北京順義新城規(guī)劃與城市設計

1、順義新城規(guī)劃與城市設計Beijing Shunyi New Town Master Planning and Urban Design北京市規(guī)劃委員會順義分局北京順義新城建設開發(fā)有限公司引言我們的研究內容Our Tasks新城發(fā)展的戰(zhàn)略定位、產業(yè)結構與產業(yè)發(fā)展定位總體規(guī)劃城市風貌控制導則重要節(jié)點城市設計前所未有的歷史發(fā)展契機Unprecedented Development Opportunities 順義新城順義新城成功開發(fā)的關鍵- 發(fā)展契機的把握與發(fā)揮The Keys to the Development Success將發(fā)展契機及時有效地轉化為生產力,使其充分發(fā)揮巨大的經濟效益使順義新城

2、承擔起帶動整個順義區(qū)發(fā)展的新經濟增長區(qū)域的重要角色實現可持續(xù)發(fā)展新城開發(fā)進程New Town Development Process研究思路Research Guidelines經營城市規(guī)劃創(chuàng)造價值開發(fā)運作實現土地價值理念指導新城發(fā)展的戰(zhàn)略定位指導城市規(guī)劃與城市設計指導分期開發(fā)策略的制定作用規(guī)劃理念Planning Concepts經濟、生活、環(huán)境三位一體人、社區(qū)與自然新都市主義公共交通導向的城市發(fā)展 大眾運輸系統(tǒng)花園城市生態(tài)系統(tǒng)都市村莊 經濟、生活、環(huán)境三位一體Economics + Life + Environment 生活LIFE環(huán)境ENVIRONMENT經濟ECONOMICS12345

3、6人、社區(qū)與自然People + Community + Nature社區(qū)COMMUNITY自然NATURE人PEOPLE123新都市主義New Urbanism大眾運輸系統(tǒng) TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT傳統(tǒng)鄰里關系 TRADITIONALL NEIGHBOURHOOD DEVELOPMENT城市田園村落 URBAN VILLAGE街坊社區(qū) COMPACT COMMUNITY新都市主義的特點The Features of New Urbanism以人為本大眾運輸系統(tǒng)替代汽車步行/自行車/公共交通密度較高的混合功能中心區(qū)商業(yè)/零售/公園/辦公/市政/服務/交通公共交通

4、導向的城市發(fā)展 Transit Oriented Development支線公車中心社區(qū)次發(fā)展區(qū)開放空間次級社區(qū)公交干線 （輕軌或直達公車）已建成區(qū)公共交通導向的城市發(fā)展 Transit Oriented Development就業(yè)區(qū)交通中轉開放空間就業(yè)區(qū)居住區(qū)次發(fā)展區(qū)600米公交干線就業(yè)區(qū)中心商業(yè)大眾運輸系統(tǒng)Transit Oriented development（ TOD ）有效的土地利用保留較多的開放空間降低空氣污染不同密度的住宅開發(fā)商住混合，減少對汽車的倚賴花園城市 Garden City英國花園城市典范Milton Keynes生態(tài)系統(tǒng)Eco-System自然環(huán)境防止水土流失避免土壤

5、侵蝕水資源提供水質凈化空氣凈化人文環(huán)境人文景觀的保存微氣候的調節(jié)文化與休閑舒適的生活環(huán)境生物環(huán)境生態(tài)體系的恢復與保持野生動物的保護生態(tài)系統(tǒng)自然環(huán)境Natural Environment生態(tài)系統(tǒng)人文環(huán)境Human Cultural Environment生態(tài)系統(tǒng)生物環(huán)境Creature Environment可持續(xù)發(fā)展/有機增長Sustainable Development都市村莊 Urban Village新新人聚夢想 Human Settlement新城發(fā)展 戰(zhàn)略定位規(guī)劃結構研究推薦規(guī)劃方案城市設計導則前期研究發(fā)展機遇與 限制研究產業(yè)結構研究城市規(guī)劃城市結構研究原總體規(guī)劃評價土地價植現狀資源

6、評價 核心 門戶 路網 版塊 規(guī)劃要素研究 方案1 方案2 方案3 多方案比較多方案地價比較分期開發(fā)策略地價體系北京順義新城總體規(guī)劃及城市設計研究框架Beijing Shunyi New Town Master Planning & Urban Design Working Structure 旅游度假 體育娛樂 住宅 商業(yè)服務 產業(yè)細分研究規(guī)劃目標 原則活力宜居水岸 新城重要節(jié)點 規(guī)劃布局 用地平衡 開發(fā)強度 交通系統(tǒng) 綠化系統(tǒng) 景觀系統(tǒng) 分期建設推薦方案深化現狀分析 門戶標志軸線中心區(qū)綠地系統(tǒng)公共開放空間 道路分級步行系統(tǒng)出入口退紅線交通組織高度風格材料色彩街墻界面建筑形態(tài)空間建筑道路綠化

7、照明控制城市發(fā)展目標原總規(guī)地價評價前期研究與定位Preliminary Research and Positioning目標與步驟通過對發(fā)展機遇與限制等影響因素的分析，尋找并發(fā)現適合新城發(fā)展的產業(yè)；通過產業(yè)研究，明確順義新城的產業(yè)發(fā)展定位，進而確立新城的發(fā)展目標；研究各產業(yè)對城市空間資源的規(guī)模要求，為城市規(guī)劃進行資源優(yōu)化配置提供依據發(fā)展機遇及其產業(yè)訴求Opportunities Analysis順義新城開發(fā)的主要影響因素發(fā)展機遇適于新城發(fā)展的產業(yè)衛(wèi)星城吸引主城區(qū)人口和部分城市功能向衛(wèi)星城轉移住宅產業(yè)行政中心新行政中心的遷入，順義新城將成為順義區(qū)政治、經濟、文化中心圍繞行政、文化職能的地區(qū)性綜合

8、服務業(yè)順義產業(yè)空間布局與產業(yè)功能格局順義區(qū)目前的產業(yè)布局，需要一個綜合服務產業(yè)群落在產業(yè)功能格局方面予以完善商業(yè)服務中心、綜合服務配套北京奧運以奧運水上運動中心、馬術中心為核心的奧運社區(qū)建設奧運文化旅游、康體娛樂、體育產業(yè)基礎設施規(guī)劃中的輕軌線、落實建設的奧運大道將極大增強順義新城的區(qū)位優(yōu)勢居住、度假、旅游生態(tài)環(huán)境“以林為本”、“以水為魂”的旅游發(fā)展思路，潮白河生態(tài)環(huán)境建設、綠色風景林區(qū)住宅產業(yè)、旅游度假新城的產業(yè)發(fā)展定位New Town Industry Development Orientation 發(fā)展以住宅產業(yè)為龍頭，以商業(yè)服務、文化旅游、體育娛樂、休閑度假等產業(yè)為支柱的綜合服務產業(yè)群

9、落。承擔起帶動整個順義區(qū)發(fā)展的新經濟增長區(qū)域的重要角色，充分發(fā)揮順義區(qū)政治、經濟、文化中心的作用。新城發(fā)展目標Urban Function Orientation有凝聚力的新城宜居的新城生態(tài)的新城活力的新城魅力、動感新城都市風情、田園風情現狀分析Present Situation Analysis區(qū)域結構分析道路交通分析現狀土地使用分析水系分析體育休閑設施分析房地產項目分析機會與限制北京市域結構Beijing Regional Structure北京城區(qū)及東北郊布局結構Beijing Urban and Northeast Suburb Structure北京城區(qū)及東北郊交通分析Beijing

10、 City and Northeast Transportation Analysis順義布局結構Shunyi Layout Structure順義道路交通分析Shunyi Transportation Analysis馬坡鎮(zhèn)布局結構Mapo County Layout Structure馬坡鎮(zhèn)道路交通分析Mapo County Transportation Analysis現狀土地使用分析 Present Land Use Analysis水系分析潮白河 River System Analysis Chaobai River水系分析減河 Rive System Analysis Jian R

11、iver機會與限制Opportunities & Limits產業(yè)細分研究 住宅產業(yè)Industry Study Housing Industry發(fā)展住宅產業(yè)的外部環(huán)境京城住宅郊區(qū)化勢頭日趨明顯，郊區(qū)住宅發(fā)展快速升溫 2002年，順義房地產市場供應量比2001年增長37.5% 2003年1-4月份，順義房地產投資完成5.7億元，比去年同期增長66.6%圍繞潮白河、溫榆河沿岸，迅速崛起的別墅等高檔住宅群 順義區(qū)別墅供應量約占北京市供應總量的15%現狀房地產項目Present Property Location產業(yè)細分研究 住宅產業(yè)Industry Study Housing Industry發(fā)展

12、住宅產業(yè)的內部優(yōu)勢順義區(qū)的政治、文化中心奧運設施及奧運文化的資源聚集交通等大型基礎設施的投入潮白河生態(tài)資源創(chuàng)造 “宜居 ” 的硬環(huán)境綜合服務產業(yè)群落的發(fā)展定位產業(yè)細分研究 住宅產業(yè)Industry Study Housing Industry順義新城住宅產業(yè)的三大客戶群體來源目標客戶群人口規(guī)模預測產品類型北京市區(qū)選擇第二居所為主的市區(qū)居民、外籍人員5000-8000以別墅為主的高檔住宅周邊各組團空港、現代汽車制造、高新技術產業(yè)的白領14000-18000Townhouse、低密度住宅新城本地常駐戶籍人口、行政人員及其家屬、本地就業(yè)人口50000-55000 以普通住宅為主的中低密度住宅資料來源

13、:相關市場分析、原總體規(guī)劃方案產業(yè)細分研究 住宅產業(yè)Industry Study Housing Industry新城住宅用地規(guī)模430公頃新城總人口預計74000人新城本地52000人周邊各組團16000人市區(qū)居民、外籍人口6000人別墅、高檔住宅FAR = 0.3人均居住面積80 m2/人TOWNHOUSE、低密度住宅 FAR = 0.7人均居住面積60 m2/人普通住宅FAR = 1.4人均居住面積40 m2/人總建筑面積48萬平米總建筑面積96萬平米總建筑面積208萬平米總用地規(guī)模140公頃總用地規(guī)模150公頃總用地規(guī)模140公頃空間資源規(guī)模預測產業(yè)細分研究 旅游度假、體育娛樂產業(yè)In

14、dustry Study Tourism & Recreation Industry 順義新城“以林為本”、“以水為魂”的旅游發(fā)展思路，以奧運場館為核心的一大批體育娛樂設施建設，為發(fā)展旅游、度假、體育產業(yè)奠定了良好的基礎潮白河綠色生態(tài)環(huán)境，首位旅游中心城鎮(zhèn)的建設目標投資25億建設的奧運社區(qū)，北京東北部規(guī)模最大的體育娛樂產業(yè)帶的核心現狀體育休閑產業(yè)設施 Present Sports & Recreation Facilities 產業(yè)細分研究 旅游度假、體育娛樂產業(yè)Industry Study Tourism & Recreation Industry2002年，順義區(qū)累計接待國內外游人70.8

15、萬人次，比上年同期增長8.9；預計未來旅游人數按年均10%增長，到2010年順義全區(qū)旅游人次將達83.5萬，其中新城地區(qū)日均接待人數將達約7000人次；按人均100平方米旅游綜合設施的面積計算，共需旅游、度假、體育產業(yè)用地50公頃。產業(yè)細分研究 商業(yè)服務Industry Study Commerce & Finance順義區(qū)近年來第三產業(yè)增勢強勁；順義區(qū)清晰明確的產業(yè)功能布局對建立區(qū)級商業(yè)綜合服務中心有著極強的訴求；新城區(qū)域核心的定位和國際化水平的建設要求；2002年實現增加值53.7億元，同比增長31.2% 。產業(yè)細分研究 新城用地規(guī)模測算Industry Study Commerce &

16、Finance城市結構研究City Structure Analysis城市東西向發(fā)展肌理城市南北向發(fā)展節(jié)奏城市東西向發(fā)展肌理City East-West Development Layout城市東西向發(fā)展肌理City East-West Development Layout城市南北向發(fā)展節(jié)奏City South-North Development Pattern 城市南北向發(fā)展節(jié)奏City South-North Development Pattern 原總體規(guī)劃評價Evaluation of Original Master Plan原總體規(guī)劃評價Evaluation of Original

17、 Master Plan原總規(guī)定位對外關系功能配置/布局用地平衡交通系統(tǒng)綠化系統(tǒng)開發(fā)的三要素Three Key Elements 環(huán)境社會歷史文化農民村莊服務設施 旅游高科技工業(yè)農業(yè)基礎設施耕地植被水濕地生物多樣性 經濟可持續(xù)性發(fā)展主要驅動力 Driving Force歷史文化旅游環(huán)境保護經濟發(fā)展城市發(fā)展生態(tài)農業(yè)規(guī)劃目標水岸新城五環(huán)Planning Objectives健康向心宜人活力品質規(guī)劃原則Planning Principles 尊重現有城市結構和脈絡以促進社會發(fā)展進步符合市場規(guī)律的規(guī)劃達到開發(fā)商預期的經濟回報充分利用現有的人文自然資源，形成可持續(xù)性發(fā)展清晰可感知的城市空間結構創(chuàng)造鮮明的

18、城市特色人性化的綠化和公共開放空間保證環(huán)境的生態(tài)化簡潔的分級道路系統(tǒng)及多樣的交通以提高使用效率足夠的配套設施和活動場所創(chuàng)造多樣化的城市生活高水準的休閑娛樂度假設施營造足夠規(guī)模的旅游產業(yè)合理的建設時序增加對市場變動的適應性規(guī)劃要素研究Planning Major Factors Study核心門戶路網類型板塊分布核心Cores門戶Gateways路網類型Road Network板塊Sectors體育休閑板塊 50公頃行政辦公板塊 15公頃公共服務設施板塊 45公頃居住板塊 430公頃板塊用地平衡Land-use Balance行政辦公板塊選址分析Government Center Locatio

19、n Comparison多方案比較Multi-Plans Comparison方案組合評價標準評價及推薦方案多方案比較路網格網型A環(huán)型B魚骨型C核心單核心A1B1C1雙核心A2B2C2三核心A3B3C3方案組合1Plan Combination 1方案組合2Plan Combination 2方案組合3Plan Combination 3評價Evaluation比較方案1田園風情Option 1比較方案2水岸新城Option 2比較方案3魅力都市Option 3地價與城市規(guī)劃的互動作用機制Cross- Function System of Land Value and Planning土地利用

20、效率的高低是衡量城市規(guī)劃及城市經營水平的一個重要標準土地利用效率直接體現為地價，對于新城開發(fā)，體現為土地未來的發(fā)展溢價（規(guī)劃預期地價）規(guī)劃預期地價的高低是衡量規(guī)劃方案的重要標準規(guī)劃預期地價的計量分析Planning Pre-Land Value Numerical Analysis從經濟學角度，由實體規(guī)劃所創(chuàng)造的城市環(huán)境，其特點在于規(guī)劃要素產生的外部性效果（Externality)所有土地價值的實現均源于這些外部性效果規(guī)劃要素外部性效果的計量化是地價研究的核心計量分析的技術路線Methodology of Numerical Analysis確定影響城市土地使用價值的規(guī)劃要素，并建立評價因素體

21、系依據市場發(fā)展狀況及專家經驗，確定各評價因素的權重分析各評價因素對土地利用的影響規(guī)律、作用強度和作用模式將各評價因素外部性效果整合，評價出城市土地在空間分布上的優(yōu)劣差異，為土地利用規(guī)劃布局提供依據分析方法Methodology土地價值評估的理論與方法市場分析比較法路線價法數學建模GIS (地理信息系統(tǒng)）技術的空間數據處理 VS 空間分析GIS 的拓撲、緩沖、疊加等空間分析功能規(guī)劃要素評價體系及權重Evaluation System for Planning Key Factors方案評價技術路線 Methodology 基本評價單元：（本研究以1x1m為基本評價單元） 現狀資源評價Presen

22、t Resources Evaluation原總規(guī)經濟性分析Original Master Plan Economic Analysis多方案地價比較Multi-Plan Comparison多方案地價比較結論Multi-Plan Comparison取原總規(guī)方案總地價為基準值，建立不同方案的地價比 推薦方案深化In-depth Analysis of Recommended Plan用地布局與結構總用地平衡土地開發(fā)強度道路系統(tǒng)與交通組織景觀與空間結構綠化與公共開放空間系統(tǒng)建設時序總平面圖 Master Plan 規(guī)劃結構Planning Structure用地布局與結構Land Use La

23、yout & Structure總用地平衡Total Land-Use Balance土地開發(fā)強度Land Development 道路交通系統(tǒng)規(guī)劃Road System Planning道路分級系統(tǒng)Road System公共交通系統(tǒng)Public Transportation System綠化與公共開放空間系統(tǒng)Greening and Open Space System 分期開發(fā)策略Development Phases Strategy總體規(guī)劃 / 城市建設階段目標 市場規(guī)律 / 土地成本 奧運要求 / 環(huán)境與城市形態(tài) 分期開發(fā)策略Development Phases Strategy建設時序

24、Development Phases初期啟動階段20032004村民拆遷安置居住小區(qū)的興建、城市建設用地規(guī)?；Ｊ叫纬?形態(tài)確立階段20042006 高檔住宅開發(fā)建設，奧運會場館及相關設施的改造和建設按計劃進行 規(guī)模開發(fā)階段20062008 高中檔住宅開發(fā)建設全面鋪開，商業(yè)服務設施完善，旅游度假設施形成規(guī)模 持續(xù)發(fā)展階段20082020中檔住宅持續(xù)建設、奧運場館及相關設施賽后利用改造，城市建設進入漸緩發(fā)展及調整水岸新城Riverside New Town公共開放空間城市風貌控制導則Urban Features Guideline照明道路交通組織建筑形態(tài)城市風貌公共開放空間控制導則Open Space Guideline城市之核 城市之門城市繁華意向城市綠肺城市綠野城市綠廊城市之河 公共開放空間系統(tǒng)Landscape System城市綠野Surrounding Country field城市綠廊Landscaping in Town城市水岸Riverside城市之核Downtown Centers城市之門Gateway城市繁華意向City Centre道路交通組織控制導則Transit Guideline道路分級步行/自行車系統(tǒng)出入口控制原則退紅線控