”

12、房展會(huì)相比，意向成交量下滑43.3%。3、國慶樓市的促銷手法開發(fā)商主要是“送裝修”、“送旅游”、“抽獎(jiǎng)”、團(tuán)購等形式促銷；價(jià)格優(yōu)惠主要以少量“特價(jià)房”或“限量搶購”的方式小范圍進(jìn)行，樓價(jià)并未出現(xiàn)普降的狀況。4、從市場反應(yīng)來看，消費(fèi)者并未表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購房意向，大部分仍然繼續(xù)選擇觀望，期待房價(jià)有所下浮。房博會(huì)成交客戶分析成交客戶分析成交主要以剛需客支撐置業(yè)目的：本次房展會(huì)成交客戶置業(yè)目的自住兼投資占總比例的56%，純投資只占6%，投機(jī)客占總成交比例較少。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)信息研究中心區(qū)域分析：1、昆山本地占據(jù)57%的市場份額。2、周邊區(qū)域如上海、浙江、蘇州等地的客戶置業(yè)比例占據(jù)38%。數(shù)據(jù)來源：中

13、原地產(chǎn)信息研究中心成交均價(jià)、物業(yè)類型分析本次房展會(huì)成交仍然以純公寓項(xiàng)目為主，占整體參展項(xiàng)目總量的44%，商業(yè)類酒店式公寓比例占31%。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)信息研究中心數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)信息研究中心城中成交均價(jià)9295元/平米，位居第一，花橋9052成交均價(jià)元/平米，緊跟其后。房博會(huì)成交個(gè)案分析個(gè)案分析TOP1國基城邦參考均價(jià) 高層均價(jià)9000元/平米，物業(yè)類別 高層 別墅開發(fā)商 昆山天泓置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址 花橋鎮(zhèn)國際商務(wù)城金中路89號項(xiàng)目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn),投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤 銷售動(dòng)態(tài)國基城邦9月17已開盤，推出約336套面積60-90的高層房源和165-200聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅均價(jià)140

14、00-15000元/平米，目前正在辦理會(huì)員卡，可享受總價(jià)88折優(yōu)惠，全額付款再享98折。暢銷分析：1、交通：項(xiàng)目是花橋區(qū)域純新盤，位于昆山花橋核心區(qū)域，近綠地大道交通便利。2、定位：產(chǎn)品定位面對剛需客群，定價(jià)為區(qū)域內(nèi)中低端，但產(chǎn)品規(guī)劃較好。3、折扣：折扣較大辦理會(huì)員卡可享受88折，全額再享受98折，吸引消費(fèi)。4、渠道：積極拓營銷寬渠道，與中原合作，啟用一二手聯(lián)動(dòng)。個(gè)案分析TOP2綠地世紀(jì)家園參考均價(jià) 7700元/平方米物業(yè)類別 住宅、別墅、商業(yè)開發(fā)商 上海綠地集團(tuán)(昆山)東城置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址 玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處項(xiàng)目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn),投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤 銷售動(dòng)態(tài) 綠地21新城

15、目前在售一期8#、9#、15#、18#高層房源，面積58-163，現(xiàn)買70、88的送入戶花園，一次性付款97折，分期付款的，在3個(gè)月內(nèi)全部付清的享受98折優(yōu)惠。暢銷分析：1、品牌方面：國內(nèi)一線品牌房地產(chǎn)企業(yè)，品牌形象影響力強(qiáng)。2、產(chǎn)品方面：匯聚高層、別墅、辦公、商業(yè)、公園于一體的多元化業(yè)態(tài)，產(chǎn)品線 完備，177萬方國際生活大體量。3、價(jià)格及優(yōu)惠：定價(jià)低、品質(zhì)高，折扣大，贈(zèng)送空間大，性價(jià)比較高。暢銷分析：1、品牌力：國內(nèi)一線品牌房地產(chǎn)企業(yè)打造，體量大，品質(zhì)好，產(chǎn)品線齊全，品牌 具有號召力。2、價(jià)格及優(yōu)惠：6800元/起價(jià)，購房一次性付款享受95折，貸款享受97折優(yōu)惠， 國慶節(jié)期間推出8套特價(jià)房，

16、最低優(yōu)惠達(dá)6802元/平米。個(gè)案分析TOP3世茂東一號參考均價(jià) 8000元/平方米物業(yè)類別 住宅、別墅開發(fā)商 昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路233號項(xiàng)目特色 品牌地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤 銷售動(dòng)態(tài)三期共800套房源，目前500套在售，95兩房，117-133三房，147四房，6800元/起價(jià)，均價(jià)8000元/。二期高層房源還剩30多套，面積為100-158，均價(jià)8100元/。暢銷分析：1、國內(nèi)著名品牌開發(fā)商，實(shí)力雄厚，產(chǎn)品線符合市場需求。2、地段優(yōu)勢絕佳，位于花橋綠地大道入口處，交通便捷，近高鐵，滬寧高速等。3、折扣方面：一次性付款享97折，貸款98折優(yōu)惠，一次性付款享受總房款

17、5%的 優(yōu)惠，分期付款享受總房款4%的優(yōu)惠，按揭客戶也可享受3%的優(yōu)惠。4、與國內(nèi)頂尖代理商中原地產(chǎn)合作，啟用一二手聯(lián)動(dòng)，直接促進(jìn)銷售。個(gè)案分析TOP4鑫苑國際花園參考均價(jià) 均價(jià)10302元/平方米物業(yè)類別 高層住宅開發(fā)商 昆山鑫苑置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 花橋鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)區(qū)綠地大道南側(cè)項(xiàng)目特色 品牌開發(fā)商，投資地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤 銷售動(dòng)態(tài) 9月24日新推21#一線江景房，總計(jì)254套房源，戶型89兩房140三房，另外還有150多套17#、27#、28#的房源，88、89、140平三房，價(jià)格9700-10600元/。暢銷分析：1、價(jià)格方面：總價(jià)低50萬左右，均價(jià)只有5500元/平米，吸引上海周

18、邊養(yǎng)老客戶 前來置業(yè)。2、區(qū)域位置：該項(xiàng)目距離上海青浦較近，周邊環(huán)境靜溢，往來滬昆方便快捷。3、營銷渠道：啟用一二手聯(lián)動(dòng)，效果顯著；交房時(shí)間短，預(yù)計(jì)今年年底交房。個(gè)案分析TOP5浦園參考均價(jià) 5500元/平方米物業(yè)類別 多層住宅開發(fā)商 昆山市杭州灣置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 千燈鎮(zhèn)石浦(原機(jī)場路)項(xiàng)目特色 養(yǎng)老,剛需盤,打折優(yōu)惠樓盤 銷售動(dòng)態(tài) 目前在售四期多層房源和五期花園洋房，其中多層房源還有100多套在售，面積為85、89、102、106平米的二房和三房，均價(jià)5800元/，預(yù)計(jì)今年年底交房?；▓@洋房還有200多套在售，戶型面積為112155平米的花園洋房，均價(jià)7000元/平米，預(yù)計(jì)明年10月下旬交房。 Part 4房博會(huì)小結(jié)十一“秋季房展會(huì)客戶購房調(diào)研今年的十一秋季房展會(huì)對客戶需求統(tǒng)計(jì)顯示：約67%的客戶對市區(qū)玉山鎮(zhèn)80-100平方米的房子比較關(guān)注，購房預(yù)算在60萬以下占被統(tǒng)計(jì)人數(shù)50%，購房用途主要是自住為主，用作婚房的占調(diào)查比例的31%，市場需求還是以剛