商業(yè)銀行不動產抵押價值類型選擇研究

1、PAGE PAGE 11商業(yè)銀行不動產抵押價值類型選擇研究摘要 不動產抵押是商業(yè)銀行一種重要的信用風險緩釋工具，加強抵押品的價值認定管理對商業(yè)銀行風險控制具有重要作用，而價值類型是抵押資產價值評估的基礎。目前抵押價值類型主要有三種不同觀點：市場價值類型、抵押貸款價值類型和清算價值類型。本文重點對上述三種觀點進行界定和區(qū)分，明確了商業(yè)銀行不動產抵押價值類型選擇原則，指出當前適合商業(yè)銀行風險管理要求的抵押價值類型應為市場價值類型。最后，就商業(yè)銀行抵押價值評估風險管理提出了幾點建議。關鍵詞 風險管理；抵押價值類型；抵押貸款價值；清算價值；市場價值1.引言擔保品是商業(yè)銀行融資業(yè)務中一種重要的信用風險緩

2、釋（credit risk mitgation）工具，在商業(yè)銀行信貸決策和風險管理中具有基礎性的作用 關于擔保品在商業(yè)銀行信貸決策和風險控制過程中的作用，張文鋒在論我國商業(yè)銀行擔保品管理及完善（上海金融2006.08）中有較為系統(tǒng)論述。我國商業(yè)銀行已陸續(xù)開展對擔保品，尤其對不動產抵押的系統(tǒng)管理，并開始相關抵押風險的計量模型研究。但商業(yè)銀行內部和評估業(yè)界對抵押價值評估中的一些核心問題尚存有很大的爭議，尤其對抵押價值類型的界定持有不同的觀點，這不可避免的導致了外部中介評估機構之間、評估機構與商業(yè)銀行之間及商業(yè)銀行內部在評估方法的選用和參數的選擇等方面不統(tǒng)一和不規(guī)范，評估價值認定中蘊含一定的操作風險

3、和道德風險；而且商業(yè)銀行將評估結果作為風險計量的基礎數據來源，有可能導致模型風險和最終風險計量結果的不可比性，從而給商業(yè)銀行債權的安全和風險管理帶來較大的潛在損失風險。要科學選擇抵押價值類型，首先需要清楚價值類型的內涵及價值類型的確定對評估實踐的意義；其次需要確定抵押的主要目的，明確本文探討的抵押價值適用的信貸階段，此為抵押價值類型選擇的基礎；第三，指出當前對抵押價值類型選擇最大的爭論，以界定本文分析的主要內容。價值類型內涵資產評估是“專業(yè)機構和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)

4、意見的行為和過程” 全國注冊資產評估師考試用書編寫組，資產評估，第1頁，經濟科學出版社，2007。從定義看出，價值類型是資產評估的必要條件，恰當選擇價值類型也是國際評估準則和評估實踐中最基本的執(zhí)業(yè)要求和執(zhí)業(yè)理念，是各國評估準則和評估實踐的基礎。價值類型是對資產評估結果的質的規(guī)定，直接體現了評估目的，充分闡釋了評估結果的經濟內涵。具體評估實踐中，評估師應根據評估目的選取合適的價值類型，并對采用的價值類型進行明確的定義和說明，并應當避免使用未經定義的、籠統(tǒng)的價值類型概念。因為，一旦確定了合適的價值類型，就從本質上確定了本次評估的技術路線，從而決定了評估方法的采用和參數的選取。商業(yè)銀行在對抵押規(guī)范管

5、理，尤其在審核和使用外部中介評估機構提供的評估報告時，遇到的核心問題之一便是資產評估界對抵押價值類型界定的模糊，造成了評估和使用的偏差。價值類型的明確，主要方便評估人員的技術評估行為，更有利于報告使用者正確理解和合理使用評估結果。從不同的分析角度，可以對資產評估價值類型有不同的分類方法 對資產評估價值類型的論述較多，王誠軍（2002）、王誠軍&陳明海（2002）、姜楠（2004）、劉玉平（2005）等都做了詳細探討，全國注冊資產評估師考試用書編寫組在資產評估（2007）“資產評估的價值類型”中做了較全面的概況。目前在評估界較為認可的，也是國際資產評估準則中推薦的分類方法是根據資產評估時所依據的

6、市場條件和被評估資產的使用狀態(tài)，將評估價值類型分為市場價值（market value）和非市場價值（non-market value）。市場價值是指“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額。當事人應當各自理性、謹慎行事，不受任何強迫、壓制” International Valuation Standards Committee, International Valuation Standards Seventh Edition,P82,2005.，非市場價值指不滿足市場價值定義的價值類型 對這種分類方法，美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準

7、則（USPAP）、歐洲評估準則（EVS）、英國皇家特許測量師學會評估指南（RICS紅皮書）等也都表示認同。本文所要探討的就是現階段商業(yè)銀行應如何選擇以抵押為目的的資產評估價值類型，這就需要明確抵押在商業(yè)銀行信貸風險管理中的作用。商業(yè)銀行設定抵押主要目的商業(yè)銀行設定抵押的根本目的是確保信貸決策的科學性和風險管理的有效性（如圖1示），以期在可接受的風險度內，最大化利用其資本，以獲得期望的收益。要實現此目的，需要充分發(fā)揮抵押品的風險緩釋功能，減少預期損失（expected loss，即EL）和非預期損失（unexpected loss,即UL），從而節(jié)省資本的占用。已知預期損失和非預期損失確定中兩個

8、重要的變量為違約概率（PD）和違約損失率（LGD），抵押品的采用可以提升借款人的信用等級，從而減少違約概率；同時，抵押品的接受，可以在借款人違約時通過依法處置抵押品優(yōu)先受償減少信貸損失。商業(yè)銀行具體抵押管理實踐中，往往通過確定抵押品的公允價值減少市場風險，通過選擇合理的折扣率減少借款人的信用風險。抵押目的和商業(yè)銀行具體抵押管理實踐決定著抵押價值類型的選擇。銀行抵押價值評估提升借款人信用等級違約時減少信貸損失商業(yè)銀行內部風險管理需要信貸決策貸款定價風險管理圖1 商業(yè)銀行設定抵押主要目的示意圖需要指出的是，抵押品在信貸的不同階段作用不同，這也決定著最終價值類型的選擇。抵押品擔保能力是貸前信貸決策和

9、貸款定價及貸中風險監(jiān)控的主要依據，而借款人違約時抵押品擔保能力是減少信貸損失的主要手段，即抵押價值類型在信貸的整個生命周期階段應該體現為不同的形式。目前，違約時抵貸資產的價值類型應為清算價值已經得到公認，所以，本文主要探討的是貸前和貸中階段的抵押價值類型選擇問題，而非一概而論的商業(yè)銀行抵押價值類型選擇。抵押價值類型選擇的主要爭論從外部評估機構而言，抵押價值是為借款人從商業(yè)銀行融資提供依據；從商業(yè)銀行內部考慮，則是為向借款人發(fā)放融資和風險管理提供參考。目前，關于抵押價值類型的爭論主要集中在應為市場價值（market value）、清算價值（liquidation value）還是單獨的一個價值類

10、型抵押貸款價值（mortgage lending value）上。當前資產評估主流觀點，包括國際資產評估準則和我國陸續(xù)發(fā)布的一些規(guī)范，如貸款風險分類指導原則(試行)、房地產估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、房地產抵押估價指導意見等都強調了抵押價值是市場價值。而以德國為代表的歐洲評估界則針對不動產提出了抵押貸款價值概念，認為抵押價值類型應為非市場價值中的一種，這個定義被國內學者引進以后，在學界、評估界和商業(yè)銀行內部引起了一定的模糊，對當前商業(yè)銀行資產價值評估規(guī)范管理帶來一定的混亂。所以，本文基于商業(yè)銀行風險管理的視角，重點對抵押價值的市場價值類型、抵押貸款價值類型和清算價值類型進行分析，最后得出對商業(yè)

11、銀行風險管理具有實際操作意義的價值類型選擇。2.當前研究綜述對抵押價值類型，評估實務界認為應為市場價值。目前引起爭論的主要有兩種觀點，一種是認為抵押價值應為清算價值。劉桂良招平（2004）認為“從貸款方的角度考慮，抵押資產價值的特殊性，決定了其評估的價值類型只能用清算價值”，并在評估方法上進行了探討，提出了即期價值修正法和到期價值估算法。這作為一種理論探討，具有一定的意義。路金勤（1997）認為房地產抵押價格的本質應為“債權人依法拍賣抵押物的迫售清算價格于抵押時的折現值”。另一種觀點認為不動產抵押價值應為一種特定的價值類型抵押貸款價值，這也是引起國內商業(yè)銀行和評估界重視的一種論點。抵押貸款價值

12、概念已經通過歐盟和德國相關法規(guī)予以了肯定。相關文獻中提出了抵押貸款價值概念，并就其評估方法、對評估師要求、評估報告及監(jiān)測等予以了明確。目前，國內有關的研究都是建立在上述文獻基礎上。唐璐（2005）探討了不動產抵押貸款價值評估的特性和對評估師的要求等。崔宏（2007）嘗試建立基于銀行貸款安全目的的抵押資產評估理論和方法框架，較為系統(tǒng)地介紹了抵押貸款價值概念，從基本原理到行為規(guī)范分四個層次搭建抵押資產評估理論體系，并在評估方法創(chuàng)新上進行了探索。但正如作者而言，僅僅是“一個初步框架”，有待完善和補充。崔宏（2007）在另一篇內容相近的文章中分析了抵押貸款價值、市場價值與銀行貸款安全的關系，指出“對銀

13、行而言，要保證貸款的安全，其發(fā)放抵押貸款的依據只能是抵押資產的抵押貸款價值，而不能是抵押資產的市場價值”。不過對抵押貸款價值概念，國際評估準則委員會并未給予完全肯定，歐洲擔保聯盟（European Mortgage Federation）也強調了該價值只是一種商業(yè)銀行風險管理工具，而非一種價值類型，部分學者（如Crosby et al，2000）反對在進行抵押評估時采用此概念。國內已有研究主要從理論角度探討了抵押價值屬性，對建立相關系統(tǒng)理論起到了很好的啟示和基礎性作用，但普遍存在以下問題。第一，也是最主要的問題是往往忽略了商業(yè)銀行設置抵押的主要目的是進行科學的風險管理，以保障銀行債權的安全。商

14、業(yè)銀行看重的是抵押品的擔保能力，而非僅僅是其單純的一個“價值”概念，如圖2示。抵押資產的評估價值和相應折扣率應匹配考慮得出綜合擔保能力才具有實質性的意義，而目前的研究往往只專注于資產價值本身進行了探討，這可能也是學者、資產評估界和商業(yè)銀行風險管理人員研究的出發(fā)點不同而致。第二，目前的研究，大部分只是對國外概念的引進，而較少從國內商業(yè)銀行抵押風險管理的實際出發(fā)，提出系統(tǒng)的理論體系，并輔之以完善的技術操作規(guī)范和風險壓力測試等。因此，就商業(yè)銀行抵押風險管理而言，當前研究實際可操作性較差。第三，對抵押貸款價值類型概念的認識尚存很大分歧。國際評估界、新巴賽爾資本協(xié)議的內部評級法體系初級法和高級法中都未接

15、受此理念。具體到我國，由于提出的該理論的不完整，距離現實操作還應有一段距離。節(jié)省資本占用（包括EL&UL)抵押貸款風險降低確保銀行債權安全押品風險緩釋作用體現押品擔保能力得到保障評估價值公允合理折扣率選擇合理減少市場風險減少信用風險圖2 抵押價值評估與風險管理示意圖3.抵押資產價值屬性分析由上文分析可知，文章探討的對象是作為抵押對象的不動產價值，而非抵押物所提供的擔保能力，這是我們進行一切分析的出發(fā)點和基點。下面重點對引起模糊認識的抵押貸款價值和清算價值概念進行剖析，以從本質上理解其內在含義。3.1 抵押貸款價值分析抵押貸款價值指評估人員在評估時點，在綜合考慮資產的內在持續(xù)發(fā)展因素、正常的和本

16、區(qū)域的市場狀況、當前用途和可選擇的其他適宜用途基礎上，對抵押資產的未來出售情況進行謹慎評估得出的資產價值。該價值衡量抵押資產在未來整個貸款期間預期出售時可實現的價值，其相對較為恒定，不受一些臨時性因素，如短期經濟或市場波動和投機性因素的影響。抵押貸款價值主要應用在商業(yè)銀行內部信貸決策或風險管理上，提供一長期的可持續(xù)的資產價值上限。而目前資產評估是在一系列假設前提條件下，對評估時點的市場條件和資產狀況下的價值的認定。從這個意義上講，抵押貸款價值評估與當前使用的評估方法存有不同。與市場價值評估相比較，抵押貸款價值評估在評估對象、適用范圍、評估過程、評估方法種類、對評估師要求等方面要求基本一致，但在

17、具體評估方法選擇、參數選取和評估結果處理方面存有不同，更多地體現了謹慎性和安全性的原則。主要表現在以下幾方面：1.評估方法選擇。抵押貸款價值重點考慮資產本身長期不變且可持續(xù)發(fā)展的特征和因素，剔除或消除短期市場波動對價格的影響，更重視自身未來收益特性。因此，其方法首選收益法，側重通過對抵押資產未來收益現金流的計算得出其對銀行債權的保障程度。當由于數據獲取等原因無法采用收益法時，秉持謹慎性原則，可采用成本法評估。最后可選擇市場法，但由于可比案例較少，往往很少采用該方法。當前對抵押資產價值評估采用市場價值類型，無論采用收益法、成本法還是市場法，其本質上都是要確定估價對象的公開市場價值。2.評估參數選

18、取。即使方法選擇相同，但具體參數的選取也存有很大不同。方法乃至參數的選取服務于評估目的，服從于價值類型的選擇。如對收益法，抵押價值評估重點考慮自身收益特性，受市場或同類型物業(yè)影響相對較小，其衡量不動產相對穩(wěn)定收益時，主要考慮當前承租人的專業(yè)水平和經驗、資產物理特性、目前用途和當前市場價格水平等。市場價值評估則側重于考慮市場上同類型物業(yè)或不動產的行業(yè)收益特征。即抵押貸款價值評估參數選取以穩(wěn)定性和可持續(xù)性為原則，以自身價值變化規(guī)律為主要依據，參考市場數據，剔除市場波動因素和資產本身暫時性因素影響；市場價值評估參數選擇則來源于市場，代表正常的市場水平。抵押貸款價值評估中，影響資產本身價值的長期持續(xù)性

19、因素，如不動產的區(qū)位、結構、建筑質量等須重點考慮，對未來收益的計算須建立在對過去或目前長期市場變化趨勢分析的基礎上，任何可能增加未來收益的不確定因素都不應考慮。對抵押資產未來市場的可出售性應重點分析，而且只有在有充足或明顯證據表明資產當前用途可改變時，方可在用途改變后的前提下進行價值評估，而非如當前市場價值評估遵守最高最佳使用原則。3.評估結果處理。抵押貸款價值評估對評估結果的處理更體現出保守或謹慎性原則。對采用市場法或成本法評估出的價值，在必要的時候須采用合適的折扣率進行調整。比如德國通過立法規(guī)定，對采用市場法評估出的原始抵押評估價值或采用成本法評估處的原始建筑物價值，都應采用至少10的安全

20、比例（safety margin）進行折減。而且在成本法中所有的評估結果都要顯示出原始單位造價、折減的安全比例和由于使用年限進行的價值調整等信息。3.2清算價值分析清算價值，指“資產處于清算、迫售或快速變現等非正常市場條件下所具有的價值”全國注冊資產評估師考試用書編寫組，資產評估，第11頁，經濟科學出版社，2007。，主要包括強制清算價格和有序清算價格，直接衡量了抵押資產的擔保能力。物權法第一百七十條規(guī)定“擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優(yōu)先受償的權利，但法律另有規(guī)定的除外”。如上文分析，商業(yè)銀行設定抵押權的一個主要目的就是在借款人發(fā)生

21、違約時通過實現的資產清算價值保障自身債權損失的程度，從這個意義上講，抵押價值應為清算價值。而清算價值評估方法也是金融資產管理公司或商業(yè)銀行處置不良資產時用到的主要評估方法。但清算價值概念的提出在分析的著入點上和評估方法上等方面存在一定的問題。首先，清算價值衡量的是抵押資產的最終擔保能力，而非資產可實現的價格。這體現了傳統(tǒng)意義上設定抵押的目的，即此時價值類型較好的體現了抵押的目的性。但對貸前的信貸決策和貸中的風險監(jiān)測而言，抵押資產也在一定程度上起著信用增強的作用，而這是建立在借款人抵押資產正?？沙掷m(xù)使用基礎之上。此時，結合一定風險因素綜合考慮的抵押資產的市場價值對商業(yè)銀行更具有實際的作用。單純的

22、風險控制不是商業(yè)銀行目的，如何減少風險資本占用，提高銀行收益率是其追求目標，即現代商業(yè)銀行應基于raroc（risk adjusted return on capital，即風險調整后的收益）進行信貸決策，其應在風險管理和市場拓展之間尋找一平衡點。這種背景下，商業(yè)銀行單純采取清算價值類型則必將制約其資本利用的最大化。其次，清算價值評估方法尚不完善。由于抵押價值評估時點與抵押貸款期限的不匹配（mismatch），尤其對項目貸款，二者之間距離五年甚至更長，而且清算價值評估只是在清算的假設前提下，對資產未來價格的一種預測。由于資產物理狀況、市場條件、處置時間、處置方式、處置費用、優(yōu)先受償債權、職工安

23、置費和或有負債等因素的不確定性，直接評估清算價值較為困難。目前，清算價值評估常用的方法是對評估資產的價值乘以一折扣系數。劉桂良招平提出了即期價值修正法和到期價值估算法，但對第一種方法中的清算損耗率、清算可能性及三種損耗的確定和第二種方法中的“以強制變現為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出與公平市場交易條件的差異，并進行量化”等，在實踐中準確測定具有相當難度，其核心思路仍是首先確定一較為公認的價值，在此基礎上進行適當的調整，這與當前商業(yè)銀行的實際做法在方法論上是一致的。因此，清算價值本質上體現的仍應是市場價值屬性或經調整后的市場價值屬性。4.商業(yè)銀行不動產抵押價值類型選擇4.1價值類型選擇標

24、準（1）與評估目的的適應性。價值類型的選擇應服務于評估目的，體現資產本身的使用屬性。價值類型確定后，則決定著評估方法的選取、評估參數的確定和評估過程。商業(yè)銀行內部抵押資產價值評估，主要是盡可能準確體現抵押資產的風險緩釋作用，以最大化利用自有資本，保障自身債權的安全。商業(yè)銀行應以保守和謹慎性的原則，確定抵押資產的擔保能力，并對整個貸款階段的抵押資產價值進行實時監(jiān)控。（2）與評估理論的對應性。任何評估實踐都植根于具體評估理論的發(fā)展，而評估理論不僅包括評估定義和評估內涵的確定性，更應包括技術操作規(guī)范的科學性、完整性和可操作性。新巴塞爾資本協(xié)議和國際評估準則中都提到“對具體某一經濟行為對應的資產評估價

25、值類型的選擇，主要由評估人員確定，但須清晰說明并定義所使用的價值類型”。沒有理論支撐的操作規(guī)范是“無源之水、無本之木”；而無具體操作規(guī)范支撐的理論則是“海市蜃樓”，是不完整的。（3）評估數據和評估人員的支撐性。任何先進的評估模型或風險計量模型的實施，都須由具體評估人員操作，并以對歷史數據的積累和分析作為基礎。沒有相應的市場價格、收益或成本數據，就無法對資產的價格進行科學合理的評定。而評估人員的評估思維或業(yè)務水平無法適應先進模型計量的要求，則同樣會帶來操作風險或道德風險。4.2 三種價值類型的比較 前文對抵押價值評估的清算價值、抵押貸款價值和市場價值類型進行了闡述，如表1示。表1 目前幾種抵押資

26、產價值評估比較項目市場價值評估抵押貸款價值評估清算價值評估評估時點貸款發(fā)放前貸款發(fā)放前貸款發(fā)放前評估頻率周期評估或盯市特殊事項下重評特殊事項下重評評估主體評估機構或商業(yè)銀行商業(yè)銀行評估機構或商業(yè)銀行評估資產狀況評估時點資產狀況評估時點至貸款結束期間資產狀況清算時點資產狀況評估方法以市場法作為基礎，收益法、成本法等以收益法作為主要方法，成本法次之、市場法最后。清算方法 目前主要通過對一市場價值予以一定折扣得到。參數選取以市場數據為基礎以資產自身價值影響因素為基礎以市場數據和抵貸資產處置數據為基礎評估結果抵押資產市場價值抵押資產內在價值抵押資產擔保能力屬性一種資產評估價值類型一種風險管理工具一種資

27、產評估價值類型擔保能力市場價值乘以（1-折扣率）抵押貸款價值乘以（1-折扣率）清算價值對估價人員要求較高高較高目前使用程度較普遍部分地區(qū)（歐洲）較少從上表可看出，從抵押的目的考慮，清算價值是最為直接、最為保守也最符合要求的一種價值類型，其直接衡量抵押資產的擔保能力。但該方法最大的問題是可操作性較差，尤其對期限較長的貸款而言。因為清算價值應評定借款人違約狀況下處置資產可實現的變現價值，但鑒于未來不確定性因素太多，直接評定較為困難，應通過求取清算時點的抵押資產市場價值 對評估時點距離清算時點較近的，可直接按此規(guī)則求取，但對評估時點和清算時點相距較遠的，往往根據評估時點的價值，再結合同類型貸款的違約

28、情況直接進行折扣求取。，再結合同類型貸款的歷史違約數據進行折扣求取。此處折扣率應為具體同類型債項所可能的最大損失程度。如商業(yè)銀行采用此價值類型，則內在蘊含了一假設前提，即所有的貸款都將違約，那么銀行必將提取更多的風險撥備，相應債項也將占用更多的經濟資本，從而商業(yè)銀行無法實現有限資本的充分利用。而這顯然不符合現實，任一借款人違約的可能性都是介于0100%之間的。在當前商業(yè)銀行競爭日益激烈的環(huán)境下，清算價值類型的選擇顯然不適合商業(yè)銀行在風險控制和業(yè)務拓展之間尋找一有效的平衡。從對抵押資產的貸后管理的角度看，抵押貸款價值類型最為合適，其衡量資產一段時間內長期穩(wěn)定的價值。這種價值類型剔除了市場因素和短

29、期因素的影響，體現自身內在價值，從根本上決定著對商業(yè)銀行債權的保障力度。但抵押貸款價值類型主要是在歐洲范圍內被商業(yè)銀行作為一種風險控制工具采用，其重點關注抵押資產本身價值影響因素，主要通過對資產未來的收益現金流計算得到，而非作為一種資產評估價值類型。而且這種方法在國內實施最大的困難是缺乏相關市場數據和風險數據的積累。市場價值是目前國際上和我國主要采用的抵押價值類型。其對擔保能力的確定，同抵押貸款價值類型一致，需要綜合相應折扣率確定。如新巴塞爾資本協(xié)議中規(guī)定對商業(yè)房地產原則上只適合給予100的風險權重，但對不超過抵押房產市場價值的50或不超過抵押貸款價值60的部分，有可能獲得50的優(yōu)惠風險權重

30、新巴賽爾資本協(xié)議第74條，針對商業(yè)房地產規(guī)定了上述例外處理方式，同時也規(guī)定必須滿足兩項測試標準，感興趣者可參考上述文獻。從此規(guī)定中也可看出，無論是市場價值還是抵押貸款價值僅僅是確定其擔保能力或計算經濟資本的一個基礎或依據而已。4.3 不動產抵押價值類型選擇綜上所述，個人認為商業(yè)銀行不動產抵押價值應選擇市場價值類型 與1.2部分分析相對應，對違約時抵押資產評估應采用清算價值類型。從服務評估目的角度考慮，通過評估時點市場價值與折扣率的綜合考慮，可得出抵押資產在貸款期間的平均損失程度，從而可以進行科學合理的貸款定價和風險管理。從方法論的角度，抵押貸款價值、清算價值的確定與此基本一致。市場價值評估也是

31、當前理論最為成熟、方法體系完善、技術操作規(guī)范最為完整，也為廣大評估人員所最熟悉的一種。而且采用該方法，有較為充足的市場數據來源，也便于商業(yè)銀行進行實時價值監(jiān)控，建立抵押資產的盯市價值調整模型，有利于及時進行風險管理措施的調整。最為重要的是，抵押資產的市場價值類型確定，為評估人員提供了一種公認的計算基準，為商業(yè)銀行提供了一種積累、搜集和整理抵押資產處置或回收數據的依據。當前商業(yè)銀行確定抵押資產擔保能力時，其對抵押折扣率 這非本文的重點，感興趣者可參閱商業(yè)銀行風險管理或計量方面的書籍。的確定也是建立在抵押資產的市場價值基礎之上，而且其內部評級體系的建設也是以資產的市場價值為支撐。但需要指出的，目前

32、商業(yè)銀行往往根據該行某一大類資產類型，如房地產或建設用地使用權的歷史違約回收率、借款人違約概率（PD）和風險暴露（EAD）等綜合考慮得出平均損失情況，從而設定一最高折扣率，以保障未來債權的安全。國內大的商業(yè)銀行已啟動內部評級法體系建設，其中債項評級體系的構建，將能滿足具體某一筆債項中的抵押資產的擔保能力的確定。等商業(yè)銀行全面風險體系構建完畢后，業(yè)界如再拘泥于抵押價值類型的討論，于商業(yè)銀行而言就不存在太大的實際意義了。5建議抵押資產的市場價值屬性確定后，商業(yè)銀行內部價值評估人員應擱置爭論，就建立在市場價值屬性基礎上的抵押價值評估和抵押擔保能力確定開展相關研究。本文就此提出以下建議：5.1 確定細

33、化抵押折扣率由于商業(yè)銀行債項評級體系須至少積累7年，即一個經濟周期左右的數據方能應用，所以商業(yè)銀行當前擔保能力的確定原則需繼續(xù)采用。不過商業(yè)銀行最高折扣率的確定基本局限于大類，如房地產和建設用地使用權等，而且設定的比例往往并沒有根據經濟或市場情況進行及時調整，折扣率確定的科學性、合理性及抵押風險實際控制水平都有待提高。商業(yè)銀行應細化抵押資產管理，根據具體債項的特點，如借款人信用等級、貸款種類、期限、貸款條件和經濟周期階段、行業(yè)生命周期階段以及抵押資產市場價格變動規(guī)律等，從小類抵押資產的角度確定細化的抵押折扣率。比如，當前房地產折扣率最高一般為30%，可進一步細分到居住類房地產、商業(yè)用房、工業(yè)用

34、房等，并應定期調整，至少每兩年調整一次。5.2 制定商業(yè)銀行內部不動產抵押價值評估技術操作規(guī)范在商業(yè)銀行折扣率確定原則較為粗略的現狀下，商業(yè)銀行接受了抵押資產的市場價值屬性，但不能完全照搬照抄行業(yè)技術評估操作規(guī)范，畢竟評估的出發(fā)點及目的性存有很大的不同。商業(yè)銀行價值評估需遵循謹慎和保守的原則，在市場價值屬性前提下，其價值往往根據市場行業(yè)數據確定，當行業(yè)健康發(fā)展，市場數據能體現資產價值特性時，商業(yè)銀行可大部分接受外部中介評估的結果，但對價值評估過程中具體參數的選取，則應持謹慎原則，不予考慮或折價考慮。當市場出現通貨膨脹因素，或抵押資產市場價格嚴重偏離其價值時，如當前房地產市場發(fā)展過熱的情況下，對

35、采用市場法評估出來的價值，商業(yè)銀行內部應嚴禁使用或謹慎采納，對外部中介出具的市場法評估報告，應嚴格審核。商業(yè)銀行應在市場價值屬性的原則下，制定自己內部的抵押資產價值評估技術操作規(guī)范，如對房地產類，應鼓勵采用成本法進行價值評估，輔之以收益法進行調整，同時應對具體評估技術操作細節(jié)作進一步規(guī)定。5.3 盡快開展不動產抵押貸款價值的系統(tǒng)研究通過上文可知，抵押貸款價值雖然不是一種較為認可的價值類型，但是一種科學的風險管理工具，其評估理念較為保守，更側重于資產自身持續(xù)穩(wěn)定的價值，與抵押貸款的貸后風險管理要求更為接近，也是被歐洲、尤其德國銀行界所推崇使用的一種方法。國內商業(yè)銀行應立即開展系統(tǒng)研究，就抵押貸款

36、價值評估的內涵、技術操作規(guī)范、內部操作規(guī)程、內部控制體系、壓力檢驗、人員培訓、評估監(jiān)測等各方面進行充分全面研究，根據我國商業(yè)銀行內部管理實踐和評估行業(yè)相關要求，盡早推出評估細則，在商業(yè)銀行內部與現行評估方法并軌實施，進行風險監(jiān)控，并以此為基礎，開始積累相關風險數據。5.4 建設抵押風險數據系統(tǒng) 由分析可知，眾多先進模型或方法的使用，離不開相關風險數據的積累，而這是我國商業(yè)銀行在實施全面風險管理中遇到的最大的困難。無論采用市場價值類型還是開展抵押貸款價值評估，都需要對評估市場數據，如價格、收益、成本等信息以及抵押貸款違約處置或回收數據的占有。商業(yè)銀行應建立自己的抵押風險數據庫，內部至少應包括評估

37、數據庫和回收數據庫。評估數據庫應根據不同區(qū)域、行業(yè)、資產類型、經濟階段等制訂統(tǒng)一的資產信息卡和市場信息卡，將評估所需資料進行搜集、匯總和整理?；厥諗祿鞈唧w到小類，應將資產處置前價值、變現價值、處置稅費及其他未知因素等列示清楚，并定期匯總分析，以調整商業(yè)銀行內部抵押折扣率的確定。參考文獻IVSC, International Valuation Standards 2005, HYPERLINK / /.IVSC, Exposure Draft of Proposed Revised International Valuation Applicaiton2-Valuation for Lending Purpose, June 2006, HYPERLINK /pubs/exp_drafts/iva2.pdf /pubs/exp_drafts/iva2.pdf.Basel Committee on Banking Sup