房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)2

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷PART I 根底知識(shí)與根本概念關(guān)于建筑與規(guī)劃一、根本概念1、了解以下根本概念： 亭 臺(tái) 軒 榭 閣 塔 堂 廂房 耳房 闋 山墻 照壁 散水 雨棚 圈梁 進(jìn)深 面闊 立面 騎樓 天花 藻井 斗拱 重檐 歇山頂 硬山頂 廡殿頂 廊橋 多層 高層建筑 平房 清水房 踏步 別墅 找平層 女兒墻 三通一平 七通一平 生地 熟地 上下水 容積率 建筑覆蓋率 綠地率 建筑基地面積 建筑小品 標(biāo)高 天際線 風(fēng)玫瑰 定位軸線 建筑間距 型鋼 預(yù)制件 粘土磚 砌塊 板材 原木 空心磚 琉璃瓦 釉面磚 馬賽克 石膏板 水磨石 膠合板 砂漿 加氣混凝土 大理石 2、熟習(xí)以下根本知識(shí)1)房地產(chǎn)價(jià)錢構(gòu)成 征

2、地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)富補(bǔ)償費(fèi)、私人財(cái)富補(bǔ)償費(fèi)、安頓勞動(dòng)力補(bǔ)償費(fèi)、菜田補(bǔ)償費(fèi)、復(fù)耕費(fèi)等； 拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)：私房作價(jià)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、渣土清理費(fèi)、暫時(shí)設(shè)備費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位差遣費(fèi)、安頓用房費(fèi) 其他土地開發(fā)費(fèi)：三通一平費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi) 住房建筑安裝費(fèi)：住房建筑安裝工程造價(jià) 附屬工程費(fèi)：煤氣調(diào)壓站、熱力站、變電所、鍋爐房、高壓水泵房等 室外工程費(fèi)：指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防工程等費(fèi)用 公共配套工程費(fèi)：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所

3、、工商稅務(wù)所、等費(fèi)用 環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地費(fèi)、公共廁所等 政府性收費(fèi)及“四源費(fèi)：“四源指煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處置廠 土地出讓金 稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建立維護(hù)費(fèi)、土地增值稅、投資方向調(diào)理稅、教育附加費(fèi)管理費(fèi)等 利潤(rùn) 3建筑構(gòu)造 建筑的構(gòu)成要素由三部分組成：建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑籠統(tǒng)建筑的分類按運(yùn)用性質(zhì)：工業(yè)建筑和民用建筑； 按建筑構(gòu)造與資料；木建筑、石建筑、磚混構(gòu)造建筑、鋼筋混凝土構(gòu)造建筑、鋼構(gòu)造建筑； 按施工方法；裝配式建筑、現(xiàn)澆筑式建筑和裝配整體式建筑 按層數(shù)多少：低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑房屋組成及其作用 根底：接受全部荷載，并傳送給下面土層； 墻或柱：承重

4、或/和分割空間； 樓地層：程度承重和分割空間； 樓梯：垂直交通； 屋頂；頂部承重和圍護(hù)避雨、隔熱、保溫 門窗：交通、分隔、采光、通風(fēng)4建筑構(gòu)造的影響要素 外力的大小 自然氣候風(fēng)霜雨雪、氣溫、地震、海嘯等 人為要素爆炸、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)以及消費(fèi)生活等5建筑設(shè)計(jì)以住宅為主 受歡迎的建筑設(shè)計(jì)該當(dāng)表達(dá)在： 每個(gè)房間大小外形適宜、功能安排合理臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的處置上表達(dá)設(shè)計(jì)室室內(nèi)規(guī)劃水準(zhǔn) 格局方正，富于變化； 臥室采光充分、私秘性好； 廚房衛(wèi)生間自然通風(fēng)，最好能采光； 生活陽臺(tái)與廚房相連，便于什物放置與晾曬； 起居室充分采光，景觀視野良好； 各個(gè)房間搭配合理，科學(xué)規(guī)劃 動(dòng)靜分區(qū)、清污分區(qū)、干濕

5、分區(qū)； 根據(jù)對(duì)象不同，提供不同生活運(yùn)用功能設(shè)計(jì)； 講究一定的民俗習(xí)慣； 平面立面設(shè)計(jì)精巧，得房率高二、建筑資料關(guān)于建筑資料，了解以下內(nèi)容： 1、建筑資料的分類 2、建筑資料的主要技術(shù)參數(shù) 3、建筑資料的根本性能、用途與造價(jià)建筑資料的分類按化學(xué)組成無機(jī)材料金屬材料黑色金屬：鋼、鐵有色金屬：銅、鋁等及其合金非金屬材料天然石材：沙、石及各種巖石制品；燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等；膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等有機(jī)材料植物類材料木材、竹材、秸桿及其制品高分子材料塑料、涂料、膠粘劑等瀝青及其制品石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品復(fù)合材料無機(jī)材料基復(fù)合材料鋼筋混凝土

6、、鋼纖維混凝土等有機(jī)材料基復(fù)合材料瀝青混凝土、膠合板、纖維板等 1、建筑資料的主要技術(shù)參數(shù)： 資料構(gòu)造形狀的主要參數(shù)：密度、體積密度、空隙率、密實(shí)度 資料的力學(xué)性質(zhì)：強(qiáng)度、彈性與塑性、韌性與脆性、硬度與耐磨性 資料的物理性質(zhì)：耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導(dǎo)熱性、熱容性、耐燃性與耐火性 2、建筑資料的根本性能、用途與造價(jià) 三、建筑過程1、地基與根底 建筑物下面接受建筑物分量的土層，稱為地基。影響地基荷載才干的，有以下要素： 土壤的種類砂土、黏土等； 土壤的含水率； 地下水位高低； 埋置深度； 地基周圍環(huán)境， 等根據(jù)不同的基地地質(zhì)構(gòu)造和建筑要求，地基的處置方式各有不同。 建筑物的最下端與土壤接

7、觸的部分，稱為根底。其作用是接受建筑物的全部分量并將之分散傳送給地基。 普通說來，根底按構(gòu)造方式分為：條形根底、點(diǎn)式根底、筏形根底、箱形根底等。 磚混構(gòu)造的建筑，通常采用條形根底； 高層建筑通常采用箱形根底；一些水邊建筑，包括云南、廣西、海南等地的民居，采用點(diǎn)式根底。2、墻體 墻體是維護(hù)、分割構(gòu)件，同時(shí)也是承重構(gòu)件。普通磚混構(gòu)造房屋中，墻體為主要承重構(gòu)件，其他建筑中，那么既是維護(hù)和分割構(gòu)件，又是承重構(gòu)件。 墻體的分類 按位置不同，分為外墻和內(nèi)墻；按建筑物的軸線，分為橫墻和縱墻；按構(gòu)造受力情況，分為承重墻和非承重墻；按資料，分為磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻等；墻體的設(shè)計(jì)要求： 具有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)

8、定性； 具有必要的保溫隔熱性能； 相對(duì)隔音； 滿足防震的要求。3、墻體墻身的細(xì)部構(gòu)造 防潮層防止地下潮氣沿根底墻上升，在首層地面構(gòu)造層中部，通常用水泥砂漿抹20毫米厚； 勒腳外墻墻身下部接近室外地坪的部分，其作用是防止地面水、雨水的侵蝕及以為磕碰，維護(hù)墻面。通常采用抹水泥砂漿、帖面或加大墻厚的方法來構(gòu)造； 散水接近勒腳下部的混凝土排水坡。作用是迅速排出沿墻淌下的雨水，防止雨水直接進(jìn)入墻下?lián)p害地基； 窗臺(tái)分為室內(nèi)窗臺(tái)和室外窗臺(tái)； 門窗過梁承載門窗洞口上的荷載4、屋頂 上部圍護(hù)構(gòu)件，也是承重構(gòu)件。其作用是抵御風(fēng)霜雨雪的侵襲，防止太陽輻射，保溫隔熱。 按排水坡度不同，分為坡屋頂、平屋頂。平屋頂?shù)呐潘?/p>

9、主要采用有組織的外排水和有組織的內(nèi)排水兩種方式。多層建筑的雨水管普通在建筑物外墻上，高層建筑雨水管從建筑物內(nèi)部穿過。 平屋頂?shù)臉?gòu)造： 維護(hù)層在鋼筋混凝土頂板上的油氈上用綠豆沙或小豆石防止風(fēng)吹日曬而開裂； 防水層油氈、水乳型瀝青涂料等防止漏水； 找平層在防水資料下面構(gòu)成一個(gè)堅(jiān)實(shí)的平整的基層用水泥砂漿找平； 保溫層普通用加氣混凝土、水泥珍珠巖板、泡沫塑料板等 構(gòu)造層用鋼筋混凝土板其作用是承重。四、規(guī)劃知識(shí)1、略2、規(guī)劃的根本知識(shí)2、規(guī)劃的根本知識(shí)以住宅小區(qū)為例1組成 類型與規(guī)模： 居住區(qū)由假設(shè)干居住小區(qū)或居住組團(tuán)組成，規(guī)模普通為：人口30 000至50 000，戶數(shù)為10 000至15 000戶，

10、用地50至100公頃； 居住小區(qū)由城市道路或自然界限劃分，具有一定規(guī)模不為交通干道所穿越的完好地段，由假設(shè)干居住組團(tuán)構(gòu)成，規(guī)模普通為人口7 000至15 000，戶數(shù)2 000至4 000戶，用地10至35公頃； 居住組團(tuán)由假設(shè)干棟住宅組成，不為小區(qū)道路所穿越的地塊，內(nèi)設(shè)有居民效力的最根本的管理設(shè)備和庭院，規(guī)模普通為人口 1 000-3 000，戶數(shù)300-700戶，用地4至6公頃； 居住區(qū)物質(zhì)系統(tǒng) 住宅與住宅用地 道路交通設(shè)備與道路停車用地 公共建筑與公共效力設(shè)備用地 綠地與戶外活動(dòng)場(chǎng)地公共建筑與公共效力設(shè)備系統(tǒng) 分類分級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施教育設(shè)施文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施醫(yī)護(hù)設(shè)施社區(qū)管理設(shè)施居住區(qū)超市 飯店百

11、貨 食品銀行 郵政藥店 書店旅館 修理等中學(xué)文化館運(yùn)動(dòng)場(chǎng)俱樂部醫(yī)院門診所物業(yè)管理派出所街道辦事處市政管理所綠化 工商 稅務(wù)居住小區(qū)小吃 菜市場(chǎng)理發(fā) 百貨副食 儲(chǔ)蓄等小學(xué)幼兒園社區(qū)活動(dòng)中心文化活動(dòng)中心門診所物業(yè)管理居住組團(tuán)小吃托兒所文化站衛(wèi)生站居委會(huì)2住宅區(qū)的設(shè)備 普通指公共效力設(shè)備、市政公用設(shè)備、停車設(shè)備、平安設(shè)備、管理設(shè)備和戶外場(chǎng)地設(shè)備 。 公共效力設(shè)備 分為公益性設(shè)備和盈利性設(shè)備，包括商業(yè)效力設(shè)備、教育設(shè)備、文化活動(dòng)設(shè)備、醫(yī)護(hù)設(shè)備和社區(qū)設(shè)備。如上表； 市政公用設(shè)備 包括水、電、氣、冷熱、通訊以及環(huán)衛(wèi)的地面、地下工程設(shè)備； 停車設(shè)備 包括各種機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放場(chǎng)地。 平安設(shè)備 普通常用的有對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備； 管理設(shè)備 包括社區(qū)管理和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。 戶外場(chǎng)地設(shè)備 包括戶外活動(dòng)場(chǎng)地、住宅院落其中的各類活動(dòng)設(shè)備和與之配套的設(shè)備。如幼兒游戲場(chǎng)地、青少年活動(dòng)與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老年人健身消遣場(chǎng)地和與之相關(guān)的構(gòu)架、桌椅、照明、景觀小品等。3戶外景觀與環(huán)境 包括軟質(zhì)景觀與硬質(zhì)景觀軟質(zhì)景觀以植物配置與種植規(guī)劃為主要