對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)若干問(wèn)題的探討

1、 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)若干問(wèn)題的探討 【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民企業(yè)在城中村改造項(xiàng)目上面對(duì)比普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更為漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實(shí)行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開(kāi)發(fā)，也將必然為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售、驗(yàn)收等行政許可之間的相互繳裹或拖累，房地產(chǎn)抵押權(quán)狀況與真實(shí)的權(quán)利狀況不符的情況主要有兩種：一是主債權(quán)無(wú)效或因清償而消滅，而抵押權(quán)登記尚未注銷(xiāo)；二是房地產(chǎn)抵押登記因錯(cuò)誤、遺漏或誤被注銷(xiāo)，從而導(dǎo)致登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)屬狀況不相一致。在第一種情形下，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的

2、效力。具體地說(shuō)，第三人不能取得無(wú)抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；抵押人也不能就該房地產(chǎn)為其他債權(quán)人設(shè)定同一順序的抵押權(quán)。在第二種情形下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)辦理更正登記，利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記。參見(jiàn)土地登記規(guī)則第71條。但更正的登記不具有溯及力，也就是說(shuō)，在更正錯(cuò)誤的登記之前，善意第三人因依賴(lài)錯(cuò)誤的登記而取得的權(quán)利，仍應(yīng)受企業(yè)達(dá)到3萬(wàn)多個(gè)，有人擔(dān)心這么多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是造成房地產(chǎn)投資過(guò)熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門(mén)檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立

3、公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商服從政府意志，如果通過(guò)行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門(mén)檻等歧視性政策，不僅無(wú)助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場(chǎng)的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。lOCALHOST可取的政策導(dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場(chǎng)的公平性。具體而言，要讓不同類(lèi)型、不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商接受同樣的市場(chǎng)規(guī)則，而不應(yīng)由政府部門(mén)依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制確立的資源配置才是有效的，也因此結(jié)構(gòu)性矛盾會(huì)有所緩解；要置供給方與需求方于對(duì)等的地位，兩者的均勢(shì)地位是市場(chǎng)機(jī)制的基石，如果政府運(yùn)用行政力量打破了這種均勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)揮作用的基礎(chǔ)就徹底被動(dòng)搖了，市場(chǎng)的有效性也將無(wú)從實(shí)現(xiàn)。目前我國(guó)

4、在上述兩方面均存在較大的缺陷，應(yīng)當(dāng)盡快加以改善。 4.總結(jié) 中國(guó)根據(jù)自身國(guó)情定義的可持續(xù)發(fā)展是：以人為本，以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、全面提高人民的生活質(zhì)量為核心，保障人與自然、人與環(huán)境和諧共存的發(fā)展，在發(fā)展目標(biāo)上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質(zhì)，改善生存和生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量；在發(fā)展方式上既要保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，又要使自然資源和環(huán)境得到永續(xù)利用和保護(hù)，最終達(dá)到環(huán)境和發(fā)展的協(xié)調(diào)一致。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資不僅要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，還要建設(shè)一個(gè)適宜于人類(lèi)居住和生活，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、舒適的社會(huì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)全方位的區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。 【參考文獻(xiàn)】 劉曉兵.美、日房地產(chǎn)投資信托發(fā)展及啟示.金融與實(shí)踐,2003(10). 李健飛.美國(guó)房地產(chǎn)信托基金及對(duì)我國(guó)的啟示.國(guó)際金融研究,20