哈爾濱群力新區(qū)思考

1、思考：群力新區(qū)的2012一、政府導向及地區(qū)宏觀經(jīng)濟簡述二、群力板塊在哈市地產(chǎn)市場的位置三、2012年群力板塊新項目考察四、群力板塊原有項目介紹一、政策導向及地區(qū)宏觀經(jīng)濟簡述自2000年以來，哈爾濱市政府一直致力于對群力新區(qū)的開發(fā)，無論從對各級開發(fā)公司的支持抑或是政府親力親為招商引資的熱情始終沒用停止過。隨著民生尚都等保障房工作的加緊落實，區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)品類日漸豐富，區(qū)域的市場認可程度及社會形象有了進一步提高。進入2012年，群力區(qū)的開發(fā)程度日臻成熟，相信本區(qū)的盛世即將來臨。（1）政策導向：城市在等待，政策在扶持，企業(yè)要發(fā)展。哈爾濱市2011年經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢迅速，地區(qū)生產(chǎn)總值達到4243.4億元

2、，比上年增長12.3%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過4萬元，比上年增長12%，年均增長12.8%。財政收入大幅增加，財政一般預算總收入完成502.1億元，比上年增長22.3%。固定資產(chǎn)投資大幅增長。2011年固定資產(chǎn)投資3012億元。五年累計實施億元以上大項目1833個，完成投資3788億元。工業(yè)投資大幅增長，完成2635億元，年均增長34.9%，投資增幅連續(xù)4年居15個副省級城市首位，總量排名由第14位晉升至第8位。民間投資拉動力增強，累計完成4759.3億元，年均增長33%，占全部投資比重由47%提高到50.3%（以上資料來自哈爾濱統(tǒng)計局）。哈爾濱市總體經(jīng)濟發(fā)展保持較快增長，固定投資市場漲幅較大，

3、其中民間投資拉動力占全部投資比重的50%。（2）區(qū)域經(jīng)濟運行：經(jīng)濟較快發(fā)展，投資潛力前景看好。2.1-市場背景解讀二、群力板塊在哈市地產(chǎn)市場的位置版塊之爭：中興版塊（群力、哈西）群力、哈西目前是哈爾濱市最大、最熱的開發(fā)區(qū)置業(yè)的首選板塊。板塊成交均價(元/)區(qū)域市場特征中心城區(qū)12000老哈爾濱核心區(qū)域，配套完善，用地飽和群力新區(qū)8500道里區(qū)沿江向西，最高端的居住社區(qū)哈西新區(qū)8500與南崗區(qū)接壤，未來的城市副中心松北區(qū)7000圍繞哈爾濱市政府、大學城，所發(fā)展的新區(qū)香坊區(qū)6500老工業(yè)城區(qū)、三大工廠位于該區(qū)平房區(qū)5300哈爾濱南側(cè)衛(wèi)星區(qū)利民區(qū)4400位于哈爾濱市的最北端，與松北區(qū)接壤以各板塊成交

4、均價來看，除中心城區(qū)外，群力、哈西兩大新區(qū)成為哈市成交均價最高的板塊。2.1-市場背景解讀天鵝灣哈西萬達西城紅場西客站壹品茶城新匯地下商業(yè)群力，最適宜居住的CBD高尚社區(qū)；哈西，最具投資價值的城市副中心。哈西新區(qū)群力新區(qū)交通樞紐西客站無校區(qū)名校69聯(lián)中、花園校、松雷校新三中、兆麟校休閑健身無體育公園、濕地公園、下沉式音樂廣場、丁香公園、翠湖公園商業(yè)配套哈西萬達、西城紅場、新匯地下商業(yè)、壹品茶城遠大購物廣場、金中環(huán)醫(yī)療醫(yī)院醫(yī)大二院、二一一醫(yī)院醫(yī)大一院分院、省五院城市認知投資性社區(qū)宜居性社區(qū)群力新區(qū)由三環(huán)路穿過，向北可在10分鐘內(nèi)直達松北區(qū)（市政府），向南可10分鐘直達西客站，區(qū)域內(nèi)設(shè)5大主題公園

5、，適宜居住交通通達。版塊之爭：中興版塊（群力、哈西）2.1-市場背景解讀哈西：萬達 笑傲江湖2011年哈西萬達廣場市場供銷量均居全市第一，銷售額超出排名第二位的四季上東還多出近5個億，以20多億的銷售額完美收官，2012年庫存持續(xù)熱銷。哈西萬達廣場的成功由以下三個因素：1、品牌影響力（以及前兩座廣場的成功經(jīng)驗），2、全城廣告推廣（公交站臺），3、區(qū)域內(nèi)熱點事件的炒作群力：遠大 一枝獨秀遠大購物廣場，隸屬于哈爾濱遠大購物中心集團，集團位于南崗核心商圈內(nèi)，是哈爾濱市最成熟的兩大商圈之一，2010年銷售額突破30億，延續(xù)哈市第一購物商城的美譽，在強大的品牌號召力下，群力項目順勢崛起，成為2011年區(qū)

6、域市場內(nèi)的一枝獨秀。選擇跳出板塊束縛的項目大獲成功，遠大，從政策面走出的商業(yè)體，成為2011年為數(shù)不多的贏家之一。版塊之爭：中興版塊（群力、哈西）群力以群力大道、第五大道為中心，線狀發(fā)展；哈西以西客站為中心，環(huán)狀發(fā)展。2.1-市場背景解讀版塊之爭：中心版塊（道里區(qū)、南崗區(qū)）道里區(qū)，文化旅游經(jīng)濟帶動區(qū)域發(fā)展；南崗區(qū)，擁有完美配套的城市政治中心。道里區(qū)南崗區(qū)區(qū)域定位休閑、文化、旅游中心政治、交通、醫(yī)療、教育中心區(qū)域發(fā)展以中央大街、索菲亞教堂商圈為中心的扇面擴張以學府路、東西大直街為中心的線性發(fā)展交通樞紐-哈站商業(yè)配套三大商圈五大商圈醫(yī)療醫(yī)院中心醫(yī)院、中醫(yī)院醫(yī)大一、二、三、四院，二一一醫(yī)院知名大學哈

7、商大哈工大、哈工程、哈師大、哈理工、黑龍江大學、醫(yī)科大學休閑健身中央大街、江畔公園-衍生經(jīng)濟愛建濱江社區(qū)會展中心商圈衍生板塊群力新區(qū)哈西新區(qū)道里、南崗為哈爾濱的城市中心，道里區(qū)以旅游經(jīng)濟以及北臨松花江成為城市居民放假休閑的最佳去處，而南崗區(qū)依托政治交通醫(yī)療教育等完善配套設(shè)施占據(jù)城市板塊霸主的地位。愛建商圈索菲亞商圈中央大街商圈樂松商圈會展商圈新香坊開發(fā)區(qū)通鄉(xiāng)商圈南極商圈瑪克威商圈哈站地鐵1號線秋林商圈服裝城商圈教化商圈船舶商圈2.1-市場背景解讀商業(yè)地產(chǎn)（有無產(chǎn)權(quán)類商品），是最主要的投資產(chǎn)品寸土寸金，人口密度大，開發(fā)難度大財富聚集地，區(qū)域內(nèi)居民支付能力強置業(yè)的首選板塊城市居民置業(yè)向往的城區(qū)道里

8、、南崗區(qū)，經(jīng)濟高度發(fā)達，配套完善，是哈爾濱最核心的兩大城區(qū)，隨著城市發(fā)展，城市用地飽和，人口密度大，開發(fā)難度較大。群力之爭：中心版塊（道里區(qū)、南崗區(qū)）城市中心2.1-市場背景解讀群力之爭：工業(yè)、中興（香坊區(qū)、新香坊區(qū)）香坊區(qū)，三大動力廠帶動區(qū)域經(jīng)濟；新香坊，即群力哈西之后的又一個開發(fā)區(qū)。香坊區(qū)新香坊區(qū)區(qū)域定位休閑、文化、工業(yè)中心中興板塊區(qū)域發(fā)展以三大動力廠為中心輻射性性發(fā)展以點發(fā)展的各個片區(qū)交通樞紐-商業(yè)配套兩大商圈-醫(yī)療醫(yī)院哈五院-知名大學哈理工分校區(qū)、哈林大哈農(nóng)大休閑健身哈爾濱植物園、戴秀湖公園生態(tài)園衍生經(jīng)濟益華商圈、家樂福立匯美羅灣社區(qū)、萬達廣場衍生板塊-香坊區(qū)由原動力區(qū)與老香坊區(qū)組成，

9、組合后由動力區(qū)傳統(tǒng)的三大工業(yè)引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟迅速向成熟經(jīng)濟發(fā)展，在南崗會展中心建成后，老香坊區(qū)依托會展中心，在周邊大力開展房地產(chǎn)行業(yè)，促進經(jīng)濟發(fā)展。愛建商圈索菲亞商圈中央大街商圈樂松商圈會展商圈新香坊開發(fā)區(qū)通鄉(xiāng)商圈南極商圈瑪克威商圈哈站地鐵1號線秋林商圈服裝城商圈教化商圈船舶商圈2.1-市場背景解讀香坊區(qū)老工業(yè)基地，購買力適中，鄉(xiāng)土情結(jié)較重新香坊城市背后的花園，發(fā)展步伐緩慢香坊區(qū)城市居民多以三大動力廠的員工以及退休員工為主，對區(qū)域的認可成都極高，新香坊區(qū)的居民組成除當?shù)匾酝猓蟛糠謥碜园⒊?，及周邊城?zhèn)。群力之爭：工業(yè)、中興（香坊區(qū)、新香坊區(qū)）特色組合區(qū)2.1-市場背景解讀群力之爭：老哈爾濱、衛(wèi)星城

10、（道外區(qū)、平房區(qū)）道外區(qū)，緩慢崛起的老哈爾濱；平房區(qū)，依托哈飛支柱產(chǎn)業(yè)的衛(wèi)星城。道外區(qū)平房區(qū)區(qū)域定位餐飲、文化、批發(fā)中心哈爾濱的衛(wèi)星城區(qū)域發(fā)展散狀商業(yè)分布以新疆大街為主的線性發(fā)展交通樞紐哈東站平房火車站商業(yè)配套兩大商圈兩大商圈醫(yī)療醫(yī)院-知名大學-休閑健身靖宇公園、古梨園天池丁香公園、平房公園、建安公園、南虹公園衍生經(jīng)濟三馬地區(qū)改造紅旗MALL衍生板塊-道外區(qū)由原來的太平區(qū)與老道外區(qū)重組而成，道外區(qū)遺留下來老哈爾濱的建筑群，區(qū)域內(nèi)的特色小吃文明于世，但由于保護性建筑過多使拆遷改造工作困難，從經(jīng)濟、政治、交通、配套等方面仍落后于哈爾濱其他幾大主要板塊；平房區(qū)距離哈爾濱市較遠，屬衛(wèi)星區(qū)，主要經(jīng)濟靠當

11、地哈飛支柱產(chǎn)業(yè)帶動。愛建商圈索菲亞商圈中央大街商圈樂松商圈會展商圈新香坊開發(fā)區(qū)通鄉(xiāng)商圈南極商圈瑪克威商圈哈站地鐵1號線秋林商圈服裝城商圈教化商圈船舶商圈2.1-市場背景解讀群力之爭：老哈爾濱、衛(wèi)星城（道外區(qū)、平房區(qū)）道外區(qū)，配套陳舊，社區(qū)臟亂差，最大的服裝食品批發(fā)集散地哈飛支柱產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展道外區(qū)老哈爾濱的縮影，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，批發(fā)市場成熟，但不專業(yè)，外來人口居多，當?shù)鼐用裼休^強的鄉(xiāng)土情結(jié)；平房區(qū)近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速。攝影、小吃愛好者的天堂2.1-市場背景解讀群力之爭：城市“北躍” （松北區(qū)、利民區(qū)）松北區(qū)，北躍戰(zhàn)略示范區(qū)；利民區(qū)，空置率最高的板塊。松北區(qū)利民區(qū)區(qū)域定位北躍板塊北躍板塊區(qū)域發(fā)

12、展依托市政府、哈商大，以松北大道、世茂大道兩條主干路延伸發(fā)展依托大學城，以利民大道為中心的線性發(fā)展交通樞紐-商業(yè)配套兩大商圈-醫(yī)療醫(yī)院國脈醫(yī)院國脈醫(yī)院知名大學哈師大、哈商大黑科技、黑察、黑生物休閑健身太陽島、科技館、東北虎園濕地公園衍生經(jīng)濟華潤歡樂頌-衍生板塊-哈爾濱北躍發(fā)展戰(zhàn)略的典型兩大板塊，松北區(qū)位于松花江北岸，為擴大板塊影響力，故將哈爾濱市政府搬遷至松北區(qū)，并建立大學成，以帶動松北人氣，目前松北區(qū)配套設(shè)施逐步完善，已相對成熟，利民區(qū)，在松北區(qū)戰(zhàn)略實施后發(fā)展的新區(qū)，為營造聲勢將呼蘭區(qū)政務機關(guān)單位均搬遷至板塊內(nèi)，配套相對匱乏。市政府大學城國脈醫(yī)院太陽島利民大道世茂大道松北大道呼蘭區(qū)政務區(qū)哈商

13、大歡樂頌2.1-市場背景解讀群力之爭：城市“北躍” （松北區(qū)、利民區(qū)）松北區(qū)，隨著過江大橋的相繼竣工，15分鐘生活圈逐漸被認同利民區(qū)，有價無市，缺少人氣，呼蘭區(qū)客戶在此區(qū)域置業(yè)較多松北區(qū)依托市政府大學城以及高標準的城市規(guī)劃，配套設(shè)施的相繼完善，已初步實現(xiàn)北躍戰(zhàn)略的預期，利民板塊距離中心城區(qū)較遠，發(fā)展緩慢。北躍戰(zhàn)略的集中表現(xiàn)2.1-市場背景解讀群力，最適宜居住的CBD高尚社區(qū)-高端板塊，缺乏人氣哈西，最具投資價值的城市副中心-過于喧鬧，宜投資、不宜居道里區(qū)，文化旅游經(jīng)濟帶動區(qū)域發(fā)展-寸土寸金，商業(yè)集中南崗區(qū)，擁有完美配套的城市政治中心- 配套齊備，投資看好香坊區(qū)，三大動力廠帶動區(qū)域經(jīng)濟- 老員工

14、，鄉(xiāng)土情結(jié)，發(fā)展慢新香坊，即群力哈西之后的又一個開發(fā)區(qū)-中興板塊，但缺乏動力道外區(qū)，緩慢崛起的老哈爾濱-鄉(xiāng)土情結(jié)平房區(qū)，依托哈飛支柱產(chǎn)業(yè)的衛(wèi)星城-衛(wèi)星區(qū)松北區(qū)，北躍戰(zhàn)略示范區(qū)- 改善性置業(yè)居多利民區(qū)，空置率最高的板塊- 低端板塊，缺乏人氣群力之爭：版塊綜述中心版塊競爭強勁但基本飽和，中興版塊為城市熱點超越其余版塊，優(yōu)勢盡顯。北躍中興中心工業(yè)老哈市2.1-市場背景解讀（1）經(jīng)濟運行：哈爾濱經(jīng)濟運行良好，固定投資市場前景看好（2）樓市政策：剛需置業(yè)將成為2012年的主流市場，商業(yè)機遇與風險并存（3）地產(chǎn)走勢：樓市成交開始放緩，市場進入持續(xù)觀望期（4）群力版塊：群力為高端、改善客戶置業(yè)的首選板塊（5

15、）版塊競爭：群力，最適宜居住的CBD高尚社區(qū)，與哈西并雄于市【風口浪尖】在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力下、成交放緩、市場低迷，未來剛需將為主戰(zhàn)場，而商業(yè)不受政策約束，但受投資熱情影響，機遇與風險并存。中心版塊競爭強勁但基本飽和，中興版塊為城市熱點并超越其余版塊；就中興版塊而言，群力為哈市最高端新區(qū)，最為宜居的CBD，但目前人氣不足，與哈西火熱態(tài)勢形成對比，商業(yè)投資尚不成熟，需培育市場。市場上版塊上2.1-市場背景解讀（小結(jié)）三、2012年群力板塊新項目考察隨著政策的逐步落實，市政府在招商引資上所取得的成就日益顯現(xiàn)，以銀泰城、星光耀廣場為代表的城市綜合體將于2012年逐步進入市場，群力新區(qū)的綜合性及整體面貌

16、也朝著真正意義上的CBD邁出了堅實的一步。以翠湖天地、匯智別墅項目為代表的高端地產(chǎn)項目也將于 2012年進入群力市場，此類項目以高端別墅為主，強調(diào)自身品質(zhì)，他們的出現(xiàn)勢必將提升群力新區(qū)的整體品質(zhì)。銀泰置地集團總部設(shè)于北京，主營業(yè)務：中高端城市綜合體的開發(fā)和運營。集團目前已進入11個省、直轄市，分布在北京、上海、杭州、寧波、成都、合肥、鄭州、武漢、西安、三亞、沈陽、哈爾濱等全多四十多個城市，并正已奮進的發(fā)展勢頭向全國拓展。哈爾濱銀泰項目位于群力東區(qū)CBD中央商務區(qū)，群力新區(qū)的核心位置。群力東區(qū)是哈爾濱市發(fā)展的主要方向，是哈爾濱城市西擴戰(zhàn)略的第一步。同時新三中、兆麟小學、113中、76中落戶群力，

17、黑龍江省第五醫(yī)院、哈爾濱醫(yī)大寄生蟲病醫(yī)院、第十醫(yī)院分院、哈醫(yī)大分院也隨即而來。項目南起群力大道，北至友誼西路，東鄰麗江路，緊靠省政府公務員小區(qū)，西接景觀內(nèi)河。項目坐擁群力核心地段，交通發(fā)達。距道里中央大街僅5.5公里，哈西客站僅1.5公里，太平機場僅20公里，同時政府規(guī)劃的地鐵四號線，在項目東南角設(shè)有站點?！俱y泰城簡介】 銀泰城被列為哈爾濱市政府重點招商引資項目，規(guī)劃總建設(shè)面積逾200多萬平方米，其中地上建筑面積101萬平米，其中商業(yè)面積60萬平米。銀泰將傾力打造成為多功能、復合型超大型地產(chǎn)項目。同時引進中國高端百貨品牌銀泰百貨。項目未來擬建設(shè)奢侈品購物商城、超級購物中心、商業(yè)步行街、五星寫字

18、樓、酒店式公寓、宜居型住宅于一體的超大型城市綜合體，將成為群力新區(qū)的地標性建筑。同時，規(guī)劃的超級購物中心，將輻射黑龍江全省，吉林、內(nèi)蒙古大部分地區(qū)。 項目不僅交通發(fā)達，而且風景秀麗，北銜松花江畔僅隔路相望，西接內(nèi)河景觀依水而居，南靠體育公園百步之遙。星浩資本：凸顯市場經(jīng)濟優(yōu)越性，打造未來民企總部DNA 2010年9月，經(jīng)由復興集團掌舵人郭廣昌先生、阿里巴巴董事長馬云先生等一批杰出的民營企業(yè)家共同創(chuàng)想發(fā)起的星浩資本正式啟動，依據(jù)極具行業(yè)前瞻性的創(chuàng)想模式與資本聚合，啟動之初就備受各界關(guān)注。經(jīng)歷了一年多的運作和拓展，星浩資本穩(wěn)健拓展，積極布局，巨大能量背后的使命感與責任感，催生了一種比金錢更為遠大的

19、抱負，那就是“星光耀計劃”的產(chǎn)生與實施。星光耀計劃：創(chuàng)新商業(yè)模式，打造民企深層舞臺 如果說星浩資本聚合了中國民營企業(yè)的世界觀、價值觀，扛起了中國民營企業(yè)未來30年發(fā)展的大旗，那么，星光耀計劃的制定與實施，與中國民營經(jīng)濟息息相關(guān)、與中國民營企業(yè)家志同道合，與城市國際化進程、國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相連?！拘枪庖珡V場簡介】翠溪公園為群力新區(qū)最大內(nèi)湖景觀公園，宏潤翠湖天地分六個組團將公園合圍其中。項目與群力CBD、濕地公園、體育公園僅一街之隔，規(guī)劃占地面積50萬平方米，因而成為哈爾濱地王。借助群力新區(qū)日益完善的市政規(guī)劃、眾多公園天然的自然環(huán)境，使宏潤翠湖天地成為哈市區(qū)內(nèi)極其稀缺的“繁華與養(yǎng)生宜居”并重項目。天賦的氣質(zhì)注定了項目將成為哈市頂級人群的宅府聚集地。同時，項目園區(qū)內(nèi)獨有市區(qū)內(nèi)唯一一處大型內(nèi)湖，湖面近12萬平方米，更使宏潤翠湖天地占據(jù)了不可撼動的群力至尊地位。 【翠湖天地簡介】群力開發(fā)區(qū)的CBD核心發(fā)展中心地帶，位于群力第五大道、第六大道、融江路以及齒輪路的圍合區(qū)域。東觀占地約34.2公頃的 大型濕地主題公園，西觀城市內(nèi)流河景觀及翠湖公園