新蕪湖項目建議書53346284

1、蕪湖吉和商城改造工程項目建議書中國輕紡城時代房地產(chǎn)有限公司目錄第一章 項目環(huán)境情況 2第二章 項目方案設想 5第三章 項目條件 12第四章 項目社會效益與經(jīng)濟效益評價 14總結(jié) 15第一章 項目環(huán)境情況一、項目概況 項目名稱：吉和商城改造工程 項目位置：新蕪區(qū)濱江北路以東，北京西路以南，吉和南路以西，呈三角形地塊。 項目占地：約占地 8 萬平米。投資商：中國輕紡城時代房地產(chǎn)有限公司二、蕪湖市紡織服裝行業(yè)概況近年來，安徽省蕪湖市紡織 服裝業(yè)呈快速發(fā)展態(tài)勢，現(xiàn)已形成四大紡織工業(yè)園區(qū)， 擁有近百家企業(yè)，還有一 批服裝商貿(mào)園區(qū)和專業(yè)市場正在建設中。截止到 2002 年，本市 現(xiàn)有紡織服裝企業(yè)近百家，

2、年生產(chǎn)服裝多萬件 （套），實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 109161 萬元， 占全省紡織的 72；實現(xiàn)銷售收入 122611 萬元，占全省紡織的 79。主要產(chǎn)品包括 針織服裝、羽絨裝、職業(yè)裝，左右的產(chǎn)品用于出口。去年完成出口交貨值億 元，占全省紡織出口交貨值的，成為安徽省服裝生產(chǎn)和消費的龍頭地區(qū)。為加快傳統(tǒng)服裝產(chǎn)業(yè)的升級，蕪湖先后建成四個紡織服裝工業(yè)園區(qū)，即南陵鞋帽服裝 工業(yè)園、蕪湖升匯紡織工業(yè)園、新蕪服裝工業(yè)園和繁昌孫村服裝工業(yè)園。其中繁昌孫村服 裝工業(yè)園占地平方公里，園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有家企業(yè)，規(guī)模以上企業(yè)近家，年產(chǎn)量 萬件（套），年銷售額億元，創(chuàng)匯萬美元。蕪湖市正在建設一批服裝商貿(mào)園區(qū)和服裝大市場，服裝產(chǎn)業(yè)群初具

3、規(guī)模，一批優(yōu)秀 的服裝企業(yè)脫穎而出。永年針織集團不論從技術裝備、研發(fā)能力、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量等 方面均在安徽省前列，去年實現(xiàn)銷售額近億元，自營出口創(chuàng)匯萬美元。舒雅集團和 舒雅品牌也已受到全國消費者的青睞。與此同時，蕪湖市通過擴大招商引資發(fā)展大紡織， 強化服裝產(chǎn)業(yè)鏈，使服裝、紡織、印染和上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。裕中紡織股份有限公司已 在馬塘高新開發(fā)區(qū)新建升匯紡織工業(yè)園，通過更新改造和資源整合，到年將具有 萬錠高支精梳棉紗的生產(chǎn)能力?？傮w上，蕪湖服裝紡織行業(yè)前景燦爛：生產(chǎn)能力不斷增強，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢日趨強化；園區(qū) 建設加快，集群已呈雛形；排頭企業(yè)脫穎而出，紡織服裝聯(lián)動發(fā)展。因此，水漲船高，紡 織服裝批發(fā)市場

4、也將迎來發(fā)展的新契機。三、項目所在地概況1、地理環(huán)境（1）項目位置項目位于濱江北路以東，北京西路以南，吉和南路以西，呈三角形地塊，約占地 8 萬 平米。西臨長江，沿規(guī)劃中的濱江景觀大道，往東步行 5 分鐘便是市中心的商業(yè)步行街。 屬于傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，地理位置十分優(yōu)越，發(fā)展前景良好。（2）地質(zhì)地貌 區(qū)域主要由河漫灘和階地構成，還有臺地和丘陵。地勢東北高，西南低，呈帶狀，平 均海拔 6 至 10 米。地表河湖交織，殘蝕山丘散布。平原占 %，丘陵占 %。最高處四褐山， 海拔 132 米。區(qū)內(nèi)地質(zhì)條件基本能滿足項目要求。區(qū)塊的地形情況。占地約 8 萬平方米，該地塊較為完整，基本上沒有沖溝分布，相對 坡度較

5、緩，坡度一般小于 15，建筑物較多，可利用面積基本上被現(xiàn)有各市場、居民房、 營業(yè)鋪面占用，可利用土地少。（3）水文、氣象蕪湖屬亞熱帶濕潤季風氣候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫 15-16 攝 氏度，日照時數(shù) 2000小時左右，年降雨量 1200毫米，無霜期每年達 219-240 天。2、項目所在地建筑、基礎設施現(xiàn)狀（1）建筑現(xiàn)狀商城內(nèi)建筑（構筑物）現(xiàn)狀 由于該市場前身為蕪湖市商業(yè)聯(lián)合倉庫，建筑設施簡陋，頂棚均為松木等易燃材料， 中間無隔斷，消防隱患嚴重。同時，市場內(nèi)道路狹窄，交通不暢，占道經(jīng)營普遍，臟、亂、 差現(xiàn)象普遍。其中鞋都經(jīng)前期改造為磚混結(jié)構，屆時可視具體情況予以保留或改造。

6、周邊建筑環(huán)境和用地情況 吉和商城周邊尤其東西南三方向建筑較雜亂，往南方向?qū)⒂胁糠钟玫乇患{入規(guī)劃。如 長江河道管理局辦公用地、長江賓館用地、附近居民小區(qū)用地等，在本項目規(guī)劃上需結(jié)合 整體布局控制要求做出適當安排。（2）基礎設施及配套 交通情況。商城北正門入口臨北京西路，用地狹窄無疏散廣場和必要的停車場所，人車混流，交 通組織不便；東、西、南門分別臨吉和南路、石頭路和吉貿(mào)路，入口處道路狹窄，坑 洼不平，雜亂不堪。商城內(nèi)無法供車輛行駛，人流多有不便。配套情況 配套設施不完善。缺乏必備的停車場及倉儲設施；餐飲配套幾乎沒有；周邊休閑娛樂 項目少之又少；住宿條件尚可，但目前周邊的賓館酒店沒有一家為商城客戶

7、群提供針 對性服務的。該項目周邊地區(qū)的供電、供水、供氣、電信、排水等基礎設施條件尚可，能滿足項 目建設和使用的要求。3、建設地規(guī)劃及發(fā)展態(tài)勢 新蕪區(qū)是蕪湖市的中心區(qū)，全區(qū)人口萬人，全區(qū)面積平方公里。地理位置獨特，瀕臨 長江黃金水道，水陸交通發(fā)達，自古為商賈云集之地。融現(xiàn)代商貿(mào)和服務業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)和 高新技術產(chǎn)業(yè)、觀光休閑和辦公居住為一體，城市功能完善，產(chǎn)業(yè)特色鮮明。憑借區(qū)位優(yōu) 勢，并積極發(fā)展商貿(mào)，搞活流通，建設市場 , 初步奠定了商貿(mào)中心區(qū)的市場基礎。新蕪區(qū)區(qū)境 12 條城區(qū)主干道連接市郊高速公路網(wǎng)，構成四通八達的公路運輸線。沿 江 13 座客貨碼頭連通黃金水道，港口年通貨能力達 2000 萬噸

8、，業(yè)已開通的 12 條遠洋航 線可達世界各地。地處華東第二通道重要樞紐的蕪湖，有 5 條鐵路干線在此交匯，溝通四 面八方。 現(xiàn)代通訊方便快捷， 程控電話走進千家萬戶， 無線尋呼網(wǎng)和移動電話網(wǎng)覆蓋全區(qū)。第二章 項目方案設想總體思路項目設計方案力求做到符合以下三大要求： 一、符合吉和市場長期健康發(fā)展的要求。二、符合政府對于該區(qū)塊規(guī)劃的要求。三、符合投資商贏利的要求。以上三個“符合”是我們考慮項目設計方案的基本出發(fā)點和最終歸宿點。針對上述要 求，我們的方案提出了“商業(yè)公園”的概念。一方面，從區(qū)塊的功能上強化商業(yè)定位，由 吉和商城這個專業(yè)服裝批發(fā)市場衍生相關的業(yè)態(tài)，帶動區(qū)塊整體的商業(yè)氛圍；其次，在外

9、觀上強調(diào)綠化和景觀，使商城融入周邊環(huán)境景觀建設，實現(xiàn)無縫對接，比如對吉和商城屋 頂進行綠化造景，街道造景等；第三，引入休閑功能，如開辟小型休閑廣場等；最后，考 慮到投資商贏利要求，并充分利用沿江景觀資源，建造若干高層景觀住宅，并以一條商業(yè) 街作動靜區(qū)隔。項目建成后將是一個集商業(yè)、觀光、休閑、居住為一體的商業(yè)公園，簡言 之，就是商業(yè)場所公園化。一、吉和商城的定位1、總體定位建立輻射全省的、商場化的紡織、服裝、服飾集散批發(fā)市場。是一個集服裝批發(fā)、零售、合作加盟、訂貨、展示、商洽、信息交流、倉儲運輸、商 務餐飲、休閑為一體的高定位現(xiàn)代大型商場化服飾城。力爭做到在輻射面、客流量、檔次 等方面都比省內(nèi)同

10、類市場“高出一籌” ，并保持在省內(nèi)行業(yè)領先的地位。（1）輻射全省：安徽省南北跨度大，差別大，而蕪湖地處皖南。吉和商城目前對皖南的 影響較大，對皖北還遠遠不夠。不少蚌埠、安慶、六安、亳州等地市的批發(fā)商都親自到杭 州四季青來進貨。因此，蕪湖吉和商城作為地區(qū)性服裝集散地的“二傳手”功能還有很大 的挖掘潛力。提升檔次，擴大市場容量、薄利多銷，必將吸引更多的皖北批發(fā)商。（2）商場化：萬不可因為現(xiàn)在簡陋的現(xiàn)狀，或者因為來往客戶主要是皖南山區(qū)的批發(fā)零 售商就誤以為只要適當提高層次，沒有安全隱患就可以了。如果本著這樣的原則，簡陋的 面貌不會發(fā)生根本性改變。（3）經(jīng)營品種延伸：延展市場的核心功能是本次改造的一大

11、重點。為了增強市場的輻射 能力，我們建議拓寬現(xiàn)有經(jīng)營種類的攤位數(shù)量； 拓寬經(jīng)營的范圍， 緊緊圍繞服裝進行延展， 如由女裝延伸飾品、箱包，由童裝延伸童鞋及兒童玩具，由低檔次服裝批發(fā)延伸中高檔品 牌。2、功能定位（1）核心功能：紡織、服裝、服飾集散、批發(fā)。（2）一級配套功能：運輸、倉儲。（3）二級配套功能：餐飲、住宿、辦公、展示娛樂休閑、信息發(fā)布。3、客戶定位（1）吉和商城的現(xiàn)有業(yè)主。（2）蕪湖市從事紡織、服裝、鞋業(yè)、童裝批發(fā)及零售的個體戶、企業(yè)。（ 3）安徽省內(nèi)其它市地服裝市場經(jīng)營戶（主要是代理、批發(fā)商） 。（4）浙江等省服裝生產(chǎn)企業(yè)直銷商、代理商。二、項目規(guī)劃具體內(nèi)容 項目的基本要求是市場改造

12、。因此，在進行方案設計與選擇時，有兩個原則是必須堅 持的：一是所有思路都必須圍繞市場定位的實現(xiàn)；二是尊重周邊環(huán)境，強調(diào)紡織服裝產(chǎn)業(yè) 作為蕪湖的強勢產(chǎn)業(yè)，保持市場一定的前瞻性。我們認為：市場改造的要點在于： （1）對市場片區(qū)的重組、子市場的重新確立， （2） 對核心配套的增加、調(diào)整；而不單單局限于對攤位、對商鋪作簡單的調(diào)整。我們?nèi)绻辉?上述幾方面多下功夫， 甚至幾年之后， 便可能因為服務設施不到位而出現(xiàn)秩序混亂、 緊張， 進而被淘汰。1、市場改造的標準 根據(jù)下列三方面的理由，我們建議：吉和商城改造的標準可以適當高一些，超出普通 批發(fā)市場的水準，即市場商場化。理由一：吉和商城是一個自發(fā)形成的市場

13、，源于倉庫，經(jīng)不斷改造而成。98、99 年的改造并不成功，以現(xiàn)在眼光來看，改造后的功能、格局也較落后于實現(xiàn)需要，一些老大難 問題，如倉儲、消防、運輸依然未能較好的解決。因此，新的一輪改造絕不能讓類似的問題重復出現(xiàn)理由二：目前，江浙許多服裝市場、紡織品市場都面臨升級的問題，而這些市場的升 級的主要方向就是市場商場化，如杭州常青意法服飾城的誕生就是對四季青已有商鋪的商 場化升級。 讓服裝批發(fā)與零售不再涇渭分明， 提升了購物環(huán)境的檔次。 市場商場化過程中， 主要是對購物環(huán)境的改造，如以玻璃門代替卷簾門，強調(diào)市場的通透與舒適，建立市場網(wǎng) 站，等等。理由三，由市場的定位所決定的。吉和商城現(xiàn)有的基礎及蕪湖

14、市目前正傾力打造國家 級紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地，這兩點對于吉和商城的定位很重要。將吉和商城定位于服務全省的 批發(fā)市場，勢必會引來更多的生產(chǎn)企業(yè)、代理商及下游進貨企業(yè)、商戶的關注。檔次的提 升有利于吸引更多的品牌通過吉和商城的渠道滲透、開發(fā)安徽市場，同時也能吸引更多的 商戶入駐經(jīng)營。2、做足市場的文章我們認為，做好一個市場，考慮必須進乎苛刻的周全。市場的布局與配套的選擇對于 市場的運營影響深遠，一切的配套應圍繞市場本身來做文章，做足文章。關于是否就吉和 商城配套寫字樓與酒店，我們觀點是：適當配套少部分辦空與住宿空間，但不專門修建寫 字樓與酒店，理由如下：為了滿足品牌代理商、服裝生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)等在江城建立

15、辦事處等多種需求，辦公需求 的確存在，另一方面，市場管委會、市場商會以及入駐市場的工商、稅務機構等都需要良 好的辦公環(huán)境。盡管這樣，我們認為，在吉和商城一帶建立辦公大樓還是有較大風險的， 因為這不是最佳的辦公環(huán)境，目前蕪湖市的辦公大樓集中于商業(yè)步行街一帶，隨著行政、 文化中心遷往城南，城市新的辦公領地必將應運而生，據(jù)市建委開發(fā)辦消息：由一家香港 企業(yè)投資約 10 億的寫字樓項目在城南已完成拆遷工作。酒店方面，外地來蕪湖吉和商城進行業(yè)務往來的客商的確對酒店有需求。但是，以下 三方面原因確定了開發(fā)酒店的客觀風險： （1）蕪湖目前的城區(qū)并不大，酒店住宿消費相對沿海城市較低，市場離步行街的距離本 身就

16、不遠，客商在選擇酒店時具有很大的自由度。（2）目前蕪湖已有海螺、鐵山兩家四星級酒店，而在市場的周邊也有數(shù)家一星以上的酒店，如長江賓館、海員賓館、沁園春酒店等，長江賓館、海員賓館等的入住率并不高；這 些都使得酒店定位困難。（3）酒店的運營成本高，又需要有足夠的運作經(jīng)驗，對于開發(fā)商、市場都不太適合參與 運營。因此，我們認為：吉和商城改造根據(jù)實際需求，提供一定數(shù)量的并與需求相匹配的辦 公與住宿空間，可采取經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓的方式。于原址開發(fā)酒店與寫字樓在一個條件下具備選擇的可能，那就是江濱大道改造，使市 場緊臨江濱景觀，并真正融入其中。3、市場的結(jié)構調(diào)整我們對原有市場 （廳）作重新梳理， 對已有市場建議增加

17、攤位的容量， 擴大攤位面積；并在原有市場的基礎上增加新的市場，以滿足更加全面、又互為關聯(lián)的業(yè)務需求。新建市 場可按以下片區(qū)設計：（ 1） 精品市場（含專賣店）（ 2） 男裝市場、女裝市場（ 3） 休閑裝、運動裝市場（ 4） 童裝、童鞋、兒童玩具市場（ 5） 鞋市場（ 6） 紡織品市場、床上用品市場、裝飾布市場（ 7） 飾品、箱包市場4、市場的硬件配套（1）倉儲與運輸：配備數(shù)千平方米大型停車泊位。其中包括戶外停車場及地下停車場。戶外停車場地主要滿足貨車及大型客車（批發(fā)商進貨通常包用臥鋪車）之用；地下停車場主要是滿足業(yè)主自備車停放；確保貨物運送與購物者人車分流、人物分流。吉和商城所在地位于城市中央

18、，市場重建時必須對交通有一個理想的交待，以保證在市場的進一步發(fā)展后，周邊道路依然通暢無阻。托運站：邀請具備國際國內(nèi)貨運代理資格的公司常駐，提供空運、汽運、船運、鐵運等 貨運代理服務；大型倉儲用房。調(diào)查表明，目前服裝批發(fā)市場的貨物倉儲是采用店鋪存貨與倉庫存貨相 結(jié)合的方式，市場在倉庫供應方面有兩大不足，一是總面積小，倉庫的數(shù)量少；二是存取 貨物沒有快捷的通道，倉庫的位置通常設計在頂樓。因此，吉和商城改造需配套較大面積 的倉庫用戶，并保證與貨物升降梯、停車場的合理銜接，實現(xiàn)人貨分流。（2）辦公空間：市場管委會、商會辦公空間；工商、銀行、稅務等服務機構辦公空間；大型業(yè)主集服裝展示、商務洽談與辦公于一

19、體的辦公空間。（3）展示廳、會議室、洽談廳：三者皆為中短期出租的場地。展示廳定期出租給業(yè)主，以供個別品牌促銷活動或品牌 推廣；洽談廳也是業(yè)主為了接待部分客戶、貴賓的需要；會議室則主要是企業(yè)年會、代理 商大會等之用。（4）餐飲：建立能同時容納 500 人的大型快餐廳、中餐廳可配套有特色的小吃廣場并嘗試引入肯德基、上島咖啡或其它餐飲連鎖機構。（5）住宿、休閑娛樂：整合住宿與浴場功能。住宿：不專門開設酒店，但提供一定數(shù)量的客房?？蛻粢舜笠诵?，大者可以作為部分企 業(yè)在蕪湖的辦事處而長期租用。 （以杭州四季青杭派精品服飾城以參考）與浴場結(jié)合，同 時提供大廳式的住宿模式，以彌補客戶的不足。 （以蕪湖森林浴

20、場為參考） 浴場：浴場作為市場的輔助配套，首先以滿足客戶的休閑需要為目的，而不是以贏利為 目的，因此，可以采用中高檔服務、中低檔收費的辦法。休閑：結(jié)合浴場，休閑設施可以配置棋牌室、足浴、按摩房、舞廳、迪吧、酒吧、健身 房等。（6）公共空間設計公共休閑廳：在它數(shù)千平方米的賣場中可設計一個 200至 400來平方米可供休息的中廳 小廣場。大量引入綠色植物。信息發(fā)布：中廳小廣場需配套大屏幕播放設備，以不斷播放相關宣傳片、市場新聞等。 商務中心：除提供打字、復印、傳真、代訂車船機票和客房等常規(guī)商務服務外，還可以 提供專業(yè)服務，如廣告策劃中心將為入場商戶提供專業(yè)形象設計、推廣制作發(fā)布等服務。 圖書閱覽：

21、可設計對吧臺的形式，當然，也可與酒吧整合。（7）安全與信息化配套：電話入攤位，網(wǎng)絡寬帶線預留。（8）安全配套：自動水噴淋滅火系統(tǒng)、防火防盜電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)。5、管理與服務配套（軟配套）（ 1） 工商、稅務、銀行的現(xiàn)場服務：邀請工商、稅務、銀行等職能部門入場，開通電子 貨幣支付系統(tǒng)，讓消費者來此購物，將可以像在大商場里一樣刷卡。（ 2） 市場為中小業(yè)主提供貸款擔保服務；努力排解業(yè)主的后顧之憂，（ 3） 供兒童托管、老人照顧服務；（ 4） 其他服務。6、高層景觀住宅 唯一的目標就是，充分利用沿江景觀資源，創(chuàng)“商業(yè)公園”里的精品景觀住宅。第三章 項目條件一、增強中的區(qū)域中心 蕪湖自古“樓臺

22、森列”，“煙火萬家”；進入新時期以來，蕪湖更憑借其自身優(yōu)越的 港口條件及其作為長江中下游重要中心、次中心城市的地位，迅猛發(fā)展。 2002 年全年實現(xiàn) GDP245億元，按可比價格計算，比上年增長 12%，超出全省平均水平個百分點。蕪湖作為 安徽省乃至長江中下游地區(qū)的重要區(qū)域經(jīng)濟中心的地位在不斷增強。二、建設中的紡織服裝基地到目前為止，蕪湖市擁有紡織服裝企業(yè)百余家，不但蕪紡、紅光等企業(yè)及美華服裝、 小紅花童裝、 天河羽絨服裝等品牌曾久負盛名， 近年來還涌現(xiàn)出了如從事針織的永年集團、 從事服裝生產(chǎn)的舒雅集團等知名企業(yè)；整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出前所未有的勃勃生機。不僅如 此，政府還專門出臺對具有自主品牌企

23、業(yè)的獎勵政策；推進蕪湖紡織服裝商貿(mào)區(qū)建設，打 造新的物流平臺； 盡快開通蕪湖服裝產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)絡等； 紡織服裝的工業(yè)園區(qū)正在形成之中； 這些對一個成熟的、有廣泛影響的紡織與服裝市場提出了客觀的需求。三、成熟的專業(yè)市場吉和市場作為國家內(nèi)貿(mào)部所審核確定的國家級“服裝批發(fā)市場”與國家級“重點聯(lián)系 批發(fā)市場”，其日銷售額達 250 萬元，攤位出租率達 100%，輻射整個皖南地區(qū)，這些都可 見作為自發(fā)形成、政府引導的一個服裝批發(fā)市場的何等的成熟程度。四、雄厚的開發(fā)商實力浙江時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系中國輕紡城下屬房地產(chǎn)企業(yè)。公司有著強大的開發(fā)實 力，其中，資金實力與紡織服裝市場運營的經(jīng)驗對于本案的成功運營至關

24、重要。 不僅如此， 時代房產(chǎn)作為中國輕紡城的下屬企業(yè)，由此而擁有的中國輕紡城市場品牌效應對于吉和市 場的改造、招商、品牌傳播更有著深遠的意義。中國輕紡城參與吉和市場的改造，兩大紡織與服裝品牌的融合與疊加，對于正致力于 拓展安徽市場、創(chuàng)造服裝市場品牌的吉和，勢必在管理、渠道等方面獲得更直接的支持， 我們有理由期待并確信產(chǎn)生“ 1+12”的結(jié)果。在我公司參與吉和市場改造后，將竭力協(xié)助吉和市場管委會進行市場管理，將中國輕 紡城多年來進行市場管理的經(jīng)驗教訓與吉和市場進行分享，以提高效率，少走彎路，并共 同進步。第四章 項目經(jīng)濟效益與社會效益評價一、社會效益1、通過市場改造、擴大規(guī)模，能吸納更多的從業(yè)人員。目前市場從業(yè)人員達6000 人，其中，80%為下崗職工。經(jīng)改造后，市場有望吸納 10000名從業(yè)人員， 下崗職工人數(shù)接近 80002、吉和商城是