五臺山項目市場調(diào)研分析

1、-. z.五臺山工程市場調(diào)研分析2016年7月通過近幾月對、*、*等地的殯葬市場及佛教相關(guān)文化市場的根底調(diào)研，本文件對五臺山仙憩園工程以下稱本工程的市場前景做簡單分析匯報。工程根底條件工程選址本工程位于*五臺山金剛庫鄉(xiāng)大甘河村小馬蹄溝。五臺山位于*省五臺縣東北部，系恒山的西南余脈。五峰聳峙，高出云表，頂無林木，平坦寬闊，有如壘土之臺，故名五臺。五臺山冬季寒冷，四月冰融，九月飛雪，夏無炎暑，故又名清涼山。五臺山也是清水河和滹沱河的發(fā)源地。五臺山與*峨嵋山、*普陀山、*九華山并稱四大佛教名山。五臺山腹地的臺懷鎮(zhèn)，佛塔摩天，寺院林立，清流潺潺，松柏掩映。自北魏文帝游中臺，創(chuàng)立大孚圖靈鷲寺后即佛寺林立

2、。極盛時，五峰內(nèi)外佛剎多達360余座寺廟，迄今依然保存47座，是我國絕無僅有的最大寺廟群。薈萃我國各代建筑，雕塑、壁畫、書法普及各寺，均具有極高的藝術(shù)價值。其中唐代興建的南禪寺，佛光寺是我國現(xiàn)存最早的兩座木構(gòu)造建筑之一。經(jīng)佛教及風水人士的建議，工程場址于五臺山小馬蹄溝村，占地面積約164畝地處于五臺山南臺頂東南部，北臨公路，與公路相距800米?；爻蓭瞠M長型，現(xiàn)狀地形為山地、河谷、溝坡形態(tài)，基地兩側(cè)有山體圍繞，形成了兩山懷抱綠樹環(huán)繞，中部相對平坦，地勢西高東低，有小溪穿過，呈“二龍戲水的奇妙景象，可謂一片風水寶地。溯流而上，道路曲折蜿蜒，兩側(cè)數(shù)目郁郁蔥蔥，給人以曲徑通幽的感覺。溪旁遺留的寺廟

3、遺址放佛訴說著此地的神圣莊嚴。溪水清澈透亮，自山中流淌而下，為整個基地增添了一份靈性和活力。五臺山本工程工程的選址尤其尊崇風水地理之格局，基地依山面水，負陰抱陽，金帶環(huán)抱。根本建立條件氣象參數(shù)夏季室外平均大氣壓力 716.5hPa冬季室外平均大氣壓力 708.3hPa最冷月一月平均溫度 -18.8冬季采暖室外計算溫度 -26冬季空調(diào)室外計算溫度 -30夏季空調(diào)室外計算溫度 14.3夏季室外計算濕球溫度 11.3最熱月七月平均溫度 9.5夏季通風室外計算溫度 11絕對最高溫度 30絕對最低溫度 -30全年主導風向 C NW平均風速 9.4m/s自然條件工程所在地為典型的大陸性氣候特性，春季風多舒

4、適，夏季天晴不熱，秋季雨多不澇、冬季枯燥不冷。雨量多集中在6-9月份。地震烈度7度。基地地勢西高東低，最高海拔l580米，溝口最低海拔1400米，地形崎嶇蜿蜒。溝內(nèi)大局部用地都是荒地，坡度較大，不利于建立，只有溝前、中部和溝頂有兩片空地相對平坦一些，可以做建立用地?；貎?nèi)有大量密林，環(huán)境優(yōu)美，僅存一條小路溯流而上，溪旁零星的寺廟遺址廢墟。溝中溪水晶瑩透澈，經(jīng)專業(yè)鑒定，水質(zhì)上乘，富含天然礦物元素，符合人體需求，是可提供給人體全面、均衡的礦物元素的純天然飲用水。這一豐富的水資源一經(jīng)推廣，必會給五臺山本工程帶來無限的經(jīng)濟效益;而這一天然礦物質(zhì)飲用水在五臺山的佛教歷史文化環(huán)境中，也必然會是“超凡入圣的

5、甘露圣水。交通條件五臺山被國務院首批認定為國家級重點風景名勝區(qū)和國家級森林公園，在交通、通訊等根底設施建立上得到了很大開展：砂河、繁峙、代縣、原平、寧武、原平都有汽車前往五臺山，十分便利。*每日更有屢次長途車去五臺山。由至臺懷鎮(zhèn)的京五高速旅游公路途經(jīng)*望都、接京深高速；五臺山機場也立項批復。五臺山各種檔次的賓館飯店眾多，家庭旅社十分活潑，投宿比擬方便。許多家庭旅社也配有高檔客房，為極具地方特色的四合院落，設施齊全，清靜舒適。五臺山已經(jīng)形成以佛教文化為主體的山岳型風景名勝區(qū)。便利的交通和住宿條件，十分有利于外地市場的開發(fā)。人文歷史條件本工程選建基址上，除谷中小馬蹄溝自然村落的舊址和谷口小馬蹄溝村

6、落新址外，歷史上的寺廟和塔林，早已不復存在。目前，該基址仍然歸小馬蹄溝村使用。早期的小馬蹄溝村民大都在山谷中居住，近年村民逐步從山中搬遷至大石線路邊，在谷口建立了新的居民點。小馬蹄溝舊村，因地制宜，依山而建，以當?shù)貍鹘y(tǒng)建筑風格為主，均為一層磚砌瓦房，建筑質(zhì)量較差。舊村中保存著古樹、古泉等少量歷史遺存。本工程原始定位五臺山是我國佛教四大名山之首，是中國乃至世界佛教徒心目中的圣地。在此文脈分析的根底上，本工程將有佛教信仰傾向者和佛教居士定位為目標客戶，受佛教觀念影響他們更愿意把新的起點放在佛教圣地，這樣給殯葬工程帶來了一定的時機，市場在這一方面非?？杖?，因此“五臺山圣地即成為工程最大的賣點，也是有

7、別于其他工程的最大優(yōu)勢。本工程建立工程充分利用五臺山的品牌優(yōu)勢，在規(guī)劃設計方面將佛家文化融入殯葬文化陵園之中，傳承經(jīng)典，特別突出佛教文化、旅游文化、景觀文化，將園區(qū)打造成國際一流的陵園，成為集旅游、休閑、朝圣、祭拜為一體的園林式主題公園，既解決了殯葬又能帶動地區(qū)經(jīng)濟開展。本工程具備以下諸多優(yōu)勢：佛教理念優(yōu)勢：四大佛教名山之一旅游、地理位置優(yōu)勢：近年來每年游客數(shù)量超過400萬選址規(guī)劃優(yōu)勢：入山必經(jīng)之路工程的唯一性、排他性和權(quán)威性的優(yōu)勢：無可復制設計定位三大需求：祭奠緬懷、佛教熏陶、園林觀光三大標志：衣冠冢、高僧舍利塔、菩提樹建立規(guī)模地上建筑面積約為35000平方米純古建形式，祭掃、研修、辦公管理

8、場所，及接待賓館等，加傳統(tǒng)園林、石質(zhì)牌樓、佛塔、和巖雕、壁畫等等預估建立總投將在4-5億左右定位修正增加功能：臨終助念往生超度法事忌日誦經(jīng)佛事、供香禮佛掛祈福消災超拔牌位建立規(guī)模建議端莊樸素，防止過分宏大奢華逐年滾動開發(fā)前期建立總投控制在2億左右工程地現(xiàn)狀及周邊調(diào)研工程及周邊情況一、工程土地性質(zhì)調(diào)查地理位置高程、交通條件細節(jié)、市政設施供給位置1高程：工程最高點1467米，大石線路面交匯點1355米，呈緩降；2交通條件：工程位于五臺山風景區(qū)內(nèi)的小馬蹄，是游客進山的必經(jīng)之地，向東南距離五臺山游客售票大廳僅1公里左右，距離五臺山南檢票入口僅200米，省道大石線雙向兩車道【進入臺懷鎮(zhèn)后雙向四車道】，限

9、速70公里/小時，可步行、駕車或統(tǒng)一乘坐景區(qū)公共交通工具到達工程所在地。位置非常優(yōu)越。3市政設施供給條件：工程所在地市政設施配套非常簡陋。給排水：工程周邊供水主要是源于山上的泉水，無市政用水，景區(qū)內(nèi)中心地段有市政供水網(wǎng)絡；工程因處在自然地段暫無市政排水，周邊局部村民生活排水均使用多年自然條件形成的露天排水明渠；大石線設置常規(guī)的城市橋涵及其設施；工程所在地暫無城市防洪設施需特別注意。供電：工程所在地及景區(qū)內(nèi)公共照明是市政供電及分布式太陽能混用的；通訊：目前在小馬蹄臨大石線口處設有移動基站工程內(nèi)暫無手機信號，景區(qū)內(nèi)布多處有移動基站垃圾處理：景區(qū)內(nèi)有一處垃圾處理廠下列圖紅點位置，屬于簡單處理外運型，

10、用于處理整個五臺山景區(qū)內(nèi)的所有生活及其他垃圾的位置在前石佛村，未來可能擴容。交通：大石線屬于省級道路分為機動車道、非機動車道與人行橫道混合道，設施齊備，但旅游旺季負擔較重。工程近程周邊無公共娛樂設施景區(qū)內(nèi)主要公共娛樂設施均集中在臺懷鎮(zhèn)中心地段，含公園、公共運動場所等；二、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查自然景觀山谷兩側(cè)的植被和山形輪廓、溪流、小徑：紅點為工程所在地歷史人文景觀的根本情況：前石佛寺：僧眾5人以下，無記名住持；香火不甚旺盛僅供養(yǎng)寺廟的佛教信徒拜訪，未見香客或居士；交通條件不很方便緊鄰大石線路口有指示牌，進入村內(nèi)后道路較窄；具備一定的觀光客綜合接待能力寺廟規(guī)模小、只有主殿，但不具備住宿接待能力；

11、下接附圖后石佛寺：住持無洞法師，根本情況與前石佛寺相類似。南塔村附近寺廟無名：僧眾10人以下，無記名住持；香火不甚旺盛僅供養(yǎng)寺廟的佛教信徒拜訪，未見香客或居士；交通條件不很方便臨大石線，但無明顯指示牌，需從旁邊村莊進入；具備一定的觀光客綜合接待能力寺廟規(guī)模小，有主殿、偏殿等，但不具備住宿接待能力；白頭庵：僧眾10人以下，住持釋悲智法師，香火不甚旺盛僅供養(yǎng)寺廟的佛教信徒拜訪，未見香客或游客到訪；交通條件不很方便臨大石線，路旁有明顯指示牌；具備一定的觀光客綜合接待能力寺廟規(guī)模小，有主殿、偏殿等，但不具備住宿接待能力；白云寺：僧眾70人以下，住持昌隆法師；香火旺盛每日專程游客及香客絡繹不絕；交通條件

12、較好臨大石線，路旁有明顯指示牌且有專門的停車場及公交站牌；綜合接待能力較好寺廟規(guī)模大，有專門針對居士長期居住清修的場所；活動規(guī)律5月-10月期間每日以游客為主，凡初一、十五及其他特殊紀念日香客及佛教信徒較集中；11月-次年4月以佛教信徒、香客為主。佛母洞：僧眾20人以下，住持悲月法師；香火旺盛每日專程游客及香客絡繹不絕；交通條件較好臨大石線，路旁有明顯指示牌且有專門的停車場及公交站牌，但地處位置較高需登山或索道方可到達；具備很好的觀光客綜合接待能力寺廟規(guī)模有限，但不具備住宿接待能力；活動規(guī)律5月-10月期間每日以游客為主，凡初一、十五及其他特殊紀念日香客及佛教信徒較集中；11月-次年4月以佛教

13、信徒、香客為主。普安寺：僧眾10人以下，住持釋萬宏；香火不甚旺盛僅供養(yǎng)寺廟的佛教信徒拜訪，未見香客或游客到訪；交通條件不很方便臨大石線，路旁有明顯指示牌；具備一定的觀光客綜合接待能力寺廟局部正在建立中，但不具備住宿接待能力；8普渡寺：與普安寺類同。9明月池：僧眾20人以下，住持萬如法師；香火不甚旺盛僅供養(yǎng)寺廟的佛教信徒拜訪，未見香客或游客到訪；交通條件不很方便臨大石線，路旁有明顯指示牌且有臨時的停車場；具備一定的觀光客綜合接待能力寺廟規(guī)模較小、有主殿偏殿、極少數(shù)客房，但不具備住宿接待能力；10鎮(zhèn)海寺：僧眾50人以下，住持西拉嘉木措；香火旺盛每日專程游客及香客絡繹不絕；交通條件好臨大石線，路旁有

14、明顯指示牌且有專門的停車場及公交站牌；綜合接待能力強寺廟規(guī)模大，有專門對外的各類房間；活動規(guī)律5月-10月期間每日以游客為主，凡初一、十五及其他特殊紀念日香客、佛教信徒較集中；11月-次年4月以香客、佛教信徒為主。環(huán)境污染狀況：工程周邊因處在景區(qū)內(nèi)，暫無工礦企業(yè)；景區(qū)日均接待量1.5萬人次左右，頂峰期可到達7萬人次，處理方式均是簡單處理，車輛外排，頂峰期壓力較大，擴容迫在眉睫。三、地塊交通條件調(diào)查景區(qū)內(nèi)省級公路大石線S205雙向兩車道，限速70公里/小時橫穿整個五臺山景區(qū)；景區(qū)向北走S205可直達G108京昆線及S40繁大高速，景區(qū)向南可直達S46五保高速；*五臺山機場距工程約100公里，駕車

15、1.5個小時；景區(qū)內(nèi)有公交車2路、7路可以到達景區(qū)內(nèi)知名的寺廟。四、周邊市政配套設施調(diào)查專業(yè)旅館、酒店等效勞設施：五星級有五臺山棲賢閣迎賓館及五臺山萬豪酒店；三四星級有五臺山友誼賓館、錦繡山莊等；專業(yè)的旅館、酒店均集中在臺懷鎮(zhèn)中心除萬豪地處景區(qū)售票處；各寺廟周邊有不上星級的眾多私人旅館及農(nóng)家院，旅館停車場較小僅能容納10輛左右或更小。住宿費價格差異較大，平均50-1500/天不等。整個五臺山酒店的經(jīng)營狀況類似，主要營業(yè)時間均在每年的5-10月，其他月份因為溫度太低，除了幾家星級酒店有供暖設施可以正常營業(yè)外。絕大局部酒店停業(yè)。購物、娛樂、餐飲、運動等消費場所：購物主要集中在臺懷鎮(zhèn)中心區(qū)域的幾個著

16、名寺廟周邊均是小店，沒有標準連鎖形式出現(xiàn)，停車僅限于店門口的幾個臨時車位，消費水平因為是處在5A級景區(qū)內(nèi)價格要高于市場價30%左右，經(jīng)營狀況季節(jié)性較強。景區(qū)短期觀光客較多，無停留的需要，所以沒有KTV、酒吧等娛樂性消費場所。餐飲和購物等消費場所主要集中在旅館周邊。因是佛教圣地并且地處*，餐飲主要以面食和素食為主。同時也混雜有局部其他地方菜，停車僅限于門口的臨時停車位，消費水平比市場價要高出40%左右，經(jīng)營狀況隨著五臺山旅游淡旺季上下波動。文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融、郵政等生活效勞設施教育：景區(qū)內(nèi)有五臺山常青中小學景區(qū)南門附近，容納在校生1200人、五臺山楊林小學在校生320人左右、五臺山賀田希望

17、小學在校生600人左右、臺懷鎮(zhèn)楊柏峪中心校臺懷鎮(zhèn)中心，在校生90人及五臺山諾貝兒幼兒園臺懷鎮(zhèn)中心，在校生75人，以上教育生源均來自于臺懷鎮(zhèn)內(nèi)的居民。醫(yī)療：景區(qū)內(nèi)有臺懷鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院及3家藥房，屬于鎮(zhèn)級醫(yī)療水平，主要效勞于臺懷鎮(zhèn)內(nèi)的居民及游客。金融：臺懷鎮(zhèn)中心有工行、中行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社及郵儲銀行。周邊可能存在的對工程不利的干擾因素:1)自然因素：地處兩山之間，有自然的水道，但如果水量變大會變成天然的泄洪道；2人為因素：工程西北2公里處有一個垃圾處理廠主要以中轉(zhuǎn)為主。五、游客來五臺山的目的游客數(shù)量調(diào)查五臺山自2007年游客數(shù)量突破300萬之后,特別是申報世界文化遺產(chǎn)成功之后,年游客數(shù)量每年遞增1

18、00萬左右,目前已經(jīng)根本穩(wěn)定在400500萬人次。其中：2012年游客接待量大約是406萬人2013年游客接待量大約是422萬人2014年游客接待量大約是437.5萬人2015年游客接待量大約是475.7萬人度假觀光 35.73%集中在每年的5-10月，11月-次年4月大局部封山，酒店大局部也關(guān)門無暖氣避暑 3%集中在每年6-9月學術(shù)目的 19.06%集中在每年5-10月及法會時期拜佛許愿 42.21%初一、十五、大法會及各類特殊日子較集中二、工程市場定位調(diào)查類比工程調(diào)研分為佛教研修類、香游客接待類兩大類1. 佛教研修類居士及香客修心修行場所五臺山風景區(qū)內(nèi)所有寺廟均可以接待居士，規(guī)模具體根據(jù)寺

19、廟的規(guī)模為準，最大為六七十人、最小為十人以下，需要提前預約。形式均是每日與僧眾共同堂食、功課等。目前根據(jù)實際調(diào)查但凡住在寺廟內(nèi)修行的香客的平均年齡在四十歲以上，普遍受教育程度很低初高中或者沒有文憑，主要來源于五臺山附近居士或已拜當?shù)厮聫R僧眾為師父的居士、香客或佛教信徒；還有些自駕來此的佛教信眾，相對財富水平較高、主要來源于*及周邊地區(qū)、*、*等，數(shù)量不是很多；在寺廟內(nèi)隨僧眾修行，需交納一定的功德費用，人均每日50元左右；寺院的*本錢比市場價略高10%-30%，寺院的運營本錢很低佛家子弟管吃管喝即可，香火錢完全可以滿足。運營的季節(jié)性規(guī)律較強每年5-10月份居多，其中佛教紀念日、大德高僧講法、各類

20、法事等人群會非常多；11月-次年4月因天氣原因及道路問題人流量明顯減少。2. 香游客接待類五臺山各類寺廟均具有接待能力五臺山大小寺廟百家有余，任何一家寺廟都會有香客因為供養(yǎng)、拜師可能到訪。游客受時間、導游、網(wǎng)評等因素游覽的寺廟有限五臺山幾大必去寺廟：五爺廟-祈福、顯通寺-最古老寺廟、菩薩頂-金碧輝煌、塔院寺-標志性建筑、鎮(zhèn)海寺-順治皇帝出家、黛螺頂-小朝臺、殊像寺-香火旺等，以上各寺廟的來訪量幾乎可以等于五臺山的接待量。市場調(diào)研市場規(guī)模預測國內(nèi)佛教徒截止2012年全國數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國佛教徒約有2.5億人，占中國全國總?cè)丝诘?8%。2012年全國的死亡率平均為7.14，火化率到達48.8%，計算2

21、5000萬7.1448.8%871080，說明在國內(nèi)的佛教徒殯葬市場里，每年都有約871080個穴位的市場需求。本工程如果每年取得3%-4%的市場份額，即每年銷售26000-35000個穴位，就可到達預定的銷售方案。樂觀估計世界佛教徒每年來五臺山旅游朝圣的海外游客信徒絡繹不絕，因此，眾多的海外佛教信徒也是本工程的一個客戶來源。截止2012年:世界佛教人口7億有約，約占世界總?cè)丝诘?0%。我們對十四個亞洲國家及地區(qū)的佛教人口規(guī)模進展了比擬分析，這些國家中有2.5億佛教人口。主要分布在日本、泰國、緬甸、柬埔寨等地。比照工程與本工程定位相似的工程是九華山佛國圣地陵園，但九華山佛國圣地陵園1994年就已經(jīng)建成，3000個左右的墓穴，歷經(jīng)20年的銷售，所剩的穴位數(shù)已經(jīng)非常少其他還有：*福壽園、清東陵萬佛園和*華龍皇家陵園周邊及當?shù)厥袌隹臻g助念超度的承受程度、參與人數(shù)、市場反響、需求規(guī)模：目前