0730-鄭州-寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、鄭州寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2021081格 局 篇發(fā) 展 篇2市 場(chǎng) 篇3121開展341.市場(chǎng)萌芽期：1997前之前，鄭州寫字樓市場(chǎng)處于萌芽期，以民房及單位公房為主。規(guī)模小、設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一、分布區(qū)域集中萌芽期1997年以前：此時(shí)期以民房和單位公房為主，如亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、明星大廈等物業(yè)。其主要特點(diǎn)是：規(guī)模小、設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一。分布區(qū)域集中，市場(chǎng)管理混亂，主要集中在金水區(qū)，運(yùn)營(yíng)方式以租賃為主，物業(yè)管理程度低下。鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展始于上世紀(jì)90年代，與全國(guó)同步，但開展過(guò)程緩慢。整體看來(lái)，鄭州寫字樓市場(chǎng)開展閱歷5個(gè)階段：市場(chǎng)萌芽期寫字樓代表52.市場(chǎng)探求期：1997-2000年鄭州

2、寫字樓市場(chǎng)處于探求期，出現(xiàn)純寫字樓，此階段辦公樓相對(duì)細(xì)分化、專業(yè)化、各方面提升明顯探求期1997年-2000年：鄭州這個(gè)時(shí)期，出現(xiàn)了純寫字樓工程，如經(jīng)緯大廈、未來(lái)大廈、裕達(dá)國(guó)貿(mào)、金博大商務(wù)中心等中高檔商務(wù)物業(yè)，及安華大廈等中檔商住物業(yè)。此階段辦公樓相對(duì)細(xì)分化、專業(yè)化，如裕達(dá)國(guó)貿(mào)、未來(lái)大廈代表鄭州市場(chǎng)東西區(qū)高端辦公物業(yè)，金博大代表二七區(qū)高端辦公物業(yè)，配套設(shè)備及物業(yè)水準(zhǔn)明顯提高，租賃行情較旺，吸引了大批外企及大公司入駐；區(qū)位較弱寫字樓如經(jīng)緯大廈吸引本地域中小物業(yè)，商務(wù)氣氛濃重。但此時(shí)寫字樓物業(yè)出現(xiàn)硬件缺陷，如金博大交通擁堵、車位缺乏，商業(yè)、辦公混淆。此時(shí)期寫字樓市場(chǎng)主要特點(diǎn)是：以高層建筑為主、將通

3、訊、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議室、餐廳等較為現(xiàn)代化的辦公的辦公功能列入建筑設(shè)計(jì)必要元素。運(yùn)營(yíng)方式以租賃為主，建筑構(gòu)造可靈敏分割，智能化程度和管理程度有所提高。6市場(chǎng)探求期：鄭州城市開展平衡，分布區(qū)域較前一時(shí)期開場(chǎng)分散73.市場(chǎng)過(guò)渡期：2000-2004年鄭州寫字樓處于市場(chǎng)過(guò)渡期，“商住樓成為此時(shí)期主要的寫字樓物業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)渡期2000-2004年：此時(shí)期，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，中小企業(yè)數(shù)量增多，由于企業(yè)實(shí)力有限，對(duì)純寫字樓市場(chǎng)未構(gòu)成有效需求，促使本來(lái)住宅立項(xiàng)的工程轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙松桃司拥摹吧套?。此時(shí)期成為以“商住樓為主要業(yè)態(tài)的過(guò)渡時(shí)期。其主要特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開場(chǎng)大量介入寫字樓市場(chǎng)，諸如SOHO類的商住工程投放市場(chǎng)量

4、增多，購(gòu)房自用或投資的需求旺盛。樓宇設(shè)計(jì)更加專業(yè)化、投資需求快速增長(zhǎng)，戶型設(shè)計(jì)、專業(yè)化配套更科學(xué)、齊全，吸引眾多新興中小企業(yè)，及從其他物業(yè)中遷入的物業(yè)。同時(shí)，投資類客戶明顯增多，且報(bào)答率較高，構(gòu)成以商住樓為主角、高端專業(yè)寫字樓為亮點(diǎn)的綜合性寫字樓。涌現(xiàn)出包括索克、明輝等專業(yè)專業(yè)商務(wù)物業(yè)效力機(jī)構(gòu)。8市場(chǎng)過(guò)渡期：鄭此時(shí)典型工程均為商住工程，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)開展區(qū)域及鄭東新區(qū)CBD較為集中此時(shí)期典型工程融豐花園、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園等工程，而以純住宅面世的未來(lái)花園、天下城、錦繡正泓國(guó)際公寓等小區(qū)在此時(shí)期也成為商務(wù)者主要商用工程；市場(chǎng)供應(yīng)量井噴，價(jià)錢逐年上升至4000元/平米以上；分

5、布區(qū)域集中在農(nóng)業(yè)路、經(jīng)三路和花園路、金水路圍合的區(qū)域，以及新興起的鄭東新區(qū)CBD中心。94.市場(chǎng)開展期：2005-2021年鄭州寫字樓處于市場(chǎng)開展期，市場(chǎng)純寫字樓開場(chǎng)大量涌現(xiàn)開展期2005-2021年：此時(shí)期是寫字樓市場(chǎng)開展的契合期，隨著商住工程的投入運(yùn)用，諸多問(wèn)題逐漸表達(dá)，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求開場(chǎng)轉(zhuǎn)變，純寫字樓作為辦公場(chǎng)所的選擇成為市場(chǎng)主流。此時(shí)信息大廈、結(jié)合中心、藍(lán)馬地王大廈、順馳第一國(guó)際、綠地世紀(jì)峰會(huì)等代表的純寫字樓工程應(yīng)運(yùn)而生，這些寫字樓的特點(diǎn)是：區(qū)域分散、臨街臨路單體樓增多、專業(yè)寫字樓的實(shí)力型客戶聚集，長(zhǎng)期辦公穩(wěn)定性長(zhǎng)，寫字樓專業(yè)配置進(jìn)一步提升。10市場(chǎng)開展期：寫字樓供應(yīng)增多，鄭東新區(qū)

6、寫字樓工程大量涌現(xiàn)，產(chǎn)品配置投入加大國(guó)際企業(yè)中心、信息大廈等寫字樓工程熱銷后，新工程不斷涌現(xiàn)。鄭東新區(qū)CBD結(jié)合中心、CBD世貿(mào)大廈、順馳第一國(guó)際等一批高端寫字樓開場(chǎng)走向市場(chǎng)。自動(dòng)化消防系統(tǒng)、閉路系統(tǒng)、停車智能管理系統(tǒng)、智能化會(huì)議室、高速寬帶、預(yù)留企業(yè)私屬衛(wèi)生間等產(chǎn)品配置大大提升。115.市場(chǎng)穩(wěn)定期：2021年后，鄭州寫字樓市場(chǎng)處于穩(wěn)步開展期，市場(chǎng)限購(gòu)期間商業(yè)、寫字樓工程銷售熾熱穩(wěn)定期2021年以后：此2021年以來(lái)，寫字樓市場(chǎng)火爆，供應(yīng)銷售量均有大幅提升，2021年市場(chǎng)供應(yīng)量101.81萬(wàn)，是2021年的3.8倍。2021年受住宅市場(chǎng)限購(gòu)，投資客開場(chǎng)把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)、寫字樓工程出現(xiàn)供

7、不應(yīng)求局面。寫字樓市場(chǎng)價(jià)錢延續(xù)上漲趨勢(shì)，2021年寫字樓成交均價(jià)到達(dá)12464元/。此時(shí)期推出工程以綜合體、多功能、復(fù)合體方式的工程為主，如升龍國(guó)際中心、中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。12情況小結(jié)鄭州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程1997年以前市場(chǎng)萌芽期：以民房和單位公房為主，規(guī)模小、設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一、分布區(qū)域集中1997年-2000年市場(chǎng)探索期：出現(xiàn)了純寫字樓，此階段的辦公樓相對(duì)比較細(xì)分化、專業(yè)化、各方面提升明顯2000年-2004年市場(chǎng)過(guò)渡期：此階段是以“商住樓”這一特殊業(yè)態(tài)為主的過(guò)渡時(shí)期2005年-2008年市場(chǎng)發(fā)展期：純寫字樓開始大量出現(xiàn)2009年以后市場(chǎng)穩(wěn)定期：鄭州寫字樓市場(chǎng)處于穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期2格局1314南區(qū)

8、市場(chǎng)成交均價(jià)：8000元/西區(qū)市場(chǎng)成交均價(jià)：7500元/鄭東新區(qū)TBD成交均價(jià)：16000元/鄭東新區(qū)CBD成交均價(jià)：24000元/中心區(qū)市場(chǎng)成交均價(jià)：12000元/市場(chǎng)板塊：鄭州市場(chǎng)按開展成熟度可劃分鄭東新區(qū)CBD及新東站商圈、中心區(qū)、南區(qū)、西區(qū)四大板塊鄭東新區(qū)受規(guī)劃利好為鄭州寫字樓最前沿市場(chǎng)，領(lǐng)航鄭州寫字樓市場(chǎng)，規(guī)模、質(zhì)量都是其他區(qū)域不可比較的；中心區(qū)因優(yōu)越地段為傳統(tǒng)中心市場(chǎng)，分布集中，開展成熟，且目前仍堅(jiān)持較大開發(fā)力度；南區(qū)、中原西區(qū)為中心區(qū)外溢區(qū)域，成熟度低。15鄭東新區(qū)，有“未來(lái)之眼，鄭州之心之稱的鄭東新區(qū)從一出生就倍受矚目。2004年大批省外有實(shí)力的開發(fā)商入駐鄭東新區(qū)為該區(qū)域高層寫

9、字樓的開展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。現(xiàn)CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)曾經(jīng)成熟，成為眾多高檔寫字樓集中分布區(qū)域，構(gòu)成了濃重的商業(yè)氣氛和高素質(zhì)人文環(huán)境；目前，新東站商圈規(guī)劃落地，區(qū)域代售寫字樓較多，且區(qū)位、質(zhì)量較高。鄭東新區(qū)： 05年后鄭東新區(qū)CBD區(qū)域開展為鄭州市寫字樓最成熟區(qū)域，現(xiàn)鄭東區(qū)東部隨東客站商圈開展，成為新熱點(diǎn)區(qū)域16中心驅(qū)動(dòng)力政府導(dǎo)向，會(huì)展業(yè)帶動(dòng)；成熟公建配套；高檔住宅區(qū)；價(jià)錢CBD區(qū)域均價(jià)24000元/ ；鄭東新客站商圈內(nèi)寫字樓均價(jià)16000元/ ；綠地千禧廣場(chǎng)作為標(biāo)桿銷售價(jià)錢50000元/ ；租金1.5-3.5元/ .天，個(gè)別高端工程天璽廣場(chǎng)可達(dá)7.5元/ .天；鄭東規(guī)劃開展區(qū)域，寫字樓市場(chǎng)成熟度

10、高。租售情況初期由于交通及配套不成熟，出租率在50%左右，如今隨著CBD區(qū)域成熟，出租率已在80%以上；客戶區(qū)域內(nèi)，會(huì)展中心帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如會(huì)展、貿(mào)易等；國(guó)內(nèi)外、上市公司、國(guó)企類企業(yè)居多，具有一定規(guī)模的私企、投資客戶占一定比例；行業(yè)大、中型企業(yè)客戶居多，在辦公場(chǎng)所的選擇上更為依賴于商務(wù)環(huán)境，加上公司籠統(tǒng)均較好，因此在其辦公場(chǎng)所的選擇上較為苛刻；區(qū)域特征：17區(qū)域租金調(diào)研：CBD商務(wù)工程調(diào)研信息CBD商務(wù)市場(chǎng)開發(fā)周期較長(zhǎng)，目前招商入駐效果良好；租金1.5-3.5元/ .天，個(gè)別高端工程天璽廣場(chǎng)可達(dá)7.5元/ .天；CBD商務(wù)圈中東側(cè)接近會(huì)展中心及步行街，東側(cè)整體租金價(jià)錢高于西側(cè)；商戶多為個(gè)人，租

11、金價(jià)錢可面議；18區(qū)域租金調(diào)研：物業(yè)名稱位置面積租金價(jià)格租賃方式物業(yè)費(fèi)備注匯智大廈CBD商務(wù)外環(huán)與九如東路交匯處整層21002.8元/.天整租5.5元/.月中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)、毛坯綠地峰會(huì)天下CBD商務(wù)外環(huán)路與眾意西路交匯處2083.5元/.天整租5.0元/.月精裝修、帶全套辦公家具、寬帶綠地世紀(jì)峰會(huì)CBD商務(wù)外環(huán)路與眾意西路交匯處1603.0元/.天整租3.0元/.月中央空調(diào)、簡(jiǎn)裝修中油新奧大廈CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路2號(hào)5802.2元/.天整租4.0元/.月精裝修，帶全套辦公家具、中央空調(diào)、寬帶新芒果大廈CBD商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)西二街交匯處4003.0元/.天整租5.0元/.月中央空調(diào)、寬

12、帶、精裝修、帶全套辦公家具聯(lián)合中心CBD商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)東四街交匯處1822.2元/.天整租3.0元/.月精裝修、帶全套辦公家具順馳第一國(guó)際CBD商務(wù)外環(huán)與眾意路交匯處1252.6元/.天整租2.0元/.月5A智能系統(tǒng)、精裝修河南國(guó)際商會(huì)大廈CBD商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)西四街交匯處10003.5元/.天整租5.0元/.月中央空調(diào)、精裝修匯智金融大廈CBD商務(wù)外環(huán)與九如東路交匯處整層22002.8元/.天整層整租5.2元/.月中央空調(diào)、毛坯金成東方國(guó)際CBD內(nèi)環(huán)龍湖大廈旁2001.8元/.天整租1.35元/.月中央空調(diào)、精裝修龍湖大廈CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)與眾意西路3883.0元/.天整租2.6元/.月中央空

13、調(diào)、寬帶、精裝修、帶全套辦公家具立基上東國(guó)際CBD商務(wù)外環(huán)與商務(wù)西三街交匯處2401.5元/.天整租1.2元/.月中央空調(diào)、簡(jiǎn)裝修綠地千禧廣場(chǎng)CBD會(huì)展中心旁3837.5元/.天整租5.0元/.月中央空調(diào)、新風(fēng)、簡(jiǎn)裝修19中心板塊寸土寸金，配套設(shè)備齊備，可利用資源豐富，因此該區(qū)域的高層寫字樓均價(jià)在鄭州市處于高位。該區(qū)域由于與生俱來(lái)的人文與區(qū)域優(yōu)勢(shì)，是高層寫字樓比較集中的地方。其中農(nóng)業(yè)路花園路商務(wù)圈為中心區(qū)最成熟區(qū)域，但目前可開發(fā)用地已極為稀缺。中心區(qū)域： 地段、配套的區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，傳統(tǒng)寫字樓集中區(qū)域，但短少高端工程20中心驅(qū)動(dòng)力行政導(dǎo)向，依托政府機(jī)關(guān)；商業(yè)、交通配套成熟，商務(wù)氣氛濃重；價(jià)錢中心

14、區(qū)域均價(jià)12000元/ ；曼哈頓金融中心作為標(biāo)桿銷售價(jià)錢22000元/ ；租金價(jià)錢1.2-3.5元/ .天，個(gè)別寫字樓曼哈頓金融中心可達(dá)5元/ .天；租售情況高質(zhì)量物業(yè)招租情況良好，出租率在85%以上以上；客戶行業(yè)：行業(yè)中、小型企業(yè)客戶居多，多集中在高增長(zhǎng)性和高附加值的產(chǎn)業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、文化傳播等；類型：鄭州市及河南省知名企業(yè)為主；穩(wěn)定上升階段、實(shí)力較強(qiáng)的小型公司及投資客戶亦占一定比例；選擇優(yōu)勢(shì)地段工程，及配套成熟。區(qū)域特征：2121區(qū)域租金調(diào)研：物業(yè)名稱位置面積租金價(jià)格租賃方式物業(yè)費(fèi)備注升龍環(huán)球廣場(chǎng)鄭汴路與鳳臺(tái)路交匯處3551.8元/.天整租5.5元/.月中央空調(diào)、毛

15、坯興業(yè)大廈金水路未來(lái)大道2602.3元/.天整租3.5元/.月中央空調(diào)、毛坯盛潤(rùn)白宮金水路英協(xié)路交匯處1002.2元/.天整租4.9元/.月中央空調(diào)、暖氣、寬帶、精裝修曼哈頓金水路未來(lái)大道交匯處2242.7元/.天整租1.3元/.月毛坯、天然氣、暖氣楷林國(guó)際金水路與英協(xié)路交匯處3303.0元/.天整租5.0元/.月中央空調(diào)、寬帶、精裝修22南部區(qū)域： 傳統(tǒng)的大型集中市場(chǎng)區(qū)域，商務(wù)辦公氣氛不濃重，隨著二七新區(qū)規(guī)劃、航海路商圈成熟，綜合體中寫字樓逐漸入市市場(chǎng)南區(qū)是鄭州新興的房地產(chǎn)板塊，高層寫字樓工程更是鳳毛麟角；價(jià)錢中心區(qū)域均價(jià)8000元/ ，多為綜合體工程中的寫字樓入市；正商國(guó)際廣場(chǎng)作為標(biāo)桿銷售

16、價(jià)錢12000元/ ；租金價(jià)錢0.6-1.5元/ .天；客戶區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)市場(chǎng)集中的緣由，特定行業(yè)私企、中小型企業(yè)客戶為主；小型公司及投資客戶因價(jià)錢優(yōu)勢(shì)、及后期升值緣由購(gòu)買，亦占一定比例。232323區(qū)域租金調(diào)研：物業(yè)名稱位置面積租金價(jià)格租賃方式物業(yè)費(fèi)備注鼎盛時(shí)代大學(xué)路與航海路交匯處761.7元/.天整租1.0元/.月LOFT戶型上下層、毛坯華盛國(guó)際中心大學(xué)路與桃園路交匯處1171.4元/.天整租1.8元/.月簡(jiǎn)裝金成國(guó)貿(mào)大廈紫金山路與商城路交匯處2361.3元/.天整租1.6元/.月精裝修裕鴻國(guó)際紫金山路與商城路交匯處1301.5元/.天整租2.0元/.月精裝修美林河畔中州大道與航海路交匯處26

17、61.0元/.天整租1.3元/.月商住樓、簡(jiǎn)裝修、辦公家具升龍環(huán)球廣場(chǎng)鄭汴路與英協(xié)路交匯處2232.2元/.天整租5.5元/.月中央空調(diào)、毛坯富田財(cái)富廣場(chǎng)航海路與第八大街681.2元/.天整租2.8元/.月精裝修24西部區(qū)域：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)落后，寫字樓市場(chǎng)待起步，僅有萬(wàn)隆廣場(chǎng)、升龍金中環(huán)、西元國(guó)際個(gè)別工程市場(chǎng)西區(qū)是鄭州房地產(chǎn)洼地，僅有極個(gè)別高層寫字樓工程；價(jià)錢西部區(qū)域均價(jià)7500元/ ；升龍金中環(huán)作為標(biāo)桿銷售價(jià)錢9500元/ 租金價(jià)錢0.6-1.6元/ .天，中原萬(wàn)達(dá)、裕達(dá)國(guó)貿(mào)為片區(qū)較高租金物業(yè)；客戶區(qū)域內(nèi)小型公司及投資客戶為主；多為區(qū)域地緣客戶，因價(jià)錢優(yōu)勢(shì)、交通便利緣由購(gòu)買。隨著政府政策的有

18、力支持和交通等根底設(shè)備的改善，西區(qū)土地價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)出多個(gè)高層住宅工程，但個(gè)別高層寫字樓工程剛剛起步。鄭州城市規(guī)模逐漸擴(kuò)展，城市最西側(cè)高新區(qū)也出現(xiàn)少量寫字樓工程。252525區(qū)域租金調(diào)研：物業(yè)名稱位置面積租金價(jià)格租賃方式物業(yè)費(fèi)備注中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中原路與秦嶺路交匯處561.3元/.天整租3.0元/.月SOHO公寓、精裝修鑫苑國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)西路501.3元/.天整租1.3元/.月簡(jiǎn)裝修裕達(dá)國(guó)貿(mào)中原路市政府對(duì)面2204.5元/.天整租19.0元/.月中央空調(diào)、寬帶、簡(jiǎn)裝修26情況小結(jié)鄭州寫字樓各區(qū)域特征鄭東新區(qū)鄭州眾多高端寫字樓集中分布區(qū)域，租金回報(bào)高，目前開發(fā)力度最大，未來(lái)仍有巨大潛力金水

19、中心區(qū)傳統(tǒng)寫字樓成熟市場(chǎng)，目前開發(fā)力度仍然較大，但后背土地資源不足其他各區(qū)中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)辦公氛圍缺乏，寫字樓開發(fā)項(xiàng)目也較少；南部區(qū)域隨著綜合體項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)部分寫字樓項(xiàng)目；高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也出現(xiàn)極個(gè)別寫字樓項(xiàng)目27情況小結(jié)客戶：3市場(chǎng)2801 鄭東新區(qū)29綠地中心千璽廣場(chǎng)基本情況開發(fā)商河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)CBD中心湖南側(cè)占地面積29000平方米建筑面積240000平方米產(chǎn)品情況建筑總高度280米，共60層，40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地，標(biāo)準(zhǔn)層面積為3000 ，單鋪面積在180-300 ，地下商業(yè)，體量為5萬(wàn)方，5-35層為寫字樓，36-55層為萬(wàn)豪酒店，頂層為旋轉(zhuǎn)餐廳，建

20、筑預(yù)計(jì)2012年5月交房電梯配套三菱電梯，共36部，6米/秒，開利空調(diào)銷售情況：2021年5月開盤，首推5-19層，開盤售價(jià)30000元/左右 ，現(xiàn)售價(jià)50000元/ ；20-29層只需一層散賣，31-35層整層購(gòu)買；寫字樓只售不租，自用為主占到70%-80%，投資客看的較多，購(gòu)買的很少?？蛻羟闆r：客戶多為外鄉(xiāng)企業(yè)，外企集中在市區(qū)，在此較少等；客戶看重地段位置，和這邊的資源稀缺性，對(duì)其他硬件配套等要求不高，但整體 片區(qū)停車位較少，客戶對(duì)車位較關(guān)注，對(duì)精裝修交房不太關(guān)注。鄭東新區(qū)CBD中心之心的高端綜合體工程，籠統(tǒng)上曾經(jīng)成為市場(chǎng)的標(biāo)桿工程規(guī)劃3031中科金座鄭東新區(qū)CBD商務(wù)外環(huán)最后一棟在售商務(wù)

21、寫字樓基本情況開發(fā)商河南坤午置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)CBD商務(wù)外環(huán)路與九如路交叉口占地面積5048平方米建筑面積75538平方米產(chǎn)品情況中科金座主體高120米。地上建筑1層-6層為商業(yè)群房，以銀行，咖啡廳，大型多功能廳，中型會(huì)議室為；6層-31層為高檔寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層十部電梯。頂部設(shè)屋面直升機(jī)停機(jī)坪。戶型區(qū)間100-2000平米自由拆分組合裝修情況精裝修物業(yè)費(fèi)6.8元/平方米.月電梯空調(diào)配套10部三菱電梯，10.8米大堂銷售情況：7-12層分割銷售，14層以上整層銷售；銷售價(jià)錢23000元/平米；客戶情況：整層購(gòu)買客戶為行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)，外鄉(xiāng)及外地市駐鄭州公司。CBD中心位置、工程位置稀缺性成為

22、企業(yè)選擇主要緣由。工程規(guī)劃工程規(guī)范層總平面32美盛中心鄭東新區(qū)省政府中心地段，高端五星級(jí)酒店配套基本情況開發(fā)商鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)金水路與農(nóng)業(yè)東路交匯處占地面積42666平方米建筑面積17229平方米產(chǎn)品情況東西兩棟板式結(jié)構(gòu)高層構(gòu)成，西棟為5A甲級(jí)寫字樓，25層高，1-4層為商業(yè)。東棟為五星級(jí)喜來(lái)登酒店。國(guó)際LEED認(rèn)證，外立面采用高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合。共有停車位1000余席，85:1高車位配比，21部進(jìn)口日立電梯群，聯(lián)通電信萬(wàn)兆光纖雙接入，精裝修交房。電梯空調(diào)配套21部進(jìn)口日立、新風(fēng)系統(tǒng)工程交通工程效果銷售情況：開盤至今銷售近一半；目前推售17層以下樓層，均價(jià)

23、24000元/ ；西棟寫字樓分為南北區(qū)域，北側(cè)臨金水路，可觀省政府、金水路商圈一線城市景觀，價(jià)位較南區(qū)極差高2000元/ ；南北區(qū)可自在選擇，最小160 ，單層3600 自在組合，17層以上未對(duì)散客銷售，僅接受整層或多層購(gòu)買大客戶洽淡；現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)、銷售物料、效力有限?？蛻羟闆r：客戶多為大中型企業(yè)，外鄉(xiāng)、外地市駐鄭州公司較多；富士康購(gòu)買整層，經(jīng)開區(qū)等鄭東新區(qū)南部企業(yè)客戶思索企業(yè)籠統(tǒng)要求，廠辦分開，辦公地點(diǎn)思索購(gòu)置在此區(qū)域；客戶看重地段優(yōu)勢(shì)，對(duì)硬件配套、產(chǎn)品面積劃分、周邊便利度等要求較高?？諭FC基本情況開發(fā)商楷林置業(yè)項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)金水東路與心怡路交匯處占地面積36354平方米建筑面積23484

24、2平方米產(chǎn)品情況四棟高層寫字樓和高端商務(wù)配套裙房組成，外觀采用石材和玻璃幕墻穿插設(shè)計(jì)的。項(xiàng)目主樓為地上25層，地下2層建筑，樓高99.9米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為1400-1800平方米，地下為擁有1910個(gè)停車位的大型停車場(chǎng)。高端配套國(guó)際LEED認(rèn)證，綠色環(huán)保材料選用銷售情況：目前處于認(rèn)籌期，4棟中一棟已與銀行大客戶進(jìn)展整棟購(gòu)買洽談；購(gòu)買多層、整層、半層的大客戶引導(dǎo)購(gòu)買西側(cè)兩棟，間隔高鐵線間隔較遠(yuǎn)，價(jià)位較高；小客戶及投資客戶引導(dǎo)至東側(cè)棟；西側(cè)棟均價(jià)21000元/ 。寫字樓無(wú)獨(dú)立售樓處，與后側(cè)住宅工程共用寫字樓，現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)、效力有限?？蛻羟闆r：客戶多為大中型企業(yè)，外鄉(xiāng)及外地市駐鄭州公司較多；客戶看重地段毗

25、鄰CBD、新政府、及鄭東客運(yùn)站的優(yōu)越位置，對(duì)硬件配套、產(chǎn)品面積劃分、周邊便利度等要求較高，但對(duì)工程LEED認(rèn)證關(guān)注度不高。鄭東新區(qū)新東站商務(wù)區(qū)域新寫字樓標(biāo)桿，LEED綠色辦公中心工程規(guī)劃3334升龍廣場(chǎng)鄭東新區(qū)新東站商務(wù)區(qū)域，60萬(wàn)體量24小時(shí)城市綜合體基本情況開發(fā)商連捷置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口建筑面積60萬(wàn)平方米產(chǎn)品情況地上145層為商業(yè)（其中B-11為2層商業(yè)）、主要由大型購(gòu)物中心、主力品牌店、餐飲、娛樂(lè)影城等業(yè)態(tài)組成，4層（部分地塊6層）及以上由2棟150米高層5A智能寫字樓、2棟100米5A甲級(jí)辦公、1棟45米高甲級(jí)辦公樓、1棟五星級(jí)希爾頓酒店、2棟酒店式公寓

26、等在內(nèi)的8棟公共建筑組成。車位配比地下規(guī)劃為3層, 除地下一層為部分商業(yè)外，其他為可停約3400輛機(jī)動(dòng)車的車庫(kù)戶型區(qū)間寫字樓100-1100,層高4.2米，6層商業(yè)（天階中心）80-3800精裝修寫字樓公共部分精裝修B14天樞150米寫字樓B11天璇100米寫字樓公寓式酒店希爾頓酒店B12天階-T MALLB12天階財(cái)富中心銷售情況：目前B12天階在售，財(cái)富中心作為商業(yè)、及小型辦公物業(yè)出賣，16000元/ 價(jià)錢；TMALL商鋪認(rèn)籌中，估計(jì)價(jià)錢50000元/ ；客戶情況：財(cái)富中心多為小型商業(yè)客戶、投資客戶購(gòu)買，作為辦公需求的企業(yè)關(guān)注少；客戶看好工程緊鄰高鐵站人流量、商圈及升值潛力。工程效果圖35

27、綠地之窗鄭東新區(qū)新東站商務(wù)區(qū)域，首個(gè)高鐵站上大型配套綜合體基本情況開發(fā)商河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處占地面積551600平方米建筑面積480000平方米產(chǎn)品情況分四期開發(fā)，一期D4地塊，為一棟24層準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，共264套房源。主力房型及面積：91-260平米。標(biāo)準(zhǔn)層每層共分十二間，還包括八部電梯和五星級(jí)配套的公共衛(wèi)生間。二期36層準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，集酒店、大型主題商業(yè)與一體。工程效果圖銷售情況：目前已銷售終了，寫字樓清盤價(jià)錢14000元/ ，銷售均價(jià)18000元/ 最小面積，；客戶情況：客戶多為大中型企業(yè)，省外及部分外企思索交通要素亦有選擇此處；小面積投

28、資客戶看重升值潛力購(gòu)買，另有部分效力行業(yè)小企業(yè)購(gòu)置小面積作為商業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；客戶看重交通便利性、對(duì)硬件配套、周邊配套較為關(guān)注。工程賣點(diǎn)：工程間隔高鐵站僅50米，實(shí)現(xiàn)與高鐵站無(wú)縫接駁，聚集7中交通工具，提供零間隔換乘出站，加速商務(wù)出行效率。商業(yè)情況：大部分為綠地持有集中商業(yè)，招商引資，目前已有LV、品牌車旗艦店入駐；街鋪對(duì)外銷售。規(guī)范層平面圖36綠地中央廣場(chǎng)鄭東新區(qū)新東站商務(wù)區(qū)域，中國(guó)最高雙塔式建筑基本情況開發(fā)商河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與康平路交匯處占地面積42133平方米建筑面積450000平方米產(chǎn)品情況綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目位于鄭州市地鐵、高鐵交匯處的鄭東新區(qū)商住物流園區(qū)

29、內(nèi)，集150米甲級(jí)寫字樓、四星級(jí)酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物中心于一體的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體項(xiàng)目，由2棟300米高樓組成。將與鄭州地鐵、新客站前中心地下廣場(chǎng)相連。銷售情況：蓄客階段，在綠地之窗銷售現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢，但無(wú)工程詳細(xì)物料；工程線上推行、圍墻已出。工程賣點(diǎn)：工程位于新東站高鐵廣場(chǎng)西側(cè)，交通便利；雙塔標(biāo)識(shí)性高，企業(yè)展現(xiàn)籠統(tǒng)好。工程效果圖37 東方陸港鄭東新區(qū)新東站門戶，單體商業(yè)與寫字樓綜合工程基本情況開發(fā)商鄭州客屬地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)金水東路與農(nóng)業(yè)東路交叉口向南600米建筑面積10萬(wàn)平方米產(chǎn)品情況共2棟19層的高層，其中1-3層為商業(yè)面積區(qū)間200-2000物業(yè)管理費(fèi)用寫字樓3元/.月，商業(yè)6元/

30、.月裝修情況公共部分精裝修大堂15米挑高大堂工程效果圖銷售情況：格林威治OFFICE曾經(jīng)銷售終了，目前港匯中心在售；港匯中心推售5層-9層，10-19層整層銷售；依現(xiàn)場(chǎng)銷控展現(xiàn)，已推售單位銷售過(guò)6成；按揭銷售享用3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；優(yōu)惠后9層價(jià)錢14000元/ ；客戶情況：鄭東商圈交通便利優(yōu)勢(shì)，多貿(mào)易等需求交通便利條件客戶；區(qū)域內(nèi)，價(jià)錢處于低位，拉動(dòng)客戶成交；工程優(yōu)劣：工程位于新東站高鐵站前，商鼎路優(yōu)勢(shì)位置；具備底商配套，價(jià)在同區(qū)域格較低；工程本身短少亮點(diǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、硬件配備普通。38 東方鼎盛中心鄭東新區(qū)省府旁，空中合院、庭院寫字樓基本情況開發(fā)商?hào)|方鼎盛（集團(tuán)）地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)鄭東新

31、區(qū)金水路與眾旺路交匯處北500米路東占地面積12000平方米建筑面積64000平方米產(chǎn)品情況兩棟國(guó)際性超甲級(jí)寫字樓構(gòu)成的雙子塔建筑，首創(chuàng)五重花園體系，獨(dú)家尊享別墅級(jí)前庭后院：前庭是三層跌水花園，后院是圍合式情景花園，以及8處屋頂花園，內(nèi)部還有8處16米挑空的中庭花園，和14處對(duì)景花園，共計(jì)32處立體景觀。“空中商務(wù)四合院”，四層一組團(tuán)，無(wú)梁樓蓋設(shè)計(jì)層高4米，廊院結(jié)構(gòu)挑空16米，同時(shí)設(shè)計(jì)近2000的星級(jí)奢華雙大堂，超1000白領(lǐng)餐廳、國(guó)際化多功能會(huì)議廳、同程視頻會(huì)議室等高端配置。第一太平洋戴維斯物業(yè)顧問(wèn)。電梯空調(diào)配套6個(gè)共用電梯，2個(gè)中庭觀光電梯，1部總裁專屬電梯。中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)大堂情況15

32、米挑高、2000平米大堂，裝修情況公共部分精裝修面積區(qū)間140-1300銷售情況：工程前期蓄客，接受客戶上門咨詢，暫無(wú)價(jià)錢和銷售節(jié)點(diǎn)；工程優(yōu)劣：工程體量小，不屬于鄭東新區(qū)寫字樓集中優(yōu)勢(shì)區(qū)位，昭示性、地段較差；花園體系設(shè)計(jì)為寫字樓中少有，中庭花園、前后庭院、觀光電梯、總裁裝束電梯、4米無(wú)粱蓋設(shè)計(jì)，均為工程設(shè)計(jì)亮點(diǎn)。39建業(yè)五棟大樓鄭東新區(qū)未來(lái)派商務(wù)新籠統(tǒng)代表，多遠(yuǎn)商務(wù)空間寫字樓基本情況開發(fā)商河南遠(yuǎn)達(dá)置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)中州大道與商都路交匯處東500米占地面積29421平方米建筑面積161247平方米產(chǎn)品情況集高效商務(wù)空間與城市商業(yè)于一體，5棟13/14層60m低型建筑合圍式布局，以時(shí)尚、

33、科技、藝術(shù)的三重跨界，打造超越城市、最具識(shí)別性的未來(lái)派pixel商務(wù)形象。3000空中花園、中庭露臺(tái)、高至3.9m/4.1m的全明辦公室，構(gòu)筑多元辦公空間；20000專屬餐飲娛樂(lè)主題商務(wù)配套、28部知名品牌電梯、近1000席停車位電梯空調(diào)配套BCDE棟5部西子奧的斯電梯，A棟8部西子奧的斯電梯，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)裝修情況公共部分精裝修面積區(qū)間110-1600，A棟標(biāo)準(zhǔn)層1700，BCDE棟標(biāo)準(zhǔn)層1600,4.1米層高A座E座D座C座B座銷售情況：A座針對(duì)大客戶整層銷售，目前進(jìn)展大客戶洽談，不對(duì)外推售；BCDE座進(jìn)展散賣，目前到場(chǎng)客戶可進(jìn)展前夕認(rèn)籌，5萬(wàn)元/套認(rèn)籌金；8月18日為認(rèn)籌日，認(rèn)籌可享

34、用2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，建業(yè)老業(yè)主購(gòu)買可享用8個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；現(xiàn)場(chǎng)銷售代表估計(jì)價(jià)錢1.3-1.5萬(wàn)元/；客戶情況：受周邊建材市場(chǎng)影響，建材類、貿(mào)易類中小企業(yè)較多；建業(yè)老業(yè)主關(guān)注量大，作為投資選擇；周邊在住宅、商住樓中租用辦公的小型企業(yè)，企業(yè)開展需求，自用購(gòu)置。工程效果40財(cái)信大廈鄭東新區(qū)小體量寫字樓，打造家具商業(yè)聚集圈基本情況開發(fā)商河南財(cái)信置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位鄭東新區(qū)黃河南路與商都路交匯處西南角占地面積1024平方米建筑面積2萬(wàn)平方米產(chǎn)品情況地跨鄭東新區(qū)中央政務(wù)區(qū)和科技物流園區(qū)。產(chǎn)品主要是在6-20層的商務(wù)辦公，1-5層作為公司的保留單位自行規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，暫不對(duì)外銷售。樓宇設(shè)計(jì)采用國(guó)際先進(jìn)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，內(nèi)

35、設(shè)4部電梯，4.2米層高，8.7米挑高精裝大堂。車位配比1:1.66裝修情況公共部分精裝修空調(diào)電梯配置無(wú)中央空調(diào)，西子奧的斯電梯面積區(qū)間40-900，標(biāo)準(zhǔn)層面積900銷售情況：8月5日開盤，目前進(jìn)展前期認(rèn)籌，認(rèn)籌金5萬(wàn)/間，認(rèn)籌客戶可享用5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；估計(jì)銷售價(jià)錢1.1-1.3萬(wàn)元/；客戶情況：工程緊鄰麥德龍、紅星美凱龍、東建材市場(chǎng)，戶型面積區(qū)間換分較小，適宜家居類小型商家辦公需求；家具類商家客戶關(guān)注較多，已洽談引入20余家家居旗艦商家；明確商用主題，吸引更多同類客戶；工程效果02 其他區(qū)域4142曼哈頓金融中心金水區(qū)大型城市綜合體，商務(wù)、商業(yè)氣氛成熟基本情況開發(fā)商河南省升龍置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位

36、金水區(qū)金水路與未來(lái)大道路口占地面積409500平方米建筑面積63000平方米產(chǎn)品情況寫字樓含配套商業(yè)，一棟26層高層，1-5層為商業(yè)裙樓，6層以上為5A甲級(jí)寫字樓戶型區(qū)間100-2000平米自由拆分組合，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米裝修情況公共部分精裝修物業(yè)費(fèi)5.5元/平方米.月電梯空調(diào)配套8部三菱電梯，中央空調(diào)產(chǎn)品情況工程為曼哈頓廣場(chǎng)開發(fā)的最后一棟寫字樓，集高檔住宅、寫字樓、商業(yè)為一體的綜合體工程；配置工程1-5層為商業(yè)裙樓，總面積約18000平米，6-26層為5A級(jí)甲級(jí)寫字樓，配置知名品牌空調(diào)、電梯，外墻采用高級(jí)LOWE玻璃結(jié)合干掛花崗巖；配備300個(gè)辦公車位。銷售情況2021年5月開盤，現(xiàn)剩余

37、少量尾盤在售，價(jià)錢到達(dá)22000元/平米，市場(chǎng)租金大道60元/平米.月。工程效果工程規(guī)范層平面圖43蘇荷中心金水區(qū)農(nóng)業(yè)路毗鄰CBD中心區(qū)，地標(biāo)性寫字樓基本情況開發(fā)商河南銀鑫實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位金水中州大道和農(nóng)業(yè)路交叉口向西300米路北占地面積25334平方米建筑面積112045平方米產(chǎn)品情況獨(dú)有的X建筑造型打造中原首座X形地標(biāo)建筑，項(xiàng)目以獨(dú)有的高端配置層層空中花園、挑高10米超五星級(jí)大堂、專屬國(guó)際會(huì)議中心、VIP總裁洗手間設(shè)計(jì)、3.2米層高、一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理、全智能化配套等。戶型區(qū)間80-800裝修情況公共部分精裝修物業(yè)費(fèi)5.6元/平方米.月電梯空調(diào)配套18部德國(guó)萊森克虎伯電梯產(chǎn)品情況工程為住

38、宅用地，70年產(chǎn)權(quán)，無(wú)中央空調(diào)，提供暖氣、自行安裝分體空調(diào)；工程受限購(gòu)影響，需一次性付款才可運(yùn)用同一名字購(gòu)買多套，假設(shè)按揭購(gòu)買，利率上浮大；對(duì)企業(yè)及購(gòu)買者資金限制大。銷售情況工程?hào)|部?jī)蓚€(gè)單體為整層銷售，西側(cè)散賣，21層以上整層銷售；南側(cè)兩個(gè)單面子積800 ，北側(cè)兩個(gè)單體600 ；按揭購(gòu)買享用1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，一次性享用3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，目前均價(jià)1.3萬(wàn)/ ，優(yōu)惠后價(jià)錢1萬(wàn)多/ ；客戶情況建筑、文化、美容效力類企業(yè)較多，已購(gòu)買客戶多為省內(nèi)、鄭州市私企類客戶；農(nóng)業(yè)路商圈內(nèi)老寫字樓租用、購(gòu)置客戶對(duì)辦公條件改善需求購(gòu)置；投資客戶購(gòu)置面積多在300 以下。工程效果工程規(guī)范層平面圖44升龍環(huán)球廣場(chǎng)管城區(qū)鄭汴路商圈，獨(dú)

39、一5A級(jí)甲級(jí)寫字樓基本情況開發(fā)商河南捷宏置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位金水區(qū)鄭汴路與鳳臺(tái)南路交叉口占地面積17748平方米建筑面積93000平方米產(chǎn)品情況項(xiàng)目為升龍鳳凰城配套寫字樓項(xiàng)目，共三座，均為5A甲級(jí)寫字樓。配置多聯(lián)機(jī)集中式空調(diào)，8部三菱電梯，200:1的車位比，5A標(biāo)準(zhǔn)智能系統(tǒng)：通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇設(shè)備自動(dòng)化、安全防范系統(tǒng)。戶型區(qū)間A座150-2000，B座130-1900，C座130-1800裝修情況公共部分精裝修物業(yè)費(fèi)5.,5元/平方米.月大堂情況10.5米挑高大堂銷售情況AB座緊鄰鄭汴路，昭示性好，A座曾經(jīng)售罄，B座剩余底層、14層少量未售；目前在售C座；工程C座20層以下曾經(jīng)銷售8成以上，21層以上多整層未售；按揭銷售84折優(yōu)惠，21層優(yōu)惠后價(jià)錢11000元/；客戶情況建材、家具類客戶居多，多為小型商戶、私企類小型企業(yè)；投資類客戶占比較多；工程效果45升龍國(guó)際中心金茂廣場(chǎng)二七區(qū)大學(xué)路商圈，大型綜合題寫字樓工程基本情況開發(fā)商鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目區(qū)位二七大學(xué)路與淮河路交叉口南200米占地面積2668平方米建筑面積8萬(wàn)平方米產(chǎn)品情況金茂廣場(chǎng)360景觀環(huán)繞無(wú)遮攔，29層軒昂氣勢(shì)。戶型區(qū)間60-2000裝修情況公共部分精裝修物業(yè)費(fèi)3.0元/平方米.月大堂情況12米挑高大堂電梯配置6部三菱電梯銷售情況工程5-17層分散銷售，18層以上整層銷售，17層以下銷售4成；